Đề tài “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk”

Chia sẻ: Phùng Minh Đại | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:103

Thêm vào BST

Báo xấu

189
lượt xem 71
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, là tư liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội loài người. Do tính chất đặc thù của đất đai là loại hàng hoá đặc biệt, có vị trí cố định, không tăng lên về số lượng nên việc bảo vệ, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đã và đang được các nước trên thế giới xem trọng và được quản lý, bảo vệ bằng pháp luật như: Hiến pháp, Luật Đất đai, các văn bản dưới luật....

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk”

1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, là tư liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội loài người. Do tính chất đặc thù của đất đai là loại hàng hoá đặc biệt, có vị trí cố định, không tăng lên về số lượng nên việc bảo vệ, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đã và đang được các nước trên thế giới xem trọng và được quản lý, bảo vệ bằng pháp luật như: Hiến pháp, Luật Đất đai, các văn bản dưới luật. Trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư (TĐC) là hiện tượng phát triển mà Nhà nước nào cũng phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng được phát triển, tốc độ đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng. Tất cả những công trình này đòi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng; nhu cầu về đất cho xây dựng là rất lớn. Để có quỹ đất cho mục tiêu trên, Nhà nước phải thu hồi một phần đất của nhân dân. Theo quy định tại điều 42- Luật Đất đai năm 2003 thì khi Nhà nước thu hồi đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất được bồi thường; người bị thu hồi đất loại nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; Nhà nước còn phải thực hiện các chính sách, biện pháp khôi phục cuộc sống bình thường cho người dân. Công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế, xã hội tổng hợp, được sự quan tâm 1
của các cấp, các ngành, các tổ chức và cá nhân. Vấn đề bồi thường thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ đất đai (giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau), mà còn thể hiện các mối quan hệ về chính trị, xã hội… Trong điều kiện nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp thì vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn, là vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, ngày 24/4/1998 quy định cụ thể hoá về chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng chung cho tất cả các dự án trong cả nước hoặc cho từng dự án cụ thể với tình hình thực tế tại địa phương. Sau hơn 6 năm triển khai thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP, ngày 24/4/1998 của Chính phủ. Cơ bản các điều khoản trong Nghị định đã được áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc phục được nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước đây. Tuy nhiên, còn có nhiều nội dung cần phải phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế, điều tra xã hội học để bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện chính sách này nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người bị thu hồi đất, duy trì trật tự, kỷ cương của pháp luật, hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai của nhân dân trong việc bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Từ những lý do trên, được Khoa Sau đại học, Khoa Đất và Môi trường cho phép chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk”. 2
1.2. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU * Mục đích - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng, những ưu điểm và tồn tại trong công tác thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột (Tp- BMT), tỉnh Đắk Lắk qua 02 điểm nghiên cứu là: Dự án xây dựng Nhà máy xử lý nước thải tập trung và Dự án cải tạo nâng cấp đường hạ cất cánh, đường lăn, sân đỗ máy bay Cảng hàng không Buôn Ma Thuột. - Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, bước đầu góp ý kiến nhằm hoàn thiện các văn bản, các điều khoản trong chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng của địa phương. * Yêu cầu - Nghiên cứu chính sách, pháp luật, tổ chức và phương pháp thực hiện bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất. - Các số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh trung thực, khách quan quá trình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất qua một số dự án được thực hiện trên địa bàn nghiên cứu. - Các ý kiến đề xuất phải có ý nghĩa thực tiễn và có khả năng áp dụng. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Tập trung nghiên cứu, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng Nhà máy xử lý nước thải tập trung và dự án cải tạo nâng cấp đường hạ cất cánh, đường lăn, sân đỗ máy bay Cảng hàng không Buôn Ma Thuột (dự án cải tạo, nâng cấp sân bay) tại Tp- BMT, tỉnh Đắk Lắk. 3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI 2.1.1. Định nghĩa về bồi thường thiệt hại Bồi thường thiệt hại (đền bù thiệt hại) có nghĩa là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [34]. Việc bồi thường thiệt hại có thể là vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền hoặc bằng hiện vật khác), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể. Bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người được giao đất – thuê đất và người bị thu hồi đất. Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy định của Nhà nước về giá đất, về phương thức thu hồi đất và thanh toán. Việc bồi thường về đất không giống việc mua bán, trao đổi hàng hóa trên thị trường, nó vừa phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người nhận đất thu hồi để sử dụng (tức là giải quyết một cách hài hoà lợi ích của ba đối tượng này). 2.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng Quá trính bồi thường, GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Do đó quá trình bồi thường, GPMB có các đặc điểm sau: - Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định. Đối 4
với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ... quá trình GPMB cũng có những đặc trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt. - Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong hoạt động sản xuất nông nghiệp, trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý chung là giữ được đất để sản xuất, thậm chí nếu họ cho thuê đất lợi nhuận thu được có khi cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; + Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do quản lý đất đai buông lỏng một thời gian dài dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên; + Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển; 5
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC thấp, chưa đảm bảo được yêu cầu; + Do chính sách pháp luật chưa phù hợp. Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB được thực hiện khác nhau. 2.1.3. Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó, cho nên nhìn vào bộ mặt đô thị người ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh hay yếu. Ở Việt Nam, công tác quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết đã không được thực hiện trong thời gian dài do đó việc phát triển mở rộng đô thị mang tính tự phát không có quy mô rõ rệt, đường phố chật hẹp, các quy định về kiến trúc khu phố cũng như việc kết hợp cảnh quan không được hài hòa, bộ mặt đô thị xuống cấp. Nguyên nhân của vấn đề này một phần do buông lỏng sự quản lý, nhất là trật tự xây dựng. Mặt khác, do dân số đô thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của người dân thấp, mạnh ai nấy làm, khi xây dựng nhà ở người dân chưa có thói quen thuê tư vấn, thiết kế, gây khó khăn trong việc sắp xếp lại đô thị cũng như xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị. - Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án: + Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân trong diện bị giải toả... Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành bồi thường, GPMB; + Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh hưởng đến việc sử 6
dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. - Về mặt kinh tế của dự án: GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho giải toả bồi thường, có điều kiện tập trung vốn đầu tư công trình. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư: đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp. Còn đối với các dự án đầu tư khác, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng công trình thì Nhà nước cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp như: + Đối với GPMB: sau khi phương án được phê duyệt, cần khẩn trương tiến hành GPMB ngay. Nhà nước giao cho các cơ quan liên quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính tiến hành công tác GPMB, thành lập Ban chỉ đạo GPMB cấp huyện cho dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ quan ban ngành liên quan khác cũng như các đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời để quán triệt chủ trương của dự án đồng thời vận động quần chúng tham gia. + Về bồi thường thiệt hại: điều tra, khảo sát và lập phương án bồi thường hợp lý nhằm đảm bảo giải toả nhanh chóng. Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà nước cũng phải quan tâm, quản lý chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện các dự án, tránh sự tham nhũng và lãng phí trong quá trình thực hiện. Nhà nước cần đề ra mức bồi thường thiệt hại cụ thể đối với từng dự án, tránh trường hợp các dự án của doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB, thường chi trả bồi thường cao hơn các dự án có vốn ngân sách; các dự án có nguồn vốn trung ương (TW), vốn vay của Ngân hàng thế giới hay vốn tài trợ cũng thường chi 7
trả bồi thường cao hơn các dự án có nguồn vốn từ ngân sách địa phương, gây ra sự so sánh, suy bì của người dân có đất bị thu hồi trong các dự án gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB. 2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRONG KHU VỰC VÀ TRÊN THẾ GIỚI Trên thế giới và trong khu vực, vấn đề bồi thường, GPMB và TĐC cho người bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề được các quốc gia, tổ chức ngân hàng quốc tế quan tâm, hỗ trợ. Nó được tiến hành trên cơ sở pháp lý nghiêm ngặt, theo đúng các trình tự, thủ tục chuẩn mực thông qua việc nghiên cứu, điều tra, khảo sát quy hoạch đồng bộ. Ở mỗi nước do chế độ sở hữu về đất đai khác nhau, do đó chính sách về bồi thường và TĐC ở các nước cũng khác nhau. Dưới đây là một số chính sách bồi thường thiệt hại và TĐC của một số nước trong khu vực và trên thế giới. 2.2.1. Australia (Úc) Đất nước Australia gồm có 6 bang, 2 vùng lãnh thổ và 702 hội đồng hành chính. Quốc hội của bang và vùng lãnh thổ có quyền ban hành luật nhằm sung công bất động sản (BĐS). Đó là quyền lực xuất phát từ quyền lực tối cao của Quốc hội của mỗi bang, Quốc hội của mỗi bang có thể ban hành luật nhằm thu hồi đất đai có hoặc không có chi trả đền bù [1]. Theo quyền từ Hiến pháp Australia, Chính quyền Liên bang (Chính phủ): “Có quyền ban hành các luật từ việc thu hồi BĐS theo những điều khoản chính đáng từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật” [1]. Cơ quan chức trách có thể thu lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức (bắt buộc). Về bồi thường, Luật quy định rằng chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất. Chủ sở hữu đất có quyền nhận thanh toán bằng tiền không thấp hơn mức thiệt hại anh ta phải chịu nhưng cũng không được cao 8
hơn. Mục đích của việc bồi thường là trả cho chủ sở hữu bị lấy đất một khoản hoàn toàn tương đương với những gì mà anh ta bị lấy đi. Ngoài giá trị thị trường, việc bồi thường cần phải tính đến các yếu tố khác mà người bán đất bình thường không thể nhận được từ người mua thông thường, ví dụ như những khiếu nại về việc gây phiền hà - bồi thường phụ thêm (trên và cao hơn giá bán đất thông thường). Về bồi thường thiệt hại, tổng số tiền mà chủ sở hữu có thể nhận được nếu anh ta bán trên thị trường mở cộng với các khoản thiệt hại khác sinh ra từ việc lấy lại đất. Bảo đảm cho chủ đất không có quyền sở hữu (QSH) không bị thiệt hơn và cũng không được lợi hơn trước do việc thu hồi tài sản của anh ta. Luật pháp thừa nhận rằng giá trị ước tính bán đất không thể đủ để bảo đảm cho chủ đất không chịu các thiệt hại khác [1]. Nguyên tắc bồi thường: nhìn chung bao gồm: 1. Giá trị thị trường của mảnh đất; 2. Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh đất; 3. Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất; 4. Thiệt hại về việc gây phiền hà; 5. Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá. Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường. Khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau: 1. Giá trị thị trường của mảnh đất; 2. Sự chia cắt đất đai; 3. Những phiền nhiễu; 4. Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý; 5. Người đi thuê có thể khiếu nại mức bồi thường cho giá trị của bất 9
cứ tài sản nào bị ảnh hưởng mà người đi thuê quản lý theo bản hợp đồng cho thuê; 6. Tiền bồi thường về mặt tinh thần - khoản này bồi thường những tác động không nhìn thấy được của việc chuyển ra khỏi nhà mà bạn thuê hoặc sở hữu. Khi bạn sở hữu nhà của bạn và nó bị thu hồi thì Chính phủ cũng phải trả khoản bồi thường đủ cho bạn có thể mua một ngôi nhà tương đương. Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng. Đối với thanh toán ứng trước, Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ không chấp nhận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền mà đã được định ra. Đây là một trong những lợi thế của chủ sở hữu thu hồi bắt buộc chứ không phải bị thu hồi theo thoả thuận. Trong thoả thuận này, Chính phủ không phải trả bất cứ khoản tiền nào cho tới khi toàn bộ những vấn đề đàm phán được hoàn tất. Khi đã chấp nhận khoản thanh toán trước thì chủ sở hữu không nhất thiết phải chấp nhận sự định giá của Chính phủ như là mức cuối cùng. Chủ sở hữu vẫn có quyền tiếp tục đàm phán hoặc kháng cáo. Đối với thanh toán cuối cùng, Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận. Khoản thanh toán cuối cùng này sẽ tính toán cả những khoản thanh toán ứng trước mà chủ sở hữu đã nhận hoặc bất cứ khoản thuế hoặc khoản phải trả khác mà Chính phủ đã thanh toán. Tiền lợi tức sẽ được tính gộp vào khoản thanh toán này và sẽ được tính từ ngày thu hồi đất đến ngày trả tiền bồi thường. Lãi suất là mức lãi suất áp dụng cho trái phiếu ngân khố thời hạn 5 năm, tính lãi gộp theo kỳ hạn 3 tháng. Bất kể khoản thanh toán cao hơn nào cũng phải trả lại cho Chính phủ [1]. 2.2.2. Thụy Điển Phần lớn đất đai thuộc QSH tư nhân, nhưng việc phát triển đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách 10
đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là phải có sự công bằng giữa lợi ích riêng và lợi ích chung trên cơ sở nền tảng của thể chế chính trị. Nguyên tắc dân chủ xã hội của Nghị viện Thụy Điển, xét về thực tiễn là các lợi ích chung được nhấn mạnh trong pháp luật và chính sách đất đai. Bộ luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp lý được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết mối quan hệ đất đai với hoạt động của toàn xã hội với 36 bộ luật khác nhau. Qua nhiều thập kỷ nhưng ít có sự thay đổi pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển, về sở hữu đất đai, cơ bản dựa trên sở hữu tư nhân và kinh tế thị trường có sự giám sát chung của xã hội, từ năm 1970 trở lại đây pháp luật và chính sách đất đai gắn liền với việc giải quyết những vấn đề liên quan đến pháp luật BĐS tư nhân như quy định việc mua bán đất đai, thế chấp, hoa lợi, chuyển nhượng, đăng ký các quyền về BĐS, các vấn đề bồi thường…, đặc biệt công tác bồi thường thiệt hại được tiến hành khá thuận lợi do Nhà nước Thụy Điển có hệ thống pháp luật hoàn chỉnh cùng với quy hoạch tổng thể về sử dụng đất đai ổn định [42]. 2.2.3. Hàn Quốc Hàn Quốc là một đất nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là núi cho nên đất công cộng được coi là một vấn đề quan trọng. Do đó, để sử dụng quốc thổ nhỏ bé này một cách có hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức pháp luật [6]. Nói chung, Luật Đất đai của Hàn Quốc được dựa trên Luật Quy hoạch đô thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ [6]. Đặc biệt, khái niệm cơ bản của Luật quản lý sử dụng quốc thổ là công bố công khai rõ ràng về đất đai. Đây có nghĩa là tách riêng hai phần QSH và quyền sử dụng đất (QSDĐ) để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy 11
QSDĐ nhiều hơn QSH đất. Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp và các tính cách quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc. Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia thành hai thể chế. Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật được lập vào năm 1962. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp được lập vào năm 1975. Tuy nhiên, dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng như thế thì được lặp đi lặp lại và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể kéo dài và chi phí bồi thường sẽ tăng lên [6]. Đặc trưng của luật bồi thường: thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc theo luật mới thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn: Thứ nhất: định giá theo quy định tức là tiền đền bù đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi năm, Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất hơn 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường [6]. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác, do đó có thể bảo đảm khách quan trong việc bồi thường. Thứ hai: pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có QSH đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi. Thứ ba: biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con 12
người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả, lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú mới hoặc hỗ trợ 30% trị giá của toà nhà đó. Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các đối tác kinh doanh, nông nghiệp gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ, thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc các khu kinh doanh. Luật Bồi thường của Hàn Quốc được thực hiện theo ba nguyên tắc trên đối với đất đai, BĐS và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản... để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời. Chế độ và Luật GPMB: theo Luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải toả. Thực chất biện pháp GPMB thường bị các thường dân hoặc người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả. Quy trình bồi thường, GPMB quy định rất cụ thể và nghiêm ngặt. - Trước khi cưỡng chế Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gửi 03 lá thư cảnh cáo tới người bị cưỡng chế giải tỏa, thông báo cho chính quyền địa phương. Đồng thời ngừng cung cấp điện và nước, nếu có chi phí phát sinh người bị di dời (không chấp hành) phải chịu; - Tiền bồi thường không tăng lên nhưng có thể thêm các hỗ trợ khác; - Phải được cơ quan Nhà nước cho phép mới được cưỡng chế; 13
- Tại Hàn Quốc có từ 20 đến 30 Công ty giám định giá, mỗi Công ty đều có chi nhánh, đại lý trên toàn quốc. Khi định giá 01 khu đất phải giao cho 02 Công ty thực hiện (01 Công ty của Nhà nước, còn lại là của tư nhân), lấy giá bình quân làm giá bồi thường. Cho người bị thu hồi đất được chỉ định Công ty định giá thứ 3 [6]. 2.2.4. Trung Quốc Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân với hai hình thức sở hữu là quốc hữu và tập thể. Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa - BĐS; đất đai được sử dụng thực sự tiết kiệm và việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc là rất nghiêm. - Bồi thường thiệt hại về đất đai: khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới hoặc bỏ ra một khoản tiền bồi thường cho cá nhân, tập thể có đất bị thu hồi. - Phương thức bồi thường thiệt hại: Nhà nước thông báo cho chủ sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn 01 năm. Chủ sử dụng đất có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với khả năng tài chính, với công việc, nơi làm việc của mình. - Giá bồi thường thiệt hại: tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh lại chính thị trường đó. Với đất nông nghiệp, việc bồi thường thiệt hại được xác định theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu). - Tái định cư: các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ 14
và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý về điều kiện việc làm, đối với các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách hỗ trợ riêng. Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh. Trong quá trình bồi thường, phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường. Khi không đạt được sự thống nhất về mức giá bồi thường, sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố. Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của thành phố Thượng Hải được thực hiện theo 3 loại: Loại 1: lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm với giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ. Loại 2: đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời. Loại 3: bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi càng được hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [30]. - Một số kinh nghiệm: chính sách bồi thường, GPMB của Trung Quốc được thể hiện rõ thông qua các văn bản, các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời, điều chỉnh linh hoạt theo thực tế. Việc bồi thường, GPMB không chỉ thực hiện đối với các dự án sử dụng đất mới để xây dựng các công trình mà còn để cải tạo, chỉnh trang chính bộ mặt của đô thị đó. Trong khi tại Việt Nam, quy hoạch thường chừa khu 15
dân cư ra với lý do khó GPMB, cho nên bộ mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu sự hài hoà về cảnh quan, kiến trúc… Việc chuẩn bị khu TĐC được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng mức, luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu TĐC, cho nên họ chủ động được công tác này. Việc tuyên truyền, vận động các đối tượng phải di dời, giải tỏa được thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, tỷ lệ các hộ dân đã hiểu và chấp hành chính sách, phương án bồi thường, GPMB của Nhà nước rất cao. Việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, GPMB rất được quan tâm, tại các quận, huyện đều có tổ chức chuyên trách thực hiện công tác bồi thường, GPMB. Việc thống nhất trong chỉ đạo, điều hành, giải quyết khiếu kiện của công dân cũng như sự đồng nhất về chính sách, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, GPMB. Tóm lại: thành công của Chính phủ Trung Quốc trong việc bồi thường, GPMB và TĐC là do có hệ thống pháp luật đồng bộ, pháp luật đất đai và các chính sách đất đai đầy đủ, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất năng động, khoa học cùng với một Nhà nước pháp quyền vững chắc, năng lực thể chế của chính quyền địa phương theo thẩm quyền có hiệu lực cao, người dân có ý thức pháp luật nghiêm minh. 2.2.5. Thái Lan Thái Lan là một nước quân chủ, kinh tế phát triển với tốc độ nhanh, pháp luật Thái Lan cho phép hình thức sở hữu tư nhân về đất đai (70% diện tích đất do nhà vua quản lý, 30% diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân) do vậy về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất thì đều phải có sự thỏa thuận giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng đất (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng. Mặc dù chưa có chính sách bồi thường và TĐC của quốc gia, nhưng 16
Hiến pháp năm 1982 của Thái Lan quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành đều có quy định chi tiết cho việc trưng dụng đất của ngành mình. Năm 1987, Nhà nước Thái Lan ban hành Luật mang tên BE 2530 quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản, trình tự lập dự án. Luật này quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, căn cứ vào đó từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự bồi thường, TĐC. Tuy nhiên luật BE 2530 của Thái Lan cũng chỉ quy định một số nguyên tắc chung, không cụ thể, chi tiết. Vì vậy từng ngành có quy định riêng cho ngành mình về trình tự và nguyên tắc cụ thể để xác định giá trị bồi thường và tiến trình TĐC cho người bị thu hồi đất [2]. Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Ủy ban Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng BĐS. Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người có đất bị thu hồi tự lựa chọn, mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, Ủy ban này có trách nhiệm chỉ cho người dân biết mình sẽ được đến ở đâu, phải trả tiền một lần, được thuê hay mua trả góp… Tất nhiên không tránh khỏi việc bên có đất bị thu hồi không chấp hành, khi đó cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cho thẩm tra một lần nữa và khẳng định mức giá bồi thường đã hợp lý chưa, nếu thấy chưa hợp lý thì sẽ điều chỉnh. Khi cơ quan này đã khẳng định đó là mức giá hợp lý, nếu người bị thu hồi đất không chịu di dời thì sẽ bị cưỡng chế. Việc khiếu nại tiếp tục do Toà án giải quyết. Thực tế có rất ít trường hợp phải nhờ đến sự can thiệp của Toà án [2]. 17
2.3. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT CỦA NƯỚC TA QUA CÁC THỜI KỲ 2.3.1. Thời kỳ trước năm 1992 2.3.1.1. Thời kỳ trước năm 1945 Quá trình hình thành các triều đại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà nước từ triều Hồ Quý Ly (đầu thế kỷ XV) đến thời kỳ nhà Nguyễn (đầu thế kỷ XIX), tuỳ theo tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và những đặc điểm truyền thống, huyết thống, phong tục… các hình thức sở hữu đất đai luôn được giai cấp thống trị chú trọng [25]. Khi ban hành bộ Quốc triều hình luật còn gọi là Bộ luật Hồng Đức (1483) đến bộ Hoàng triều luật lệ thường gọi là Bộ luật Gia Long (1815), các chính sách về đất đai thời kỳ này đã được đưa vào các bộ luật trong phần luật dân sự để quản lý thi hành. Năm 1449, Lê Nhân Tông ban hành 14 điều luật để khẳng định và bảo vệ quyền tư hữu ruộng đất, điền chế được triều đại Lê sơ để lại những thành tựu đáng kể, mở đầu cho các chế định về sở hữu đất đai cho các triều đại sau này. Như vậy, ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước TW tập quyền đầu tiên của thế kỷ XV đến thời Nguyễn đầu thế kỷ XIX, chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường ruộng đất canh tác và phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý, sự phân bố dân cư trên đất không được quan tâm nhiều so với các loại đất khác. Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập đồn điền, ngoài một số Hiệp ước bất bình đẳng để chiếm hữu đất không bồi hoàn, Nghị định của Toàn quyền Đông Dương ngày 17/12/1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng địa, núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai, mục đích chủ yếu để cho thực dân Pháp khai thác tài nguyên của đất nước. 2.3.1.2. Thời kỳ 1945 đến 1975 Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, Hiến pháp đầu tiên của 18
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ “Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến quốc gia trên nền tảng dân chủ…” [9]. Đến năm 1953, Luật Cải cách ruộng đất được ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là: thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Luật này quy định các điều khoản về tịch thu ruộng đất, trưng thu, trưng mua ruộng đất tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể [17]. Tuy nhiên, trên thực tế việc tịch thu là chủ yếu còn việc trưng mua ít xảy ra với giá cả thị trường và được Nhà nước trả dần. Khi cuộc cải cách ruộng đất hoàn thành, Đảng và Nhà nước đã đem ruộng đất cho nông dân, hộ nông dân được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSH ruộng đất - hình thức sở hữu tư nhân. Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp, các hợp tác xã nông nghệp - hình thức sở hữu tập thể. Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151/TTg quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và TĐC bắt buộc ở Việt Nam. Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân cho việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý đó là: “Đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho công trình xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Những người có ruộng đất được trưng dụng được đền bù và trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm. …hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân… hết 19
sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, đền, chùa. Trường hợp đặc biệt phải có sự bàn bạc kỹ với nhân dân địa phương”. Về mức bồi thường và cách tính bồi thường, Nghị định 151/TTg có quy định: “- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ đền bù bằng một số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng. - Đối với nhà cửa, vật kiến trúc… thì được giúp đỡ để xây dựng cái khác. - Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch… phải được đền bù thiệt hại đúng mức. - Đối với mồ mả, căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương mà giúp đỡ cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển…”. Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chỉ quan tâm nhiều tới sự thỏa thuận của các bên. Ngày 11/01/1970, Thủ tướng ban hành Thông tư số 1792/TTg, quy định một số điểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, đất đai, cây lâu năm, hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố, thị xã trên nguyên tắc: “Phải đảm bảo sự thỏa đáng quyền lợi kinh tế của Hợp tác xã và của nhân dân”. Đây thực sự là bước chuyển trong nhận thức đối với người bị ảnh hưởng, nếu như tại Nghị định số 151/TTg “chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất” thì tại Thông tư này, Nhà nước đã thừa nhận quyền được bồi thường thiệt hại thỏa đáng của những người bị ảnh hưởng. Trong thời kỳ này quan hệ về đất đai vẫn được giải quyết bằng các quan hệ dân sự. Đó là sự thỏa thuận, bàn bạc, sau đó thống nhất giá trị bồi thường mà không cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường hay ban hành giá bồi thường. Một điều đáng chú ý là thẩm quyền giao đất chưa được pháp luật quy định cụ thể, hơn nữa đất đai tuỳ thuộc 03 hình 20