1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH
***
TRẦN HÀ KIM THANH
PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP
Chuyên ngành: Kinh tế – Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 62.31.12.01
LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS NGUYỄN MINH KIỀU
TS NGUYỄN VĂN THUẬN
Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2011
2
LỜI CAM ĐOAN
Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện, các kết quả nghiên cứu
chính trong luận án là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ
công trình nghiên cứu nào khác.
Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ
thể trong danh mục tài liệu tham khảo.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 2 năm 2010
Tác giả
Trần Hà Kim Thanh
3
MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục ............................................................................................................... i
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................... viii
Danh mục các bảng ............................................................................................ x
Danh mục hình vẽ ............................................................................................ xii
PHÂN TỔNG QUAN ........................................................................................ 1
1 Giới thiệu ....................................................................................................... 1
2 Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 5
4 Ý nghĩa nghiên cứu ........................................................................................ 6
5 Cấu trúc đề tài ................................................................................................ 8
6 Các điểm mới và giới hạn của luận án ........................................................... 9
CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG
BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM VÀ XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Giới thiệu ................................................................................................... 12
1.2 Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ....................................... 13
1.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân ..................................... 13
1.2.2 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp ............................................ 15
4
1.2.3 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh
nghiệp bất động sản .................................................................................................... 16
1.2.4 Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho
người có thu nhập trung bình và thấp ......................................................................... 19
1.3 Thay đổi quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường và sự cần thiết tài trợ
vốn bằng tín dụng ngân hàng ........................................................................... 21
1.4 Vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp ...................................... 22
1.4.1 Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng đối với người có thu nhập trung
bình và thấp ................................................................................................................. 22
1.4.2 Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp
của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM ............................................................................. 24
1.4.3 Đánh giá và dự báo nhu cầu tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
thấp .............................................................................................................................. 26
1.4.4 Các quy định và chính sách hổ trợ của Chính phủ về tín dụng nhà ở cho đối
tượng có thu nhập trung bình và thấp ......................................................................... 28
1.5 Một số chương trình hổ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp ................. 29
1.5.1 Chương trình tiết kiệm nhà ở ............................................................................. 29
1.5.2 Cho vay ưu đãi từ ngân hàng ADB .................................................................... 32
1.6 Vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc
gia trên thế giới ................................................................................................ 32
1.6.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore ...................................................... 32
1.6.2 Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – TBD ................................ 33
1.6.3 Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á ................................. 36
1.7 Xác định vấn đề nghiên cứu ....................................................................... 39
1.8 Tín dụng NHTM – Công cụ quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người
thu nhập trung bình và thấp ............................................................................. 43
5
CHƯƠNG 2: LÝ THUYẾT TÍN DỤNG......................................................... 46
2.1 Giới thiệu ................................................................................................... 46
2.2 Mục tiêu hoạt động của ngân hàng ............................................................ 47
2.3 Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng .................................................... 49
2.4 Chính sách tín dụng của NHTM ................................................................ 51
2.4.1 Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng ................................................. 51
2.4.1.1 Mục tiêu .......................................................................................................... 51
2.4.1.2 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng ............................................................. 52
[1] Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn .................................................... 53
[2] Tính ổn định của các khoản ký thác ......................................................... 53
[3] Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước ............................................ 53
[4] Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên ..................................... 53
[5] Các điều kiện về kinh tế ............................................................................ 54
[6] Khả năng sinh lợi và rủi ro của các khoản cho vay .................................. 54
2.4.2 Nội dung của chính sách tín dụng ...................................................................... 55
[1] Xác định quy mô tín dụng......................................................................... 55
[2] Xác định giới hạn tín dụng........................................................................ 56
[3] Xác định loại hình tín dụng ....................................................................... 56
[4] Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng ..................................................... 57
[5] Xác định kỳ hạn tín dụng .......................................................................... 57
[6] Xác định lãi suất hay giá cả của tín dụng ................................................. 58
[7] Xác định phương thức thu hồi vốn và lãi .................................................. 61
[8] Đảm bảo an toàn cho khoản vay ............................................................... 62
2.4.3 Quy định pháp lý về cho vay ............................................................................. 63
2.4.3.1 Nguyên tắc cho vay ......................................................................................... 63