intTypePromotion=1
ADSENSE

Luận văn: Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng

Chia sẻ: Nguyen Bao Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:46

605
lượt xem
108
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng phong phú trong đó có cả tài sản hình thành...

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng

  1. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 1 Luận văn Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  2. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 2 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương m ại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm n gày càng đư ợc hoàn thiện, các h ình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao d ịch bảo đảm ngày càng đa d ạng phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong tương lai. Trong hoạt động cấp tín dụng, thế ch ấp tài sản là biện pháp b ảo đảm tiền vay phổ biến và hiệu qu ả nhất hiện nay. Trong số đó, tài sản hình thành trong tương lai đã và đang ghi nhận trong các quy định pháp luật rằng đây là một loại tài sản có th ể được dùng đ ể th ế chấp và b ảo đảm cho ngh ĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng. Mặc dù đã có những quy định về th ế chấp tài sản hình thành trong tương lai th ế nhưng quy định của pháp lu ật Việt Nam về vấn đ ề n ày vẫn chưa rõ ràng và thống nhất. Hơn nữa, trên thực tế việc áp dụng quy đ ịnh pháp luật củ a các cơ quan có th ẩm quyền vẫn chưa đồng bộ từ đó tạo nên những bất cập và vướng mắc của người tham gia giao dịch. Trong quá tình thực tập tại Ngân hàng thương m ại cổ phần Công Thương Việt Nam – Vietinbank chi nhánh 1 Thành phố Hồ Chí Minh, tôi đ ã có được cơ h ội tiếp cận những tình huống thực tế và qua đó nhìn thấy được những khó khăn của ngân hàng và khách hàng trong quá trình cấp tín dụng cũng nh ư thực h iện các giao dịch bảo đ ảm và nh ận thấy đây là mộ t vấn đ ề còn khá mới mẻ, đó là lý do để tôi chọn đề tài “Thế chấ p tài sả n hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” để làm đề tài nghiên cứu. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Vì đây là mộ t lĩnh vự c khá mới mẻ cho nên đến thời điểm này chưa có một công trình nghiên cứu khoa họ c chính thức nào về đề tài. Trên th ực tế, đ ã có một số b ài viết nghiên cứu, bình lu ận, nh ận xét về vấn đề này, tuy nhiên những bài viết đó chỉ phân tích một số khía cạnh nhất định, chứ chưa có một công trình nghiên cứu hoàn Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  3. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 3 chỉnh nào. Trong quá trình thực hiện đ ề tài này tôi có tham kh ảo một số b ài viết n ghiên cứu đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình. 3. Mục đích, đối tượng, giới hạn phạm vi nghiên cứu 3 .1 Mục đích nghiên cứ u Th ế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ h ợp đồng tín dụng đ ã và đang được các tổ ch ức tín dụng sử dụng như mộ t biện pháp b ảo đảm. Bởi không những nó giúp khách hàng dễ dàng hơn trong việc sử dụng tài sản đảm bảo ngay cả khi nó chưa hình thành mà còn giúp Ngân hàng đẩy mạnh ho ạt động cấp tín dụng của mình . Tuy nhiên quy định của pháp luật về vấn đề này còn chưa rõ ràng dẫn đ ến thực tế áp dụng còn nhiều khó khăn, rắc rối. Vì vậy tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu này để nêu ra những khó khăn, bất cập của quy định pháp lu ật trên thực tế, từ đó đưa ra kiến nghị, giải pháp với mong muốn hoàn thiện hơn những quy đ ịnh củ a pháp luật về hình thức thế ch ấp tài sản này. 3 .2 Đố i tượng nghiên cứu Đố i tượng nghiên cứu của đề tài này là tất cả quy đ ịnh pháp lu ật liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, các h ợp đồng tín dụng, hợp đồng thế ch ấp trên thực tế và các vụ việc đã xảy ra trên thực tế có liên quan đ ến đề tài. 3 .3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu Do th ời gian và năng lực còn hạn chế n ên đề tài chỉ tập trung vào nghiên cứu các quy định củ a pháp luật Việt Nam về tài sản hình thành trong tương lai và th ế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Qua phân tích các quy định pháp luật trong nước, từ đó nêu lên những khó khăn trong quá trình áp dụng trên thực tế và nêu lên giải pháp hoàn thiện. 4. Phương pháp tiến hành nghiên cứu Trên cơ sở của phương pháp lu ận duy vật biện chứng, các phương pháp được sử dụng trong báo cáo bao gồm: phỏng vấn, thu th ập thông tin, phân tích, so sánh, Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  4. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 4 tổng hợp. Ngoài ra để hoàn thành báo cáo tôi đ ã phân tích các quy định có liên quan, nghiên cứu những hồ sơ trên thực tế củ a khách hàng và tham kh ảo ý kiến củ a th ầy cô, các anh chị nơi thực tập. 5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Ý n ghĩa khoa họ c của đề tài là góp phần tạo điều kiện để hình thức thế ch ấp tài sản hình thành trong tương lai đư ợc dễ dàng và thu ận lợi hơn cũng như phát huy h ết những tiện ích mà nó mang lại. Bên cạnh đó về mặt thực tiễn, việc nghiên cứu đ ề tài m ang lại những lợi ích nhất đ ịnh cho khách hàng đi vay và các ngân hàng. Người đi vay sẽ dễ dàng dùng tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo, thủ tục nhanh, giải ngân vốn sớm, về phía ngân hàng sẽ giảm được rủi ro khi nhận đảm b ảo bằng lo ại tài sản đ ặc thù này, tăng thêm lợi nhu ận từ việc cấp tín dụng. 6. Bố cục của báo cáo Báo cáo có bố cục như sau: Chương 1 : Lý luận chung về th ế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm b ảo thực hiện ngh ĩa vụ từ hợp đ ồng tín dụng. Chương 2: Thực trạng về th ế chấp tài sản hình thành trong tương lai và kiến n ghị hoàn thiện. CHƯƠNG 1 Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  5. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 5 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Ngày nay, không chỉ có những tài sản hiện hữu được sử dụng để đảm b ảo ngh ĩa vụ dân sự mà còn có cả tài sản hình thành trong tương lai, cụ thể là thế ch ấp tài sản h ình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo ngh ĩa vụ từ hợp đồng tín dụng. Việc m ở rộng d ạng tài sản này đã đáp ứng được nhu cầu của người đi vay cũng như nhu cầu củ a n gân hàng tiếp cận được nhiều khách hàng vay hơn. Chương nay giới thiệu tổng quát các quy đ ịnh pháp lu ật liên quan đ ến tài sản hình thành trong tương lai và th ế chấp b ằng tài sản hình thành trong tương lai. 1 .1 Tổng quan về tài sản hình thành trong tương lai 1 .1.1 Khái niệm tài sản và tài sản hình thành trong tương lai 1.1.1.1 Tài sản Khái niệm tài sản được quy định lần đầu trong Bộ lu ật dân sự (BLDS) năm 1995, theo đó tại Điều 172 BLDS năm 1995 quy đ ịnh “Tài sản bao gồ m vật có thực, tiền, giấy tờ trị g iá được bằ ng tiền và các quyền tài sản ”. Tiếp đó, Điều 163 BLDS 2005 (Bộ luật dân sự hiện hành) quy định: “Tài sả n bao gồm vật, tiền, giấ y tờ có g iá và các quyền tài sản”. Khái niệm tài sản theo BLDS 2005 đ ã mở rộng hơn BLDS 1995 về những đối tượng nào được coi là tài sản, theo đó, không chỉ những “vật có thự c” mới được gọi là tài sản mà cả những vật được hình thành trong tương lai cũng đ ược gọ i là tài sản. Tuy nhiên, cũng giố ng như BLDS 1995, BLDS 2005 cũng đưa ra khái niệm tài sản theo hình thức liệt kê, điều này đã không đ áp ứng sự phát triển củ a thực tiễn cuộ c sống và gây ra sự tranh cãi về một số đối tư ợng như: tài sản ảo trong game online, khoảng không, hệ thống khách hàng … có đư ợc coi là tài sản trong pháp luật dân sự h ay không? Chính điều này đòi h ỏi cơ quan lập pháp phải tiến hành sửa đổi quy đ ịnh về khái niệm tài sản trong BLDS theo hướng khái quát hơn và đưa ra những tiêu chí đ ể phân biệt đâu là tài sản, đâu không phải là tài sản. Từ việc khó xác định Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  6. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 6 được chính xác tài sản đ ã d ẫn đến khó khăn trong việc xác định tài sản hình thành trong tương lai. (TSHTTTL) Tài sản hình thành trong tương lai: 1 .1.1.2 Từ năm 1999 pháp luật Việt Nam đã cho phép sử dụng TSHTTTL để bảo đảm cho ngh ĩa vụ d ân sự “TSHTTTL là động sản; bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đả m và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đả m có quyền nhận” và “Nghĩa vụ có th ể đ ược bả o đảm bằng một hoặ c nhiều tài sản, kể cả TSHTTTL, bằng mộ t hoặ c nhiều biện pháp bảo đả m”1. Nghị đ ịnh 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về “Đảm bảo tiền vay củ a các tổ chức tín dụng” có một tên gọi khác về TSHTTTL là tài sản hình thành từ vốn vay “Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm th ực hiện nghĩa vụ trả n ợ đối với tổ ch ức tín dụng ”, “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đả m th ực hiện nghĩa vụ trả n ợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng”2. Tên gọi tài sản hình thành từ vốn vay hàm chứa nộ i dung m ục đích sử dụng vốn vay là khách hàng chỉ được sử dụng vốn vay vào việc hình thành nên tài sản đó mà không được sử dụng vào mục đích n ào khác. Ngân hàng có thể biết được tiền mình cho vay được sử dụng vào việc gì, theo dõi đ ược tiến độ h ình thành tài sản và trong trường h ợp khách hàng mất kh ả n ăng thanh toán thì ngân hàng vẫn có thể xử lý tài sản đó để thu hồi vốn vay. Sau một thời gian áp dụng, khái niệm TSHTTTL đ ã thể hiện một số điểm b ất cập cũng như chưa rõ ràng. Quy định TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao d ịch bảo đ ảm và sẽ thuộ c quyền sở hữu củ a bên bảo đ ảm ch ỉ giới hạn TSHTTTL ở vật, chưa đ ề cập đến các dạng tài sản khác, ngoài ra dùng từ “th ời điểm hình thành tài sản ” đ ể xác định TSHTTTL là chưa hợp lý vì 1 K7đ2, k3đ4 Nghị định 165/1999 ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm 2 K3đ2, k5đ2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  7. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 7 chưa có quy định pháp lu ật về thời điểm hình thành tài sản là thời điểm nào. Bên cạnh đó, trong khái niệm đã nêu ra TSHTTTL sẽ thuộ c quyền sở hữu của bên bảo đ ảm gây khó khăn cho việc xác đ ịnh ở từ “sẽ”, không xác đ ịnh được một mốc thời gian cố đ ịnh. Trong khái niệm đã nêu rõ các loại TSHTTTL là hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây d ựng và các tài sản khác, nhưng không bao giờ liệt kê là cách quy đ ịnh đầy đủ nh ất, ngày càng có nhiều lo ại TSHTTTL phát sinh khác mà khái niệm trên đã không liệt kê được ch ẳng hạn như quyền đòi nợ hình thành trong tương lai, máy móc thiết bị đ ang sản xuất theo đơn đ ặt hàng … Chính vì những hạn chế đó mà đ ến năm 2005, chế định này đ ã được ghi nhận lại tại BLDS 2005 “Vậ t dùng đ ể bảo đảm thực hiện ngh ĩa vụ dân sự là vậ t hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vậ t hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bả o đả m sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao d ịch bảo đả m được giao kết”3. Tiếp theo đó thì Ngh ị định 163/2006/NĐ- CP về giao dịch b ảo đảm (Nghị định 163/2006/NĐ-CP) có quy định chi tiết hơn về TSHTTTL như sau: “TSHTTTL là tài sản thuộ c sở h ữu của bên bảo đảm sau thời đ iểm nghĩa vụ đ ược xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại th ời điểm giao kết giao dịch bảo đả m, nhưng sau thời điểm giao kết giao d ịch bảo đả m mới thuộ c sở hữu của bên bảo đảm.”4 và sau đó trong khoản 2 điều 1 Ngh ị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số đ iều của Nghị đ ịnh số 1 63/2006/NĐ-CP (Ngh ị định 11 /2012/NĐ-CP) đ ã quy định rõ ràng hơn “ Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tạ i thời điểm giao kết giao dịch bảo đả m; 3 Điều 320 BLDS 2005 4 K2đ4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  8. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 8 c) Tài sản đã hình thành và thuộ c đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau th ời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sả n đó mới được đăng ký theo quy đ ịnh củ a pháp luậ t. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồ m quyền sử dụng đất”. Thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là mố c để xác đ ịnh TSHTTTL, BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu là đối với tài sản mua bán là thời điểm giao hàng, trừ trường hợp các bên có thỏ a thuận khác hoặc Pháp lu ật có quy đ ịnh khác, đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu5. Vì vậy, đối với tài sản pháp lu ật b ắt buộc đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã hoàn thành thủ tụ c đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã hình thành xong. Nếu theo quy định pháp lu ật cũ thì trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm ngh ĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch b ảo đ ảm thì không ph ải là TSHTTTL, còn nếu căn cứ theo quy đ ịnh mới, n ếu tài sản hình thành rồi nhưng chưa thuộ c quyền sở hữu thì là TSHTTTL, đây là m ột đ iểm khác nhau cơ bản giữa quy định pháp lu ật mới và cũ. Nghị đ ịnh 11/2012/NĐ-CP đ ã quy đ ịnh rõ ràng h ơn về khái niệm TSHTTTL so với nghị đ ịnh 163/2006/NĐ-CP cụ th ể là đã quy định TSHTTTL gồm có tài sản hình thành từ vốn vay, điều này rất phù hợp với thực tiễn tại các ngân hàng hiện nay. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập h ợp pháp tạ i thời đ iểm giao kết giao dịch bảo đả m. Có th ể h iểu là tài sản đó đang trong quá trình hình thành, chưa hoàn thiện tại th ời điểm giao kết giao dịch bảo đ ảm. Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau th ời điểm giao kết g iao d ịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Ngh ĩa là tài sản thu ộc sở hữu của bên bảo đ ảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đ ảm được giao kết (được quy định tại BLDS 2005) có bao gồm cả trư ờng hợp tài sản đ ã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch b ảo đảm, là đối tượng ph ải đăng ký quyền sở hữu nhưng vì lý do nào đó mà chưa được cấp giấy ch ứng nhận quyền sở hữu. Như đ ã phân tích ở trên về thời điểm chuyển quyền 5 Điều 439 BLDS 2005 Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  9. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 9 sở hữu thì khái niệm TSHTTTL tại các quy định pháp luật hiện hành đ ã lấy mố c xác đ ịnh TSHTTTL là thời điểm chuyển quyền sở hữu thì trường hợp tài sản đ ã h ình thành nhưng sau thời điểm giao kết giao d ịch bảo đảm m ới thuộc sở hữu củ a b ên bảo đảm thì vẫn thuộ c trường hợp quyền sở hữu xác lập sau khi nghĩa vụ được xác lập. Trong nghị đ ịnh 11/2012/NĐ-CP cũng đ ã quy định rõ “Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. Vì sao pháp luật lại quy định quyền sử dụng đất không ph ải là tài sản hình thành trong tương lai? Theo tôi thì lý do chủ yếu là nhà nư ớc không muốn các dự án đ ã hình thành mà không xây d ựng nhà và cơ sở h ạ tầng. Điều này rất h ợp lý vì nhiều khi các chủ đ ầu tư bán đất trên giấy tờ trong khi chưa bồi thường song, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật d ẫn đ ến kiện cáo, tranh chấp, m ất ổn định xã hội. 1 .1.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai Dự a vào khái niệm và các quy định của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai, có thể nh ận xét tài sản hình thành trong tương lai có mộ t số đặc điểm như sau: Là một loại tài sản BLDS 2005 đ ã m ở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, không còn phân biệt “vật có thự c” hay “vật chưa có thự c” và ở đ ây có thể hiểu vật chưa có thực chính là TSHTTTL. Tuy TSHTTTL là m ột d ạng tài sản mang tính ch ất đ ặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi ro so với tài sản hiện có nhưng không thể không xem nó là tài sản và lo ại ra khỏi các giao dịch dân sự . Tài sản thì sẽ gắn với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có quyền đối với tài sản củ a mình, nên việc mở rộng đối tượng của tài sản có ý n ghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tương lai. Tài sản thì phải thỏ a mãn hai điều kiện sau đ ây: phải mang lại lợi ích cho con người và ph ải trị giá được bằng tiền. Đố i với TSHTTTL, thứ nh ất, lợi ích của nó có th ể được sử dụng đ ể tham gia các giao dịch Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  10. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 10 d ân sự cho mục đích bất kỳ ví dụ như thế ch ấp để đảm bảo kho ản vay. Th ứ hai, giá trị của TSHTTTL có th ể được xác định thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn v.v…Vì vậy, TSHTTTL hoàn toàn là một tài sản theo như định ngh ĩa tại BLDS 2005. Chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết giao d ịch bảo đả m hoặ c hình thành rồ i nhưng chưa xác lập quyền sở hữu Khác với tài sản đã hình thành rồi và đã xác lập quyền sở hữu, TSHTTTL có th ể chưa hình thành hoặc chưa tồn tại. Ví dụ: nhà đang xây d ựng, hàng hóa máy móc đ ang trong quy trình sản xuất theo đơn đặt hàng…Đây là đặc điểm m ột trong những tiêu chí cơ bản để phân biệt tài sản hiện hữu thông thường với TSHTTTL. Chính vì đ ặc điểm này mà tính rủi ro củ a TSHTTTL cao hơn rất nhiều so với tài sản thông thường. Ngoài ra, TSHTTTL còn bao gồm cả trường h ợp đã hình thành rồi mà chưa thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu, phổ b iến hiện nay là các căn hộ chung cư xây dựng xong và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc g iao dịch bảo đảm được giao kết. Theo quy định của BLDS 2005 thì đố i với những tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản thuộ c quyền sở hữu khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. TSHTTTL là một dạng tài sản đ ặc thù, khác với tài sản thông thường là quyền sở hữu được xác lập sau đó. TSHTTTL có thuộc quyền sở hữu của bên nh ận đảm bảo không còn tùy thuộc vào những điều kiện khách quan và chủ quan. Chính vì điều n ày mà TSHTTTL tiềm ẩn nhiều rủ i ro hơn tài sản thông thường khi tham gia vào các giao dịch dân sự . Điều kiện và phạm vi tham gia vào giao dịch dân sự b ị hạn ch ế h ơn tài sản hiện có thông thường TSHTTTL ch ỉ được sử dụng trong một số giao dịch dân sự nhất định. Tuy quy đ ịnh vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai nhưng trong b ảy biện pháp bảo đảm thì chỉ có một biện pháp Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  11. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 11 b ảo đảm có quy định về TSHTTTL đó là biện pháp thế chấp, còn tài sản thông thường th ì tham gia được tất cả các biện pháp6. “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” tuy nhiên chưa có khái niệm TSHTTTL bao gồm những gì. Vậy TSHTTTL có thể gồm những loại n ào trong các dạng tài sản nào sau đây: TSHTTTL có thể tồn tại dư ới dạng “vật”, vật bao gồm cả động sản và b ất - động sản, điều này rất dễ dàng thấy bất động sản h ình thành trong tương lai như là nhà ở, nh à chung cư, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, còn động sản h ình thành trong tương lai có thể là máy móc, thiết bị đang trong quá trình sản xuất theo hợp đồng đặt hàng. “Giấy tờ có giá” h ình thành trong tương lai có thể có hay không, theo tôi là - có thể sẽ có trong một số trường hợp nhưng không phổ biến và hiện nay ch ưa có một văn bản pháp lý nào đ ề cập đến giấy tờ có giá h ình thành trong tương lai. “Quyền tài sản” h ình thành trong tương lai thì đã có thấy xuất hiện trong - Ngh ị định 163/2006/NĐ-CP d ưới h ình thức là quyền đòi nợ hình thành trong tương lai7, và quyền n ày có th ể mang ra thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đối với “tiền”, một câu hỏi đặt ra là có tồn tại tiền hình thành trong tương lai - h ay không, do BLDS không có một định nghĩa hay khái niệm về tiền nên cũng khó xác định cho TSHTTTL, thiết nghĩ tiền là một dạng tài sản đặc biệt, có ý kiến cho rằng tiền có thể hình thành trong tương lai khi nó chưa có tại thời điểm hiện tại, nhưng trong tương lai sẽ có, ví dụ như được tặng cho tiền, thừa kế một khoản tiền nhưng chưa cằm tiền trong tay thì đó là tiền hình thành trong tương lai, có lẽ đã có một sự nhầm lẫn về tiền và quyền tài sản, vì trường hợp này là quyền TSHTTTL chứ không phải tiền. Tiền là vật ngang giá chung có tính thanh khoản cao nhất dùng đ ể trao đổi lấy hàng hóa và dịch vụ, theo suy ngh ĩ của tôi th ì tiền không thể có dạng h ình thành trong tương lai, vì ta chỉ có trong tay một loại tài sản là tiền khi ta đ ã có 6 Điều 320, điều 342 BLDS 2005 7 Điều 22 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  12. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 12 được nó nghĩa là đã tồn tại rồi, nếu hình thành trong tương lai thì là quyền tài sản chứ không phải tiền.8 1 .1.3. Phân loại tài sản hình thành trong tương lai Hiện nay TSHTTTL tham gia vào giao dịch dân sự ngày càng đa dạng và phổ b iến hơn. Một số dạng TSHTTTL hiện nay như: nhà chung cư chưa xây xong, nhà chung cư đã xây xong nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở h ữu, tàu thuyền, máy móc đư ợc sản xu ất theo hợp đồng đặt hàng….Do TSHTTTL chỉ mới được đưa vào giao dịch trong những năm gần đây, đồng th ời quy định pháp luật cho TSHTTTL cũng chưa hoàn thiện và thống nhất nên chưa có sự phân loại rõ ràng TSHTTTL như là phân lo ại tài sản. Tuy nhiên có thể phân loại TSHTTTL như sau: Căn cứ vào mức độ hình thành củ a TSHTTTL ta có thể phân lo ại thành TSHTTTL đã hoàn thành nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ví dụ: nhà chung cư đã xây xong, bên bán đã giao nhà, bên mua đã trả hết tiền nhưng giấ y chứng nhận quyền sở hữu mang tên bên mua vẫn chưa được cấp và TSHTTTL đang trong quá trình hình thành và chưa có giấy chứ ng nhận quyền sở hữu. Ví dụ: nhà chung cư đang trong quá trình thi công xây d ựng Căn cứ vào tính ch ất vật lý củ a TSHTTTL thì có thể phân loại TSHTTTL là tài sản hữu hình. Ví dụ: nhà cử a, máy móc, thiết bị,…hình thành trong tương lai và TSHTTTL là tài sản vô hình. Ví dụ: quyền đòi nợ hình thành trong tương lai Các dạng TSHTTTL phổ b iến và được sử dụng để đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ d ân sự hiện nay là: Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô thuộ c các d ự án xây dựng nhà - ở đ ể b án đang trong quá trình thi công. Lo ại tài sản này đư ợc người mua đặt mua theo phương thứ c trả chậm, trả d ần bằng nhiều đợt. Tàu thuyền sẽ được đóng, các máy móc, dây chuyền thiết b ị sẽ được ch ế tạo - theo hợp đồng đặt hàng đã được ký 8 TS Bùi Đăng Hiếu – Đại học Luật hà Nội, Tiền – Một loại tài sản trong quan hệ pháp luật dân sự - Tạp chí Luật học số 1/2005 Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  13. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 13 Căn hộ chung cư đã xây dựng xong, có biên bản bàn giao nhà nhưng người - mua chưa được cấp giấy chứng nh ận quyền sở hữu; hoặc ôtô, xe máy, tàu, thuyền đ ã được mua nhưng chưa được cấp giấy đăng ký ô tô, xe máy, tàu, thuyền. Máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xu ất đã được đ ặt mua theo phương thức - h àng cập cảng, đ ã có hợp đồng mua bán, vận đơn và hàng đã cập cảng nhưng bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán. Sau khi bên mua thanh toán đủ thì bên b án sẽ b àn giao hàng.9 1.2. Lý luận chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 1.2.1. Th ế chấp tài sản hình thành trong tương lai BLDS 1995 quy đ ịnh “Thế chấp tài sản là việc b ên có ngh ĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền”10 . Tuy nhiên sau 10 năm áp dụng thì khái niệm về thế chấp, cầm cố tài sản trong BLDS 1995 đã bộc lộ nhiều hạn ch ế và không phù h ợp với thực tiễn nên BLDS 2005 đã thay thế quy định đó b ằng “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọ i là b ên thế chấp) dùng tài sản thuộ c sở h ữu của mình để bảo đả m thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọ i là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”11. Có thể nhận thấy trong BLDS 2005 đã quy định khác với BLDS1995 , thể hiện một bước tiến trong kỹ thuật lập pháp củ a các nhà làm lu ật. Trong BLDS 1995 thì giới h ạn và xác đ ịnh rõ tài sản th ế chấp phải là bất động sản, còn tài sản cầm cố ph ải là động sản. Như vậy thì BLDS 1995 dựa vào sự phân loại tài sản theo đ ặc tính di d ời để xác đ ịnh loại tài sản cho từng biện pháp bảo đ ảm. Nhưng trong thự c tiễn áp dụng thì sự phân lo ại n ày dường như đ ã tỏ ra không h ợp lý, vì bất động sản vẫn có th ể đ i cầm cố được. Thấy được sự yếu kém và bất cập của BLDS 1995, nên BLDS 2005 đã quy đ ịnh hợp lý h ơn, không còn dùng tiêu chí phân lo ại là động sản hay b ất 9 Nguyễn Tiến Mạnh HC 29A Đại học Luật TP.HCM - Tài sản hình thành trong tương lai 10 Điều 347 BLDS 1995 11 Điều 342 BLDS 2005 Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  14. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 14 động sản mà thay thế bằng sự chuyển giao tài sản. Vì vậy, cho dù là b ất đ ộng sản nhưng giao d ịch đó có chuyển giao quyền giao tài sản thì là vẫn cầm cố được, và n gược lại. Điểm khác nhau thứ hai là BLDS 1995 do không có quy định tài sản bao gồm TSHTTTL mà ch ỉ là “vật có thực” nên th ế chấp cũ ng là “vật có thự c”. Còn BLDS 2005 có quy đ ịnh “Tài sản thế chấp cũng có th ể là tài sản được hình thành trong tương lai”. Hiện nay chưa có mộ t khái niệm cụ thể về th ế chấp TSHTTTL mà từ khái n iệm thế chấp của BLDS 2005 và khái niệm về TSHTTTL theo Ngh ị định 11/2012/NĐ-CP thì ta hiểu thế ch ấp TSHTTTL như sau: “Thế chấp TSHTTTL là việc một bên (sau đây gọ i là bên th ế chấp) dùng tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành ho ặc đang được tạo lập h ợp pháp tại thời đ iểm giao kết giao dịch bảo đả m, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy đ ịnh của pháp luật để bả o đả m th ực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọ i là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” Trong quan h ệ th ế chấp, có hai bên chủ thể đó là bên thế chấp và bên nhận th ế chấp: Chủ th ể th ế chấp TSHTTTL: ph ạm vi của chủ thể thế ch ấp TSHTTTL rất rộng, thỏa mãn hai điều kiện là có tài sản và thuộc đố i tượng được sở hữu loại tài sản đó thì sẽ được th ế chấp tài sản đó. Nh ững chủ thể sau đây có thể thế chấp TSHTTTL là: cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước n goài, cá nhân nư ớc ngoài, tổ chức nước ngoài. Tuy nhiên đối với từng chủ thể thì sẽ được quyền sở hữu những loại tài sản nh ất định. Chủ th ể nhận th ế chấp TSHTTTL: do hợp đồng thế ch ấp ch ỉ được ký khi có hợp đồng tín dụng mà chỉ có tổ chứ c tín dụ ng có chứ c năng cấp tín dụng mới có thể ký h ợp đồng tín dụng nên chủ thể nhận th ế chấp ch ỉ là ngân hàng và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  15. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 15 Đặ c điểm khác biệt giữa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và thế chấp tài sả n hiện hữu Nguyên tắc chung trong thế chấp tài sản là tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của b ên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi đó, đối với tài sản h ình thành trong tương lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công nhận tại thời điểm xác lập giao d ịch. Do vậy, điều kiện của tài sản được thế chấp, qui trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm cũng phải cụ thể hơn, ch ặt chẽ h ơn so với các loại tài sản bảo đảm thông thường khác để hạn chế các rủi ro và đảm bảo được nguyên tắc của giao dịch bảo đảm là có thể xử lý được tài sản thế chấp để thu hồi nợ. 1 .2.2. Phân loại thế ch ấp tài sản hình thành trong tương lai Căn cứ vào tính chất vật lý củ a TSHTTTL thì có th ể phân loại thành thế chấp TSHTTTL là tài sản hữu hình. (Ví dụ như thế chấp tài sản gắn liền với đ ất) và Th ế chấp TSHTTTL là tài sản vô hình. (Ví dụ như thế ch ấp quyền đòi nợ hình thành trong tương lai, quyền TSHTTTL) Trường hợp thế ch ấp TSHTTTL phổ biến hiện nay và được quy đ ịnh trong các văn b ản pháp luật có liên quan đó là thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai12. Như đã phân tích ở trên, quyền sử dụng đ ất không được coi là tài sản hình thành trong tương lai mà chỉ có tài sản gắn liền với đ ất hình thành trong tương lai mới được phép th ế chấp. Thế ch ấp tài sản hình thành trong tương lai còn được phân loại thành thế chấp TSHTTTL đ ã hoàn thành nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu và th ế chấp TSHTTTL đang trong quá trình hình thành và chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu . Thế chấp TSHTTTL đã hoàn thành nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu có th ể hiểu là các trường hợp như thế chấp nhà chung cư đã xây xong, bàn giao 12 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  16. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 16 nhà rồi nhưng giấy ch ứng nh ận quyền sở hữu mang tên bên mua vẫn chưa được cấp. Th ế chấp TSHTTTL đang trong quá trình hình thành và chưa có giấy ch ứng nhận quyền sở hữu như thế ch ấp nhà chung cư, nhà liền kề, biệt thự đang trong quá trình thi công xây d ựng. 1 .2.3. Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 1.2.3.1 . Mố i quan hệ hợp đồng tín dụng và h ợp đồng th ế chấp Trước khi ký hợp đồng thế ch ấp, khách hàng và ngân hàng ký kết một hợp đồng tín dụng. Chính hợp đồng vay này làm phát sinh nghĩa vụ thanh toán củ a khách h àng đố i với ngân hàng. Đồng thời, để bảo đ ảm nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng, b ên vay đồng ý th ế chấp cho ngân hàng một hoặc nhiều tài sản với giá trị bằng hoặc lớn hơn nghĩa vụ thanh toán. Việc thế chấp này có thể được lập thành một hợp đồng riêng hay nằm trong hợp đồng vay. Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng thế chấp thường là một văn bản riêng và đi kèm theo hợp đồng vay. Không có hợp đồng tín dụng sẽ không có h ợp đồng thế chấp hay nói cách khác mối quan h ệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế ch ấp là “hợp đồng chính – hợp đồng phụ ” 1.2.3.2 . Nội dung của hợp đồng thế chấp Thông thường, hợp đồng thế chấp là hợp đồng do ngân hàng so ạn sẵn dựa trên các quy định pháp lu ật có liên quan. Theo tham kh ảo hợp đồng thế ch ấp m ẫu tại đ ơn vị thực tập và một số h ợp đồng khác thì một h ợp đồng thế chấp TSHTTTL thì có những nhóm điều kho ản chính sau đây:  Điều khoản về chủ thể của hợp đồng Thông tin về b ên thế chấp và bên nhận thế ch ấp như: tên, đ ịa ch ỉ, đại diện....  Điều khoản về n ghĩa vụ được bảo đảm Đây là điều kho ản hết sứ c quan trọng của hợp đồng thế chấp. Trong điều khoản n ày hai bên sẽ thỏ a thuận phạm vi nghĩa vụ bảo đảm sẽ bao gồm những nghĩa vụ gì. Thông thường, ngh ĩa vụ trả nợ của bên thế chấp bao gồm: khoản nợ gố c, lãi trong h ạn, lãi quá hạn, phí tư vấn pháp lý (nếu có), các kho ản ph ải trả khác theo hợp đồ ng Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  17. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 17 vay và quy định pháp luật; nghĩa vụ thanh toán các chi phí và phí tổn mà bên nhận th ế chấp khi bên thế chấp yêu cầu thanh toán, các chi phí, phí tổn liên quan đ ến việc xử lý tài sản thế ch ấp, thự c hiện hợp đồng... Ngân hàng đã dự liệu trư ớc các khoản chi phí sẽ có thể phát sinh đ ể tránh bị thiệt hại nên thường nêu ra tất cả những ngh ĩa vụ nào có thể.  Điều khoản về tài sản th ế chấp hình thành trong tương lai Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đ ất là hai lo ại TSHTTTL được thế ch ấp phổ biến. Mục đích của điều khoản này là xác định được chính xác TSHTTTL thế ch ấp nên sẽ có những mô tả về tài sản cũng như những giấy tờ có liên quan về tài sản đó. Giá trị tài sản th ế chấp cũng được ghi nhận trong h ợp đồng, để so sánh giá trị tài sản th ế chấp với khoản vay đ ảm bảo giá trị tài sản th ế chấp bằng hoặc lớn hơn ngh ĩa vụ thanh toán. Trong bất kì h ợp đồng thế chấp n ào cũng phải xác định được giá trị tài sản thế chấp, thông thường, hai bên sẽ thỏ a thuận chọn mộ t tổ ch ức trung gian định giá.  Điều khoản về q uyền và nghĩa vụ củ a các bên Bên thế ch ấp được quyền sử dụng tài sản th ế chấp đó trong thời gian th ế chấp và có nghĩa vụ giao toàn bộ các giấy ch ứng nh ận quyền sở hữu cho b ên nhận th ế chấp khi có đư ợc giấy tờ đó, không được thực hiện các giao dịch làm thay đổi, giảm giá trị tài sản thế chấp.13 Ngân hàng thường có những ràng buộc về việc giao giấy chứng nhận quyền sử hữu đ ể tránh rủi ro khách hàng sau khi có giấy chứng nhận sẽ m ang đi thế chấp tạo ngân hàng khác. Bên nhận thế chấp được quyền giám sát tiến độ hình thành tài sản, giữ toàn bộ b ản gốc các giấy tờ sở hữu khi TSHTTTL đã hình thành. Khi bên th ế chấp đã thanh toán hết nghĩa vụ , bên nhận th ế chấp phải hoàn trả các giấy tờ đã nh ận được của bên th ế chấp. Trong trường hợp, bên th ế chấp không thanh toán các nghĩa vụ cho ngân h àng theo như thỏa thu ận thì bên nhận th ế chấp được quyền xử lý tài sản th ế chấp, 13 K4đ348 BLDS 2005 Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  18. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 18 lúc này tài sản th ế chấp là chiếc phao cứu hộ cho bên nhận th ế chấp đ ể thu hồi vốn vay.  Điều khoản về xử lý tài sản đảm b ảo Thông thường xử lý tài sản thế chấp khi bên thế ch ấp vi phạm các sự kiện vi phạm mà hai bên đã thỏa thu ận trước. Theo đó, ngân hàng có quyền áp dụng các cách xử lý tài sản mà các bên đã thỏ a thuận như: bán tài sản đ ảm bảo, ngân hàng nhận chính tài sản đảm bảo đó, nh ận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ n gười thứ b a. Do TSHTTTL chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nên rất có khả năng khi bên thế chấp mất khả năng thanh toán mà tài sản đó còn là TSHTTTL, do chưa có giấy ch ứng nhận quyền sở h ữu nên việc xử lý tài sản thế ch ấp sẽ gặp nhiều khó khăn, chính vì thế điều khoản này cần thỏa thuận rõ ràng để đảm bảo ngân hàng có th ể xử lý được ngay cả lúc chưa có giấy tờ. Trên là những nội dung cần có trong một hợp đồng thế chấp TSHTTTL, trong đó có những điều khoản chung mà hợp đồng th ế chấp nào cũng có, tuy nhiên do TSHTTTL là mộ t loại tài sản đ ặc thù nên sẽ có những điều khoản tương ứng khác, tuy nhiên tại các ngân hàng thì không so ạn hợp đồng m ẫu cho cả hai mà là chỉ có một h ợp đồng mẫu trong đó sẽ có quy đ ịnh một số điều cho TSHTTTL luôn. Và do h ợp đ ồng th ế chấp là do các ngân hàng so ạn sẵn nên ngân hàng sẽ cố gắng có những đ iều khoản b ảo vệ tố i đa cho ngân hàng, và đây cũng là mộ t điều dễ hiểu vì hợp đồng này do ngân hàng soạn sẵn và trong trường hợp thế chấp tài sản nhằm đảm b ảo nghĩa vụ trả nợ khoản vay này thì rủi ro đố i với ngân hàng nhiều hơn, ngân h àng mới cần xử lý tài sản để thu hồi khoản vay từ hợp đồng tín dụng. 1.2.3.3. Hình thức của h ợp đồng th ế chấp tài sản hình thành trong tương lai Theo quy định tại BLDS 2005: “ Trong trư ờng hợp pháp lu ật có quy đ ịnh h ợp đồng phải được th ể h iện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thự c, phải đăng ký ho ặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Hợp đồng không bị vô hiệu Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  19. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 19 trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy đ ịnh khác.”14 Do hiện vẫn chưa có hướng d ẫn cụ thể cho việc thế ch ấp TSHTTTL nên vẫn áp dụng quy định chung về hình thức của hợp đồng trong BLDS 2005 cho thế chấp TSHTTTL là việc thế chấp tài sản ph ải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn b ản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường h ợp pháp luật có quy đ ịnh thì văn bản th ế chấp phải được công ch ứng, chứng thực ho ặc đăng ký.15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo đảm do các bên thỏa thu ận. Trong trường hợp pháp lu ật có quy định thì giao dịch bảo đ ảm phải được công chứng ho ặc chứng th ực16 Thực tế thì nhữ ng giao dịch về tài sản pháp luật quy định ph ải lập thành văn bản n ên cho dù chưa có quy đ ịnh cụ thể cho trường hợp TSHTTTL nhưng theo quy đ ịnh chung thì h ợp đồng này cũng phải được lập thành văn bản đ ể đ ảm bảo hiệu lực củ a h ợp đồng đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên trong hợp đồng hơn là các hình thức hợp đồng còn lại như là b ằng lời nói hay hành vi...Nên việc th ế chấp TSHTTTL phải được lập thành văn bản là điều hoàn toàn có th ể thực hiện một cách d ễ d àng, có thể lập thành văn b ản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Tuy nhiên quy đ ịnh là “trong trường h ợp pháp luật có quy định thì văn bản th ế chấp phải được công ch ứng, chứng thự c hoặc đăng ký” thì chưa có quy định cụ th ể cho TSHTTTL. Trách nhiệm hướng d ẫn thuộc về Ngân hàng nhà nư ớc nhưng cho đ ến nay lại chưa hướng dẫn cụ thể là có b ắt buộc công chứng, ch ứng thực hoặc đ ăng ký hay không. Người dân và các doanh nghiệp n ếu không công chứng thì có khả năng hợp đồng sẽ b ị vô hiệu về m ặt hình thức, và thói quen công chứng những h ợp đồng liên quan đến bất động sản nhằm đ ảm bảo giá trị của hợp đồ ng nên đã đi công chứng nhưng công ch ứng viên lại từ chối. Và ngược lại có mộ t số quan điểm cho rằng do hợp đồng chỉ công chứng khi pháp luật có quy định bắt buộc, mà do 14 Điều 401 BLDS 2005 15 Điều 343 BLDS 2005 16 Điều 9 Nghị định 163 Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
  20. GVHD: PGS.TS. Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương 20 chưa có quy định bắt buộc phải công chứng h ợp đồng thế ch ấp TSHTTTL nên họ không công chứng. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đ ể đ ảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồ ng tín dụng
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2