Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

Chia sẻ: Cẩn Ngôn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:80

Thêm vào BST

Báo xấu

91
lượt xem 20
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm xác định cơ sở lý luận và thực tiễn hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch về QSDĐ của nước ta nói chung, trên địa bàn tỉnh Cà Mau nói riêng; từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn tại để kiến nghị từng bước hoàn chỉnh pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ, trước yêu cầu quản lý Nhà nước và thực tiễn đặt ra.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐÀM VĂN CHẤT PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH CÀ MAU LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐÀM VĂN CHẤT PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH CÀ MAU Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Lê Văn Hưng TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Đàm Văn Chất mã số học viên: 7701250362A là học viên lớp LOP_K25_MBL_CaMau; Khóa K25-2 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. Học viên thực hiện Đàm Văn Chất
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU...................................................................................................................... 1 Chương 1: Cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực và công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ ................................................................................................................ 6 1.1. Cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực ............................................................................. 6 1.1.1. Khái niêm, đặc điểm của công chứng ................................................................... 6 1.1.2. Khái niệm chứng thực ......................................................................................... 10 1.2. Cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ........................................................ 13 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và nội dung của công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ ........ 13 1.2.2. Trách nhiệm pháp lý đối với hợp đồng hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng....... 16 1.2.3. Thủ tục công chứng hợp đồng hợp đồng thế chấp QSDĐ ....................................... 16 1.3. Cơ sở lý luận về chứng thực các hợp đồng thế chấp QSDĐ .......................................... 18 1.3.1. Khái niệm, đặc điểm và nội dung chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ .......... 18 1.3.2. Trách nhiệm pháp lý đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ được chứng thực ......... 19 1.3.3. Trình tự, thủ tục chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ ........................................ 20 1.4. So sánh công chứng và chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ............................................... 21 1.5. Vai trò của công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ.............................................. 23 1.5.1. Công chứng, chứng thực đảm bảo tính công khai, minh bạch và an toàn pháp lý cho hợp đồng thế chấp QSDĐ....................................................................................... 23 1.5.2. Công chứng, chứng thực là sự bảo hộ của nhà nước đối với các hợp đồng thế chấp QSDĐ ................................................................................................................... 23 1.5.3. Công chứng, chứng thực giúp ngăn chặn và hạn chế tình trạng vi phạm pháp luật ....................................................................................................................................... 24 1.5.4. Công chứng, chứng thực cung cấp chứng cứ tin cậy khi xảy ra tranh chấp.................. 24 1.5.5. Công chứng, chứng thực giảm gánh nặng cho quản lý nhà nước về đất đai ................... 24 Kết luận chương 1 ............................................................................................................ 25 Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật công chứng, chứng thực hợp đồng về thế chấp QSDĐ tại tỉnh Cà Mau ............................................................................................... 26 2.1. Thực trạng hoạt động................................................................................................... 26 2.1.1. Về tổ chức: .......................................................................................................... 26 2.1.2. Về thực hiện chủ trương chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch từ UBND sang cho tổ chức hành nghề công chứng: ............................................. 28 2.1.3. Về kết quả hoạt động: ......................................................................................... 29 2.2. Những vướng mắc, bất cập trong các quy định pháp luật về công chứng, chứng thực.......... 30
2.2.1. Vướng mắc trong phân định chức năng, nhiệm vụ...................................................... 30 2.2.2. Vướng mắc về trách nhiệm pháp lý giữa hợp đồng được công chứng và chứng thực ... 32 2.2.3. Vướng mắc về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ ...... 33 2.2.4. Hạn chế, vướng mắc của các văn bản pháp luật khác liên quan đến công chứng, chứng thực ..................................................................................................................... 36 2.3. Thực trạng áp dụng pháp luật trong công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Cà Mau ...................................................................................... 39 2.3.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ ............................................................................................................................ 39 2.3.2. Hậu quả pháp lý của những hợp đồng thế chấp công chứng, chứng thực vi phạm quy định pháp luật ......................................................................................................... 45 2.3.3. Nhận định, đánh giá việc áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực trên địa bàn tỉnh Cà Mau và những vấn đề đặt ra ...................................................................... 46 Chương 3: Định hướng hoàn thiện hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ ...................................................................................................................... 52 3.1. Định hướng ................................................................................................................ 52 3.2. Một số định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ ....................................................................................................................... 54 3.2.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực ........................... 54 3.2.1.1. Xác định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm pháp lý của hợp đồng được công chứng, chứng thực ............................................................................................... 54 3.2.1.2. Về chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ: ........................................... 57 3.2.1.3. Về trình tự, thủ tục thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ: ............................ 58 3.2.2. Định hướng tăng cường năng lực thực thi pháp luật về công chứng, chứng thực ....................................................................................................................................... 58 3.2.2.1. Về hoạt động công chứng ............................................................................. 58 3.2.2.2. Về hoạt động chứng thực .............................................................................. 59 3.2.3. Định hướng bổ sung ............................................................................................ 60 3.2.3.1. Sửa đổi các văn bản pháp luật khác để thống nhất với Bộ luật dân sự năm 2015: .......................................................................................................................... 60 3.2.3.2. Về triển khai thực hiện tốt các quy định của pháp luật: ............................... 61 Kết luận chương 3 ............................................................................................................ 63 KẾT LUẬN ............................................................................................................................ 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục 1: Mẫu lời chứng của Công chứng viên đối với hợp đồng, giao dịch Phụ lục 2: Mẫu lời chứng chứng thực hợp đồng, giao dịch
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân QPPL : Quy phạm pháp luật
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tại Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, đã khẳng định “Hoàn thiện chế định công chứng. Xác định rõ phạm vi của công chứng và chứng thực, giá trị pháp lý của văn bản công chứng. Xây dựng mô hình quản lý nhà nước về công chứng theo hướng Nhà nước chỉ tổ chức cơ quan công chứng thích hợp; có bước đi phù hợp để từng bước xã hội hóa công việc này”. Với chủ trương đó, thời gian qua nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật từng bước xã hội hóa công chứng, nhằm thực hiện thực hóa chủ trương trên của Bộ Chính trị, góp phần thực hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung và hoạt động công chứng, chứng thực nói riêng. Qua đó nhận thấy hoạt động công chứng, chứng thực ngày càng đóng vai trò quan trọng trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, đặc biệt là việc xác thực các yêu cầu về giao dịch trong nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của các tổ chức, cá nhân. Nhất là trong các giao dịch liên quan đến QSDĐ thì quy định của pháp luật hiện hành nhiều quy định đều yêu cầu phải được công chứng, chứng thực để tạo cơ sở pháp lý bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi tham gia các giao dịch, nhằm ngăn hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro, tranh chấp và nạn lừa đảo. Tuy nhiên, để vận dụng các quy định này vào thực tiễn của đời sống xã hội trong điều kiện hiện nay còn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế. Một mặt do đội ngũ cán bộ, công chức chưa được đào tạo những kiến thức cơ bản nhằm đáp ứng yêu cầu thực tế công việc trong tình hình mới. Mặt khác do tiếp thu những tiến bộ của văn hóa, kỹ thuật tiên tiến nên nền kinh tế xã hội ngày càng phát triển đã làm cho các giao dịch ngày càng phong phú, đa dang hơn… Từ đó, các hợp đồng, giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên tham gia giao kết ngày càng nhiều và để lại những hậu quả không nhỏ sau khi thực hiện các giao dịch… Trong đó có các trường hợp mà hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được công chứng, chứng thực nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật pháp luật hiện hành… Ngoài ra, các văn bản pháp luật về công chứng, chứng thực trong lĩnh vực đất đai chưa thống nhất, còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, nhất là trong quy định về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch về thế chấp QSDĐ… Bộ luật dân sự năm 2015; Luật đất đai năm 2013; Luật công chứng năm 2014; Nghị
2 định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng giao dịch chưa phân biệt rạch ròi giữa công chứng với chứng thực và các văn bản QPPL khác cũng quy định về việc công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã đối với các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Trong khi thực tế nhiều địa phương nói chung, trên địa bàn tỉnh Cà Mau nói riêng, đội ngũ công chức tư pháp- hộ tịch còn thiếu về số lượng, yếu về chuyên môn nghiệp vụ nhưng lại đảm nhiệm một lượng công việc khá cao (hơn 12 đầu việc – theo quy định tại Thông tư số 06/2012/TT-BNV)1 và thường xuyên bị thay đổi nên chưa được đào tạo chuyên môn sâu về chứng thực hợp đồng, giao dịch. Chính vì vậy, để tạo tiền đề cho việc nghiên cứu đề xuất sửa đổi các văn bản pháp luật có liên quan, trong đó nội dung liên quan đến công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ và các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thì việc nghiên cứu pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ là vấn đề cần thiết. Vì những lý do trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau” làm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật học. 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài Pháp luật về công chứng, chứng thực và công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ là vấn đề không mới, đã được nhiều người nghiên cứu, nhất là từ khi nước ta mở cửa và hội nhập quốc tế đã tạo điều kiện cho nền kinh tế - xã hội phát triển thì QSDĐ được coi là tài sản của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và không ngừng triển khai thực hiện chủ trương của Đảng theo tinh thần Nghị quyết số 49-NQ/TW2… Tuy nhiên, trong một số luận án, luận văn, bài viết về công chứng, chứng thực mới chỉ đề cập đến như là một trong các giải pháp hoàn thiện pháp luật để từng bước xã hội hóa hoạt động công chứng hoặc đổi mới hoạt động công chứng ở Việt Nam hiện nay nói chung. Ví dụ như: Luận văn tiến sĩ chuyên ngành Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật “Thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam” của tác giả Lê Thị Thúy Bình, 2016; Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế “Pháp luật về thế chấp QSDĐ để vay vố ngân hàng thương mai và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam” của tác giả Định Thị Liên, 2008; Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật dân sự “Thế chấp 1 Thông tư số 06/2012/TT-BNV ngày 30 tháng 10 năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức trách, tiêu chuẩn cụ thể, nhiệm vụ và tuyển dụng công chức xã, phường, thị trấn. 2 Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02 tháng 6 năm 2005 của Bộ Chính trịvề chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020.
3 QSDĐ theo pháp luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Trần Viết Thắng, 2014; Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật “Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản giao dịch QSDĐ từ thực tiễn tỉnh Cà Mau” của tác giả Lê Thanh Phong, 2016; bài viết “Khái niệm, định hướng xã hội hóa tổ chức và hoạt động bổ trợ tư pháp” của tác giả Nguyễn Văn Tuân, đăng trên tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 08/2004… Qua nội dung các luận văn, bài viết được các tác giả nghiên cứu, trình bày trước đây vẫn chưa làm rõ việc cần phải nâng cao chất lượng công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ trong điều kiện thực tiễn cuộc sống như kiến thức pháp luật của người dân chưa cao; điều kiện cơ sở vật chất còn khó khăn; quản lý nhà nước về công chứng, chứng thực còn nhiều hạn chế; trình độ chuyên môn của những người thực hiện công chứng, chứng thực còn nhiều yếu kém… đặc biệt từ thực tiễn tỉnh Cà Mau. Chính vì vậy, để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của những tổ chức, cá nhân tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ thì ta cần phải đánh giá thực trạng những quy định của pháp luật có phù hợp với tình hình thực tế hay không? Có cần tách bạch hoạt động công chứng của các tổ chức hành nghề công chứng với nhiệm vụ chứng thực của UBND cấp xã không? Việc vận dụng nó vào quản lý điều hành các hoạt động như thế nào? Cần có những giải pháp cụ thể nào để mang lại hiệu quả cao nhất? Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong công chứng, chứng thực các hợp đồng thế chấp QSDĐ đảm bảo được quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như an toàn pháp lý cho các giao dịch hay không? Đây là những vấn đề mà tác giả sẽ tập trung nghiên cứu, làm sáng tỏ và được thể hiện trong luận văn của mình. Trên cơ sở đó đưa ra một số kiến nghị mang tính giải pháp để ngày càng hoàn thiện hơn những quy định về nội dung này trong các văn bản QPPL. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch về QSDĐ của nước ta nói chung, trên địa bàn tỉnh Cà Mau nói riêng. Từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn tại để kiến nghị từng bước hoàn chỉnh pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ, trước yêu cầu quản lý Nhà nước và thực tiễn đặt ra.
4 Do đó, cần làm rõ những vấn đề về lý luận trong thẩm quyền chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ; về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức chứng nhận các giao dịch trong thực hiện chứng nhận các giao dịch về QSDĐ. Đồng thời, phát hiện những vướng mắc, bất cập trong quy định về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch về QSDĐ. - Đánh giá thực trạng của pháp luật về điều chỉnh hoạt động công chứng, chứng thực và thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực các giao dịch QSDĐ trên địa bàn tỉnh Cà Mau. - Kiến nghị sửa đổi, bổ sung pháp luật về công chứng, chứng thực để phù hợp với thực tiễn hiện nay. Nhằm tăng cường sự an toàn cho các hợp đồng, giao dịch, đặc biệt là trong điều kiện xã hội hóa hoạt động công chứng và sự tách bạch giữa công chứng và chứng thực. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận chung về pháp luật đối với hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng được quy định trong các văn bản QPPL như: Bộ luật Dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP và các văn bản khác của Trung ương cũng như tại địa phương… Nghiên cứu tình hình thực tế về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ tại một vài tổ chức hành nghề công chứng và UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Cà Mau. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Từ khi các văn bản QPPL của Việt Nam quy định, điều chỉnh về hoạt động công chứng, chứng thực ra đời đến nay. Những quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ được áp dụng trên địa bàn tỉnh Cà Mau. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân3. Bên cạnh đó, để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể, luận văn còn sử dụng nhiều phương pháp khoa học để nghiên cứu khác nhau, như phương pháp 3 Khoản 1, Điều 2 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
5 thống kê, phân tích, tổng hợp và loại trừ, phương pháp so sánh và khảo sát các sự việc thực tế… Về việc tìm tài liệu, ngoài các tài liệu được giảng viên hướng dẫn, cung cấp, tác giả còn tìm hiểu trên mạng internet, thư viện sách pháp luật, sách báo, tạp chí chuyên ngành, tài liệu tập huấn chuyên môn công chứng, chứng thực. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Việc nghiên cứu luận văn có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sau: - Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về công chứng, chứng thực. - Xác định rõ thẩm quyền giữa công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ. - Nhận xét, đánh giá thực trạng hoạt động và áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Cà Mau. - Luận văn có thể làm tài liệu nghiên cứu, áp dụng vào công tác chuyên môn, nghiệp vụ và phục vụ cho công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho cán bộ, công chức, viên chức và nhân dân về công chứng, chứng thực thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh. 7. Cơ cấu của luận văn Luận văn bao gồm phần mở đầu, 3 chương và kết luận, với các phần chính cụ thể như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực và công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ. Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật công chứng, chứng thực hợp đồng về thế chấp QSDĐ tại tỉnh Cà Mau Chương 3: Quan điểm, giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ.
6 Chương 1: Cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực và công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ 1.1. Cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực 1.1.1. Khái niêm, đặc điểm của công chứng - Quan niệm một số nước về công chứng: Trên thế giới từ trước tới nay, tồn tại 03 mô hình công chứng: Mô hình công chứng Anglo- Saxontương ứng với hệ thống pháp luật Anglo-Saxon (Common Law), đại diện cho mô hình này như Vương quốc Anh, Hoa Kỳ, Đan Mạch…; Mô hình công chứng La tinh - còn gọi là mô hình pháp luật dân sự (Civil Law, đại diện cho mô hình này như Pháp, Tây Ban Nha, Italia…; Mô hình công chứng tập thể (Collectiviste) tương ứng với hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa (Sovietique) , đại diện cho mô hình này như Ba Lan, Cu Ba, Trung Quốc, Việt Nam... Ở đây tác giả chỉ sơ lược pháp luật về công chứng một số nước mang tính điển hình của mô hình công chứng khác so với Việt Nam, qua đó nêu lên quy định pháp luật của nước ta để đưa ra nhận định, như sau: Ở Vương quốc Anh (một trong các điển hình của mô hình công chứng Anglo - Saxon), quy chế công chứng năm 1801, 1833, 1834 quy định: Công chứng viên là viên chức được bổ nhiệm để thực hiện các hành vi công chứng trong đó có việc xác lập giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản và tài sản cá nhân, giấy ủy quyền liên quan đến bất động sản và tài sản cá nhân ở Anh hoặc ở nước ngoài… Ở Cộng hòa Pháp (một điển hình của mô hình công chứng Latinh): Theo Pháp lệnh về Điều lệ công chứng ngày 02/11/20145, Công chứng viên là nhân viên công quyền do Bộ Tư pháp bổ nhiệm để lập các hợp đồng, văn bản nhằm đem lại tính xác thực như văn bản của cơ quan công quyền khác và nhằm bảo đảm thời hạn hiệu lực chắc chắn của văn bản, lưu giữ bản gốc, cấp bản sao của văn bản đó, ngoài ra còn có nhiệm vụ tư vấn cho các bên theo quy định của pháp luật, làm công bằng quyền lợi giữa các bên. Công chứng viên của pháp không phải là công chức nhà nước nhưng được coi như công chức, mang “lưỡng tính” và hành nghề tự do, hoạt động bằng nguồn kinh phí tự chủ, thu nhập là tiền thù lao từ khách hàng.
7 Công chứng viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi công chứng của mình, nếu gây thiệt hại cho khách hàng thì phải bồi thường. Trường hợp vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự… Ở Việt Nam: Theo mô hình công chứng tập thể (Collectiviste) tương ứng với hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, lúc đầu cơ quan công chứng được tổ chức khá chặt chẽ, hoạt động chuyên nghiệp bằng sự bao cấp của Nhà nước. Được cấp ngân sách hành chính để đầu tư cơ sở vật chất, cho trả lương và cho hoạt động. Tổ chức công chứng là một loại hình cơ quan bổ trợ tư pháp trong bộ máy hành pháp của Chính phủ. Công chứng viên do Bộ Tư pháp bổ nhiệm và có những tiêu chuẩn về chuyên môn nghiệp vụ nhất định. Công chứng viên là công chức, viên chức nhà nước, hưởng lương từ ngân sách nhà nước và hưởng các chế độ chính sánh như công chức. Công chứng viên được tổ chức hành nghề dưới hình thức Phòng Công chứng nhà nước với chức năng chứng nhận tính xác thực các hợp đồng, giao dịch lưu giữ lâu dài các hợp đồng, giao dịch đó. Họ vừa là người thảo hợp đồng, giao dịch, vừa là người tư vấn, hợp pháp hóa các giấy tờ, đồng thời vừa là người xác nhận. Phòng Công chứng chịu sự quản lý song trùng cả của cơ quan chuyên môn cấp trên là Bộ Tư pháp và chính quyền địa phương là Sở Tư pháp về biên chế, chế độ, chính sách… Hiện nay, hệ thống xã hội chủ nghĩa không còn nữa cơ bản các nước xây dựng nền kinh tế thị trường, từ đó mô hình công chứng này từng bước đã dần chuyển đổi theo hệ thống công chứng Latinh và hệ thống Anglo – Saxon. Vì vây, công chứng được cho là một nghề tự do đặt dưới sự quản lý của Nhà nước. Thời gian qua nhằm nâng cao chất lượng mô hình công chứng giao dịch bất động sản ở nước ta, bảo đảm hợp lý, khả thi, phù hợp với điều kiện thực tiễn của đất nước. Các nhà khoa học đã nghiên cứu, tham khảo về mô hình công chứng giao dịch bất động sản của một số nước trên thế giới để vận dụng vào Việt Nam cho phù hợp khi hội nhập quốc tế. - Khái niệm công chứng: Theo Từ điển Luật học thì công chứng là:“Chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp được thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo thủ tục pháp luật quy định hoặc bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Hợp đồng đã được
8 công chứng có giá trị thi hành đối với các bên giao kết; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật” [2006, trang 174].4 Theo Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp xác định công chứng nhà nước “là một hoạt động của nhà nước với mục đích giúp các công dân, cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, là cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện”. Đây là lần đầu tiên kể từ khi thành lập nước (02/9/1945), khái niệm công chứng nhà nước được đưa ra ở Việt Nam, đánh dấu sự đổi mới về tư duy pháp lý, bước đầu đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế ở giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới. Theo quy định của Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước: “Công chứng Nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa”5. Theo quy định của Nghị định số 31/CP của Chính phủ“Công chứng là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là tổ chức), góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa”6. Theo quy định của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP khái niệm về công chứng đã được xác định khoa học hơn, rõ ràng hơn và tách bạch riêng giữa công chứng với chứng thực “Công chứng là việc Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này”7. Theo quy định của Luật công chứng năm 2006: “Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác 4 Từ điển Luật học do Viện khoa học Pháp lý thuộc Bộ Tư pháp biên soạn năm 2006. 5 Điều 1 Nghị định số 45/HĐBTngày 27/02/1991 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước. 6 Điều 1 Nghị định số 31/CPngày 18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước. 7 Khoản 1, Điều 2 Nghị định số 75/2000/NĐ-CPngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực.
9 bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”8. Theo quy định của Luật công chứng năm 2014: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”9. Qua các khái niệm trên mặc dù ở những thời điểm khác nhau, có những cách khái niệm khác nhau về cách diễn đạt nhưng tựu chung ta có thể hiểu rằng: Công chứng là hành vi của công chứng viên thực hiện, chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể là cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia các hợp đồng, giao dịch đó nhằm phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật. - Đặc điểm công chứng: Thứ nhất, nội dung cơ bản của hoạt động công chứng là lập hợp đồng, giấy tờ theo yêu cầu của một hoặc các bên trong giao dịch và chứng nhận các hợp đồng giấy tờ theo quy định của pháp luật. Nội dung công chứng là công chứng viên chứng nhận về thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch10. Đây là đặc điểm cơ bản nhất để phân biệt giữa hoạt động công chứng với những hoạt động mang tính chất hành chính của các cơ quan là chính quyền nhà nước ở địa phương. Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là công chứng viên. Đây là chức danh nghề nghiệp được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm đối với những người có đủ tiêu chuẩn theo quy định (Luật công chứng 2014) để chịu trách nhiệm về tính xác 8 Điều 2 Luật công chứng năm 2006. 9 Khoản 1, Điều 2 Luật công chứng năm 2014. 10 Khoản 1, Điều 46Luật công chứng năm 2014.
10 thực, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của hợp đồng, giao dịch dân sự khác theo quy định của pháp luật, theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân tham gia. Thứ ba, văn bản công chứng có giá trị thực hiện và giá trị chứng cứ. Văn bản công chứng được tạo lập, trước hết đảm bảo giá trị thực hiện đối với các bên giao kết (ràng buộc chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự, là cơ sở pháp lý không thể phản bác buộc bên kia phải thực hiện đúng các thỏa thuận). Đồng thời, có giá trị đối với bên thứ ba. Giá trị chứng cứ của các hợp đồng, văn bản giao dịch đã được công chứng chính là giá trị làm chứng cứ của nó. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, những hợp đồng, văn bản giao dịch đã được công chứng chính là bằng chứng không thể chối cãi giữa các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Từ đó, quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên được bảo vệ và bảo đảm thực hiện. Thứ tư, công chứng là hoạt động hỗ trợ đắc lực cho các cá nhân và tổ chức khi tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại; hỗ trợ tích cực cho hoạt động quản lý nhà nước và hoạt động tư pháp. 1.1.2. Khái niệm chứng thực - Quan niệm một số nước về chứng thực: Từ góc độ luật học, qua tham khảo một số tài liệu pháp lý nước ngoài có thể thấy, trong khoa học pháp lý một số nước cũng có những khái niệm tương đương với khái niệm “chứng thực” trong tiếng Việt. Tại Thụy Sĩ: Theo quy định Luật công chứng và chứng thực ngày 30/08/2011 của bang Aargau tuy chưa tách riêng thành Luật công chứng, Luật chứng thực nhưng cũng đã có quy định điều chỉnh về chứng thực. Việc công chứng và chứng thực trong phạm vi của bang Aargau. Tại khoản 3, Điều 2 Luật công chứng của Thụy Sĩ: “Việc chứng thực áp dụng đối với chữ ký, bản sao chụp, trích lục, sao chép hoặc bản dịch”. Người thực hiện công chứng là người có thẩm quyền công chứng, chứng thực và có tên trong Danh bạ do Ủy ban công chứng lập. Người thực hiện công chứng là công chứng viên và nhân viên thư ký của các xã. Người chứng thực là nhân viên thư ký các xã thông qua Nghị quyết của Hội đồng xã được bổ nhiệm là người của xã hoặc thành viên của Hội đồng xã; những người khác có đủ kiến thức pháp luật được Nghị quyết của Hội đồng xã xác nhận và viên chức của cơ quan hành chính xã.
11 Việc chấm dứt thẩm quyền chứng thực có hiệu lực cùng với việc xóa tên trong danh bạ và chấm dứt thẩm quyền chứng thực… Tại Cộng hoà liên bang Đức: Theo quy định của Luật công chứng Cộng hoà liên bang Đức ngày 28/9/1969 tại chương III có quy định các việc công chứng khác, điều chỉnh về chứng thực. Cụ thể tại khoản 1, Điều 42 quy định chứng thực bản sao: “Khi chứng thực bản sao một văn bản cần xác định đó là bản chính”. Tại Điều 39 Luật này cũng quy định về chứng thực đơn giản: Khi chứng thực chữ ký, dấu vân tay, tên hãng cũng như khi chứng thực thời điểm xuất trình giấy tờ cá nhân, chứng thực việc đã vào sổ đăng ký hoặc chứng thực các bản sao lục và các văn bản đơn giản khác thì chỉ cần một văn bản công chứng thay vì biên bản công chứng, trong đó có chữ ký, dấu niêm phong và ghi rõ ngày, nơi lập, văn bản công chứng là đủ. Tại khoản 1, 2, 3 Điều 40 của Luật này quy định về chứng thực chữ ký: Một chữ ký chỉ được chứng thực bởi công chứng viên biết chữ ký hoặc lấy được chữ ký đó; Công chứng viên chỉ cần kiểm tra lại văn bản xem có tồn tại lý do nào đó gây phương hại đến việc hành nghề của mình; Khi chứng thực phải khái quát nhân thân đương sự - người mà công chứng viên biết hoặc lấy được chữ ký và phải nói rõ là công chứng viên biết trước chữ ký hay vừa lấy chữ ký. Tại Cộng hòa Ba lan: Theo Luật công chứng ngày 14/02/1991 quy định công chứng thị thực: được hiểu là một dạng thị thực hành chính có nội dung như chứng thực của Việt Nam, bao gồm: chữ ký, bản sao, bản trích sao từ bản gốc, ngày xuất trình một tài liệu, một người còn sống, nơi ở của một người. Khi thị thực bản sao công chứng viên phải đối chiếu với bản gốc. Nếu bản gốc có những chi tiết đặc biệt (chữ gạch xóa, ghi nhớ bên lề, bị khuyết), thì công chứng viên phải ghi rõ tình huống đó. Việc thị thực một người còn sống hoặc đang cư trú ở một nơi nhất định đòi hỏi khách hàng phải trình diện trước mặt công chứng viên. Trong khi thị thực, công chứng viên phải nhận dạng khách hàng, ghi rõ ngày, giờ, phút mà khách hàng còn sống hoặc đang cư trú ở một nơi nhất định. Bộ trưởng Bộ Tư pháp bằng Nghị định có thể ủy quyền cho một số cơ quan địa phương hoặc các ngân hàng ở những nơi không có Phòng Công chứng một phần quyền năng của công chứng viên để thực hiện việc thị thực.
12 Như vậy, các văn bản pháp luật nước ngoài cũng chưa tách riêng Luật công chứng và Luật chứng thực nhưng các quy định về chứng thực cũng được ghi nhận. Đồng thời chỉ đưa ra thuật ngữ “chứng thực” với những việc làm, hành động cụ thể mà không đưa ra khái niệm về “chứng thực”. Tại Việt Nam: Theo quy định tại Nghị định số 31/CP đã giao cho UBND thực hiện việc chứng thực: UBND quận, huyện, thị xã thuộc tỉnh chứng thực các việc do pháp luật quy định và chứng thực bản sao giấy tờ từ bản chính, trừ các việc được quy định tại khoản 1, 2 Điều 18 của Nghị định này UBND xã, phường, thị trấn chứng thực việc từ chối nhận di sản, chứng thực di chúc và các việc khác do pháp luật quy định. Theo quy định tại Nghị định số 75/2000/NĐ-CP là văn bản đầu tiên đưa ra khái niệm “chứng thực”: “Chứng thực là việc UBND cấp huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch của họ theo quy định của Nghị định này”. Theo quy định tại Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký không có khái niệm chung về “chứng thực” mà chỉ đưa ra khái niệm về chứng thực bản sao, chứng thực chữ ký: “Chứng thực chữ ký là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng thực”. Theo Nghị định số 23/2015/NĐ-CP: “Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”. Về cơ bản, Nghị định này kế thừa khái niệm về “chứng thực” của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP và bổ sung thêm quy định mới về khái niệm “chứng thực hợp đồng, giao dịch”. Như vậy, trải qua các thời kỳ đến nay, chưa có văn bản pháp luật nào đưa ra một khái niệm rõ ràng, bao quát được đúng bản chất của hoạt động chứng thực, mà chủ yếu đưa ra khái niệm chứng thực của một việc cụ thể nào đó. - Khái niệm chứng thực:
13 Theo từ điển Tiếng Việt chứng thực được định nghĩa như sau: “Nhận cho để làm bằng là đúng sự thật. Chứng thực lời khai. Xác nhận là đúng. Thực tiễn đã chứng thực điều đó” [trang 186]11. Ngoài ra, qua nghiên cứu các văn bản pháp luật về công chứng qua các thời kỳ chưa quy định cụ thể thế nào là chứng thực. Tuy nhiên, theo quy định của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP12 quy định “Chứng thực là việc UBND cấp huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch của họ theo quy định của Nghị định này”. Tóm lại, theo quy định của pháp luật hiện hành có thể nói chứng thực là việc UBND cấp huyện, cấp xã chứng thực bản sao là đúng với bản chính hoặc chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng thực. 1.2. Cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và nội dung của công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ - Thế chấp: Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn thì Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu năm, công trình xây dựng khác… Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản để bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng như tùy theo sự thỏa thuận của các bên. Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng) hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Chế định thế chấp tài sản được Bộ luật dân sự năm 1995 và tiếp tục được quy định tại các Điều từ Điều 342 đến Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005 [2006, trang 704]. Hiện nay được quy định tại các Điều từ Điều 317 đến Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015. Nhìn chung, dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì khi nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây: Một là, cơ sở 11 Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học do tác giả Hoàng Phê chủ biên, xuất bản năm 1997. 12 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực.
14 và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một cách có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể; Hai là, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng cũng có thể bao gồm cả các tài sản không phải là bất động sản. Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ) là đối tượng thường được nhắc đến đầu tiên; Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện. - Khái niệm công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ: Theo khái niệm Công chứng được quy định tại Luật công chứng năm 2014 và kết quả nghiên cứu tại Luận án tiến sĩ của tác giả Lê Thị Thúy Bình về “Thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam” thì thế chấp QSDĐ là “quyền của một chủ thể đang có QSDĐ hợp pháp và đem quyền đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, trước chủ thể nhận thế chấp trong giao dịch dân sự, kinh tế mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” [2016, trang 32]. Từ đó ta có thể suy ra Công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp, tính chính xác, không trái đạo đức xã hội của của hợp đồng thế chấp QSDĐ. - Đặc điểm cơ bản công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ: Thứ nhất, nội dung cơ bản của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là lập hợp đồng thế chấp QSDĐ của các nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức với bên nhận thế chấp và chứng nhận thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật. Đây là đặc điểm cơ bản nhất để phân biệt giữa công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ với những hoạt động mang tính chất hành chính của các cơ quan là chính quyền nhà nước ở địa phương. Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là công chứng viên. Đây là chức danh nghề nghiệp được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm đối với những người có đủ tiêu chuẩn theo quy định (Luật công chứng 2014) để chịu trách nhiệm về tính xác thực, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ so với các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của pháp luật, theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân tham gia.