intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE

Bài giảng Phương pháp so sánh

Chia sẻ: Nguyen Hoang Hiep | Ngày: | Loại File: PPT | Số trang:23

333
lượt xem
24
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo Bài giảng Phương pháp so sánh giúp bạn nắm được tổng quan về khái niệm, quy mô diện tích, các đặc điểm về vật chất, các đặc điểm về mặt kinh tế, cơ sở của phương pháp, phương pháp so sánh và các bước thực hiện.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Phương pháp so sánh

  1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
  2. Tổng quan • Khái niệm: Là phương pháp xác định giá trị của bất  động sản bằng cách phân tích, so sánh  giá bán của các bất động sản tương tự đã  được bán trên thị trường, sau đó thực hiện  những điều chỉnh đối với các mức giá bán  của những BĐS so sánh đó để tìm ra  mức giá chỉ dẫn của BĐS cần định  2
  3. Tổng quan Phương  pháp  so  sánh  tập  trung  vào  phân  tích  những  điểm  tương  tự  và  những  điểm  khác  biệt  của các BĐS mà nó tác động đến giá trị; đó là: • Pháp lý về BĐS • Vị trí  • Các điều kiện thanh toán • Thời gian mua bán, giao dịch thành công (giá  thay đổi theo thời gian) 3
  4. Tổng quan • Quy mô diện tích • Các đặc điểm về vật chất • Các đặc điểm về mặt kinh tế, nếu BĐs tạo  ra thu nhập. • v.v. 4
  5. Tổng quan • Cơ sở của phương pháp: Giá trị thị trường của một bất động sản có  liên quan trực tiếp với giá bán của các bất  động sản cạnh tranh có thể so sánh được. 5
  6. Tổng quan • Các nguyên tắc liên quan –  Thay thế –  Đóng góp –  Cung – cầu – Những yếu tố ngoại biên 6
  7. Tổng quan • Khả năng áp dụng:  ­ Phù hợp với tất cả các loại bất động sản  nếu có đủ số liệu về những giao dịch gần  với thời điểm định giá, đáng tin cậy. ­  Khi  dữ  liệu  có  sẵn,  thì  đây  là  phương  pháp  trực  tiếp  và  lô­gic  nhất  đối  với  việc  ước tính giá trị.  7
  8. • Những ưu điểm của phương pháp:  Coi giá trị được phản ảnh tự động trong giá thị  trường.    Đơn giản, trực tiếp; dễ hiểu, dễ áp dụng.  Những hạn chế:  Khi thông tin, số liệu không đầy đủ thì độ tin  cậy của phương pháp này không cao.  Sử dụng số liệu lịch sử nên khi thị trường có sự  thay đổi nhanh thì cũng làm giảm độ tin cậy của  kết quả   Dấu điều chỉnh, độ lớn điều chỉnh 8
  9. Tổng quan • Yêu cầu của phương pháp  ­ Định giá = thống kê + ước lượng    ­ Phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá  bán trên thị trường những bất động sản tương tự  có thể so sánh được.  ­  Chỉ  sử  dụng  giá  bán  trong  các  giao  dịch  bình  thường trên thị trường. ­  Các  thông  tin  phải  có  độ  tin  cậy  cao  và  phải  được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ.  9
  10. Các bước thực hiện Gồm 4 bước: ­  Bước 1:  Thống kê, thu thập thông tin, số liệu về  BĐS  cần  định  giá  và  những  BĐS  tương  tự  có  thể  so  sánh  được  đã  giao  dịch  thành  công  hoặc đang giao dịch.   ­ Bước 2: Thẩm định và xác minh thông tin về các  BĐS so sánh ­  Bước  3:  Phân  tích  và  thực  hiện  điều  chỉnh  giá  các BĐS so sánh ­ Bước 4: Thống nhất các mức giá chỉ dẫn  để tìm  về mức giá xác định của BĐS 10
  11. Bước 1 1.  Nhận biết, thu thập thông tin về BĐS cần  định giá – Nắm được đầy đủ thông tin về BĐS và quyền  về  BĐS  cần  định  giá  cũng  như  sử  dụng  tốt  nhất, có hiệu quả nhất. • Tài liệu do khách hàng cung cấp • Khảo sát thực địa – Xác định rõ khách hàng, bên thứ ba, ngày  định giá. 11
  12. 2.  Nghiên cứu thị trường để tìm kiếm và thu  thập thông tin về những BĐS so sánh mới  được mua bán:  – Tìm kiếm những BĐS tương tự và cạnh tranh: • Có cùng sử dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất; • Có vị trí, tuổi, diện tích, mục đích sử dụng, và các đặc  điểm tương tự • Giao  dịch  trong thời gian gần nhất,  với  các  điều kiện  thị trường tương tự – Thu thập được đầy đủ thông tin: • Số lượng và chất lượng • Thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt 12
  13. • BĐS/Tài sản tương tự là:  •  BĐS cùng loại, có các đặc trưng cơ bản  với tài sản cần thẩm địnhvề: • Mục đích sử dụng,  • Đặc điểm pháp lý,  • Đặc điểm kinh tế kỹ thuật,  • Hình dáng kích thước,  • Nguyên lý cấu tạo,  • Tính năng kỹ thuật,  • Tính năng sử dụng….  13
  14. Bước 2 Thẩm  định  và  xác  minh  thông  tin  thị  trường  và  thông tin về các BĐS so sánh   “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước  tính  sẽ  được  mua  bán  trên  thị  trường  vào  thời  điểm  thẩm  định  giá,  giữa  một  bên  là  người  mua  sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng  bán,  trong  một giao  dịch mua ­  bán khách quan  và  độc  lập,  trong  điều  kiện  thương  mại  bình  thường, trong đó bên mua và bên bán đều hành  động khôn ngoan, vì lợi ích của ban thân, không  bị bất kỳ sức ép nào”. 14
  15. – Nghiên  cứu,  phân  tích  các  xu  hướng  trên  thị  trường  của loại BĐS cần định giá – Đối với từng BĐS so sánh phải thẩm định và xác minh  các thông tin sau: • Giá cả và điều kiện thanh toán • Ngày giao dịch thành công • Đặc điểm pháp lý, quyền, lợi ích nằm trong  BĐS • Hiện trạng BĐS • Vị trí, diện tích, hướng, hạ tầng, công trình  trên đất • Các yếu tố khác tác động đến giá cả và giá  trị BĐS (thu nhập, các tiện nghi, v.v.) 15
  16. ⇒Việc  xác  minh  thông  tin  nhằm  bảo  đảm  cho  định  giá  viên  sử  dụng  những  thông tin,  số liệu  chính xác, đúng với thực tế. Để  xác  minh  thông  tin,  định  giá  viên  phải  liên  hệ  với  những  tổ  chức,  cá  nhân  nắm  được  những thông tin, đặc biệt là những người tham  gia trực tiếp giao dịch (người mua, người bán),  người môi giới BĐS. 16
  17. Bước 3 Phân  tích  và  thực  hiện  điều  chỉnh  giá  các  BĐS so sánh – Phân tích, định lượng những đặc điểm giống và  khác  nhau,  những  yếu  tố  tốt  hơn  và  kém  hơn  giữa  BĐS  cần  định  giá  và  BĐS  so  sánh.  Lựa  chọn 3 ­5 BĐS so sánh – Thông  thường  sử  dụng  bảng  điều  chỉnh  để  điều chỉnh giá. – Nguyên  tắc:  Lấy  BĐS  cần  định  giá  làm chuẩn  để điều chỉnh giá các BĐS so sánh.  17
  18. – Xem  xét  từng  điểm  khác  nhau  đáng  kể  giữa BĐS cần định giá và BĐS so sánh để  điều chỉnh giá bán của BĐS so sánh: • Nếu  BĐS  so  sánh  tốt  hơn,  có  ưu  thế  hơn  thì  điều chỉnh giảm • Nếu BĐS so sánh kém hơn thì điều chỉnh tăng. Các yếu tố so sánh:  Các đặc điểm về pháp lý  Điều kiện thanh toán   Điều kiện giao dịch (động cơ, quan hệ của  người mua và người bán)  Điều kiện thị trường 18
  19. Các yếu tố so sánh (tiếp…)  Vị trí  Các đặc điểm về vật lý: + Kích thước, hình dáng thửa đất + Mặt bằng xây dựng + Chất lượng xây dựng + Tuổi thọ của tòa nhà, công trình + Thực trạng của nhà cửa, công trình  Đặc điểm kinh tế (BĐS thương mại, …)   Điều  kiện  về  kết  cấu  hạ  tầng;  cảnh  quan  môi  trường xung quanh  Quy hoạch. 19
  20. – Áp dụng cách thức điều chỉnh phù hợp: + Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: sử dụng để  điều chỉnh những khác biệt về những điều kiện  thị trường hoặc vị trí của BĐS.  +  Điều chỉnh theo số  tiền tuyệt đối: dùng  để  điều  chỉnh  những  khác  biệt  về  mặt  vật  lý  giữa  BĐS so sánh và BĐS cần định giá.  20
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2