Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, qua thực tiễn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:30

Thêm vào BST

Báo xấu

2
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề án "Pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, qua thực tiễn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu" nhằm đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, qua thực tiễn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ----o0o----- LÊ THÀNH KHANG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI, QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU TÓM TẮT ĐỀ ÁN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Mã số: 8380107 THỪA THIÊN HUẾ - năm 2024
Công trình được hoàn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS. Vũ Thị Duyên Thủy 2. TS. Nguyễn Sơn Hà Phản biện : TS. Đào Mộng Điệp Đề án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm Đề án Thạc sĩ Luật Kinh tế họp tại: Trường Đại học Luật Vào ngày...........tháng 9 năm 2024 Trường Đại học Luật, Đại học Huế
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề án .................................................... 1 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề án .................................................. 2 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề án .................................................... 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 4 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề án ................................. 4 6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề án ........................................ 5 7. Kết cấu của đề án ....................................................................................... 6 CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ............ 6 1.1. Khái quát pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài .. 6 1.1.1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ....... 6 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ........................................................................................... 7 1.1.3. Nội dung cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ................................................................................................. 7 1.1.4. Vai trò của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài .. 8 1.2. Các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài .................................................................... 9 1.2.1. Sự hoàn thiện các quy định luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ........................................................................................... 9 1.2.2. Chủ thể thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ................................................................................................... 10 1.2.3. Tổ chức thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ................................................................................................... 10
1.2.4. Hiệu quả của hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ............................................................................................................ 10 Tiểu kết Chương 1 ....................................................................................... 11 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG LUẬN PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU ........ 12 2.1. Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài .................................................................................................. 12 2.1.1. Quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ............................................................................................................ 12 2.1.2. Đánh giá pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ............................................................................................................ 13 2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu......................................... 14 2.2.1. Kết quả đạt được trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .......................... 14 2.2.2. Vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .......................... 14 2.3. Nguyên nhân của bất cập, hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .................................................................................................... 14 Tiểu kết Chương 2 ....................................................................................... 15 CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU ....... 16 3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài....................................................................................... 16
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .......... 17 3.2.1. Giải pháp chung.................................................................................. 17 3.2.2. Giải pháp đối với cơ quan chức năng để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ........................................................ 17 3.2.3. Giải pháp đối với chính quyền địa phương và các chủ đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .................................................... 18 Tiểu kết Chương 3........................................................................................ 19 KẾT LUẬN ................................................................................................. 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 21
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nội dung diễn giải 1 NĐT Nhà đầu tư 2 BĐS Bất động sản 3 KDBĐS Kinh doanh bất động sản 4 BLDS Bộ Luật dân sự 5 QSDĐ Quyền sử dụng đất 6 UBND Ủy ban nhân dân 7 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề án Sự phát triển của nền kinh tế - xã hội kéo theo mức sống của người dân không ngừng được cải thiện, nâng cao và do tác động tích cực của quá trình hội nhập quốc tế khiến kinh doanh bất động sản trở thành một trong những ngành kinh doanh rất được quuan tâm và phát triển. Nhận thấy đây là thị trường tiềm năng, nên nhiều NĐT, tập đoàn đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước đã bỏ vốn đầu tư vào thị trường bất động sản ngày một tăng cao. Pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian qua đã hình thành và thường xuyên có sự sửa đổi và điều chỉnh nhiều qua các giai đoạn, nhiều thời kỳ khác nhau để thích ứng với sự phát triển nhanh và mạnh mẽ của thị trường. Các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản đã có cơ chế pháp lý chung để gia nhập thị trường, để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh và tuân theo sự quản lý của nhà nước. Tuy nhiên, để có một hành lang pháp lý phù hợp và đồng bộ đối với thị trường bất động sản với rất nhiều tính đặc thù, đặc biệt là sự đầu tư của NĐT nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam thì quy định vẫn còn những hạn chế, thiếu sót. Thực tế thời gian qua cho thấy, hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta chưa theo kịp với sự phát triển sôi động, mạnh mẽ của phân khúc thị trường này. Từ thực trạng thiếu vắng các chế định pháp luật cụ thể để điều chỉnh các vấn đề phát sinh và đòi hỏi của thị trường bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài nói riêng đã gây ra những rào cản, khó khăn trong việc thực hiện pháp luật về lĩnh vực này. Bà Rịa - Vũng Tàu là tỉnh đang phát triển mạnh mẽ của khu vực Đông Nam Bộ, vị trí giao thông thuận lợi, sở hữu những ưu thế cả về cảnh quan thiên nhiên cũng như tiềm năng kinh tế. Quỹ đất của tỉnh còn khá nhiều và giá tương đối rẻ, trở thành thị trường bất động sản thu hút NĐT vì có hạ tầng giao thông kết nối vùng hầu hết là các tuyến đường huyết mạch của khu vực. Nhờ vậy, thị trường bất động sản của tỉnh cũng có tốc độ phát triển nhanh chóng trong những năm qua, thậm chí ngay cả khi có dịch Covid-19 vẫn có những tín hiệu đáng mừng. Tuy nhiên, bên cạnh những tích cực mang lại, vấn đề kinh doanh bất động sản đang gặp những khó khăn, hạn chế đặc biệt là với các chủ đầu tư nước ngoài về đầu tư tại địa bàn tỉnh. 1
Trước những yêu cầu về hoàn thiện quy định pháp luật, cũng như với mong muốn nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại địa bàn, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, qua thực tiễn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” làm đề án tốt nghiệp thạc sĩ Luật Kinh tế. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề án Qua quá trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy có một số công trình đã công bố liên quan đến đề tài đề án của tác giả, cụ thể như sau: - Bùi Quang Trung (2022), Pháp luật về phân lô, tách thửa bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Luận văn thạc sĩ thực hiện tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế năm 2022. Luận văn đã làm rõ các vấn đề lý luận về phân lô, tách thửa, các quy định pháp luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan đến vấn đề phân lô, tách thửa. Đánh giá việc áp dụng quy định pháp luật từ thực tiễn hoạt động phân lô tách thửa thời gian qua trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Trên cơ sở đó, đề tài đã đưa ra những giải pháp đề hoàn thiện pháp luật về phân lô, tách thửa trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu. - Nguyễn Thị Nga và Hoàng Việt Trung (2020)“Pháp luật kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế”, bài viết công bố trong Sách chuyên khảo Pháp luật kinh tế Việt Nam trong thời kỳ đổi mới, NXB Chính trị Quốc gia Sự thật. Bài viết đã điểm lại quá trình phát triển của pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam trong thời kỳ đổi mới và hội nhập quốc tế từ khi pháp luật kinh doanh BĐS ở thời kỳ điều chỉnh riêng lẻ các mảng thị trường bất động sản (từ năm 1986 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003) đến pháp luật kinh doanh bất động sản ở thời kỳ điều chỉnh trong khung khổ pháp luật thống nhất đối với tất cả các loại hình kinh doanh BĐS trên thị trường (từ năm 2003 đến nay). - Nguyễn Quang Thành - Nguyễn Thị Mai Anh (2023), Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai: Thực trạng và kiến nghị, Tạp chí Công Thương, Số 23 tháng 10 năm 2023. Bài viết hệ thống hóa, phân tích các quy định hiện hành về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và những vấn đề thực tiễn đặt ra; qua đó đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong 2
tương lai, đặc biệt là những quy định trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nhằm tạo nên một thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn. - Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), Những điểm mới và thách thức trong thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 4(308) - tháng 2/2016. Bài viết đã đề cập đến những điểm mới cơ bản của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cùng với đó, bài viết đã chỉ ra những thách thức đặt ra cho việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, và đưa ra những gợi mở hoàn thiện cho pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Nguyễn Văn Kiệt (2020), Bàn về kinh doanh bất động sản đối với NĐT nước ngoài tại Việt Nam, Tạp chí Công Thương, Số 20, tháng 8 năm 2020. Thực tiễn cho thấy, quy định pháp luật kinh doanh bất động sản đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nội dung quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản vẫn chưa thực sự hoàn thiện. Bài viết tập trung làm rõ những vấn đề ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại Việt Nam và xác định những định hướng, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản phù hợp với bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Qua việc nghiên cứu tình hình các công trình liên quan đến đề án, có thể thấy các công trình đã nghiên cứu liên quan đến pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài dưới những góc độ khác nhau. Các công trình này sẽ là nguồn tài liệu tham khảo phong phú cho tác giả kế thừa trong nội dung về lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài. Tuy nhiên, để có sự đánh giá sâu hơn, cụ thể hơn, tác giả sẽ đi nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, để đưa ra những đóng góp mới về mặt khoa học cũng như thực tiễn liên quan đến lĩnh vực này. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề án 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của đề án nhằm đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nêu trên, đề án tập trung giải quyết các nhiệm vụ chủ yếu sau: Một là, hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài . Hai là, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài Ba là, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Xác định các nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại trong quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Bốn là, đề xuất được giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả hoạt động thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài - Nghiên cứu quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài - Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: Đề án nghiên cứu pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Phạm vi không gian: Đề án nghiên cứu tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Phạm vi về thời gian: Các số liệu, vụ việc trong thực tiễn được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2018 đến tháng 6 năm 2024. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề án 5.1. Phương pháp luận Đề án nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử. 4
5.1. Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục đích, đề án sử dụng một số phương pháp nghiên cứu sau cụ thể như: Phương pháp phân tích, tổng hợp; Phương pháp thống kê; Phương pháp hệ thống hóa; Phương pháp nghiên cứu điển hình; Phương pháp tra cứu văn bản; phương pháp so sánh. Tất cả các phương pháp nghiên cứu này sẽ là cách thức được sử dụng để phục vụ cho việc nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật liên quan đến đề án, cụ thể được vận dụng qua các chương của đề án như sau: - Phương pháp phân tích, đánh giá: Đây là phương pháp được sử dụng để phân tích, bình luận, đánh giá các quan điểm của các tác giả liên quan đến các nội dung của đề án và các quy định của pháp luật có liên quan đến pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài. Phương pháp này là phương pháp cơ bản được sử dụng trong suốt quá trình nghiên cứu đề án. - Phương pháp tra cứu và phân tích tính logic của các quy phạm pháp luật: Phương pháp này được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật, xem xét tính thống nhất, tính đồng bộ nhằm phát hiện hạn chế trong nội dung quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài, qua đó đề xuất kiến nghị giải pháp hoàn thiện. - Phương pháp thống kê, tổng hợp được tác giả sử dụng để phân tích tình hình thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tại Chương 2 của đề án, từ đó làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện trong chương 3 của đề án. 6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề án 6.1. Ý nghĩa khoa học của đề án: Đề án sẽ bổ sung và góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài; đề án bổ sung thêm cho hệ thống khoa học pháp lý công trình nghiên cứu chuyên sâu liên quan đến pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài. 6.2.Ý nghĩa thực tiễn của đề án: Kết quả nghiên cứu thực tiễn của đề án có giá trị tham khảo cho các cơ quan, tổ chức liên quan đến thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đồng thời cơ quan lập pháp có thể tham khảo kết quả nghiên cứu của đề án để đưa ra hướng xây dựng, hoàn thiện quy định pháp luật. Ngoài ra, đề án là tài liệu tham khảo có giá trị cho các cơ sở đào tạo về pháp luật. 5
7. Kết cấu của đề án Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo thì Đề án có kết cấu thành 3 chương như sau: Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.1. Khái quát pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài 1.1.1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất động sản là gì có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm bất động sản bao gồm toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai. Theo điều 107 Bộ luật dân sự 2015 bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, bất động sản là các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng. Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm về bất động sản ở Việt Nam là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thể quy định về các tài sản bất động sản. 6
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 1.1.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Do đó, các hoạt động liên quan đến bất động sản luôn chịu sự điều chỉnh của pháp luật. Pháp luật là một hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nước đặt ra (hoặc thừa nhận) có tính quy phạm phổ biến, tính xác định chặt chẽ về mặt hình thức và tính bặt buộc chung thể hiện ý chí của giai cấp nắm quyền lực Nhà nước và được Nhà nước đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội. Pháp luật tạo lập cơ sở pháp lý vững chắc cho sự tồn tại của Nhà nước, bởi lẽ bất cứ một chính quyền nào được tạo nên đều phải đảm bảo tính hợp pháp, trong khi đó pháp luật chính là công cụ để đảm bảo sự hợp pháp đó. Pháp luật là công cụ để Nhà nước quản lý mọi mặt của đời sống xã hội. Theo đó, với những đặc điểm của mình như tính quy phạm phổ biến, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế… 1.1.2.2. Đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài bên cạnh việc mang những đặc điểm chung của pháp luật thì có những đăc điểm đặc trưng sau: - Pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài là một bộ phận của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài có mối liên hệ chặt chẽ với Luật Đất đai và Luật Nhà ở. - Là hệ thống quy phạm điều chỉnh mối quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động KDBĐS có người nước ngoài tham gia. 1.1.3. Nội dung cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 7
Một là, nhóm quy định về các loại BĐS đưa vào kinh doanh. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định… Hai là, nhóm quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản của người nước ngoài. Ba là, nhóm quy định về hình thức kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu nước ngoài ở Việt Nam. Bốn là, nhóm quy định về quản lý nhà nước đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. 1.1.4. Vai trò của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần các NĐT nước ngoài có vị trí và vai trò rất lớn tác động đến sự phát triển kinh tế- xã hội. Cùng với vai trò đó đã và đang góp phần tăng trưởng cho nền kinh tế nói chung và góp phần vào tăng thu nhập quốc dân, các NĐT vừa thực hiện nghĩa vụ xã hội đồng thời tổ chức các hoạt động KDBĐS tìm kiếm lợi nhuận và tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam. Lợi ích của hoạt động này mang lại, trước hết phải kể đến vai trò của yếu tố pháp luật - cơ sở pháp lý cực kỳ quan trọng để các NĐT nước ngoài tham gia đầu tư KDBĐS tại Việt Nam. Vai trò của pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài được thể hiện cơ bản như sau: - Là cơ sở pháp lý để yêu cầu các tổ chức, cá nhân nước ngoài phải có hoặc phải thực hiện khi kinh doanh BĐS được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật và các điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam là thành viên, thể hiện bằng các hình thức theo quy định của pháp luật. - Các quy định chặt chẽ về điều kiện hoạt động BĐS của NĐT nước ngoài nhằm hạn chế rủi ro khi tiến hành kinh doanh BĐS tại Việt Nam, bởi lẽ, hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. 8
Nhà nước quản lý toàn bộ BĐS, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản… - Tạo ra sự minh bạch trong môi trường KDBĐS đối với NĐT trong nước cũng như nước ngoài ở Việt Nam hiện nay. Hệ thống các quy định về KDBĐS là cơ sở pháp lý bắt buộc để các tổ chức và cá nhân nước ngoài có nhu cầu KDBĐS tại Việt Nam phải tuân thủ nghiêm chỉnh nhằm tạo ra môi trường kinh doanh bình đẳng, minh bạch, tránh những hành vi tiêu cực thiếu minh bạch trong KSBĐS. - Góp phần vào sự phát triển nền kinh tế xã hội tại các địa phương nói riêng và cả nước nói chung. Pháp luật về KDBĐS của người nước ngoài là cơ sở pháp lý quan trọng để các chủ thể đầu tư nước ngoài đâu tư KDBĐS vào Việt Nam, từ đó góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế, ổn định và phát triển kinh tế xã hội ở địa phương cũng như của đất nước. - Đảm bảo sự an toàn và ổn định cho các NĐT nước ngoài khi đầu tư KDBĐS tại Việt Nam. - Góp phần thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam. - Bảo vệ quyền lợi của NĐT nước ngoài. Pháp luật về KDBĐS và các văn bản pháp lý liên quan là cơ sở quan trọng để giải quyết tranh chấp giữa NĐT nước ngoài và các bên liên quan trong hoạt động đầu tư KDBĐS tại Việt Nam, từ đó góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của NĐT nước ngoài. Tạo niềm tin cho NĐT nước ngoài khi đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. 1.2. Các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 1.2.1. Sự hoàn thiện các quy định luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Pháp luật về kinh doanh BĐS của NĐT NN đã được hoàn thiện qua nhiều năm, đặc biệt là trong Luật KDBĐS năm 2014. Các quy định về KDBĐS nói chung và KDBĐS của người nước ngoài nói riêng đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân và tổ chức tham gia kinh doanh, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia kinh doanh trong lĩnh vực BĐS này. 9
1.2.2. Chủ thể thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Chủ thể thực hiện pháp luật về KDBĐS của NĐT nước ngoài bao gồm: NĐT nước ngoài: NĐT nước ngoài khi đầu tư KDBĐS tại Việt Nam có trách nhiệm thực hiện các quy định của pháp luật về KDBĐS của NĐT nước ngoài như tuân thủ các nguyên tắc, đảm bảo các điều kiện kinh doanh, loại hình kinh doanh BĐS… Khi tham gia đầu tư KDBĐS tại Việt Nam, các NĐT nước ngoài được pháp luật Việt Nam quy định rõ về trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi. Những quy định này, đòi hỏi các chủ thể đầu tư nước ngoài phải tuân thủ chấp hành. 1.2.3. Tổ chức thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Tổ chức thực hiện pháp luật về KDBĐS của NĐT nước ngoài là quá trình thực hiện các quy định của pháp luật về KDBĐS vào thực tiễn xã hội. Theo đó, các chủ thể liên quan đến KDBĐS của NĐT nước ngoài, trong phạm vi luật định, phải thực hiện theo đúng chức năng, nhiệm vụ của mình để tổ chức hoạt động của công ty, đáp ứng nhu cầu xã hội, hoàn thành các mục tiêu đề ra. 1.2.4. Hiệu quả của hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Hiệu quả của hoạt động KDBĐS của các NĐT nước ngoài tác động đến việc thực hiện pháp luật về KDBĐS. Hoạt động kinh doanh bất động sản của người nước ngoài có những hiệu quả và rủi ro nhất định. Cần thực hiện các giải pháp đồng bộ để đảm bảo hoạt động này diễn ra hiệu quả và an toàn, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.Nếu hoạt động KDBĐS của NĐT nước ngoài đạt được hiệu quả cao sản góp phần gia tăng nguồn vốn cho nền kinh tế, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội. 10
Tiểu kết Chương 1 Kinh doanh BĐS là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Bởi hoạt động đầu tư này có giá trị lớn, rủi ro cao và có tác động đến các lĩnh vực khác. Đây là một trong những ngành nghề được đa số các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn khi đầu tư tại Việt Nam. Việc nghiên cứu cơ sở lý luận pháp luật về KDBĐS đối với NĐT nước ngoài là quá trình tư duy và nhận thức rất quan trọng, và có vai trò rất lớn trong việc nắm bắt từ cơ sở lý luận pháp luật đến thực tiễn. Nghiên cứu lý luận pháp luật về kinh doanh BĐS của NĐT nước ngoài trong Chương 1 này là cơ sở cho việc nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về KDBĐS đối với NĐT nước ngoài ở Chương 2 cũng như nghiên cứu giải pháp ở Chương 3 của đề án. Trong chương 1 này, tác giả đã làm rõ được khái niệm pháp luật về KDBĐS đối với NĐT nước ngoài và đặc điểm của pháp luật về KDBĐS đối với NĐT nước ngoài. Xác định được những dung cơ bản của pháp luật về KDBĐS đối với NĐT nước ngoài với những nhóm các quy phạm pháp luật quy định để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động KDBĐS của các NĐT nước ngoài. Bên cạnh đó, trong phạm vi nghiên cứu này, tác giả còn xác định các vai trò cơ bản của việc thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS của NĐT nước ngoài này đối với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội đất nước, cũng như đề cập đến các yếu tố cơ bản tác động đến việc thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS đối với NĐT nước ngoài. 11
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG LUẬN PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU 2.1. Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 2.1.1. Quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 2.1.1.1. Quy định về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh đối với nhà đầu tư nước ngoài Theo pháp luật dân sự hiện hành, cụ thể tại điều 107 BLDS năm 2015 quy định bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đối với NĐT NN theo quy định kinh doanh đối với đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. 2.1.1.2. Quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài. Phạm vi hoạt động của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có chức năng kinh doanh BĐS hạn chế hơn NĐT trong nước khi tham gia lựa chọn lĩnh vực đầu tư BĐS, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 gồm: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Những quy định trên, trong những cam kết về điều kiện đầu tư giữa Việt Nam với WTO, FTAs: không quy định tại Biểu cam kết. Như vậy, người nước ngoài bao gồm 12
cá nhân, tổ chức nước ngoài muốn kinh doanh BĐS tại Việt Nam đều có quyền thành lập công ty và được phép kinh doanh theo các hình thức trên. 2.1.1.3. Quy định về hình thức kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ở Việt Nam Kinh doanh bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo quy định tại Phụ lục 4 về Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện của Luật đầu tư. 2.1.1.4. Quy định về quản lý nhà nước đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Nó đặc biệt ở những đặc điểm sau. Thứ nhất, tính cố định, không thể di dời được, do đó, công tác quy hoạch đòi hỏi phải cực kỳ chuẩn xác, khoa học. Thứ hai, giá cả của bất động sản là giả cả đặc biệt, nó phụ thuộc vào thị trường và mục đích sử dụng. Thứ ba, tính khan hiếm của bất động sản, vì đất đai là có hạn, khả năng cung ứng của hàng hóa bất động sản là có hạn. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu phải quản lý, quy hoạch và sử dụng đất đai có hiệu quả.. 2.1.2. Đánh giá pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 2.1.2.1. Ưu điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 2.1.2.2. Hạn chế pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Qua nghiên cứu thực trạng pháp luật, tác giả nhận thấy pháp luật về kinh doanh bất động sản của người nước ngoài còn có một số bất cập, hạn chế sau: Một là, quy định hiện hành chưa có sự bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Hiện nay, các quy định về chủ thể trong kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật nên các chủ thể này về cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Hai là, Luật kinh doanh BĐS năm 2023 vẫn còn tạo ra nhiều thủ làm khó cho hoạt động đầu tư kinh doanh. Ba là, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 vẫn còn hạn chế trong quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án chuyển nhượng với dự án Luật Đất đai năm 2024. 13
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 2.2.1. Kết quả đạt được trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Thứ nhất, sự quan tâm của lãnh đạo chính quyền về việc thúc đẩy phát triển, thu hút đầu tư cho địa bàn tỉnh, đặc biệt là việc đầu tư phát triển công nghiệp, trong đó có cả đầu tư vào KDBĐS đối với các NĐT trong nước và nước ngoài. Thứ hai, là địa bàn có nhiều lợi thế để thu hút đầu tư của nước ngoài trong đó có có đầu tư nước ngoài vào KDBĐS. Thứ ba, nhận được sự quan tâm đầu tư lớn từ các NĐT nước ngoài. Theo báo cáo của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã tăng lên. Thứ tư, Các cơ quan chức năng tích cự phát hiện và xử lý các dự án KDBĐS chậm tiến độ, gặp khó khăn trong đó có các dự án KDBĐS của NĐT nước ngoài. 2.2.2. Vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Một là, do ảnh hưởng từ một số yếu tố khách quan, đặc biệt hậu đại dịch Covid-19 đã là ảnh hưởng đến việc thực hiện các dự án KDBĐS của một số NĐT nước ngoài. Hai là, số lượng các dự án BĐS chậm tiến độ, không thực hiện theo đúng cam kết, yêu cầu trên địa bàn tỉnh vẫn chiếm số lượng lớn, trong đó có nhiều dự án KDBĐS của NĐT nước ngoài. UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vừa ban hành kế hoạch tổ chức thực hiện rà soát, xử lý đối với 14 dự án nhà ở chậm tiến độ trên địa bàn. Ba là, sự tác động tiêu cực từ các dự án KDBĐS chậm triển khai đến đời sống xã hội trên địa bàn tỉnh. Bốn là, vẫn còn những bất cập, hạn chế trong việc tiếp nhận các hồ sơ, giải quyết các mâu thuẫn phát sinh từ các dự án đầu tư KDBĐS của các NĐT trong nước và nước ngoài. 2.3. Nguyên nhân của bất cập, hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Thứ nhất, do những hạn chế của pháp luật gây ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật trên thực tế. 14