Luận văn Thạc sĩ Luật học: Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chia sẻ: Tri Lý | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:91

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của đề tài là làm rõ được các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên cơ sở hài hòa các điều kiện về kinh tế, xã hội và yêu cầu của giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

§¹i häc quèc gia hµ néi khoa luËt nguyÔn thÞ ph-¬ng hoa Thèng nhÊt quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ thñ tôc mua b¸n nhµ ë vµ chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ë LuËn v¨n th¹c sÜ luËt häc Hµ Néi – N¨m 2008
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ PHƢƠNG HOA THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ MÃ SỐ: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HOC: PGS. TS. PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI - NĂM 2008
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi với sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Phạm Hữu Nghị. Tấ t cả số liê ̣u và tư liê ̣u sử dụng trong luận văn này đều trung thực, chính xác, có nguồn gốc, xuấ t xứ rõ ràng. Hà Nội, ngày tháng năm 2008 Nguyễn Thi ̣Phương Hoa
MỤC LỤC Mở đầu 1 Chƣơng 1: Nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n về thố ng nhấ t quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về 8 thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở 1.1. Mô ̣t số nguyên tắ c cơ bản của hơ ̣p đồ ng 8 1.2. Khái niệm thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 9 1.2.1. Khái niệm thủ tục mua bán nhà ở 9 1.2.2. Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 10 1.3. Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán 11 nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.3.1. Nhu cầ u thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và 11 chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.3.2. Cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và 13 chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.3.2.1. Pháp luật thời kỳ phong kiến 13 1.3.2.2. Pháp luật thời kỳ Pháp thuô ̣c và miề n Nam Viê ̣t Nam trước năm 18 1975 1.3.2.3. Quy đinh ̣ về giao dicḥ liên quan đế n bấ t đô ̣ng sản của nhà nước ta từ 22 1945 đến 2003 1.3.2.4. Quy định của một số nước về hợp đồng mua bán bất động sản 28 Kế t luận chương 1 31 Chƣơng 2: Thƣ̣c tra ̣ng pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n 35 nhƣơ ̣ng quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t ở ; thƣ̣c tra ̣ng mua bán nhà ở và chuyển nhƣơ ̣ng quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t ở 2.1. Thực trạng các quy đinh ̣ của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và 35 chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở 2.1.1. Thực tra ̣ng quy đinḥ chung của pháp luâ ̣t về bấ t đô ̣ng sản 35 2.1.2. Thực tra ̣ng quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở 38 2.1.3. Thực tra ̣ng quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử 44 dụng đất ở 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng 46
quyền sử dụng đất ở và các vấn đề đặt ra 2.2.1. Quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t và triể n khai không đồ ng bô ̣ 46 2.2.2. Vấ n đề đinh ̣ giá 51 2.2.3. Thực hiê ̣n thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở 55 2.3. Mô ̣t số nhận xét cụ thể 56 2.3.1. Pháp luật về bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản 56 phát triển 2.3.2. Pháp luật về bất động sản còn chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ 57 2.3.3. Pháp luật về bất động sản chưa t ạo được cơ chế quản lý bất động sản 58 phù hợp với yêu cầu thực tế 2.3.4. Pháp luật về bất động sản chưa đảm bảo tính công khai và minh bạch 60 của thị trường bất động sản 2.4. Những yêu cầ u, nhiê ̣m vu ̣ đă ̣t ra về thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n 62 nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở Chƣơng 3: Giải pháp chủ yếu nhằm thống nhất quy định của pháp luật về 65 thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở 3.1. Thố ng nhấ t về giấ y tờ xuấ t triǹ h, công chứng, chứng thực, đăng ký, thuế 66 3.2. Bảo đảm thi hành hợp đồng và một số vấn đề về sưả đổi , bổ sung hơ ̣p 75 đồ ng Kế t luâ ̣n 78 Danh mu ̣c tài liêụ tham khảo 80 Phụ lục 85
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản luôn là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, gắn liền với cuộc sống của mọi ngƣời, chính vì vậy các quy định về bất động sản, mà cụ thể là đất đai và nhà ở trong thời gian qua luôn có sự bổ sung, sửa đổi hoặc quy định mới để phù hợp với yêu cầu thực tiễn và sự phát triển kinh tế, xã hội. Vấn đề nhà ở và đất ở luôn là mối quan tâm của tất cả các quốc gia mà đặc biệt là các nƣớc đang phát triển nhƣ Việt Nam. Hiện nay ở Việt Nam, để điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở có Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Điều chỉnh quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có Bộ luật dân sự, Luật đất đai, luật công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Không thể phủ nhận sự ra đời và song song tồn tại của các văn bản này đã góp phần tích cực trong điều chỉnh một cách chuyên biệt nhóm hợp đồng liên quan đến mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, qua thực tiễn nghiên cứu và thực tế áp dụng pháp luật, chúng ta đã gặp phải những vƣớng mắc khá cơ bản xuất phát từ những hạn chế và bất cập cả về mặt lý luận cũng nhƣ thực tiễn của pháp luật trong lĩnh vực này. Cùng với những quy định mới của Bộ luật dân sự năm 2005, các quy định về đất đai và nhà ở cũng có sự thay đổi phù hợp. Thị trƣờng bất động sản có vai trò quan trọng trong quá trình đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp và dịch vụ. Hiện nay, thị trƣờng bất động sản bƣớc đầu đƣợc đầu tƣ xây dựng và phát triển lành mạnh, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một thị trƣờng "ngầm" về bất động sản với những diễn biến phức tạp. Đây là nguyên nhân gây nên tệ 1
nạn đầu cơ về đất đai, nhà ở, đồng thời, cũng là một trong những nguyên nhân làm tăng giá đất mô ̣t cách bấ t hơ ̣p lý. Khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 đã có những sửa đổi, bổ sung một cách cơ bản để đáp ứng yêu cầu bức thiết đặt ra trong thực tế. Tiếp sau đó, Luật nhà ở năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luâ ̣t Công chƣ́ng năm 2006 và các văn bản hƣớng dẫn thực hiện cũng đƣợc ban hành đã góp phần cụ thể hoá các quy định về mua bán nhà ở, đất ở. Quy định thủ tục để thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà đã góp phần đáp ứng yêu cầu của cải cách thủ tục hành chính. Tuy nhiên cho đến nay, các quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở và mua bán nhà ở vẫn còn nhiều điểm chƣa thống nhất và thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, mua bán nhà ở vẫn còn chƣa thực sự thuận lợi cho nhân dân. Hiện tƣợng ngƣời dân phải qua rất nhiều cơ quan mới hoàn thành hợp đồng đã gây lãng phí nhiều thời gian và chi phí của cá nhân, tổ chức, dễ gây hiện tƣợng tiêu cực tại các cơ quan tiếp nhận hồ sơ giấy tờ. Các cơ quan có trách nhiệm trong việc làm thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở vẫn chƣa có sự phối hợp nhịp nhàng, chặt chẽ. Chính vì những hiện tƣợng trên mà các giao dịch nhƣ mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở vẫn còn diễn ra tự do , ngƣời dân vẫn né tránh việc làm thủ tục tại các cơ quan nhà nƣớc gây nhiều phức tạp cho các giao dịch sau này. Một số trƣờng hợp làm thủ tục tại cơ quan nhà nƣớc lại bị gă ̣p khó khăn và có trƣờng hơ ̣p đòi hỏi nhiều giấy tờ không đúng t heo quy định của pháp luật nên nhiều giao dịch dù không hề vi phạm pháp luật hay trái đạo đức xã hội nhƣng vẫn không thể đƣợc thực hiện một cách công khai do cách vận dụng chƣa đúng, cứng nhắc của ngƣời có nhiệm vụ thực hiện các thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền. 2
Sở dỹ các cơ quan thực hiện nhiệm vụ còn có thể thực hiện pháp luật không thống nhất do quy định của pháp luật còn sơ hở, chồng chéo hoặc ngƣợc lại quá chi tiết nên lại dẫn đến việc bỏ sót những trƣờng hợp đặc biệt, dẫn đến việc áp dụng máy móc hoặc sách nhiễu, gây khó khăn cho ngƣời dân khi thực hiện quyền dân sự của mình, và ngƣời dân lại tìm đến giải pháp làm thủ tục chui, mua bán trao tay đối với bất động sản. Hiện tƣợng này gây thiệt hại cho nhà nƣớc về mặt tài chính, gây bất ổn định cho xã hội trong giao dịch dân sự và gây rủi ro cho chính những chủ thể tham gia giao dịch. Vì vậy, việc nghiên cứu của đề tài này để góp phần phát hiện những điểm chƣa hoàn thiện của quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở và kiến nghị hoàn thiện các quy định về mua bán nhà, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà, phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật về đất đai và nhà ở nói chung, và pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở và mua bán nhà ở nói riêng đã và đang đƣợc nhiều nhà nghiên cứu quan tâm ở nhiều góc độ, khía cạnh khác nhau. Một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh chế định pháp luật về chuyển nhƣợng đất ở và mua bán nhà ở có thể kể đến nhƣ: - Đặng Mạnh Tiến ( 1997) “Hợp đồng mua bán nhà ở, những vấn đề lý luận và thực tiễn” - Luận văn thạc sỹ luật học, Trƣờng Đại học luật Hà Nội; - Lê Thành Kiên ( 2005) " Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phƣơng hƣớng hoàn thiện" - Luận văn thạc sỹ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; 3
- Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004) " Một số vấn đề về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Dân sự Việt Nam" - Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Ngoài ra, trong thời gian qua còn nhiều bài viết nghiên cứu của nhiều tác giả đề cập vấn đề nhà ở và đất ở vì vấn đề nhà ở và đất ở liên quan mật thiết đến các thành phần kinh tế, đến từng gia đình và con ngƣời trong xã hội, liên quan đến các giao dịch dân sự, liên quan phát triển kinh tế, đầu tƣ cũng nhƣ an ninh quốc phòng. Tuy nhiên các công trình nghiên cứu cũng nhƣ các bài viết đề cập chủ yếu tới vấn đề lý luận hoặc giải pháp trong một phạm vi nhất định mà chƣa đề nghiên cứu nhằm đề ra giải pháp thống nhất những quy định về thủ tục của đất ở và nhà ở, góp phần giải quyết những vƣớng mắc hiện nay về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích của đề tài là làm rõ đƣợc các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trên cơ sở hài hoà các điều kiện về kinh tế, xã hội và yêu cầu của giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế. Trong bối cảnh chúng ta đang tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật, việc nghiên cứu đề tài nhằm kiến nghị về việc xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực Dân sự, đất đai, nhà ở, công chứng, chứng thực và các lĩnh vực khác có liên quan. Việc nghiên cứu đề tài cũng nhằm mục đích đóng góp cho cải cách thủ tục hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực tƣ pháp nói riêng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển 4
nhƣợng đất ở và mua bán nhà ở của các cơ quan có liên quan và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà. Từ những mục đích nêu trên, nhiệm vụ của đề tài đƣợc xác định là: - Làm rõ đƣợc các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; - Phân tích và làm rõ nguồn gốc việc chia tách các quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của pháp luật Việt Nam; - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; thực trạng thực hiện thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; - Kiến nghị về phƣơng hƣớng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của Việt Nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài Trên cơ sở mục đích của việc nhiên cứu, đề tài, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài đƣợc xác định nhƣ sau: - Những quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: + Quy định của pháp luật phong kiến; + Quy định của pháp luật thời kỳ pháp thuộc và chế độ miền Nam Việt Nam; + Quy định của pháp luật một số nƣớc; 5
+ Quy định của pháp luật của Nhà nƣớc Việt Nam; - Thực tiễn về các hợp đồng liên quan đến mua bán nhà và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở hiện nay; - Sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; - Những vƣớng mắc trong thực hiện mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; - Đề xuất giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. 5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp luận của chủ nghĩa Mác- Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và đƣờng lối của Đảng và nhà nƣớc về pháp luật. Việc nghiên cứu đề tài cũng sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành: phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp lịch sử, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp chứng minh, phƣơng pháp diễn giải... để làm sáng tỏ những vấn đề nghiên cứu. 6. Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn Những đóng góp về mặt khoa học của Luận văn đƣợc thể hiện trên những nội dung sau: - Phân tích và làm rõ tính liên quan, ràng buộc của nhà ở và đất ở; - Phân tích và làm rõ tính thống nhất của hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; 6
- Phân tích đƣợc cơ sở lý luận cũng nhƣ tiền đề kinh tế - xã hội của sự thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; Kiến nghị phƣơng hƣớng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. 7. Cơ cấu của Luận văn Luận văn gồm 3 phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận Phần mở đầu : gồm tính cấp thiết của đề tài, tình hình nghiên cứu đề tài, đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứu và cơ cấu của Luận văn; Phần nội dung : gồm 3 chƣơng Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; và những vấn đề đặt ra Chƣơng 3: Giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở 7
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1. Mô ̣t số nguyên tắ c cơ bản của hơ ̣p đồ ng Luật hợp đồng là một trong những luật lâu đời nhất liên quan đến giao lƣu dân sự, kinh doanh, thƣơng mại. Trong đó hợp đồng liên quan đến đất đai và nhà ở là những loại hợp đồng cơ bản và phổ biến nhất. Có thể hiểu hợp đồng là sự thoả thuận giữa hai hay nhiều bên về việc chuyển giao một vật, làm hay không làm một công việc. Trên cơ sở khái niệm này, chúng ta thấy rằng trƣớc nhất hợp đồng là một hành vi pháp lý đặc biệt: sự thoả thuận giữa các bên. Hành vi pháp lý chính là sự thể hiện ý chí làm phát sinh các hệ quả pháp lý. Tính chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí giữa hai hay nhiều ngƣời. Còn mục đích của hợp đồng: mỗi bên theo đuổi những lợi ích riêng của mình. Hợp đồng là kết quả của sự dung hoà các lợi ích đối lập nhau[32, tr4]. Điề u 388 Bô ̣ Luâ ̣t dân sƣ̣ năm 2005 quy đinh ̣ về khái niê ̣m hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ nhƣ sau : “Hơ ̣p đồ ng là sƣ̣ thỏa thuâ ̣n giƣ̃a các bên về viê ̣c xác lâ ̣p , thay đổ i hoă ̣c chấ m dƣ́t quyề n , nghĩa vụ dân sự”. Nếu hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên thì thoả thuận chính là sự thống nhất ý chí làm phát sinh các hệ quả pháp lý. Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên làm phát sinh một loại hệ quả pháp lý đặc biệt: Hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ. Căn cứ xác lập hợp đồng là sự tự do ý chí. Các quy phạm pháp luật về hợp đồng là sự phản ánh các quan điểm lý luận về vấn đề này. Điề u 389 của Bộ luật 8
dân sƣ̣ năm 2005 quy đinh ̣ về nguyên tắ c giao kế t hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ nhƣ sau :“ Viê ̣c giao kế t hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ phải tuân theo các nguyên tắ c sau đây: 1. Tƣ̣ do giao kế t hơ ̣p đồ ng nhƣng không đƣơ ̣c trái pháp luật, đa ̣o đƣ́c xã hô ̣i; 2. Tƣ̣ nguyê ̣n, bình đẳng, thiê ̣n chi,́ hơ ̣p tác, trung thƣ̣c và ngay thẳ ng.” Các nguyên tắc này sẽ phải đƣợc thể hiện rất rõ trong nội dung hợp đồng và đặc biệt là trong thủ tục thực hiện những hợp đồng đó. Các bên tự do xác định nội dung của hợp đồng. Các quy định về trật tự công chỉ đƣợc áp dụng trong các trƣờng hợp ngoại lệ. 1.2. Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.2.1. Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở “Nhà ở là một loại tài sản có đặc điểm khác với các loại tài sản khác , không chỉ về giá tri ̣ của tài sản mà còn về trình tự thủ tục xác lập quyề n sở hữu , quyề n và nghiã vụ của các bên trong giao di ̣ch dân sự liên quan đế n nhà ở .”[46- tr.21]. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc quy định trong Pháp lệnh nhà ở, Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005. Theo những quy định này, hợp đồng mua bán nhà ở cũng đƣợc hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Nhƣ vậy có thể hiểu, hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình... Việc thoả thuận nội dung hợp đồng phải dựa trên những nguyên tắc cơ bản của luật dân sự. 9
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì thủ tục mua bán nhà ở là một vấn đề rất quan trọng. Đó chính là một sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền sở hữu, chấm dứt quyền sở hữu của bên bán và xác lập quyền sở hữu của bên mua. Có thể hiểu một cách khái quát, thủ tục mua bán nhà ở là trình tự những việc mà các bên mua bán nhà ở và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện từ khi bắt đầu đến khi kết thúc quan hệ mua bán nhà ở. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở thì các giao dịch về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng phải lập thành văn bản và có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn. 1.2.2. Khái niệm về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Xét về bản chất, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chính là giao dịch dân sự . Có thể đi từ khái niệm hợp đồng mua bán tài sản để hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở và hơ ̣p đồ ng chuyể n nhƣơ ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t nhƣ sau : "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán" (điều 428, Bô ̣ luâ ̣t dân sƣ̣ năm 2005) Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể từ chủ thể này sang chủ thể khác theo một hình thức và thủ tục đƣợc pháp luật cho phép. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho bên chuyển nhƣợng theo quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 10
Thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở là trình tự những công việc mà các bên chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần có các nội dung nhƣ: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhƣợng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhƣợng; giá chuyển nhƣợng; phƣơng thức, thời hạn thanh toán; quyền của ngƣời thứ ba đối với đất chuyển nhƣợng; các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở phải đƣợc công chứng hoặc chứng thực và phải đƣợc đăng ký. 1.3. Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.3.1. Nhu cầu thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở đang dần đƣợc hoàn chỉnh, phù hợp với cơ chế thị trƣờng, trong đó có thị trƣờng bất động sản bao gồm cả thị trƣờng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở . Tuy nhiên vào thời điểm hiện nay quy định của pháp luật còn khá tản mát và thiếu tính thống nhất . Nhiều điểm xung đột giữa các văn bản liên quan đế n bấ t đô ̣ng sản nh ƣ Luật Đất đai với Luật Nhà ở , Luật Kinh doanh bất động sản , Bộ luật Dân sự ... kể cả những luật đƣợc thông qua trong một kỳ họp Quốc hội . Viê ̣c xây dựng và thông qua luật hiện nay chƣa thƣ̣c sƣ̣ dƣ̣a trên yế u tố hàng đầ u là quyề n lơ ̣i của ngƣời dân và còn phục vụ quá nhiều cho công tác quản lý . Chúng ta cũng chƣa có một hệ thống pháp luật thống nhất để điều chỉnh các mặt của thị trƣờng bất động sản. 11
Thị trƣờng bất động sản muốn đƣợc phát triển lành mạnh thì hệ thống pháp luật về bất động sản cần đáp ứng đƣợc yêu cầu của xã hội cũng nhƣ của cơ quan quản lý. Nhìn từ góc độ xã hội , quy định của pháp luật cần đáp ứng những tiêu chí sau đây: - Công khai, minh bạch; - Đơn giản, thuận tiện, dễ tiếp cận, khoa học, thống nhất; - Chí phí cho việc làm các thủ tục hợp lý; - Phù hợp tập quán, thói quen ứng xử của nhân dân. Về phía ngƣời quản lý cũng có những yêu cầu đối với quy định của pháp luật nhƣ: - Chặt chẽ, rõ ràng để có cách hiểu chính xác; - Tính đồng bộ, thống nhất cao giữa các văn bản để có thể áp dụng đúng; - Phân công rõ ràng và có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng, có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để bảo đảm việc thực hiện pháp luật nghiêm túc, chính xác. Nhƣ vậy, yêu cầu về sự thống nhất của quy định pháp luật là yêu cầu chung cho các đối tƣợng. Đáp ứng đƣợc yêu cầu này thì ngƣời tham gia giao dịch, cơ quan làm thủ tục cũng nhƣ ngƣời quản lý đều thuận lợi khi thực hiện quyền, nghĩa vụ cũng nhƣ nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Chính thủ tục chƣa thuận tiện, thiếu tính thống nhất đã dẫn đến việc ngại tiếp xúc với cơ quan nhà nƣớc, trốn tránh các thủ tục theo quy định của ngƣời dân. Việc mua bán trao tay đã trở thành một thói quen của ngƣời dân khi mua bán tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Mua bán trao tay đƣơng nhiên 12
đơn giản cho các bên mua, bán nhƣng mang tính rủi ro cao, đặc biệt là cho ngƣời mua. Nó có thể dẫn đến hiện tƣợng lừa đảo, hoặc phát sinh tranh chấp sau này và dẫn đến những mất ổn định, trật tự trong giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Việc quy định khác biệt, không thống nhất giữa thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; bản thân quy định chƣa thuận tiện đã gây khó khăn trong thực hiện của cơ quan chức năng, đồng thời gây phiền hà cho ngƣời tham gia giao dịch. Nhà ở, đất ở là hai tài sản luôn gắn liền, khó có khả năng tách rời. Tuy nhiên, hiện nay quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở đang có những quy định khác nhau. Nguyên nhân chính là do việc quản lý những lính vực này do những cơ quan khác nhau đảm nhận, và việc xây dựng văn bản về lĩnh vực nhà ở, đất ở còn xuất phát từ những tiêu chí của nhà quản lý đặt ra, dƣới góc độ của ngƣời quản lý mà không xuất phát từ những yêu cầu khách quan của cuộc sống và những đặc điểm cơ bản của quan hệ giao dịch liên quan đến chuyển dịch bất động sản. Chúng ta có thể thấy, mục tiêu xây dựng pháp luật chính là để tạo ra những nguyên tắc xử sự chung, những nguyên tắc đó để toàn thể cộng đồng thực hiện, có thể nói, các thủ tục về giao dịch là để nhân dân thực hiện. Chính vì vậy, tiêu chí xây dựng văn bản trƣớc hết phải đặt lợi ích của nhân dân lên trƣớc. Yêu cầu về quản lý chỉ là tiêu chí thứ hai và vẫn trên cơ sở tôn trọng mục tiêu thuận lợi cho nhân dân. 1.3.2. Cơ sở thống nhất quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.3.2.1. Pháp luật thời kỳ phong kiến Pháp luật thời kỳ phong kiến quy định về hợp đồng mua bán liên quan đến bất động sản chủ yếu đƣợc quy định trong hai Bộ luật: Hồng Đức và Gia Long. Khái niệm về hợp đồng chƣa rõ nét nhƣng trong các Bộ luật đã quy định về một 13
số loại hợp đồng cụ thể trong đó đất đai và nhà ở, mà thời gian này đƣợc quy định với quan hệ ruộng - đất hoặc ruộng - vƣờn là chủ yếu. Quốc triều hình luật ( Bộ Luật Hồng Đức) đƣợc ra đời dƣới thời vua Lê Thánh Tông, là bộ Luật quan trọng nhất của triều đại nhà Lê nƣớc ta ( 1428- 1788). Trong Quốc triều hình luật không có quy định nào định nghĩa về hợp đồng hay khế ƣớc mà các điều luật thƣờng quy định các hành vi dân sự cụ thể nhƣ bán, mua, vay, cầm cố, thuê... Tuy nhiên, Điều 366 quy định về hình thức của chúc thƣ và văn khế phải do quan trƣởng trong làng viết và chứng nhận. Văn khế có nghĩa là khế ƣớc lập thành văn tự, phải có chứng nhận của ngƣời có thẩm quyền tại địa phƣơng thì văn khế đó mới có giá trị... Trong Quốc triều hình luật không quy định loại khế ƣớc nào thì phải giao kết bằng hình thức nhất định. Tuy nhiên đối với những khế ƣớc có giá trị lớn thƣờng đƣợc giao kết dƣới hình thức văn tự. Những khế ƣớc có giá trị nhỏ thƣờng giao kết bằng miệng. Trƣờng hợp có tranh chấp thì các bên phải dẫn chứng hoặc phải có ngƣời chứng kiến (ngƣời làm chứng). Theo Quốc triều hình luật, không phải mọi cá nhân đều có quyền thiết lập khế ƣớc mà đòi hỏi những ngƣời tham gia khế ƣớc phải có đủ năng lực chủ thể nhất định. Trong gia đình, nếu cha mẹ còn sống thì cha mẹ là ngƣời quản lý tài sản của các con, các con không đƣợc tự do tham gia vào các kế ƣớc nhƣ mua bán bất động sản (điền sản).... Các đối tƣợng thƣờng đƣợc trao đổi trong xã hội bao gồm: Ruộng đất công; ruộng đất khai khẩn từ đất hoang; ruộng đất của tƣ nhân đƣợc chia theo khẩu phần; đầm bãi, ao của tƣ, của công; đất ở; nhà ở; các sản vật trên đất ( hoa mầu, mùa màng...). Ngoài các đối tƣợng trên, còn các đối tƣợng khác nhƣ súc vật, đồ dùng gia đình ... Thông thƣờng, sau khi các chủ thể thoả thuận xong về nội dung của khế ƣớc thì khế ƣớc đƣợc giao kết, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên mà 14
không cần thiết phải giao kết dƣới hình thức nào. Tuy nhiên, pháp luật dự liệu các trƣờng hợp nếu có tranh chấp về khế ƣớc thì các bên đƣơng sự cần phải có dẫn chứng hoặc một số đối tƣợng của khế ƣớc nhƣ đất đai do Nhà nƣớc quản lý mà mỗi gia đình phải làm sổ ruộng đất. Nếu bán, để lại thừa kế đều phải làm các thủ tục theo quy định của Nhà nƣớc. Về hình thức của khế ước. Một số loại đối tƣợng của khế ƣớc, pháp luật quy định phải làm văn tự. Trƣờng hợp những ngƣời không biết chữ làm văn tự thì phải nhờ ngƣời thứ ba viết hộ và nhờ ngƣời chứng kiến cho việc viết văn tự đó. Pháp luật quy định nhƣ vậy nhằm đảm bảo cho tính khách quan, chính xác của khế ƣớc. Ngƣời không biết chữ phải nhờ quan trƣởng trong làng viết thay và chứng kiến. Ngƣời chứng kiến có nghĩa vụ xác nhận ngƣời viết thay có viết đúng ý của ngƣời nhờ viết thay hay không. Sau khi văn tự đƣợc viết xong, ngƣời kết ƣớc sẽ điểm chỉ vào văn tự, xác nhận nội dung văn tự mình đã đƣợc nghe đọc và đúng với ý chí của mình. Trƣờng hợp khế ƣớc bằng văn tự mà ngƣời kết ƣớc biết chữ thì tự mình lập văn tự không cần có ngƣời chứng kiến hoặc không bắt buộc phải có chứng nhận của lý trƣởng hay xã trƣởng. Nếu ruộng đất đem bán mà ngƣời bán không có quyền sở hữu hoặc không đƣợc phép bán thì ngƣời mua không có quyền sở hữu ruộng đất mua. Vì vậy, trƣờng hợp này đƣợc suy đoán rằng ngƣời bán có hành vi gian dối nên bị phạt một số tiền bằng số tiền bán đất. Đối với những ruộng đất bị hạn chế định đoạt nhƣ đất của ngƣời khác thì không đƣợc phép bán. Tuy nhiên, có những trƣờng hợp, cấm ngƣời chủ ruộng đất bán đất của mình trong trƣờng hợp đang cầm cho ngƣời khác, nếu ngƣời cầm đem bán đất đang cầm thì vi phạm nghĩa vụ của mình và có thể gây thiệt hại cho ngƣời nhận cầm ruộng đất. Nhƣ vậy, ngƣời cầm ruộng đất chỉ có thể đem bán ruộng đất cầm đó sau khi đã chuộc lại ruộng đất từ tay ngƣời nhận cầm ruộng đất. 15