Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Vận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn TP. Tân An - Tỉnh Long An

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:127

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An, Long An; ứng dụng kết quả nghiên cứu đề xuất chính sách trong quản lý đất đai nói chung và đất ở nói riêng. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Vận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn TP. Tân An - Tỉnh Long An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Nguyễn Tấn Thành VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. TÂN AN - TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Nguyễn Tấn Thành VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. TÂN AN – TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Tiến Khai. TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận văn Nguyễn Tấn Thành i
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................... i MỤC LỤC .............................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU ...................................................................... v DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ .................................................................... vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT........................................................................ vii Chương 1. LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................... 1 1.1 Vấn đề nghiên cứu ............................................................................................. 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 3 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 3 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 3 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 3 1.4 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 4 1.5 Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................. 4 1.6 Kết cấu của luận văn .......................................................................................... 4 Chương 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT .............................................................. 5 2.1 Đất đai và giá trị đất đai ..................................................................................... 5 2.1.1 Khái niệm về đất đai............................................................................... 5 2.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai............................................................... 5 2.1.3 Giá trị đất đai ......................................................................................... 6 2.2 Quản lý nhà nước về đất đai ............................................................................ 10 2.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ................................................... 10 2.2.2 Các phương pháp định giá đất đai......................................................... 11 2.2.3 Lý thuyết về mô hình hedonic .............................................................. 13 2.2.4 Mô hình hồi quy hedonic ...................................................................... 17 2.3 Tóm lược các nghiên cứu liên quan ................................................................. 18 2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới............................................. 18 2.3.2 Các nghiên cứu ở Việt Nam ................................................................. 22 ii
Chương 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 26 3.1 Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 26 3.2 Khung phân tích .............................................................................................. 27 3.3 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu ............................................. 28 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 28 3.3.2 Phương tiện và tư liệu nghiên cứu ........................................................ 29 3.3.3 Mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An – tỉnh Long An:....................................................................................................... 29 Chương 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 33 4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu........................................................................... 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 33 4.1.2 Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của thành phố Tân An- tỉnh Long An ........................................................................................................ 37 4.1.3 Đánh giá chung .................................................................................... 39 4.2 Số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An ....................................... 40 4.3 Phân tích thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2010 - 2014 của tỉnh Long An ......................................................................................................... 40 4.3.1 Tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất: ............................................ 40 4.3.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất hàng năm .......................................... 42 4.3.2 Những ưu điểm và hạn chế của bảng giá đất hàng năm......................... 46 4.4 Xử lý số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An.............................. 48 4.5 Thống kê mô tả ................................................................................................ 50 4.6 Kết quả hồi quy mô hình.................................................................................. 57 4.6.1 Ma trận hệ số tương quan ..................................................................... 57 4.6.2 Kết quả hồi quy mô hình ...................................................................... 58 4.6.3 Mức độ giải thích của mô hình ............................................................. 59 4.6.4 Mức độ phù hợp của mô hình ............................................................... 59 4.6.5 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến .................................................... 60 iii
4.6.6 Kiểm định hiện tượng tự tương quan .................................................... 60 4.6.7 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi ........................................... 61 4.7 Thảo luận kết quả mô hình............................................................................... 61 Chương 5. KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ ................................................................ 64 5.1 Kết luận ........................................................................................................... 64 5.2 Kiến nghị ......................................................................................................... 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục 1. Phiếu khảo sát Phụ lục 2. Bảng tổng hợp kết quả khảo sát các thửa đất Phụ lục 3. Ma trận hệ số tương quan Phụ lục 4. Kết quả hồi quy iv
DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU Bảng 4.1 Kết quả so sánh giá thị trường và giá do UBND tỉnh định giá ................. 49 Bảng 4.2 Thống kê mô tả ....................................................................................... 51 Bảng 4.3 Bảng tần suất .......................................................................................... 52 Bảng 4.4 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại đường .......................................... 53 Bảng 4.5 Phân tích Anova đơn giá đất theo cấp hẻm ............................................. 54 Bảng 4.6 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại hẻm ............................................. 55 Bảng 4.7 Phân tích Anova đơn giá đất theo hình dáng thửa đất.............................. 55 Bảng 4.8 Phân tích Anova đơn giá đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc ...... 56 Bảng 4.9 Phân tích Anova đơn giá đất theo địa bàn nơi thửa đất tọa lạc ................ 57 Bảng 4.10 Kết quả hồi quy mô hình....................................................................... 58 Bảng 4.11 Tóm tắt mô hình. .................................................................................. 59 Bảng 4.12 Phân tích ANOVA ................................................................................ 59 Bảng 4.13 Kiểm định đa cộng tuyến ...................................................................... 60 Bảng 4.14 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey ...................................................... 61 . v
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 2.1 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình .................................. 8 Hình 2.2 Bản đồ giá trị ............................................................................................ 9 Hình 3.1 Khung phân tích .................................................................................... 27 Hình 4.1 Bản đồ vị trí địa lý thành phố Tân An, tỉnh Long An............................... 33 Hình 4.2 Sơ đồ tổ chức quản lý giá đất tại tỉnh Long An........................................ 42 vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐND : Hội đồng nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất vii
Chương 1 LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Vấn đề nghiên cứu Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được. Loại tài nguyên này được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao. Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: Chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai... 1
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là hết sức cần thiết. Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết. Thành phố Tân An là đô thị loại III, được công nhận là thành phố trực thuộc tỉnh Long An vào tháng 8 năm 2009. Thành phố Tân An đang trên đà hội nhập và phát triển, các hoạt động kinh tế - xã hội của thành phố Tân An ngày càng phong phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất đai. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thị trường là vấn đề quan trọng nhằm làm giảm chênh lệch giữa giá quy định của nhà nước và giá của thị trường để phục vụ cho công tác thu hồi đất, giao đất và các công việc khác liên quan đến lĩnh vực đất đai nói chung và đất ở nói riêng phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. 2
Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài: “Vận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long An”. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Mục tiêu tổng quát: + Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An, Long An. + Ứng dụng kết quả nghiên cứu đề xuất chính sách trong quản lý đất đai nói chung và đất ở nói riêng. - Mục tiêu cụ thể: + Do có sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước định giá và giá thị trường, tạo ra khó khăn trong việc thu hồi đất, và các vấn đề quản lý đất đai khác. Vì vậy, đề tài đặt ra các mục tiêu cụ thể sau để giải quyết: (1) Xác định phương pháp định giá đất của cơ quan Nhà nước tại thành phố Tân An. (2) Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố tác động đến giá thị trường của đất ở tại thành phố Tân An. (3) Rút ra bài học để điều chỉnh hợp lý cách tính giá đất của Nhà nước và thu hẹp khoảng chênh lệch giữa giá nhà nước định và giá thị trường. 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Giá trị đất ở và các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá đất ở. 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện trên phạm vi địa bàn thành phố Tân An. - Phạm vi thời gian: Số liệu và giá trị thị trường của giá đất ở được thu thập vào tháng 01 năm 2014 đến tháng 12 năm 2014. 3
1.4 Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện luận văn này, tác giả đã sử dụng phương pháp điều tra, phương pháp so sánh và phương pháp bản đồ. Sau đó, các số liệu được tổng hợp và tiến hành phân tích hồi quy để xây dựng mô hình nghiên cứu, xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở và đề xuất chính sách. 1.5 Ý nghĩa của đề tài - Về mặt lý luận, Nhà nước quản lý đất đai bằng các biện pháp hành chính và biện pháp kinh tế. Tùy từng giai đoạn phát triển cụ thể của quốc gia, các biện pháp này có vị trí khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, biện pháp kinh tế có vị trí rất quan trọng, không thể thiếu, góp phần điều tiết nguồn tài chính từ đất đai và thị trường bất động sản. - Về mặt thực tiễn, đất đai là tài nguyên quốc gia có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng trong đời sống văn hóa, kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Do đó, Nhà nước sử dụng chính sách tài chính đất đai là một trong những công cụ nhằm điều tiết thị trường thông qua thuế và các loại phí, đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Đây là vấn đề đổi mới cơ chế chính sách đang được xã hội quan tâm. với việc vận dụng phương pháp điều tra, thu thập dữ liệu, phương pháp so sánh và phương pháp bản đồ 1.6 Kết cấu của luận văn Luận văn được viết theo kết cấu 5 chương, trong đó: - Chương 1: Lời mở đầu. - Chương 2: Tổng quan lý thuyết. - Chương 3: Nội dung và phương pháp nghiên cứu. - Chương 4: Kết quả và thảo luận. - Chương 5: Kết luận – kiến nghị. 4
Chương 2 TỔNG QUAN LÝ THUYẾT 2.1 Đất đai và giá trị đất đai 2.1.1 Khái niệm về đất đai “Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó1”. Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất2”. Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai 1993 “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng3”. 2.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt. Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người. Không chỉ theo nghĩa duy nhất là cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người mà trên phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất, đất đai 1 Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lí quỹ đất đai”. 2 Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách khoa 1998, trang 1248. 3 Luật Đất đai năm 1993. 5
có ý nghĩa cực kỳ quan trọng. Ngay từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Trong bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế - xã hội. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… 2.1.3 Giá trị đất đai 2.1.3.1 Các quan điểm về giá trị đất đai Trong thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi. Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị. Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao 6
đổi trên thị trường thì có giá trị trao đổi. Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị đất đai này là khá đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995). Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai. Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì,...), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai. Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội. Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung. Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá trị trao đổi (Hình 2.1). 7
Hình 2.1 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000 2.1.3.1 Các hình thái của giá trị đất đai Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó. Trong thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như: Giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao đổi, giá trị thị trường. Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trường, v.v... Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: Giá trị cảm nhận và giá trị tài chính. Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phẩm hàng hóa.Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,... Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó. Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi. Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị (Hình 2.2). 8
Hình 2.2 Bản đồ giá trị Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000 Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường này giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”. Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường. Thông thường giá bán (PB) thường xác lập cao hơn và giá mua (PC) lại thấp hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA) theo quy luật “mua rẻ bán đắt”. Giá bán và giá mua được định hình từ các thông tin trên thị trường, từ người hàng xóm, từ các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ các trung tâm tư vấn thẩm định giá. Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh nhất định. Giá cả thị trường là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị trường mang tính phổ biến. Theo lý thuyết kinh tế thị trường, giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường, hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường, là giá trung bình nằm giữa mức giá thấp nhất và mức giá cao nhất trong các phân khúc thị trường. 9
2.2 Quản lý nhà nước về đất đai 2.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai Quản lý đất đai là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước. Lịch sử phát triển kinh tế xã hội ở các quốc gia khác nhau cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đai là nhiệm vụ cần thiết, xuất phát từ yêu cầu khách quan của thực tế, từ các lý do chính trị, xã hội, kinh tế và môi trường. Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại Điều 22 của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể bao gồm 15 nội dung kết hợp với quy trình quản lý nhà nước nói chung, có thể khái quát hóa quá trình quản lý nhà nước đối với đất đai như sau: - Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành chính sách, pháp luật về đất đai. - Cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. - Cơ quan nhà nước tổ chức giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Với cách hiểu khái quát như trên thì quản lý nhà nước về đất đai biểu hiện như là một quy trình chính sách công, bao gồm các bước cơ bản: Hoạch định chính sách, thực thi chính sách và đánh giá chính sách, hay nói một cách cụ thể hơn, bao gồm các giai đoạn: Xây dựng chính sách, thể chế hoá chính sách, thông qua chính sách, đưa chính sách vào thực hiện và đánh giá chính sách4. Chính sách đất đai: Được xem là sự cụ thể hóa các định hướng có tính nguyên tắc trong các Luật Đất đai, các kế hoạch, chương trình và các biện pháp tổ chức kinh tế khác nhằm điều chỉnh phân phối, sử dụng và bảo vệ quỹ đất đai quốc gia phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, hướng đến mục tiêu sử dụng nguồn tài nguyên đất đai quốc gia một cách tiết kiệm và hiệu quả. Chính sách đất đai được hoạch định bởi các cơ quan lập pháp và hành pháp trong bộ máy Nhà nước, được đưa vào thực hiện bởi các cơ quan quản lý 4 Ts. Lê Chi Mai, Những vấn đề cơ bản về chính sách và quy trình chính sách, NXB Đại học quốc gia Tp.HCM, tr. 65-67. 10
hành chính nhà nước. Trong quá trình thực thi chính sách đất đai cơ quan quản lý hành chính nhà nước sử dụng một số hình thức, phương pháp và công cụ tác động lên đối tượng quản lý phù hợp với cơ chế kinh tế hiện hành. Chính sách đất đai do cơ quan trung ương đề ra và được thể chế hoá thành các quy phạm pháp luật bắt buộc phải thực thi trong cuộc sống ở các địa phương. Trong giai đoạn này cũng cần phải tiến hành nghiên cứu áp dụng nó phù hợp với thực tế của đất nước và của từng địa phương trong từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, trong khi thực thi lại có cả nội dung hoạch định và thông qua chính sách. Những chính sách được hoạch định trong giai đoạn này được gọi là những chính sách tác nghiệp. Chính sách tác nghiệp được thực hiện bằng các cơ chế hành chính, kinh tế và tổ chức. - Cơ chế hành chính: Là cách thức tổ chức thực hiện chính sách tác nghiệp đã đề ra thông qua các biện pháp và công cụ hành chính, như lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, giao đất và thu hồi đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thống kê và kiểm kê đất đai, kiểm tra việc sử dụng đất đai… - Cơ chế kinh tế: Là việc sử dụng các biện pháp và công cụ kinh tế nhằm tổ chức, thực hiện chính sách tác nghiệp đã đề ra, như xây dựng bảng giá đất đai, hệ thống các loại thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai. - Cơ chế tổ chức: Là hệ thống cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở các cấp từ trung ương đến địa phương, thực hiện các nội dung quản lý của cơ chế hành chính – kinh tế, đồng thời chịu sự tác động chi phối của cơ chế pháp lý quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả hoạt động của cơ chế tổ chức là hệ thống các văn bản dưới luật điều tiết hoạt động các đối tượng sử dụng đất đai. 2.2.2 Các phương pháp định giá đất đai Theo Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về đất và Thông tư số 36/2014/TT- 11