Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

5
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài "Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn" nhằm phân tích các vướng mắc mà ngân hàng gặp phải, cụ thể là tự thực tiễn hoạt động của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn trong quá trình nhận thế chấp tài sản này, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các bên liên quan.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HÀ HUY PHƯƠNG LAN NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HÀ HUY PHƯƠNG LAN NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. VIÊN THẾ GIANG Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024
i LỜI CAM ĐOAN Tôi: Hà Huy Phương Lan Học viên Cao học Luật kinh tế Khoá 2 – Trường Đại học Ngân hàng Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các dữ liệu, số liệu và một số kiến thức của tác giả trong luân văn được sử dụng trung thực, có đầy đủ nguồn dữ liệu đáng tin cuả một công trình khoa học. Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 7 năm 2024 Tác giả Hà Huy Phương Lan
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành nội dung luận văn chuyên ngành Luật Kinh tế, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy cô Khoa Luật Kinh tế, khoa Sau Đại học Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn PGS TS Viên Thế Giang đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện luận văn với sự quan tâm, tận tâm tận tụy và những ý kiến góp ý sâu sát. Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn gia đình, bạn bè, đặc biệt là tập thể Lớp CH2LKT đã ủng hộ và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Xin chân thành cảm ơn!
iii TÓM TẮT Tiêu đề: Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn Tóm tắt: Trong các hoạt động Ngân hàng thương mại thì nghiệp vụ cho vay vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập. Chính vì vậy các Ngân hàng vẫn dành nhiều nguồn lực để khai thác, phát triển hoạt động cho vay. Đối với ngân hàng, khi tài trợ cho các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp luôn quan tâm đến biện pháp bảo đảm tiền vay là nhận thế chấp tài sản khu công nghiệp. Trong đó việc nhận thế chấp tài sản là tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp vẫn còn một số khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện. Luận văn triển khai nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành mà ngân hàng cần quan tâm trong quá trình nhận thế chấp tài sản này. Luận văn trình bày và phân tích những quy định pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp, các chủ thể liên quan… Bên cạnh đó, bài viết cũng nêu những đặc điểm khác biệt của tài sản này mà ngân hàng cần chú ý khi nhận thế chấp. Cùng với các khó khăn vướng mắc thực tế trong quá trình thực hiện tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn, từ đó đưa ra những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro, triển khai hiệu quả việc nhận thế chấp tài sản bảo đảm này. Từ khoá: Nhận thế chấp, tài sản khu công nghiệp, tài sản hình thành trên đất thuê.
iv SUMMARY Title: Receive mortgage of assets formed on industrial park land according to Vietnamese law and practice at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade West Saigon Branch. Abstract : In commercial banking activities, lending still accounts for a large proportion of income. That's why banks still spend a lot of resources to exploit and develop lending activities. For banks, when financing businesses operating in industrial parks, they always pay attention to loan security measures such as mortgage of industrial park assets. In particular, receiving a mortgage of assets formed on industrial park land still has certain difficulties in the implementation process. The thesis conducts research on current legal regulations that banks need to pay attention to in the process of mortgage this property. The thesis presents and analyzes the legal regulations on mortgages of assets formed on industrial park land, related entities... Besides, the article also states the distinctive characteristics of this asset that Banks need to pay attention when accepting mortgages. Along with the practical difficulties and obstacles during the implementation process at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade West Saigon Branch, from there, we propose measures to limit risks and effectively implement the recognition process. mortgage this secured property. Keywords : Recieve mortgages, industrial park assets, assets formed on leased land.
v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Ký hiệu 1 Ngân hàng Nhà nước NHNN 2 Uỷ ban Nhân dân UBND 3 Ngân hàng thương mại NHTM 4 Tổ chức tín dụng TCTD 5 Luật Đất đai LĐĐ 6 Bộ luật Dân sự BLDS 7 Tài sản gắn liền với đất TSGLVĐ 8 Khu công nghiệp KCN 9 Sản xuất kinh doanh SXKD 10 Bên thế chấp BTC 11 Bên nhận thế chấp BNTC 12 Quyền sử dụng QSD 13 Tài sản hình thành trên đất TS HTTĐ 14 Chủ đầu tư CĐT Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công 15 VietinBank Thương Việt Nam
vi MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 1. Giới thiệu ............................................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề ....................................................................................................... 1 1.2. Tính cấp thiết của đề tài: ............................................................................... 2 2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................ 3 2.1. Mục tiêu tổng quát:........................................................................................ 3 2.2. Mục tiêu cụ thể: .............................................................................................. 4 3. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................... 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 4 5. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 5 6. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................ 6 7. Đóng góp của đề tài ............................................................................................... 6 8. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu ...................................................................... 7 9. Kết cấu của luận văn ............................................................................................. 9 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG....................................................................................................................... 11 1.1. Tổng quan về giao dịch cho vay và biện pháp phòng ngừa rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ........................................................... 11 1.1.1. Giao dịch cho vay ...................................................................................11 1.1.2. Biện pháp phòng ngừa hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ........................................................................................13 1.2. Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ................................... 18 1.2.1. Tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong hệ thống tài sản bảo đảm của khách hàng ................................................................................18 1.2.2. Yêu cầu đối với nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng .26
vii 1.3. Pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ................. 32 1.3.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng .......................................................................................................32 1.3.2. Nội dung điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ...................................................................................................................36 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ......................................................................................... 46 CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO KHI NHẬN THẾ CHẤP ................ 47 2.1. Khái quát tình hình nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn. ...................................................................................................................... 47 2.2. Đánh giá việc nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn theo pháp luật hiện hành. ................................................................................... 51 2.2.1. Những kết quả đạt được .......................................................................51 2.2.2. Những tồn tại, hạn chế ..........................................................................54 2.3 Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro khi nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn. ............................................................................................ 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ......................................................................................... 72 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 73
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Giới thiệu 1.1. Đặt vấn đề Trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước, việc đầu tư xây dựng các dự án KCN, cụm công nghiệp, các dự án sản xuất, kinh doanh... vì lợi ích quốc gia, lợi ích kinh tế là vấn đề được Đảng và Nhà nước quan tâm, đặc biệt là đối với sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước theo nhu cầu hội nhập quốc tế. Sự hình thành và phát triển của các KCN tập trung là mô hình hiệu quả tối ưu đối với sự phát triển của hoạt động sản xuất công nghiệp, hoạt động này có thể tạo ra sự gắn kết giữa đổi mới doanh nghiệp với đổi mới quản lý và nâng cao hiệu quả các hoạt động SXKD. Các KCN có nhiều điều kiện để chuyển các lợi thế so sánh của đất nước thành các lợi thế cạnh tranh và nâng cao vị thế nền kinh tế quốc gia. Khu sản xuất công nghiệp là một hệ thống phức hợp bao gồm hệ thống các nhà máy, xí nghiệp và các trung tâm nghiên cứu, triển khai ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và đưa các công nghệ mới vào sản xuất, kết hợp với hệ thống kho bãi là trung gian trung chuyển của mạch vận tải hàng hoá xuyên suốt cho quốc gia. Từ thực tế phát triển của các nước trên thế giới cho thấy, việc đẩy mạnh phát triển KCN tạo điều kiện thuận lợi để khai thác và sử dụng nguồn lực của địa phương một cách hiệu quả, đặc biệt là nguồn vốn, nguồn nhân lực và tài nguyên thiên nhiên, tạo điều kiện để phát huy lợi thế so sánh của mình. Phát triển các KCN tập trung không chỉ góp phần thu hút nguồn vốn trong ngoài nước, giải quyết việc làm cho địa phương mà còn tạo điều kiện thuận lợi để tiếp cận, nhận chuyển giao những tiến bộ khoa học, kỹ thuật và công nghệ, từ đó nâng cao hiêu quả sản xuất, mở rộng quy mô và tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường. Từ góc nhìn của doanh nghiệp hoạt động ở các KCN, để tạo điều kiện thuận lợi trong mở rộng sản xuất, tăng quy mô hoạt động thì việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng là phương án luôn mang lại ưu thế nhất định. Đối với các ngân hàng khi xét trên tình hình chính sách phát triển kinh tế của địa phương thì việc hỗ trợ cho các doanh nghiệp SXKD trong KCN cũng là một phương án kinh doanh bền vững. Xuất
2 phát từ mối quan hệ tương hỗ này mà các ngân hàng luôn quan tâm đến tính thanh khoản của các tài sản thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay của doanh nghiệp hoạt động ở KCN, và tài sản quan trọng nhất chính là các bất động sản KCN nhằm phục vụ cho hoạt động SXKD của chính các doanh nghiệp này. Ngân hàng cùng với việc tài trợ phát triển cơ sở hạ tầng, đầu tư xây dựng cơ bản cho các doanh nghiệp với các thành quả mang lại vẫn tồn tại không ít những vấn đề khó khăn phát sinh cần có sự giải quyết đồng bộ. Trong đó có những vấn đề liên quan đến khó khăn vướng mắc khi các doanh nghiệp thuê đất muốn dùng tài sản là QSD đất và các tài sản trên đất KCN để thế chấp cho các TCTD nhằm tạo lợi thế tiếp cận nguồn vốn để mở rộng hoạt động SXKD của mình. Thông qua luận văn, tác giả muốn hướng đến làm rõ các vướng mắc hiện tại để cung cấp cái nhìn bao quát cho hoạt động nhận thế chấp của các NHTM đối với tài sản đảm bảo là TS HTTĐ KCN, nhằm giúp cho các ngân hàng thúc đẩy phát triển kinh doanh liên quan đến các doanh nghiệp hoạt động ở địa bàn đặc thù này, góp phần giúp hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan, hỗ trợ các doanh nghiệp tốt hơn trong quá trình hoạt động, SXKD ở KCN. 1.2. Tính cấp thiết của đề tài: Tín dụng ngân hàng là nguồn vốn chủ yếu và điều kiện để đảm bảo cho hoạt động SXKD của doanh nghiệp được diễn ra thường xuyên và liên tục, đồng thời cũng là công cụ phân phối lại nguồn vốn của nền kinh tế. Nhằm bảo đảm cho hoạt động tín dụng được phát triển lành mạnh cũng như nâng cao tính tự giác, tự chủ của các doanh nghiệp vay vốn, biện pháp bảo đảm luôn đóng vai trò then chốt trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Khi quan tâm đến việc tài trợ cho hoạt động SXKD của các doanh nghiệp trong KCN thì ngân hàng luôn xem xét đến yếu tố tính hợp pháp, hợp lệ của các dự án, QSD đất, TS HTTĐ KCN nhằm phục vụ cho mục đích sử dụng làm tài sản bảo đảm cho hoạt động vay vốn của các doanh nghiệp. Khi nhận thế chấp là các QSD đất KCN, các ngân hàng thuơng mại cần xem xét đến yếu tố nguồn gốc QSD đất là đất thuê trả tiền hàng năm hay đất thuê trả tiền một lần để có các ứng xử tín dụng tương ứng cho việc nhận bảo đảm tiền vay. Tuy nhiên, quá trình nhận bảo đảm là các TS
3 HTTĐ vẫn còn nhiều bỏ ngõ xuất phát từ tính chất đặc biệt của các bất động sản KCN là QSD đất KCN được nhà nước cho nhà đầu tư sơ cấp thuê, ở đây là chủ đầu tư KCN nhưng công trình xây dựng trên đất lại thuộc sở hữu của các nhà đầu tư thứ cấp là các doanh nghiệp thuê lại đất để phục vụ cho hoạt động SXKD của mình. Trong giao dịch bảo đảm, tài sản thế chấp là tài sản trên đất hiện nay có sự điều chỉnh bởi quy định của pháp luật tuy nhiên còn nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau. Khi bàn đến thế chấp TS HTTĐ chủ yếu dựa vào quy định chung liên quan đến bất động sản, đặc biệt đối với các nghiên cứu về bất động sản KCN, tài sản trên đất thường được nghiên cứu gắn liền với QSD đất và hướng nghiên cứu chủ yếu vẫn đánh giá dựa trên đặc tính pháp lý của QSD đất KCN. Hiển nhiên việc nghiên cứu tài sản trên đất KCN luôn phải gắn liền với đặc điểm của QSD đất, tuy nhiên chưa có một công trình nghiên cứu đặt tài sản trên đất thuê làm trọng tâm để xem xét các cơ chế pháp lý liên quan phục vụ cho quá trình nhận thế chấp của ngân hàng, giải quyết các bất cập khi áp dụng vào thực tiễn, nhận diện các phát sinh trong quá trình xử lý, thực hiện nhận thế chấp. Nhận thức được vấn đề từ thực tiễn đặt ra, người viết muốn thông qua đề tài “Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn” để tìm hiểu sâu hơn về nội dung này đồng thời giải quyết các khó khăn mà các bên tham gia giao dịch gặp phải, góp phần hoàn thiện các hướng dẫn pháp lý liên quan cho ngân hàng trong quá trình nhận thế chấp. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát: Từ việc nghiên cứu, đối chiếu giữa thực tiễn và các quy phạm pháp luật hiện hành về việc nhận thế chấp là tài sản trên đất thuê trong KCN, luận văn muốn phân tích những vấn đề còn bất cập hiện nay giữa việc áp dụng luật và thực tiễn áp dụng, hay sự bỏ ngõ của pháp luật đối các bên liên quan trong hoạt động nhận thế chấp này cũng như những khó khăn nhìn từ góc độ ngân hàng khi thực hiện nhận thế chấp…;
4 đồng thời, luận văn cũng đưa ra những kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật cho hoạt động nhận thế chấp được áp dụng vào thực tiễn một cách khả thi nhất. 2.2. Mục tiêu cụ thể: Làm rõ các lý luận, quy định liên quan đến nhận thế chấp tài sản trên đất trong trong KCN, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Phân tích thực trạng áp dụng luật trong quá trình thực hiện thế chấp tài sản trên đất trong KCN. Tổng hợp, phân tích các vướng mắc mà ngân hàng gặp phải, cụ thể là tự thực tiễn hoạt động của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn trong quá trình nhận thế chấp tài sản này, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các bên liên quan. 3. Câu hỏi nghiên cứu Bài viết tập trung nghiên cứu vào thực tế các khó khăn, vướng mắc của ngân hàng trong việc nhận thế chấp tài sản là tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp ở Việt Nam theo các quy định hiện hành thông qua việc làm rõ các câu hỏi sau: Một là, các lý luận liên quan đến thế chấp tài sản trên đất trong KCN là gì; đối tượng tham gia chính trong việc thế chấp tài sản bảo đảm là tài sản trên đất trong KCN gồm những ai? Hai là, quy định hiện hành để thực hiện thế chấp tài sản trên đất trong KCN là gì? Ba là, các khó khăn vướng mắc mà ngân hàng gặp phải trong quá trình nhận thế chấp là gì, cần phải điều chỉnh gì để bảo đảm quyền lợi cho ngân hàng trong việc nhận thế chấp là các tài sản này? 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Trong khuôn khổ của luận văn, người viết tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp TS HTTĐ thuê trong KCN (các quy định liên quan, các chủ thể tham gia...) tại các văn bản pháp luật như: BLDS
5 2015, Nghị định 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Luật đất đai 2013, Luật các tổ chức tín dụng hợp nhất 2017, Thông tư 39/2016/TT-NHNN Quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng…Bên cạnh đó luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề này để từ đó, tác giả đề nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và dành cho NHTM. 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: Như đã đề cập, khi xem xét đến vấn đề nhận thế chấp là TS HTTĐ thuê trong KCN không thể tách rời với việc đánh giá tính chất pháp lý của QSD đất. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của mình, người viết muốn đặt tài sản trên đất thuê trong KCN là đối tượng nghiên cứu chủ đạo, dựa trên thực tiễn từ hoạt động cấp tín dụng của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về nhận thế chấp tài sản trên đất thuê trong KCN đối với các NHTM. Pham vi thời gian: trong phạm vi hiệu lực của Luật đất đai 2013. 5. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu của mình, luận văn sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học sau đây: - Phương pháp phân tích: phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề thế chấp TSGLVĐ giải thích những quy định của pháp luật đối với vấn đề thế chấp tài sản này; nhằm hiểu rõ mục đích, vai trò, ý nghĩa của các quy định pháp luật. Đồng thời, trên cơ sở những quy định của pháp luật hiện hành, phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng, từ đó chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế cần phải tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện. - Phương pháp luận, kết hợp phương pháp tư duy logic và duy vật biện chứng để hệ thống hoá một số cơ sở lý luận về thế chấp tài sản của bên thứ ba đảm bảo khoản vay tại NHTM. Trong khoa học pháp lý, các quan hệ xã hội là đối tượng điều chỉnh của pháp luật, chịu sự tác động của các điều kiện kinh tế, chính trị. Do đó, khi nghiên cứu đề tài này, tác giả đã đặt vấn đề nghiên cứu trong một không gian chịu
6 sự chi phối và tác động của nhiều yếu tố, từ đó xem xét và đánh giá vấn đề một cách tổng quát và toàn diện. - Phương pháp tổng hợp: là phương pháp liên kết, sắp xếp thông tin đã thu thập và đánh giá để tạo ra một hệ thống lý thuyết đầy đủ về vấn đề nghiên cứu. Trên cơ sở phân tích, đánh giá pháp luật, tác giả sẽ đưa ra những kết luận, nhận định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN theo pháp luật hiện hành. - Phương pháp so sánh, đối chiếu: được sử dụng trong quá trình nghiên cứu hệ thống các quy định pháp luật về biện pháp thế chấp như: BLDS 2015, Luật các tổ chức tín dụng hợp nhất 2017, Nghị định 21/2021/NĐ-CP…, để tìm kiếm những quy định khác biệt, mâu thuẫn từ đó tìm ra nguồn gốc, cốt lõi vấn đề, kết luận và đưa ra các kiến nghị, đề xuất phù hợp. Phương pháp này, giúp phát hiện những khuyết điểm của văn bản của pháp luật hay phát hiện những quy định cần đổi mới để phù hợp với sự thay đổi của xã hội, giúp đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn hơn. Bên cạnh đó, phương pháp so sánh, đối chiếu còn được luận văn sử dụng trong việc phân tích những điểm tiến bộ, điểm mới trong các quy định của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ. 6. Nội dung nghiên cứu Nghiên cứu các vấn đề liên quan việc nhận thế chấp TS HTTĐ trong KCN theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại NHTM Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn, bao gồm các nội dung sau: - Cơ sở lý luận về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất trong KCN. - Thực trạng pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất trong KCN, các khó khăn vướng mắc mà ngân hàng gặp phải trong quá trình nhận thế chấp. - Dựa trên các nội dung đã phân tích, đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất trong KCN. 7. Đóng góp của đề tài - Về mặt lý luận: đề tài góp phần làm sáng tỏ hơn về cơ sở pháp lý của quá trình nhận thế chấp tài sản trên đất trong KCN theo pháp luật Việt Nam. Việc đánh
7 giá các khía cạnh pháp lý trong hoạt động nhận thế chấp tài sản trên đất dưới góc độ của ngân hàng nhằm giúp đúc kết, tổng hợp các lý thuyết liên quan đến vấn đề về quyền sở hữu, về đầu tư, về thế chấp đảm bảo cho khoản vay… Từ đó nâng cao nhận thức, khả năng phân tích và vận dụng vào thực tiễn công tác. - Về mặt thực tiễn: từ khi được thành lập cho đến nay, chất lượng và số lượng các KCN đều tăng nhanh. Việc giải quyết các khó khăn vướng mắc trên thực tiễn đối với các ngân hàng trong quá trình nhận thế chấp tài sản bảo đảm là tài sản trên đất KCN góp phần giúp ngân hàng nhận diện các rủi ro và khía cạnh pháp lý cần lưu ý, đồng thời thúc đẩy quá trình khai thông vốn từ ngân hàng đến doanh nghiệp phần nào được thuận tiện hơn, đóng góp cho quá trình phát triển kinh tế ở địa phương. 8. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Trong những năm qua đã có các tài liệu, đề tài và các công trình nghiên cứu quan tâm đến bất động sản KCN, nhất là từ khi LĐĐ 2003 ra đời, cho đến nay đã được thay thế bằng LĐĐ năm 2013. Tuy nhiên, vẫn chưa có một công trình nào mang tính chất toàn diện, đầy đủ và phân tích các vướng mắc mà ngân hàng gặp phải khi nhận thế chấp là bất động sản KCN, hay cụ thể hơn là đặt đối tượng nghiên cứu trọng tâm là nhận tài sản trên đất trong KCN. Qua tìm hiểu, người viết nhận thấy các công trình nghiên cứu tập trung vào 2 khía cạnh là các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản KCN và các nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực thế chấp tại ngân hàng, cụ thể: Các nghiên cứu liên quan đến pháp luật về bất động sản khu công nghiệp: - Bài viết “Về các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp theo Luật Đất đai năm 2013”, Trần Văn Nam, Tạp chí Công thương, số 20, tháng 8 năm 2020. Trên cơ sở các quy định cụ thể về đất KCN, chủ thể sử dụng đất KCN và giao dịch QSD đất trong KCN của LĐĐ 2013, bài viết đề cập đến quá trình áp dụng trên thực tế với các bất cập nhất định, có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động phát triển KCN nói chung. Từ đó, tác giả tổng hợp, phân tích những khó khăn,
8 bất cập trong quy định của pháp luật xoay quanh ba hình thức giao dịch QSD đất trong KCN là: chuyển nhượng, cho thuê lại và thế chấp. - Bài viết “Pháp luật về cho thuê đất Khu công nghiệp”, Ths Lưu Trần Phương Thảo, tạp chí Nghề luật số 12, tháng 12 năm 2020. Bài viết phân tích thực trạng pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp, đánh giá ưu điểm, tồn tại trong các quy định pháp luật hiện hành thuộc lĩnh vực này. Trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp. Những giải pháp này cũng đồng thời giúp cho việc sử dụng đất khu công nghiệp hiệu quả hơn. - Bài viết “Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao: thực trạng và kiến nghị”, Tiến sĩ Vũ Quang, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 04 (452), tháng 02/2022. Bài viết phân tích các phân tích các quy định về quản lý và sử dụng đất trong KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, nhận diện những điểm còn hạn chế có thể gây khó khăn cho việc thành lập, hoạt động và phát triển của KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao; và đưa ra một số ý kiến đóng góp cho việc hoàn thiện LĐĐ 2013 trong thời gian tới. - Luận văn Thạc sĩ “Quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thu Thảo, năm 2020. Luận văn góp phần làm rõ những vấn đề lý luận về QSD đất trong KCN; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về pháp luật QSD đất trong KCN. Chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, góp phần giải quyết những bất cập trong cơ chế chính sách, nhất là trên lĩnh vực giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp thực hiện dự án. Các nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực thế chấp tài sản là bất động sản tại ngân hàng: - Bài viết “Bàn về tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu công nghiệp”, ThS. Nguyễn Chí Đức, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng số tháng 3 năm 2005. Bài viết khái quát cơ bản các khó khăn vướng mắc phát sinh trong quá trình nhận thế chấp QSD đất và TSGLVĐ tại KCN trên cơ sở quy định của luật hiện hành là LĐĐ năm 2003.
9 - Bài viết “Quản lý rủi ro pháp lý khi cho vay và nhận thế chấp bất động sản trong khu công nghiệp”, Tiến Sĩ Bùi Đức Giang, Tạp chí Ngân hàng số 24, tháng 12 năm 2019. Bài viết đề cập đến một số khía cạnh của việc cấp tín dụng có bảo đảm bằng bất động sản KCN và đề xuất một số giải pháp quản lý rủi ro pháp lý cho các TCTD trên cơ sở quy định của luật hiện hành là LĐĐ năm 2013. - Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về thế chấp công trình xây dựng” của tác giả Đặng Thị Minh Ngọc, năm 2018. Trên cơ sở nghiên cứu của mình, tác giả đã làm sáng tỏ các cơ sở ý luận cũng như quy định của pháp luật về thế chấp công trình xây dựng, đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường bảo đảm việc thực hiện thế chấp được thực hiện một cách có hiệu quả. - Luận án Tiến sĩ “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” của tác giả Nguyễn Quang Hương Trà, năm 2021. Thông qua nghiên cứu của mình, tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản, từ đó nhận diện những hạn chế của pháp luật cần phải được nghiên cứu hoàn thiện. Như vậy, đề tài thế chấp tài sản trên đất thuê trong khu công nghiệp chưa nhận được nhiều sự quan tâm, phân tích toàn diện. Các bài viết, công trình nghiên cứu đề cập đến các hoạt động xoay quanh bất động sản khu công nghiệp là những nghiên cứu theo quy định cũ, hoặc góc nhìn của tiếp cận từ hướng khó khăn của các doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp. Vì vậy thông qua luận văn của của mình, người viết muốn phân tích sâu hơn về những vướng mắc ngân hàng gặp phải trong thực tế thực hiện nhận tài sản bảo đảm là tài sản trên đất KCN theo các quy định hiện hành. 9. Kết cấu của luận văn Ngoài phần giới thiệu, kết luận, danh mục tham khảo, nội dung của luận văn được chia thành 2 chương như sau: Chương 1. Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
10 Chương 2. Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại NHTM Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn và đề xuất các giải pháp phòng ngừa rủi ro khi nhận thế chấp.
11 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG 1.1. Tổng quan về giao dịch cho vay và biện pháp phòng ngừa rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1.1.1. Giao dịch cho vay Cho vay là một hiện tượng kinh tế khách quan, xuất hiện khi trong xã hội có tình trạng tạm thời thừa vốn ở một số chủ thể nhưng lại tạm thời thiếu vốn ở một số chủ thể khác, quan hệ cho vay sẽ đẩy dòng vốn từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn và khắc phục tình trạng mất cân bằng về vốn trong xã hội. Khái niệm cho vay, theo nghĩa chung nhất được hiểu là việc một bên thỏa thuận để cho bên khác được QSD tài sản (vật cùng loại, chủ yếu là tiền) của mình trong một thời gian nhất định với điều kiện có hoàn trả, dựa trên cơ sở sự tin tưởng hay tín nhiệm của mình đối với người đó. Cho vay với tư cách là một loại hình tín dụng vì vậy cũng có những đặc điểm chung với đặc điểm của tín dụng. Việc nghiên cứu khái niệm cho vay trước hết được xem xét thông qua việc tìm hiểu khái niệm về tín dụng. Theo quan điểm của các nhà nghiên cứu luật pháp của trường Đại học tổng hợp Oxford về tín dụng thì: “Tín dụng là sự thỏa thuận của việc trả một khoản nợ. Theo Luật Tín dụng 1974, tin dụng cũng bao gồm bất kỳ khoản vay bằng tiền mặt nào khác”1. Dưới góc độ luật pháp tín dụng nhấn mạnh đến nghĩa vụ trả nợ của bên vay với bên cho vay. 1 Trích trong tài liệu: “Oxford NewYork, Dictionary of Law, The World’s most trusted reference books, Fifth Edition, Edited by Elizabeth A.Martin, Oxford University Press, 2002, page 127