Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

Chia sẻ: Tomhum999 Tomhum999 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:27

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của luận văn nhằm đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại; Tìm ra giải pháp để khắc phục những hạn chế, bất cập, nhằm tăng cường quản lý nhà nước về công tác đấu giá QSD đất nói chung và trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA ……/…… NGUYỄN MINH ĐỨC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT- TỈNH ĐẮK LẮK Chuyên ngành: Quản lý Công Mã số: 60 34 04 03 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG Đắk Lắk- 2017 1
2
MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài luận văn Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSD đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định từ khi có Luật Đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế, việc triển khai thực hiện còn nhiều bất cập, ví dụ quy định về giá khởi điểm để đấu giá còn mang nặng tính hành chính, chưa bám sát nhu cầu của thị trường, thủ tục để đưa thửa đất vào đấu giá phải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn gây mất thời gian… Học viên chọn đề tài: “Quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk”, làm luận văn thạc sỹ chuyên ngành Quản lý công. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Chưa có đề tài nào nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn 3.1. Mục đích: - Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại; - Tìm ra giải pháp để khắc phục những hạn chế, bất cập, nhằm tăng cường quản lý nhà nước về công tác đấu giá QSD đất nói chung và trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng. 3.2. Nhiệm vụ: - Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá QSD đất ở nước ta. - Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về đấu giá QSD đất; phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk - Đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục những bất cập trong công tác đấu giá QSD đất tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 4.1. Đối tượng nghiên cứu: 4.2. Phạm vi nghiên cứu 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn 1
5.1. Phương pháp luận Trong quá trình nghiên cứu, dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác- Lê nin (chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử) , tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng về chính sách đất đai. 5.2. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: Điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất; Các văn bản liên quan đến công tác đấu giá QSD đất; thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến các dự án đã đấu giá QSD đất về quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sàn, giá trúng đấu giá. - Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất. - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực BĐS, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất. - Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính: Tổng hợp và phân tích số liệu, thuộc tính bằng phần mềm Excel. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Đề tài tổng kết về phương diện lý luận, cơ sở khoa học của việc quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất, quy trình tổ chức, thực hiện đấu giá QSD đất và hoạt động quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đấu giá QSD đất. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về đấu giá QSD đất và quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất. Chương 2: Thực trạng về đấu giá QSD đất và thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất. 2
Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 . Một số khái niệm cơ bản 1.1.1. Khái niệm đất Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã. Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn. 1.1.2. Khái niệm đấu giá Theo điều 5, Luật đấu giá tài sản 2016, thì đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục quy định. Đấu giá tài sản là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn khác nhau. 1.1.3. Khái niệm Đấu giá QSD đất Hiện nay, chưa đưa ra một khái niệm chính thức về đấu giá QSD đất. Hà Nội là địa phương đầu tiên đưa ra quan niệm về đấu giá QSD đất. Theo khoản 1, điều 1, Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/09/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, theo đó “đấu giá QSD đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ 3
điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố” [22] 1.1.4. Vai trò của đấu giá QSD đất và các nhân tố ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất Đấu giá QSD đất có 05 vài trò cơ bản: Thứ nhất, đấu giá QSD đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng và cải tạo hạ tầng. Đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế, miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 thửa đất, sẽ tạo ra được sự canh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá trị thực tế trên thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ sở, hạ tầng. phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào ngân sách nhà nước. Thứ hai, đấu giá QSD đất có thể chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ. Thứ ba, đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh. Thứ tư, đấu giá QSD đất góp phần ổn định tình hình chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững. Thứ năm, đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính. Người tham gia đấu giá sai khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính. 1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất bao gồm: Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu giá QSD đất. Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư đấu giá chủ yếu phụ thuộc vào chính sách của nhà nước ( quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp, cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng …). Công tác đấu giá QSD đất có phát huy được hết vai trò và hiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước. 1.2. Quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất 1.2.1. Quan niệm về quản lý và quản lý nhà nước 4
Thuật ngữ quản lý được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, ở từng góc độ và từng lĩnh vực cuộc sống. Quản lý là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học tự nhiên và xã hội. Quản lý nhà nước là một dạng của quản lý xã hội, mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người. Trong các chủ thể quản lý xã hội thì Nhà nước là chủ thể duy nhất quản lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp luật. Quản lý nhà nước là sự tác động, điều chỉnh của các chủ thể mang quyền lực nhà nước 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính Quyền lực- Tổ chức của các cơ quan quản lý nhà nước, các cá nhân có thẩm quyền tới các đối tượng bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra. Quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất là một lĩnh vực của quản lý nhà nước. Do đó, nó được hiểu là hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động, điều chỉnh tới các quá trình của hoạt động đấu giá QSD đất nhằm đảm bảo các mục tiêu để ra của hoạt động đấu giá QSD đất. Theo điều 4- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó” 1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất Nhà nước quản lý hoạt động đấu giá QSD đất bằng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, thông qua các tổ chức, cơ quan được giao quyền và các cán bộ, công chức có chuyên môn phù hợp, đảm bảo yêu cầu về quy trình, thủ tục, tính khoa học và hiệu quả. 1.2.3.1. Ban hành văn bản quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất. Xây dựng pháp luật đất đai, trong đó có pháp luật về đấu giá QSD đất là kết quả của quá trình nhận thức sự vận động, phát triển của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. 1.2.3.2. Tổ chức thực hiện pháp luật về đấu giá QSD đất Trước khi đất được mang ra đấu giá, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tiến hành các hoạt động sau: 5
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính: Lập bản đồ hành chính: Bản đồ hành chính là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính và các yếu tố địa lý, địa hình có liền quan đến mốc địa giới hành chính. Thẩm quyền lập và quản lý bản đồ hành chính được phân cấp như sau: - Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc lập bản đồ hành chính các cấp trong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính cấp quốc gia, cấp tỉnh. - UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính cấp thành phố. Bản đồ hành chính của địa phương nào thì được lập trên cơ sở bản đồ địa giới hành chính của địa phương đó. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất: Là công vệc đầu tiên của công tác quản lý đất đai.Thông qua công tác này Nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai cả về số lượng lẫn chất lượng và đất nào được xác định là đất ở để mang ra đấu giá Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất: + Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: +Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,chuyển mục đích sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai phát triển đa dạng hơn, phức tạp hơn. Mối quan hệ đó đươc xây dựng trên cơ sở sự phát triển cả lực lượng sản xuất phù hợp với tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất. Thực hiện chủ trương chính sách của Đảng, Nhà nước đã giao đất đến từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài và ổn định để sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp giá trị QSD đất. Thực hiện việc giao đất: Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức: - Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Các tổ chức trồng rừng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Các tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị- xã hội sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao; 6
Hộ gia đình và cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp mà nguồn sông chủ yếu là thu nhập có được từ hoạt động sản xuất đó; Tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng. - Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đây là hình thức giao đất thông qua đấu giá QSD đất cho hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở; Tổ chức kinh tế sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê; Tổ chức kinh tế đầu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê QSD đất gắn với kết cấu hạ tầng đó; Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án. Thực hiện đấu giá đất được thực hiện thông qua bộ máy quản lý nhà nước Bộ Tài Nguyên và Môi Trường chịu trách nhiệm trước chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai. Tương tự như vậy, ở cấp tỉnh là sở tài nguyên và môi trường, cấp thành phố là phòng tài nguyên và môi trường, cấp xã là cán bộ địa chính. tổ chức đấu giá quyến sử dụng đất mà đề nghị tổ chức phát triển quỹ đất cấp thành phố đấu giá QSD đất khi xã có quỹ đất cần đấu giá. 1.2.3.3. Thanh tra, kiểm tra, giám sát và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đấu giá QSD đất Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai sau khi trúng giá QSD đất: Thanh tra đất đai là việc xem xét một cách khách quan hoạt động chấp hành, thi hành các quy định của pháp luật đất đai của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và các cơ quan quản lý đất đai nhằm đảm bảo cho các quy định đó được thực hiện và thực hiện đúng. Việc giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá QSD đất được thể hiện tại Điều 11, thông tư 14/2015/TTLT-BNTMT-BTP, cụ thể: “1. Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSD đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá QSD đất đúng với trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán đấu giá QSD đất. 2. Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSD đất có trách nhiệm cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá QSD đất. Tùy từng trường hợp cụ thể, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSD đất phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá mời đại diện cơ quan tài nguyên và môi trường, tư pháp, tài chính, chính quyền địa phương nơi có đất bán đấu giá và đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá QSD đất.” Khi giám sát, nếu phát hiện có sai phạm, những người có liên quan có quyền yêu cầu Hội đồng bán đấu giá hủy kết quả bán đấu giá. 7
1.3. Kinh nghiệm về đấu giá QSD đất một số địa phương ở Việt Nam Tuy chính sách đấu giá QSD đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSD đất được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng. Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua. 1.3.1. Đấu giá QSD đất ở thành phố Hà Nội 1.3.2. Đấu giá QSD đất ở thành phố Đà Nẵng Tiểu kết chương 1: Quản lý nhà nước trong đấu giá QSD đất là một lĩnh vực của quản lý nhà nước. Hoạt động về quản lý nhà nước trong đấu giá QSD đất gồm ba lĩnh vực cơ bản: Hoạt động ban hành văn bản quy phạm pháp luật; tổ chức thực hiện văn bản đó và hoạt động kiểm tra, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá QSD đất. Như vậy khung lý luận cơ bản về nguyên tắc, nội dung quản lý nhà nước trong đấu giá QSD đất, các yếu tổ ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất sẽ là cơ sở để đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Chương 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT 2.1. Khái quát về đất đai và sử dụng đất ở thành phố Buôn Ma Thuột 8
2.1.1. Khái quát về hiện trạng đất đai ở thành phố Buôn Ma Thuột 2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên * Vị trí địa lý Thành phố Buôn Ma Thuột là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học kỹ thuật của tỉnh Đắk Lắk và trung tâm có vị trí đặc biệt của vùng Tây Nguyên. Thành phố có diện tích tự nhiên 37.718 ha, chiếm 2,87% diện tích tự nhiên của tỉnh; có 21 đơn vị hành chính cấp xã (13 phường và 8 xã). Có tọa độ địa lý từ 12035’17” đến 12044’30” vĩ độ Bắc và từ 107005’00” đến 108009’50” kinh độ Đông. * Địa hình, địa mạo Thành phố Buôn Ma Thuột nằm trên cao nguyên Đắk Lắk rộng lớn ở phía Tây dãy Trường Sơn được bao bọc xung quanh bởi một cao nguyên đất Bazan màu mỡ, thành phố có đặc điểm địa hình lượn sóng, dốc thoải, mức độ chia cắt ngang và sâu, bởi hai dòng suối EaTam và Ea Nuôl thuộc thượng nguồn sông Sêrêpốk. Hướng dốc chủ yếu của nền địa hình từ Đông Bắc xuống Tây Nam, với độ dốc trung bình từ 00 đến 150, cá biệt có một số đồi, núi có độ dốc i>30%. Cao độ nền tự nhiên biến thiên từ +390,0m (khu ruộng trũng phía Nam) đến +560,0m (dải đồi ở phía Bắc), cao độ trung bình toàn thành phố khoảng +450,0m. 2.1.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất Thống kê đất đai 31/12/2015, diện tích tự nhiên của thành phố Buôn Ma Thuột là 37.718,00 ha. - Diện tích đất theo đối tượng sử dụng là 32.792,75 ha; chiếm 86,94% diện tích tự nhiên; trong đó: + Hộ gia đình cá nhân sử dụng 25.876,82 ha; chiếm 68,61%. 9
+ UBNDxã, phường sử dụng 290,31 ha; chiếm 0,77%. + Tổ chức kinh tế trong nước sử dụng 4.447,37 ha; chiếm 11,79%. + Cơ quan đơn vị của nhà nước sử dụng 2.081,17 ha; chiếm 5,52%. + Tổ chức khác sử dụng 93,65 ha, chiếm 0,25% diện tích tự nhiên. - Diện tích đất được giao cho đối tượng để quản lý là 4.925,25 ha; chiếm 13,06% diện tích tự nhiên; trong đó: + UBND xã, phường quản lý 4.459,94 ha, chiếm 11,82%. + Tổ chức phát triển quỹ đất 13,89 ha, chiếm 0,04%. + Tổ chức khác 451,42 ha, chiếm 1,20%. - Hiện trạng sử dụng đất đất theo mục đích sử dụng + Đất nông nghiệp: 27.355,48 ha, chiếm 72,53% diện tích tự nhiên + Đất phi nông nghiệp: 9.060,45 ha, chiếm 24,02% diện tích tự nhiên + Đất chưa sử dụng: 1.302,07 ha, chiếm 3,45% diện tích tự nhiên. 2.1.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở thành phố Buôn Ma Thuột 2.1.2.1. Công tác tuyên truyền Từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực cùng với việc ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và các văn bản dưới luật đối với lĩnh vực đất đai thì việc tuyên truyền các văn bản pháp luật về đất đai tại địa phương được chú trọng triển khai, nhờ vậy đã góp phần cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố ngày càng được chặt chẽ hơn. Bên cạnh đó, UBND thành phố đã tổ chức các hội nghị tập huấn cho cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về địa chính - xây dựng. Ngoài ra, thành phố còn tổ chức các hội thi, hội thảo; tuyên truyền qua hệ thống phát thanh, truyền thanh của thành phố, xã, phường về chính sách văn bản pháp luật đất đai. 2.1.2.2. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính Đối với 13 phường nội thành đã được đo đạc bản đồ địa chính chính quy từ năm 1996 - 1998. Năm 2005 thành phố tiến hành chỉnh lý biến động, đến nay đã hoàn thành. Đối với 8 xã đã được đo đạc bản đồ giải thửa từ giai đoạn 1989 - 1995. Nhìn chung hiện nay tài liệu này đã rất lạc hậu, sai số lớn, biến động nhiều; một số khu vực chưa được đo đạc khép kín. Đất Lâm nghiệp được đo vẽ bản đồ tỷ lệ 1/10.000 bằng 10
2.1.2.3. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính được thực hiện tốt theo Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ). Đến nay thành phố đã xác định địa giới hành chính bằng các yếu tố mốc giới và được chuyển vẽ lên bản đồ, được xác định ổn định không có tranh chấp; hồ sơ lưu trữ theo quy định. 2.1.2.4. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSD đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính Số giấy chứng nhận được cấp tính đến 31/12/2016 là 80.103 giấy. So sánh với những giai đoạn trước có thể nhận thấy tình hình cấp GCNQSDĐ đã được quan tâm đẩy nhanh tiến độ nên kết quả đạt được có chuyển biến rất tích cực. Kết quả xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ theo hình thức tập trung được triển khai ở các xã, phường từ năm 2005 trên địa bàn thành phố: Tổng hồ sơ xã, phường đăng ký: 28.727 hồ sơ, trong đó hồ sơ đủ điều kiện giải quyết: 24.983 hồ sơ, hồ sơ không đủ điều kiện: 3.744 hồ sơ (trong đó hồ sơ đăng ký tập trung 13 phường: 25.977 hồ sơ, hồ sơ không đủ điều kiện là 3.744 hồ sơ, hồ sơ đủ điều kiện là 22.233 hồ sơ). 2.1.2.5. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trong những năm qua việc lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất ở cả cấp thành phố và cấp xã, phường được triển khai khá đồng bộ. Hiện nay thành phố đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm giai đoạn 2015-2020 ở cả hai cấp. Đây là nguồn tài liệu quan trọng làm cơ sở pháp lý cho công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất theo chiều sâu nhằm sử 2.1.2.6. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã được thực hiện thường xuyên dưới nhiều hình thức như thanh, kiểm tra theo kế hoạch hoặc đột xuất... Công tác này đã góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho người sử dụng đất, đưa đất đai vào sử dụng đúng mục đích, bền vững, có hiệu quả. Kiểm tra, xử lý đối với các trường hợp vi phạm về khai thác nguồn nước, khai thác đá xây dựng và các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường trên địa bàn. 11
2.1.2.4. Thực trạng về tổ chức bộ máy thực hiện đấu giá QSD đất Trước năm 2011: Căn Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Từ năm 2011 đến nay: Căn cứ Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 17/8/2006 của Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010 của bộ: Tài nguyên và Môi trường, Nội vụ, Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của tổ chức Phát triển quỹ đất. 2.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở tại thành phố Buôn Ma Thuột Đấu giá QSD đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố Buôn Ma Thuột và đã được tổ chức thực hiện từ năm 2004. Nhưng từ năm 2007, khi Buôn Ma Thuột bắt đầu thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, chuẩn bị các điều kiện để hình thành các khu dân cư thì hình thức đấu giá QSD đất mới được triển khai thực hiện mạnh mẽ nhằm tạo nguồn vốn đầu tư thực hiện các dự án. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tôi chỉ tiến hành nghiên cứu quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở tại 5 phường, xã từ năm 2012 đến cuối năm 2016. 2.2.1. Các văn bản về đấu giá QSD đất ở áp dụng tại thành phố Buôn Ma Thuột Trong thời gian qua, Chính phủ và UBND tỉnh Đắk Lắk đã ban hành nhiều văn bản để chỉ đạo và hướng dẫn tổ chức thực hiện đấu giá QSĐ đất. Tuy nhiên một số văn bản không còn phù hợp với thực tế tại thành phố Buôn Ma Thuột, bộc lộ nhiều mâu thuẩn, hạn chế nên đã được thay thế hoặc điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với thực tiễn của công tác đấu giá QSD đất. Hệ thống các văn bản đó bao gồm (bảng 2.1). Bảng 2.1. Văn bản về đấu giá QSD đất ở áp dụng tại thành phố Buôn Ma Thuột 12
Trung ương Năm ban Tên văn bản Ghi chú hành 1993 Luật đất đai năm 1993 Hết hiệu lực 2003 Luật đất đai năm 2003 Hết hiệu lực Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 2005 Hết hiệu lực năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4 tháng 5 2005 năm 2005 của Bộ Tư pháp về hướng dẫn một số Hết hiệu lực quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc 2005 Hết hiệu lực ban hành quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ- 2006 Hết hiệu lực CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 2010 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Còn hiệu lực Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Bộ Tư pháp Quy định chi tiết và 2010 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ- Còn hiệu lực CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu 2012 giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất Còn hiệu lực hoặc cho thuê đất; 13
Luật Đất đai 2013 2013 Còn hiệu lực Địa phương Năm ban Tên văn bản Ghi chú hành Quyết định số 02/2004/QĐ-UBND ngày 07 tháng 01 năm 2004 về việc ban hành Quy chế 2004 Hết hiệu lực đấu giá QSD đất để giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Quyết định số 52/2006/QĐ-UBND ngày 04 tháng 02 năm 2006 Về việc sửa đổi, bổ sung 2006 một số điều của Quy chế đấu giá QSD đất để Hết hiệu lực giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Quyết định số 20/2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 2 năm 2010 về việc ban hành Quy chế đấu 2010 Hết hiệu lực giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Nghị quyết số 10/2015/NQ-HĐND ngày 12 tháng 7 năm 2015 của Hội đồng nhân dân tỉnh 2015 Đắk Lắk khoá XVI, kỳ họp thứ 5 về việc điều Còn hiệu lưc chỉnh, bãi bỏ một số loại phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Quyết định Số: 09/2016/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2016 của UBND tỉnh Đắk Lắk về 2016 việc ban hành quy chế đấu giá tài sản nhà nước Còn hiệu lực trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. (Nguồn: Số liệu điều tra, năm 2017) Trong các văn bản trên của Trung ương chỉ có các văn bản quy định chung cho công tác bán đấu giá tài sản. Mặc dù đấu giá QSD đất đã được thực hiện trong một thời gian dài ở hầu hết các địa phương trong cả nước nhưng Chính phủ vẫn chưa có văn bản quy định riêng cho lĩnh vực này để áp dụng thống nhất trong cả nước. Để tổ chức thực hiện đấu giá QSD đất cho địa phương mình thì hiện nay các địa phương tự xây dựng quy chế do đó việc tổ 14
chức và thực hiện có sự khác nhau giữa các địa phương. Riêng đối với đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột hiện nay được thực hiện dựa trên Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2016 về việc ban hành ban hành quy chế đấu giá tài sản nhà nước trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. 2.2.2. Quy trình đấu giá QSD đất ở áp dụng tại địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất Bước 2: Xây dựng giá khởi điểm để đấu giá. Bước 3: Công bố, công khai các thửa đất, khu vực tổ chức đấu giá QSD đất trên các phương tiện thông tin đại chúng (ít nhất 2 lần), thời gian từ lúc công khai đến lúc tổ chức đấu giá tối thiểu là 30 ngày. Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá QSD đất:. Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai, bước này được thực hiện tại xã, thị trấn nơi có đất đấu giá. Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá QSD đất. Bước 7: Lập thủ tục giao đất, cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá. Qua quá trình điều tra trên thực tế và tham gia khảo sát tại các phiên đấu giá cho thấy, quy trình trên đang được thực hiện khá hợp lý, đã giúp cho các cơ quan chuyên môn chủ động trong công tác tổ chức thực hiện đấu giá. 2.2.3. Quy chế đấu giá QSD đất ở áp dụng tại thành phố Buôn Ma Thuột 1. Tài sản bán đấu giá và giá khởi điểm của tài sản: 2. Đối tượng và điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá QSD đất: 3. Cách thức đăng ký tham gia đấu giá QSD đất: 4. Cách thức đấu giá: 5. Bước giá: 6. Người tham gia đấu giá được nhận lại tiền đặt trước các trường hợp sau: 7. Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước các trường 8. Các trường hợp không được tiếp tục tham gia đấu giá: 9. Một số trường hợp cụ thể: 11. Xử lý vi phạm: 15
2.2.4. Thực trạng và kết quả đấu giá QSD đất ở của một số dự án tại thành phố Buôn Ma Thuột 2.2.4.1. Giới thiệu chung: Thực hiện bán đấu giá trước sự chứng kiến của hội đồng giám sát bán đấu giá QSD đất gồm có đại diện phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, đại diện phòng Tài chính kế hoạch thành phố, đại diện Chi cục thuế thành phố, đại diện phòng Tư pháp thành phố Buôn Ma Thuột và Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND xã, phường nơi có đất. 2.2.4.2. Kết quả đấu giá QSD đất ở tại phường Tân An, thành phố Buôn 2.2.4.3. Kết quả đấu giá QSD đất ở tại phường Tân Hòa, thành phố Buôn Ma Thuột: 2.2.4.4. Kết quả đấu giá QSD đất ở tại phường Tân Lập, thành phố Buôn Ma Thuột: 2.2.4.5. Kết quả đấu giá QSD đất ở tại phường EaTam, thành phố Buôn Ma Thuột: 2.2.4.6. Kết quả đấu giá QSD đất ở tại xã Hòa Thuận, thành phố Buôn Ma Thuột Bảng 2.2. Chênh lệch giá đất giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá Đơn vị tính: Đồng STT Phường/xã Năm Giá khởi điểm Giá trúng đấu giá Hệ số tăng 2012 6.000.000.000 7.120.000.000 1,18 2013 31.500.000.000 35.650.000.000 1,13 1 Tân An 2014 40.165.350.000 42.200.000.500.000 1,05 2015 23.256.000.000 27.150.000.000 1,16 2016 31.350.000.000 35.156.500.000 1,12 2012 - - - 2013 - - 2 Tân Hòa 2014 12.250.000.000 12.750.000.000 1,04 2015 13.165.500.000 17.250.000.000 1,31 2016 18.400.325.000 18.952.165.000 1,02 16
2012 8.250.165.000 12.365.125.000 1,49 2013 1.370.000.000 1.387.640.000 1,01 3 Tân Lập 2014 6.500.125.000 3.812.500.000 1,04 2015 45.850.000.000 51.831.125.000 1,13 2016 17.563.000.000 19.250.000.000 1,09 2012 717.000.000 1.425.380.000 1,98 2013 600.000.000 1.320.650.000 2,22 4 EaTam 2014 2.020.000.000 2.052.000.000 1,01 2015 1.250.725.000 1.370.500.000 1,09 2016 2.800.000.000 3.125.850.000 1,11 2012 1.600.000.000 2.415.650.000 1,52 2013 - - - 5 Hòa Thuận 2014 - - 2015 6.000.000.000 7.125.450.000 1,18 2016 1.450.000.000 1.850.000.000 1,27 (Nguồn cung cấp: Điều tra thực tế) 2.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSD đất ở tại thành phố Buôn Ma Thuột 2.3.1. Hiệu quả đạt được Phương thức đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn của Đảng, Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp nhằm nâng cao giá trị tiềm năng của đất đai và giảm bớt các tiêu cực do việc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại. Đấu giá QSD đất đã mang lại nhiều kết quả khả quan và đạt được nhiều mặt trên nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội và công tác quản lý đất đai. Những ưu điểm vượt trội của đấu giá QSD đất được thể hiện trên các mặt như sau. 2.3.1.1. Hiệu quả kinh tế: Đối với Nhà nước: Khai thác hợp lý quỹ đất. Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng. Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền 17
thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSD đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng. Đối với người sử dụng đất: Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của thửa đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo. 2.3.1.2. Hiệu quả xã hội: Đấu giá QSD đất là hình thức đảm bảo cho chủ trương “ đấu giá QSD đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” được thực hiện hiệu quả. Ngoài những khu vực được đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng trước khi đưa vào đấu giá thì các địa phương còn được sử dụng kinh phí từ đấu giá đất để tiếp tục đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Điển hình như, trong năm 2012 thành phố Buôn Ma Thuột được trích lại 40% tiền thu được từ đấu giá QSD đất với tổng số tiền là 88.591,52 triệu đồng để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng và các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội khác.[24] Điều này đã tạo ra các khu dân cư đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dần đáp ứng được nhu cầu ở và sinh hoạt của người dân, phù hợp với quy hoạch chung của địa phương, góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân. 2.3.1.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sữ dụng đất còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai. 2.3.2. Hạn chế, tồn tại 2.3.2.1. Công tác tổ chức: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số dự án sử dụng quỹ đất để đầu tư cơ sở hạ tầng còn nhiều bất cập. Chẳng hạn, những dự án thực hiện đấu giá QSD đất lấy đất nông nghiệp của các hộ gia đình và cá nhân có giá trị bồi thường không cao. Trong khi đó, sau khi cơ sở hạ tầng của dự án được hoàn thành thì khu vực đất này có giá trúng đấu giá rất cao. Điều này đã làm cho nhân dân cảm thấy bức xúc, gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng ở một số dự án. 18