Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Mucong999 Mucong999 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:123

Thêm vào BST

Báo xấu

22
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của TTNOTM cũng như thực trạng của công tác QLNN đối với TTNOTM để từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTNOTM phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở Tp.Hồ Chí Minh. Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTNOTM và mối quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTNOTM trong nền kinh tế thị trường

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ CÔNG 1
TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 8 34 04 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRƯƠNG THỊ MINH SÂM TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 2
LỜI CẢM ƠN Luận văn "Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh" được thực hiện trong thời gian tác giả tham gia học lớp cao học chuyên ngành Quản lý công của Học viện Hành chính Quốc gia tại Phân viện thành phố Hồ Chí Minh. Trong suốt quá trình thực hiện luận văn, tác giả nhận được sự quan tâm giúp đỡ rất nhiều từ thầy hướng dẫn, các thầy, cô của Học viện Hành chính Quốc gia, từ các cơ quan ban ngành có liên quan và gia đình, bạn bè, đồng nghiệp….. Đầu tiên, tác giả luận văn xin chân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cô hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Trương Thị Minh Sâm, Cô đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo, sửa chữa để luận văn được hoàn chỉnh như hôm nay. Tiếp đến, tác giả xin chân thành cảm ơn quý thầy cô của Học viện Hành chính Quốc gia, đặc biệt là quý thầy cô trong Khoa Sau Đại học, đã tạo mọi điều kiện và giúp đỡ cho tác giả hoàn thành luận văn đúng quy định. Đồng thời, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành của mình đến Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh và các đồng nghiệp, đã giúp đỡ tác giả trong việc thu thập thông tin, số liệu cho luận văn, tạo điều kiện về thời gian, công việc để tác giả hoàn thành luận văn. Cuối cùng, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, những người luôn sát cánh cùng tác giả trong suốt quá trình học tập và hoàn tất luận văn. Xin chân thành cảm ơn! Tp. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2019 Tác giả luận văn Trương Thị Diệu Hiền 3
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong Luận văn là trung thực. Những tư liệu được sử dụng trong Luận văn có nguồn gốc và trích dẫn rõ ràng. TÁC GIẢ Trương Thị Diệu Hiền 4
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN 1. BĐS: Bất động sản 2. CQĐP: Chính quyền địa phương 3. DN: Doanh nghiệp 4. GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5. HĐND: Hội đồng nhân dân 6. KTTT: Kinh tế thị trường 7. KT – XH: Kinh tế - xã hội 8. KHCN: Khoa học công nghệ 9. QLNN: Quản lý nhà nước 10. QSHNƠ: Quyền sở hữu nhà ở 11. QLNN: Quản lý nhà nước 12. QSDĐ: Quyền sử dụng đất 13. QLĐĐ: Quản lý đất đai 14. NOTM: Nhà ở thương mại 15. SDĐ: Sử dụng đất 16. TN & MT: Tài nguyên và môi trường 17. TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh 18. TTBĐS: Thị trường bất động sản 19. TTNOTM: Thị trường nhà ở thương mại 20. UBND: Ủy ban nhân dân 21. XHCN: Xã hội chủ nghĩa 5
DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ Trang Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu GDP của TP.HCM 46 Bảng 2.2: Dự án nhà ở thương mại ở TP.HCM 2013-2018 49 Bảng 2.3: Diện tích nhà ở bình quân đầu người dân tại TP.HCM 50 Bảng 2.4: Số lượng VBPL còn hiệu lực của TP.HCM từ năm 2003 đến nay 52 Bảng 2.5: Tiến độ thực hiện các dự án NOTM 2015-2018 54 Bảng 2.6: Thu ngân sách nhà nước ở TP.HCM từ TTBĐS 56 Bảng 2.7: Nguồn thu từ nhà đất kế hoạch năm 2017 57 Bảng 2.8: Số lượng giấy phép xây dựng được cấp trên địa bàn TP.HCM 63 Bảng 2.9: So sánh kết quả khảo sát dịch vụ nhà đất năm 2016-2018 65 Bảng 2.10: So sánh thứ tự xếp hạng năm 2016 và 2018 về chỉ số hài lòng của các hộ dân 65 Bảng 2.11: Kết quả kiểm tra, xử lý các dự án kinh doanh NOTM 67 Sơ đồ 2.1: Chỉ số hài lòng về dịch vụ công ở TP.HCM 72 Bảng 3.1: Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở TP.HCM đến năm 2020 80 6
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các bảng 1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................2 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu .....................................................3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................3 5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................4 6. Đóng góp mới của luận văn ............................................................5 7. Kết cấu của luận văn .......................................................................5 Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ............................................6 1.1. Tổng quan về thị trường nhà ở thương mại ......................................6 1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại ...................19 1.3. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại ở một số thành phố và bài học rút ra ...................................................................36 Chương 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........ 45 2.1. Đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh .................................................................................................................45 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại ..................................................45 2.1.2. Đặc điểm thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh thời kỳ từ năm 2005 đến nay ...........................................................................48 7
2.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh .........................................................51 2.2.1. Thực trạng tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh........................................................51 2.2.2. Thực trạng xây dựng quy hoạch, kế hoạch và thông tin về nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ...........................................................52 2.2.3. Thực trạng ban hành chính sách tài chính và các chính sách khác để điều tiết thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .............56 2.2.4. Thực trạng tổ chức và hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .........................60 2.2.5. Thực trạng cung cấp dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .......................................................................62 2.2.6. Thực trạng kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................66 2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ......................................................................70 2.3.1. Những kết quả đạt được trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ...............................................70 2.3.2. Những hạn chế, bất cập trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ...............................................71 2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế, bấp cập trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ..................74 Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...................................................................................................................... 77 3.1. Định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ...........................................................77 3.2. Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .........................86 KẾT LUẬN.........................................................................................104 TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................107 8
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng. Thị trường bất động sản (TTBĐS) nói chung và thị trường nhà ở thương mại (TTNOTM) nói riêng là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới hình thành nhưng TTNOTM đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng nhà ở và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,...Chính thị trường này đã bước đầu biến nhà ở trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, cho đến nay TTNOTM ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này. Đó là nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền. Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTNOTM phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết. Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 7.521.138 người. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước. Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTNOTM từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu 9
cầu nhà ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTNOTM phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà ở cũng như hoạt động của TTNOTM chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch nhà ở chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện Đại hội Đảng Toàn quốc lần thứ IX đã chỉ rõ, từ đó tạo điều kiện cho TTNOTM cũng như nền kinh tế thị trường tại TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ chuyên ngành quản lý công. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS nói chung. Trong đó, một số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như: - Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003. - Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2011. - Đề tài cấp bộ: “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành TTBĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý TTBĐS nhà đất”, Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, năm 2016. - Sách chuyên khảo: “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh-Lý luận và thực tiễn” của Dương Thị Bình Minh, Nxb Phương Đông, Tp.HCM, năm 2012. 10
Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề về chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô đối với lĩnh vực BĐS nói chung trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này hay cụ thể hơn là TTNOTM. Đối với TP.HCM, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTNOTM một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu: từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của TTNOTM cũng như thực trạng của công tác QLNN đối với TTNOTM để từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTNOTM phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở Tp.Hồ Chí Minh. Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTNOTM và mối quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTNOTM trong nền kinh tế thị trường. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu: Để thực hiện mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu của luận văn là: - Luận giải, làm rõ cơ sở khoa học về TTNOTM và QLNN đối với TTNOTM trong nền kinh tế thị trường. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTNOTM. - Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM. - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM trong thời gian tới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác QLNN đối với TTNOTM, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTNOTM. Đề tài của luận văn là vấn đề mới, khá rộng và 11
phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTNOTM chính thức, QLNN đối với TTNOTM tại Tp. Hồ Chí Minh và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này. Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu nhà ở thương mại ở các dự án. 4.2. Phạm vi nghiên cứu: - Về không gian: nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh - Về thời gian: chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Nhà ở 2005 đến nay; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này trong thời gian tới tại Tp. Hồ Chí Minh. 5. Phương pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp luận: Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về vấn đề nhà ở, TTNOTM. 5.2. Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập tài liệu: là phương pháp nghiên cứu các Văn kiện của Đảng, chính sách, pháp luật của nhà nước, sách chuyên khảo, giáo trình, công trình khoa học, tạp chí, bài báo liên quan đến chính sách công nói chung mà cụ thể là công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở thương mại nói riêng ở trong và ngoài nước; các số liệu báo cáo, thống kê về tình hình quản lý nhà nước đối với TTNOTM ở các địa phương trên cả nước và ở thành phố Hồ Chí Minh (các số liệu được sử dụng đều là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành) nhằm mục đích xây dựng được nền tảng lý thuyết cơ bản về vấn đề nghiên cứu, tham khảo các các tiếp cận vấn đề, lịch sử nghiên cứu, kinh nghiệm của các nước và các địa phương khác; thu thập số liệu nghiên cứu. - Phương pháp chuyên gia: được tiến hành đối với các giảng viên, các nhà khoa học, nhà quản lý …. có nhiều kiến thức, kinh nghiệm về công tác quản lý nhà nước nói chung. - Phương pháp điều tra xã hội học: 12
Trong phương pháp này, tác giả tập trung vào phương pháp phỏng vấn sâu: được tiến hành với các đối tượng đang hoạt động kinh doanh mua, bán trên TTNOTM; công chức Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản và lãnh đạo Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh trực tiếp phụ trách quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại thành phố và các đối tượng khác có liên quan. - Phương pháp phân tích, tổng hợp: đây là phương pháp được sử dụng nhằm tổng hợp, phân tích tất cả các tài liệu, số liệu, dữ kiện đã thu thập được trong quá trình nghiên cứu, điều tra để xây dựng các luận cứ khoa học cho đề tài luận văn. 6. Đóng góp mới của luận văn - Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới nhà ở thương mại, TTNOTM và QLNN đối với thị trường này. - Đánh giá đúng thực trạng TTNOTM và QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM. - Chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục hoàn thiện công tác QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM trong những năm tới. - Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người quan tâm tới TTNOTM cũng như công tác QLNN đối với thị trường này. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương như sau: Chương 1: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh 13
Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1. Tổng quan về nhà ở thương mại và thị trường nhà ở thương mại 1.1.1. Khái niệm, cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại 1.1.1.1. Khái niệm về nhà ở thương mại a. Khái niệm về nhà ở Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác nhau: - Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. - Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên. b. Khái niệm nhà ở thương mại Theo khoản 4 Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Như vậy, nhà ở thương mại được thực hiện theo nhu cầu và cơ chế thị trường, pháp luật không có quy định về việc ưu đãi, miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà ở thương mại cũng như các chế độ giảm giá thuê, giá mua nhà ở thương mại. Còn đối với những trường hợp có khó khăn về nhà ở thì sẽ được hỗ trợ theo hình thức khác như được thuê, thuê mua nhà ở xã hội, được hỗ trợ kinh phí xây dựng nhà ở cho người nghèo… 1.1.1.2. Cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại Nhà ở thương mại chủ yếu được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở thương mại phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, để đáp ứng yêu cầu cải thiện đời sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị. a. Cơ cấu nhà ở thương mại 14
Tùy theo quy định quy hoạch của nhà nước mà mà cơ cấu nhà ở thương mại đối với nhà cao tầng (chung cư), nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố) trong từng khu vực được xác định khác nhau, tuy nhiên phải đảm bảo yêu cầu sau đây: - Tại đô thị loại đặc biệt phải có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố). - Tại đô thị loại 1 và loại 2 phải có phải có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố). - Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố). b. Đặc điểm của nhà ở thương mại - Được xây dựng phù hợp với các quy định và quy hoạch của địa phương. - Về thiết kế: Phải được thiết kế bảo đảm các tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng cụ thể như sau: + Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2. + Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải đảm bảo diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. + Nhà biệt thự không được xây dựng quá 3 tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất. - Mua bán theo giá thị trường. - Đối tượng tham gia mua bán nhà ở thương mại là phổ biến không bị giới hạn theo quy định. - Phương thức mua bán: Có thể mua bán các sản phẩm hình thành trong tương lai và mọi giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. 1.1.2. Đối tượng mua bán, cho thuê nhà ở thương mại 1.1.2.1. Đối tượng bán, cho thuê nhà ở thương mại (cung nhà ở thương mại) 15
Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. 1.1.2.2. Đối tượng mua hoặc thuê nhà ở thương mại (cầu nhà ở thương mại) Đối với những nước có tỷ lệ đô thị hóa cao như Việt Nam, nhu cầu nhà ở ngày một lớn, đặc biệt là những đô thị như thành phố Hồ Chí Minh và nhu cầu về nhà ở bao gồm: Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học; nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, phải sống tạm bợ ở các khu ổ chuột; nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá chật; nhà ở phục vụ cho các đối tượng tái định cư; nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh; nhà ở phục vụ các nhu cầu khác… Theo quy định của Luật Nhà ở 2015, các đối tượng sau đây được mua và thuê nhà ở thương mại. - Tất cả các tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được phép nhập cảnh vào Việt Nam). - Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam gồm: + Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài). + Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. 16
1.1.3. Phương thức thực hiện mua bán, cho thuê nhà ở thương mại - Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở, thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. - Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán nhà ở thương mại do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, thường có ba phương thức thanh toán phổ biến là: + Phương thức thanh toán trả một lần: Giá trị được người mua thanh toán toàn bộ một lần ngay sau khi nhận nhà. Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán các loại nhà ở đã hoàn tất xây dựng, sẵn sàng để ở. Trong giao dịch mua bán nhà lẻ, người mua và người bán đa số áp dụng phương thức thanh toán này. + Phương thức thanh toán trả trước: Giá trị nhà được người mua thanh toán trước một hay nhiều lần theo tiến độ tùy theo thỏa thuận và nhận nhà trong tương lai. Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán nhà ở trong giai đoạn nhà ở chưa hoàn tất xây dựng, nhưng người bán cần huy động vốn sớm, tận dụng được tiền nhà rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn, và người mua tận dụng giá thấp hơn giá nhà đã hoàn tất xây dựng và sẵn sang để ở. Tuy nhiên, với việc áp dụng phương thức thanh toán này, người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không có đủ năng lực tài chính có thể chiếm dụng vốn của người mua, rủi ro về chất lượng nhà ở, thời hạn giao nhà, các cam kết trong hợp đồng, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà người mua không biết, thậm chí dự án bị nhà nước thu hồi do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính. Nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn sau khi hoàn thành móng cọc công trình nhà ở, bởi vì lúc này pháp lý dự án đã rõ ràng và chủ đầu tư đã đã đầu tư vốn thật sự để hoàn thành móng cọc. 17
+ Phương thức thanh toán trả chậm: Giao và nhận nhà trước, thanh toán giá trị nhà dần dần trong khoảng thời gian thỏa thuận. Phương thức này được áp dụng trong trường hợp người bán ưu đãi cho những người mua nhà không có khả năng thanh toán ngay giá trị nhà với số tiền lớn, mà chỉ thanh toán một số tiền quy định nào đó theo định kỳ trong khoảng thời gian nào đó kèm lãi suất của dư nợ. Thông thường, chương trình nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp áp dụng phương thức này để hỗ trợ cho các đối tượng mua nhà. - Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương mại phải được thực hiện theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau: + Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thỏa thuận về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại. + Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện các nội dung cơ bản như sau: Tên và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chũ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký). + Một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. 1.1.4. Khái niệm, đặc điểm thị trường nhà ở thương mại 1.1.4.1. Khái niệm thị trường nhà ở thương mại Trên diễn đàn lý luận kinh tế hiện có rất nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường tùy theo góc độ xem xét khác nhau. Một số người tiếp cận thị trường theo nghĩa rộng, định nghĩa thị trường là một tổng thể của những quan hệ xã hội đứng đằng sau hành vi mua bán như cung - cầu, lợi ích và chi phí... Có người quan niệm thị trường là quan hệ trao đổi hàng hóa, dịch vụ xét trên bình diện bình đẳng về mặt pháp lý và ngang giá giữa người với người. Một số người khác hiểu thị trường là môi trường trao đổi hàng hóa trong đó người sản xuất, người môi giới và người tiêu dùng tương tác với nhau để hình thành giá cả và phân chia của cải... Tuy nhiên, các định nghĩa đều có một điểm chung khi nhìn nhận thị trường là lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa thông qua vai trò trung gian của tiền tệ. 18
Tương tự như khái niệm thị trường, hiện chưa có một định nghĩa thống nhất về TTBĐS. Trong các công trình khoa học, người ta đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau. Một số người quan niệm TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về tiếp cận BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì [2, tr.9]. Quan niệm này quá chú trọng đến khả năng chuyển BĐS thành hàng hóa và mở rộng không cần thiết đến quá trình sử dụng BĐS. Một số người khác quan niệm TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS [12, tr.9]. Định nghĩa này khá mơ hồ để hiểu thế nào là đầu mối thực hiện và việc chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS. Nhóm người thứ ba định nghĩa TTBĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò QLNN đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với TTBĐS [8, tr.9]. Định nghĩa này có ưu điểm là đã nêu được bản chất môi trường trao đổi của TTBĐS và làm rõ nội hàm của TTBĐS về phương diện hàng hóa và chủ thể tham gia nhưng quá bao biện không cần thiết về vai trò quản lý của Nhà nước. Trên thực tế, nếu không có quản lý của nhà nước, vẫn có thể có TTBĐS, chỉ có điều thị trường đó sẽ rất rủi ro. Theo PGS.TSKH Lê Đình Thắng (2000), “TTBĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trường nhà đất” [43, tr.13]. Cách định nghĩa này nêu lên được bộ phận quan trọng nhất của TTBĐS nhưng chưa nói được bất cứ đặc trưng nào của TTBĐS. Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam (2003), “TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định” [7, tr.12]. Với định nghĩa này, TTBĐS đã được định hình rõ nét về mặt pháp lý (giao dịch dân sự về BĐS) và tính không gian, thời gian xác định của TTBĐS. Tuy nhiên, định nghĩa này còn quá trừu tượng để có thể phân biệt các giao dịch mua bán BĐS với các quan hệ dân sự khác về BĐS. TS. Trần Du Lịch, Viện Kinh tế TP.HCM (2015) cho rằng, “TTBĐS là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau (hay còn được gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS: chuyển 19
nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp...) tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá” [23, tr.12-13]. Định nghĩa của nhóm tác giả này đã phân biệt được quan hệ giao dịch hàng hóa của TTBĐS với các quan hệ dân sự khác về BĐS. Tuy nhiên, định nghĩa này chưa nói rõ cơ chế giá giao dịch BĐS là cơ chế giá nào. TS. Lê Xuân Bá (2003) định nghĩa: “TTBĐS là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện” [5, tr.1213]. Định nghĩa này nêu được bản chất của TTBĐS nhưng còn quá chung chung. Kế thừa điểm hợp lý của các quan niệm trên đây, để phù hợp với góc độ tiếp cận, trong luận văn này TTNOTM được hiểu là hệ thống các giao dịch theo nguyên tắc trao đổi hàng hóa là NOTM và các dịch vụ có liên quan trên một địa bàn xác định, trong khoảng thời gian xác định. Trong định nghĩa này TTNOTM bao gồm ba chiều cạnh sau: Thứ nhất, TTNOTM là hệ thống các giao dịch hàng hóa là NOTM. Hay nói cách khác, toàn bộ các giao dịch mua bán NOTM tạo nên thị trường. Không có giao dịch NOTM thì không có TTNOTM. Chủng loại và phương thức giao dịch NOTM quy định các loại hình TTNOTM. Quy mô giao dịch NOTM quy định quy mô TTNOTM. Tính chất của NOTM và tính chất của giao dịch NOTM quyết định tính chất của TTNOTM. Thứ hai, không chỉ NOTM, các dịch vụ gắn liền với NOTM cũng trở thành hàng hóa trên TTNOTM. Các dịch vụ này bao gồm dịch vụ môi giới, cung cấp thông tin, định giá, cung cấp hạ tầng giao dịch... Cùng với sự phát triển hoàn thiện của TTNOTM, chủng loại và quy mô của các dịch vụ này cũng tăng lên. Thứ ba, TTNOTM, giống như mọi thị trường khác, bao giờ cũng tồn tại trong một không gian và thời gian nhất định. Thường không gian của thị trường liên quan đến sự định vị của các chủ thể giao dịch cũng như cơ sở hạ tầng giao dịch. Nhưng đối với TTNOTM, định vị của thị trường về không gian còn do vị trí của hàng hóa NOTM quy định. Thời gian được xác định bởi thời điểm diễn ra các giao dịch trao đổi hàng hóa NOTM. Thời gian này được xem xét theo tháng, quý, năm. 20