Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại Thành phố Hà Nội)

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:24

Thêm vào BST

Báo xấu

47
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án nhằm nghiên cứu, làm rõ một số vấn đề lý luận về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (BĐS); đánh giá khách quan thực trạng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam; từ đó đề ra phương hướng, giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và một số năm tiếp theo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại Thành phố Hà Nội)

1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn lớn của nền kinh tế. Sự biến động của thị trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp lên nền kinh tế và xã hội. Vì vậy, việc đo lường, đánh giá và dự báo xu thế biến động của thị trường BĐS là một nhiệm vụ rất quan trọng để thực hiện các chính sách ổn định kinh tế vĩ mô, để có những phản ứng chính sách kịp thời nhằm ngăn chặn, khắc phục sự bất ổn, đổ vỡ của thị trường BĐS, giúp cảnh báo sớm các chủ thể tham gia thị trường có thể đưa ra những quyết định phù hợp với xu thế diễn biến của thị trường. Xuất phát từ tình hình trên, tác giả đã lựa chọn chủ đề “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ. 2. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan tới luận án Chỉ số thị trường BĐS đã được một số tác giả trên thế giới nghiên cứu, trong đó tiêu biểu là Sherwin Rosen, Quigley Mason Jaymon, Bailey, Rebert J.Shiller, David Zetland và một số tác giả của một số nước Châu Á. Tuy nhiên, các nghiên cứu trên thế giới chưa chỉ ra cách thức tổ chức xây dựng, phương pháp tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS đối với các nước có thị trường BĐS mới phát triển. Tại Việt Nam cũng đã có một số nghiên cứu về chỉ số thị trường BĐS, là những nghiên cứu có tính chất ban đầu nhưng còn những bất cập về nội dung phương pháp tính toán, cách thức thu thập dữ liệu. 3. Mục tiêu nghiên cứu Thông qua đề tài này của luận án, một mặt tác giả tập trung làm rõ một số vấn đề thuộc về cơ sở phương pháp luận xây dựng chỉ số thị trường BĐS, mặt khác, thực hiện việc phân tích, đánh giá thực trạng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam. Luận án cũng sẽ làm rõ bài học kinh nghiệm của một số của một số nước trong việc xác định chỉ số thị trường BĐS và gợi ý vận dụng cho Việt Nam. Trên cơ sở, luận án sẽ đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và một số năm tiếp theo. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Luận án chỉ giới hạn nghiên cứu xây dựng một số chỉ số thành phần của chỉ số thị trường BĐS cấp độ tổng hợp hẹp (chỉ số REMI) là chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch BĐS của phân khúc thị trường nhà ở, một phân khúc quan trọng nhất của thị trường BĐS. Phân tích và đánh giá thực trạng, luận án tập trung
2 cho giai đoạn từ năm 2000 đến 2014; tính toán kiểm chứng phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS, luận án tập trung cho giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014 đối với thị trường của thành phố Hà Nội. 5. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu Chỉ số thị trường BĐS được nghiên cứu một cách hệ thống, đồng bộ và được xem xét trong bối cảnh thị trường BĐS của Việt Nam mới phát triển, hệ thống thông tin không đầy đủ. Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu. Phương pháp nhiên cứu định tính thông qua phỏng vấn chuyên gia về xây dựng chỉ số thị trường BĐS. Phương pháp nghiên cứu ứng dụng được luận án sử dụng để tính toán chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội. 6. Những đóng góp mới của luận án Về phương diện học thuật: (1) Hệ thống các vấn đề lý luận cơ bản về chỉ số đo lường và phương pháp xác định chỉ số đo lường diễn biến phát triển của thị trường BĐS; (2) Hoàn thiện quy trình cần thiết để tiến hành xây dựng chỉ số thị Về phương diện thực tiễn: (1) Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước đã xây dựng thành công chỉ số thị trường BĐS; (2) Phân tích, đánh giá thực trạng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta thời gian qua; (3) Tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS của Hà Nội theo phương pháp đã được hoàn thiện; (4) Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo; (5) Đề xuất các điều kiện cần thiết để đảm bảo thực hiện các giải pháp đề xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam. 7. Kết cấu của luận án Luận án gồm 03 chương. Chương 1: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản. Chương 2: Thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam và tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội. Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020.
3 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1 Khái quát về bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Khái niệm khác nhau về BĐS có thể khái quát như sau: “BĐS tài sản không di dời được không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều đã tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định”. 1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản: Mỗi BĐS có một số thuộc tính nhất định; trong đó tính cố định là thuộc tính quan trọng nhất, quyết định đến giá trị của BĐS nếu xem xét dưới góc độ là hàng hóa lưu thông trên thị trường. 1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ, nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng với những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường. 1.1.2.2 Các phân khúc trong thị trường bất động sản: Thị trường BĐS có một số phân khúc thị trường khác nhau tùy theo mục đích phân loại và tính chất của loại hàng hóa BĐS. 1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm tương tự như các thị trường khác còn có những đặc điểm riêng biệt. 1.1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản: Thị trường BĐS vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế-xã hội. 1.2 Cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm chỉ số thị trường bất động sản Chỉ số thị trường BĐS bao gồm hệ thống các chỉ tiêu khác nhau được xây dựng theo nguyên lý của khoa học thống kê, cung cấp công cụ đo lường và chỉ báo về tình trạng của thị trường BĐS qua các thời kỳ khác nhau cho những khu vực thị trường nhất định. 1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản Chỉ số thị trường BĐS là cần thiết đối với người dân, nhà đầu tư kinh doanh BĐS, các tổ chức tài chính, các nhà hoạch định chính sách cũng như các chủ thể khác tham gia thị trường BĐS. Chỉ số thị trường BĐS còn được sử dụng để dự báo xu thế phát triển của thị trường BĐS trong tương lai. 1.2.3 Phân loại chỉ số thị trường bất động sản 1.2.3.1 Theo mục đích sử dụng của chỉ số: gồm có nhóm các chỉ số phản ánh cung-cầu BĐS; phản ánh quy mô thị trường; phản ánh diễn biến của giá cả và xu thế giao dịch;
4 phản ánh sự cân bằng hay mất cân bằng hay của thị trường và phản ánh sự minh bạch của thông tin thị trường BĐS. 1.2.3.2 Theo mức độ tổng hợp của chỉ số: bao gồm chỉ số thị trường BĐS có tính chất cá thể và chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp (cấp độ hẹp và cấp độ rộng). 1.2.4 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản và ưu nhược điểm của các phương pháp 1.2.4.1 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản Các phương pháp đơn giản thường được sử dụng để xác định chỉ số thị trường BĐS có tính chất cá thể như phương pháp tính trung bình đơn giản; phương pháp bình quân gia quyền. Sử dụng mô hình toán kinh tế để xác định chỉ số thị trường BĐS bao gồm một số phương pháp khác nhau nhưng xoay quanh một số phương pháp chủ yếu là phương pháp hồi quy các yếu tố đặc tính của BĐS (Hedonic); phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat sales regresion) và phương pháp kết hợp-điều chỉnh (Mix-adjusted method). 1.2.4.2 Ưu nhược điểm của các phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản: Việc tính toán chỉ số thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn xuất phát từ chính đặc thù riêng của hàng hóa BĐS. Đặc điểm này đã làm cho mỗi phương xác định có những ưu nhược điểm khác nhau nên đòi hỏi khi sử dụng cần phải phân tích đánh giá để lựa chọn phương pháp phù hợp. 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản Các yếu Vai trò quản lý nhà nước đối với hệ thống thông tin thị Chỉ tố trường bất động sản số gián thị tiếp Tư duy, nhận thức về vai trò của chỉ số trường bất Khả năng tiếp cận dữ liệu đầu vào động Các sản yếu Phân vùng thị trường tố Phương pháp xác định chỉ số trực tiếp Nguồn lực xây dựng chỉ số Nguồn: Tổng hợp của NCS. Sơ đồ 1.1. Các yếu tố tác động đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản Quá trình tính toán chỉ số thị trường BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố; trong
5 đó có các yếu tố ảnh hưởng gián tiếp và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp. 1.2.6 Quy trình xây dựng chỉ số thị trường bất động sản Quá trình xây dựng chỉ số thị trường BĐS được thực hiện theo quy trình tổng quát là: phân chia khu vực và lựa chọn loại BĐS làm đại diện; xây dựng dữ liệu của thời kỳ gốc; xây dựng dữ liệu của thời kỳ so sánh và tính toán chỉ số thị trường bất động sản. 1.3 Kinh nghiệm một số nước trong xây dựng chỉ số thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam Từ kinh nghiệm của một số nước trong việc tổ chức xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS có thể rút ra một số bài học để xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam; đó là minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nguồn thông tin, dữ liệu để tính toán chỉ số thị trường BĐS; chỉ tiêu phản ánh sự biến động của giá giao dịch BĐS và lượng giao dịch BĐS là những chỉ tiêu rất quan trọng; lựa chọn loại chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với đặc điểm phát triển của thị trường BĐS và khả năng tổ chức thu thập dữ liệu có liên quan; lựa chọn phạm vi bao phủ của chỉ số thị trường BĐS phụ thuộc vào mức độ phát triển của thị trường BĐS; tần suất của chỉ số thị trường BĐS phụ thuộc mức độ phát triển của thị trường và năng lực tổ chức tính toán chỉ số; việc lựa chọn phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với khả năng thu thập dữ liệu; chỉ số thị trường BĐS được xây dựng cơ bản tuân theo một quy trình nhất định và việc tổ chức xây dựng chỉ số thị trường BĐS có thể do các tổ chức khác nhau đảm nhận.
6 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi chính thức Sau năm 1954, thị trường BĐS chưa hình thành ở nước ta. Từ năm 1986 mới chỉ xuất hiện một số loại thị trường nhưng thị trường BĐS chưa được hình thành ngay từ giai đoạn này do còn thiếu các cơ sở pháp lý để vận hành. Hiến pháp năm 1980 chưa quy định đầy đủ căn cứ pháp lý để vận hành thị trường BĐS một cách hợp pháp. 2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển Hiến pháp năm 1992 đã tạo điều kiện pháp lý để thị trường BĐS ra đời một cách hợp hiến và chính thức. Cùng với sự thay đổi của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 ban hành đã góp phần hình thành tương đối đầy đủ những cơ sở pháp chủ yếu để thị trường BĐS phát triển. Sau thời điểm năm 1992 được ghi nhận như là mốc thời gian đầu tiên của sự hình thành thị trường BĐS ta một cách chính thức. Kể từ giai đoạn đó đến nay, thị trường BĐS phát triển với sự thăng trầm khác nhau. 2.2 Phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn vừa qua 2.2.1 Các loại chỉ số thị trường bất động sản đã xác định 2.2.1.1 Chỉ số thị trường bất động sản do các tổ chức của thị trường xác định: Trong giai đoạn vừa qua, các tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS, tài chính BĐS, kinh doanh BĐS đã tiến hành việc thu thập thông tin dữ liệu, tính toán xác định một số chỉ số liên quan đến diến biến thị trường BĐS. 2.2.1.2 Chỉ số thị trường bất động sản do cơ quan quản lý nhà nước xác định: Theo quy định của Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây dựng, thành phố Hà Nội đã tổ chức việc xây dựng và công bố chỉ số giá căn hộ chung cư.
7 Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội. Biểu đồ 2.1. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Thành phố Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh và Cần Thơ hiện chưa xây dựng chỉ số thị trường BĐS. Tổng cục Thống kê công bố các dữ liệu về giá nhà và giá vật liệu xây dựng. Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng đã có những phân tích, đánh giá về tình hình phát triển thị trường BĐS, thị trường vốn, thị trường tiền tệ và diễn biến giá cả của BĐS theo các thời kỳ. 2.2.2 Các phương pháp đã sử dụng để xác định chỉ số thị trường bất động sản 2.2.2.1 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp so sánh giá tuyệt đối: Chỉ số giá BĐS do các tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS và kinh doanh BĐS thực hiện thường sử dụng phương pháp so sánh giá của từng loại BĐS của từng dự án hoặc của từng khu vực thị trường theo các điểm khác nhau. 2.2.2.2 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp giá bình quân: Chỉ số lượng giao dịch BĐS và chỉ số giá BĐS giao dịch của từng loại BĐS được xác định trên cơ sở bình quân số học về lượng giao dịch BĐS và giá giao dịch BĐS của từng loại BĐS của từng dự án; của một hoặc một số khu vực thị trường của địa phương. 2.2.2.3 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp kết hợp-điều chỉnh: Chỉ số giá BĐS xác định theo phương pháp quy định của Bộ Xây dựng là phương pháp bình quân (số học và gia quyền) kết hợp với kỹ thuật định giá, hiệu chỉnh giá BĐS. Về bản chất, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo quy định của Bộ Xây dựng có thể được
8 xem như một dạng của phương pháp kết hợp-điều chỉnh đã được ứng dụng trên thế giới. 2.2.3 Quy trình xác định chỉ số thị trường bất động sản: Chỉ số thị trường BĐS do các tổ chức thị trường xây dựng được thực hiện theo những cách thức, quy trình thực hiện riêng. Chỉ số thị trường BĐS do cơ quan quản lý nhà nước xác định được triển khai theo các bước phổ biến 2.2.4 Các hình thức công bố chỉ số thị trường bất động sản Các chỉ tổ chức của thị trường công bố thông qua các ấn phẩm là các tạp chí chuyên ngành, tờ rơi thông tin, trang thông tin điện tử, phương tin thông tin đại chúng và các hội nghị chuyên đề. 2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay 2.3.1 Những kết quả đạt được Chỉ số thị trường BĐS được xác định trong thời gian qua là những kết quả đáng ghi nhận, là tiền đề tìm ra những giải pháp tiếp tục hoàn thiện quy trình cũng như phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam trong giai đoạn tới. 2.3.2 Một số hạn chế, yếu kém - Số lượng thông tin phản ánh trạng thái, xu thế diễn biến phát triển của thị trường bất động sản còn rất hạn chế. - Chất lượng của thông tin phản ánh trạng thái, xu thế diễn biến phát triển của thị trường bất động sản còn bất cập. Bảng 2.1. Mức độ tin cậy của thông tin phản ánh xu thế diễn biến giá bất động sản Đơn vị tính: % Đối tượng cung Tổng số Rất đáng Đáng Không đáng cấp thông tin trả lời tin cậy tin cậy tin cậy Cơ quan quản lý 125 24 65 11 Sàn giao dịch BĐS 125 13 33 54 Chủ đầu tư kinh doanh BĐS 125 17 38 45 Phương tiện thông tin đại chúng 125 14 24 62 Nguồn: Tổng hợp của NCS từ kết quả điều tra. Số liệu trên cho thấy, thông tin liên quan đến giá BĐS do các tổ chức kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS và phương tiện thông tin đại chúng có độ tin cậy thấp trong khi đó thông tin được cung cấp bởi cơ quan quản lý có độ tin cậy cao hơn nhưng khả năng cung cấp thông tin lại rất hạn chế.
9 2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan a) Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản không cao: - Đối với thông tin phát triển bất động sản: Việc tiếp cận thông tin về quy hoạch phát triển BĐS và thông tin của dự án kinh doanh BĐS còn rất hạn chế. 100% 13% 16% 18% 90% 80% 70% 41% 31% Sau khi quy hoạch điều chỉnh 60% 53% Trong giai đoạn thực hiện quy hoạch 50% Sau khi công bố quy hoạch 40% Không quan tâm 30% 43% 21% 34% 20% 10% 13% 9% 8% 0% Giai đoạn 2006- Giai đoạn 2009- Giai đoạn 2012- 2008 2011 2013 Nguồn: NCS tổng hợp từ các báo cáo của Bộ Xây dựng. Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch Thực trạng trên cho thấy việc công khai, minh bạch thông tin liên quan đến quá trình triển khai thực hiện các quy hoạch phát triển BĐS còn một số bất câp. - Đối với thông tin hiện trạng bất động sản: Bảng 2.2. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số đô thị Đơn vị tính: % Địa phương 2008 2010 2012 2013 TP. Hà Nội 34 62 68 79 TP. Hồ Chí Minh 38 65 74 83 Nguồn: Tổng hợp của NCS từ báo cáo của cơ quan quản lý. Trên thực tế, tính minh bạch về thông tin hiện trạng BĐS còn thấp. Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở chậm trễ khiến một tỷ lệ không nhỏ BĐS chưa có đủ cơ sở pháp lý để lưu thông chính thức trên thị trường. - Đối với thông tin giao dịch bất động sản: Trên thực tế, các giao dịch BĐS thuộc về thị trường phi chính chức còn rất lớn; các thông tin về cung cầu, giá cả giao dịch BĐS rất khó tiếp cận.
10 Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2013. Biểu đồ 2.3. Các hình thức giao dịch bất động sản b) Tư duy nhận thức về vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu: Các cơ quan quản lý nhà nước chưa nhận thức đầy đủ vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường BĐS nên việc cụ thể hóa thành chủ trương và xây dựng chương trình kế hoạch triển khai còn rất chậm chễ; sự phối hợp giữa các đơn vị có liên quan ở địa phương gặp khó khăn. c) Vai trò quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường bất động sản còn hạn chế: Nhà nước có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua xây dựng cơ chế tạo hành lang pháp lý để các chủ thể tham gia thị trường BĐS có thể tiếp cận thông tin một cách dễ dàng, chính thống nhưng trên thực tế còn nhiều bất cập đã không tạo tính công bằng, sự bình đẳng trong hoạt động thị trường. đ) Kinh nghiệm xây dựng chỉ số thị trường bất động sản còn thiếu: Kinh nghiệm của các nước đi trước về xây dựng chỉ số thị trường BĐS chưa được tổng kết một cách thấu đá để có thể rút ra những bài học cần thiết áp dụng ở Việt Nam. 2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan a) Khả năng tiếp cận thông tin, dữ liệu thống kê liên quan đến bất động sản từ các cơ quan quản lý nhà nước là rất khó khăn: Hệ thống thông tin thị trường BĐS chưa được xây dựng theo các chuẩn mực là những rào cản chủ yếu cho việc tiếp cận và thu thập thông tin đầu vào để tính toán chỉ số thị trường BĐS. Bảng 2.3. Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản Đơn vị tính: % Tổng số Dễ Tiếp Khó Chỉ tiêu trả lời tiếp cận cận tiếp cận Thông tin về quy hoạch phát triển BĐS 125 16 38 46 Thông tin về hiện trạng BĐS 125 12 52 36 Thông tin về giao dịch BĐS 125 17 35 48 Nguồn: Tổng hợp của NCS từ kết quả điều tra.
11 b) Phạm vi của chỉ số được xác định chưa phù hợp với thực tế phát triển của thị trường: Cách xác định khu vực thị trường trong quá trình tính toán chỉ số thị trường BĐS đã không phản ánh sự khác biệt của xu thê sbieens động của thị trường. c) Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản còn bất cập: Chủ yếu sử dụng các phương pháp tính toán đơn giản. Phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS theo quy định của Bộ Xây dựng đã bước đầu tiệm cận với phương pháp được sử dụng trên thế giới, kỹ thuật tính toán phức tạp hơn nhưng còn tồn tại những bất cập. đ) Nguồn lực để xây dựng chỉ số thị trường bất động sản còn rất hạn chế: Việc thu thập thông tin, tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS gặp khó khăn về việc dự trù kế hoạch kinh phí, phân bổ kinh phí để thuê tổ chức tư vấn thực hiện công việc này. e) Chế tài liên quan đến trách nhiệm cung cấp thông tin và trách nhiệm xây dựng chỉ số thị trường BĐS chưa đầy đủ: Trách nhiệm cung cấp thông tin và trách nhiệm xây dựng chỉ số thị trường BĐS đã được quy định tại văn bản quy pháp luật ở cấp bộ quản lý ngành là chưa đủ mạnh. 2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 2.4.1.1 Sơ lược về thành phố Hà Nội: Thành phố Hà Nội là đô thị loại đặc biệt, đồng thời là Thủ đô của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Theo quy hoạch đô thị, tổ chức không gian của Thủ đô Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị. 2.4.1.2 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hà Nội: Tương tự như các thị trường BĐS ở các đô thị lớn của Việt Nam, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội cũng đã trải qua các giai đoạn phát triển khác nhau kể từ khi hình thành chính thức đến nay. 2.4.1.3 Sơ lược diễn biến giá bất động sản của thành phố Hà Nội từ năm 2000 đến nay: Chỉ tính riêng từ năm 2000 đến nay, giá BĐS nhà đất nói riêng của thành phố Hà Nội đã trải qua các chu kỳ bùng nổ rồi suy giảm tương đối rõ nét. Chu kỳ thứ nhất từ năm 2000-2006, trong đó pha bùng nổ xảy ra vào giai đoạn 2000-2003, pha suy giảm và đóng băng xảy ra vào giai đoạn 2004 đến giữa năm 2006. Chu kỳ thứ hai từ giữa năm 2006 đến nay, trong đó pha bùng nổ xảy ra vào giai đoạn từ giữa năm 2006 đến đầu năm 2008; pha chạng vạng, suy giảm rồi đóng băng xảy ra từ năm 2008 đến giữa năm 2013 và pha dần hồi phục từ năm cuối 2013 đến nay. 2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 2.4.2.1 Yêu cầu của chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định phải hội tụ một số yêu cầu cơ bản. 2.4.2.2 Lựa chọn loại chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp ở cấp độ hẹp (chỉ số REMI) là chỉ số được kỳ vọng nhất. Chỉ số REMI được xác định theo công thức tổng quát sau:
12  a.I pricet  b.I salest  c.I dayt  REMI t  100.   (2.1)  REMI1  Trong đó: - REMIt: chỉ số thị trường BĐS tại thời kỳ so sánh; - REMI1: chỉ số thị trường BĐS tại thời kỳ gốc; - a, b, c: tỷ trọng mức độ ảnh hưởng của giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch BĐS và số ngày BĐS giao dịch thành công; I ,I ,I - pricet salest day t : mức độ biến động của giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch BĐS và số ngày BĐS giao dịch thành công tại thời điểm so sánh so với thời kỳ gốc. Chỉ số REMI có nhược điểm rất cơ bản là rất khó để xác định chính xác tỷ trọng ảnh hưởng của mỗi thành phần có trong chỉ số (tỷ trọng a,b,c) và xác định chuẩn xác thời gian giao dịch BĐS thành công. Chính vì vậy, loại chỉ số được lựa chọn là các chỉ số thành phần của chỉ số REMI; gồm chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội. Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định cho giai đoạn từ quý I năm 2012 đến quý IV năm 2014 với tần suất theo quý. Thời điểm gốc được lựa chọn là quý I năm 2011. 2.4.2.3 Lựa chọn phương pháp xác định chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được tính toán sẽ sử dụng phương pháp xác định theo quy định của Bộ Xây dựng theo công thức tổng quát sau: a) Đối với chỉ số giá giao dịch bất động sản: n W j 1 B ÐSj RPI  (2.2) n WB ÐSj I j 1 B ÐSj Trong đó: - RPI: chỉ số giá giao dịch BĐS của thành phố Hà Nội; - I B ÐSj : chỉ số giá giao dịch của loại BĐS thứ j (j=1n); - WB ÐSj : tỷ trọng giá trị giao dịch của loại BĐS thứ j; - n: số loại BĐS được lựa chọn để tính toán chỉ số . b) Đối với chỉ số lượng giao dịch bất động sản: n K j 1 s B ÐSj Q n  100 % (2.3) K j 1 o B ÐSj
13 Trong đó: - Q: chỉ số lượng giao dịch của BĐS của thành phố Hà Nội; - K sB ÐSj : lượng giao dịch thành công của loại BĐS thứ j của thành phố tại thời điểm so sánh (j=1n); - K oB ÐSj : lượng giao dịch thành công của loại BĐS thứ j của thành phố tại thời điểm lựa chọn làm gốc; - n: số lượng loại BĐS trong khu vực. Tuy nhiên, phương pháp trên cần phải chỉnh sửa một số bất cập về phân chia khu vực thị trường; cách xác định chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư chung của toàn thành phố theo chỉ số giá giao dịch của từng loại căn hộ chung cư chung trên địa bàn toàn thành phố và sửa đổi việc phân loại căn hộ chung cư thành phân loại căn hộ chung cư theo loại căn hộ chung cư. 2.4.3 Trình tự các bước tiến hành tiến hành xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội Chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội được tiến hành theo các bước dưới đây: Bước 1: Phân chia khu vực và lựa chọn căn hộ chung cư đại diện: Kết quả quan sát tỷ lệ lượng giao dịch căn hộ chung cư của các khu vực theo địa giới hành chính trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn vừa qua là cơ sở để phân chia khu vực thị trường. Bảng 2.4. Tỷ lệ giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội STT Quận/Huyện Tỷ lệ giao dịch (%) 1 Ba Đình 1,66 2 Đống Đa 2,02 3 Hai Bà Trưng 8,74 4 Cầu Giấy 7,63 5 Thanh Xuân 15,82 6 Tây Hồ 1,38 7 Từ Liêm 22,54 8 Hà Đông 23,01 9 Hoàng Mai 6,88 10 Thanh Trì 1,42 11 Long Biên 5,03 12 Đan Phượng 2,79 13 Các quận/huyện khác 0,63 Cộng 100 Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng năm 2013
14 Kết hợp với kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng khác, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được phân chia thành 04 khu vực để xây dựng chỉ số thị trường BĐS như sau: Bảng 2.5. Phân chia khu vực của thành phố Hà Nội Thành phố Hà Nội Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3 Khu vực 4 Hoàn Kiếm Tây Hồ Nam Từ Liêm Long Biên Ba Đình Cầu Giấy Bắc Từ Liêm Thanh Trì Đống Đa Thanh Xuân Hoàng Mai Hai Bà Trưng Hà Đông Nguồn: Tổng hợp của NCS. Bước 2: Xây dựng dữ liệu gốc: Dữ liệu thời điểm gốc (quý I năm 2011) về giá giao dịch và lượng giao dịch các loại căn hộ chung cư đại diện sử dụng các dữ liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS của thành phố Hà Nội và số liệu của một số báo cáo, công trình nghiên cứu có liên quan đến việc xác định chỉ số thị trường BĐS. Bước 3: Xây dựng dữ liệu so sánh: Dữ liệu so sánh về giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư tại các thời điểm tính toán sử dụng các dữ liệu thứ cấp từ các nguồn số liệu như đã sử dụng để xây dựng dữ liệu thời kỳ gốc. Thêm vào đó, luận án đã thực hiện điều tra một số đối tượng được lựa chọn ngẫu nhiên trên địa bàn 13 quận của thành phố Hà Nội. Bước 4: Tính toán chỉ số: Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội được tính toán theo mô hình dưới đây:
15 Các dữ liệu về giá căn hộ chung cư thời điểm so sánh Các dữ liệu về CSG căn hộ CSG căn CSG căn giá căn hộ chung cư hộ chung hộ chung chung cư thời cư trung cư bình điểm gốc cao cấp cấp dân CSG căn CSG căn CSG căn CSG căn hộ chung hộ chung hộ chung hộ chung cư khu cư khu cư khu cư khu vực 1 vực 2 vực 3 vực n Chỉ số giá căn hộ chung cư của Thành phố Nguồn: Tổng hợp của NCS. Sơ đồ 2.2. Mô hình xác định chỉ số giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 2.4.4 Kết quả xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội Tổng hợp kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội theo tỷ lệ % và được biểu diễn dưới dạng biểu đồ như sau: Bảng 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Đơn vị tính: % 2012 2013 2014 Danh mục Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Chỉ số giá giao dịch các 86,32 81,05 80,13 78,15 75,97 73,58 72,30 71,84 72,55 73,07 74,53 75,22 loại căn hộ chung cư + Chung cư cao cấp 86,57 81,79 80,68 80,68 79,58 78,91 77,05 76,68 78,57 79,47 81,06 81,81 + Chung cư trung cấp 85,42 80,84 80,05 77,88 75,64 73,04 71,81 71,36 71,91 72,42 73,87 74,55 + Chung cư bình dân 87,52 83,30 80,39 77,40 74,08 71,82 71,07 70,11 71,53 71,33 72,76 73,43 Nguồn: Kết quả tính toán của NCS.
16 Nguồn: Kết quả tính toán của NCS Biểu đồ 2.5. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Nguồn: Kết quả tính toán của NCS Biểu đồ 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
17 Nguồn: Kết quả tính toán của NCS Biểu đồ 2.7. Chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 2.4.5 Phân tích xu thế diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ chỉ số đã được xác định Chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội theo kết quả tính toán đã phản ánh một cách cụ thể xu thế biến động của thị trường BĐS của thành phố trong giai đoạn so sánh. Theo đó, mặc dù giá cả giao dịch BĐS không có sự biến động lớn nhưng lượng giao dịch một số loại BĐS, trong đó có loại căn hộ chung cư có quy mô nhỏ và giá rẻ lại có xu thế biến động mạnh. 2.4.6 Một số vấn đề rút ra từ kết quả tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 2.4.6.1 Những kết quả đạt được: Chỉ số được xác định đã phản ánh một số yếu tố tác động trực tiếp đến quá trình tính toán chỉ số. Kết quả xác định chỉ số đã chứng minh giải pháp khắc phục một số bất cập của phương pháp xác định theo quy định của Bộ Xây dựng là phù hợp. 2.4.6.2 Những khó khăn đặt ra: Bên cạnh những kết quả đạt được, việc tính toán chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã đặt ra một số khó khăn như: khó khăn trong thu thập thông tin, dữ liệu; khó khăn về nghiệp vụ định giá BĐS; khó khăn về lực lượng tổ chức tính toán chỉ số; khó khăn để phân chia khu vực với phạm vi toàn quốc; việc sử dụng chỉ số để đánh giá thực trạng và dự báo xu thế diễn biến của thị trường BĐS đòi hỏi cần phải tiếp tục nghiên cứu; việc xác định chỉ số thị trường BĐS có kết quả cần phải có một số điều kiện khác.
18 CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 3.1.1 Bối cảnh quốc tế 3.1.1.1 Xu thế tái cấu trúc nền kinh tế toàn cầu gắn với mô hình tăng trưởng: Xu thế tái cấu trúc của kinh tế toàn cầu theo hướng: nới lỏng chính sách tiền tệ; đẩy mạnh tự do hóa thương mại; kích cầu nội địa. Bối cảnh đòi hỏi nước ta cần phải có những giải pháp quản lý tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế để hội nhập sâu rộng với kinh tế thế giới. Đây là áp lực tác động trực tiếp đến vai trò quản lý các thị trường của nền kinh tế nước ta, trong đó cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh. 3.1.1.2 Xu thế phát triển thị trường bất động sản thế giới trong thời gian tới: Thị trường BĐS trên thế giới phát triển phụ thuộc xu thế phát triển của kinh tế thế giới. Cùng với sự suy giảm kinh tế, những năm tới, thị trường BĐS thế giới sẽ có những sự điều chỉnh rất lớn. Bối cảnh trên mở ra nhiều cơ hội để thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS của Việt Nam. Tác động này đòi hỏi Việt Nam cần tiếp tục cải thiện hơn nữa môi trường pháp lý, nâng cao hiệu quả quản lý để thu hút vốn đầu tư nước ngoài, trong đó có sự gia tăng của vốn đầu tư vào thị trường BĐS. 3.1.1.3 Bùng nổ ứng dụng thành tựu khoa học công nghệ hiện đại: Đến năm 2020, sự bùng nổ phát triển khoa học công nghệ hiện đại sẽ tiếp tục có những bước tiến mới. Hệ thống thông tin thị trường BĐS sẽ có sự thay đổi với sự phát triển bùng nổ nhờ ứng dụng kỹ thuật số, tự động hóa. Hệ thống tin thị trường BĐS của các nước sẽ được kết nối ngày càng chặt chẽ hơn. 3.1.2 Bối cảnh trong nước 3.1.2.1 Triển vọng phát triển kinh tế của Việt Nam đến 2020: Bước sang năm 2015, cùng với những giải pháp hữu hiệu, một loạt cơ hội có khả năng xuất hiện cho những năm tiếp theo, nền kinh tế của Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn, đang có nguồn lực để vận hành. Triển vọng kinh tế Việt Nam đến 2020 và những năm tiếp theo đã tạo ra cơ hội cho thị trường BĐS phát triển nhưng cũng đặt ra những thách to lớn đối với công tác quản lý thị trường BĐS. 3.1.2.2 Xu thế phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo: Cùng với hệ thống thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng
19 XHCN ngày càng được hoàn thiện, môi trường pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BĐS của Việt Nam phát triển ngày một hoàn thiện hơn. 3.2 Thuận lợi, khó khăn và yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 3.2.1 Thuận lợi và triển vọng Thị trường BĐS ở nước ta đã, đang có dấu hiệu phục hồi và triển vọng phát triển trong thời kỳ tới. Đến năm 2020 và những năm tiếp theo, thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ phát triển để đáp ứng các yêu cầu hội nhập hiệu quả vào nền kinh tế thế giới. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và hệ thống thông tin thị trường BĐS ngày được nâng cao. Kinh nghiệm của các nước đi trước trong việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS bước đầu đã được vận dụng ở nước ta là những bài học bổ ích để hoàn thiện phương pháp tính toán và tổ chức xây dựng có kết quả chỉ số đo lường thị trường BĐS của Việt Nam. 3.2.2 Khó khăn và thách thức Nền kinh tế của nước ta tuy vẫn trong giai đoạn tăng trưởng nhưng tốc độ chậm lại. Thu nhập của người dân tuy có được cải thiện nhưng thu nhập của phần lớn các đối tượng như cán bộ, công chức, lượng lượng vũ trang, công nhân, người lao động không có việc làm ổn định còn thấp, không có khả năng thanh toán cho nhu cầu về nhà ở. Mặc dù đã bước đầu đã có định hướng việc thu thập thông tin, dữ liệu phục vụ việc xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS nhưng nhìn chung đây là thách thức khó vượt qua. Kinh nghiệm trong ban hành quy định liên quan đến phương pháp xác định, trách nhiệm tổ chức xây dựng chỉ số thị trường còn hạn chế sẽ là những thách thức không nhỏ để xây dựng thành công chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam. 3.2.3 Yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo Chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam được xây dựng phải đáp ứng một số yêu cầu; trong đó phục vụ công tác quản lý điều hành vĩ mô và đáp ứng yêu cầu minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS là những yêu cầu cơ bản. 3.3 Quan điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 Việc hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS được thực hiện dựa trên một số quan điểm: phù hợp với thực tiễn của thị trường BĐS nước ta; tiến hành xây dựng đồng
20 bộ các chỉ tiêu đo lường thị trường BĐS nhưng phải trên cơ sở lộ trình phù hợp; kế thừa các phương pháp đã được thế giới áp dụng và phương pháp đã sử dụng trong thời gian qua trên cơ sở khắc phục những bất cập của các phương pháp này và có giá trị mang lại lợi ích cung cấp thông tin cho các bên có liên quan tới việc phát triển thị trường BĐS . 3.3.2 Phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 3.3.2.1 Lựa chọn cấp độ chỉ số thị trường bất động sản: Việc lựa chọn một số chỉ số thành phần của chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp như: chỉ số giá giao dịch BĐS, chỉ số lượng giao dịch BĐS, chỉ số giá thuê nhà ở, chỉ số giá cho thuê văn phòng làm việc, cho thuê mặt bằng kinh doanh...để xây dựng là phù hợp với điều kiện triển khai và phù hợp với thực tế thị trường BĐS ở Việt Nam. 3.3.2.2 Lựa chọn phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản: Tiếp tục hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS theo quy định của Nhà nước, trên cơ sở đó sẽ tiến hành tổng kết, đánh giá và nhân rộng ứng dụng trên phạm vi cả nước. 3.3.2.3 Lựa chọn phạm vi và tần suất của chỉ số thị trường bất động sản: Đối với Việt Nam, do nhiều yếu tố tác động nên phạm vi bao phủ của chỉ số thị trường BĐS được lựa chọn cho phạm vi một thành phố là phù hợp. Sau một giai đoạn thử nghiệm sẽ nhân rộng trên phạm vi toàn quốc. Tần suất công bố chỉ số thị trường BĐS nên lựa chọn là hàng quý. 3.3.2.4 Lựa chọn phương án tổ chức thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số thị trường bất động sản: Việc tổ chức thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số thị trường BĐS thực hiện trên cơ sở thuê các tổ chức tư vấn đảm nhận. Mặt khác, cần thiết phải xây dựng cơ sở pháp lý đủ mạnh để tạo hành lang pháp lý cho việc hình thành hệ thống thông tin thị trường BĐS. 3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt Nam đến năm 2020 3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường bất động sản gắn với nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường bất động sản 3.4.1.1 Minh bạch thông tin hiện trạng bất động sản: Theo đó, tiếp tục hoàn thiện việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý BĐS thống nhất trên toàn quốc; cần tập trung nguồn lực để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất góp phần tạo điều kiện pháp lý để BĐS được lưu thông hợp pháp trên thị trường; để người mua và người bán BĐS tự nguyện đăng ký với cơ quan nhà nước trong hoạt động giao dịch BĐS.