Tham khảo Bài giảng Phương pháp so sánh giúp bạn nắm được tổng quan về khái niệm, quy mô diện tích, các đặc điểm về vật chất, các đặc điểm về mặt kinh tế, cơ sở của phương pháp, phương pháp so sánh và các bước thực hiện.
AMBIENT/
Chủ đề:
Nội dung Text: Bài giảng Phương pháp so sánh
- PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
- Tổng quan
• Khái niệm:
Là phương pháp xác định giá trị của bất
động sản bằng cách phân tích, so sánh
giá bán của các bất động sản tương tự đã
được bán trên thị trường, sau đó thực hiện
những điều chỉnh đối với các mức giá bán
của những BĐS so sánh đó để tìm ra
mức giá chỉ dẫn của BĐS cần định
2
- Tổng quan
Phương pháp so sánh tập trung vào phân tích
những điểm tương tự và những điểm khác biệt
của các BĐS mà nó tác động đến giá trị; đó là:
• Pháp lý về BĐS
• Vị trí
• Các điều kiện thanh toán
• Thời gian mua bán, giao dịch thành công (giá
thay đổi theo thời gian)
3
- Tổng quan
• Quy mô diện tích
• Các đặc điểm về vật chất
• Các đặc điểm về mặt kinh tế, nếu BĐs tạo
ra thu nhập.
• v.v.
4
- Tổng quan
• Cơ sở của phương pháp:
Giá trị thị trường của một bất động sản có
liên quan trực tiếp với giá bán của các bất
động sản cạnh tranh có thể so sánh được.
5
- Tổng quan
• Các nguyên tắc liên quan
– Thay thế
– Đóng góp
– Cung – cầu
– Những yếu tố ngoại biên
6
- Tổng quan
• Khả năng áp dụng:
Phù hợp với tất cả các loại bất động sản
nếu có đủ số liệu về những giao dịch gần
với thời điểm định giá, đáng tin cậy.
Khi dữ liệu có sẵn, thì đây là phương
pháp trực tiếp và lôgic nhất đối với việc
ước tính giá trị.
7
- • Những ưu điểm của phương pháp:
Coi giá trị được phản ảnh tự động trong giá thị
trường.
Đơn giản, trực tiếp; dễ hiểu, dễ áp dụng.
Những hạn chế:
Khi thông tin, số liệu không đầy đủ thì độ tin
cậy của phương pháp này không cao.
Sử dụng số liệu lịch sử nên khi thị trường có sự
thay đổi nhanh thì cũng làm giảm độ tin cậy của
kết quả
Dấu điều chỉnh, độ lớn điều chỉnh
8
- Tổng quan
• Yêu cầu của phương pháp
Định giá = thống kê + ước lượng
Phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá
bán trên thị trường những bất động sản tương tự
có thể so sánh được.
Chỉ sử dụng giá bán trong các giao dịch bình
thường trên thị trường.
Các thông tin phải có độ tin cậy cao và phải
được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ.
9
- Các bước thực hiện
Gồm 4 bước:
Bước 1: Thống kê, thu thập thông tin, số liệu về
BĐS cần định giá và những BĐS tương tự có
thể so sánh được đã giao dịch thành công
hoặc đang giao dịch.
Bước 2: Thẩm định và xác minh thông tin về các
BĐS so sánh
Bước 3: Phân tích và thực hiện điều chỉnh giá
các BĐS so sánh
Bước 4: Thống nhất các mức giá chỉ dẫn để tìm
về mức giá xác định của BĐS
10
- Bước 1
1. Nhận biết, thu thập thông tin về BĐS cần
định giá
– Nắm được đầy đủ thông tin về BĐS và quyền
về BĐS cần định giá cũng như sử dụng tốt
nhất, có hiệu quả nhất.
• Tài liệu do khách hàng cung cấp
• Khảo sát thực địa
– Xác định rõ khách hàng, bên thứ ba, ngày
định giá.
11
- 2. Nghiên cứu thị trường để tìm kiếm và thu
thập thông tin về những BĐS so sánh mới
được mua bán:
– Tìm kiếm những BĐS tương tự và cạnh tranh:
• Có cùng sử dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất;
• Có vị trí, tuổi, diện tích, mục đích sử dụng, và các đặc
điểm tương tự
• Giao dịch trong thời gian gần nhất, với các điều kiện
thị trường tương tự
– Thu thập được đầy đủ thông tin:
• Số lượng và chất lượng
• Thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt
12
- • BĐS/Tài sản tương tự là:
• BĐS cùng loại, có các đặc trưng cơ bản
với tài sản cần thẩm địnhvề:
• Mục đích sử dụng,
• Đặc điểm pháp lý,
• Đặc điểm kinh tế kỹ thuật,
• Hình dáng kích thước,
• Nguyên lý cấu tạo,
• Tính năng kỹ thuật,
• Tính năng sử dụng….
13
- Bước 2
Thẩm định và xác minh thông tin thị trường và
thông tin về các BĐS so sánh
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước
tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời
điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng
bán, trong một giao dịch mua bán khách quan
và độc lập, trong điều kiện thương mại bình
thường, trong đó bên mua và bên bán đều hành
động khôn ngoan, vì lợi ích của ban thân, không
bị bất kỳ sức ép nào”.
14
- – Nghiên cứu, phân tích các xu hướng trên thị trường
của loại BĐS cần định giá
– Đối với từng BĐS so sánh phải thẩm định và xác minh
các thông tin sau:
• Giá cả và điều kiện thanh toán
• Ngày giao dịch thành công
• Đặc điểm pháp lý, quyền, lợi ích nằm trong
BĐS
• Hiện trạng BĐS
• Vị trí, diện tích, hướng, hạ tầng, công trình
trên đất
• Các yếu tố khác tác động đến giá cả và giá
trị BĐS (thu nhập, các tiện nghi, v.v.)
15
- ⇒Việc xác minh thông tin nhằm bảo đảm cho
định giá viên sử dụng những thông tin, số liệu
chính xác, đúng với thực tế.
Để xác minh thông tin, định giá viên phải liên
hệ với những tổ chức, cá nhân nắm được
những thông tin, đặc biệt là những người tham
gia trực tiếp giao dịch (người mua, người bán),
người môi giới BĐS.
16
- Bước 3
Phân tích và thực hiện điều chỉnh giá các
BĐS so sánh
– Phân tích, định lượng những đặc điểm giống và
khác nhau, những yếu tố tốt hơn và kém hơn
giữa BĐS cần định giá và BĐS so sánh. Lựa
chọn 3 5 BĐS so sánh
– Thông thường sử dụng bảng điều chỉnh để
điều chỉnh giá.
– Nguyên tắc: Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn
để điều chỉnh giá các BĐS so sánh.
17
- – Xem xét từng điểm khác nhau đáng kể
giữa BĐS cần định giá và BĐS so sánh để
điều chỉnh giá bán của BĐS so sánh:
• Nếu BĐS so sánh tốt hơn, có ưu thế hơn thì
điều chỉnh giảm
• Nếu BĐS so sánh kém hơn thì điều chỉnh tăng.
Các yếu tố so sánh:
Các đặc điểm về pháp lý
Điều kiện thanh toán
Điều kiện giao dịch (động cơ, quan hệ của
người mua và người bán)
Điều kiện thị trường
18
- Các yếu tố so sánh (tiếp…)
Vị trí
Các đặc điểm về vật lý:
+ Kích thước, hình dáng thửa đất
+ Mặt bằng xây dựng
+ Chất lượng xây dựng
+ Tuổi thọ của tòa nhà, công trình
+ Thực trạng của nhà cửa, công trình
Đặc điểm kinh tế (BĐS thương mại, …)
Điều kiện về kết cấu hạ tầng; cảnh quan môi
trường xung quanh
Quy hoạch.
19
- – Áp dụng cách thức điều chỉnh phù hợp:
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: sử dụng để
điều chỉnh những khác biệt về những điều kiện
thị trường hoặc vị trí của BĐS.
+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: dùng để
điều chỉnh những khác biệt về mặt vật lý giữa
BĐS so sánh và BĐS cần định giá.
20
Thêm vào BST
Báo xấu
Download
Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
