Luận văn Thạc sĩ Luật học: Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:69

Thêm vào BST

Báo xấu

151
lượt xem 34
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của luận văn là từ những lý luận thực tiễn về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất làm sáng tỏ và phân tích rõ về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa quy định của pháp luật về các vấn đề liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHÙNG VĂN DŨNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN TRUNG TÍN HÀ NỘI, 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN PHÙNG VĂN DŨNG
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬNVỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT… .................................. ….7 1.1. Khái niệm công chứng và vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo quy định của pháp luật hiện hành .................................................. ..7 1.2. Một số đặc điểm pháp lý về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói riêng .................................................. …11 1.3. Quyền sử dụng đất với tư cách là một tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam .................................................................................................... …12 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾNCÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI…… ........................................................................................................ 18 2.1. Các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất…............................................................... 18 2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đấttrên địa bàn thành phố Hà Nội…… ........................ .37 2.3. Một số sai phạm của các tổ chức hành nghề công chứng và công chứng viên trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian vừa qua ……............... .45 CHƯƠNG 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC CÒN TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................ …48 3.1. Những vướng mắc còn tồn tại về mặt quy định của pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất…… ....................... ..48 3.2. Một số khó khăn gặp phải trong quá trình thực thi những quy định của pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Hà Nội…… ............................................................... ..50 3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công chứng hợp đồng thế chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội… ......................................................... .54
KẾT LUẬN… .............................................................................................. .59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO… ............................................. ..61
Danh mục các chữ viết tắt BLDS : Bộ luật Dân sự LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hòa trong xu thế phát triển kinh tế toàn cầu, nước ta đang phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo đó, các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân được tự do đầu tư kinh doanh, phát triển các lĩnh vực, ngành nghề phù hợp với xu thế và quy định pháp luật. Nhu cầu vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình cũng từ đó ngày càng tăng. So với trước đây, thủ tục, trình tự vay vốn cũng có nhiều thay đổi. Đặc biệt là khi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Công chứng năm 2014 được ban hành, triển khai thực hiện. Với yêu cầu có tính chặt chẽ hơn của pháp luật đất đai, pháp luật về tài chính ngân hàng trong hoạt động cho vay có thế chấp quyền sử dụng đất về sự bắt buộc giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện công chứng, chứng thực và đăng ký cho thấy vai trò quan trọng của hoạt động công chứng. Để bảo đảm sự an toàn về mặt pháp lý cho các bên giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thủ tục công chứng các hợp đồng này đã được tiến hành. Tuy Nhà nước đã có nhiều cố gắng trong việc xây dựng các văn bản pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng đây vẫn là vấn đề khó khăn, phức tạp trong thực tiễn thực hiện. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động tiềm ẩn nhiều vấn đề phát sinh tranh chấp nhất, có nguy cơ gây ra rủi ro cao cho các công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng này. Trên thực tế, đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhiều hợp đồng được các tổ chức tín dụng đưa vào nhóm danh sách nợ xấu. Hiện nay, giữa pháp luật đất đai, pháp luật tài chính ngân hàng, pháp luật công chứng hiện hành còn nhiều quy định chưa thực sự thống nhất, phù hợp và tương thích nên hoạt động công chứng còn nhiều vướng mắc và khó khăn, mỗi địa phương thực hiện với những yêu cầu khác nhau; 1
có nhiều biến tướng trong quá trình thực hiện hoạt động này, đặc biệt là thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người thứ ba. Do đó, dẫn đến tình trạng các công chứng viên cũng có những cách nắm bắt, hiểu biết, áp dụng khác nhau về các vấn đề liên quan đến loại hợp đồng này. Đồng thời, việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn là điều kiện quan trọng để các tổ chức tín dụng thực hiện giải ngân và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm (gồm các văn phòng đăng ký đất và nhà; phòng tài nguyên môi trường..), các tổ chức tín dụng và các tổ chức hành nghề công chứng chưa có sự thống nhất, đồng bộ dẫn đến tình trạng người dân phải mất nhiều thời gian, công sức, chi phí mới có thể thực hiện được nhu cầu vay vốn của mình. Khi đến hạn phải trả nợ có nhiều khách hàng không thực hiện nghĩa vụ hoặc không có khả năng trả nợ buộc các tổ chức tín dụng phải tiến hành phát mại tài sản là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ nhưng lại gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Bên cạnh đó, sự hiểu biết pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan đối với người dân còn hạn chế, giao dịch có nguy cơ tiềm ẩn rủi ro cao thì nhu cầu về công chứng cũng ngày càng cao. Sự bùng nổ của các Văn phòng công chứng tư trong thời gian qua, đặc biệt là các thành phố lớn, các khu vực sôi động của thị trường nhà đất, trong khi công tác đào tạo đội ngũ công chứng viên có đủ kiến thức về nghiệp vụ, có sự am tường về pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan, về đạo đức hành nghề chưa được quan tâm thỏa đáng. Trong bối cảnh hiện nay, cần có các công trình nghiên cứu về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại một số địa phương, đặc biệt đối với thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, có thể đề ra những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chính vì 2
vậy, học viên quyết định lựa chọn đề tài:“Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Công chứng nói chung, công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là lĩnh vực, hoạt động đã diễn ra từ rất lâu, song chưa bao giờ là vấn đề cũ mà luôn gây được sự chú ý, thu hút nhiều tác giả nghiên cứu. Mỗi công trình nghiên cứu đều tập trung nghiên cứu, phân tích ở một số vấn đề, nội dung nhất định, cụ thể: - Luận văn thạc sĩ luật học “ Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội” của tác giả Hà Lan Hương năm 2013. - Luận văn thạc sĩ luật học “ Quy chế Công chứng viên theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Chu Hồng Sơn năm 2015. - Luận án Tiến sĩ luật học “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Lê Thị Thúy Bình năm 2016. - Luận văn Thạc sĩ luật học “Tổ chức hành nghề công chứng theo pháp luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Thị Kim Thư năm 2017. - Luận văn Thạc sĩ luật học “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng” của tác giả Lương Đình Thi năm 2018. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại chưa có công trình nghiên cứu nào về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, là một lĩnh vực đặc biệt quan trọng, được mọi người quan tâm nhất là trong tình hình phát triển kinh tế hiện nay. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội là đề tài nghiên cứu tương đối hệ thống về lĩnh vực công chứng thông qua những kiến nghị và giải pháp 3
nhằm hoàn thiện hơn quy định pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện của Luật công chứng. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích của luận văn là từ những lý luận thực tiễn về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất làm sáng tỏ và phân tích rõ về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa quy định của pháp luật về các vấn đề liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Phân tích và làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận và thực tiễn quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; - Trên cơ sở phân tích đánh giá quy định pháp luật hiện hành, thực trạng áp dụng pháp luật, tác giả tìm ra những hạn chế, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện. Qua đó, đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -Đối tượng nghiên cứu: Các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.Thực tiễn hoạt động công chứng loại hợp đồng này tại các tổ chức hành nghề công chứng. - Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực trạng áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 5.Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 4
Luận văn được thực hiện bằng phương pháp duy vật biện chứng, trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh. - Phương pháp nghiên cứu: + Phương pháp tìm hiểu tư liệu: Là nghiên cứu về lý luận thông qua quá trình tìm hiểu những tư liệu có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. + Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được tác giả sử dụng trong tất cả ba chương của luận văn để thực hiện phân tích, đánh giá các khái niệm, đặc điểm quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 6.Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Về lý luận, luận văn đã hệ thống, phân tích, bổ sung những vấn đề có tính lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Luận giải khái niệm và nhận diện bản chất của công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Tìm hiểu hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đề xuất một số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Về thực tiễn: Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá tình hình thực tiễn, tác giả đưa ra những kiến nghị, giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung. 7.Kết cấu của luân văn Luận văn gồm có các phần: Mở đầu; Kết luận; Danh mục tài liệu tham khảo. Phần nội dung gồm có 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 5
Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chương 3: Những vướng mắc còn tồn tại và giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm công chứng và vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo quy định của pháp luật hiện hành 6
1.1.1. Khái niệm công chứng: Điều 2 khoản 1 Luật công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014 quy định: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. Theo khái niệm trên thì phạm vi hoạt động của công chứng viên và các tổ chức hành nghề công chứng đã được mở rộng hơn so với trước đây, đó là việc công chứng viên ngoài việc công chứng các hợp đồng, giao dịch thì nay được tăng cường thêm chức năng, nhiệm vụ công chứng các giấy tờ là bản dịch, bản sao từ bản chính. Quy định này đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu tham gia giao dịch, có quyền được lựa chọn đơn vị thực hiện (quy định trước đây chỉ có Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã được chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực bản dịch,…); đồng thời, với việc được tăng cường thêm chức năng, nhiệm vụ mới này thì các tổ chức hành nghề công chứng đã góp phần đáng kể trong việc làm giảm áp lực hành chính đối với các cơ quan hành chính nhà nước các cấp. Tuy nhiên, Luật công chứng 2014 cũng quy định rõ, công chứng viên phải chịu trách nhiệm cả về mặt nội dung bản dịch và việc chứng nhận nội dung bản dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội (khoản 3 Điều 61), trong khi Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã chỉ chịu trách nhiệm về mặt hình thức đối với các văn bản chứng thực. Quy định này góp phần nâng cao trách nhiệm hoạt động nghề nghiệp cũng như đạo đức hành nghề công chứng của công chứng viên. 1.1.2. Đặc điểm của công chứng: 7
Thứ nhất, công chứng là hành vi do công chứng viên thực hiện. Công chứng viên là chủ thể có quyền năng đặc biệt được nhà nước trao cho một số quyền năng tư pháp nhất định và không đồng nhất với hoạt động chứng thực do công chức trong cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Công chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, miễn nhiệm vàcó các nhiệm vụ cũng như quyền hạn có thể tiếp nhận, soạn thảo, ký chứng nhận tính xác thực về nội dung các hợp đồng, giao dịch bảo đảm đúng quy định pháp luật, đạo đức xã hội. Như vậy, hoạt động công chứng của công chứng viên là hoạt động nghề nghiệp có tính chất đặc biệt vừa mạng tính chất dịch vụ, vừa là một trong số các hoạt động bổ trợ tư pháp được pháp luật công nhận. Hoạt động công chứng là hoạt dộng dịch vụ pháp lý chứ không phải là tư nhân hóa hoạt động công chứng, góp phần giảm bớt công việc cũng như áp lực thực hiện nhiệm vụ của công chức thuộc cơ quan hành chính được giao thẩm quyền chứng thực theo phân cấp quản lý; đồng thời góp phần bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của công dân, nâng cao tính chất phục vụ, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu chủ động lựa chọn nơi cung cấp dịch vụ tốt nhất, thuận tiện nhất. Thứ hai, nội dung cơ bản của công chứng là xác nhận tính đúng đắn, hợp pháp của các giao dịch, hợp đồng; tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài, hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt theo yêu cầu của công dân, tổ chức và chứng nhận các hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật. Đặc điểm này thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm của công chứng viên trong thực hiện nhiệm vụ có nhiều phần khác biệt so với việc thực hiện nhiệm vụ hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước. Công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của nội dung các giấy tờ, văn bản giao dịch. 8
Thứ ba, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và có hiệu lực thi hành với các bên, những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng có giá trị chứng cứ không phải chứng minh (Khoản 3Điều 5 Luật công chứng 2014) và Bộ luật tố tụng dân sự (Điều 80, 83) quy định, trừ trường hợp văn bản công chứng bị Tòa án tuyên vô hiệu. Công chứng viên phải thực hiện chứng nhận tính chính xác, đúng quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội đối với văn bản công chứng theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai, công chứng và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan về năng lực pháp luật của chủ tham gia giao dịch có đủ năng lực dân sự, nội dung thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch là hoàn toàn tự nguyện không bị ép buộc. Có như vậy thì văn bản công chứng mới có hiệu lực thi hành với các bên có liên quan, ràng buộc các bên tham gia giao dịch có nghĩa vụ thực hiện theo các cam kết mà mình đã xác xác lập. Các hợp đồng, giao dịch do công chứng viên chứng nhận thông qua lời chứng của mình được coi là chứng cứ không cần phải chứng minh vì đã phản ánh đúng nội dung thực tế, đúng quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội, trừ trường hợp văn bản công chứng đó bị Tòa án tuyên vô hiệu. Căn cứ những phân tích trên đây, chúng ta có thể thấy được vai trò cũng như tầm quan trọng của hoạt động công chứng trong đời sống xã hội. Văn bản công chứng là chứng cứ quan trọng khi các bên tham gia giao dịch phát sinh tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên tham gia trong hợp đồng, giao dịch; đồng thời, góp phần hạn chế rủi ro, tạo hành lang an toàn pháp lý cho các bên, hạn chế đượccác hành vi phạm pháp luật, tạo ra sự ổn định trật tự xã hội. 1.1.3. Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo quy định của pháp luật hiện hành: 9
Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Như chúng ta đã biết, hoạt động công chứng là việc cơ quan, tổ chức hoạt động công chứng xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật hoặc khi có yêu cầu của người yêu cầu công chứng. Công chứng viên phải kiểm tra các thông tin mà mình thực hiện việc công chứng, sau khi đã đối chiếu các thông tin với bản chính công chứng viên phải ghi lời làm chứng của mình; ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng lên văn bản công chứng. Thể hiện việc ghi nhận và bảo đảm nội dung, hình thức cũng như tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác: Việc công chứng các bản hợp đồng, giao dịch là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, phòng ngừa rủi ro và tranh chấp, tạo ra sự ổn định của quan hệ giữa các bên trong giao dịch dân sự, tài sản, bảo đảm trật tự, kỷ cương, là cơ sở thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó, khi phát sinh mâu thuẫn giữa các bên mà không giải quyết được dựa trên các thỏa thuận của hợp đồng, giao dịch công chứng; bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa giải quyết theo quy định của pháp luật. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu: Việc quy định hợp đồng, các văn bản được công chứng có giá trị chứng cứ là một chế định đặc biệt đối với hoạt động công chứng. Với việc quy định như vậy đã nâng cao tinh thần trách nhiệm của các công chứng viên trong quá trình thực hiện hoạt 10
động công chứng của mình. Bởi lẽ, qua việc công chứng nếu công chứng viên phát hiện ra các sai phạm cũng như dấu hiệu tội phạm có thể báo cáo với cơ quan có thẩm quyền, đồng thời việc công chứng các văn bản giấy tờ sẽ được tổ chức hành nghề công chứng lưu lại một bản trong kho dữ liệu, từ đó các văn bản công chứng trở thành nguồn chứng cứ quan trọng nếu có các tranh chấp xảy ra. Và những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh bởi lẽ khi hoạt động công chứng, công chứng viên đã kiểm tra tính xác thực của các thông tin của văn bản công chứng với bản chính và ghi lời làm chứng, ký tên đóng dấu nhằm khẳng định điều đó. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch: Việc quy định như trên là hoàn toàn hợp lý, khi mà văn bản công chứng đã được công chứng viên kiểm tra, đối chiếu tính xác thực với bản chính một cách đầy đủ, chính xác; đã ghi lời làm chứng của mình, ký tên, đóng dấu để khẳng định điều đó thì bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch. Tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu công chứng có thể đạt được kết quả mà họ mong muốn. 1.2. Một số đặc điểm pháp lý về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói riêng 1.2.1.Về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung có thể hiểu là các biện pháp dự phòng do các bên chủ thể tham gia giao dịch thỏa thuận với nhau để bảo đảm quyền, lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được thực hiện các biện pháp, cách thức xử lý tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên có nghĩa vụ nhằm mục đích khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm. Hiện nay, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định có 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký 11
quỹ; bảo lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản.Những biện pháp bảo đảm này có các đặc điểm chung sau: Thứ nhất, mang tính chất là nghĩa vụ phụ bổ sung cho nghĩa vụ chính: Các bên chỉ cùng nhau thiết lập một biện pháp bảo đảmkhi có quan hệ nghĩa vụ chính. Hiệu lực và nội dung của biện pháp bảo đảm phù hợp và phụ thuộc vào nghĩa vụ chính. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không tồn tại một cách độc lập. Thứ hai, đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự: Các bên đặt ra biện pháp bảo đảm nhằm nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ cũng như nâng cao trách nhiệm trong giao kết hợp đồng của cả hai bên. Mỗi biện pháp bảo đảm đều có những đặc điểm và chức năng riêng nhưng nhìn chung đều có ba chức năng: tác động, dự phòng, dự phạt. Thứ ba, đối tượng là những lợi ích vật chất: Không thể dùng quyền nhân thân làm đối tượng biện pháp bảo đảm mà chỉ có lợi ích vật chất mới có thể bù đắp được các lợi ích vật chất. Lợi ích vật chất ở đây thường là một tài sản có đủ các yếu tố mà pháp luật quy định đối với một đối tượng của giao dịch dân sự. Thứ tư, phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính: Phạm vi bảo đảm có thể là toàn bộ hoặc chỉ một phần nghĩa vụ. Trên thực tế, có nhiều trường người có nghĩa vụdùng tài sản có giá trị lớn hơn rất nhiều so với giá trị của nghĩa vụ để thực hiện nghĩa vụ, điều đó cũng là để thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi đã xác định đối với người mang nghĩa vụ. Thứ năm, chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa vụ: Đặc điểm này thể hiện chức năng dự phòng, các biện pháp bảo đảm chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhằm đảm 12
bảo quyền lợi cho bên có quyền. Bên có nghĩa vụ khi đến thời hạn mà đã thực hiện đúng, đầy đủ thì biện pháp bảo đảm đó sẽkết thúc. Thứ sáu: phát sinh từ sự thỏa thuận của các bên (trừ biện pháp cầm giữ tài sản): Nội dung, cách thức của một biện pháp bảo đảm là kết quả của sự thỏa thuận giữa các bên. Như vậy, có thể nói các biện pháp bảo đảm là một hợp đồng phụ đặt ra bên cạnh một hợp đồng chính. Trong một số giao dịch pháp luật quy định phải có biện pháp bảo đảm những cũng không làm mất đi sự thỏa thuận giữa các bên. Tóm lại, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giúp bên có nghĩa vụ nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ một cách đúng đắn và đầy đủ. Ngoài ra, các biện pháp bảo đảm tạo ra thế chủ động của bên có quyền trong việc bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của mình đối với các hợp đồng, giao dịch đã tham gia ký kết. Nếu phát sinh tranh chấp, đối kháng về lợi ích vật chất giữa các chủ thể khác với bên nhận bảo đảm với thì các biện pháp bảo đảm sẽ là hành lang pháp lý chắc chắn để bảo vệ lợi ích hợp pháp cho bên nhận bảo đảm. 1.2.2. Về biện pháp thế chấp: Biện pháp thế chấp là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền. Thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng một hoặc nhiều tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản nhưng không chuyển giao hoặc việc chuyển giao cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và bảo quản. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.Ví dụ: Bà Phạm Thị H có căn nhà năm tầng đứng tên 13
bà, vì bà H đang có nhu cầu cần một khoản tiền để sử dụng nhưng hiện tại bà lại không có nên bà đã thế chấp căn nhà 5 tầng này cho Ngân hàng để có tiền sử dụng. Việc bà H thế chấp căn nhà 5 tầng bằng cách bà sẽ chuyển giấy tờ đứng tên bà (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và Quyền sở hữu nhà ở) cho Ngân hàng chính là biện pháp thể chấp. Trong trường hợp bà H khi đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo cam kết đã ký thì Ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi tài sản thế chấp theo quy định. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, người nhận thế chấp không thể xác lập chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Người nhận thế chấp phải thực hiện thủ tục đề nghị tổ chức bán đấu giá tài sản đối với tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nhưng trên thực tế trước khi tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp, người nhận thế chấp phải tiến hành khởi kiện đến Tòa án; sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thì mới có thể bán được tài sản thế chấp thông qua hình thức bán đấu giá tài sản. Thực trạng này làm cho người nhận thế chấp tốn nhiều thời gian và chi phí, bởi lẽ các cơ quan bán đấu giá tài sản không dám nhận bán đấu giá các tài sản chưa có bản án và quyết định bán đấu giá của cơ quan thi hành án. Trong trường hợp mà người thế chấp không có khả năng để thực hiện nghĩa vụ để nhận lại tài sản thế chấp thì sẽ gây nhiều khó khăn cho bên nhận thế chấp. Trong thực tế đã có không ít những trường hợp mà bên thế chấp không có khả năng thực hiện nghĩa vụ dẫn đến bên nhận thế chấp phải giải quyết tài sản đó theo quy định của pháp luật. Trường hợp bên nhận thế chấp xét thấy nếu tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ thì có thể bị bên thế chấp định đoạt trong thời hạn thế chấp, các bên có thể thỏa thuận gửi tài sản cho người thứ ba giữ. Trường hợp tài sản thế chấp đang được gửi tại kho hàng của người thứ ba, nếu xác lập thế chấp tài sản đó thì tài sản có thể tiếp tục gửi người thứ ba giữ. 14
Có thể thấy rằng, trong đời sống kinh tế xã hội hiện nay thì biện pháp bảo đảm được sử dụng nhiều đó là biện pháp thế chấp tài sản để thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển với tốc độ chóng mặt như hiện nay thì biện pháp này đang ngày càng trở thành một biện pháp pháp lý tối ưu, phát huy được những ưu điểm của mình trong việc xác lập các giao dịch dân sự và thương mại đối với các bên tham gia ký kết. Qua phân tích về biện pháp bảo đảm trên đã giúp cho chúng ta thấy một cái nhìn cụ thể và thấu đáo hơn về biện pháp bảo đảm này trong quan hệ nghĩa vụ dân sự; giúp cho các cá nhân, kể cả pháp nhân tránh được những rủi ro khi xác lập các giao dịch dân sự. 1.3. Quyền sử dụng đất với tư cách là một tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnhoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.Các chủ thể muốn chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ các thủ tục,điều kiện mà pháp luật đã quy định. Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai, thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Như vậy, đất đai chính là tài sản, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai. Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối với đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu 15