Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO<br /> <br /> NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM<br /> <br /> ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH<br /> ------------------------------------<br /> <br /> THÂN NGỌC MINH<br /> <br /> TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ<br /> TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ<br /> HỒ CHÍ MINH<br /> <br /> LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ<br /> <br /> THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2018<br /> <br /> BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO<br /> <br /> NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM<br /> <br /> ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH<br /> ------------------------------------<br /> <br /> TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ<br /> TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ<br /> HỒ CHÍ MINH<br /> <br /> LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ<br /> <br /> Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng<br /> Mã số: 9.34.02.01<br /> Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN LƯƠNG<br /> TS. NGUYỄN VĂN PHÚC<br /> <br /> THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2018<br /> <br /> 3<br /> CHƯƠNG 1<br /> GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU<br /> 1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI<br /> Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng<br /> thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị trường BĐS lại chịu<br /> tác động lớn của nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ<br /> thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia trên thị<br /> trường. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng<br /> các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán BĐS trên<br /> thị trường (kích cầu BĐS). TP. HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và<br /> có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước. Việc tăng trưởng nguồn<br /> vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi<br /> nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt<br /> động này cũng mang lại rủi ro khá cao.<br /> Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng<br /> trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và<br /> góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của<br /> nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều<br /> chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy<br /> phạm pháp luật quan trọng như: Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật<br /> doanh nghiệp, Luật nhà ở... đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo<br /> môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như<br /> người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa đặc biệt này. Bên<br /> cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển<br /> thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là, nhà đất chưa được khai thác và chưa được sử<br /> dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến<br /> BĐS còn nhiều.<br /> Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi<br /> chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu<br /> <br /> 4<br /> nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị<br /> trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường<br /> dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục<br /> kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở<br /> cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp...<br /> gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến<br /> tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, từchính sách quy<br /> hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến BĐS… còn nhiều bất cập,<br /> hạn chế.<br /> Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều<br /> hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra<br /> sự mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín<br /> dụng ngân hàng đến thị trường BĐS. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất<br /> tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong<br /> những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án<br /> BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng.<br /> Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho<br /> khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản và<br /> làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng. Mặt khác chưa thể hiện được hiệu quả của<br /> tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ổn định,<br /> lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế<br /> đất nước.<br /> Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS. Đó<br /> chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động<br /> sản trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng ngân hàng<br /> đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình.<br /> <br /> 5<br /> 1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI<br /> Hiện nay, có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến “Giải pháp nâng cao<br /> hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.<br /> HCM”. Tuy nhiên theo sự hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu<br /> trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài như sau:<br /> 1.2.1. Nghiên cứu trong nước<br /> Một là, Lê Hoàng Châu năm 2017, Diễn biến thị trường bất động sản từ năm 2006<br /> đến ngày 5/9/2017. Đây là báo cáo diễn biến của thị trường BĐS TP. HCM năm 2017 [5].<br /> Báo cáo đã nêu một số nhận định tổng quát về thị trường bất động sản cả nước và Tp. Hồ<br /> Chí Minh, trọng tâm là từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017. Báo cáo đã nêu diễn biến thị trường<br /> bất động sản trong giai đoạn này theo sơ đồ hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào (1) Quy<br /> luật giá trị, (2) Quy luật cạnh tranh, (3) Quan hệ cung – cầu, (4) Chính sách, cơ chế điều tiết<br /> vĩ mô của Nhà nước, (5) Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới<br /> sự tác động của chính sách, cơ chế hoặc do yêu cầu của thị trường. Thị trường bất động sản<br /> trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định- nóng sốt- đóng băng – trầm lắng –<br /> phục hồi và tăng trưởng trở lại…Báo cáo cũng đã nêu sự biến động này qua từng giai đoạn<br /> và phân tích nguyên nhân. Báo cáo đã dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ<br /> được đà phục hồi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn [7].<br /> Hai là, Nguyễn Văn Tuấn, năm 2016 tác giả nghiên cứu về “Giải pháp nâng cao<br /> chất lượng tín dụng tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam”[25].<br /> Công trình nghiên cứu đã có sự kết hợp hai phương pháp định tính và định lượng trong<br /> nghiên cứu để tìm ra các nhân tố tác động làm ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của<br /> Agribank trong giai đoạn 2012 – 2015, từ đó tác giả đã đề xuất các nhóm giải pháp rất phù<br /> hợp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng NNPTNT Việt Nam.<br /> Song, đề tài nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc giải quyết bài toán về chất lượng tín<br /> dụng nói chung mà chưa nghiên cứu cụ thể mảng tín dụng đối với cho vay BĐS và chưa<br /> giải thích, trình bày được lý luận về mối liên quan giữa chất lượng tín dụng và hiệu quả tín<br /> dụng như thế nào. Lý luận về mối quan hệ đó là:<br /> Khi ngân hàng đã xây dựng được chất lượng tín dụng tốt đối với các khoản dư nợ<br /> đã cho vay. Điều đó chứng tỏ vai trò của tín dụng đã phát huy hiệu quả đối với nền kinh tế,<br /> đối với khách hàng, đối với các ngành nghề, lĩnh vực mà ngân hàng đã tài trợ vốn và đối với<br /> <br />