Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: Cẩn Ngữ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:105

Thêm vào BST

Báo xấu

105
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện nay, góp phần hoàn thiện pháp luật về thị trường bất động sản, đồng thời làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo cho đối tượng quan tâm.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

Đ ẠI HỌ C Q UỐC G IA HÀ N Ộ I KHO A L UẬT ĐẶNG VĂN ĐƯỢC PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60105 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI-NĂM 2005
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 4 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TRONG THỊ 8 TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát chung về thị trƣờng bất động sản 8 1.11. Sự ra đời của thị trường bất động sản 8 1.1.2. Pháp luật về thị trường bất động sản 21 1.2. Hoạt động môi giới trong thị trƣờng bất động sản 26 1.2.1. Sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản 26 1.2.2. Đặc trưng pháp lý của hoạt động môi giới bất động sản 29 1.2.3. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản đối với việc phát triển thị 31 trường bất động sản CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC 35 TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HI ỆN NAY 2.1. Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 35 2.1.1. Chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 35 2.1.2. Hợp đồng môi giới bất động sản 42 2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản 46 2.1.4. Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 57 2.2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 58 2.2.1. Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay và những vấn đề 58 pháp lý đặt ra
2.2.2. Nguyên nhân của thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam 69 hiện nay 2.2.3. Đánh giá chung 74 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THI ỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI 78 GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1. Sự cần thiết và phƣơng hƣớng hoàn thiện 78 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản 79 3.2.1. Về điều kiện đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 79 3.2.2. Về chế độ pháp lý đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 82 3.2.3. Về nội dung của hoạt động môi giới bất động sản 83 3.2.4. Về chế độ thù lao và chi phí trong môi giới bất động sản 84 3.2.5. Về quy định về sàn giao dịch bất động sản 87 3.2.6. Về quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 88 3.3. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 89 3.3.1. Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 90 3.3.2. Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường 92 3.3.3. Đổi mới sự quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản 94 KẾT LUẬN 96 TÀI LI ỆU THAM KHẢO 98
LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hình thành và phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của việc phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc. Thực hiện đường lối phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước, trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đang dần chuyển từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường. Cùng với nó là một hệ thống các thị trường đã được hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia kinh tế ước tính thì tài sản là bất động sản chiếm khoảng 1/2 tài sản quốc gia đối với các nước phát triển và chiếm khoảng 2/3 tài sản quốc gia đối với các nước đang phát triển như Việt Nam. Như vậy, có thể nói phát triển thị trường bất động sản chính là phát huy sức mạnh nội lực một cách hiệu quả nhất cho việc phát triển kinh tế- xã hội. Trong những năm qua thị trường bất động sản ở nước ta cũng đã có những chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước với nhịp độ tương đối cao. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản đang dần trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế nước ta. Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản. Đội ngũ này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Đó là việc các tổ chức, cá nhân hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp; do hàng hoá bất động sản chủ yếu chưa được cấp chứng nhận về chất lượng, hệ thống thông tin về bất động sản không đầy đủ và thiếu hệ thống; công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này còn yếu kém
nên hoạt động môi giới còn chứa đựng nhiều rủi ro cho người sử dụng dịch vụ. Thêm vào đó, những quy định của pháp luật về thị trường bất động sản còn chứa đựng nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí không phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển. Trong khi các chủ thể môi giới hoạt động một cách tự phát thì các nhà hoạch định chính sách còn đang mò mẫm tìm hiểu để nhận dạng thị trường, hoặc chỉ loay hoay với một số công cụ hành chính nhằm hạn chế sự ảnh hưởng tiêu cực của hoạt động này đối với thị trường bất động sản... Tất cả những nguyên nhân trên đã góp phần tạo ra những cơn sốt đất, nhà ở và mặt bằng sản xuất trong thời gian vừa qua mà Nhà nước không có những biện pháp hữu hiệu để xử lý triệt để. Theo ước tính hiện nay có khoảng 500 văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành để điều chỉnh những vấn đề có liên quan đến bất động sản, nhưng cũng có đến 70% các giao dịch về bất động sản nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước [20]. Điều này phần nào ảnh hưởng tiêu cực đến việc phát triển một thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, minh bạch. Có thể nói hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta trong thời gian qua chưa đúng với bản chất, vai trò và ý nghĩa của nó. Một trong những nguyên nhân đó là khung pháp luật về thị trường bất động sản nói chung và pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản nói riêng còn thiếu, chồng chéo, lạc hậu, tản mạn... Hình thành một môi trường pháp lý để các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản hoạt động là việc làm cần thiết, là một nhu cầu tất yếu khách quan và là một trong những nhân tố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách công khai, minh bạch, có tổ chức. Đối với nước ta hiện nay đây là một công việc đầy khó khăn và phức tạp. Xuất phát từ lý do trên, tác giả đã lựa chọn chủ đề Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể chế của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề mới. Song ở Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ khai nên công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ lý luận trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị có liên quan như:
- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển Liên hiệp quốc (UNDP). - Thị trường bất động sản- lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính phát hành năm 2003. Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn đề chung về thị trường bất động sản. Chính vì vậy nhiều vấn đề có liên quan đến việc tổ chức và hoạt động của thị trường như môi giới bất động sản và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt dưới góc độ pháp lý chưa được đề cập, xem xét đầy đủ, toàn diện đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện. 3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện na y, góp phần hoàn thiện pháp luật về thị trường bất động sản, đồng thời làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo cho đối tượng quan tâm. Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản mà chỉ tập trung làm rõ một số nội dung sau: - Khẳng định việc ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay là một tất yếu khách quan. - Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản. - Đưa ra nhận xét ban đầu về các quy định của pháp luật Việt nam đối hoạt động môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho hoạt động môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, đúng hướng. 4. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng
Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác-Lê nin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương pháp sau: -Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng pháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về hoạt động môi giới bất động sản phát sinh trong cuộc sống. -Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản. -Phương pháp so sánh pháp luật: so sánh pháp luật của pháp luật Việt Nam với một số nước có đặc điểm tương đồng. 5. Bố cục của luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm ba chương: chương thứ nhất trình bày những vấn đề chung về hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản, pháp luật về thị trường bất động sản; sự ra đời, đặc trưng và vai trò của hoạt động môi giới đối với việc phát triển của thị trường bất động sản; chương thứ hai trình bày thực trạng pháp luật và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam; chương thứ ba lập luận về sự cần thiết, yêu cầu và một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và giải pháp nhằm hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất đ ộng sản ở Việt Nam hiện nay. Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo và bạn bè, đồng nghiệp đã đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Cho dù đã rất cố gắng, dành tâm huyết, song như đã trình bày, vấn đề về môi giới bất động sản còn rất mới mẻ đối với Việt Nam và do thời gian có hạn nên luận văn sẽ không tránh khỏi những những khiếm khuyết nhất định. Rất mong nhậ n được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp và những người quan tâm đến vấn đề này.
CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Sự ra đời của thị trƣờng bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản Tài sản cho dù thuộc sở hữu tư nhân hay thuộc sở hữu nhà nước tại bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đều là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế- xã hội của quốc gia đó. Nó bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Xuất phát từ yêu cầu quản lý và sử dụng những tài sản đó, trong từng lĩnh vực có sự phân loại theo những tiêu chí khác nhau. Trong khoa học pháp lý, có nhiều cách phân loại tài sản, nhưng người ta thường dựa trên đặc điểm, tính chất vật lý của nó. Theo cách này, tài sản được phân thành bất động sản và động sản. Cách phân loại này đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại và ngày nay nó được sử dụng rộng rãi và được ghi nhận thành một chế định ở hầu hết các Bộ luật Dân sự của các nước theo hệ thống pháp luật thành văn. Thậm chí ở một số nước do ý thức được vai trò quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế và xã hội như Anh, Mỹ, Thái lan, Malaysia, chế định bất động sản còn được thể chế hoá thành một đạo luật riêng: Luật Bất động sản. Nói chung trong pháp luật của các nước, khi quy định về bất động sản đều có sự thống nhất ở chỗ nó là tài sản không thể di, dời được. Tuy nhiên, trong một chừng mực nhất định khi xác định cấu thành bất động sản pháp luật giữa các nước còn có sự khác nhau, song không nhiều. Ở Việt nam trước năm 1995, trong hệ thống pháp luật chúng ta chưa có sự thống nhất trong việc sử dụng khái niệm bất động sản và tài sản cố định. Chỉ khi Bộ luật Dân sự ra đời thì khái niệm bất động sản mới được sử dụng nhất quán. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di, dời được hay không, tại khoản 1 Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 quy định khái niệm về bất động sản như sau: Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
- Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Quy định này về bất động sản đã được Bộ luật dân sự 2005 kế thừa và quy định tại Điều 174. Như vậy, Bộ luật dân sự Việt Nam cũng có quy định phân biệt bất động sản và động sản dựa trên đặc điểm vật lý của tài sản đó. Với quy định này cho thấy chỉ những tài sản nào được pháp luật thừa nhận mới được coi là bất động sản. So với động sản thì danh sách bất động sản phải do luật thiết lập và có giới hạn. Đặc điểm cơ bản dễ nhận thấy nhất của bất động sản để phân biệt với động sản là nó có vị trí cố định không thể di, dời được. Đặc điểm này xuất phát từ đất đai và các bất động sản khác luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Chính vì vậy, bất động sản trước hết phải là đất đai, sau đó là các tài sản gắn liền với đất đai như nhà ở, công trình xây dựng... Như vậy, đất đai là yếu tố ban đầu, là yếu tố không thể thiếu được của bất kỳ bất động sản nào. Cho nên vấn đề vị trí của bất động sản cũng sẽ là một yếu tố có ý nghĩa quan trọng đối với giá trị của nó trong thị trường bất động sản. Do điều kiện kinh tế, chính trị -xã hội nên pháp luật mỗi nước lại có những quy định cụ thể khác nhau về bất động sản. Riêng với bất động sản là đất đai, tại Điều 17 Hiến pháp 1992 của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điều này có nghĩa pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu của các chủ thể nào khác đối với đất đai. Và do đó đất đai sẽ không thể là đối tượng để trao đổi, giao dịch trên thị trường bất động sản, nghĩa là không thể trở thành hàng hoá. Nhưng Luật Đất đai 1993 đã tách quyền sử dụng đất ra khỏi quyền sở hữu toàn dân và trao cho người sử dụng đất thông qua việc cho thuê, giao quyền sử dụng đất và cho phép tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất. Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý để quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch hợp pháp. Nhưng một vấn đề vừa mang tính pháp lý vừa mang tính thực tiễn đặt ra hiện nay ở nước ta là quyền sử dụng đất có được coi là bất động sản hay không? Xét đến cùng, cách phân loại tài sản theo Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 174 Bộ luật dân sự 2005
cho thấy tất cả các loại tài sản tồn tại hiện nay không phải là bất động sản, sẽ là động sản. Điều 188 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”. Rõ ràng quy định này cho thấy quyền đối với tài sản cũng được coi là tài sản. Sự thừa nhận của pháp luật về tính chất tài sản của những quyền trị giá được bằng tiền mà gắn với nhân thân người có quyền hoặc chỉ được lưu thông khi có điều kiện nhất định, cho phép suy đoán quyền đó chỉ có thể là động sản hoặc bất động sản [28,tr30-31] . Tương tự, đoạn 2 Điều 118 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 108 Bộ luật Dân sự 2005 khẳng định quyền sử dụng đất cũng được coi là tài sản chung của hộ. Xét dưới góc độ khoa học pháp lý, theo cách phân loại tài sản quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 174 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền mà trị giá được bằng tiền cũng sẽ được coi là động sản hay bất động sản tuỳ theo tính chất của đối tượng phát sinh quyền đó là động sản hay bất động sản. Quyền sử dụng đất là quyền được thực hiện trên một vật hữu hình là đất đai, mà đất đai được coi là bất động sản, do vậy quyền sử dụng đất cũng được coi là một loại bất động sản. Các quy định khác của Bộ luật Dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất cũng khẳng định điều này. Chẳng hạn như tài sản được dùng vào việc thế chấp theo Bộ luật Dân sự 1995 chỉ có thể là bất động sản. Điều 346 Bộ luật Dân sự 1995 quy định quyền sử dụng đất cũng được dùng làm tài sản thế chấp. Do vậy, quyền sử dụng đất cũng được coi là một bất động sản. 1.1.1.2. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi mua bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai. Cũng như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản chỉ xuất hiện trong nền kinh tế hàng hoá, khi mà nền kinh tế thị trường đã phát triển đến một trình độ nhất định. Thị trường bất động sản có chức năng đưa những người có nhu cầu trao đổi bất động sản đến với nhau; xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch; phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu và phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Cơ sở kinh tế- xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động xã hội và sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Mà sự chiếm hữu tư nhân về tư
liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Chính sự xuất hiện của sở hữu tư nhân về bất động sản, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn bất động sản. Đây là hình thái sơ khai của thị trường bất động sản. Tất nhiên không phải cứ có giao dịch bất động sản là có thị trường bất động sản. Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư. Đối với các nước đang phát triển trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như nước ta, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất động sản nói riêng là công việc hết sức quan trọng. Ngày nay trong quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt động kinh doanh, hợp tác kinh tế quốc tế. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài trong việc sản xuất kinh doanh. Do đó, để phát triển hoạt động kinh tế, mỗi quốc gia cần phải có thị trường bất động sản nhằm để đáp ứng nhu cầu về định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn góp bất động sản... Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận cấu thành quan trọng không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của bất kỳ quốc gia nào có nền kinh tế phát triển. Bởi trong nền kinh tế thị trường vốn, lao động và bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở và công trình xây dựng là những yếu tố ban đầu không thể thiếu được của quá trình sản xuất hàng hoá. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành. Một yếu tố có tính quyết định đối với sự ra đời của thị trường bất động sản là bất động sản phải trở thành hàng hoá. Pháp luật của các nước và nước ta thừa nhận đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là bất động sản. Nhưng không phải bất cứ tài sản nào là bất động sản cũng đều có thể mang ra giao dịch, trao đổi trên thị trường bất động sản. Không giống như đối với các
loại hàng hoá thông thường, bất động sản để được coi là hàng hoá và được giao dịch trên thị trường đòi hỏi phải được xác định chủ sở hữu và phải được phép tham gia thị trường[20]. Vì vậy, thị trường bất động sản hình thành và phát triển phụ thuộc vào chính bất động sản khi nó được coi là hàng hoá, nghĩa là nó được phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn... Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng sâu sắc vào những yếu tố khác như sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số, quá trình đô thị hoá, yếu tố pháp luật, chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ. Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản là nhà ở, đất ở. Theo đó là s ự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu về giao dục và đào tạo, hoạt động văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí... những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư; chính vì thế mà bất động sản ở các vùng trung tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở các vùng khác với giá cả cao hơn. Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành kinh tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ..., làm gia tăng các quan hệ giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản phát triển đồng thời tác động trực tiếp vào việc tạo lập những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống. Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất là hàng hoá được tham gia thị trường bất động sản. Nhưng nói như vậy không có nghĩa là bất kỳ loại đất nào, nhà ở và công trình xây dựng nào c ũng đều có thể được mang ra giao dịch thị trường bất động sản. Mà điều đó phụ thuộc rất lớn vào việc quy định của pháp luật. Cũng như các nước, pháp luật Việt Nam thừa nhận nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là bất động sản. Cá nhân, tổ chức sở hữu những tài sản này có quyền mua bán, chuyển nhượng... theo quy định của pháp luật. Riêng đối với vấn đề đất đai, pháp luật Việt Nam lại có những quy định khác về phạm vi giao dịch trên thị trường bất động sản so với các nước trên thế giới. Đối với các nước phát triển như Mỹ, Oxtraylia, Đức, do có sự thừa nhận của các hình thức sở hữu đối với đất đai nên nó được coi là hàng hoá và được trao đổi tự do trên
thị trường. Thuỵ Điển, Thái Lan, Malaysia, Singapore cũng quy định bất động sản bao gồm đất đai và tài sản trên đất là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản. Pháp luật Trung Quốc lại chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu đối với đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể. Bất động sản được phép giao dịch trên thị trường, nhưng riêng đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng. Riêng đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể thì phải chuyển thành sở hữu nhà nước bằng cách trưng thu sau đó mới được chuyển quyền sử dụng[25]. Như vậy, trong thị trường bất động sản ở các nước có sự đa dạng các hình thức sở hữu đối với đất đai khi nắm được quyền sở hữu, thì điều đó có nghĩa là chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng đất theo các mục đích khác nhau miễn là pháp luật không cấm. Do đó khi bán đất, người bán chuyển giao toàn bộ giá trị sử dụng của đất một cách vĩnh viễn. Còn ở Việt Nam do tính chất đặc thù đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân nên cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu nó. Vì vậy việc chuyển quyền sở hữu từ chủ thể này sang chủ thể khác không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên, cũng như Trung Quốc, các nhà lập pháp Việt Nam đã sáng tạo ra một thứ quyền và cho phép các chủ thể khác có quyền sử dụng đất và Điều 59 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thừa nhận sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất. Trong thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam người chuyển giao quyền sử dụng đất chỉ được phép chuyển giao những quyền gì mà chủ sở hữu giao cho anh ta chứ không được chuyển giao toàn bộ giá trị sử dụng vốn có của đất cho người khác. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì việc quy định người sử dụng đất có quyền thực thi trong thực tế quyền sử dụng củ a mình đối với đất đai là một việc cần thiết để họ có thể khai thác, sử dụng có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân trong sở hữu đất đai. Sự xuất hiện của khái niệm “quyền sử dụng đất” cũng đã giải quyết được cơ bản những mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà các lợi ích quốc gia và mỗi người dân. Tuy nhiên, hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề quyền sử dụng đất có phải là hàng hoá hay không? Thông thường hàng hoá là sản phẩm của lao động dùng để trao đổi, là biểu hiện thống nhất của giá trị sử dụng và giá trị, lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng, lao động trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên của hàng hoá và là nội
dung vật chất của giá trị hàng hoá, còn giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hoá, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hoá. Vậy suy cho cùng, trao đổi hàng hoá là con người trao đổi lao động của mình thông qua giá trị, nên hàng hoá vốn không phải là vật mà là một quan hệ xã hội được che dấu dưới cái vỏ bề ngoài của vật. Trên thực tế đó chỉ là khách thể trao đổi trên thị trường. Đối với đất đai, vì nó có trước con người nên không phải là sản phẩm lao động, do vậy bản thân nó không có giá trị và cũng không phải là hàng hoá. Nhưng trong điều kiện kinh tế hàng hoá, lao động lại có thể sáng tạo nên giá trị sử dụng mới của đất đai, không phải chỉ là trực tiếp trên từng thửa đất mà còn cả trong môi trường gián tiếp, ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của nó, và như vậy đất đai trở thành vật mang giá trị, do đó mà nó có khả năng trao đổi trên thị trường [29]. Cũng từ đó mà pháp luật Việt Nam có thể quy định khách thể trao đổi là quyền sử dụng đất. Điều này khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam khác với thị trường bất động sản các nước. Các văn bản pháp luật hiện hành của nước ta không có quy định cụ thể quyền sử dụng đất có phải là hàng hoá hay không. Nhưng nếu coi quyền sử dụng đất là một quyền năng của quyền sở hữu nói chung thì đó là quyền khai thác giá trị, lợi ích của đất. Pháp luật về đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất cũng được chuyển dịch như tài sản. Điều này thể hiện rõ trong quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai của Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá- hiện đại hoá: “Quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt”. Những quy định của Bộ luật Dân sự 1995, Luật Đất đai năm 1993, 2003 cũng thừa nhận đất đai là bất động sản song các giao dịc h không phải là giao dịch đất đai mà là giao dịch về quyền sử dụng đất. Song Luật Thương mại 1997 và ngay cả Luật Thương mại 2005 cũng mới chỉ quy định những vật gắn liền với đất đai mà chưa có sự thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá. Cũng phải thừa nhận rằng những quy định như vậy của pháp luật Việt Nam hiện nay có xu hướng phức tạp hoá, thậm chí đến mức nhiều khi nó chỉ còn mang tính pháp lý hình thức, bởi mặc dù chưa có sự quy định nhưng trên thực tế người có quyền sử dụng đất vẫn thực hiện việc chuyển nhượng, thậm chí nhiều khi khó có thể phân biệt được đó là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu đất đai. Sự phân biệt thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta có thể bị xoá nhoà một khi cả người mua và người bán quyền sử dụng đất lạm dụng mở rộng quyền của mình. Trên thực tế hiện nay việc chuyển quyền sử dụng đất ở nước ta diễn ra thường xuyên, công khai, được nhiều người hiểu là việc mua bán đất.
Điều này đã thể hiện sự mâu thuẫn, bất cập giữa pháp luật với thực tế của chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta hiện nay. Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá. Ở đâu và lúc nào, bất kỳ bất động sản chưa trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trường, mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến mức độ nhất định thì mới có kinh tế thị trường. Hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản xuất phát từ quan điểm khác nhau về bất động sản và phạm vi thị trường. Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà ở, công trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành bất động sản được. Do đó đất đai, bản thân nó là bất động sản, đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Song trên thực tế thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và đất đai chỉ là một loại và một phần của bất động sản. Có ý kiến lại cho rằng thị trường bất động sản là thị trường đất đai và nhà ở. Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì chỉ có nhà và đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường, bất động sản nhà và đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước; nhà và đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng và giá trị trong giao dịch trên thị trường bất động sản. Có ý kiến lại cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể, làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát; có ý kiến xuất phát từ đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước nên cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý c ủa Nhà nước.
Từ phân tích nêu trên, có thể thấy thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp..., là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Như vậy, hoạt động của thị trường bất động sản tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam kể từ sau cách mạng 8-1945 đến năm 1980, pháp luật thừa nhận đất đai, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức và sở hữu của Nhà nước. Do đó hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách tự do. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương ng hiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai và nhà ở được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn, cầm cố đất đai và nhà ở trên thực tế vẫn được thực hiện nhưng không phổ biến. Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn... được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và thoả thuận giá cả. Trong giai đoạn này, mặc dù không có một văn bản nào về giao dịch bất động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục cho các giao dịch mua bán, thuê, mướn bất động sản, vẫn thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Đặc điểm chủ yếu trong giai đoạn này là các giao dịch có tính tự phát ở một số vùng, một số địa phương theo nhu cầu của thực tế đời sống; do đó chưa có khung pháp luật cho thị trường bất động sản; chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới bất động sản. Nói chung, giai đoạn này thị trường bất động sản chưa hình thành, mà chủ yếu là những giao dịch thuần tuý vì nhu cầu sử dụng, sinh hoạt. Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu duy nhất là của toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai, do đó Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã quản lý. Tổ chức kinh tế nhà nước cho người vào ở, hợp tác xã có quyền giao đất, chuyển đổi.... Luật Đất đai 1987 quy định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và người có nhu cầu sử dụng đất mới được coi là chủ thể tham gia giao dịch. Nhưng Nhà nước giao đất và chỉ cho phép chuyển nhượng thành quả lao động trên đất được giao.
Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn đất đai từ năm 1980 đến 1993 không được thừa nhận chính thức. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế xây dựng và phát triển sản xuất nông nghiệp, thương mại, dịch vụ... thuộc các thành phần kinh tế ngày càng gia tăng, phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai. Hiện tượng mua bán đất đai, nhà ở đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào những năm 1991 - 1993. Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Về cơ sở pháp lý, Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 cho phép người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó. Tuy nhiên, trên thực tế trong thời gian đó đã xuất hiện những giao dịch mua bán nhà ở mà thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm không được pháp luật công nhận. Những giao dịch này được thực hiện dưới hình thức trao tay như viết giấy tờ cam kết giữa người mua và người bán, một số trường hợp có xác nhận của UBND xã, phường, cơ quan quản lý nhà ở... Hiện tượng chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá, không tuân thủ quy định của pháp luật đất đai xuất hiện khá phổ biến. Việc giao đất, phân phối đất không đúng thẩm quyền diễn ra ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị, các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương nghiệp, thương mại, dịch vụ... làm nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện về đất đai. Chính vì vậy trong giai đo ạn 1980-1993, thị trường bất động sản còn là thị trường ngầm và được hình thành một cách tự phát. Có thể nói, trước năm 1993 thị trường bất động sản nước ta là một thị trường ngầm do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các tầng lớp dân cư được thực hiện nhưng không chính thức. Điều này làm cho thị trường bất động sản không được huy động một cách có hiệu quả nhằm phục vụ quá trình phát triển kinh tế. Đến năm 1992, Hiến pháp mới tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, bảo đảm đúng mục đích và có hiệu quả. Nhưng mặt khác, Luật Đất đai 1993 khẳng định Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cho phép hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá... Bộ luật Dân sự 1995 có những quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, chuyển quyền sử dụng đất. Đây là thay đổi quan trọng mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Các quan hệ về giao dịch bất động sản đã được pháp luật quy định, nhưng phần nhiều còn bị hành chính hoá, chưa phù hợp với thói quen và sự tự do hợp đồng nên trên thực tế trong thời gian này các giao dịch về bất động sản không diễn ra theo đúng quy định của pháp luật. Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, t ăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Theo ước tính, hiện nay thị trường bất động sản nước ta chiếm khoảng 25% đến 30% GDP của cả nước; riêng giá trị quyền sử dụng đất của Việt Nam góp vào liên doanh với nước ngoài lên đến 50.000 tỷ đồng [41]. Song do thiếu sự định hướng nên cho đến nay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn trong giai đoạn hình thành tự phát nên còn nhiều hạn chế, khiếm khuyết cả về công tác quản lý nhà nước lẫn hoạt động của thị trường. Trên thực tế hiện nay, đa số các hoạt động giao dịch bất động sản chỉ dừng lại ở cấp xã, phường, thị trấn mà không tiếp tục làm các thủ tục chuyển quyền sử dụng đ ất, sở hữu nhà ở và nộp thuế... Thị trường này nhiều lúc chao đảo bởi những cơn sốt giả tạo do bị những kẻ đầu cơ lợi dụng, chi phối mà Nhà nước không quản lý được. Đây chính là thách thức đối với xã hội và công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. Theo ước tính mới có 30% các giao dịch về bất động sản được đăng ký nhưng chủ yếu thực hiện thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, còn lại khoảng 70% các giao dịch mua bán, trao đổi... được thực hiện trao tay và trong nhiều trường hợp do UBND xã, phường, thị trấn xác nhận. Do hầu hết các bất động sản hiện nay chưa có đủ điều kiện pháp lý để tham gia các giao dịch trên thị trường, lại thêm những quy định về điều kiện được giao dịch quá chặt chẽ, cho nên thị trường bất động sản đang phát triển không đúng như quy định của pháp luật, chúng ta chưa phát huy được vai trò tích cực của thị trường bất động sản đối với quá trình phát triển kinh tế -xã hội. 1.1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt do bất động sản là tài sản đặc biệt. Tính đặc biệt của bất động sản thể hiện ở chỗ nó có tính cá biệt và khan hiếm. Tính khan hiếm của đất đai là do sự giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di, dời của đất đai nên bất động sản có tính cá biệt. Trong nền kinh tế thị trường, do bất động sản là hàng hoá đặc biệt, cho nên thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hoá đặc biệt và nó có một số những đặc điểm sau đây: Thứ nhất, khác với các thị trường hàng hoá thông thường, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đặc điểm này do tính chất không thể di, dời của đất đai mang lại. Do bất động sản có vị trí cố định không thể di, dời từ nơi này đến nơi khác và luôn gắn liền với đất đai nên việc giao dịch các tài sản này thực chất là giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), nhà ở và các công trình xây dựng khác. Riêng đối với đất đai, bởi nó không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp cố ý huỷ hoại), cho nên người có quyền sở hữu (sử dụng) đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Chính vì vậy giá đất- một bộ phận của giá bất động sản- trong trường hợp giá đất là giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đai (quyền sử dụng đất), mà chỉ phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất. Thứ hai, thị trường bất động sản có nội dung hoạt động phong phú bao gồm các giao dịch chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các giao dịch chuyển đổi cho thuê, thế chấp bất động sản, dùng bất động sản góp vốn liên doanh... Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy định hoặc theo tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận. Song trên thực tế, thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản thể hiện ở chỗ nó phụ thuộc rất lớn vào các quy định của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Pháp luật quy định những loại bất động sản cụ thể được tham gia giao dịch trên thị trường và phải tiến hành theo một trình tự, thủ tục nhất định. Điều này xuất phát từ chỗ bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết
các hoạt động kinh tế- xã hội do đó, các vấn đề có liên quan bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản. Bên cạnh đó, Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn đ iều chỉnh chính sách đối với bất động sản, thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội. Ngoài ra, thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào những điều kiện khác như yếu tố tâm lý, tập quán của từng vùng, địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Có giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện, nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn đối với những giao dịch cùng loại nhưng ở các địa phương khác nhau lại có cách tiến hành khác nhau. Điều này làm nảy sinh sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành của thị trường đó. Thậm chí trong cùng một địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu các thông tin có liên quan đến những giao dịch trước đó. Người môi giới có hiểu biết ở thị trường khu vực, thành phố này nhưng lại không hiểu biết ở khu vực, thành phố khác. Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường không tập trung và mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là hàng hoá không có thị trường tập trung do nó không thể di, dời được vì vậy nó không được trưng bày trực tiếp, thông tin thị trường khó thu thập, độ tin cậy kém nên hiệu quả hoạt động thị trường thấp, giá thành giao dịch lại cao. Khác với thị trường chứng khoán, thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường bất động sản thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường đều mang tính chất địa phương, phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Bất động sản là một tài sản có vị trí cố định và không thể di, dời và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản cũng mang tính vùng, địa phương. Chính từ tính khan hiếm, tính cố định và không di, dời của đất đai nên trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trong thực tế cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, kể cả hai công trình cạnh