Luận văn Thị trường nhà ở cho công nhân thuê xung quanh các khu công nghiệp tại Tỉnh Vĩnh Phúc

Chia sẻ: Buiduong_1 Buiduong_1 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:112

Thêm vào BST

Báo xấu

104
lượt xem 22
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Thị trường nhà cho thuê là một loại thị trường đang tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Trước đây, do áp dụng cơ chế kế hoạch hoá tập trung quan liêu, bao cấp nên loại thị trường này chưa có điều kiện để phát triển. Từ khi đổi mới nước ta chuyển sang phát triển nền kinh tế thị trường thì thị trường nhà cho thuê ngày càng phổ biến nhất là xung quanh các khu công nghiệp. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã xác định: xây...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thị trường nhà ở cho công nhân thuê xung quanh các khu công nghiệp tại Tỉnh Vĩnh Phúc

1 Luận văn Thị trường nhà ở cho công nhân thuê xung quanh các khu công nghiệp tại Tỉnh Vĩnh Phúc
2 Mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường nhà cho thuê là một loại thị trường đang tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Trước đây, do áp dụng cơ chế kế hoạch hoá tập trung quan liêu, bao cấp nên loại thị trường này chưa có điều kiện để phát triển. Từ khi đổi mới nước ta chuyển sang phát triển nền kinh tế thị trường thì thị trường nhà cho thuê ngày càng phổ biến nhất là xung quanh các khu công nghiệp. Đ ại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã xác định: xây dựng và phát triển các khu công nghiệp là một trong những nội dung cơ bản trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, hội nhập kinh tế quốc tế. Phát triển khu công nghiệp tạo ra sự thu hút lao động rất có tiềm năng và hiệu quả, góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tại chỗ và lao động nhập cư. Trong những năm gần đây, lượng lao động trong các khu công nghiệp gia tăng mạnh mẽ cùng với sự phát triển các khu công nghiệp. V ĩnh Phúc là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, gần thủ đô Hà Nội, có nhiều tiềm năng, lợi thế về điều kiện tự nhiên và vị trí địa lý, thuận lợi cho việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp. Sau những năm tái lập tỉnh (tách từ tỉnh Vĩnh Phú cũ), Vĩnh Phúc cùng với cả nước b ước vào quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá với quy mô ngày càng lớn và tốc độ ngày càng tăng. Thực hiện chủ trương của tỉnh là chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì hiện nay cơ cấu kinh tế của V ĩnh Phúc đã đạt được tỷ lệ rất khả quan: công nghiệp: 60%; dịch vụ: 25,24%; nông nghiệp chỉ còn 14,76%. Trong đó, giá trị sản xuất công nghiệp đứng thứ 3 miền Bắc và thứ 7 trên cả nước. Hiện nay ở Vĩnh Phúc đã hình thành 12 khu, cụm công nghiệp thu hút hàng vạn lao động tại chỗ và một
3 phần rất lớn lao động nhập cư từ các tỉnh khác về làm việc trong các khu công nghiệp. Sự gia tăng nhanh về số lượng lao động nhập cư đến làm việc tại các khu công nghiệp đã làm nảy sinh nhiều vấn đề mới trong đó nổi cộm là vấn đề nhà ở cho công nhân lao động, một vấn đề khó khăn mà Ban Quản lý các khu công nghiệp chưa giải quyết được. Phần lớn số công nhân làm việc trong các khu công nghiệp phải thuê nhà trọ bên ngoài, vì vậy làm xuất hiện, tồn tại và phát triển thị trường nhà cho thuê xung quanh các khu công nghiệp. Nó góp phần giải quyết vấn đề chỗ ở cho một bộ phận lớn công nhân từ đó nó cũng góp phần ổn định nguồn nhân lực cho hoạt động các khu công nghiệp. Tuy nhiên hoạt động của thị trường nhà cho thuê này vẫn còn có những diễn biến phức tạp. Tình trạng tự phát, manh mún trong kinh doanh cho thuê,vấn đề chất lượng nhà cho thuê, giá cả cho thuê, an ninh trật tự xã hội đã thực sự ảnh hưởng lớn đến chất lượng sống của công nhân cũng như gây ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của chính quyền địa phương và hiệu quả sản xuất kinh doanh của các khu công nghiệp. Việc nghiên cứu về thị trường nhà cho thuê ở x ung quanh các khu công nghiệp vừa mang tính thời sự lại vừa mang tính thực tiễn sâu sắc không chỉ đối với Vĩnh Phúc mà còn có ý nghĩa nhất định đối với các địa phương khác. Vì vậy, tôi đã chọn “Thị trường nhà ở cho công nhân thuê xung quanh các khu công nghiệp tại Tỉnh Vĩnh Phúc” làm đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Kinh tế chính trị của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trước đổi mới do chế độ bao cấp của nhà nước nên về cơ bản vấn đề nhà ở cho người lao động không cần phải giải quyết thông qua thị trường vì vậy việc nghiên cứu thị trường này chưa được đặt ra. Từ khi đổi mới, nước ta chuyển sang phát triển nền kinh tế thị trường cùng với nó là chủ trương đ ẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thị trường nhà cho thuê trở nên phổ biến
4 và vấn đề nghiên cứu thị trường này được một số tác giả nghiên cứu ở các góc độ khác nhau. Tuy nhiên, việc nghiên cứu mới chỉ dừng lại ở các bài báo, các báo cáo có liên quan đến thị trường này chứ chưa có công trình nào nghiên cứu một cách cơ bản và có hệ thống dưới góc độ kinh tế chính trị. Một số bài viết có liên quan đến thị trường nhà cho thuê mà tác giả được b iết đó là: - Thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội hiện nay - Luận văn thạc sĩ kinh tế của Nguyến Trọng Tuấn năm 2006. - Dịch vụ cho thuê nhà trên đ ịa bàn qu ận Ba Đình- Luận văn thạc sĩ kinh tế của Hồ Trọng Tuấn năm 2006. - Cung - cầu nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp ở Hà Nội h iện nay - Luận văn thạc sĩ kinh tế của Phạm Xuân Đức năm 2006. - Công ty kinh doanh nhà số I Hà Nội (2003), Báo cáo tham luận tình hình quản lý nhà cho thuê. Những tồn tại và vướng mắc trong quản lý, đề xuất biện pháp giải quyết…(Hà Nội, 25/2/2005). - “Giải quyết chỗ ở cho sinh viên, công nhân -cần những giải pháp đột phá” (Báo Sài gòn giải phóng - www.sggp.org.vn,10/3/2005). - Một số thông tin đăng trên các báo Trung ương và địa phương khi phản ánh về đời sống và các cuộc đình công của công nhân ở Bình Dương, Đồng Nai, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng... Các bài viết, các công trình nghiên cứu trên đã tiếp cận vấn đề nhà cho thuê từ nhiều góc độ khác nhau, đã chỉ ra những bất cập cũng như đề xuất được một số giải pháp khắc phục. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu trực tiếp vấn đề thị trường nhà ở cho công nhân thuê xung quanh các khu công nghiệp tập trung. đề tài nghiên cứu này ở cấp độ luận văn thạc sĩ là hoàn toàn không trùng lặp với các luận văn, luận án, sách nghiên cứu đ ã được công bố ở nước ta. 3. Mục đích và nhiệm vụ
5 * Mục đích: - Làm rõ những vấn đề cơ bản về thị trường nhà ở cho thuê và vai trò của nó trong nền kinh tế thị trường. - Phân tích và đánh giá thực trạng nhà ở cho công nhân thuê xung quanh các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc. - Đ ề xuất những phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm phát triển ổn định thị trường nhà cho thuê đảm bảo cải thiện chỗ ở cho công nhân làm việc thường xuyên tại các khu công nghiệp tập trung tỉnh Vĩnh Phúc. * Nhiệm vụ: Đ ể thực hiện những mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ: - Làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở cho thuê. - Đánh giá thực trạng thị trường nhà ở cho công nhân thuê xung quanh các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc khái quát thành những vấn đề đòi hỏi phải có giải pháp. - Đề xuất một số phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm phát triển ổn định thị trường nhà ở cho công nhân thuê xung quanh các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh phúc. 4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Luận văn hướng vào nghiên cứu thị trường nhà cho thuê với tư cách là một bộ phận của thị trường bất động sản và liên quan tới nhu cầu chỗ ở - một trong những yếu tố cấu thành giá trị sức lao động. - Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đ ề tài chỉ hướng vào nghiên cứu nhà cho công nhân khu công nghiệp thuê để ở trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, không nghiên cứu đến các loại nhà cho thuê đối với mục đích khác. - Thời gian nghiên cứu của đề tài: Từ 1997 (tái lập tỉnh Vĩnh Phúc) cho đến nay.
6 5. Cơ sở lý luận và phương pháp luận - Cơ sở lý luận Luận văn dựa trên các quan điểm lý luận của chủ nghĩa Mác -Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng và chính sách của Nhà nước Việt N am về nhu cầu chỗ ở của người lao động, về đất đai xây dựng nhà ở và về phát triển thị trường bất động sản. - Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên c ứu của khoa học kinh tế c hính trị. Ngo ài ra, còn sử dụng những phương pháp hỗ trợ như: thống kê, p hân tích... 6. Những đóng góp của luận văn - Làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan thị trường nhà ở cho thuê. - Phân tích những hạn chế về thị trường nhà ở cho công nhân thuê x ung quanh các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc. - Đ ề xuất một số phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm phát triển ổn định thị trường nhà cho thuê để cải thiện đời sống của người lao động và đ ảm bảo sự hoạt động có hiệu quả của các khu công nghiệp ở Vĩnh Phúc. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn đ ược kết cấu thành 3 chương, 8 tiết.
7
8 Chương 1 Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp 1.1. Nhà ở cho thuê và thị trường nhà ở cho công nhân thuê trong nền kinh tế thị trường 1 .1.1. Nhà ở cho thuê và đặc điểm của nó 1 .1.1.1. Nhà ở cho thuê với tư cách là một hàng hoá Theo kinh tế chính trị Mác - Lênin, hàng hoá là sản phẩm của lao động, thoả mãn đ ược nhu cầu nào đó của con người thông qua trao đổi, mua bán. Nhà ở là một sản phẩm của lao động nó thoả mãn được nhu cầu ở, một trong những nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của con người. Nếu người ta xây dựng nhà để bản thân sử dụng thì ngôi nhà đó không phải là hàng hoá cho dù có thể chi phí để xây dựng ngôi nhà đó rất lớn. Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường nhà được xây dựng nên không chỉ để đáp ứng nhu cầu ở của người mà còn được chủ sở hữu cho người khác thuê với giá cả dựa trên sự thoả thuận giữa người thuê và người cho thuê đ ể được hưởng một phần thu nhập. Vì vậy, nhà ở cho thuê cũng là hàng hoá và nó cũng có hai thuộc tính như hàng hoá khác đó là giá trị sử dụng và giá trị của nó. * Giá trị sử dụng của hàng hoá nhà ở cho thuê: Giá trị sử dụng của hàng hoá là công dụng của hàng hoá thoả mãn nhu cầu nào đó của con người. Bất cứ hàng hoá nào cũng có một hay một số công dụng nhất định. Chính công dụng đó (tính có ích đó) làm cho hàng hoá có giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng của nhà cho thuê là công dụng của nó đối với người thuê nhà. Công dụng của nhà cho thuê rất khác nhau có thể là dùng để ở, làm cửa hàng, làm văn phòng, xưởng sản xuất… nhưng đối với trường hợp nhà ở cho
9 thuê thì công dụng của nó là đ ể ở đáp ứng được nhu cầu chỗ ở của người thuê nhà. Tuy nhiên, mức độ hữu ích của nhà ở đối với người thuê nó còn phụ thuộc vào hai nhân tố hết sức cơ bản sau đây: Một là, nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng của nh à ở cho thuê. Nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê là các tiện nghi do thiết kế xây dựng ngôi nhà đem lại. Tro ng thực tế, đối tượng thuê nhà rất khác nhau họ có thể khác nhau về khả năng tài chính thuê nhà, khác nhau về sở thích,... vì vậy sự đánh giá về mức độ hữu ích của ngôi nhà ở là rất khác nhau. Ngôi nhà cho thuê này có thể là hiện đại và tiện ích đối với người này nhưng lại không tiện ích nắm đối với người thuê nhà khác. Thông thường đối với nhà ở cho thuê mà kết cấu của ngôi nhà do thiết kế của gia chủ mà hợp lý thì nó có thể đem lại tiện ích lớn đối với người thuê, nó đảm bảo sự tiện lợi và phù hợp về nơi ăn ở, nghỉ ngơi, sinh hoạt của người thuê nhà, vì vậy công năng sử dụng của nhà ở đó là cao. Hai là, nhân tố bên ngoài cấu thành giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê. Vị trí của nhà cho thuê: N ếu ngôi nhà cho thuê có vị trí thuận lợi như: gần đường giao thô ng, nằm ở trung tâm đô thị, gần khu làm việc, gần trung tâm hành chính thương mại, gần trường học, gần các khu công nghiệp… thì chính các yếu tố địa lý này sẽ giúp cho người thuê nhà giảm được chi phí đi lại, thuận lợi hơn trong sinh hoạt của cuộc sống. Điều này sẽ làm tăng tính hữu ích của nhà cho thuê. Các dịch vụ xung quanh nhà ở cho thuê: Trong khu vực nhà ở cho thuê nếu có được các dịch vụ: siêu thị, chợ, cửa hàng, dịch vụ y tế, ăn uống, đi lại… để người thuê nhà có thể đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của mình mà không phải đi xa thì sẽ làm cho tính hữu dụng của ngôi nhà thuê đó đối với người thuê nhà cao hơn.
10 Như vậy, có thể nói rằng công dụng của nhà ở cho thuê không chỉ đ ược đo bằng những tiện nghi công năng của ngôi nhà mà còn tuỳ thuộc vào cả vị trí địa lý và hệ thống dịch vụ đầu tư ở bên ngoài ngôi nhà cho thuê làm cho tính hữu ích của nhà cho thê đó tăng lên. * Giá trị của h àng hoá nhà ở cho thuê: Giá trị của hàng hoá là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Chính lao động hao phí của con người đã tạo ra giá trị của hàng hoá. Giá trị của nhà ở cho thuê cũng được quyết định bởi sự kết tinh của thời gian lao động xã hội cần thiết để xây dựng nên nó. Cụ thể: Một là, nó được kết tinh bởi một lượng lao động vật hoá rất lớn. Nó có thể là sự tích luỹ của rất nhiều năm lao động thậm chí là cả một đời người tích luỹ thì người lao động mới có thể mua được ngôi nhà đó. Vì vậy lượng lao động vật hoá là rất lớn. Hai là, giá trị của nhà ở cho thuê nó còn phụ thuộc vào giá trị của nh ững vật tư xây dựng nhà như: x i măng, sắt, thép, gạch ngói... N ếu sự biến động của thị trường làm cho giá cả của các vật tư xây d ựng nói trên càng cao vượt xa giá trị của nó thì làm cho giá trị tính bằng tiền của ngôi nhà sẽ càng cao và tất nhiên điều này lại là một trong những nhân tố quyết định trong việc định giá nhà cho thuê làm cho giá cả cho thuê nhà sẽ cao hơn. Ba là, giá cả của sức lao động . Giá cả của sức lao động cũng là yếu tố cấu thành nên giá trị của ngôi nhà. Khi xác định yếu tố sức lao động kết tinh trong ngôi nhà nó bao gồm cả lao động trực tiếp và cả lao động gián tiếp như: lao động thiết kế, thi công và lao động trực tiếp.
11 Lao động thiết kế có vị trí quan trọng nó sẽ tạo ra tính hữu dụng của ngôi nhà. Tuy nhiên tính hữu dụng của ngôi nhà nhiều hay ít nó phụ thuộc vào trình độ tay nghề của người thiết kế. Cũng là m ột mảnh đất nếu người thiết kế ngôi nhà là ngư ời có trình độ cao, từng có kinh nghiệm trong việc thiết kế nhà thì sẽ tạo ra sự hợp lý cho ngôi nhà hơn là người không có c huyên môn thiết kế tự thiết kế lấy. Trong điều kiện ng ày nay, yếu tố thiết kế được x em như là không th ể thiếu đ ược nó sẽ tạo nên linh hồn của ngôi nhà đặc biệt là đối với nhà xây dựng với những công dụng đa năng. V ì vậy, c hi phí của lao động thiết kế là lo ại lao động khác so với lao động khác, nếu chi phí cho thiết kế của ngôi nhà càng cao thì nó góp phần làm cho giá thành của ngôi nhà càng cao. Còn nếu thiết kế đ ơn giản thì chi phí giành c ho thiết kế ít từ đó góp phần l àm cho giá thành của ngôi nhà th ấp hơn. Chính điều này nó ảnh hưởng đến giá cả nhà cho thuê. Tổ chức thi công: Tổ chức thi công là một công việc rất quan trọng trong xây dựng nhà ở nó đảm bảo cho hoạt động của công trình xây dựng. N ếu tổ chức thi công chặt chẽ, đảm bảo tiến độ của công trình sẽ tiết kiệm đ ược nguyên nhiên vật liệu và thời gian. N ếu tổ chức thi công bị kéo dài chi phí lao đông tăng nên đồng thời có thể giá cả của các yếu tố cấu thành nên ngôi nhà tăng lên do biến động thị trường thì nó có thể làm cho giá thành của ngôi nhà sẽ tăng lên. 1 .1.1.2 . Đặc điểm của nhà ở cho thuê * Nhà ở cho thuê: quyền sử dụng và quyền sở hữu tách rời nhau: Nhà ở cho thuê là một loại hàng hoá nhưng nó không phải là hàng hoá thông thường mà nó là một loại hàng hoá đặc biệt, tính đặc biệt của nó thể hiện ở đặc điểm của loại hàng hoá này đó là quyền sở hữu nhà cho thuê và quyền sử dụng nhà ở cho thuê là tách rời nhau.
12 Nhà ở cho thuê nó cũng giống như hàng hoá tiền tệ khi cho vay,giống như đất đai cho thuê hay các loại bất động sản khác. Người cho thuê là người có nhà cho thuê họ là người có quyền sở hữu tức là có quyền định đoạt ho àn toàn nhà cho thuê này họ có thể sử dụng, cho thuê, cho mượn, bán,tặng cho người khác... nhưng trong hoạt động cho thuê thì người có quyền sở hữu nhà ở cho thuê đó có quyền sở hữu nhưng lại không sử dụng do nhiều nguyên nhân chủ quan của họ, nhà của họ tạm thời nhàn rỗi họ cho người khác thuê để ở trong một thời gian nhất định để nhận được một phần thu nhập từ hoạt động cho thuê này. Ngược lại người đi thuê nhà ở là người không có nhà để ở không có khả năng tài chính để sở hữu một ngôi nhà cho riêng mình vì vậy để đảm bảo một trong nhu cầu thiết yếu của con người là ở vì vậy họ phải đi thuê nhà. Tuy nhiên, trong hoạt động thuê nhà người đi thuê nhà ở này được quyền sử dụng nhà thuê này do anh ta đã phải trả tiền thuê nhà để được quyền sử dụng nó theo hợp đồng thuê nhà với thời hạn thuê nhà đã được thoả thuận giữa người cho thuê và người tthuê nhà trong hợp đồng hai b ên đã ký kết nhưng lại không được quyền sở hữu nó tức là không được bán, cho, hay tự sửa chữa, cơi nới hoặc xây dựng lại... ở đây người thuê nhà không có quyền sở hữu ngôi nhà hay căn phòng đi thuê mà chỉ có quyền sử dụng nhà thuê đó theo hợp đồng thuê nhà. Còn người có nhà ở cho thuê không bán quyền sở hữu mà chỉ bán quyền sử dụng nhà cho thuê đó trong một thời gian nhất định và được hưởng tiền cho thuê nhà từ người thuê nhà mang lại. Có thể thấy rằng việc thuê nhà thực chất là khách hàng mua quyền hưởng thụ tiện ích của nhà thuê do người cung cấp nhà thuê đó mang lại chứ không mua quyền sở hữu nhà ở đó. Bởi vậy, người có nhà ở cho thuê đó phải đảm bảo chất lượng của nhà, căn phòng cho thuê đó theo hợp đồng trong suốt
13 thời gian người thuê nhà sử dụng,chủ nhà cho thuê phải đảm bảo các điều kiện đi kèm; đảm bảo điện nước, sinh hoạt, môi trường, an ninh trật tự... cho người thuê nhà. Tuy nhiên, để đảm bảo hiện trạng ngôi nhà cho thuê cũng như việc sử dụng nhà cho thuê do tác động từ phía người thuê nhà xem có đúng mục đích thì người cho thuê nhà luôn phải thường xuyên giám sát việc sử dụng của người thuê nhà để điều chỉnh hành vi sử dụng nhà thuê đúng với những thoả thuận trong hợp đồng giữa hai bên thuê cũng như bảo vệ căn nhà cho thuê của mình đồng thời cũng là cơ sở để người cho thuê nhà có quyết định cho người đó thuê tiếp hay không... * Nhà ở cho thuê là một loại bất động sản: Không giống như các hàng hoá thông thường khác, nhà ở cho thuê được cố định về mặt vị trí, không di dời được. Nghĩa là không thể di chuyển nhà cho thuê từ vị trí này sang vị trí khác như các hàng hoá khác theo ý muốn chủ quan của người chủ của nó để đem lại lợi ích phục phụ cho một mục đích nào đó của chủ sở hữu. Nhà ở cho thuê do vị trí đ ược cố định không di chuyển được, vì vậy mà khác với các hàng hoá thông thường khác nhà ở cho thuê cũng không thể đem xuất khẩu sang các nước khác mặc dù người chủ của nó rất muốn. Do tính cố định vị trí của nó cho nên có thể làm cho cung và cầu về nhà ở cho thuê không ăn khớp với nhau góp phần làm cho thị trường bất động sản không được ổn định nghĩa là có nơi cung lớn nhưng nhu cầu quá ít ngược lại có nơi nhu cầu về nhà ở thuê thì quá lớn chẳng hạn như những nơi gần các trường đại học, gần khu công nghiệp... trong khi đó cung về nhà ở thì lại rất ít. Đồng thời do tính cố định về vị trí của nhà ở cho thuê mà cung - cầu nhà ở cho thuê không ăn khớp nhau từ đó làm cho người có nhà muốn cho thuê
14 nhưng lại không tìm đ ược người thuê, ngược lại người có nhu cầu thuê nhà ở nhưng lại không tìm được người cho thuê. Có thể nhận thấy rằng nhà ở cho thuê là một loại bất động sản với tính cố định về vị trí của nó làm cho nó trở thành một loại tài sản đặc biệt. Đây cũng chính là nguyên nhân tạo ra sự khác biệt về giá cả giữa các loại nhà ở cho thuê cũng như giữa các nhà cho thuê ở các vị trí khác nhau. * Nhà ở cho thuê là một hình thức kinh doanh dịch vụ: D ịch vụ là kết quả mang lại nhờ các hoạt động của người cung cấp và khách hàng cũng như nhờ các hoạt động của người cung cấp để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng. Có thể nói rằng, dịch vụ là một hoạt động kinh tế nó thường được coi là ngành kinh tế thứ 3 là nhóm ngành sản xuất phi vật chất, hoạt động riêng biệt độc lập với nhóm ngành công nghiệp, nông nghiệp của nền kinh tế. Nó là những hoạt động mà kết quả không được thể hiện bằng sản phẩm vật chất mà bằng tính hữu ích và bằng giá trị kinh tế của chúng. Nhà ở đem cho thuê là một hình thức kinh doanh thuộc kinh tế dịch vụ. Nó là việc cung cấp nơi ăn ở cho các cá nhân không có nhà ở trong xã hội. Bởi vì cho thuê nhà ở là một hoạt động tương tác giữa những người, những tổ chức cung ứng nhà cho thuê và những người có nhu cầu thuê nhà thông qua ho ạt động này người thuê nhà phải chi phí ra một lượng tiền nhất định để được quyền sử dụng nhà thuê đó trong một thời gian nhất định theo ký kết trong hợp đồng giữa các bên đồng thời chủ cho thuê nhà thông qua hoạt động cho thuê nhà này sẽ có thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà. Chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ gồm hai đối tượng: Một là, những tổ chức, cá nhân cung ứng dịch vụ nhà cho thuê là người có nhà cho thuê những người này có một quỹ nhà không phải để phục vụ cho
15 nhu cầu sử dụng trực tiếp tức là đ ể ở cho chính bản thân hoặc gia đình của mình mà sẵn sàng bán quyền sử dụng nhà ở đó cho người khác sử dụng trong một thời gian nhất định để có thu nhập. Hai là, người thuê nhà là người có nhu cầu sử dụng nhà để ở, sinh sống, làm việc nhưng do không có đủ khả năng tài chính để được sở hữu một ngôi nhà, họ phải trả cho chủ nhà cho thuê một khoản tiền thuê nhà nhất định theo sự thoả thuận giữa hai bên cho thuê và đi thuê để được quyền sử dụng ngôi nhà hay một căn phòng đó trong một thời gian nhất định. Có thể thấy rằng, cho thuê nhà ở là một loại hình kinh doanh dịch vụ nó được xuất phát từ mâu thuẫn giữa một bên là có nhà nhưng lại không sử dụng và một b ên là không có nhà nhưng lại muốn sử dụng nhà để ở. Vì vậy, sự ra đời và phát triển loại hình kinh tế dịch vụ cho thuê nhà ở trở thành một tất yếu khách quan nó chính là kết quả của việc giải quyết mâu thuẫn trên đ ể đảm bảo trạng thái cân bằng của nó. Đó là một hiện tượng có tính quy luật trong nền kinh tế thị trường. Nó luôn vận động phát triển theo kinh tế thị trường. 1.1.2. Thị trường nhà ở cho công nhân thuê trong nền kinh tế thị trường Trong nền kinh tế thị trường thì thị trường nhà ở cho thuê là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản. Nó bao gồm toàn bộ các mối quan hệ và cơ chế kinh tế liên quan đến sản xuất và trao đổi các sản phẩm nhà ở. Các mối quan hệ kinh tế này được hình thành trên cơ sở của các quy luật kinh tế của nền sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu... Thị trường nhà ở cho công nhân thuê, phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế, đó là mối quan hệ giữa người cho thuê và người đi thuê nhà để ở với các yếu tố về cung, cầu, khả năng tài chính trong thực hiện chức năng thanh toán liên quan tới mối quan hệ đó.
16 Xét một cách khái quát,thị trường nhà ở b ao gồm : Mua, bán, chuyển nhượng và cho thuê nhà ở. N ếu xét về tính chất kinh doanh, thị trường nhà ở được chia thành hai cấp đó là: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp là được tạo ra do quá trình xây dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc, xây dựng các khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, x ây dựng nhà ở, khách sạn... Thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch gồm mua bán cho thuê và thế chấp. Luận văn nghiên cứu về thị trường nhà ở cho công nhân thuê chỉ chú trọng nghiên cứu thị trường thứ cấp. Đây là mối quan hệ thị trường giữa một bên là người lao động đi thuê nhà đ ể ở với một bên là người cung ứng dịch vụ nhà ở cho thuê. 1 .1.2.1. Cầu về thuê nhà ở của công nhân Trong cuộc sống con người muốn tồn tại và phát triển thì cần phải đ ược thoả mãn nhu cầu. Nhu cầu bao gồm hai loại cơ bản: nhu cầu vật chất và nhu cầu tinh thần. Trong đó có những nhu cầu được xem là thiết yếu của con ngưòi không thế thiếu đ ược như: ăn, ở, mặc, đi lại, nghỉ ngơi, y tế..., nhưng cũng có những nhu cầu cao cấp: giải trí, tiêu dùng những mặt hàng xa x ỉ... Nhu cầu của con người là vô hạn nhưng không phải nhu cầu bất kỳ nào của con người cũng được đáp ứng. Trong nền kinh tế thị trường, để có thể đáp ứng được nhu cầu thì điều quan trọng là nhu cầu đó phải có khả năng thanh toán chứ không phải là nhu cầu bất kỳ mà con người muốn được đáp ứng. Nhu cầu về nhà thuê đ ể ở của công nhân trong các khu công nghiệp là một trong những nhu cầu thiết yếu của công nhân lao động, để công nhân có chỗ ở để sống và làm việc được. ở đây, chúng ta đề cập đến nhu cầu thuê nhà ở của công nhân không phải là nhu cầu bất kỳ mà là nhu cầu có khả năng
17 thanh toán trong nền kinh tế thị trường. Nhu cầu phải thuê nhà của công nhân trong các khu công nghiệp nó trở thành nhu câù tất yếu bởi vì: Một là, khả năng tài chính của công nhân rất eo hẹp không thể có đủ để được sở hữu một ngôi nhà cho riêng mình. Trong cuộc sống ai cũng muốn mình có quyền sở hữu một ngôi nhà riêng của mình đ ể không lệ thuộc vào người khác được toàn quyền quyết định về ngôi nhà của mình. Đối với người công nhân cũng vậy họ cũng muốn có một ngôi nhà riêng để đảm bảo nơi ăn chốn ở của mình để yên tâm làm việc. Tuy nhiên, đại bộ phận công nhân lao động là những người có thu nhập thấp do đó nhu cầu có khả năng thanh toán thấp đối với giá cả nhà ở, do đó đa số công nhân khó có khả năng để sở hữu một ngôi nhà hoặc một căn phong riêng để ở. Để có thể được sở hữu một ngôi nhà hoặc một căn phòng riêng, người công nhân phải thực hiện sự tích luỹ thu nhập trong nhiều năm thậm chí còn phải huy động tài chính từ phía gia đình người thân hoặc ngân hàng và chính sách ưu đãi của nhà nước. Vì vậy, trong những năm đầu tham gia vào thị trường sức lao động để đảm bảo nơi ăn, chốn ở thì phần lớn công nhân phải đi thuê nhà đ ể ở. Hai là, sự đầu cơ nhà ở ngày càng tăng làm cho giá cả đất đai, nhà ở tăng và người công nhân không đủ điều kiện để mua nhà buộc phải thuê nhà. Trong nền kinh tế thị trường để thu được lợi nhuận có rất nhiều hình thức kinh doanh trong đó có cả hình thức kinh doanh bất động sản thông qua hình thức đầu cơ đất đai. Hình thức đầu cơ vào bất động sản nhà ở thường đem lại lợi nhuận rất lớn cho người đầu cơ nên làm xuất hiện một bộ phận kinh doanh dùng vốn đầu tư vào bất động sản nhà ở làm cho giá cả nhà đất ngày càng tăng cao.Trong khi đó do sự chuyển dịch cơ cấu lao động theo chủ trương công
18 nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước dẫn đến hiện tượng một bộ phận lớn người lao động ở địa phương khác đến làm việc tại các khu công nghiệp. Với tâm lý “an cư lạc nghiệp” cho nên khi đã có công việc ổn định người lao động lại có nhu cầu về một ngôi nhà hoặc một căn phòng riêng ngày càng trở nên bức thiết. Trong khi đó hiện tượng đầu cơ đất đai nhà ở trong những năm vừa qua tăng lên nó làm cho giá cả dất đai, nhà ở đẩy lên cao dẫn đến nhu cầu mua nhà của công nhân không thực hiện được. Cho nên họ chỉ có thể tham gia vào thị trường nhà ở cho thuê mà thôi. Ba là, thủ tục hành chính phức tạp. Thủ tục hành chính cũng là một trong những yếu tố gây cản trở việc mua nhà ở của công nhân. Những thủ tục hành chính phức tạp về hộ khẩu về pháp lý đối với lao động ngoại tỉnh của chính quyền các cấp cũng là nhân tố ngăn cản việc đáp ứng nhu cầu muốn sở hữu một ngôi nhà hoặc một căn nhà để ở của công nhân ngoại tỉnh khi đã có khả năng thanh toán. Do đó, việc thuê nhà ở là phổ biến đối với đại bộ phận công nhân lao động tại các khu công nghiệp. Bốn là, cơ ch ế, chính sách về chỗ ở cho người lao động. Trước kia trong cơ chế cũ, nhà nước bao cấp về chỗ ở cho người lao động, người lao động không phải lo chỗ ở để làm việc. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường thì vấn đề nhà ở không còn được bao cấp nữa người lao động phải tự lo chỗ ở của mình đ ể làm việc. Nhiều khu công nghiệp cũng đã có chủ trương xây dựng nhà ở cho công nhân thuê nhưng mới chỉ đáp ứng được rất ít nhu cầu nhà ở của công nhân. Vì vậy, đa số công nhân vẫn phải tham gia vào thị trường nhà ở cho thuê bên ngoài xung quanh các khu công nghiệp. 1 .1.2.2. Cung về nhà ở cho công nhân thuê
19 Trong lịch sử trường phái trọng cầu cho rằng: cầu đẻ ra cung, khi phân tích thị trường nhà ở cho công nhân thuê thì đúng với quan điểm của trường phái trọng cầu vì sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp thì số lượng công nhân làm việc trong các khu công nghiệp rất lớn vì vậy sinh ra nhu cầu về chỗ ở của người công nhân, nhu cầu bức thiết về nhà ở của công nhân đã đặt ra cần phải cung ứng. Cung nhà ở cho thuê là khả năng sẵn sàng cung cấp chỗ ở cho người lao động d ưới hình thức cho thuê theo thời hạn với mức giá cả được sự thoả thuận giữa người thuê và người cho thuê nhà ở Người cung cấp dịch vụ cung ứng nhà ở cho thuê trên thị trường bao gồm nhà nước, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và tư nhân. Trong đó nhà nứơc thường hướng vào dịch vụ cho thuê nhà phục vụ cộng đồng dân cư, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và tư nhân là những nhà đầu tư để tìm kiếm khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền vốn. Cung về nhà ở cho công nhân thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố: Một là, số lượng chủ thể cung cấp nhà ở trên thị trường. Cung về nhà ở cho thuê phụ thuộc vào số lượng chủ thể cung cấp nhà ở trên thị trường. N ếu số lượng chủ thể cung ứng dịch vụ cho thuê nhà mà nhiều thì sẽ đảm bảo đ ược về số lượng nhà cho thuê và giá cả nhà ở cho thuê sẽ chống được giá cả độc quyền, bảo vệ lợi ích cho người thuê nhà đồng thời người thuê nhà có quyền lựa chọn nhà thuê phù hợp với nhu cầu về chủng loại, sở thích và khả năng tài chính của mình hơn. Ngược lại, nếu số lượng người cung ứng dịch vụ cho thuê nhà ít số lượng nhà cho thuê ít sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà lúc đó quan hệ cung cầu mất cân đối, cung < cầu thì giá cả sẽ tăng nên gây khó khăn cho người thuê nhà. Hai là, các yếu tố đầu vào cho công trình xây dựng nhà ở.
20 Cung nhà ở phụ thuộc vào: máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu xây dựng như: gạch, ngói, x i măng, sắt thép, giá cả nhân công lao động và trình độ lao động... đây là những yếu tố cấu thành chất lượng của nhà ở cho thuê và giá thành ngôi nhà cho thuê. Ba là, lượng cầu thuê nhà ở. Cung nhà ở cho thuê có quan hệ trực tiếp với lượng cầu thuê nhà ở. N ếu lượng cầu thuê nhà lớn thì cung nhà ở sẽ tăng lên và còn khi lượng cầu thuê nhà ở ít thì cung ứng nhà ở sẽ không tăng. Tuy nhiên, việc tăng cung nhà cho thuê không thể nhanh chóng với sự thay đổi nhanh chóng của cầu được vì việc tăng cung mất nhiều thời gian do phải mất thời gian mua đất, thuê đất, xin cấp phép xây dựng, tiền hành xây dựng... cho nên, khi có những lý do làm cho nhu cầu về nhà thuê tăng lên rất nhanh thì việc cung ứng không thể tăng kịp với sự thay đổi của cầu. 1 .1.2.3. Sự hình thành giá cả nhà ở cho thuê Giá cả của nhà ở cho thuê là số tiền thoả thuận giữa người có nhà cho thuê và người thuê nhà tại một thời điểm nhất định. Tuy nhiên, giá cả này trong nền kinh tế thị trường hiện nay nó được quyết định bởi thị trường. G iá cả nhà ở cho thuê cũng chịu sự tác động và điều tiết của các quy luật kinh tế của thị trường như: q uy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu... Giá cả của nhà ở cho thuê nó không giống như giá cả của nhà ở m à nó có những điểm rất khác biệt: Thứ nhất, giá cả nhà ở rất xa so với giá cả nhà ở cho thuê. Đối với nhà ở được xây dựng trên đ ất đai, tại một vị trí xác định, khi bán bao giờ cũng bán theo quyền sử dụng đất lâu dài cho nên giá cả nhà ở rất xa so với giá cả nhà ở cho thuê. Đối với giá cả nhà ở cho thuê nó không phải do giá trị của ngôi nhà đem lại mà giá trị sử dụng của nhà cho thuê đó. Do đó, giá nhà ở cho thuê phụ