Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ----------------

NGUYỄN MẠNH KHỞI

NGHIÊN CỨU SỰ HÀI LÒNG CỦA NGƯỜI DÂN VỀ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TẠI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI, NĂM 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ----------------

NGUYỄN MẠNH KHỞI

NGHIÊN CỨU SỰ HÀI LÒNG CỦA NGƯỜI DÂN VỀ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TẠI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản Mã số: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học:

1. TS. NGUYỄN THỊ HẢI YẾN 2. TS. TRẦN VĂN KHÔI

HÀ NỘI, NĂM 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi

phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Hà Nội, ngày tháng năm 2023 Nghiên cứu sinh Nguyễn Mạnh Khởi

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i MỤC LỤC ..................................................................................................................... ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................. v DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................... vi DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ .............................................................................. viii CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG .......................................................................... 1 1.1. Sự cần thiết của nghiên cứu ............................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 4 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 5 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 5 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 5 1.4. Giới thiệu phương pháp nghiên cứu ................................................................. 5 1.4.1. Tổng quan quy trình thực hiện nghiên cứu .................................................... 5 1.4.2. Tổng quan phương pháp thu thập dữ liệu ....................................................... 6 1.4.3. Tổng quan công cụ phân tích dữ liệu ............................................................. 7 1.5. Các kết quả nghiên cứu của luận án ................................................................. 7 1.5.1. Kết quả đóng góp về phương diện lý luận...................................................... 7 1.5.2. Kết quả đóng góp về phương diện thực tiễn .................................................. 8 1.6. Kết cấu của luận án ............................................................................................. 8 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ................. 9 2.1. Các khái niệm cơ bản trong luận án ................................................................. 9 2.1.1. Nhà ở .............................................................................................................. 9 2.1.2. Nhà ở tái định cư .......................................................................................... 10 2.1.3. Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ ............................................................ 11 2.1.4. Sự tham gia của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ ..... 12 2.1.5. Sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ ............................................................................................................. 13 2.2. Các lý thuyết nền tảng sử dụng trong nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở ..................................................................................................................... 16 2.2.1. Lý thuyết các nhu cầu về nhà ở (Housing Needs Theory) ........................... 16 2.2.2. Lý thuyết thiếu hụt nhà ở (Housing Deficit Theory) .................................... 17 2.2.3. Lý thuyết cấu trúc tâm lý (Psychological constructs Theory) ...................... 17

iii

2.3. Tổng quan các mô hình và công trình nghiên cứu có liên quan ................... 19 2.3.1. Tổng quan một số mô hình nghiên cứu giải thích sự hài lòng của người dân về nhà ở ................................................................................................................... 19 2.3.2 Tổng quan nghiên cứu về sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại đô thị ........................................ 30 2.4. Khoảng trống nghiên cứu ................................................................................. 56 2.5. Đề xuất khung nghiên cứu................................................................................ 57 2.5.1. Mô hình nghiên cứu đề xuất ......................................................................... 57 2.5.2. Các giả thuyết nghiên cứu ............................................................................ 58 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 64 3.1. Giới thiệu về bối cảnh và địa bàn nghiên cứu ................................................ 64 3.1.1. Thực trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội ........................ 65 3.1.2. Thực trạng việc thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội ............................................................................................. 69 3.2. Quy trình nghiên cứu ........................................................................................ 73 3.3. Các phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 75 3.3.1. Các thang đo được sử dụng .......................................................................... 75 3.3.2. Phương pháp phân tích ................................................................................. 82 3.4. Xác định quy mô mẫu ....................................................................................... 90 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 96 4.1. Kiểm định thang đo........................................................................................... 96 4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của thang đo ................................................................. 96 4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA ............................................................... 103 4.2. Thực trạng sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân tại các dự án cải tạo chung cư cũ ....................................................................................................... 110 4.2.1. Thực trạng sự hài lòng về đặc điểm nhà ở tái định cư ............................... 110 4.2.2. Thực trạng sự hài lòng về đặc điểm khu vực ở .......................................... 113 4.2.3. Thực trạng sự hài lòng về sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ ...................................................................................... 116 4.2.4. Thực trạng sự hài lòng về dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư .................................................................................................................. 117 4.2.5. Thực trạng sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ ...................................................................................... 119 4.3. Phân tích tương quan, hồi quy và kiểm định giả thuyết ............................. 121 4.3.1. Kết quả phân tích tương quan ..................................................................... 121 4.3.2. Phân tích hồi và kiểm định giả thuyết ........................................................ 124

4.3.3. Kiểm định sự khác biệt sự hài lòng về nhà ở tái định của người dân ........ 127 4.4. Kết quả hồi quy theo địa bàn và nguồn vốn thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ ...................................................................................................... 130 4.4.1. Kết quả hồi quy theo địa bàn thực hiện dự án ............................................ 130 4.4.2. Kết quả hồi quy theo nguồn vốn thực hiện dự án ....................................... 132 CHƯƠNG 5: THẢO LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ ................................................ 134 5.1. Tóm lược kết quả nghiên cứu ........................................................................ 134 5.2. Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu ............................................................. 137 5.3. Đề xuất giải pháp............................................................................................ 142 5.3.1. Sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật để việc xây dựng lại nhà chung cư cũ đảm bảo tính thực tiễn và hiệu quả ....................................................................... 142 5.3.2. Nhóm giải pháp có liên quan đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ ............................................ 145 5.4. Một số kiến nghị .............................................................................................. 146 5.4.1. Khuyến nghị đối với Chính phủ ................................................................. 146 5.4.2. Khuyến nghị đối với Bộ Xây dựng ............................................................ 147 5.4.3. Khuyến nghị đối với Thành phố Hà Nội .................................................... 148 5.5. Các hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu trong tương lai ........... 149 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐÃ CÔNG BỐ .................... 150 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ANOVA : Phân tích phương sai

TP : Thành phố

UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Bảng tóm tắt nội dung cơ bản của một số mô hình lý thuyết giải thích sự hài lòng về nhà ở của người dân .......................................................................................... 28 Bảng 2.2. Tổng quan nghiên cứu trong nước về sự hài lòng về nhà ở tái định cư ........ 39 Bảng 2.3: Tổng hợp các chỉ báo đo lường sự hài lòng về nhà ở trong một số mô hình lý thuyết ............................................................................................................................. 42 Bảng 2.4: Các yếu tố và chỉ báo đo lường các yếu tổ ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân ............................................................................................................. 43 Bảng 2.5: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư ................................................................................... 47 Bảng 3.1. Số lượng các khu chung cư cũ tại TP Hà Nội ............................................... 66 Bảng 3.2. Bảng mô tả các biến quan sát sử dụng trong phiếu khảo sát chính thức ...... 76 Bảng 3.3. Mô tả mẫu khảo sát định tính đối với các chuyên gia, nhà quản lý và đại diện chủ đầu tư .............................................................................................................. 83 Bảng 3.4. Mô tả mẫu nghiên cứu định tính đối với người dân đang sống tại các căn hộ tái định cư ...................................................................................................................... 83 Bảng 3.5. Kết quả kiểm định thang đo các biến trong khảo sát định lượng sơ bộ ........ 84 Bảng 3.6. Phân bổ số lượng phiếu khảo sát tại địa bàn nghiên cứu theo quận ............. 92 Bảng 3.7. Mô tả mẫu nghiên cứu chính thức ................................................................ 93 Bảng 4.1. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Đặc điểm nhà ở” lần 1 ................... 96 Bảng 4.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Đặc điểm nhà ở” lần 3 ................... 97 Bảng 4.3. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Khả năng tiếp cận trong đặc điểm khu vực ở” lần 1 ............................................................................................................ 98 Bảng 4.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Khả năng tiếp cận trong đặc điểm khu vực ở” lần 2 ............................................................................................................ 99 Bảng 4.5. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Mối quan hệ xã hội trong khu vực ở” .... 99 Bảng 4.6. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án của người dân” ................................................................................................... 101 Bảng 4.7. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư” ................................................................................................... 102 Bảng 4.8. Đánh giá độ tin cậy thang đo biến “Sự hài lòng về nhà ở tái định cư” ....... 103 Bảng 4.9: Bảng kiểm định KMO and Bartlett ............................................................. 104 Bảng 4.10: Tổng hợp phương sai giải thích ................................................................ 105 Bảng 4.11: Bảng ma trận nhân tố xoay ....................................................................... 106

vii

Bảng 4.12: Bảng ma trận nhân tố xoay ....................................................................... 107 Bảng 4.13: Bảng tổng hợp các nhân tố và biến quan sát sau khi rút gọn .................... 108 Bảng 4.14: Kiểm định KMO và Barllett’s cho biến phụ thuộc ................................... 109 Bảng 4.15: Tổng hợp phương sai giải thích biến phụ thuộc ....................................... 110 Bảng 4.16: Đánh giá sự hài lòng về đặc điểm nhà ở ................................................... 111 Bảng 4.17: Đánh giá sự hài lòng về khả năng tiếp cận của khu vực ở ........................ 114 Bảng 4.18: Đánh giá sự hài lòng về môi trường xã hội của khu vực ở ....................... 115 Bảng 4.19: Đánh giá sự hài lòng về sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án ......... 116 Bảng 4.20: Đánh giá sự hài lòng về dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư ........................................................................................................... 118 Bảng 4.21: Đánh giá sự hài lòng về nhà ở tái định cư ................................................ 120 Bảng 4.22: Bảng kết quả phân tích tương quan Pearson ............................................. 122 Bảng 4.23: Kiểm định giá trị phù hợp R2 .................................................................... 124 Bảng 4.24: Bảng phân tích phương sai ANOVA ........................................................ 125 Bảng 4.25: Phân tích hệ số hồi quy ............................................................................. 125 Bảng 4.26: Bảng xếp hạng các yếu tố tác động đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư 127 Bảng 4.27: Bảng kết quả kiểm định Levene đối với biến Giới tính ............................ 128 Bảng 4.28: Bảng kết quả kiểm định Welch đối với biến Giới tính ............................. 128 Bảng 4.29: Bảng kết quả mô tả khi phân tích khác biệt của biến Giới tính ................ 128 Bảng 4.30: Bảng kết quả kiểm định Levene đối với biến Thu nhập ........................... 129 Bảng 4.31: Bảng kết quả phân tích ANOVA đối với biến Thu nhập .......................... 129 Bảng 4.32. Kết quả mô hình hồi quy theo địa bàn (cấp Quận) thực hiện dự án ......... 131 xây dựng lại nhà chung cư cũ ...................................................................................... 131 Bảng 4.33. Kết quả mô hình hồi quy theo nguồn vốn thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ .................................................................................................................. 133 Bảng 5.1: Tóm tắt kết quả kiểm định các giả thuyết ................................................... 134

viii

DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ Hình 2.1. Mô hình tích hợp đánh giá sự hài lòng về nhà ở của Weidemann và Anderson (1985) ............................................................................................................ 22 Hình 2.2. Mô hình hoàn chỉnh về mối quan hệ hành vi – sự hài lòng và môi trường của Francescato và cộng sự (1989) ...................................................................................... 25 Hình 2.3. Mô hình đánh giá sự hài lòng nhà ở của Marans và Spreckelmeyer (1981) . 26 Hình 2.4. Mô hình tổng hợp sự hài lòng về nhà ở của Amérigo và Aragones (1997) .. 27 Hình 2.5. Khung phân tích sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ ........................................................................................ 58 Hình 4.1. Biểu đồ điểm đánh giá trung bình của các nhân tố ..................................... 121

Sơ đồ 3.1. Quy trình nghiên cứu ................................................................................... 74

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG

1.1. Sự cần thiết của nghiên cứu

Nhà ở vốn được coi là nơi cư trú của những người có cùng quan hệ huyết thống với nhau. Theo sự phát triển của đời sống hiện đại, nhà ở không chỉ giữ nguyên bản

chất là nơi sinh hoạt của các cá nhân, hộ gia đình mà còn trở thành một loại hàng hoá đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Trong phân cấp nhu cầu của con người, nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của cuộc sống, chỉ sau thực phẩm (Taiwo và Adeboye, 2013). O'Sullivan và Gibb (2002) cho rằng, nhà ở là một

loại hàng hóa phức hợp có thể được xem xét dưới 3 góc độ là không gian, độ bền và tính cá biệt.

Trên thế giới, kể từ khi bùng nổ nhà ở sau chiến tranh vào những năm 1950 đến đầu những năm 1960 và sự phát triển đồng thời của các khu vực ngoại ô ở các nước phương Tây, hai hiện tượng là “phát triển khu dân cư và mô hình sống mới” và “xây dựng lại thành phố trung tâm thông qua các chương trình xóa bỏ khu ổ chuột” đã đóng góp quan trọng trong việc cải thiện nhà ở và được xem như là chất xúc tác thúc đẩy

việc nghiên cứu đến sự hài lòng về nhà ở của người dân (Campbell, 1976).

Sự hài lòng của người dân là một cấu trúc đa chiều và rất phức tạp (Erdogan và cộng sự, 2007). Đến nay, hầu hết các lý thuyết về sự hài lòng của khu dân cư đều dựa

trên quan điểm: sự hài lòng của khu dân cư đo lường sự khác biệt giữa các tình huống thực tế của hộ gia đình và các hoàn cảnh mong muốn (hoặc có nguyện vọng) về nhà ở và khu vực lân cận (Galster và Hesser, 1981). Theo Weidemann và Anderson (1985) thì có hai cách tiếp cận chung về sự hài lòng của người dân dẫn đến các phương pháp

đo lường khác nhau. Đầu tiên, sự hài lòng của người dân được coi là một tiêu chí để đánh giá chất lượng khu dân cư (Galster và Hesser, 1981; Parkes và cộng sự, 2002). Thứ hai, sự hài lòng của người dân đóng vai trò là yếu tố dự báo hành vi nhà ở của cư dân (Speare, 1974).

Sự hài lòng về nhà ở của người dân có thể hiểu là một trải nghiệm tích cực của người dân về nơi ở, thường gắn với các lợi ích mà họ nhận được khi sinh sống trong căn nhà của họ Najib và cộng sự (2011). Đến hiện nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến sự hài lòng về nhà ở nói chung hoặc dịch vụ quản lý vận hành liên quan đến nhà ở (Lê Vi Xa, 2022). Trong khi đó, các công trình nghiên cứu đề cập đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong xây dựng lại nhà chung cư cũ còn tương đối ít.

Mặt khác, sự hài lòng về nhà ở là một khái niệm đa chiều nên có nhiều cách tiếp cận

để đo lường khác nhau, vì vậy, trong thực tế vẫn cần có thêm nghiên cứu lý thuyết để

hoàn thiện việc đo lường sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư khi thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Ở Việt Nam, theo quy định của pháp luật về nhà ở (Luật Nhà ở 2014) thì nhà ở được chia làm 2 loại, gồm nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ. Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có cầu thang, hành lang chung và có thiết kế các căn hộ để phục vụ cho nhiều hộ gia đình sử dụng. Trong xu hướng phát triển của các đô thị hiện đại thì nhà chung cư đang đóng một vai trò hết sức quan trọng, nó vừa thể hiện sự phát triển

văn minh, hiện đại của một đô thị, vừa góp phần tiết kiện diện tích đất trong bối cảnh quỹ đất để xây dựng nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng ngày càng bị hạn chế. Nhà chung cư hiện nay cũng được chia thành 2 dạng là nhà chung cư mới xây dựng và

nhà chung cư cũ. Đối với các đô thị lớn, đặc biệt là tại các đô thị đã hình thành lâu năm thì bên cạnh các dự án, các khu nhà chung cư mới được xây dựng, cũng đang tồn tại khá nhiều khu nhà chung cư cũ được xây dựng từ những thập kỷ 60, 70 của thể kỷ trước, đây là một bộ phận cấu thành quan trọng của hình thái nhà ở tại các đô thị này,

nó thể hiện quá trình phát triển của kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, cũng như thể hiện đặc trưng về không gian kiến trúc và mô hình bố trí dân cư tại khu vực đô thị.

Theo quy định của Chính phủ thì nhà chung cư cũ là những nhà chung cư được đầu tư xây dựng trước năm 1994 (Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 15/02/2016 của Thủ

tướng Chính phủ) để bố trí cho những người làm việc trong các cơ quan, tổ chức của nhà nước ở, đây được coi là chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với những người làm công ăn lương trước đây. Theo thống kê của Bộ Xây dựng (năm 2020), cả nước hiện có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ, tương đương với khoảng 3 triệu m2 sàn, trong đó tại 2 địa phương là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có khoảng gần 2.100 nhà chung cư cũ (chiếm 84% tổng số nhà chung cư cũ của cả nước). Tính riêng tại Thành phố Hà Nội hiện có khoảng 1.579 chung cư cũ; trong đó có 1.273 chung cư cũ

thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập. Nhà chung cư cũ có vai trò quan trọng đối với việc tạo lập chỗ ở cho những người làm việc trong khu vực nhà nước thông qua chính sách phân phối, bố trí nhà ở trước đây. Hiện nay, mặc dù nhiều nhà

chung cư cũ đã bị xuống cấp, hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, nhưng loại hình nhà ở này vẫn đang góp phần đáng kể trong việc tạo lập chỗ ở cho một bộ phận dân cư, nhất là các cán bộ, công chức, viên chức, những người lao động đã nghỉ hưu và một bộ phận các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc thu nhập trung bình, chưa có đủ điều kiện

kinh tế để tạo lập chỗ ở mới tốt hơn.

Để tạo điều kiện cải thiện nhà ở cho các đối tượng hộ gia đình nêu trên, đồng

thời góp phần xây dựng lại, chỉnh trang đô thị, tạo cuộc sống an toàn, văn minh, hiện đại cho người dân đang sinh sống tại các nhà chung cư cũ, Chính phủ và các cấp chính quyền địa phương đã và đang thực hiện nhiều chính sách, giải pháp để đầu tư xây dựng các nhà chung cư mới trên cơ sở phá dỡ các nhà chung cư cũ, bị hư hỏng, xuống cấp, sau đó thực hiện bố trí tái định cư lại các hộ gia đình này vào ở tại các nhà chung cư mới được xây dựng lại. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện chính sách nêu trên đang gặp rất nhiều khó khăn cần tháo gỡ, bên cạnh những vướng mắc về quy hoạch

dân cư, về thủ tục đầu tư xây dựng, về nguồn vốn thì có một lý do khá quan trọng, đó là chưa nhận được sự đồng tình, chấp thuận của những người đang sinh sống tại các nhà chung cư cũ. Do vậy, nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư

tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ là một vấn đề quan trọng, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách và đưa ra các giải pháp để thực hiện có hiệu quả việc xây dựng lại các nhà chung cư cũ trong thời gian tới.

Trong bối cảnh nghiên cứu, việc thực hiện xây dựng lại nhà chung cư cũ ở các

nước đang phát triển, đến nay vẫn còn thiếu các công trình nghiên cứu chuyên sâu về sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân sau khi thực hiện đầu tư xây dựng và bàn giao nhà ở tái định cư. Những nghiên cứu liên quan đến sự hài lòng về nhà ở nói chung và đo lường mức độ hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong xây

dựng lại nhà chung cư cũ nói riêng được coi là nguồn thông tin có giá trị cho các nhà quản lý, đóng vai trò quan trọng trong việc hoạch định, điều chỉnh chính sách nhà ở thành công (Oladapo, 2006). Như vậy, có thể khẳng định, việc nghiên cứu, tìm ra và

đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ là có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn.

Xuất phát từ các lý do nêu trên, đề tài luận án được lựa chọn thực hiện nghiên cứu với tên là: "Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội".

Luận án lựa chọn địa bàn thành phố Hà Nội để thực hiện nghiên cứu bởi vì đây là địa phương có số lượng nhà chung cư cũ lớn, có lượng dân cư tập trung đông và

mật độ dân cư lớn so với các đô thị lớn tại Việt Nam. Theo đó, việc nghiên cứu tại địa bàn Hà Nội sẽ tạo cơ sở để hoạch định các chính sách về xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Hà Nội và có thể áp dụng tại các địa phương khác có nhà chung cư cũ trong cả nước.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

• Mục tiêu tổng quát: Luận án nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân sau khi nhận bàn giao nhà tại các dự án xây dựng lại chung cư cũ. Cụ thể, luận án nghiên cứu đo lường sự hài lòng và các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư của cư dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, từ đó đề xuất

các giải pháp cải thiện, nâng cao sự hài lòng của cư dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

• Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

- Tổng quan nghiên cứu, xây dựng cơ sở lý thuyết của các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng người dân về nhà ở tái định cư trong dự án xây dựng lại nhà chung

cư cũ;

- Đo lường sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, sau khi người dân nhận bàn giao nhà và về ở tại khu chung cư đã được xây dựng mới;

- Đo lường mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến sự hài lòng về nhà ở tái

định cư tại dự án xây dựng lại chung cư cũ;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao sự hài lòng về nhà ở của người dân

đối với nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ; Từ đó, kiến nghị hoàn thiện một số chính sách nhằm đẩy mạnh quá trình thực hiện dự án trong xây dựng lại các nhà chung cư cũ.

• Câu hỏi nghiên cứu:

- Có những yếu tố nào ảnh hưởng tới sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người

dân trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ?

- Chiều hướng và mức độ tác động của các yếu tố đó là nhưng thế nào đến sự

hài lòng về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ?

- Các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính xác cần có biện pháp nào để gia

tăng sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ?

- Các khuyến nghị nào có thể đề xuất từ kết quả nghiên cứu nhằm thúc đẩy quá

trình thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ?

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu

Sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư khi xây dựng lại các tòa nhà chung cư cũ; Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong xây dựng lại chung cư cũ tại đô thị; Các vấn đề chính sách trong quản lý quá trình thực hiện xây dựng lại các nhà chung cư cũ và chính sách quản lý vận hành tòa nhà sau khi

bàn giao, đưa vào sử dụng.

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu

• Phạm vi nội dung: Luận án nghiên cứu sự hài lòng của người dân sống trong các nhà ở tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại chung cư cũ và các yếu tố

ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân về nhà ở tái định cư. Trong đó, sự hài lòng về nhà ở được phân tích đối với những người dân đã tiếp nhận bàn giao nhà ở tái định cư tại địa điểm cũ, sau khi các dự án xây dựng lại tòa chung cư cũ hoàn thành và bàn giao cho người dân.

• Phạm vi không gian: Luận án nghiên cứu tại một số dự án xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn một số quận (trung tâm) của Thành phố Hà Nội. Cụ thể, các

quận triển khai thực hiện nghiên cứu đó là Quận: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng – đây là các quận đã triển khai thực hiện các dự án xây dựng lại chung cư cũ, bàn giao nhà ở scho người dân trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

• Phạm vi thời gian: Các số liệu thứ cấp được thu thập từ 2016 -2021. Điều tra số liệu sơ cấp được tiến hành thu thập (thông qua điều tra, khảo sát) từ tháng 4 đến

tháng 6 năm 2022. Đây là giai đoạn mà hoạt động kinh tế - xã hội trên địa bàn nghiên cứu (Thành phố Hà Nội) đã được diễn ra bình thường, sau một thời gian chịu tác động của dịch bệnh Covid-19 và phong tỏa xã hội. Theo đó, hoạt động khảo sát thu thập dữ liệu sơ cấp phục vụ cho luận án không bị gián đoạn.

1.4. Giới thiệu phương pháp nghiên cứu

1.4.1. Tổng quan quy trình thực hiện nghiên cứu

Trên cơ sở mô hình lý thuyết được lựa chọn, luận án tiếp cận thực tế, khảo sát bằng bảng hỏi với người dân đang sinh sống tại các căn hộ tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại một số quận trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Quy trình nghiên cứu được thực hiện như sau:

+ Nghiên cứu định tính: Được thực hiện để hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu,

điều chỉnh và phát triển thang đo cho phù hợp với bối cảnh nghiên cứu. Trong đó, nghiên cứu định tính được thực hiện qua 02 lần với nhóm chuyên gia: (1) Lần 1: Thực hiện phỏng vấn sâu chuyên gia nhằm hoàn thiện các chỉ báo mới của các nhân tố trong mô hình; (2) Lần 2: Sau khi đã có thang đó và bảng hỏi sơ bộ, nghiên cứu sinh thực hiện việc phỏng vấn sâu với các chuyên gia nhằm điều chỉnh thuật ngữ sử dụng, từ đó hoàn thiện bảng hỏi. Sau đó, phương pháp phỏng vấn sâu tiếp tục được sử dụng thêm (01 lần) đối với đối tượng là người dân đang sinh sống tại các căn hộ chung cư của dự

án đã hoàn thành và bàn giao, đưa vào sử dụng. Mục tiêu phỏng vấn sâu đối với người dân nhằm kiểm tra sự phù hợp thang đo, các biến và ngôn ngữ trong bảng hỏi. Ngoài ra, phỏng vấn sâu người dân còn nhằm mục tiêu quan sát, thu thập thông tin về cảm

nhận cá nhân và đánh giá của họ về thực trạng các vấn đề được hỏi.

+ Nghiên cứu định lượng sơ bộ: Sau khi xây dựng bảng hỏi và tiến hành điều tra thử với quy mô là 115 quan sát với mục đích nhằm kiểm định thang đo sơ bộ bằng các phân tích Crobach Alpha, hoàn thiện bảng hỏi chính thức.

+ Nghiên cứu định lượng chính thức: Nghiên cứu này được thực hiện thông qua quá trình điều tra trực tiếp các cư dân đang sinh sống tại các căn hộ tái định cư thuộc các tòa nhà chung cư (đã được đầu tư, xây dựng xây dựng lại) trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Một mẫu nghiên cứu thực tiễn được thu thập trong ở các quận trung tâm

(Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng) tại Thành phố Hà Nội. Dữ liệu sau khi thu thập được mã hóa và xử lý bằng các công cụ thống kê, chi tiết quy trình nghiên cứu và phương pháp được nghiên cứu sinh trình bày chi tiết tại Chương 3.

+ Tổng hợp kết quả nghiên cứu và bình luận: Nghiên cứu sinh thực hiện phân tích các kết quả nghiên cứu thu được và từ đó đưa ra các kết luận về kiểm định các giả thuyết thống kê và kiểm tra tính phù hợp của mô hình nghiên cứu. Qua bình luận các kết quả, nghiên cứu sinh đề xuất một số giải pháp và kiến nghị chính sách có liên đến

chủ đề nghiên cứu.

1.4.2. Tổng quan phương pháp thu thập dữ liệu

Thu thập dữ liệu thứ cấp: Cơ sở lý thuyết về sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư, các công trình nghiên cứu có liên quan đến nhà ở tái định cư, sự hài lòng về nhà ở tái định trong xây dựng lại các nhà chung cư cũ, chỉnh trang đô thị và thực trạng xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ tại Thành phố Hà Nội. Dữ liệu thứ cấp

được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Sách tham khảo, chuyên khảo;

- Báo, tạp chí chuyên ngành và các báo, tạp chí có nội dung liên quan;

- Các công trình nghiên cứu khoa học như: báo cáo đề tài, luận án tiến sĩ, kỷ

yếu các hội thảo khoa học;

- Các báo cáo, tài liệu và văn bản liên quan đến hoạt động xây dựng lại các khu

chung cư cũ do cơ quan quản lý nhà nước công bố;

- Các thông tin, bài báo khoa học từ các nguồn cơ sở dữ liệu uy tín như: ProQuest, Emerald Insight, SAGEPublicationsLimited, Cơ sở dữ liệu toàn văn về tài liệu Khoa học và Công nghệ Việt Nam v.v.

1.4.3. Tổng quan công cụ phân tích dữ liệu

Kết quả khảo sát được xử lý bằng phần mềm excel và phân tích bằng phần mềm

thống kê SPSS. Đầu tiên, các thang đo được kiểm định để đảm bảo độ tin cậy. Phân tích tương quan các biến được thực hiện để xem xét mối quan hệ tương quan. Mô hình phân tích hồi quy đa biến được sử dụng để đo lường ảnh hưởng của các yếu tố đến sự

hài lòng về nhà ở của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Ngoài ra, luận án cũng tiến hành kiểm định sự khác biệt của một số yếu tố liên quan đến đặc điểm nhân khẩu học, so sánh sự khác nhau về hình thức nguồn vốn và địa bàn (theo quận) của dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ có ảnh hưởng đến sự hài

lòng của người dân về nhà ở tái định cư.

1.5. Các kết quả nghiên cứu của luận án

1.5.1. Kết quả đóng góp về phương diện lý luận

- Luận án đã phân tích và bổ sung thêm những hiểu biết về vần đề lý thuyết liên quan đến nhà ở tái định cư trong xây dựng lại các nhà chung cư cũ, sự hài lòng

về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trong bối cảnh các nước đang phát triển như Việt Nam;

- Luận án xây dựng được mô hình nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố đến sự hài lòng về nhà ở tái định của của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư

cũ. Trong đó, luận án bổ sung thêm yếu tố sự tham gia của người dân trong quá trình thực hiện dự án xây dựng lại - đây là một nhân tố mà các nghiên cứu trước đó chưa được đề cập sâu.

- Các thang đo của các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định của

của người dân trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ đã được nhận diện (qua nghiên cứu định tính) và kiểm định (qua nghiên cứu định lượng) tại bối cảnh các nước đang phát triển như Việt Nam. Theo đó, đề xuất các chỉ báo đo lường các biến cũng là một sự bổ sung và đóng góp mới về mặt lý thuyết của luận án;

- Luận án đã thực hiện phân tích, kiểm định sự khác biệt của một số yếu tố liên quan đến nhân khẩu học, loại hình đầu tư xây dựng lại nhà chung cũ, địa bàn đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân. Đây cũng là một đóng góp mới

về mặt lý thuyết.

1.5.2. Kết quả đóng góp về phương diện thực tiễn

- Luận án đã phân tích được thực trạng xây dựng lại nhà chung cư cũ và thực

trạng sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại địa bàn nghiên cứu;

- Luận án phân tích và chỉ ra được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến sự hài lòng

của người dân về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, từ đó các nhà quản lý, người hoạch định chính sách biết được yếu tố nào người dân chưa hài lòng để cần cải thiện, phát huy. Ngoài ra, các chính sách liên quan đến hoạt động xây dựng lại tại các dự án khác của các khu/ tòa nhà chung cư cũ trong tương lại cần

chú ý đến các yếu tố để đẩy nhanh tiến độ, sự đồng thuận của người dân;

- Luận án đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường sự hài lòng về nhà ở tái định trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại đô thị, qua đó góp phần cải thiện các

khu/ tòa nhà chung cư, góp phần thúc đẩy quá trình xây dựng lại chung cư cũ nhằm chỉnh trang các đô thị tại Việt Nam.

1.6. Kết cấu của luận án

Luận án được kết cấu thành 05 chương với tiêu đề cụ thể của các chương như sau:

Chương 1: Giới thiệu chung

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương 5: Thảo luận và khuyến nghị

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1. Các khái niệm cơ bản trong luận án

2.1.1. Nhà ở

Henilane (2016) cho rằng nhà ở là một tòa nhà hoặc một phần của tòa nhà nơi

một hộ gia đình có thể sống quanh năm và đáp ứng các yêu cầu nhất định, bao gồm cả

địa chỉ cư trú. Nhà ở là một trong những thành phần quan trọng nhất của cuộc sống,

mang lại nơi trú ẩn, sự an toàn và ấm áp, cũng như cung cấp một nơi để nghỉ ngơi.

Theo Melnikas (1998) nhà ở tương đối hạn chế về mặt vật lý và sinh học nhưng

gần gũi về mặt xã hội, nơi mọi người và các nhóm người có thể sống cuộc sống cộng

đồng bằng cách nhận các dịch vụ và tham gia các hoạt động tập thể khác.

Hiện nay có nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu.

* Trên góc độ xây dựng:

Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức

được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.

* Trên góc độ quản lý kinh tế:

Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan

trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.

Tra cứu trong từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh

từ chỉ công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường

cùng với gia đình.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở được định nghĩa như sau:

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu

sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình (Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

Theo đó, khi phân loại theo loại hình thì nhà ở bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà

chung cư; nếu phân loại theo mục đích, đối tượng sử dụng thì nhà ở bao gồm: nhà ở

thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Cụ thể:

Nhà ở riêng lẻ (gồm: biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) là nhà ở thuộc

quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên diện

tích đất độc lập, riêng biệt được ghi nhận có mục đích sử dụng là đất ở (đất thổ cư).

Nhà chung cư là nhà ở có cả phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, có nhiều

hơn một tầng, nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng sử dụng chung

cho các hộ dân. Nhà chung cư được chia làm hai loại dựa vào mục đích sử dụng là để

ở và sử dụng hỗn hợp cả để ở với mục đích kinh doanh, văn phòng.

2.1.2. Nhà ở tái định cư

Ở Việt Nam, nhà ở tái định cư được định nghĩa trong Luật Nhà ở năm 2014. Cụ

thể, “Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân

thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy

định của pháp luật” (Theo khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

Nhà ở tái định cư bản chất là nhà do Nhà nước hoặc một chủ đầu tư thực hiện

đầu tư xây dựng với mục đích phục vụ tái định cư cho các hộ dân thuộc diện bị giải

phóng mặt bằng. Có hai hình thức nhà ở tái định cư là nhà ở riêng lẻ và căn hộ. Khách

hàng sẽ có những lựa chọn khác nhau, phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình. Như

vậy, nhà ở tái định cư là nhà ở được xây dựng để bố trí tái định cư cho người dân bị

thu hồi đất nhằm ổn định cuộc sống. Vì vậy, về mặt pháp lý người được cấp đất tái

định cư là đất ở hoặc nhà ở tái định cư có đủ quyền sở hữu. Theo đó, có nhiều hình

thức liên quan đến nhà ở tái định cư. Cụ thể, có phân định dựa trên một số tiêu chí

sau đây:

- Dựa vào hình thức tái định cư được phân ra thành 3 loại như sau:

+ Di dân vào vùng được đô thị hóa

+ Tái định cư tại chỗ khi áp dụng triển khai các dự án chỉnh trang khu dân cư

+ Chuyển dịch nội, ngoại thành

- Dựa vào nguyện vọng của người dân:

+ Tái định cư tự phát: là việc mua bán, xây dựng trái phép không đúng theo

quy định

+ Tái định cư tự giác: là việc tái định cư tại các dự án, người dân tự giác chấp

hành có kế hoạch và phương thức tái định cư; ngay cả việc xây dựng chỗ ở mới tại các

dự án phát triển nhà ở.

+ Cưỡng bức tái định cư

- Dựa vào tính chất:

+ Tái định cư bắt buộc

+ Tái định cư tự nguyện

Trong luận án, nhà ở tái định cư được xác định là “Nhà ở của người dân được

bàn giao đưa vào sử dụng, sau khi dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ đã hoàn thành

đi vào khai thác vận hành”.

2.1.3. Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Nhà chung cư cũ trước hết là một nhà chung cư hoặc một khu chung cư, nhà

chung cư hoặc khu chung cư được gọi là cũ khi nó không còn thỏa mãn những nhu cầu

căn bản của cư dân hoặc chủ thể có quyền quản lý khu vực đó. Biểu hiện của sự xuống

cấp của các công trình hạ tầng cơ sở, sự kém hiệu quả về sử dụng không gian, lạc hậu

về mục đích sử dụng, không đảm bảo tính năng cơ bản hoặc xuống cấp về môi trường

tự nhiên và xã hội mà không thể sửa chữa bằng các biện pháp cải tạo nhỏ.

Theo mức độ, có thể phân chia 02 hình thức là cải tạo và xây dựng lại nhà

chung cư. Trong đó, dự án cải tạo nhà chung cư cũ (có thể là một nhà chung cư hoặc

một khu chung cư trong đô thị) là việc Nhà nước hoặc nhà đầu tư thực hiện việc cải

tạo, sửa chữa lại các hư hỏng mà không đập đi xây mới nhà chung cư này vẫn tiếp tục

còn có thể sử dụng được. Đặc điểm của loại dự án này là dự án cải tạo, sửa chữa và nó

ít ảnh hưởng đến việc tái định cư của người dân. Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

hoặc khu chung cư cũ là việc Nhà nước hoặc nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện việc phá bỏ

toàn bộ nhà chung cư hoặc khu chung cư để xây dựng các nhà chung cư mới.

Theo quy định, trong mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có

thể thực hiện một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị đã được cơ quan có

thẩm quyền phê duyệt và quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được ban hành. Như vậy,

khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai xây dựng theo dự án,

không tiến hành đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp là nhà chung cư độc lập).

Trường hợp thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư được áp dụng với

“nhà chung cư bị hư hỏng nặng” và “nhà chung cư nguy hiểm”. Trong đó, “Nhà chung

cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng

(sau đây gọi chung là nhà chung cư bị hư hỏng nặng) là nhà chung cư đã hết niên hạn

sử dụng theo quy định và không thể tiếp tục sử dụng, nhà chung cư đã bị lún, nứt,

nghiêng và các hiện tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy

hiểm kết cấu nhà chung cư và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm

quyền ban hành mà cần phải di dời, phá dỡ trong thời gian nhất định để bảo đảm an

toàn cho người sử dụng”.

Ngoài ra, Nhà nước phối hợp với nhà đầu tư thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Theo đó, nhà đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại nhà chung cư

cũ tại vị trí khác hoặc trên diện tích đất cũ để phục vụ nhu cầu tái định cư cho những chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện xây dựng lại.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là “tổng hợp

các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định (Khoản 8 Điều 3 và Khoản 2 Điều 17). Theo đó, có thể khẳng định, dự án xây dựng lại nhà chung cư” là một trong các hình thức của dự án đầu tư xây

dựng và do đó mang những đặc trưng cơ bản của dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Từ phân tích trên, có thể hiểu, “dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ” là “dự án phá dỡ toàn bộ nhà chung cư cũ và công trình hiện trạng (nếu có) để xây dựng lại nhà chung cư và công trình kiến trúc, hạ tầng theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại địa điểm hiện hữu”.

2.1.4. Sự tham gia của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Atkin và Skitmore (2008) cho rằng, sự thành công của dự án đầu tư xây dựng phụ thuộc vào việc đáp ứng các mong đợi và lợi ích của các bên liên quan trong suốt vòng đời của dự án. Chính vì vậy, trong việc thực hiện các dự án xây dựng lại nhà

chung cư cũ cần có sự tham gia của các bên liên quan. Theo đó, thông qua sự tham gia của các bên liên quan, các công trình xây dựng mới của dự án đầu tư sẽ được quy hoạch, thiết kế, xây dựng, vận hành một cách hợp lý để đáp ứng lợi ích của các bên khác nhau (Woltjer, 2009).

Trong khoa học xã hội, sự tham gia của người dân được đề cập trong lý thuyết nền về nấc thang của sự tham gia do Arnstein (1969) đề xuất. Về sau, các nhà nghiên cứu đã vận dụng đưa ra cơ sở lý luận thông qua thực hành sự tham gia trong nhiều lĩnh

vực khác nhau của đời sống xã hội.

Cụ thể, tham gia bao gồm “sự tham gia của người dân vào quá trình ra quyết định, trong việc thực hiện các chương trình, dự án, chia sẻ lợi ích các chương trình, dự án và sự tham gia của họ trong các nỗ lực để đánh giá chương trình, dự án” (Cohen và

Uphoff, 1977). Sự tham gia là “sự tham dự của người dân địa phương và các bên liên quan khác trong việc sáng tạo, thực hiện các nội dung và tiến hành một chương trình

dự án hoặc chính sách được thiết kế để thay đổi cuộc sống của họ” (Jennings, 2000).

Warburton (2013) lại cho rằng sự tham gia là thuật ngữ chỉ quá trình giúp xây dựng các cộng đồng năng động và được trao quyền lực. Như vậy, sự tham gia của người dân vào các hoạt động kinh tế - xã hội được hiểu là sự tham gia vào tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội một cách bình đẳng trong khuôn khổ pháp luật. Do đó, người dân được tiếp cận, chia sẻ thông tin, bàn bạc, thảo luận và tham gia vào quá trình ra quyết định, đóng góp các nguồn lực của mình để thực hiện các quyết định đó.

Trong lĩnh vực kinh tế đô thị, sự tham gia của người dân đã được xem xét và đề

cập trong một số hoạt động như trong quy hoạch và phát triển đô thị (Midgley và cộng sự, 1986). Về mặt lý thuyết và thực nghiệm, sự tham gia của người dân có liên quan chặt chẽ đến quản trị đô thị (Driessen và cộng sự, 2012). Tuy vậy, sự tham gia của người dân

hay cộng đồng hiếm khi được thảo luận trong bối cảnh tái tạo và chỉnh trang đô thị (Jin và cộng sự, 2018; Shin, 2008). Skeffington (2013) quan niệm rằng, sự tham gia của người dân vào quy hoạch sử dụng đất đô thị là "hành động chia sẻ trong việc xây dựng các chính sách và đề xuất thông qua việc cung cấp thông tin của cơ quan lập quy hoạch

và các cơ hội mà người dân có thể bình luận, tham góp ý kiến về thông tin đó.

Mục tiêu của nghiên cứu này nhằm đánh giá sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư khi xem xét đến mối quan hệ về sự tham gia của họ trong quá trình thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Theo đó, sự tham gia của người dân trong phạm vi luận án được hiểu như sau: “Sự tham gia của người dân trong dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ là việc chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ đóng vai trò là bên liên quan trực tiếp, được cung cấp thông tin về dự án xây dựng lại tòa nhà chung cư một cách đầy đủ; được tương tác, trao đổi và chia sẻ vai trò; được trao quyền cùng với các bên liên quan chính khác trong dự án (chính quyền và chủ đầu tư dự án) nhằm đạt được sự đồng thuận, thống nhất trong suốt quá trình quy hoạch, triển khai thực hiện dự án và bàn giao nhà ở tái định cư”.

2.1.5. Sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Sự hài lòng của người dân đề cập đến những đánh giá về môi trường khu dân cư của họ dựa trên nhu cầu, kỳ vọng và thực tế trải nghiệm (Emami và Sadeghlou, 2021). Sự hài lòng của người dân được xem như là một đánh giá tích cực về cả điều kiện vật

chất và các yếu tố vô hình của môi trường dân cư - đây là một khái niệm thường được xem xét trong các nghiên cứu về kinh tế nhà ở và đô thị (Kabisch và cộng sự, 2020).

Lu (1999) cho rằng, sự hài lòng của người dân về nhà ở là một quá trình và là

cấu trúc nhận thức phức tạp. Theo đó, sự hài lòng về nhà ở của người dân sẽ phụ thuộc

vào địa điểm, thời gian, các đặc tính cá nhân cũng như sự đánh giá của họ về nhà ở.

Trong khi đó, Borgoni et al. (2021) lại cho rằng, sự hài lòng của người dân về nhà ở

thường xác định mức độ mà các hộ gia đình đánh giá về nơi họ sinh sống. Vì vậy, sự

hài lòng về nhà ở đến từ việc có nhà ở phù hợp và chất lượng khu vực ở tốt. Có thể

thấy rằng, sự hài lòng về nhà ở sẽ phụ thuộc vào các đặc điểm cụ thể về nhà ở và điều

kiện khu vực dân cư mà nhà ở tọa lạc.

Sự hài lòng về nhà ở là một chủ đề đã thu hút được sự quan tâm, nghiên cứu

của các nhà khoa học, người làm chính sách cũng như các nhà đầu tư phát triển bất

động sản, bởi nó mang lại nhiều ý nghĩa và lợi ích (Mohit and Raja, 2014b). Galster

(1985) đã chỉ ra được ít nhất bốn lợi ích khi nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở, đó là: (1)

Giúp cho dự báo về chất lượng cuộc sống của người dân (Sirgy, 2001: 340); (2) Dùng

như tiêu chuẩn đo lường đánh giá sự thành công trong phát triển nhà ở của các doanh

nghiệp đầu tư bất động sản và khu vực cung ứng nhà ở công cộng; (3) Sử dụng để

đánh giá về sự thay đổi trong cầu về nhà ở, ý định di chuyển chỗ ở và thay đổi của khu

vực dân cư; (4) Căn cứ giúp đánh giá những bất cập về điều kiện nhà ở hiện tại của

người dân, từ đó, tìm được có phương án can thiệp chính sách để cải thiện điều kiện

nhà ở. Điều này giúp lý giải tại sao trong những thập niên gần đây có nhiều học giả

thực hiện các nghiên cứu liên quan đến chủ đề này, nhằm tìm ra những biện pháp

nhằm tạo dựng và nâng cao sự hài lòng về nhà ở của người dân.

Chủ đề nghiên cứu về sự hài lòng của người tiêu dùng (Consumer Satisfaction)

nói chung được khai thác từ khá lâu với sự ghi nhận đầu tiên là công trình nghiên cứu

của Cardozo (1965). Qua thời gian, các khái niệm đều được nhiều nhà nghiên cứu đưa

ra, nhưng đến nay vẫn chưa có sự thống nhất về định nghĩa và phương pháp đánh giá

sự hài lòng (Satisfaction). Nguyên nhân là do nó phụ thuộc vào bối cảnh nghiên cứu và

góc độ đánh giá (Oliver, 2014). Giese và Cote (2000) cho rằng, có 03 thành tố chung

được đề cập trong định nghĩa sự hài lòng đó là: Sự phản hồi (cảm xúc hoặc nhận thức);

Gắn liền với một vấn đề trọng tâm cụ thể (Sự kỳ vọng, sản phẩm, kinh nghiệm tiêu

dùng v.v.); Đánh giá tại một thời điểm cụ thể (có thể sau khi lựa chọn, tiêu dùng, dựa

trên kinh nghiệm tích lũy v.v.). Trong khi đó, Oliver (2014, trang 8) đưa ra định nghĩa

tổng quát về sự hài lòng, đó là sự phản ứng trọn vẹn của khách hàng đối với sản phẩm

và dịch vụ mà doanh nghiệp cung ứng. Đây là đánh giá về đặc tính sản phẩm và dịch

vụ với mức độ thỏa mãn (a pleasurable level) liên quan đến hoạt động tiêu dùng, bao

gồm các mức khi mà hoạt động tiêu dùng chưa hoàn thành hoặc đã hoàn thành.

Sự hài lòng về nhà ở là khái niệm phức tạp được tiếp cận từ nhiều góc độ như kinh tế học, xã hội học, tâm lý học, quy hoạch, địa lý học v.v. (Vera-Toscano và Ateca- Amestoy, 2008), ngoài ra, nó phụ thuộc vào địa điểm, thời gian, mục đích và hệ giá trị chuẩn của người đánh giá. Trong quá trình tổng quan tình hình nghiên cứu, tác giả thấy rằng có hai thuật ngữ được sử dụng rộng rãi khi đề cập đến chủ đề nghiên cứu là: “Housing satisfaction” và “Residential satisfaction” - đôi khi chúng được sử dụng thay thế cho nhau.

Xét về về mặt ngữ nghĩa thì sự hài lòng về nhà ở hiện nay được hợp thành từ hai từ “Nhà ở” và “Sự hài lòng”. Trong đó, nhà ở không chỉ đơn giản mang nghĩa là đơn vị trú ngụ của cá nhân (dwelling unit) mà bao gồm tổng hợp các thành tố vật lý và xã hội tạo lên hệ thống nhà ở (housing system) – Đây là một cấu trúc đa chiều hay còn gọi là môi trường cư trú (Smith, 2012).

Trong khi đó, sự hài lòng là quá trình đánh giá giữa những cái gì nhận được so với sự mong đợi - nó được xem như là một quá trình và kết quả (Parker và Mathews, 2001). Sự hài lòng được xác định đó là sự khác biệt giữa khát vọng và thực tế đạt được, trong phạm vi đánh giá giữa đầy đủ và thiếu hụt (Campbell và cộng sự, 1976). Potter và Cantarero (2006) cho rằng, sự hài lòng là phản ứng chủ quan đối với môi trường khách quan. Cuối cùng, Mesch và Manor (1998) định nghĩa sự hài lòng là sự đánh giá các đặc tính môi trường vật lý và xã hội của các cá nhân.

Do sự hài lòng về nhà ở là phạm trù liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên sâu khác nhau và theo thời gian, các nhà khoa học đã phân tích nội dung này không chỉ ở một khía cạnh mà cần ở nhiều khía cạnh khác nhau (multi-dimensional perspectives) (Mohit và Raja, 2014b).

Trong luận án, mục tiêu nghiên cứu là tập trung vào sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, do đó, luận án đưa ra định nghĩa về sự hài lòng như sau: Sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ là mức độ đánh giá và cảm nhận của người dân về căn hộ tái định cư mà họ được bàn giao và sự tham gia của họ trong quá trình thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Các chỉ số đánh giá nhằm đo lường mức độ hài lòng của người dân được đề cập trong luận án là toàn các mức độ hài lòng liên tục, từ “rất không hài lòng” đến “rất hài lòng” thay vì chỉ ở một trạng thái lòng. Người dân hình thành mức độ hài lòng về nhà ở dựa trên kinh nghiệm và tương tác của họ đối với căn hộ chung cư tái định cư trong

các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, trên các khía cạnh như là cơ sở vật chất và các dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà tái định cư sau khi được nhận bàn giao và quá trình tham gia của họ trong quá trình thực hiện hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

2.2. Các lý thuyết nền tảng sử dụng trong nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở

Trong quá trình tổng quan tài liệu, có thể thấy rằng, sự hài lòng về nhà ở của

người dân cơ bản đều có sự thống nhất, đó là được định nghĩa bằng việc đo lường sự khác biệt giữa thực tế về mong muốn liên quan đến nhà ở và môi trường xung quanh nhà ở của người dân và hộ gia đình. Đáng chú ý, có ba lý thuyết đóng vai trò nền tảng cơ bản liên quan đến sự hài lòng về nhà ở, đó là: Lý thuyết nhu cầu về nhà ở; Lý thuyết điều chỉnh nhà ở và Lý thuyết cấu trúc tâm lý (Mohit và Raja, 2015; Biswas và cộng sự, 2021; Emami và Sadeghlou, 2021; Abidin và cộng sự, 2019).

2.2.1. Lý thuyết các nhu cầu về nhà ở (Housing Needs Theory)

Rossi (1955) đã sử dụng phạm trù “Nhu cầu nhà ở” (Housing needs) để khái niệm hóa sự hài lòng/ không hài lòng về nhà ở của người dân. Luận điểm cơ bản mà Rossi đưa ra trong lý thuyết của mình đó là, sự thay đổi trong nhu cầu và nguyện vọng

về nhà ở của hộ gia đình qua các giai đoạn khác nhau trong tiến trình phát triển (life cycle stage) thường không đúng với thực trạng nhà ở và môi trường cư trú xung quanh. Chính sự không phù hợp (lack of fit) giữa điều kiện nhà ở hiện tại và nhu cầu

của họ tạo ra sự căng thẳng hoặc sự không hài lòng với nơi ở hiện tại.

Thông thường, các hộ gia đình phản ứng những căng thẳng hoặc sự không hài lòng về nhà ở thông qua việc di chuyển - thay đổi chỗ ở (hoặc di cư) để tìm kiếm nhà ở

phù hợp với nhu cầu. Rossi đã kết luận rằng, chính sự thay đổi trong vòng đời của hộ đã tạo ra các yêu cầu về không gian và nhà ở khác nhau (cụ thể là sự không phù hợp giữa tình hình nhân khẩu học của hộ và điều kiện nhà ở) - đây được coi là khía cạnh quan trọng nhất của nhu cầu nhà ở. Theo đó, các hộ gia đình có thể cảm thấy không

hài lòng (dissatisfaction) nếu nhà ở và môi trường cư trú của họ không đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng.

Ngoài ra, nhìn ở góc độ khác về nhu cầu nhà ở dưới quan điểm học thuyết của Maslow và cộng sự (1970) thì thấy rằng, các đặc điểm về nhà ở và môi trường cư trú

có thể ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở ở mỗi thứ bậc nhu cầu. Trên thực tế, đã có một số nhà nhiên cứu tiến hành thực nghiệm phân tích trên cơ sở mô hình lý thuyết này để phân tích cầu về nhà ở nhằm tìm hiểu các thuộc tính của nhà ở nhằm thỏa mãn

nhu cầu của người dân trong các quyết định về nhà ở (J. W. McCray và Day, 1977;

Ytrehus, 2000; Zavei và Jusan, 2012).

2.2.2. Lý thuyết thiếu hụt nhà ở (Housing Deficit Theory)

Morris và Winter (1975); (1978) đã đưa ra khái niệm “sự thiếu hụt về nhà ở”

(Housing deficit) để đánh giá sự hài lòng/ không hài lòng của cư dân về nhà ở. Về cơ bản, lý thuyết mà Morris and Winter đưa nhằm mục đích giải thích sự điều chỉnh về nhà ở (hay còn gọi là Lý thuyết điều chỉnh nhà ở) của các hộ gia đình dựa trên hành vi

liên quan đến nhà ở, cụ thể đó các các hành vi: Thay đổi nhà ở mới, tu sửa và xây dựng lại nhà ở; và điều chỉnh hộ gia đình. Cụ thể, Morris và Winter đã phân tích bối cảnh các gia đình tại Hoa Kỳ và sử dụng hai tiêu chí để đánh giá điều kiện nhà ở của họ: các chuẩn mực văn hoá và các định mức gia đình. Các chuẩn mực văn hoá được

coi là điều kiện của nhà ở được xã hội chấp nhận và phù hợp với gia đình. Một kiểu sống nhất định sẽ dựa trên các chuẩn mực văn hoá cũ, không thể thích ứng với sự phát triển kinh tế - xã hội của nền văn hoá mới, lúc này hành động sẽ được thực hiện không

chỉ ở cấp độ gia đình mà đối với cả cá nhân để giải quyết vấn đề, nhằm tạo ra các mô hình sống mới gồm cả quan hệ và mức độ vật chất.

Theo đó, luận điểm cơ bản của Lý thuyết về sự điều chỉnh nhà ở của người dân do họ tự đánh giá điều kiện nhà ở hiện tại theo những chuẩn nhà ở, bao gồm các chuẩn

mực về văn hóa, gia đình, chủ quan và chuẩn mực về điều kiện ở. Do sự không phù hợp của điều kiện nhà ở hiện tại so với chuẩn nhà ở nên gây ra sự không hài lòng về nhà ở. Theo đó, khi các hộ đánh giá không hài lòng về nhà ở thì sẽ cân nhắc việc điều

chỉnh nhà ở theo các tiêu chuẩn. Cụ thể, các hộ gia đình cố gắng điều chỉnh nhà ở thông qua việc sửa chữa, nâng cấp để giảm sự không phù hợp và một số khác thay đổi chỗ ở mới – có điều kiện nhà ở phù hợp với nhu cầu và tiêu chuẩn của họ.

Tuy nhiên, để cân nhắc việc thay đổi chỗ ở và điều chỉnh nhà ở thông qua sửa

chữa, tu tạo, yêu cầu các hộ gia đình cần có đủ thông tin về cơ hội điều chỉnh cũng như nguồn lực tài chính cho quá trình đó. Hiện nay, đã có một số nghiên cứu thực nghiệm cho thấy, lý thuyết này khá hữu dụng trong việc giải thích sự hài lòng về nhà ở và hành

vi thay đổi chỗ ở hoặc lựa chọn nhà ở (Bruin và Cook, 1997; Crull và cộng sự, 1991; H.-J. Lee và cộng sự, 2008; J. McCray và Weber, 1991; Sulaiman và Yahaya, 1987).

2.2.3. Lý thuyết cấu trúc tâm lý (Psychological constructs Theory)

Galster (1985) đã đề cập đến khía cạnh tâm lý học khi nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở của người dân. Luận điểm cơ bản mà lý thuyết đề cập, đó là các cá nhân

dường như đã tự nhận thức/ xác định mỗi điều kiện tham chiếu (reference) cho từng

khía cạnh cụ thể liên quan đến nhà ở của mình. Theo đó, các nội dung về số lượng hoặc chất lượng của những khía cạnh liên quan đến nhà ở tham chiếu sẽ phụ thuộc vào nhu cầu và mong muốn tự đánh giá của cá nhân. Nếu như tình hình nhà ở hiện tại được nhìn nhận là tương đương gần với (hoặc cao hơn) mức tham chiếu- sở thích nhà ở, một trạng thái tâm lý của sự hài lòng "sẽ được thể hiện. Ngược lại, nếu tình hình hiện tại mà thấp hoặc thiếu hụt hơn nhiều so với mức tham chiếu thì có thể xảy ra hai khả năng. Thứ nhất, người dân có thể cố gắng chấp nhận sự thiếu hụt bằng cách "điều

chỉnh", thông qua việc xác định lại nhu cầu, giảm mức độ kỳ vọng về nhà ở và/ hoặc thay đổi đánh giá tình hình hiện tại, qua đó tạo ra sự hài lòng về nhà ở. Một cách khác, khi mà người dân không thể nào thích nghi được với bối cảnh nhà ở hiện tại

thì lúc đó sự không hài lòng về nhà ở được thể hiện. Đối với những cá nhân này, qua thời gian, họ tìm cách thay đổi các điều kiện liên quan đến nhà ở hoặc sẽ chuyển sang nơi ở mới phù hợp hơn.

Như vậy, điểm mới của lý thuyết này so với các lý thuyết trước là đưa thêm yếu

tố tâm lý - được phản ánh thông qua sở thích nhà ở của người dân là cơ sở tham chiếu để đánh giá sự hài lòng nhà ở. Thời gian về sau, có nhiều nhà nghiên cứu sử dụng luận điểm của lý thuyết và khai thác các khía cạnh tâm lý, xã hội trong đánh giá sự hài lòng về nhà ở - đặc biệt là loại nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội ở các quốc

gia như Hoa Kỳ, Nigeria, Malaysia, Trung Quốc v.v. (Z. Huang và Du, 2015; Eziyi Offia Ibem và Aduwo, 2013; Eziyi O Ibem và Amole, 2013; Mohit và Azim, 2012; Mohit và Mahfoud, 2015; Savasdisara, 1988; Varady và Carrozza, 2000).

Qua các nghiên cứu của nhiều học giả liên quan đến sự hài lòng về nhà ở nói chung cho thấy, nghiên cứu về sự hài lòng về nhà ở được thực hiện ở nhiều giai đoạn khác nhau (từ những năm 50, 60 của thế kỷ 20 đến những năm gần đây) và nghiên cứu ở các khu vực khác nhau trên thế giới (Clinton Aigbavboa và Thwala, 2018; Borgoni

và cộng sự, 2021; Kabisch và cộng sự, 2020). Đáng chú ý, kết quả nghiên cứu của các học giả đều có điểm tương đồng về sự hài lòng của người dân đối với nhà ở, đó là sự hài lòng về nhà ở có mối quan hệ đến những cảm nhận và thái độ của người dân đối

với đơn vị ở cũng như khu vực xung quanh, sự nhìn nhận và mong đợi của người dân đối với thực tế nhà ở của họ (bao gồm cả yếu tố vật lý, đặc điểm của nhà ở, môi trường khu vực ở, các dịch vụ công cộng và chuẩn mực văn hóa của cư dân tại nơi ở).

Tuy nhiên, khi đứng ở các góc độ nghiên cứu khác nhau thì các phân tích và

đánh giá về sự hài lòng của người dân đối với nhà ở lại có những điểm khác biệt, sự hài lòng về nhà ở có thể do yếu tố chủ quan hoặc do yếu tố khách quan hoặc đều xuất

phát từ cả hai yếu tố này (Adriaanse, 2007). Mặc dù đánh giá sự hài lòng nhà ở có thể

được nhìn trên các khía cạnh khác nhau theo từng luận điểm của các học thuyết, tuy nhiên, có nhiều nghiên cứu thực nghiệm đã kết hợp sử dụng các lý thuyết để đánh giá sự hài lòng nhà ở (M. A. Mohit và cộng sự, 2014). Điều này được phản ánh qua việc phân tích và xem xét các nhân tố như: đặc điểm nhà ở và môi trường xung quanh nhà ở, đặc điểm nhân khẩu học của người dân, nhận thức về điều kiện nhà ở và môi trường xung quanh nhà ở trong các nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở (Abdullah và cộng sự, 2020; Lu, 1999).

2.3. Tổng quan các mô hình và công trình nghiên cứu có liên quan

2.3.1. Tổng quan một số mô hình nghiên cứu giải thích sự hài lòng của người dân về nhà ở

Sự hài lòng của người dân về nhà ở được hiểu như là sự mô tả về “trạng thái cuối cùng” của cá nhân đối với tình trạng nơi cư trú; phụ thuộc vào cảm nhận của họ về các điều kiện và trạng thái liên quan đến các yếu tố vật lý và xã hội của nhà ở (Clinton Aigbavboa và Thwala, 2018). Trong những thập kỷ qua, đã có nhiều nghiên cứu được thực hiện nhằm tìm hiểu về sự hài lòng của người dân về nhà ở. Các nghiên

cứu về mức độ hài lòng của cư dân đối với nhà ở có xu hướng tập trung vào: các kỹ thuật nghiên cứu; các phương pháp và các khuôn khổ thiết kế / lập kế hoạch phát triển cụ thể về nhà ở cho một địa bàn cụ thể. Trong đó, phần lớn các nghiên cứu về mức độ

hài lòng về nhà ở đã sử dụng cách tiếp cận lý thuyết trực tiếp liên quan đến niềm tin, nhận thức hoặc ảnh hưởng của đặc tính cá nhân liên quan đế sự hài lòng của họ đối với nhà ở (M. Amérigo và Aragonés, 1990). Như vậy, từ góc độ này, bất kỳ niềm tin, ý tưởng hay thực tế trải nghiệm nhà ở nào cũng có thể là một yếu tố dự báo tiềm năng

trong đánh giá về sự hài lòng của người dân về nhà ở.

Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu tổng quan cho thấy, về cơ bản, có hai cách tiếp cận chung đối với các nghiên cứu thực nghiệm về sự hài lòng của người dân về nhà ở (Weidemann và Anderson, 1985). Cách tiếp cận thứ nhất, xem xét sự hài lòng về nhà ở

như một tiêu chí đánh giá chất lượng khu vực ở của dân cư. Về mặt phương pháp luận, các nghiên cứu thực nghiệm thuộc loại này coi sự hài lòng về nhà ở là một biến phụ thuộc. Trong đó, các công trình nghiên cứu thực nghiệm đã dựa vào mô hình của Cutter (1982); Galster và Hesser (1981); Marans và Rodgers (1975). Trong khi đó, cách tiếp cận thứ hai lại xem sự hài lòng về nhà ở như một yếu tố để dự báo cho sự thay đổi và hành vi nhà ở của người dân. Trong trường hợp này, sự hài lòng của người

dân về nhà ở là một biến độc lập. Đáng chú ý, mô hình nghiên cứu do Speare phát

triển năm 1974 là một ví dụ điển hình về nghiên cứu thực nghiệm thuộc hướng tiếp

cận này (Clinton Aigbavboa và Thwala, 2018; Speare, 1974).

Tuy nhiên, Campbell và cộng sự (1976) lại đưa ra một cách nhìn tổng quát hơn khi xem xét sự hài lòng về nhà ở, theo đó, sự hài lòng về nhà ở là một trong những yếu tố dự báo về trải nghiệm cuộc sống và sự hài lòng với biến số đó có thể góp phần vào chất lượng cuộc sống của mỗi cá nhân. Sự hài lòng về nhà ở như một yếu tố dự báo về chất lượng cuộc sống của một người, được coi là một tiêu chí để đánh giá môi trường nhà ở. Hai cách tiếp cận nêu trên cũng đã được Weidemann và Anderson kết hợp vào

năm 1985 dựa trên mô hình lý thuyết hành động hợp lý của Fishbein và Ajzen năm 1975 nhằm xem xét các thái độ tái tạo niềm tin và đánh giá về nhà ở. Về sau, các nghiên cứu dần mở rộng, đánh giá và xem xét sự hài lòng về nhà ở theo hướng tiếp cận

này, có một số công trình tiêu biểu như Guido Francescato và cộng sự (1987); Kim (1995) đã nghiên cứu khái niệm về sự hài lòng của người sử dụng và tập trung chủ yếu vào một loại hình nhà ở cụ thể dựa trên mô hình nghiên cứu tích hợp của Michelson và Michelson (1977); Weidemann và Anderson (1985).

2.3.1.1. Mô hình tích hợp của William Michelson (1977)

Trong mục này, luận án sẽ tập trung phân tích chi tiết một số mô hình nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở và đưa ra khung lý thuyết đã được khái quát hóa trong các nghiên cứu đã công bố có liên quan đến sự hài lòng về nhà ở.

Michelson đề xuất một mô hình tích hợp giải thích sự lựa chọn, di chuyển chỗ ở, nhu cầu, môi trường và hành vi của người dân vào năm 1977. Mô hình mà ông đưa

ra bao gồm mối quan hệ giữa các biến thể hiện về nhu cầu, khát vọng, mong đợi, yếu tố vật lý, văn hóa và hành vi của cư dân. Luận điểm chính mà mô hình tập trung giả tích đó là, sự hài lòng của người dân như một yếu tố quyết định chính đến khả năng thay đổi nhà ở và di chuyển của họ ra khỏi khu vực ở. Giả định của mô hình đưa ra, đó

là có sự tương tác giữa nhu cầu & nguyện vọng người dân và môi trường nhà ở/ khu vực nhà ở của họ. Theo đó, nhu cầu và nguyện vọng chính của người dân liên quan đến các đặc điểm vật lý và xã hội của nhà ở và môi trường khu vực của nhà ở.

Sau khi người dân trải nghiệm (lưu trú) thực tế, người dân sẽ đánh giá nhà ở và chất lượng môi trường khu vực thông qua nhận thức, văn hóa cũng như xem xét các yếu tố liên quan đến không gian, tâm lý và xã hội. Theo sau quá trình đánh giá này sẽ là các hành vi có thể quan sát được hoặc không quan sát liên quan đến nhà ở của người

dân. Ngoài ra, một giả định khác cũng được đề cập trong mô hình của Michelson, đó là các nhu cầu cơ bản của người dân cũng bị thay đổi trong các điều kiện môi trường

nhà ở thực tế khác nhau và chính sự tác động thay đổi này lại ảnh hưởng đến quá trình

đánh giá về nhà ở. Những đánh giá của người dân về nhà ở có thể là tích cực hoặc tiêu cực, theo sau đó là một hành động thực tế về nhà ở xảy ra. Cụ thể, khi mà các đánh giá về nhà ở là tiêu cực - không hài lòng về nhà ở, người dân có thể sẽ di chuyển ra khỏi khu vực ở đó để sang sinh sống tại khu vực khác hoặc họ quyết định đầu tư, xây dựng lại, thiết kế nhằm thay đổi không gian và tiện ích nhà ở. Tuy nhiên, Michelson cũng nhấn mạnh rằng, trong mô hình nghiên cứu này, các hành động về nhà ở của người dân có thể sẽ không chỉ phụ thuộc vào đánh giá của họ về nhà ở và môi trường nhà ở mà

phụ thuộc vào khả năng đạt được nguyện vọng về nhà ở. Nói cách khác, một người dân có thể sẽ không chuyển đi (thay đổi nhà ở) vì họ không thể tiếp cận được với một ngôi nhà ở tốt hơn so với hiện tại, lý do có thể là họ không đủ khả năng tài chính hoặc

2.3.1.2. Mô hình Marans - Rodgers (1975)

ngôi nhà đó hiện không có sẵn trên thị trường ở khu vực mà họ mong muốn.

Marans và Rodgers (1975) đưa ra mô hình nghiên cứu về sự hài lòng nhà ở và khu vực ở của người dân với luận điểm chính được phát biểu là: “sự hài lòng của một cá nhân đối với nhà ở phụ thuộc vào nhận thức và đánh giá của họ về các đặc điểm khác nhau của nhà ở và thuộc tính của khu dân cư đó”. Trong đó, các thuộc tính khu vực dân cư bao gồm một số khía cạnh như: môi trường vật chất và chất lượng của các

dịch vụ địa phương hoặc cộng đồng.

Đáng chú ý, mô hình mà Marans - Rodgers đã đề xuất cho rằng, quá trình đánh giá mức độ hài lòng về nhà ở và khu vực sống của người dân đều liên quan đến đặc

điểm tính cách của chính người đó - cụ thể như các yếu tố liên quan đến tầng lớp xã hội và tình trạng nhà ở, v.v. của họ. Tuy nhiên, các yếu tố liên quan đến nhân khẩu học của người dân thường có tác động kém hơn đến sự hài lòng về nhà ở so với bản thân các yếu tố thuộc về nhà ở và khu vực dân cư. Khi đặc điểm cá nhân được kết hợp và

đưa vào coi như là các biến để dự báo mức độ hài lòng của người dân thì các kết quả nghiên cứu lại cho thấy, các yếu tố nhân khẩu học không tác động mạnh mẽ đến mức độ hài lòng về nhà ở (Clinton Aigbavboa và Thwala, 2018).

Ngoài ra, khi phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân bằng cách bổ sung thêm các yếu tố mới như: đặc điểm của khu vực lân cận và cộng đồng dân cư thì mô hình của Marans và Rodgers cho thấy, các đặc điểm cá nhân có tác động đến sự hài lòng về nhà ở thông qua sự đánh giá về nhà ở và

thuộc tính khu vực. Một trong các hạn chế trong mô hình của Marans và Rodgers đó là, chưa đề cập đến phương pháp phân tích bằng mô hình cấu trúc. Đây là cơ sở để

Hourihan (1984) để xuất mô hình phân tích thực nghiệm mới khi nghiên cứu về chủ

2.3.1.3. Mô hình của Weidemann và Anderson (1985)

đề này. Có một điểm thú vị khác khi phân tích thực nghiệm mô hình của Marans - Rodgers (1975) đó là, trong đo lường sự hài lòng của cộng đồng, khu vực lân cận vĩ mô và khu vực lân cận vi mô cho thấy, sự hài lòng với cộng đồng liên quan nhiều hơn đến các yếu tố xã hội; trong khi đó sự hài lòng với nhà ở liên quan nhiều hơn đến các yếu tố vật chất

Đây là mô hình đo lường sự hài lòng về nhà ở thông qua mối quan hệ tích hợp của tác động, nhận thức và hành vi. Về cơ bản, mô hình này áp dụng những luận điểm cơ bản của Lý thuyết hành động hợp lý của Fishbein và Ajzen (1975) khi đưa nhân tố “ý định hành vi” vào mô hình nhưng nó có sự khác biệt trong việc mở rộng về các đặc

điểm của đối tượng liên quan quan đến môi trường nhà ở.

Đặc điểm cá nhân

Ý định hành vi với các khía cạnh Nhận thức/ niềm tin về các thuộc tính (yến tố vật lý và xã hội) Thái độ/ tác động đối với các thuộc tính (yến tố vật lý và xã hội) Hành vi liên quan đến môi trường và nhà ở Các thuộc tính môi trường (yếu tố vật lý và xã hội)

Hình 2.1. Mô hình tích hợp đánh giá sự hài lòng về nhà ở của

Weidemann và Anderson (1985)

Nguồn: Weidemann và Anderson (1985).

Mô hình trên thể hiện như là một hệ thống hơn sự tương tác giữa nhân tố này

với nhân tố khác và phản ánh một vấn đề đó mối quan hệ đa chiều giữa các nhân tố. Tuy nhiên, mô hình này chưa thể luận giải và làm rõ được đặc điểm từng cấu phần cũng như mối quan hệ tương tác giữa chúng (Weidemann và Anderson, 1985). Để

khắc phục hạn chế trên, Guido và cộng sự (1989) đã áp dụng luận điểm trong TRA

và TPB (Ajzen, 1985; Ajzen và Fishbein, 1980; Fishbein và Ajzen, 1975) để xác định khái niệm và xây dựng “Mô hình thái độ về sự hài lòng” và “Mô hình thái độ hành vi”. Sau đó, vận dụng kết hợp giữa 2 mô hình “Mô hình thái độ về sự hài lòng” và “Mô hình thái độ - hành vi” xây dựng thành mô hình hoàn chỉnh - “Mô hình mối quan hệ hành vi - sự hài lòng và môi trường” để giải thích sự hài lòng nhà ở của người dân.

Như vậy, mô hình thừa nhận một cách rõ ràng vai trò của môi trường vật chất

và xã hội xung quanh khu vực ở bằng cách chỉ ra những điều này như là các loại 'thuộc tính khách quan' của môi trường cụ thể của nhà ở. Các thuộc tính môi trường khách quan phụ thuộc vào sự hài lòng của một người, được coi là thái độ và ảnh hưởng

2.3.1.4. Mô hình của Francescato và cộng sự (1974, 1989, 2002)

đến môi trường vật chất và xã hội - thông qua nhận thức và niềm tin của người đó về các thuộc tính môi trường tại khu vực ở đó. Từ đó, ý định hành vi của người dân về nhà ở phụ thuộc vào hành vi liên quan đến môi trường khu vực ảnh và sự hài lòng của họ về nhà ở (Weidemann & Anderson, 1985).

Đây là mô hình được đề xuất bởi Francescato và các cộng sự từ năm 1974 nhằm giải thích về mối quan hệ giữa hành vi - sự hài lòng và môi trường sống của

người dân. Trong mô hình này, các tác giả đã xác định các yếu tố quan trọng có liên quan quan đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở và môi trường nhà ở của họ, chẳng hạn như các nhân tố phản ánh đến sự an toàn, tiện lợi và giao tiếp xã hội

trong khu vực ở.

Mô hình đề cập đến 03 nhóm yếu tố được xác định liên quan đến môi trường vật chất, môi trường xã hội và đặc tính nhà ở tác động đến sự hài lòng về nhà ở và khu vực dân cư. Theo đó, mô hình được chuẩn hóa đưa ra luận điểm rằng, sự thỏa mãn của

người dân về nhà ở có thể được hình thành ở ba cấp độ, đó là: môi trường khu dân cư (vật lý), môi trường xã hội và môi trường hoặc đặc điểm của nhà ở (cá nhân). Trong đó, một giả định được mô hình đưa ra là mối quan hệ trực tiếp giữa đặc điểm của dân

cư, các yếu tố liên quan đến xã hội và vật lý. Tuy nhiên, phiên bản ban đầu của mô hình này vào năm 1974 đã gặp phải một số chỉ trích như: (i) Mô hình đã bỏ qua các cấp độ khác nhau của các yếu tố khi phân tích sự hài lòng của người dân; (ii) Sự hài lòng chỉ là hệ quả của các yếu tố tác động mà không đề cập đến các khía cạnh về hành

vi của người dân liên quan đến nhà ở và khu vực ở (Ahmad, 1994).

Đáng chú ý, trong phiên bản tiếp theo của mô hình hoàn chỉnh (năm 1989) về

mối quan hệ hành vi - sự hài lòng và môi trường khu vực, Francescato và cộng sự đã nhấn mạnh đến các đặc điểm của cá nhân cư trú liên quan đến các thuộc tính cá nhân và xã hội nên được coi là những yếu tố dự báo tiềm năng về sự hài lòng về nhà ở. Do đó, đối với sự hài lòng về nhà ở, đầu vào của các đặc điểm của cư dân với các thuộc tính cá nhân và xã hội là quan trọng, và sự hài lòng về nhà ở không thể được giải thích một cách chính xác nếu không có các yếu tố này.

Như vậy, về cơ bản, “Mô hình về mối quan hệ hành vi - sự hài lòng và môi

trường” của Francescato và cộng sự (1989) đã cho thấy được mối liên hệ giữa sự hài lòng và hành vi sự hài lòng. Đồng thời, mô hình cũng cho thấy sự thay đổi nhân tố sự hài lòng với vai trò như một tiêu chí đánh giá sang vai trò là một nhân tố bên ngoài và

khi được xem như một khía cạnh của hành vi. Theo đó, Guido Francescato và cộng sự (2002) cho rằng cơ bản có 02 nhóm thuộc tính cần xem xét khi nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở là: thuộc tính khách quan và thuộc tính chủ quan. Trong đó, thuộc tính khách quan đề cập việc đo lường đến nhưng thiếu hụt thực tế liên quan đến nhà ở và thuộc

tính chủ quan đề cập đến nhận thức, cảm xúc, thái độ và ý định đối với nhà ở. Điều này giúp cho chúng ta có cái nhìn toàn diện hơn.

Tuy nhiên, có một số vấn đề đã được các tác giả của mô hình đề cập cần phải tiếp tục được nghiên cứu đó là: (i) Các thang đo các biến số và thời gian đánh giá chưa

được đề cập, trong đó có phương pháp “Đánh giá sau khi ở (rải nghiệm/ sử dụng)” (Post-occupancy evaluation - POE) là một gợi ý rất đáng quan tâm; (ii) Hiện còn rất ít các nghiên cứu thực nghiệm để kiểm định mô hình và rất khó thực hiện nghiên cứu

thực nghiệm theo mô hình này (M. a. Amérigo và Aragones, 1997); (iii) Việc nghiên cứu đánh giá sự hài lòng về nhà ở hay môi trường ở nói chung được khuyến nghị là theo mô hình tích hợp, ngoài ra có thể mở rộng thêm các nhân tố mới, trong đó văn hóa và các giá trị cụ thể về nhà ở là nhũng nhân tố cần lưu tâm khai thác (M. A. Mohit

và A. M. M. A.-K. Raja, 2014; Weidemann và Anderson, 1985).

Hình 2.2. Mô hình hoàn chỉnh về mối quan hệ hành vi – sự hài lòng và môi trường của Francescato và cộng sự (1989)

Nguồn: Guido; Francescato và cộng sự (1989)

2.3.1.5. Mô hình của Marans và Sprecklemeyer (1981)

Đây là mô hình đo lường sự hài lòng về nhà ở thông qua tác động riêng rẽ của các nhân tố thuộc về điều kiện khách quan và kinh nghiệm chủ quan về nhà ở. Mô hình này được Marans và Spreckelmeyer (1981) mở rộng dựa trên cơ sở mô hình do

Guido Francescato và cộng sự (1974) đề xuất. Nội dung mô hình đề cập “các thuộc tính vật lý” là các thuộc tính môi trường và tác động sự hài lòng của cá nhân thông qua sự “nhận thức” và “đánh giá” của cá nhân về các thuộc tính.

Ngoài ra, mô hình đề cập đến hành vi bị tác động bởi sự hài lòng, nhận thức và đánh giá về thuộc tính và tác động trực tiếp từ các thuộc tính khách quan. Trong mô hình này, sự hài lòng được coi như là tiêu chuẩn để đánh giá chất lượng thuộc tính và dự báo hành vi. Tuy nhiên, mô hình này gặp hạn chế cơ bản là chưa phản ánh được

yếu tố tâm lý thái độ tác động đến hành vi thông qua ý định hành vi.

Marans và Spreckelmeyer (1981) đề xuất mô hình nghiên cứu nhằm làm rõ mối quan hệ giữa các điều kiện khách quan, kinh nghiệm chủ quan và sự hài lòng của

người dân về nhà ở. Ba thành phần cơ bản của mô hình, đó là: môi trường vật chất; nhận thức, thái độ của người dân đối với môi trường nhà ở của họ và sự hài lòng của cư dân. Mô hình giả định mối quan hệ tuyến tính giữa các thuộc tính khách quan của môi trường vật chất và sự hài lòng của cư dân. Mô hình cho rằng sự hài lòng là một

chức năng của môi trường vật chất thông qua nhận thức và niềm tin của một người về môi trường vật chất. Do đó, sự hài lòng của người dân về nhà ở là kết quả của mối quan hệ tích hợp giữa môi trường và nhận thức của con người về niềm tin về nhà ở.

Ngoài ra, mô hình giả định rằng hành vi về nhà ở của người dân là kết quả của sự hài lòng hoặc không hài lòng của các mối quan hệ được tạo ra giữa các biến.

Hành vi Các thuộc tính môi trường (yếu tố vật lý) Nhận thức và đánh giá về các thuộc tính Sự hài lòng chung về thuộc tính

Hình 2.3. Mô hình đánh giá sự hài lòng nhà ở của Marans và Spreckelmeyer (1981)

Nguồn: Marans và Spreckelmeyer (1981).

2.3.1.6. Mô hình của Amérigo và Aragones (1997)

Để xác định được sự hài lòng về nhà ở thì cần phải đo lường được các biến số trong mô hình. M. a. Amérigo và Aragones (1997) đưa ra mô hình tổng hợp và chia thành các nhóm nhân tố để đánh giá sự hài lòng về nhà ở, từ đó xây dựng mô hình

“Chất lượng nhà ở” (Pattern of residential quality).

Các thuộc tính khách quan xung quanh môi trường nhà ở

Đặc điểm cá nhân

Các thuộc tính chủ quan xung quanh môi trường nhà ở

Ý định hành vi Hành vi điều chỉnh Sự hài lòng về nhà ở

Sự hài lòng với cuộc sống

Hình 2.4. Mô hình tổng hợp sự hài lòng về nhà ở của

Amérigo và Aragones (1997)

Nguồn: M. a. Amérigo và Aragones (1997).

Việc đánh giá sự hài lòng về nhà ở được tiếp cận ở trạng thái động- được xác định dựa trên đánh giá của cá nhân, xã hội và văn hóa. Có hai loại thang đo trực tiếp và gián tiếp đã được M. a. Amérigo và Aragones (1997) đề cập. Tuy nhiên, có một số

khoảng trống nghiên cứu cần phải tiếp tục xem xét, đó là: (i) Việc xác định thang đo gián tiếp trong đo lường sự hài lòng về nhà ở; (ii) Vấn đề lựa chọn biến số nào trong các nhân tố chủ quan và khách quan khi đưa vào mô hình nghiên cứu phân tích.

Trên cơ sở những phân tích trên đây về một số mô hình nghiên cứu giải thích sự

hài lòng về nhà ở của người dân, tác giả tổng hợp tóm tắt các luận điểm chính có liên quan đến các mô hình theo bảng dưới đây.

Bảng 2.1. Bảng tóm tắt nội dung cơ bản của một số mô hình lý thuyết giải thích sự hài lòng về nhà ở của người dân

Mô hình

Francescato và cộng sự (1974, 1989, 2002)

Marans và Rodgers (1975)

Marans và Sprecklemeyer (1981)

Michelson (1977)

Weidemann và Anderson (1985)

Amérigo và Aragones (1997)

Nội dung luận điểm chính Mô hình cho thấy, đặc tính nhiều mặt của môi trường nhà ở. Mô hình xác định các yếu tố dự báo quan trọng về mức độ hài lòng của cư dân đối với môi trường nhà ở của họ, chẳng hạn như vấn đề liên quan đến an toàn, tiện lợi thể chất và tương tác xã hội. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở có liên quan đến môi trường vật lý, xã hội và nhà ở. Theo đó, sự hài lòng của người dân có thể được hình thành ở ba cấp độ, đó là: môi trường dân cư (vật lý); môi trường xã hội; và đặc điểm của nhà ở. Sự hài lòng của một cá nhân đối với nhà ở phụ thuộc vào nhận thức của họ về các đặc điểm khác nhau của khu vực ở và đánh giá của họ về các đặc điểm đó. Mô hình này cho rằng sự hài lòng là một chức năng của môi trường vật lý thông qua nhận thức và niềm tin của một người về môi trường vật lý. Do đó, sự hài lòng về nhà ở là kết quả của mối quan hệ tích hợp giữa môi trường và nhận thức của con người về niềm tin có liên quan đến nhà ở. Sự hài lòng của người dân là yếu tố quyết định chính đến khả năng di chuyển của họ đối với nhà ở và khu vực dân cư hiện tại. Theo đó, các yếu tố tác động đến sự hài lòng về nhà ở của người dân đó là: nhu cầu, nguyện vọng và kỳ vọng cơ bản liên quan đến các đặc điểm nhà ở và môi trường xã hội tại khu vực ở. Sự hài lòng về nhà ở là 'phản ứng cảm xúc đối với nơi ở, cảm giác tích cực hoặc tiêu cực mà người dân dành cho nơi họ sống'. Theo đó, sự hài lòng về nhà ở như là sự phản ánh tình cảm của con người đối với môi trường vật chất và xã hội ở khu vực mà họ đang sống. Mô hình đề cập một cách rõ ràng đến sự tác động của môi trường vật lý và xã hội tại khu vực ở - đây là 'thuộc tính khách quan' của môi trường cụ thể có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở. Mô hình đánh giá sự hài lòng nhà ở được tiếp cận ở trạng thái động. Theo đó, sự hài lòng về nhà ở và khu vực ở được xác định dựa trên những đánh giá của cá nhân, xã hội và văn hóa.

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Qua quá trình nghiên cứu tổng quan lý thuyết, rà soát các công trình nghiên cứu

thực hiện nghiệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu, tác giả rút ra một số đánh giá và

nhận xét sau đây:

Một là: Mô hình nghiên cứu của Marans và Sprecklemeyer (1981) là các mô

hình được khá nhiều các học giả vận dụng và phát triển. Bởi vì mô hình đã đề cập trực

tiếp đến mối quan hệ của các thuộc tính môi trường khách quan và sự hài lòng chung

của người dân. Theo đó, các mô hình xuất hiện sau năm 1981, về cơ bản có sự tham

khảo và kế thừa các luận điểm cơ bản do Marans và Sprecklemeyer đề xuất (Clinton

Aigbavboa và Thwala, 2018);

Hai là: Các mô hình nghiên cứu giải thích sự hài lòng về nhà ở của người dân

đều có đề cập đến các yếu tố (biến số) tác động, đó là: (i) Đặc điểm cá nhân; (ii) Đặc

điểm nhà ở; (iii) Đặc điểm xã hội dân cư; (iv) Dịch vụ - tiện ích công cộng. Tuy nhiên,

tùy theo mục đích và phạm vi nghiên cứu, mà các nhà nghiên cứu đặt trọng tâm và

mức độ quan trọng của các biến số thuộc 04 nhóm yếu tố trên là khác nhau; đồng thời,

cần quan tâm xem xét mối quan hệ tương tác giữa các biến này trong quá trình đánh

giá sự hài lòng về nhà ở. Nói một cách khác, cần xem xét và đánh giá chặt chẽ các đặc

điểm khách quan và chủ quan có liên quan trong quá trình tìm hiểu &giải thích sự hài

lòng của người dân về nhà ở;

Ba là: Có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu về sự hài lòng của người

dân về nhà ở - liên hệ với chất lượng cuộc sống hoặc là sự hài lòng về khu vực dân cư,

khu vực ở. Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng phân tích là hồi quy bội và

phân tích mô hình cấu trúc (Abidin và cộng sự, 2019). Có một số nghiên cứu đã đề

xuất đưa ra bộ chỉ số (các tiêu chí) để đánh giá, đo lường và xác định các yếu tố liên

quan đến sự hài lòng của dân cư về môi trường khu vực, nhà ở v.v. Đây là một trong

những căn cứ và cơ sở tham khảo tốt để phát triển các nghiên cứu về sự hài lòng về

nhà ở của người dân (Clinton Aigbavboa và Thwala, 2018). Tuy nhiên, có sự không

thống nhất trong cách thức và tiêu chí đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng

về nhà ở của người dân. Điều này phụ thuộc vào cách tiếp cận, mục tiêu nghiên cứu,

bối cảnh nghiên cứu cũng như loại nhà ở và các phương pháp sử dụng trong quá trình

nghiên cứu và phân tích (Azimi và Esmaeilzadeh, 2017; Biswas và cộng sự, 2021).

2.3.2 Tổng quan nghiên cứu về sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại đô thị

2.3.2.1. Tổng quan về xây dựng lại nhà chung cư cũ và sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại đô thị ở một số quốc gia

Qua nghiên cứu tổng quan tài liệu, tác giả thấy rằng, đã có nhiều nghiên cứu thực nghiệm xem xét sự hài lòng về nhà ở trong bối cảnh các quốc gia khác nhau gắn với một

số loại hình nhà ở khác nhau như: nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư v.v. Tại mục này, tác giả sẽ đi vào trình bày nghiên cứu tổng quan trọng tâm liên quan đến chủ đề nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ, chỉnh trang và tái phát triển đô thị.

Chúng ta thấy rằng, trong quá trình phát triển, các thành phố cũ luôn cần thiết phải tiến hành cải tạo, chỉnh trang nhằm tạo ra diện mạo đô thị hiện đại, đáp ứng nhu cầu phát triển. Cải tạo, chỉnh trang đô thị là một nội dung quan trọng trong quá trình

đô thị hóa, quá trình phát triển của mỗi thành phố. Bản chất của việc cải tạo, chỉnh trang đô thị chính là những công việc làm cho bộ mặt đô thị trở nên hiện đại, khang trang trong một khu vực sẵn có. Nội dung cải tạo, chỉnh trang đô thị bao hàm nhiều hạng mục và nội dung từ quy hoạch lại chức năng và phát triển không gian; xây dựng

hạ tầng kỹ thuật đô thị; cũng như đầu tư xây dựng lại các công trình tòa nhà chung cư cũ (Zheng và cộng sự, 2014). Trong quá trình xây dựng lại các nhà chung cư cũ, việc giải quyết nhà ở cho người cư dân trong quá trình xây dựng lại (tạm cư) và nhà ở tái

định cần được quan tâm thỏa đáng. Có thể nói, đây là một trong những vấn đề then chốt - đóng vai trò quyết định đến sự thành công hay thất bại của mỗi dự án xây dựng lại chung cư.

Trong thực tiễn, quá trình xây dựng lại các nhà chung cư cũ, chỉnh trang đô thị

ở các nước đã được thực hiện từ khá lâu. Tại Pháp, hoạt động cải tạo Paris do Haussman tiến hành vào giữa thế kỷ 19, bắt đầu từ năm 1852 và kéo dài đến 1870, thực hiện tiến hành di dời phần lớn khu vực trung tâm, xây dựng lại triệt để (phá dỡ

20.000 căn nhà và xây mới 40.000 căn, hệ thống thoát nước và giao thông hoàn toàn mới rộng rãi), là một trong những điển hình về việc cải tạo đô thị (Couch, 1990). Ở quốc gia châu Âu, quá trình tái thiết đô thị được thực hiện mạnh mẽ sau những năm chiến tranh thế giới thứ 2. Suốt những năm 1950s, hàng loạt trung tâm các đô thị ở

châu Âu được xây dựng lại như Berlin, Frankfurt, Duseldorf v.v. Tại Anh, việc tái thiết đô thị được thực hiện từ những năm đầu của thập kỷ 1920s (Couch, 1990). Đến những thập kỷ cuối thế kỷ XX, các thành phố ở châu Âu đều thực hiện quá trình cải

tạo, chỉnh trang để phát triển kinh tế - xã hội. Tại Hoa Kỳ, quá trình cải tạo đô thị từ

sau chiến tranh thế giới thứ 2 được thực hiện thông qua các chương trình phát triển đô thị (urban renewal programs) và được chia ra 5 giai đoạn: (i) Giai đoạn 1945-1954: Xóa khu ổ chuột; (ii) Giai đoạn 1955-1963: Kết hợp cải tạo đô thị với chính sách nhà ở xã hội; (iii) Giai đoạn 1964-1974: Coi trọng dân quyền và phát triển cộng đồng, xem xét toàn diện các yếu tố kinh tế, xã hội và chính trị; (iv) Giai đoạn 1975-1985: Tái phát triển các khu trung tâm thương mại; (v) Giai đoạn 1986 - nay: Thực hiện triển khai quan hệ đối tác công - tư trong tái phát triển các khu nhà ở dựa vào phát triển cộng

đồng (Teaford, 2000).

Ở các một số quốc gia Châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc quá trình cải tạo đô thị diễn ra quá trình tư nhân hóa đất đai và theo mô hình hợp

tác công tư. Ở Hồng Kông, quá trình tái thiết đô thị diễn ra từ năm 1954 với việc thực hiện di dời quy mô lớn của 13.000 hộ gia đình tại các khu nhà ổ chuột (Castells và cộng sự, 1990), cơ quan nhà nước thực hiện chính sách cải tạo được tiến hành bởi Công ty Phát triển đất đai (được lập ra vào 1988) được thay thế bằng Cơ quan Tái thiết

đô thị (Urban Renewal Authority/URA) (vào năm 2000) và tiến hành với phương châm coi trọng sự tham gia của cộng đồng (G. K. Lee và Chan, 2008; Yau, Ho, và Law, 2010). Ở Singapore, quá trình tái phát triển đô thị thực hiện những năm 1960s với tái cải tạo khu trung tâm và xóa bỏ các khu nhà ở xuống cấp v.v. Trong năm 1964,

Singapore đã đưa ra Chính sách cải tạo đô thị và thực hiện thành công, trở thành đô thị xanh, sạch, đẹp và phồn vinh nổi tiếng, với ví dụ điển hình là chấn hưng khu One Shenton Way. Kinh nghiệm lớn nhất của Singapore trong quá trình cải tạo đô thị là xây

dựng được khuôn khổ thể chế có hiệu quả (Law và cộng sự 2009; Yeoh và Huang, 1996). Ở Trung Quốc, Chương trình tái phát triển đô thị được thực hiện từ 1964 với sự giúp đỡ của tư vấn nước ngoài thông qua các quỹ hỗ trợ (Lian, 1995). Hiện nay đã có nhiều dự án xây dựng lại chung cư và thực hiện tái định cư cho người dân ở các đô thị ra

khu vực vùng ven đô (Z. Liu và Ma, 2021; C. Zhang và Lu, 2016). Theo ước tính, trong hai thập kỷ gần đây, khoảng 100 triệu hộ gia đình Trung Quốc ở các khu phố cổ và vùng ngoại ô đã trải qua các dự án xây dựng lại và di dời nhà ở để tái phát triển đô thị (X. Huang và cộng sự, 2020). Ở Nhật Bản, tại thành phố Tokyo, từ sau năm 1945, chính quyền thành phố đã gắn cải tạo đô thị với chấn hưng kinh tế, đặt trọng tâm vào cải thiện điệu kiện nhà ở, bảo vệ môi trường và thu hút vốn đầu tư tư nhân, chính quyền có vai trò tạo điều kiện, trợ giúp lập Hiệp hội Tái phát triển có các chủ sở hữu và nhà kinh doanh

bất động sản tham gia thực thi dự án tái phát triển đô thị và xây dựng lại các chung cư cũ (Chong, 2018; Xu và Wang, 2019) v.v.

Chính các quyết định can thiệp xây dựng lại trong cải tạo, chỉnh trang đô thị sẽ

tác động đến đến quá trình lựa chọn và di chuyển nơi ở có thể là tự nguyện hoặc bắt buộc của các hộ gia đình, người sống trong các tòa chung cư cũ (Manzo và cộng sự, 2008). Theo đó, đã có những nghiên cứu đánh giá sự thay đổi, mức độ hài lòng khi thay đổi về điều kiện sống của người dân cũng như sự thành công của các dự án xây dựng lại chung cư cũ trong quá trình chỉnh trang, tái phát triển đô thị (Adriaanse, 2007; Kleinhans và Kearns, 2013).

H. Wang và cộng sự (2021) cho rằng, quá trình xây dựng lại và chỉnh trang đô

thị có sự tham gia của nhiều bên liên quan như: chính phủ, khu vực tư nhân và cộng đồng dân cư v.v. Mỗi bên tham gia trong quá trình này sẽ có lợi ích và chịu tác động khác nhau nhau cả về bản chất và mức độ. Đối với người dân và cộng đồng dân cư,

thông thường khi thực thực hiện các dự án cải tạo đô thị, các điều kiện về nhà ở và cơ sở vật chất chất lượng cao trong cộng đồng có thể nâng cao, do đó sẽ ảnh hưởng đáng kể sự hài lòng của người dân (Skevington và cộng sự, 2004). Cụ thể, kết quả của Mohit và cộng sự (2010) và Fang (2006) đã chỉ ra mối quan hệ tương quan tích cực

giữa quy mô các đơn vị nhà ở và sự hài lòng của người dân trong các dự án xây dựng lại chung cư, tái phát triển đô thị.

Tại các quốc gia Châu Âu, quá trình cải tạo đô thị đã thúc đẩy sự đang dạ hóa trong phát triển nhà ở (cụ thể là ở Hà Lan và Vương Quốc Anh) (Kleinhans, 2004).

Kết quả nghiên cứu của Dekker và cộng sự (2011) tại 9 nước cho thấy những nỗ lực cải tạo, xây dựng lại nhà ở từ sau Chiến tranh Thế giới 2 đã đóng góp phần gia tăng mức độ hài lòng với nhà ở đối với các nhóm người cao tuổi và người dân có thu nhập

cao và các hộ gia đình nhập cư. Đáng chú ý, Kabisch và cộng sự (2020) đã thực hiện nghiên cứu phân tích sự hài lòng về nhà ở của người dân theo thời gian tại Đức cho thấy các thuộc tính các căn hộ đã tác động đáng kể đến sự hài lòng về nhà ở của người dân, đó là 03 yếu tố liên quan đến: quy mô căn hộ, tiện nghi ở và cách bố trí căn hộ.

Ngoài ra, các yếu tố như là sự kết nối giao thông, tiếp cận đến trung tâm mua sắm được đánh giá cao hơn và có xu hướng gia tăng về sự hài lòng trong toàn bộ thời gian nghiên cứu, bởi vì những hoạt động tái đầu tư, xây dựng lại và cải tiến các công trình cũ.

Trong khi đó, nhìn từ khía cạnh tổng quát hơn, Winston (2017) đã chứng minh được rằng, sự hài lòng về nhà ở, đặc điểm dân cư và khu vực ở có ảnh hưởng đến sự hài lòng về cuộc sống của người dân tại Châu Âu. Vì vậy, trong quá trình thực hiện các dự án tái tạo nhà ở đô thị cần phải tập trung vào việc cải thiện cấu trúc vật chất của

các ngôi nhà và giải quyết các mối quan hệ xã hội tại khu vực ở.

Tại Hà Lan, nghiên cứu của Posthumus và cộng sự (2014) đã sử dụng dữ liệu từ bốn Thành phố để đánh giá sự hài lòng của người dân về nhà ở và khu vực ở, trong quá trình tái định bắt buộc khi thực hiện tái phát triển đô thị. Kết quả cho thấy, hầu hết cư dân di dời đều khá hài lòng với điều kiện nhà ở và nơi ở mới (khu dân cư mới). Tuy nhiên, những người dân có thời gian cư trú ngắn tại nơi ở cũ, có thu nhập thấp hơn và thuộc nhóm dân tộc thiểu số lại ít hài lòng hơn về nơi ở mới so với người dân sinh sống lâu hơn tại nơi ở cũ. Ngoài ra, kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, sự hài lòng về nơi ở của người dân bị di dời có liên quan đến thái độ ban đầu và sự tham gia của họ

đối với việc tái định cư. Khi người dân càng tích cực tham gia trong quá trình cải tạo đô thị thì họ có xu hướng hài lòng hơn đối với khu vực ở và nhà ở mới.

Tại Thổ Nhĩ Kỳ, đã có một số công trình đánh giá sự hài lòng về nhà ở của người dân trong khu nhà ở (mass housing). Berkoz và cộng sự (2009) đã chỉ ra các nhân tố tác động đến mức độ hài lòng của người sử dụng về nhà ở và chất lượng môi trường khu vực ở là: khả năng tiếp cận các khu chức năng, đặc điểm môi trường các khu nhà ở, các tiện nghi, chất lượng an ninh, mối quan hệ hàng xóm, môi trường nhà

ở. Tuy nhiên, có sự khác biệt về mức độ hài lòng của người dân về địa điểm xây dựng của các khu nhà ở. Trong đó, người dân ở các khu nhà ở tại trung tâm hài lòng hơn so với các khu nhà ở tại các khu vực ngoại vi. Cụ thể, kết quả của hồi quy logistic chỉ ra rằng các yếu tố về vị trí trung tâm, khả năng tiếp cận các khu vực mở, khả năng tiếp

cận các cơ sở y tế, việc duy trì môi trường nhà ở, sự hài lòng trong các khu giải trí, cấu trúc xã hội và đặc điểm vật chất của các khu vực xây dựng nhà ở là những yếu tố quan trọng trong việc quyết định lựa chọn vị trí tại xây dưng các khu nhà ở tại khu vực

trung tâm và ngoại vi của Thành phố Istanbul. Tuy nhiên, kết quả về sự hài lòng về nhà ở tại Thành phố Sanliurfa (một thành phố nằm phía Đông Nam Thổ Nhĩ Kỳ) lại cho thấy, người dân chưa cảm thấy hài lòng đối với những thay đổi trong thiết kế về nhà ở và tổ chức không gian sống tại các khu nhà ở tái định cư (Bekleyen và Korkmaz,

2013). Ở một góc nhìn khác, kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại Thành phố Ankara và đô thị Sarigol chỉ ra rằng, để đảm bảo sự hài lòng của người dân trong quá trình cải tạo và tái phát triển đô thị, các nhà quy hoạch cần phải nâng cao chất lượng cuộc sống

tốt của cộng đồng, chất lượng môi trường và các tiện ích xã hội tại các khu vực nhà ở; đồng thời cần hướng đến việc tiết kiệm năng lượng và bền vững đô thị (Afacan, 2015; Markoc và Cinar, 2017). Gần đây, kết quả nghiên cứu của Türkoğlu và cộng sự (2019) khi đánh giá sự hài lòng của người dân sống ở các khu vực dân cư khác nhau tại

Istanbul đã cho thấy những phát hiện khá thú vị. Trong đó, kết quả nghiên cứu đã phát hiện đó là: (i) Mức độ hấp dẫn của các khu vực ở có ảnh hưởng mạnh nhất đến sự hài

lòng của người dân về nhà ở và môi trường sống; (ii) Chất lượng cảm nhận về các đặc

điểm vật lý và xã hội của khu vực ở có tác động đến sự hài lòng của người dân; cụ thể đó là các biến số chính có ý nghĩa như là: sức hấp dẫn, sự gắn bó, khả năng tiếp cận, các dịch vụ đô thị và các yếu tố gây căng thẳng môi trường sống; (iii) Các yếu tố như là sự thu hút, khả năng tiếp cận và sự gắn bó được xác định là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về khu vực ở chính thức và phi chính thức.

Ở khu vực Châu Phi, đã có một số công trình liên quan đến chủ đề nghiên cứu được công bố thực hiện tại các nước như Nam Phi và Nigeria. Tại Nam Phi, C. O. Aigbavboa và Thwala (2012) đã sử dụng kỹ thuật POE (Post-occupancy evaluation) để đánh giá sự hài lòng của người dân về nhà ở trong Các chương trình hỗ trợ nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp (trong 04 khu nhà ở thu nhập thấp ở Gauteng). Kết quả

nghiên cứu cho thấy rằng, người dân hài lòng với các thuộc tính vật lý của nhà ở, nhưng không hài lòng với các thuộc tính xã hội xung quanh khu vực ở, ngoại trừ thuộc tính an toàn trong và xung quanh căn hộ. Ngoài ra, kết quả cũng ghi nhận rằng phần lớn kỳ vọng của người dân được hỏi về nơi ở mới không được đáp ứng, nhưng người

dân (người thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở) lại cảm thấy hài lòng với sự riêng tư và điều kiện sống được cải thiện trong các đơn vị nhà ở so với điều kiện nhà ở trước đây của họ. Kết quả này cũng khá tương đồng trong công trình công bố của Kotze và Mathola (2012) khi đánh giá sự hài lòng về nhà ở trong Chương trình Tái thiết đô thị ở

Alexandra. Như vậy, có thể thấy rằng, mức độ sự hài lòng về các thuộc tính về nhà ở và khu vực ở của người dân tại một số dự án cải tạo đô thị và hỗ trợ nhà ở tại Nam Phi là khá thấp.

Tại Nigeria, Ukoha và Beamish (1997) thực hiện nghiên cứu đánh giá sự hài lòng của người dân đối với nhà ở công cộng ở Abuja, Nigeria và kết luận được rằng: tiêu chuẩn nhà ở có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển nhà và sự hài lòng về nhà ở. Kết quả phân tích thực nghiệm của nhóm tác giả cho thấy rằng, phần lớn người

dân bày tỏ sự không hài lòng với hầu hết các yếu tố liên quan đến đặc điểm của nhà ở trong các dự án hỗ trợ nhà ở công cộng của nhà nước. Nguyên nhân là do nhà ở được đầu tư xây dựng và bàn giao cho họ không đáp ứng các tiêu chuẩn mong đợi.

Tương tự, kết quả nghiên cứu tại Bang Ogun cũng cho người dân không hài lòng với điều kiện nhà ở, nhưng mức độ hài lòng với các đặc điểm của đơn vị ở cao hơn so với các tiện nghi và dịch vụ tại khu vực ở; ngoài ra, sự hài lòng về nhà ở cũng được ghi nhận là có sự khác biệt giữa các nhóm dân cư khác nhau về đặc điểm kinh

tế - xã hội, hình thức sở hữu, thuê nhà và thế chấp nhà ở (Eziyi Offia Ibem và Aduwo, 2013).

Ngoài ra, có một nghiên cứu khác tập trung xem xét sự hài lòng nhà ở của

người dân đối với các thuộc tính cụ thể ở khu vực xung quanh nhà ở tại một số đô thị khác tại Nigeria như là các yếu tố: Thuộc tính tự nhiên trong cảnh quan khu nhà và sự sẵn có của không gian xanh (Odum, 2015); mối quan hệ với hàng xóm (Adewale và cộng sự, 2019); sự sẵn có và khả năng tiếp cận của các tiện ích lân cận trong các khu nhà ở (Fakere và Duke-Henshaw, 2019); cách thức quản lý vận hành của các tòa nhà (Eziyi O Ibem và cộng sự, 2019).

Ở khu vực Châu Á, trong thời gian qua cũng đã có một số lượng các công trình nghiên cứu được công bố nhằm phân tích, đánh giá và điều chỉnh các chính sách xây dựng lại chung cư cũ, quá trình tái định cư khu vực chỉnh trang và phát triển các đô thị một số quốc gia như Maldives, Maylasia, Hàn Quốc và Trung Quốc v.v.

Tại Maldives, nghiên cứu đánh giá chính sách và dự án cung cấp nhà ở công cộng tại Hulhumale đã khẳng định được một số yếu tố chính ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân như là: đặc điểm vật lý và cung cấp dịch vụ trong khu nhà ở, các tiện ích công cộng và môi trường xã hội trong khu vực nhà ở (Mohit và Azim, 2012).

Tại Malaysia, Mohit và cộng sự (2010) đã nghiên cứu đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với các khu nhà ở công cộng giá rẻ ở Kuala Lumpur. Nhóm tác giải tập trung xem xét 45 biến quan sát và chia thành năm (05) biến chính ảnh hưởng đến sử dụng hài lòng về nhà của người dân, cụ thể đó là: (1) đặc điểm của nhà ở, (2) các

dịch vụ hỗ trợ nhà ở, (3) tiện ích công cộng, (4) môi trường xã hội, và (5) tiện ích khu vực ở. Cụ thể, kết quả phân tích thực nghiệm tại địa bàn nghiên cứu đã chỉ ra rằng người dân hài lòng với các dịch vụ hỗ trợ nhà ở, tiếp theo là các tiện ích công cộng và

khu vực ở. Trong khi đó, có một tỷ lệ người có mức độ hài lòng thấp đối với các đặc điểm của nhà ở và môi trường xã hội. Chỉ số hài lòng của người dân có mối tương quan cao (thuận chiều) với các đặc điểm của đơn vị ở, môi trường xã hội, dịch vụ hỗ trợ và tiện ích công cộng, nhưng lại có mối tương quan thấp với cơ sở vật chất của khu

vực lân cận. Ngoài ra, các thuộc tính về cấu trúc nhân khẩu học của người dân (như: tuổi tác, quy mô gia đình, công việc của người vợ, nơi cư trú trước đây) lại có tương quan âm với mức độ hài lòng về nhà ở. Trong khi đó, các biến số liên quan đến chủng

tộc, loại việc làm, tầng ở và thời gian cư trú của cư dân có tương quan thuận chiều với sự hài lòng của người dân trong các khu nhà ở.

Về sau, có khá nhiều công trình đã lựa chọn, vận dụng các biến, các chỉ báo quan sát từ công trình nghiên cứu này trong đánh giá sự hài lòng về nhà ở. Teck-Hong (2012) cũng lấy bối cảnh Malaysia, khi đánh giá sự hài lòng đối với nhà ở giá trung

bình và cao. Tác giả đã bổ sung thêm biến liên quan đến quy định về cung ứng nhà ở và chính sách sở hữu nhà ở. Cụ thể, kết quả cho thấy mức độ hài lòng về nhà ở có thể phụ thuộc vào các loại hình sở hữu nhà mà các hộ gia đình dự kiến sẽ nhận được, các tiện nghi tự khu vực và vốn đầu tư xã hội, và sự ổn định của khu vực lân cận về quyền sở hữu nhà. Trong khi đó, công trình nghiên cứu của (Yap và cộng sự, 2019) lại tập trung xem xét khía cạnh chất lượng về nhà ở ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở và chất lượng cuộc sống của người dân tại Thung lũng Klang. Kỹ thuật phân tích nhân tố khám phá (EFA) được nhóm tác giả sử dụng và đưa đến kết luận có 05 nhân tố có ảnh hưởng mạnh đến sự hài lòng về nhà ở là: (1) Chất lượng khu vực ở; (2) Giá trị và lối sống, (3) Sự sẵn có của các tiện ích công cộng, (4) Môi trường xung quanh và tính độc đáo của nhà ở, và (5) Khả năng tiếp cận.

Xem xét ở khía cạnh xã hội, Jun và Jeong (2018) xem xét sự hài lòng về nhà ở của 02 nhóm dân cư - nhóm người dân mua nhà và nhóm người được nhận hỗ trợ theo chương trình chính sách nhà ở xã hội cùng sống trong các khu nhà tại Hàn Quốc. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng, loại hình các khu nhà ở tác động khác nhau lên sự hài lòng về nhà ở giữa các nhóm này. Trong đó, việc sống trong kiểu nhà ở hỗn hợp phức hợp, nhà ở hỗn hợp độc lập và nhà ở hỗn hợp ngẫu nhiên có liên quan tích cực đến các cư dân cư nhận được hỗ trợ từ chương trình nhà ở công cộng của Chính phủ. Nói cách khác, các loại hình hỗn hợp nhà tạo ra sự khác biệt về mức độ hài lòng của người dân khi thụ hưởng các chính sách về nhà ở công cộng. Ngoài ra, khi so sánh mức độ xung đột xã hội giữa các cư dân ở các kiểu hỗn hợp nhà ở, kết quả nghiên cứu của nhóm tác giả cho thấy rằng, mức độ xung đột xã hội giữa các cư dân ở kiểu hỗn hợp ngẫu nhiên là thấp hơn và có ý nghĩa thống kê so với các kiểu hỗn hợp khác.

Một điểm đáng chú ý, trong quá trình nghiên cứu tổng quan, tác giả nhận thấy rằng, có một số lượng lớn các công trình liên quan đến chủ đề này được thực hiện và thu hút sự quan tâm nghiên cứu của các học giả ở Trung Quốc trong những năm qua. Đặc biệt, kể khoảng từ năm 2000 trở lại đây thì ngày càng nhiều nghiên cứu về sự hài lòng của người dân được thực hiện ở Trung Quốc (Z. Li và Wu, 2013).

Một khảo sát vào năm 2006 nhằm tìm hiểu và đánh giá sự hài lòng của người dân về điều kiện nhà ở trong quá trình tái phát triển đô thị tại Thành phố Thượng Hải cho thấy, những khu vực toàn bộ người dân di dời và tái định cư khu ở mới mang lại sự hài lòng về nhà ở tốt hơn so với những người tự nguyện di dời hoặc ở lại (tái định cư tại chỗ). Nói cách khác, quá trình di dời và tái định cư bắt buộc đã mang lại sự hài lòng về nhà ở của người dân trong các dự án chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, kết quả nghiên cứu năm 2013 của Day (2013) tại Thượng Hải lại cho bức tranh khác biệt. Theo đó, việc bắt buộc di dời ra ngoại ô của các hộ gia đình trong quá trình cải tạo đô thị đa mang lại ít sự hài lòng về nhà ở.

Trong khi đó, nghiên cứu đánh giá sự hài lòng của người dân trong các khu định cư phi chính thức ở Trung Quốc tại 03 thành phố: Bắc Kinh, Thượng Hải và Quảng Châu, Z. Li và Wu (2013) lại chỉ ra rằng: các yếu tố quyết định sự hài lòng của người dân chủ yếu là sự gắn bó với khu dân cư (quan trọng nhất), thu nhập, diện tích nhà và sự sẵn có của một số tiện nghi như máy điều hòa không khí. Ngoài ra, sự hài lòng của người dân ở các thành phố lại có sự khác nhau đáng kể. Nói một cách khác, bối cảnh nghiên cứu - địa bàn đô thị đóng vai trò rất quan trọng và có thể là yếu tố quyết định chính đối với sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư. Những người di cư và các nhóm thu nhập thấp không hài lòng hơn những người không di cư hoặc những người có thu nhập trung bình; yếu tố quyết định quan trọng nhất đến sự hài lòng là sự gắn bó xã hội trong cộng đồng. Nghiên cứu này đã chỉ ra một khoảng trống nghiên cứu còn nhiều tiềm năng khi xem xét chủ đề sự hài lòng về nhà ở của người dân, đó là cần quan tâm đến những đặc điểm xã hội và cộng đồng (xem xét đến nhóm người dân có thu nhập ở mức thấp và trung bình).

Ngoài ra, J. Li, Li và cộng sự (2019) đã tập trung xem xét sự hài lòng của nhóm người thu nhập thấp, được nhận hỗ trợ thuê nhà ở công cộng tại Thành phố Vũ Hán, Trung Quốc. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra một số điểm khá thú vị như: (i) Các đặc điểm về nhà ở và khu vực ở, bao gồm không gian sống bình quân đầu người, thiết kế nhà ở, cũng như khu vực lân cận và các tiện ích công cộng, có tác động tích cực và đáng kể đến sự hài lòng của người thuê nhà; (ii) Các dịch vụ quản lý nhà ở cũng là những yếu tố quyết định đáng kể đến sự hài lòng của người thuê; (iii) Giá thuê nhà lại có tác động tiêu cực và đáng kể đến sự hài lòng về nhà ở; (iv) Các yếu tố thuộc về khu vực ở và các tiện ích công cộng đóng vai trò quan trọng để dự đoán mức độ hài lòng của người thuê nhà của những người cao tuổi; (v) Các tác động tương tác cho thấy các biến nhân khẩu học (giới tính, tuổi tác, học vấn, nghề nghiệp, thu nhập và quy mô hộ gia đình) có tương quan nghịch đáng kể với mức độ hài lòng của người dân về nhà ở.

Dựa trên Lý thuyết triển vọng (Prospect theory), Yan và Bao (2018) đã phân tích và luận giải các yếu tố quyết định sự hài lòng về nhà ở của người dân tái định cư tại Hạ Môn, Trung Quốc - địa bàn có tốc độ đô thị hóa khá cao và nhiều người dân phải di dời và tái định cư phục vụ quá trình phát triển đô thị. Kết quả nghiên cứu khẳng định: sự phụ thuộc vào điểm tham chiếu và sự chán ghét mất mát trong quá trình tái định cư có tác động đến sự hài lòng về nhà ở của người dân. Kết quả phân tích đã khẳng định được: (i) Sự hài lòng về nhà ở của các hộ tái định cư phụ thuộc vào sự khác biệt giữa kết quả tái định cư và kỳ vọng trước đây của họ; (ii) So sánh với những người khác có liên quan hoặc các nhóm đồng đẳng cho thấy các hộ gia đình nghèo hơn có mức độ hài lòng về nhà ở thấp hơn khi di dời, tái định cư; (iii) Đối với cùng một mức độ lệch so với điểm tham chiếu, các hộ gia đình tái định cư trong vùng tổn thất có nhiều thay đổi hơn khi thực hiện việc tái định cư có xu hướng giảm sự hài lòng về nhà

ở hơn so với các các hộ gia đình trong vùng tái định cư khác; (iv) Sự gắn kết nơi ở cũ (trước khi di dời tái định cư) một yếu tố quyết định đáng kể đến mức độ hài lòng của nhà ở đối với việc tái định cư của các hộ dân.

Đáng chú ý, công trình nghiên cứu do X. Huang và cộng sự (2020) thực hiện nhằm tìm hiểu mức độ và cách thức của việc bồi thường có thể ảnh hưởng đến tình hình nhà ở và sự hài lòng về nhà ở của người tái định cư trong quá trình bắt buộc phải di dời, phục vụ tái phát triển đô thị đã cung cấp một số bằng chứng khá thú vị. Cụ thể, kết quả của các tác giả đã chỉ ra rằng tình trạng nhà ở hiện tại của những người tái định cư có xu hướng tốt, đặc biệt là trong các dự án thực hiện tái định cư bắt buộc đã xảy ra hơn ba năm trước đó. Trong khi đó, những khoản bồi thường có tác động đáng kể có thể làm tăng mức độ hài lòng của người tái định cư. Một điểm đáng chú ý đó là, 02 đặc điểm về nhà ở đó là (i) diện tích nhà và (ii) giá trị nhà ở (tự ước tính) là hai biến số quan trọng và tác động mạnh nhất đối với sự hài lòng về nhà ở của người dân trong quá trình thực hiện bồi thường và tái định cư trong các dự án cải tạo đô thị.

Bên cạnh đó, có một công trình nghiên cứu đề cập và khẳng định sự tác động của quyền sở hữu nhà ở [nghiên cứu của (Sheng và cộng sự, 2021)], nguyện vọng và sự thay đổi về việc làm [nghiên cứu của (Jiang và Timmermans, 2021) đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân trong tái phát triển các đô thị của Trung Quốc.

Gần đây, đã có một số nghiên cứu xem xét sự hài lòng về nhà ở trong quá trình tái định cư khi cải tạo đô thị tại Bắc Kinh đã sử dụng một số kỹ thuật phân tích định lượng nâng cao và số liệu theo thời gian. Cụ thể, nghiên cứu thực hiện do F. Wang và Wang (2020) sử dụng mô hình phân tích cấu trúc (SEM) xem xét các yếu tố quyết định sự thay đổi về mức độ hài lòng của người dân sau khi tái định cư. Kết quả nghiên cứu cho thấy, các yếu tố quyết định chính đến sự thay đổi mức độ hài lòng của người dân về nhà ở đó là: (i) Sự thay đổi về điều kiện nhà ở (bao gồm quyền sử dụng nhà ở và không gian ở); (ii) Sự thay đổi về môi trường xung quanh khu vực vực ở (bao gồm các yếu tố như là: thiết kế vật lý, sự thuận lợi, giao tiếp xã hội và khả năng tiếp cận với các tiện ích khác nhau).

Ngoài ra, Z. Liu và Ma (2021) lại kết hợp cả 02 phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng để xem xét, đánh giá sự hài lòng của người dân về nhà ở trước và sau khi tái định cư. Nghiên cứu này đã đưa ra một góc nhìn vi mô để đánh giá chính sách nhà ở giá cả phải chăng tại Bắc Kinh, Trung Quốc và một khung phân tích để xem xét những trải nghiệm về nhà ở của những người dân.

Ở một khía cạnh khác, có một số công trình đã công bố lại tập trung nghiên cứu và phân tích vai trò, mối quan hệ của vốn xã hội, sự gắn kết cộng đồng và sự tham gia của người dân vào hoạt động cộng đồng tại đô thị có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở trong các dự án cải tạo đô thị [xem thêm các nghiên cứu của (C. Zhang và Lu, 2016), (Du và cộng sự, 2020), (D. Wang và cộng sự, 2019)].

Như vậy, kết quả nghiên cứu tổng quan các yếu tố tác động đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong cải tạo chung cư cũ tại Trung Quốc đó là: (i) Yếu tố thuộc về nhà ở tái định cư (Diện tích, thiết kế, quyền sở hữu, giá nhà); (ii) Các yếu tố thuộc về khu vực ở (Khả năng tiếp cận, sự thuận lợi, giao tiếp xã hội); (iii) Các dịch vụ quản lý nhà ở; (iv) Sự tham gia của người dân vào hoạt động cộng đồng; (iv) Sự gắn kết nơi ở cũ của người dân; (v) Các yếu tố nhân khẩu học (giới tính, tuổi tác, học vấn, nghề nghiệp, thu nhập và quy mô hộ gia đình); (vi) Tính chất tái định cư của nhà ở (tự nguyện di dời hay tái định cư bắt buộc).

Ở Việt Nam, chủ đề nghiên cứu về nhà ở nói chung đã thu hút được sự quan tâm của các nhà nghiên cứu trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, chủ đề nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong phát triển dự án xây dựng lại chung cư cũ còn khá hiếm. Phần lớn các công trình nghiên cứu liên quan đến chủ đề này tập trung khai thác và bàn đến các khía cạnh như: cơ chế, chính sách trong các dự án cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ (Nguyễn Thị Hải Yến và Nguyễn Thanh Lân, 2019). Phần lớn những công trình đã được công bố dưới dạng các bài báo, bài viết phân tích chính sách, dự thảo và đề án xây dựng lại chung cư cũ v.v. Bên cạnh đó, đã có một vài công trình nghiên cứu công bố liên quan đến mức độ hài lòng về nhà ở của người dân sống trong các căn hộ tại các khu chung cư giá thấp & trung bình hoặc các căn hộ chung cư trong khu dự án nhà ở xã hội [xem thêm các nghiên cứu của (Nguyen Tran Vu và Luu, 2018), (Trang và Tu, 2021), (Hoàng Vũ Linh Chi, 2018)], hoặc một số nghiên cứu về sự thảo mãn/ hài lòng trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án khi nhà nước thu hồi đất [xem thêm các nghiên cứu của (Đặng Thị Thùy Diễm, 2013), (Đào Trung Chính, 2014), (Đoàn Ngọc Phương, 2021)] (Chi tiết bảng dưới).

Bảng 2.2. Tổng quan nghiên cứu trong nước về sự hài lòng về nhà ở tái định cư

Tác giả

Năm

Đào Trung Chính

2014

Đặng Hoàng Quyên

2018

Nội dung/ kết quả chính của nghiên cứu Nghiên cứu đánh giá và phân tích thực trạng pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam. Để đánh giá tình hình thực tiễn triển khai công tác thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai, công trình đã thực hiện điều tra khảo sát trên địa bàn 7 tỉnh/ thành phố. Kết quả nghiên cứu chỉ ra các bất cập trong công tác bố trí tái định cư như: Chưa có cơ chế bắt buộc để bảo đảm có quỹ đất và nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất. Chất lượng khu tái định cư chưa đáp ứng yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; nơi tái định cư thường chưa được đề cập đến các khía cạnh văn hóa, tín ngưỡng, tâm linh của cả cộng đồng dân cư bản địa. Theo đó, người dân bị thu hồi đất chưa hài lòng với nhà ở, đất ở được tái định cư tại các dự án thu hồi đất trên địa bàn khảo sát. Nghiên cứu đánh giá chất lượng của hệ thống cơ sở hạ tầng đối với sự hài lòng về nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp. Theo đó, nghiên cứu cho thấy hệ thống cơ

Tác giả

Năm

Nguyen, Tran, Vu và Luu

2018

2019

Nguyễn Thị Hải Yến và Nguyễn Thanh Lân

Hoàng Vũ Linh Chi

2020

Trang và Tu

2021

Nội dung/ kết quả chính của nghiên cứu sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong quy hoạch nhà ở giá phù hợp cho công nhân nhằm đảm bảo chất lượng cuộc sống của họ. Nghiên cứu đã đề xuất các tiêu chí về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong xem xét, đánh giá chất lượng liên quan đến nhà ở giá phù hợp cho công nhân trong các khu công nghiệp. Nghiên cứu khuyến nghị cần phải có quy trình quy hoạch hệ thống cở sở hạ tầng (kỹ thuật và xã hội) trong quá trình phát triển nhà ở xã hội/ giá phù hợp dành cho đối tượng công nhân tại các khu công nghiệp (người thu nhập thấp). Nghiên cứu sử dụng một bộ dữ liệu khảo sát với quy mô mẫu là 450 người đang sống trong các căn hộ chung cư thương mại ở nội thành Hà Nội, để xem xét mức độ hài lòng về nhà ở của những cư dân và các mối tương quan của nó. Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng sự hài lòng về nhà ở có mối quan hệ thuận chiều với thu nhập hộ gia đình nhưng lại có mối quan hệ ngược chiều với giáo dục. Đáng chú ý, kết quả nghiên cứu cho thấy những người dân vay ngân hàng để mua nhà ít hài lòng với ngôi nhà của họ hơn so với những người không vay tiền. Kết quả nghiên cứu cũng khẳng định được mối quan hệ cùng chiều giữa sự hài lòng về nhà ở với các đặc điểm của căn hộ của họ như là: thiết kế, chất lượng xây dựng và giá cả. Ngoài ra, vị trí của ngôi nhà và chất lượng môi trường trong khu vực được cho là những yếu tố chính ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân. Nghiên cứu đã rà soát các quy định chính hiện hành về huy động nguồn lực cho quá trình phát triển các khu chung cư cũ tại Thành phố Hà Nội, trên cơ sở thể phân chia nguồn lực (chủ yếu tập trung vào tài chính) có thể huy động như là: nguồn lực từ nhà nước, doanh nghiệp, người dân và cộng đồng dân cư, nguồn lực đất đai và các nguồn lực khác từ lợi thế vị trí do những thay đổi về điều kiện sau khi cải tạo chung cư cũ. Kết quả nghiên cứu cũng đưa ra một số kiến nghị nhằm huy động các nguồn lực tài chính để thúc đẩy quá trình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội thông qua sự tham gia của người dân. Nghiên cứu phân tích và đánh giá mức độ hài lòng của người dân đang sinh sống tại các khu nhà ở xã hội ở Hà Nội. Kết quả cho thấy, đa số cư dân hài lòng về điều kiện sống tại khu nhà ở xã hội, nhưng chưa hài lòng với việc bảo trì và quản lý tòa nhà. Nghiên cứu đánh giá mức độ hài lòng của người dân về nhà ở giá rẻ tại Hà Nội bằng việc sử dụng các phương pháp nghiên cứu như khảo sát, phân tích dữ liệu, phương pháp thống kê, so sánh và phương pháp chuyên gia. Địa điểm khảo sát thực địa là tại khu đô thị Linh Đàm, Hà Nội. Kết quả nghiên cứuu cho thấy mức độ hài lòng tổng thể về môi trường dân cư, bao gồm các tính năng và dịch

Tác giả

Năm

Đoàn Ngọc Phương

2021

Nội dung/ kết quả chính của nghiên cứu vụ nhà ở, là vừa phải. Tuy nhiên, mức độ hài lòng này không cố định, nó thay đổi phụ thuộc giữa các biến số về đặc điểm nhà ở, chất lượng dịch vụ và chính sách môi trường. Nghiên cứu đã thảo luận và phân tích các yếu tố cấu thành sự thoả mãn của người dân trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: (1) Sự thỏa mãn về mức bồi thường, hỗ trợ; (2) Phương thức bồi thường; (3) tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và (4) Sự thay đổi cuộc sống sau khi thu hồi đất. Kết quả phân tích định lượng đã khẳng định sự thoả mãn chung, thoả mãn về mức bồi thường, hỗ trợ, phương thức bồi thường, tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, sự thay đổi cuộc sống sau khi bị thu hồi đất của người dân còn ở mức thấp. Bên cạnh đó, vẫn có một số hộ dân có sự thỏa mãn tích cực do được hưởng lợi từ việc thu hồi đất. Ngoài ra, sự thỏa mãn của người dân trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất có sự khác biệt theo nhóm dân cư như trình độ chuyên môn kỹ thuật, nghề nghiệp và theo vùng miền.

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

2.3.2.2. Tổng quan về các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về nhà ở

tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Trên cơ sở tổng quan nghiên cứu bên trên, đến thời điểm hiện nay đã có một số

lượng lớn các công trình nghiên cứu về sự hài lòng của người dân về nhà ở và chính

sách nhà ở trong di dời, tái định cư phục vụ công tác cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển

đô thị ở các quốc gia phát triển và đang phát triển. Trong số đó, có một số công trình

nghiên cứu đề cập trực tiếp đến các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân

về nhà ở nói chung và nhà ở tái định cư nói riêng. Có một số ít các công trình công bố

khi xem xét đến yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng nhà ở tái định cư của người dân đã

lấy bối cảnh nghiên cứu trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị.

Như vậy, có thể thấy rằng, các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân

về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ được xác định trên các

khía cạnh chính sau đây: (i) Đặc điểm cá nhân; (ii) Đặc điểm nhà ở; (iii) Đặc điểm xã

hội dân cư; (iv) Dịch vụ - tiện ích công cộng. Tuy nhiên, trong các công trình đã công

bố căn cứ vào cơ sở mô hình lý thuyết và bối cảnh nghiên cứu cụ thể mà các yếu tố

ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân được xác định, xem xét và đo

lường bằng những chỉ báo khác nhau.

Bảng 2.3: Tổng hợp các chỉ báo đo lường sự hài lòng về nhà ở trong một số mô hình lý thuyết

Mô hình lý thuyết Văn hóa Hành vi Mong muốn Kỳ vọng Nhận thức Loại nhà ở Đặc tính cá nhân Trạng thái vật lý Đặc điểm nhà ở Đặc điểm KT- XH Đặc điểm khu vực Dịch vụ công cộng

Francescato và cộng sự X X X X X X (1974, 1989, 2002)

Marans và Rodgers (1975) X X X X

Marans và Sprecklemeyer X X X X X (1981)

X Michelson (1977) X X X X X X

X X X X X X X Weidemann và Anderson (1985)

Amérigo và Aragones X X X X X X X X X (1997)

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Trong thực tế, đã có một vài nghiên cứu thực hiện việc phân tích, tổng quan

nhằm tổng hợp và khái quát các yếu tố và những chỉ báo đo lường các yếu ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân [cụ thể một số nghiên cứu của (Abdullah và cộng sự, 2020; Abidin và cộng sự, 2019; Adriaanse, 2007; Clinton Aigbavboa và Thwala, 2018; Biswas và cộng sự, 2021; Emami và Sadeghlou, 2021; A. Liu, 1999; M. Mohit và A. M. M. A. K. Raja, 2014) v.v.]. Trong đó, nhóm yếu tố và các chỉ bảo đo lường được đề xuất bởi các nghiên cứu liên quan đến sự hài lòng về nhà ở có thể được tổng hợp theo bảng dưới đây.

Bảng 2.4: Các yếu tố và chỉ báo đo lường các yếu tổ ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân

Yếu tố

Một số chỉ báo

Vị trí của các phòng ngủ

Số lượng phòng ngủ

Kích thước phòng ngủ

Vị trí của phòng khách

Vị trí của phòng ăn

Vị trí của nhà bếp

Kích thước của nhà bếp

Kích thước của phòng tắm

Đặc điểm nhà ở

Kích thước tủ / tủ quần áo

Quy mô không gian vui chơi trẻ em

Diện tích không gian học tập của trẻ em

Mức độ riêng tư của ngôi nhà

Lượng ánh sáng / ánh sáng tự nhiên trong nhà

Chất lượng thông gió trong nhà

Chất lượng của sàn nhà

Diện mạo tổng thể của ngôi nhà

Kích thước tổng thể của ngôi nhà

Vị trí của nhà ở trong khu vực dân cư

Mối quan hệ với hàng xóm

Đặc điểm khu vực

Cảnh quan khu vực lân cận

Chất lượng lối đi

Yếu tố

Một số chỉ báo

Khả năng tiếp cận tới các con đường chính

Mức độ riêng tư từ những người hàng xóm khác

Chất lượng chiếu sáng đường phố vào ban đêm

An ninh trong khu vực

Tình trạng vật chất và diện mạo của khu vực lân cận

Sự sạch sẽ của khu phố

Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc

Khả năng tiếp cận đến các khu mua sắm

Khả năng tiếp cận trường học

Khoảng cách đến bệnh viện, phòng khám

Khoảng cách giữa nhà đến nơi diễn ra hoạt động tôn giáo

Khoảng cách đến đồn cảnh sát

Khoảng cách đến bãi đậu xe

Khoảng cách của nhà ở với khu vực cộng đồng

Khoảng cách từ nhà đến sân chơi / cơ sở giải trí

Khoảng cách nhà ở tới điểm dừng của các phương tiện giao thông công cộng

Hệ thống thoát nước

Rác và thu gom chất thải

Dịch vụ phòng cháy chữa cháy

Dịch vụ cấp điện

Dịch vụ, tiện ích

Dịch vụ cấp nước

Dịch vụ điện thoại và viễn thông

Sự an toàn

Nội quy và quy định của bộ phận quản lý nhà ở

Mức độ thực thi các quy tắc của cơ quan quản lý

Tuổi

Giới tính

Đặc điểm cá nhân

Nghề nghiệp

Tôn giáo

Thu nhập

Yếu tố

Một số chỉ báo

Tình trạng hôn nhân

Số lượng nhân khẩu

Thời gian cư trú

Chất lượng bên ngoài công trình

Chất lượng bên trong công trình

Chất lượng tường

Chất lượng sàn

Chất lượng cửa sổ

Chất lượng cửa

Chất lượng nhà ở

Chất lượng sơn bên trong

Chất lượng sơn bên ngoài

Chất lượng đường ống dẫn nước

Chất lượng hoàn thiện của hệ thống vệ sinh

Chất lượng dây điện

Chất lượng lắp đặt điện

Chất lượng tổng thể của nhà ở

Người dân được thông báo trước về loại nhà mà họ sẽ nhận được

Khác

Người dân được hỏi loại nhà họ cần

Người dân mong đợi được sở hữu những ngôi nhà chất lượng tốt

Thể hiện nhu cầu và sự kỳ vọng về nhà ở

Những ngôi nhà cần đáp ứng nhu cầu đối với các thành viên trong gia đình

Người dân được tham vấn về vị trí nhà ở

Người dân được tham vấn về thiết kế nhà ở

Người dân được tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở

Tham gia vào quyết định nhà ở

Người dân được tham vấn về quá trình hoàn thiện bên ngoài - ngoại thất nhà ở

Người dân được tham vấn về quá trình hoàn thiện nội thất nhà ở

Loại hình nhà ở được cung cấp

Hình thức sở hữu nhà ở

Chính sách nhà ở

Cách thức phân phối nhà ở cho người dân

Quy định về tái định cư về nhà ở

Nguồn: Tác giả tổng hợp dựa theo (Clinton Aigbavboa và Thwala, 2018)

Kết quả nghiên cứu tổng quan cho thấy, có một số công trình nghiên cứu gần

với chủ đề nghiên cứu - xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong xây dựng lại chung cư cũ. Trong đó, việc xây dựng lại nhà chung cư cũ được xem như là một trong biện pháp can thiệp của Nhà nước trong quá trình hoạch định và triển khai thực hiện chính sách nhà ở của người dân. Cụ thể, đây là các công trình nghiên cứu nhằm đánh giá về các dự án cung cấp nhà ở công cộng, nhà ở tái định cư của người dân đang cư trú tại các khu chung cư cũ phải thực hiện di dời chỗ ở (tự nguyện và bắt buộc).

Bảng 2.5: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư

Tác giả

Địa bàn

Phương pháp nghiên cứu

Kết quả chính

Hạn chế

Xác định 09 yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở (gộp chng lại 02 nhóm yếu tố là (i) Vật lý và (ii) Xã hội).

Phân tích và đánh giá dựa trên sự trải nghiệm và kỳ vọng của người dân cư trú tại một thời điểm.

A. Liu (1999)

Hồng Kong

Sử dụng phương pháp “Đánh giá sau khi ở (rải nghiệm/ sử dụng)” (Post-occupancy evaluation - POE) với các kỹ thuật EFA.

Cụ thể 09 yếu tố là: quản lý và bảo trì; ánh sáng và thông gió; sự thuận tiện về vị trí của nhà ở; diện mạo của tòa nhà; khu vực; tiện ích khu vực; điều kiện phòng cháy chữa cháy; sự phù hợp và riêng tư; vật liệu xây dựng được sử dụng.

Chưa phân tích khác biệt về mức độ hài lòng giữa các nhân tố đối từng loại nhà ở; chưa đề cập đến sự tác động yếu tố xã hội (gia đình) đến sự hài lòng/ không hài lòng về nhà của người dân

Trong đó, sự hài lòng nhà ở khu vực tư cao hơn so với khu vực công

Không đề cập đến sự tác động của các yếu tố tâm lý;

Chỉ đề cập 02 yếu tố ảnh hưởng đến sự không hài lòng về nhà ở tái định cư (yếu tố xã hội và môi trường).

Fang (2006)

TP. Bắc Kinh, Trung Quốc

Khảo sát và phân tích mô hình hồi quy logit tại 04 dự án xây dựng lại nhà ở (105 quan sát/ phiếu)

Diện tích nhà ở và thời gian cư trú tác động tích cực đến sự hài lòng

Chưa phân tích rõ sự khác biệt của di dời và tái định cư ‘tự nguyện’ và ‘bắt buộc’ trong cải tạo đô thị

Kuala Lumpur, Malaysia

Khảo sát người dân thụ hưởng chính sách nhà ở thu nhập thấp;

05 yếu tố tác động đến sự hài lòng về nhà ở: Cơ sở hạ tầng khu vực; Các

Chưa đề xác định tác động của mô hình quản lý tòa nhà,

Mohit và cộng sự (2010)

Tác giả

Địa bàn

Phương pháp nghiên cứu Sử dụng kỹ thuật phân tích hồi quy đa biến;

Kết quả chính dịch vụ hỗ trợ; Tiện ích công cộng; Đặc điểm nhà ở; Môi trường xã hội.

Hạn chế sự tham gia của các bên (người dân, chính quyền địa phương) đến sự hài lòng về nhà ở

Sử dụng dữ liệu chéo (cross- sectional) là một hạn chế của nghiên cứu;

Dekker và cộng sự (2011)

Khảo sát với cỡ mẫu là 4756 cá nhân; sử dụng kỹ thuật phân tích hồi quy đa biến

Các đặc tính (đặc điểm) thuộc về cá nhân ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở nhiều hơn so với các đặc điểm của nhà ở.

25 tòa nhà chung cư của 14 thành phố tại 09 quốc gia Châu Âu

Biến quan sát sử dụng để đo lường biến sự hài lòng về nhà ở chưa thực tốt;

Phương pháp POE được sử dụng với kỹ thuật thống kê mô tả;

Nam Phi

C. O. Aigbavboa và Thwala (2012)

Người dân hài lòng với các thuộc tính vật lý về nhà ở nhưng không hài lòng các thuộc tính xã hội, khu vực dân cư;

Quy mô mẫu khá nhỏ và chưa thực hiện được các kỹ thuật phân tích định lượng nâng cao

Dữ liệu khảo sát là các hộ dân được nhận trợ cấp liên quan đến nhà ở xã hội, sử dụng thang likert 4 điểm với cỡ mẫu là 78 quan sát

và Mathola

Nam Phi

Kotze (2012)

Kết hợp phương pháp định lượng (khảo sát 120 hộ gia đình) và định tính (phỏng vấn sâu)

Quy mô mẫu khá nhỏ và chưa thực hiện được các kỹ thuật phân tích định lượng nâng cao

Nghiên cứu đánh giá hiệu quả của Chương trình Cải tạo Đô thị theo nhận thức của người dân về dịch vụ nhà ở. Trong đó, những cải thiện về điều kiện môi trường, kinh tế và xã hội mang lại

Tác giả

Địa bàn

Phương pháp nghiên cứu

Kết quả chính

Hạn chế

sự hài cho người dân.

Mohit và Azim (2012)

Maldives

Chưa thực hiện ước lượng và dự báo các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

Khảo sát 288 đơn vị nhà ở công công (xã hội); sử dụng kỹ thuật so sánh giá trị điểm bình quân và phân tích khác biệt giữa các nhân tố.

Tổng hợp được 4 nhóm nhân tố với tông số 46 biến quan sát. Sau khi phân tích, chỉ ra các yếu tố thuộc về đặc điểm vật lý; dịch vụ trong khu nhà ở, các tiện ích công cộng và môi trường xã có tác động đến sự hài lòng chung về nhà ở của người dân sống trong các khu nhà ở công cộng

Khảo sát mức độ hài lòng của 452 chủ hộ đối với nhà ở công cộng ở Bang Ogun, Nigeria.

Nigeria

Eziyi Offia Ibem và Aduwo (2013)

Quy mô mẫu nghiên cứu mới chỉ tập trung vào khu vực nhà ở công cộng, phân bổ cho dân cư

Sử dụng các kỹ thuật phân tích định lượng: EFA; phân tích hồi quy bội

Người dân nhìn chung không hài lòng với điều kiện nhà ở của họ, nhưng mức độ hài lòng với các đặc điểm của đơn vị ở cao hơn so với các tiện nghi và dịch vụ khu vực lân cận. Ba yếu tố dự báo mạnh nhất về sự hài lòng của người dân là sự thỏa mãn về nhiệt độ và thị giác và an ninh; quy mô diện tích chỗ ở và diện tích phòng ngủ trong nhà ở; việc quản lý các khu nhà ở

Bekleyen và Korkmaz

Thổ Nhĩ Kỳ

(2013)

Khảo sát hộ dân tại khu nhà ở tái định cư (474 hộ) và kết hợp phỏng vấn sâu.

Những tính năng/ đặc tính nhà ở hiện đại được thay thế các đặc tính truyền thống không mang lại sự hài lòng về

Chỉ sử dụng kỹ thuật phân tích thống kê giản đơn, chưa dự báo sự tác động của các

Tác giả

Địa bàn

Phương pháp nghiên cứu

Kết quả chính nhà ở (cụ thể yếu tố kiến trúc và không gian nhà ở).

Hạn chế yếu tố đến sự hài lòng về nhà ở của người dân

Day (2013)

Thượng Hải, Trung Quốc

Dữ liệu khảo sát cấp độ hộ gia đình tái định cư (900 hộ gia đình tại 20 dự án)

Chưa tập trung phân tích và dự báo các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

Các mô hình sử dụng để kiểm định các giả thuyết và kết luận rằng: các yếu tố kinh tế xã hội và sự lựa chọn khu vực ở đóng một vai trò quan trọng quyết định đến sự hài lòng mà một hộ gia đình có được khi tái định cư. Các hộ gia đình tự nguyện di chuyển ra ngoại ô đánh giá mức độ hài lòng về nhà ở là thấp hơn so với những hộ di chuyển khu vực ở.

Khoảng sát 738 hộ gia đình tại 04 thành phố.

Hà Lan

Posthumus và cộng sự (2014)

Chưa dự báo được các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tại các Thành phố.

Các yếu tố thuộc về sắc tộc và thu nhập của các nhóm dân cư ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở trong quá trình tái định cư bắt buộc khi cải tạo và chỉnh trang các đô thị

Sử dụng kỹ thuật thống kê mô tả, phân tích khác biệt và phân tích nhân tố khám phá

Dữ liệu khảo sát từ 9,053 cư dân sống trong khu nhà ở hỗn hợp tại Seoul, Hàn Quốc.

Jun và Jeong (2018)

Hàn Quốc

Chưa dự báo được các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tại các khu nhà ở hỗn hợp.

Sử dụng kỹ thuật: Kiểm định t; phân tích logarit thứ bậc

Các loại hình hỗn hợp giữa nhà ở công cộng và nhà ở tư nhân có tạo ra sự khác biệt trong mức độ hài lòng của cư dân. Cụ thể, việc sống trong loại hình độc lập chỉ bao gồm nhà ở công cộng và loại hỗn hợp ngẫu nhiên kết hợp

Tác giả

Địa bàn

Phương pháp nghiên cứu

Hạn chế

Kết quả chính ngẫu nhiên nhà ở công cộng với nhà ở tư nhân trong cùng một tòa nhà có tác động tích cực đến sự hài lòng của người dân về nhà ở. Ngoài ra, mức độ xung đột xã hội giữa các cư dân trong kiểu nhà ở hỗn hợp ngẫu nhiên là thấp nhất trong các loại nhà ở.

Dữ liệu khảo sát 253 hộ dân sau khi tái định cư;

Chưa tập trung dự báo các yếu tố hành vi cụ thể về nhà ở sau khi tái định cư đến nơi ở mới.

Yan và Bao (2018)

Trung Quốc

Sử dụng kỹ thuật phân tích hồi quy logarit thứ bậc;

Ứng dụng Lý thuyết Triển vọng đánh giá sự hài lòng về nhà ở của các hộ gia đình sau di dời tới nơi tái định cư mới ở đô thị. Cả 03 giả thuyết được ủng hộ dưới góc nhìn của hành vi.

Quy mô mẫu giới hạn và được thực hiện trên 1địa bàn hẹp (Thành phố Hạ Môn)

Dữ liệu phỏng vấn 301 quan sát tại 03 khu vực;

và

Duke-

Nigeria

Fakere Henshaw (2019)

Phần lớn người dân hài lòng với điều kiện, cơ sở vật chất của khu vực nhà ở; tuy nhiên, các dịch vụ và tiện ích lại cho kết quả ngược lại.

Chưa đề cập đến cơ chế phân phối nhà ở công cộng có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân

Sử dụng kỹ thuật điểm trung bình có trọng số để xếp hạng các thuộc tính liên quan đến sự hài lòng về nhà ở

Trung Quốc

D. Wang và cộng sự (2019)

Dữ liệu khảo sát 658 người dân tại 03 khu nhà ở tái định cư ở

Tập trung phân tích sự khác biệt về mức độ hài lòng của người dân trong

Chưa phân tích mối quan hệ cấu trúc giữa các biến trong

Tác giả

Địa bàn

Phương pháp nghiên cứu

Quảng Châu.

Kết quả chính 03 khu vực tái định cư và ý định di chuyển chỗ ở.

Hạn chế mô hình liên quan đến sự hài lòng của người dân về nhà ở và thuộc tính của các biến.

Sử dụng kỹ thuật EFA và phân tích khác biệt

Các yếu tố liên quan đến đặc tính cá nhân và đặ điểm khu vực ở có tác động quyết định đến sự hài lòng và ý định di chuyển chỗ ở tái định cư.

trải - Chưa đề cập đến nghiệm cảm xúc của cư dân trong khu nhà ở tái định cư;

Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh đến tác động của bồi thường đối với sự hài lòng của cư dân và về vai trò trung gian của tình hình nhà ở hiện tại trong mối tương quan giữa bồi thường và sự hài lòng của cư dân.

Trung Quốc

- Chưa đề cập đến sự khác biệt về sự hài lòng nhà ở giữa cư dân là chủ sở hữu nhà ở và người thuê nhà;

Dữ liệu từ Điều tra Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc (CHFS) năm 2013, với cỡ mẫu phân tích là 1010 quan sát.

X. Huang và cộng sự (2020)

Sử dụng mô hình xác suất tuyến tính để phân tích.

- Chưa thực hiện một cuộc khảo sát quy mô lớn để đo lường sự hài lòng về nhà ở theo thời gian gắn với từng dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị tại địa bàn nghiên cứu;

Việc bồi thường có ảnh hưởng trực tiếp đến sự hài lòng của người dân đối với kết quả của việc buộc phải di dời; nó cũng có tác động gián tiếp đến sự hài lòng thông qua tác động trung gian của tình trạng nhà ở hiện tại; nghĩa là, tình trạng nhà ở đóng vai trò trung gian trong mối quan hệ giữa bồi thường và sự hài lòng của người dân.

Đức

Kabisch và cộng sự (2020)

Sử dụng dữ liệu khảo sát người dân ở các thời điểm khác nhau

Nghiên cứu phân tích và khẳng định 03 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến sự hài

Chưa xem xét đến bối cảnh (sự thay đổi của điều kiện

Tác giả

Địa bàn

Phương pháp nghiên cứu

từ năm 1979 đến 2015.

Hạn chế kinh tế, xã hội, chính sách quy hoạch) có thể ảnh hưởng đến các thuộc tính tác động đến sự hài lòng về nhà ở;

Kỹ thuật phân tích chủ yếu là thống kê mô tả và phân tích hồi quy khác nhau

Sử dụng các ước lượng mô hình hồi quy để so sánh có thể gặp phải các sai lầm khi phân tích và kết luận;

Kết quả chính lòng về nhà ở: Đặc điểm căn hộ (kích thước, chất lượng xây dựng, tiện nghi nhà ở, cách bố trí căn hộ và khả năng cách âm của tường nhà); Đặc điểm khu vực xung quanh (cơ sở mua sắm, sân chơi, kết nối giao thông, mức độ sạch sẽ và an toàn); Đặc điểm nhân khẩu học (nhóm tuổi, giới tính, trình độ học vấn và địa vị xã hội).

- Chưa đề cập được cơ chế tiến trình tâm lý tác động đến sự hài lòng về nhà ở và khu vực ở của người dân;

Trung Quốc

F. Wang và Wang (2020)

Dữ liệu khảo sát 537 cư dân được sử dụng để phân tích với kỹ thuật phân tích khác biệt và phân tích mô hình cấu trúc (SEM)

- Chưa đề cập đến sự tác động của yêu tố giá nhà ở ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở (mặc dù, giá nhà nhìn chung có xu hướng tăng theo thời gian);

Người dân trở nên hài lòng hơn với nơi ở của họ sau khi di dời. Các yếu tố quyết định chính của sự thay đổi mức độ hài lòng của người dân là sự điều chỉnh về điều kiện nhà ở (bao gồm quyền sử dụng nhà ở và không gian ở) và môi trường xung quanh khu vực lân cận (bao gồm thiết kế vật lý, không gây phiền toái, giao tiếp xã hội và khả năng tiếp cận với các tiện ích khác nhau).

- Cần thêm nghiên cứu định tính để luận giải và giải thích rõ hơn các kết quả của

Tác giả

Địa bàn

Phương pháp nghiên cứu

Kết quả chính

Hạn chế

nghiên cứu định lượng;

- Chưa đưa các biến liên quan đến khả năng tiếp cận của nhà ở có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở;

Z. Liu và Ma (2021)

Trung Quốc

Khảo sát (tại 02 thời điểm khác nhau) và phỏng vấn sâu các cá nhân là người thuê nhà tại các dự án nhà ở giá rẻ;

Sự hài lòng của người thuê về nhà ở gắn liền với cảm nhận liên quan đến sự ổn định, cảm giác không phụ thuộc và cải thiện về điều kiện an ninh.

- Các yếu tố liên quan đến tương tác hàng xóm và sự gắn kết xã hội cũng không được đề cập trong mô hình nghiên cứu;

Sử dụng kỹ thuật thống kê mô tả, phân tích khác biệt và hồi quy

- Chưa phân tích được tác động nhân quả của các yếu tố đặc điểm nhà ở và khu vực lân cận đến sự hài lòng về nhà ở của người thuê;

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Trên cơ sở tổng quan một số công trình nghiên cứu thực nghiệm về các yếu tố

ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân về nhà ở, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư tại đô thị có thể đưa ra một số đánh giá như sau:

- Việc đo lường và đánh giá sự hài lòng về nhà ở của người dân được xem xét trên nhiều khía cạnh khác nhau; các khía cạnh này có thể được biểu hiện trên 1 số nhóm yếu tố như là: Đặc điểm nhân khẩu học, đặc điểm vật lý của ngôi nhà, dịch vụ quản lý nhà ở, tiện ích công cộng, tiện ích khu vực lân cận và môi trường xã hội;

- Có nhiều quan điểm và góc nhìn khi xem xét đánh giá sự hài lòng về nhà ở

của người dân. Tuy nhiên, tựu chung lại có 03 quan điểm chính cần quan tâm khi nghiên cứu chủ đề này đó là: nhận thức; cảm xúc và hành vi;

- Khung phân tích khi nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở cho đến hiện nay tương

đối là hoàn chỉnh dưa trên 03 quan điểm và các nhóm yếu tố sử dụng để đánh giá (đã đề cập bên trên) (Abdullah và cộng sự, 2020). Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu thực nghiệm cần phải có sự điều chỉnh cả về mô hình, mối quan hệ các biến cũng như các chỉ báo đo lường của các biến để phù hợp với mục tiêu và bối cảnh nghiên cứu.

Bởi vì, các nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở của dân cư có thể mang lại các đánh giá và kết quả khác nhau – điều này phụ thuộc vào địa điểm, con người, cộng đồng và bản thân đặc điểm nhà ở. Theo đó, các phân tích và đánh giá sẽ dẫn đến các mức độ hài lòng và nhà ở và sự tác động của các yếu tố về nhà ở sẽ khác nhau;

- Việc đánh giá sự hài lòng về nhà ở của người dân là vô cùng phức tạp bởi vì

một số nguyên như sau:

(i) Khái niệm nghiên cứu sẽ bao gồm cả 02 thành tố nhà ở và sự hài lòng. Trong

đó, nhà ở là khái niệm đa nghĩa và có nhiều loại khác nhau; còn thành tố sự hài lòng lại có thể được xem xét dưới 04 khía cạnh cụ thể như là: nhu cầu, mong muốn, kỳ vọng và sở thích;

(ii) Bao hàm cả 03 quan điểm – tương ứng đó là cần xem xét sự tương tác và

đánh giá cả 03 quá trình: nhận thức; cảm xúc và hành vi của người dân;

(iii) Để đánh giá sự hài lòng về nhà ở cần quan tâm chú ý đến bối cảnh chính sách nhà ở và những thay đổi trong điều kiện nhà ở của người dân dựa vào dữ liệu thu

thập theo thời gian (Emami và Sadeghlou, 2021).

2.4. Khoảng trống nghiên cứu

Phân tích các công trình nghiên cứu được tác giả tổng hợp từ các nghiên cứu tiền nhiệm được công bố (cả trong và ngoài nước) đã mô tả ở trên, có thể thấy xuất hiện một số khoảng trống nghiên cứu tiềm năng như sau:

- Các nghiên cứu thực hiện trong bối cảnh các nước khác nhau đã đưa ra các khía cạnh khác nhau để đánh giá sự hài lòng về nhà ở của người dân. Tuy nhiên, các yếu tố liên quan đến trải nghiệm cảm xúc của cư dân trong các nghiên cứu đánh giá sự

hài lòng về nhà ở còn khá hiếm (Mohit và Raja, 2015; Emami, A. và Sadeghlou, S, 2021). Hiện nay, các công trình nghiên cứu mà tác giả tổng hợp và phân tích thì chưa có công trình nào nghiên cứu đánh giá sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ từ khía cạnh trải nghiệm cảm xúc của người dân;

- Mối quan hệ giữa sự tham gia của người dân và sự hài lòng của người dân về dự án và nhà ở tái định cư sau khi bàn giao chưa được khai thác, xem xét và phân tích trong các nghiên cứu về xây dựng lại, chỉnh trang đô thị (Jin et al., 2018). Theo đó, cần

có thêm các nghiên cứu để xem xét mức độ tham gia của cư dân trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ ảnh hưởng đến sự hài lòng của khu dân cư, qua đó để hiểu rõ hơn về kết quả của các dự án xây dựng lại nhà chung cư, từ đó đề xuất các chính sách phát triển nhà ở đô thị bền vững (X. Li và cộng sự, 2020; L. Zhang và cộng sự, 2020);

- Các chỉ tiêu đánh giá và thang đo sử dụng để đo lường các biến trong các công trình nghiên cứu được công bố đã được xây dựng và đề cập là khá phong phú. Tuy nhiên, các nghiên cứu chủ yếu tập trung ở các nước Phương Tây, Châu Phi và một số

các quốc gia Châu Á (như Trung Quốc, Malaysia v.v.). Tuy nhiên, ở Việt Nam chưa có nghiên cứu nào xây dựng xây dựng mô hình đánh giá sự hài lòng về nhà ở tái định cư và cũng xác định các tiêu chí đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định trong xây dựng lại chung cư cũ phù hợp với bối cảnh Việt Nam;

- Các kết quả nghiên cứu thực nghiệm khi đánh giá, đo lường mức độ ảnh hưởng của yếu tố đến sự hài lòng của người về nhà ở (trong đó có loại hình nhà ở tái định cư, mà cụ thể là các khu chung cư) cho thấy các kết quả khác biệt, có sự không

nhất quán về chiều hướng và mức độ tác động của các yếu tố trong bối cảnh nghiên cứu khác nhau;

- Cho đến thời điểm hiện nay, có một số rất ít các nghiên cứu ở Việt Nam đã đề cập đến sự hài lòng về nhà ở của người dân sống trong các chung cư thương mại

(Nguyen và cộng sự, 2018), nhà ở xã hội (Le và cộng sự, 2016) nhưng chưa có nghiên

cứu nào đề cập trực diện và xem xét trực tiếp các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng

nhà ở tái định cư trong xây dựng lại các nhà chung cư cũ tại đô thị;

- Các nghiên cứu có liên quan đến xây dựng lại nhà chung cư cũ tại đô thị ở Việt Nam chưa đo lường và lượng hóa được sự hài lòng về nhà ở của người dân sau quá trình tạm cư, quay trở về nơi ở cũ nhưng trên phần căn hộ của khu chung cư mới đã được cải tạo, xây mới. Do vậy, luận án sẽ tiếp tục kế thừa và vận dụng có điều chỉnh các nghiên cứu trước đây ở trong và người nước đế tiếp tục nghiên cứu tại Việt Nam để xem xét, đánh giá sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án

xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Luận án sẽ lấy bối cảnh nghiên cứu là Thành phố Hà Nội với sự thay đổi mạnh mẽ của đô thị và sự phát triển năng động của thị trường bất động sản nhà ở. Bên cạnh

đó, các quy định liên quan đến quy hoạch, chính sách phát triển nhà ở và điều kiện về kinh tế, xã hội, văn hóa của Việt Nam (cụ thể là Thành phố Hà Nội) có những điểm khác biệt sẽ có tiềm năng cung cấp và làm phong phú thêm những hiểu biết mới, khác biệt so với các nước khác về chủ đề nghiên cứu này.

Nghiên cứu này sẽ xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở và các chỉ tiêu đánh giá sự hài lòng về nhà ở của người dân đang sống tại các khu nhà ở tái định cư đã hết thời gian tạm cư, quay trở lại nhà ở mới tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Trong đó, luận án tập trung vào việc phân tích, đánh giá các yếu tố

ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư và có xem xét bổ sung yếu tố về sự tham gia của người dân vào quá trình xây dựng lại nhà chung cư.

2.5. Đề xuất khung nghiên cứu

2.5.1. Mô hình nghiên cứu đề xuất

Dựa trên kết quả tổng quan nghiên cứu, các lý thuyết về sự hài lòng về nhà ở và

mục tiêu nghiên cứu của luận án, luận đã đề xuất khung nghiên cứu phù hợp với bối cảnh Việt Nam khi xem xét sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong xây dựng lại các dự án chung cũ (Hình bên dưới).

Khung nghiên cứu trong luận án được đề xuất nhằm phân tích sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại chung cư với các nhóm biến chính là: Biến sự hài lòng về nhà ở tái định cư là biến phụ thuộc; Xem xét đồng thời các biến độc lập (các yếu tố) tác động đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư, bao gồm: Đặc

điểm nhà ở; Đặc điểm khu vực ở; Dịch vụ quản lý nhà ở tái định cư; Sự tham gia của người vào quá trình thực hiện dự án.

Đặc điểm nhà ở

Đặc điểm khu vực ở

Sự hài lòng về nhà ở tái định cư

Dịch vụ quản lý vận hành nhà ở

Biến kiểm soát

Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án

- Nghề nghiệp - Thu nhập - Thời gian ở - Số người đang sống trong hộ - Số thế hệ

Hình 2.5. Khung phân tích sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Nguồn: Tác giả đề xuất dựa trên Mohit và cộng sự (2010); Ibemv và Aduwo (2013); và Teck-Hong, T. (2012).

Luận án đề xuất khung phân tích dựa trên mô hình của Mohit và cộng sự (2010); Ibem và Aduwo (2013); và Teck-Hong, T. (2012). Trong đó, luận án sử dụng các nhân tố được tác động đến sự hài lòng về nhà ở do Mohit và cộng sự (2010) và Ibem và Aduwo (2013) đề xuất; đồng thời, luận án đề xuất xem xét yếu tố về sự tham gia của

người dân vào quá trình thực hiện dự án do Teck-Hong (2012) gợi ý.

2.5.2. Các giả thuyết nghiên cứu

Dựa trên mô hình nghiên cứu đề xuất sẽ có các giả thuyết nghiên cứu như sau:

2.5.2.1. Ảnh hưởng của đặc điểm nhà ở tới sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư

Đặc điểm nhà ở phản ánh tình hình nhà ở của người dân và là yếu tố quyết định có liên quan chặt chẽ đến sự hài lòng hoặc không hài lòng của người dân (M. a. Amérigo và Aragones, 1997; Waziri và cộng sự, 2014). Các nghiên cứu đã công bố về sự hài lòng nhà ở của người dân đã xác định rằng, các đặc điểm nhà ở là những yếu tố

quan trọng có ảnh hưởng đến sự hài lòng về người dân (Z. Huang và Du, 2015).

Trong đó, các đặc điểm của nhà ở bao gồm các thuộc tính như là: chất lượng xây dựng, diện tích, bố trí không gian kiến trúc, số lượng các phòng tắm, phòng ngủ, nhà vệ sinh (CO Aigbavboa và Thwala, 2013; Eziyi Offia Ibem và Aduwo, 2013;

Mohit và Azim, 2012; Teck-Hong, 2012). Addo (2015) cho rằng, các đặc điểm nhà ở có ảnh hưởng đáng kể đến sự hài lòng của dân cư như là thiết kế, vị trí, diện tích. Trong khi đó, đối với căn hộ chung cư, các yếu tố liên quan đến đặc điểm nhà ở ảnh

hưởng đến sự hài lòng của người dân có thể kể đến như là: chất lượng xây dựng, diện tích, vị trí bố trí căn hộ, môi trường xung quan, kiểu dáng, cấu trúc và vật liệu xây dựng (Jiboye, 2009). Ngoài ra, các khía cạnh khác cần xem xét khi đề cập đến đặc điểm căn hộ như là: thành phần vật lý, kiến trúc, công nghệ và các khía cạnh về môi

trường (Eyiah-Botwe, 2015).

Giả thuyết 1: Đặc điểm nhà ở có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài lòng của

2.5.2.2. Ảnh hưởng của đặc điểm khu vực ở tới sự hài lòng người dân về nhà ở tái định cư

người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Đặc điểm khu vực ở được coi là yếu tố quan trọng trong dự báo về sự hài lòng về nhà ở của dân cư (Lu, 1999; Ukoha và Beamish, 1997). Khi đề cập đến định nghĩa về đặc điểm xung quanh khu vực ở thường được hiểu là theo nhiều các khác nhau, bởi vì khu vực ở là một khái niệm động (Talen và Shah, 2007).

Gruber và Shelton (1987) cho rằng, khu vực nhà ở của người dân nên được khái niệm hóa như môi trường dân cư bao gồm đơn vị nhà ở, khu phố và cộng đồng nơi họ sinh sống. Bên cạnh đó, Erdogan và cộng sự (2019) lại đề cập đặc điểm khu vực ở từ

các khía cạnh từ mối quan hệ xã hội ở khu vực dân cư sinh sống. Trong đó, mối quan hệ xã hội đáng với quan trọng trong sự hài lòng về nhà ở cũng như sự thõa mãn về chất lượng cuộc sống và hạnh phúc của người dân (Blair và Larsen, 2010; Gür và cộng sự, 2020). Dunn và cộng sự (2003) chia đặc điểm khu vực ở thành 02 nhóm yếu tố bao

gồm: yếu tố về vật lý và yếu tố về mặt xã hội. Trong khi đó, Basolo và Strong (2002)

lại cụ thể hóa các yếu tố thuộc về đặc điểm khu vực ở như là: điều kiện môi trường vật lý, đặc điểm về vị trí, dịch vụ tiện ích, yếu tố môi trường văn hóa xã hội. Nói cách khác, sự hài lòng đối với đặc điểm khu vực ở bao gồm vị trí và khía cạch cụ thể liên quan đến các yếu tố đường xá, hệ thống các tiện ích kết nối vào khu vực dân cư. Ngoài ra, yếu tố an ninh và an toàn tại khu vực ở cũng có ảnh hưởng đáng kế đến sự hài lòng về nhà ở của dân cư (Eziyi Offia Ibem và Aduwo, 2013; Mohit và Azim, 2012; N. A. Salleh và cộng sự, 2011).

Đáng chú ý, đối với các căn hộ chung cư, đặc điểm khu vực ở liên quan đến quyền riêng tư đối với khu dân cư có tầm quan trọng và ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân (Mohit và cộng sự, 2010). Thêm vào đó, các yếu tố khác thuộc về

khu vực ở có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân bao gồm: khu giải trí, khu vui chơi ngoài trời, khu vực diện tích sử dung chung và khả năng tiếp cận phương tiện giao thông cộng cộng. Do đó, vai trò của đặc điểm khu vực ở đối với sự hài lòng về nhà ở của người dân là rất quan trọng (A. G. Salleh, 2008).

Giả thuyết 2: Đặc điểm khu vực ở có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài lòng của

người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Trong nghiên cứu cứu này, đặc điểm của khu vực ở được thể hiện ở 02 khía cạnh chính là: (i) Khả năng tiếp cận và (ii) Môi trường xã hội. Theo đó, giả thuyết 2

được phát triển thành 02 giả thuyết thành phần:

Giả thuyết 2a: Khả năng tiếp cận của khu vực ở có ảnh hưởng thuận chiều đến

sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại chung cư cũ;

Giả thuyết 2b: Môi trường xã hội của khu vực ở có ảnh hưởng thuận chiều đến

2.5.2.3. Ảnh hưởng của dịch vụ quản lý nhà ở tới sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư

sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại chung cư cũ;

Sau khi bàn giao nhà ở tái định cư cho người dân sử dụng, trong quá trình khai

thác vận hành dự án cải tạo chung cư cũ thì yếu tố liên quan quan đến các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (sau cải tạo) có ảnh hưởng đến sự đánh giá và mức độ hài lòng về nhà ở của cư dân (Hui và Zheng, 2010). Nghiên cứu của Onibokun (1974) đã khẳng định, các yếu tố quản lý vận hành và dịch vụ quản lý nhà chung cư là một

trong những thành tố quan trọng về sự hài lòng về nhà ở của người dân. Trong khi đó, Paris và Kangari (2005) trong công trình nghiên cứu thực nghiệm tại Atlanta (Hoa Kỳ)

đã khẳng định được các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân như

là: hoạt động quản lý nhà chung cư, việc thực thi các quy chế tại khu chung cư v.v.

Ở Việt Nam, đối với các khu chung cư thương mại, các yếu tố liên quan đến chất lượng và dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có tác động đến sự hài lòng về nhà ở của người dân đã đã khẳng định trong số công nghiên cứu gần đây của (Lê Va Xi, 2022; Trần Thị Minh Thư, 2022). Cụ thể, có một số dịch vụ quan trọng quyết định sự hài lòng của người dân như là dịch vụ bảo trì, thu gom rác, hệ thống thoát nước, dịch vụ phòng cháy chữa cháy, dịch vụ tổng thể, cấp nước, cấp điện, và các quy tắc và

quy định trong khu chung cư (Jiboye, 2009).

2.5.2.4. Ảnh hưởng sự tham gia của người dân trong quá trình thực hiện dự án tới sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư

Giả thuyết 3: Dịch vụ quản lý vận hành nhà ở có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Trong dự án xây dựng lại khu chung cư cũ nói riêng và dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị nói chung, lợi ích của nhiều bên liên quan và bị ảnh hưởng lớn bởi các dự án là khá đa dạng (H. Wang và cộng sự, 2021). Chính vì vậy, sự tham gia của người dân

trong các dự án cải tạo chung cư cũ rất quan trọng – nó phản ánh sự đồng thuận, mức độ hài lòng của người dân và quyết định sự thành bại của dự án (Hong, 2018; Layson và Nankai, 2015). Đồng thời, đối với cá nhân các chủ sở hữu căn hộ (trong nhà chung cư

cũ) tại các dự án cải tạo, sự tham gia có mục tiêu quan trọng nhất là nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của họ trong quá trình thực hiện, triển khai thực hiện dự án.

Hosseini và cộng sự (2017) và Du và cộng sự (2020) cho rằng, sự tham gia của người dân trong các dự án cải tạo chung cư cũ được phản ánh trên các khía cạnh đóng

góp các nguồn lực vào dự án và tham gia theo tiến trình thực hiện dự án. Theo đó, sự tham gia của người dân trong quá trình thực hiện dự án có ảnh hưởng đến sự hài lòng của họ về cả dự án và căn hộ tái định cư sau khi nhận bàn giao. Sự tham gia của

người được thể hiện ở tất cả các khâu dự án như: lập quy hoạch, triển khai thực hiện dự án, khi dự án chuẩn bị hoàn thành và bàn giao nhà ở tái định cư (T. H. Li và cộng sự, 2012; B. Liu và cộng sự, 2018).

Giả thuyết 4: Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

2.5.2.5. Ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến nhân khẩu học tới sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư

Các nhà nghiên cứu đã đã công bố chỉ ra rằng đặc điểm về nhân khẩu học không bổ sung nhiều giá trị cho nghiên cứu về mức độ hài lòng của người dân nói chung (chẳng hạn như Hourihan, 1984). Tuy nhiên, những yếu tố này nên được xem xét để hiểu được sự hài lòng chung về nhà ở của người dân (Hassan và cộng sự, 2019).

Bởi vì, các yếu tố thuộc về đặc điểm cá nhân cũng là một trong những yếu tố chính quyết định đến sự hài lòng hoặc không hài lòng của người dân về nhà ở bên cạnh các yếu tố khác (M. Mohitvà A. M. M. A. K. Raja, 2014). Bên cạnh đó, có một số nghiên cứu thực nghiệm đã khẳng định được các yếu tố nhân khẩu học có mức độ quyết định

và quan trọng khác nhau trong sự hài lòng về nhà ở, khi chúng ta xem xét sự hài lòng về nhà ở như là biến phụ thuộc vào đặc điểm nhân khẩu học của người dân (Boadi và cộng sự, 2022).

Tuy vậy, trong các nghiên cứu tiền nhiệm, các biến nhân khẩu học thường được các nhà nghiên cứu xem xét dưới góc độ là các biến kiểm soát hoặc biến điều tiết. Các biến nhân khẩu học bao gồm: tuổi tác, thu nhập, trình độ học vấn, số người trong hộ gia đình, quyền sử dụng nhà ở, thời gian cư trú, giới tính, v.v (Boschman, 2018). Một

số công trình nghiên cứu của Lu (1999), Morris và Winter (1975), Chapman và Lombard (2006) đã chỉ ra rằng tuổi là một nhân tố tác động tích cực đến sự hài lòng về nhà ở (cụ thể, cư dân lớn tuổi có xu hướng hài lòng hơn với nơi ở của họ so với những

người trẻ hơn). Tuy nhiên, một nghiên cứu của Mohit và cộng sự (2010) cho thấy tuổi của các hộ gia đình có mối quan hệ tỷ lệ nghịch với sự hài lòng của người dân. Tương tự, Lu (1999) lập luận rằng giáo dục về nghiên cứu nhà ở là không đáng kể. Tuy nhiên, trình độ học vấn đã được chứng minh là có ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân.

Trong nghiên cứu của Eziyi Offia Ibem và Aduwo (2013), các biến số liên quan đến trình độ học vấn, việc làm và quy mô hộ gia đình được cho là những yếu tố dự báo quan trọng về mức độ hài lòng của người dân về nhà ở. Điều này là do trình độ học

vấn của chủ hộ càng cao thì họ càng có nhiều khả năng hài lòng với nơi ở của mình hơn so với những người cùng nhà (Tan, 2010). Có một số nghiên cứu tương tự đã chỉ ra rằng nhóm có thu nhập cao hài lòng với nơi ở của họ hơn so với các nhóm có thu nhập thấp hơn vì nhóm trước đây có đủ khả năng tài chính để mua những ngôi nhà tốt

hơn ở những khu vực lân cận hấp dẫn. Như vậy, có một mối quan hệ đáng kể giữa thu nhập và sự hài lòng của dân cư về nhà ở.

Ở khía cạnh khác, giới tính là một yếu tố dự báo ảnh hưởng đáng kể về sự hài

lòng của người dân. Một số nghiên cứu cho rằng nam giới ít hài lòng với nơi ở hơn so với nữ giới (Lu, 1999; C. Zhang và Lu, 2016). Ngược lại, Oh (2003) lại không tìm thấy ảnh hưởng của giới tính đến sự hài lòng về nhà ở của người dân. Ngoài ra, tình trạng hôn nhân cũng cho thấy ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở. Cụ thể, những người đã kết hôn dường như có sự hài lòng về nhà ở cao hơn so với những người chưa kết hôn hoặc đang sống độc thân (Mridha, 2020). Như vậy, khi đánh giá về một môi trường nhà ở cụ thể của một cư dân, cần phải xem xét đến các đặc điểm cá nhân của

họ. Theo đó, các đặc điểm hành vi về nhà ở của người dân cũng đã được đưa vào các nghiên cứu về sự hài lòng về nhà ở.

Trong nghiên cứu này, luận án sẽ xem xét các yếu tố liên quan đến đặc điểm

nhân khẩu học của người dân dưới vai trò tác động của biến kiểm soát và sử dụng trong kỹ thuật phân tích khác biệt về sự hài lòng giữa các nhóm. Chính vì vậy, giả thuyết 5 được đề xuất như sau:

Giả thuyết 5: Có sự khác biệt giữa các nhóm dân cư về sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong dự án cải tạo chung cư cũ theo giới tính, thu nhập, trình độ học vấn và nghề nghiệp.

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Giới thiệu về bối cảnh và địa bàn nghiên cứu

Trong giai đoạn vừa qua, vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên phạm vi cả nước nói chung, thành phố Hà Nội nói riêng đã trở thành một nhu cầu bức

thiết của xã hội. Mặc dù có sự chỉ đạo quyết liệt từ trung ương đến địa phương nhưng vấn đề khắc phục các nội dung có liên quan đến các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ còn gặp rất nhiều khó khăn bất cập. Một trong những nội dung gặp nhiều

khó khăn nhất là vấn đề nhà ở tái định cư khi triển khai thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, có nhiều nguyên nhân tác động đến việc triển khai thực hiện đặc biệt là từ phía người dân hiện hữu tại các dự án cải tạo, xây dựng lại.

Đối với thành phố Hà Nội là địa phương trọng điểm với hàng loạt các khu

chung cư cũ đã xuống cấp cần phải cải tạo, xây dựng lại, mặt khác đặc điểm các khu chung cư cũ tại Hà Nội rất phức tạp, nằm ở trong trung tâm đô thị, người dân sinh sống lâu năm gắn bó và có những nhu cầu ở riêng, có hiểu biết và rất khó khăn trong

việc bảo đảm sự hài lòng khi bố trí tái định cư để triển khai các dự án này

Theo thống kê của Bộ Xây dựng tại Tờ trình số 10/TTr-BXD ngày 11/6/2021 trình Chính phủ đề nghị ban hành Nghị định thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì hiện nay, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà

chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương khoảng hơn 3 triệu m² sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống; có một số địa phương có nhiều quỹ nhà này như TP.Hà Nội có 1.579 nhà chung cư, TP. Hồ Chí Minh có 575 nhà chung cư,

TP.Hải Phòng có 205 nhà chung cư, tỉnh Quảng Ninh có 60 nhà chung cư, tỉnh Phú Thọ có 23 nhà chung cư, tỉnh Nghệ An có 22 nhà chung cư, tỉnh Thanh Hóa có 17 nhà chung cư, TP. Cần Thơ có 10 nhà chung cư.

Hiện nay, tại Thành phố Hà Nội đã thực hiện kiểm định được 401/1.579 nhà

chung cư, trong số 401 nhà chung cư, chỉ có 8 nhà chung cư nguy hiểm, thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định (trong đó 02 dự án đã hoàn thành năm 2020; 02 dự án đang triển khai và 04 dự án chưa lựa chọn chủ đầu tư). Số chung cư

còn lại thành phố đang tiếp tục đánh giá chất lượng và hoàn thành kiểm định trong thời gian tới.

Tại TP. Hồ Chí Minh thì đã thực hiện kiểm định được 462/575 nhà chung cư

được xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 chung cư thuộc diện phải phá dỡ xây

dựng lại theo quy định. Hiện nay, thành phố đã lựa chọn được 10 chủ đầu tư dự án,

đang làm thủ tục công nhận 01 chủ đầu tư và 04 dự án xây dựng lại nhà chung cư đang

kêu gọi đầu tư.

Tại Thành phố Hải Phòng, theo kế hoạch thì sẽ phá dỡ 178 chung cư xuống cấp

nghiêm trọng (di chuyển 7.034 hộ dân) để xây dựng mới 18 chung cư cao từ 5-29 tầng

để bố trí tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có nhà chung cư bị phá dỡ (tổng số

7.482 căn hộ). Đến nay, thành phố đã hoàn thành xây dựng lại 12/18 chung cư, và đến

năm 2022 dự kiến sẽ hoàn thành 06/18 chung cư còn lại. Tại tỉnh Quảng Ninh thì trong

tổng số 60 nhà chung cư cũ, chỉ có 09 nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây

dựng lại theo quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP, đến nay địa phương đang xây

dựng lại 09 nhà chung cư này. Đối với tỉnh Phú Thọ thì có 05 nhà chung cư và tỉnh

Nghệ An có 04 nhà chung cư đang được triển khai phá dỡ xây dựng lại. Ngoài ra, còn

một số địa phương khác có ít quỹ nhà chung cư cũng đang tiến hành triển khai thực

hiện theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.

Như vậy, qua thống kê bước đầu cho thấy, đến nay cả nước có 219 nhà chung

cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại (chiếm 8.76% tổng số các nhà chung cư cũ

trên phạm vi cả nước).

3.1.1. Thực trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

Hiện nay, theo báo cáo của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội thì trong số 1.579

nhà chung cư cũ có 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập. Đa

số các nhà chung cư cũ được xây dựng trong giai đoạn từ năm 1960 đến năm 1982,

chủ yếu tập trung tại 15 địa bàn quận, huyện của thành phố, trong đó chiếm nhiều nhất

tại 5 quận (gồm: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân), đây là

những nơi thuộc khu vực hạn chế phát triển, phần lớn các nhà chung cư này đã hết

niên hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng và thiếu hụt trầm trọng các công trình hạ

tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu của

người dân, có nhiều nhà nguy hiểm, nguy hiểm hoặc hư hỏng nặng cần phải phá dỡ để

cải tạo, xây dựng lại.

Theo kết quả khảo sát sơ bộ các chung cư cũ bằng phương pháp chuyên gia

nhằm phân loại tình trạng kỹ thuật theo các mức 1, 2, 3, làm cơ sở để tổ chức kiểm

định chi tiết xác định các cấp độ nguy hiểm A, B, C, D thì trong tổng số 1.579 chung

cư cũ trên địa bàn, thành phố Hà Nội đã tổ chức kiểm định chi tiết được 401 chung cư.

Trong đó nhà chung cư có mức độ nguy hiểm Cấp B là 148 nhà; nhà chung cư có mức

độ nguy hiểm Cấp C là 245 nhà và nhà chung cư có mức độ nguy hiểm Cấp D là 8

nhà. Ngoài số lượng nêu trên, Thành phố cũng có 07 nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp

D trước đây đã hoàn thành việc xây dựng lại và đưa vào sử dụng (không thuộc danh mục 1.579 chung cư cũ do trước đó đã hoàn thành1).

Số liệu phân bổ nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội theo báo cáo về Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay được

tổng hợp tại bảng dưới đây.

Bảng 3.1. Số lượng các khu chung cư cũ tại TP Hà Nội

Khu chung cư cũ TT Địa bàn Nhà chung cư cũ độc lập Tổng cộng Số khu Số nhà chung cư

1.271 308 76 1.579 TOÀN THÀNH PHỐ

Quận Đống Đa 19 332 415 83 1

Quận Ba Đình 8 176 211 35 2

3 Quận Hai Bà Trưng 9 175 197 22

Quận Cầu Giấy 4 57 65 8 4

Quận Thanh Xuân 11 200 211 11 5

Quận Hoàng Mai 3 191 195 4 6

Quận Long Biên 6 61 64 3 7

Quận Bắc Từ Liêm 3 13 17 4 8

9 Quận Nam Từ Liêm 1 2 3 1

Huyện Thanh Trì 0 0 2 2 10

Huyện Đông Anh 10 56 56 0 11

Huyện Gia Lâm 1 5 5 0 12

Quận Hoàn Kiếm 0 0 99 99 13

Quận Hà Đông 1 3 37 34 14

Quận Tây Hồ 0 0 2 2 15

1 Gồm: 03 Nhà I1 - I2 - I3 Thành Công, quận Đống Đa; nhà P16A Thụy Khuê, quận Ba Đình; nhà 187 Tây Sơn, quận Đống Đa; P3 Phương Liệt, phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân; C7 Giảng Võ, phường Giảng Võ, quận Ba Đình;

Nguồn: Sở Xây dựng, (2021).

Trong đó, các nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội có một số đặc

điểm cụ thể sau đây:

 Về công trình kiến trúc

Trong giai đoạn 1960-1970, các công trình nhà chung cư chủ yếu từ 2-4 tầng, sử dụng kết cấu tường gạch chịu lực, thi công bằng phương pháp thủ công; giai đoạn 1970-1980 ngoài loại nhà ở chung cư với kết cấu tường gạch chịu lực thì thành phố đã phát triển thêm loại hình nhà chung cư có kết cấu bê tông lắp ghép có chiều cao tối đa là 5 tầng; đến giai đoạn 1980-1992 đã phát triển thêm loại nhà chung cư có kết cấu

khung bê tông cốt thép chịu lực, chiều cao tối đa 6 tầng.

Xen kẽ giữa các nhà chung cư trong các khu chung cư cũ là các công trình nhà ở thấp tầng (nhiều trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), công

trình trụ sở cơ quan, văn phòng, dịch vụ thương mại, công trình hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế...) và các công trình khác, tại tầng 1 của các nhà chung cư cũ, hầu hết các hộ dân đã xây dựng thêm diện tích (mở rộng) so với thiết kế ban đầu và có trường hợp tự lấn chiếm không gian phía sau căn hộ. Diện tích căn hộ tại các khu chung cư cũ phần lớn khoảng từ 30-50m2/căn; cá biệt tại khu tập thể Văn Chương có khoảng 70% số căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2.

 Về hạ tầng kỹ thuật

Hệ thống đường giao thông trong một số khu đã bị xuống cấp, hư hỏng và bị

lấn chiếm; hệ thống đường nội bộ có mặt cắt không đồng đều, bề rộng nhỏ (từ 3-6m hoặc nhỏ hơn); phần lớn vỉa hè tại các đường nội bộ bị người dân lấn chiếm để sử dụng vào mục đích cá nhân. Hệ thống cấp điện được lấy từ các trạm cấp điện của

thành phố, chủ yếu sử dụng các tuyến đường dây đi lộ thiên và trạm biến áp được treo trên các cột điện, gây mất an toàn về điện, phòng cháy chữa cháy và ảnh hướng tới mỹ quan đô thị. Hệ thống cấp nước được lấy từ mạng lưới cấp nước của thành phố, về cơ bản đáp ứng nhu cầu tiêu thụ của người dân. Tuy nhiên, hệ thống cấp nước trong các

tòa nhà chung cư được đầu tư không đồng bộ dẫn đến tình trạng người dân đục phá tường để lắp đặt đường ống và lắp đặt các bồn chứa nước inox trên tầng thượng các tòa nhà gây mất an toàn và ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị. Hệ thống thoát nước đã cũ

và bị xuống cấp nên xuất hiện tình trạng ngập úng cục bộ tại một số khu tập thể (Thành Công, 3 tầng Lê Hồng Phong-Hà Đông, Nguyễn Công Trứ); hệ thống cống thoát nước thải của các khu tập thể dùng chung với hệ thống cống thoát nước mưa dẫn đến khó khăn trong việc xử lý nước nhằm đảm bảo đáp ứng yêu cầu theo quy định

hiện hành. Ngoài ra, tỷ lệ cây xanh khu vực xây dựng lại đạt thấp (chỉ khoảng

0,6m2/người), không đảm bảo đáp ứng yêu cầu theo QCVN 01:2019/BXD (yêu cầu tối thiểu phải đạt 2m2/người); tại một số khu tập thể không có diện tích đất cây xanh tập trung.

 Về hệ thống phòng cháy, chữa cháy

Hầu hết các nhà chung cư cũ đều không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, gây

mất an toàn cho người dân đang sinh sống trong các tòa nhà.

 Về vệ sinh môi trường

Phần lớn không có hệ thống thu gom, tập kết và xử lý chất thải rắn; rác thải

được các công ty vệ sinh môi trường thu gom hàng ngày theo giờ cố định và vận chuyển đi bằng xe chuyên dùng.

 Về bãi đỗ xe

Các khu nhà chung cư cũ thiếu trầm trọng chỗ đỗ xe phục vụ nhu cầu của người dân; các khu tập thể cũ không có bãi đỗ xe theo tiêu chuẩn, chủ yếu tận dụng diện tích giao thông, sân chơi, khoảng trống giữa các tòa nhà và trong các hộ tại tầng 1 làm chỗ đỗ và gửi xe.

 Về hạ tầng xã hội

Các công trình nhà trẻ, trường học, nhà văn hóa, sinh hoạt cộng đồng có chất lượng tương đối tốt do đã được cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng lại trong những năm gần đây. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều công trình nhà trẻ, trường học bị quá tải, thiếu diện

tích các sân chơi theo tiêu chuẩn, xung quanh bị lấn chiếm bới các kiot xây dựng tạm. Nhiều công trình nhà văn hóa, sinh hoạt cộng đồng còn thiếu hoặc đã được xây dựng từ lâu nên hiện đang bị xuống cấp.

Từ năm 2007 đến nay (thời điểm khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp), thành phố đã triển khai 19 dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ (chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà ở chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại trên địa bàn thành phố), trong đó có 02 dự án đã hoàn thành năm 20202, 02 dự án đang triển khai3 và 04 nhà chưa lựa chọn nhà đầu tư4) (Chi tiết phụ lục).

Như vậy, theo kết quả kiểm định chi tiết các chung cư cũ trên địa bàn thành

2 Nhà C1 Thành công; Nhà B6 Giảng Võ, quận Ba Đình. 3 Nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa; Nhà 148-150 Sơn Tây, quận Ba Đình. 4 Nhà C8 Giảng Võ, G6A Thành Công, nhà A Ngọc Khánh, Tập thể Bộ Tư pháp, UBND quận Ba Đình.

phố, đến nay trong tổng số 15 nhà nguy hiểm cấp D thì đã có 09 nhà được hoàn thành

việc xây dựng lại và đưa vào sử dụng, còn lại 06 nhà đang được chính quyền triển khai

tổ chức di dời, gồm: 05 nhà trên địa bàn quận Ba Đình (Nhà C8 Giảng Võ; G6A Thành Công; nhà A Ngọc Khánh; Nhà 148-150 Sơn Tây; Tập thể Bộ Tư pháp) và 01 nhà trên địa bàn quận Đống Đa (số 51 Huỳnh Thúc Kháng).

3.1.2. Thực trạng việc thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

Thực hiện quy định của Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, ngày 28.7.2008 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND về Quy chế cải tạo, xây dựng lại các khu

chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố, tiếp đó, ngày 23/7/2013 Hội đồng nhân dân thành phố đã thông qua Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND về một số biện pháp cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp và đặc biệt là

3.1.2.1. Các mô hình thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

sau khi có Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đến nay toàn thành phố đã có 32 dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ (bao gồm 18 dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng và 14 dự án đang triển khai).

Trong tổng số 18 dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng trong giai đoạn từ năm

2007 đến nay thì thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện theo 03 mô hình như sau:

a. Mô hình đầu tư xây dựng lại bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước

Theo mô hình này thì có một số dự án đầu tư xây dựng lại tại các nhà chung cư như B7, B10 Khu tập thể Kim Liên đường Phạm Ngọc Thạch, quận Đống Đa do Ban

Quản lý dự án các nguồn vốn ngân sách thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội làm chủ đầu tư.

Ưu điểm của mô hình này là địa phương có thể lựa chọn được điểm khởi động dự án trên khu đất trống (phần đất quy hoạch là sân chơi của chung cư cũ) nên không

phải bố trí tạm cư, tiến độ được rút ngắn, người dân được giám sát công trình (nhà B7, B10 cũ thành quỹ nhà tạm cư cho dự án xây dựng lại khu tập thể Kim Liên). Mặt khác, dự án được triển khai khi chưa có quy định về việc giảm dân số trong khu vực bốn quận nội thành cũ (theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 thì dân số tại dự án sau khi xây dựng lại đã tăng 2,2 lần (từ 474 người lên thành 1.036 người).

Tuy nhiên, cũng có những khó khăn, vướng mắc nhất định khi áp dụng mô hình

này, đó là: phải sử dụng nguồn kinh phí lớn từ ngân sách của thành phố để thực hiện

(với tổng mức đầu tư 86,4 tỷ đồng), trong khi nguồn kinh phí này còn hạn hẹp; việc

thỏa thuận tái định cư cho các hộ dân gặp khó khăn do một số hộ dân không thống

nhất với cơ chế bồi thường, hỗ trợ của thành phố, nhất là các hộ tại tầng 1 có diện tích

cơi nới, lấn chiếm (xây dựng trái phép) không được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ,

đồng thời nhiều hộ dân trong khu chung cư cũ có khó khăn về kinh tế khi chi trả tiền

phần diện tích tăng thêm sau xây dựng lại.

b. Mô hình đầu tư xây dựng lại toàn khu chung cư cũ bằng nguồn vốn ngoài ngân sách

nhưng có sự hỗ trợ từ Thành phố

Thành phố Hà Nội đã triển khai 1 dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ

theo mô hình này tại Khu tập thể Nguyễn Công Trứ (cải tạo, xây dựng lại nhà A2, 3

thành nhà N3 (giai đoạn 1). Thành phố đã giao nhà đầu tư 06 ô đất theo hình thức đầu

tư BT để nhà đầu tư xây dựng nhà ở thượng mại để bán nhằm bù đắp cho việc xây

dựng lại các nhà A2, A3 Khu tập thể Nguyễn Công Trứ.

Ưu điểm của mô hình xây dựng lại này là đảm bảo việc cải tạo, xây dựng lại

đồng bộ giữa các công trình nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại dự

án theo quy hoạch được duyệt. Mặt khác, trong giai đoạn 1 của Dự án (nhà N3) thì

việc triển khai khi chưa có quy định khống chế về chiều cao nhà chung cư và yêu cầu

giảm dân số trong khu vực bốn quận nội thành cũ (là khu vực tập trung các khu chung

cư cũ).

Tuy nhiên, mô hình này đã xuất hiện nhiều khó khăn, tồn tại, đó là: mất nhiều

thời gian để tuyên truyền, vận động các hộ dân di dời; ngoài việc phải bố trí tái định cư

cho các hộ dân trong nhà chung cư cũ thì địa phương còn phải bố trí nhà tái định cư

cho các hộ dân xây dựng trái phép trên đất trống của khu chung cư này (do không còn

chỗ ăn ở nào khác), do đó không đảm bảo yêu cầu về việc giảm dân số hiện trạng tại

dự án; bên cạnh đó, nhiều hộ dân có khó khăn về kinh tế khi phải chi trả thêm tiền để

mua phần diện tích tăng thêm sau cải tạo, xây dựng lại, đồng thời, việc cải tạo, xây

dựng lại toàn khu dẫn đến yêu cầu phải đầu tư xây dựng lại hệ thống hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội từ đó làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, dự án này cũng không có quỹ

đất trống làm điểm khởi động dự án như dự án tại Kim Liên, thành phố phải hỗ trợ

quỹ nhà để chủ đầu tư bố trí tạm cư cho các hộ dân và nhà đầu tư phải bố trí một

khoản kinh phí lớn để di dời các hộ dân đến ở tại quỹ nhà tạm cư của thành phố; đây là

khu chung cư có xen lẫn nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, doanh nghiệp, trường học, y

tế... trong khi Nhà nước lại chưa có cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư cho các trường hợp này; thành phố phải danh một quỹ đất lớn đến hoán đổi theo

hình thức BT trong khi quỹ đất của thành phố còn hạn hẹp.

Ngoài ra, thời gian thực hiện dự án bị kéo dài (từ thời điểm trước khi Luật Nhà

ở 2014, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP được ban hành đến nay) dẫn đến các cơ chế,

chính sách theo quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã có

thay đổi, gây khó khăn trong việc tiếp tục thỏa thuận với các hộ dân về phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư cho các nhà chung cư còn lại để triển khai thực hiện dự án.

c. Mô hình đầu tư xây dựng lại các chung cư cũ độc lập bằng nguồn vốn ngoài ngân sách

Theo thống kê thì có một số khu chung cư thực hiện theo mô hình này như dự án

I1, I2, I3 Thái Hà, phường Láng Hạ, quận Đống Đa; dự án số 187 Tây Sơn, quận Đống

Đa; dự án P3 Phương Liệt, phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân; dự án B4, B14 Kim

Liên, quận Đống Đa; dự án A6, C7, D2, B6 Giảng Võ, phường Giảng Võ, quận Ba Đình;

dự án C1 Thành Công; dự án 97-99 Láng Hạ; dự án tại Khu tập thể Văn phòng Trung

ương Đảng tại số 44 ngõ 260 Đội Cấn, phường Liễu Giai, quận Ba Đình. Đối với mô

hình này, chủ đầu tư tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, tự cân đối tài chính để bố trí bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư theo chính sách của nhà nước và hỗ trợ thêm theo thỏa

thuận cho các hộ dân.

Ưu điểm của mô hình xây dựng lại này cũng giống như các mô hình xây dựng

lại nêu tại các mục trên, đó là dự án được triển khai khi chưa có quy định khống chế về

chiều cao nhà chung cư và yêu cầu giảm dân số trong khu vực bốn quận nội thành cũ

(là khu vực tập trung các khu chung cư cũ). Do đó, các dự án nay đã tự cân đối được

tài chính và thành phố không phải hỗ trợ bằng ngân sách hoặc bằng dự án BT khác.

Mặt khác, đây là dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ độc lập nên không phải mất chi

phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng so với dự án xây dựng lại toàn khu chung cư cũ.

Tuy nhiên, cũng có một số khó khăn, tồn tại chủ yếu của mô hình này, đó là:

việc thỏa thuận cơ chế tái định cư đối với các hộ dân gặp khó khăn do yêu cầu được tái

định cư tại chỗ về đúng vị trí căn hộ, tầng cao trong nhà chung cư xây mới sau khi

hoàn thành; việc bồi thường trong công tác giải phóng mặt bằng theo chính sách của

Nhà nước chưa được người dân chấp thuận, dẫn đến chủ đầu tư phải thương lượng, hỗ

trợ thêm cho các hộ dân, nhất là đối với các hộ dân đang sinh sống tại tầng 1; nhiều hộ

dân có khó khăn về kinh tế khi phải chi trả thêm tiền cho phần chênh lệch diện tích

tăng thêm sau xây dựng lại; việc cải tạo, xây dựng lại từng nhà chung cư cũ trên vị trí

cũ của từng tòa nhà dẫn đến không có quy hoạch chỉnh trang đô thị toàn khu, không

khai thác được các không gian đô thị, hệ thống giao thông phù hợp với điều kiện phát

triển kinh tế - xã hội đô thị; việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chủ yếu do nhà đầu

tư thỏa thuận với hộ dân theo hướng tăng hệ số bồi thường k dẫn đến hậu quả là gây áp

lực về hạ tầng, nhất là tại khu vực 4 quận nội đô lịch sử, là những khu vực hạn chế

phát triển; các dự án do có hệ số k không thống nhất dẫn đến khó khăn cho việc thỏa

thuận của chủ đầu tư với các hộ dân giữa các dự án với nhau; thành phố không có cơ

chế hỗ trợ tài chính đối với các dự án nên không thu hút được các nhà đầu tư tham gia

xây dựng lại đồng bộ các nhà chung cư trên địa bàn; chủ yếu các nhà chung cư cũ được

cải tạo, xây dựng lại nằm ở các vị trí thuận lơi, có hiệu quả cao về kinh tế, đảm bảo được

khả năng tự cân đối tài chính của dự án và đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, hạn chế do Quy hoạch chung xây dựng thủ đô đã xác định khu vực 04

quận nội đô lịch sử là khu vực hạn chế phát triển (hạn chế tầng cao và dân số), Quy

hoạch phân khu đô thị khu vực 04 quận nội đô lịch sử chưa được phê duyệt đã gây khó

khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư tham gia cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

3.1.2.2. Kết quả bố trí tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã thực hiện thì tất cả

người dân đều được bố trí tái định cư tại chỗ sau khi nhà chung cư được cải tạo, xây

dựng lại. Một số sự án do có bãi đất trống để khởi động dự án nên không phải bố trí

tạm cư mà chủ đầu tư xây dựng dự án khởi động trên bãi đất trống để bố trí tại định cư

cho người dân ngay sau khi hoàn thành. Một số dự án khác gặp khó khăn trong khâu

bố trí tái định cư, nguyên nhân do ngoài việc bố trí tái định cư cho chủ sở hữu nhà

chung cư thì còn có nhiều hộ dân xây dựng nhà ở thấp tầng trái phép trong khuôn viên

khu chung cư nhưng do không còn chỗ ở nào khác nên chủ đầu tư cũng phải bố trí tái

định cư cho các hộ dân này khi thực hiện dự án, đồng thời thành phố cũng phải hỗ trợ

bố trí quỹ nhà để bố trí tạm cư cho các chủ sở hữu trong quá trình triển khai thực hiện

dự án.

Các yêu cầu của người dân về việc bố trí tái định cư khi thực hiện dự án: theo quy

định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà

chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư (hộ dân) có nhu cầu tái định cư tại chỗ được bố trí

nhà ở mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Các quy định trước đây của

UBND thành phố Hà Nội về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ quy định hệ số bồi thường

diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ lớn (hệ số bồi thường k ≥ 1,3 lần đến ≥ 2 lần), tuy

nhiên việc thỏa thuận hệ số k với các chủ sở hữu mất rất nhiều thời gian, do yêu cầu của

người dân quá cao, chủ đầu tư không thể cân đối được tài chính, đặc biệt là các hộ dân

tầng 1 có một phần diện tích nhà để kinh doanh, có nhiều trường hợp không chấp nhận di

chuyển vì việc kinh doanh là nguồn sống của giai đình, nếu chỗ ở tái định cư không cho

phép họ được kinh doanh nữa thì sẽ không còn nguồn thu nhập để nuôi sống gia đình.

Tại một số dự án mặc dù đã được UBND thành phố chấp thuận chủ đầu tư và

phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, tuy nhiên đến nay vẫn chưa thể triển khai dự án do

chưa thỏa thuận thống nhất được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với người

dân, vì nhiều hộ dân chống đối, đòi hỏi rất cao hệ số tái định cư tại chỗ. Thực tế này

cũng ảnh hưởng đến tâm lý chung của những hộ dân trong các chung cư cũ khi cải tạo,

xây dựng lại. Ngoài ra, việc tạm cư xa địa điểm chung cư cũ cũng ảnh hưởng đến tâm

lý các hộ dân do bị xáo trộn cuộc sống sinh hoạt thường ngày.

3.2. Quy trình nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu trong khoa học xã hội nói chung và trong lĩnh vực

kinh tế và quản trị kinh doanh được chia là 02 phương pháp chủ yếu là nghiên cứu

định tính và nghiên cứu định lượng. Trong đó, phương pháp nghiên cứu định lượng

được dùng để kiểm định các mối quan hệ - kiến thức đã có; nghiên cứu định tính

thường được sử dụng để khám phá, đề xuất các nền tảng kiến thức mới (Bryman,

2008). Luận án sử dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng theo quy trình

nghiên cứu được thể hiện như sơ đồ dưới đây.

- Các khái niệm

- Lý thuyết liên quan

1. Nghiên cứu tổng quan

- Các nhân tố ảnh hưởng

- Giả thuyết nghiên cứu

- Thang đo sơ bộ

2. Nghiên cứu sơ bộ

- Mô hình nghiên cứu chính thức và các giả thuyết nghiên cứu;

- Nghiên cứu định tính

- Nghiên cứu định lượng

- Hiệu chỉnh thang đo, xây dựng bảng hỏi, bảng hỏi chính thức.

- Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo

3. Nghiên cứu định lượng chính thức

- Kết quả kiểm định độ tin cậy của các nhân tố;

- Kiểm định độ tin cậy của thang đo;

- Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu;

- Phân tích tương quan, hồi quy;

- Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

- Kết quả kiểm tra các giả định mô hình hồi quy;

- Kiểm định giả thuyết và phân tích hồi quy

- Kiểm định sự khác biệt giữa các nhóm (Phương pháp phân tích phương sai)

- Hàm ý chính sách và quản trị;

4. Kết quả và thảo luận

- Đề xuất giải pháp.

Sơ đồ 3.1. Quy trình nghiên cứu

3.3. Các phương pháp nghiên cứu

3.3.1. Các thang đo được sử dụng

Luận án xác định lý thuyết của các biến và cách đo lường các biến trong mô hình dựa vào kết quả tổng quan các nghiên cứu đã được thực hiện trước đây. Các biến quan sát - thước đo đã được Việt hóa để phù hợp bối cảnh nghiên cứu. Ngoài ra, có biến quan sát được điều chỉnh, bổ sung sau quá trình phỏng vấn sâu chuyên gia (chi

tiết thể hiện bảng dưới).

Nghiên cứu này sử dụng thang đo Likert 5 mức độ từ điểm 1 - “Rất không hài lòng” đến điểm 5 - “Rất hài lòng” cho các biến quan sát để hình thành lên các biến khái niệm. Bên cạnh đó là các biến đo lường (dạng liên tục) cho các biến số được thực

hiện phân tổ để phân tích theo mục tiêu nghiên cứu.

Bảng dưới đây thể hiện danh sách các biến được sử dụng trong mô hình và được thu thập từ phiếu hỏi phỏng vấn người dân sống tại các khu nhà ở tái định cư

trong các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn nghiên cứu.

Bảng 3.2. Bảng mô tả các biến quan sát sử dụng trong phiếu khảo sát chính thức

Ghi chú Tên biến NỘI DUNG BIẾN Giá trị đo lường Nguồn trích dẫn

NHAO Đặc điểm nhà ở

NHAO1 Diện tích căn hộ Giữ nguyên

NHAO2 Số phòng ngủ Giữ nguyên

NHAO3 Số nhà vệ sinh Giữ nguyên

NHAO4 Thiết kế tổng thể chung của căn hộ Giữ nguyên

NHAO5 Bố trí phòng khách Giữ nguyên

NHAO6 Bố trí phòng bếp Giữ nguyên Ibem, E. O., và Aduwo, E. B. (2013).

NHAO7 Bố trí nhà vệ sinh Giá trị đo lường: 1- Rất không hài lòng… 5-Rất hài Bổ sung qua nghiên cứu định tính lòng Tác giả điều chỉnh ngữ nghĩa qua nghiên cứu định tính. NHAO8 Bố trí phòng ngủ Bổ sung qua nghiên cứu định tính

NHAO9 Điều kiện bên ngoài căn hộ Điều chỉnh qua nghiên cứu định tính

NHAO10 Thiết bị kèm theo khi bàn giao căn hộ Điều chỉnh qua nghiên cứu định tính

Ghi chú Tên biến NỘI DUNG BIẾN Giá trị đo lường Nguồn trích dẫn

KHUVUC Đặc điểm khu vực ở (Xác định bởi 02 nhóm biến là: Khả năng tiếp cận và Mối quan hệ xã hội)

TIEPCAN Khả năng tiếp cận

Khoảng cách từ nhà ở đến nơi mua TIEPCAN1 Giữ nguyên sắm tập trung

TIEPCAN2 Giữ nguyên Khoảng cách từ nhà ở đến công viên Ibem, E. O., và Aduwo, E. B. (2013);

TIEPCAN3 Giữ nguyên Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc Mohit và Adel Mah foud, (2015); Sự sẵn có của các dịch vụ tiện ích, Điều chỉnh qua nghiên cứu Giá trị đo lường: 1- Rất không hài lòng … 5-Rất hài lòng TIEPCAN4 thể thao công cộng tại khu vực ở định tính Tác giả điều chỉnh ngữ nghĩa qua nghiên cứu

định tính. TIEPCAN5 Giữ nguyên Sự sẵn có của các cơ sở mua sắm, tiện ích tại khu vực ở

TIEPCAN6 Giữ nguyên Cảnh quan xung quanh của khu vực ở

QHXAHOI Mối quan hệ xã hội

QHXAHOI1 Mối quan hệ với hàng xóm Giữ nguyên

Giá trị đo lường: 1- Rất không hài lòng Mohit và Adel Mah foud, (2015); QHXAHOI2 An ninh tại khu vực ở Giữ nguyên

Ghi chú Tên biến NỘI DUNG BIẾN Giá trị đo lường Nguồn trích dẫn

QHXAHOI3 Trình độ dân trí khu vực ở … 5-Rất hài lòng Giữ nguyên Adewale và cộng sự

QHXAHOI4 Các sinh hoạt cộng đồng tại khu vực ở Điều chỉnh qua nghiên cứu định tính (2019); Tác giả điều chỉnh ngữ nghĩa qua nghiên cứu định tính.

THAMGIA Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án

Thông tin liên quan đến dự án xây

THAMGIA1 Giữ nguyên

dựng lại nhà chung cư cũ được công bố công khai

THAMGIA2 Người dân được cung cấp đầy đủ thông tin trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư của dự án xây dựng lại Bổ sung qua nghiên cứu định tính Giá trị đo lường: 1- nhà chung cư cũ Etminani-Ghasrodashti và cộng sự (2017);

Rất không hài lòng … 5-Rất hài lòng Du, T và cộng sự (2020) THAMGIA3 Người dân được tham gia góp ý vào phương án bồi thường về nhà ở Bổ sung qua nghiên cứu định tính

Điều chỉnh qua nghiên cứu THAMGIA4 Các ý kiến góp ý của người dân về dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ định tính được ghi nhận

THAMGIA5 Các ý kiến góp ý của người dân về Giữ nguyên

Ghi chú Tên biến NỘI DUNG BIẾN Giá trị đo lường Nguồn trích dẫn

dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

được thực hiện

THAMGIA6 Giữ nguyên

Tôi trực tiếp tham gia vào nhóm cư dân để theo dõi tiến độ thực hiện dự án

Các nội dung góp ý của tôi về Điều chỉnh qua nghiên cứu THAMGIA7 định tính phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện

THAMGIA8 Điều chỉnh qua nghiên cứu định tính Các phản ánh của người dân liên quan đến bố trí nhà ở tái định cư sau khi bàn giao được phản hồi

DICHVUQL Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư

DICHVUQL1 Hệ thống cấp nước sinh hoạt Giữ nguyên

DICHVUQL2 Hệ thống thoát nước thải Giữ nguyên Liu (1999); DICHVUQL3 Hệ thống thang máy Giữ nguyên Giá trị đo lường: 1- Rất không hài lòng

Diện tích sử dụng chung của tòa Điều chỉnh qua nghiên cứu … 5-Rất hài lòng Ibem, E. O. và Aduwo, E. B. (2013) DICHVUQL4 nhà định tính

DICHVUQL5 Vệ sinh, đảm bảo môi trường Giữ nguyên

Ghi chú Tên biến NỘI DUNG BIẾN Giá trị đo lường Nguồn trích dẫn

DICHVUQL6 An toàn phòng cháy, chữa cháy Giữ nguyên

Bảo trì, sửa chữa phần diện tích và Bổ sung qua nghiên cứu định DICHVUQL7 các thiết bị thuộc sở hữu chung tính

DICHVUQL8 Nội quy về quản lý, sử dụng tòa nhà đang sinh sống Điều chỉnh qua nghiên cứu định tính

SUHAILONG Sự hài lòng về nhà ở tái định cư

HAILONG1 Giữ nguyên Tôi hài lòng với thiết kế của căn hộ tái định cư

Cách bố trí của của căn hộ tái định Điều chỉnh qua nghiên cứu HAILONG2 cư là thuận tiện định tính (2015);

Giá trị đo lường: 1- Rất không đồng ý Barmark và Adriaanse, C. C. M. HAILONG3 Giữ nguyên Tôi thấy thoải mái khi sống trong căn hộ tái định cư … 5-Rất đồng ý (2007).

HAILONG4 Tôi hài lòng với căn hộ tái định cư Giữ nguyên

HAILONG5 Giữ nguyên Nhìn chung, tôi hài lòng với điều kiện nhà ở hiện tại

Các biến khác

GIOITINH Giới tính 1. Nam; 2. Nữ Giữ nguyên Lu, M. (1999)

Ghi chú Tên biến NỘI DUNG BIẾN Giá trị đo lường Nguồn trích dẫn

TUOI Tuổi Biến liên tục Giữ nguyên

HOCVAN Trình độ học vấn Biến khoảng Giữ nguyên

Số lượng thế hệ đang sống tại căn Bổ sung qua nghiên cứu định THE HE Biến liên tục hộ chung cư tính

SONGUOI Số người sinh sống tại căn hộ Biến liên tục Giữ nguyên

NGHENGHIEP Nghề nghiệp của chủ hộ Biến khoảng Giữ nguyên

THUNHAP Biến khoảng Giữ nguyên Mức thu nhập bình quân của hộ gia đình trong tháng

THOIGIANO Biến liên tục Giữ nguyên Thời gian sinh sống tại nhà ở tái định cư

Nguồn: Tác giả tổng hợp và đề xuất.

3.3.2. Phương pháp phân tích

3.3.2.1. Nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính được sử dụng giúp tác giả tìm hiểu sâu về chính sách liên quan, nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng lên sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư, yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân từ góc nhìn của nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư và người dân trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ.

Những kết quả nghiên cứu định tính giúp bổ sung thông tin, điều chỉnh thang đo. Ngoài ra, thông tin nghiên cứu định tính cũng có thể giải thích thêm cho các kết quả trong phân tích định lượng.

Mục tiêu của nghiên cứu định tính là để kiểm tra và sàng lọc các biến nghiên

cứu phù hợp. Do luận án được thực hiện trong bối cảnh chưa có những nghiên cứu cụ thể về nội dung tương tự ở Việt Nam.

Vì vậy, các thang đo của tác giả trước cần được điều chỉnh và bổ sung thông

qua áp dung phương pháp nghiên cứu định tính, cụ thể là phỏng vấn sâu nhằm đánh giá và kiểm tra mức độ phù hợp về mặt từ ngữ, cú pháp được sử dụng trong các câu hỏi nhằm đảm bảo tính thống nhất, rõ ràng, không gây nhầm lẫn cho người trả lời. Đồng thời, xác định, bổ sung các tiêu chí đo lường các biến cho phù hợp với bối cảnh

của Việt Nam.

Cụ thể, nghiên cứu định tính sử dụng kỹ thuật phỏng vấn sâu 2 lần đối với nhóm đối tượng là các cán bộ cơ quan quản lý nhà nước, nhà nghiên cứu và chủ

đầu tư phát triển dự án xây dựng lại khu chung cư cũ (chi tiết lưới phỏng vấn và nội dung tại phụ lục).

Trong đó, các đối tượng tham gia phỏng vấn có kinh nghiệm nghiên cứu, làm việc trong đất đai và bất động sản nhà ở nói chung, lĩnh vực chính sách, phát triển nhà

ở chung cư cũ nói riêng thấp nhất là 10 năm, cao nhất là 30 năm. Tất cả các đối tượng phỏng vấn đều có trình độ từ đại học trở lên, trong đó có 02 tiến sĩ. Nhóm này gồm 12 người được phỏng vấn, gồm: 03 giảng viên giảng, nhà nghiên cứu dạy trong lĩnh vực

đất đai, bất động sản nhà ở; 02 người đang công tác tại Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; 02 người công tác tại Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội; 03 người đại diện chủ đầu tư đã thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ; 02 người đang công tác tại Hiệp hội nghề nghiệp liên quan đến (bất động sản, nhà ở).

Bảng 3.3. Mô tả mẫu khảo sát định tính đối với các chuyên gia, nhà quản lý và đại diện chủ đầu tư

TT

Mô tả

Tổng số mẫu, số cuộc

Giảng viên, nhà nghiên cứu

Cán bộ quản lý Nhà nước tại Bộ Xây dựng

Cán bộ quản lý của Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội

Đại diện chủ đầu tư phát triển dự án

Đại diện Hiệp hội nghề nghiệp về BĐS, nhà ở

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Sau khi thực hiện phỏng vấn sâu nhóm chuyên gia (lần 2), luận án thực hiện

phỏng vấn sâu nhóm cư dân, với 11 đối tượng là người dân đang sinh sống tại các căn hộ tái định cư đã được bàn giao sau khi dự án xây dựng nhà chung cư cũ hoàn thành.

Về cơ bản, các ý kiến phản hồi của người dân cho thấy, các biến số và chỉ báo đo lường các biến trong mô hình là phù hợp với bối cảnh nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội. Ngoài ra, các ý kiến đánh giá của cư dân cũng cung cấp thêm cho nghiên cứu những bằng chứng và thông tin liên quan đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư tại các

khu chung cư – được lựa chọn là địa bàn nghiên cứu (Nội dung lưới phỏng vấn sâu tại phụ lục).

Bảng 3.4. Mô tả mẫu nghiên cứu định tính đối với người dân đang sống tại các

căn hộ tái định cư

Tiêu

TT

CD1 CD2 CD3 CD4 CD5

CD6

CD7

CD8 CD9 CD10 CD11

chí

1

Nam

Nữ

Nam Nam

Nữ

Nam

Nữ

Nam

Nữ

Giới tính

2 Tuổi

Trình

Đại

Cao

Phổ

Đại

3

Sau đại

độ

học

đẳng

thông

học

Quận

4 Địa chỉ

Quận Hoàn

Quận Ba

Quận Đống

Kiếm

Đa

Đình

Đa

Đình

Đa

Đình

Hai Bà Trưng

Công

Hưu

Kinh

Công

Kinh

Nội

Tư

Công

Viên

5 Nghề nghiệp

trí

chức

doanh

chức

doanh

trợ

vấn

chức

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Như vậy, nghiên cứu định tính là cần thiết nhằm khám phá, kiểm tra ban đầu

tính phù hợp của mô hình nghiên cứu, điều chỉnh các thang đo trong bối cảnh Việt Nam và định hướng trong thiết kế bảng hỏi. Những gợi ý có được từ các cuộc phỏng vấn sâu với các chuyên gia, nhà nghiên cứu chính sách và các nhà hoạt động thực tiễn và các cư dân sẽ rất hữu ích, giúp tác giả xác định được chính xác, đầy đủ, toàn diện về các hiện tượng và quan điểm liên quan đến chủ đề nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu định tính: Kết quả phỏng vấn sâu các chuyên gia, nhà quản lý và đại diện chủ đầu tư điều chỉnh các chỉ báo, bổ sung thêm biến quan sát, hiệu

3.3.2.2. Nghiên cứu định lượng

chỉnh ngữ nghĩa khi khi đo lường các biến số (được tổng hợp tại Bảng 3.2). Kết quả phỏng vấn sâu người dân được tác giả gỡ băng, minh họa – dẫn chứng, diễn giải thêm kết quả phân tích định lượng (chi tiết tại các nội dung của Chương 4).

a. Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Nghiên cứu định lượng sơ bộ (pilot - test) nhằm mục đích đánh giá độ tin cậy

của thang đo, trước khi triển khai nghiên cứu định lượng chính thức. Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện trên cỡ mẫu nhỏ với 115 quan sát với phương pháp chọn mẫu thuận tiễn. Sau đó, dựa vào kết quả thu được sau phân tích định lượng sơ bộ, tác giả thực hiện điều chỉnh thang đo và sử dụng bảng hỏi vào khảo sát chính thức. Kết quả nghiên

cứu định lượng sơ bộ cho thấy các chỉ báo của các biến đều thỏa mãn và giữ lại cho nghiên cứu định lượng chính thức, do kết quả hệ số Cronbach’s Alpha > 0.7, và hệ số tương quan biến tổng của các chỉ báo > 0.3 (kết quả chi tiết bảng dưới).

Bảng 3.5. Kết quả kiểm định thang đo các biến trong khảo sát định lượng sơ bộ

Biến quan sát

Phương sai thang đo nếu loại biến

Tương quan biến tổng

Trung bình thang đo nếu loại biến

Cronbach’s Alpha nếu loại biến

Cronbach’s Alpha NHAO = 0.885

NHAO1

34.0783

34.950

.552

.878

NHAO2

34.1304

34.395

.629

.873

NHAO3

34.1913

35.086

.548

.879

Biến quan sát

Phương sai thang đo nếu loại biến

Tương quan biến tổng

Cronbach’s Alpha nếu loại biến

Trung bình thang đo nếu loại biến

NHAO4

33.7478

34.787

.625

.873

NHAO5

33.8174

35.273

.553

.878

NHAO6

33.7826

34.908

.573

.877

NHAO7

34.0261

33.868

.722

.866

NHAO8

34.0696

34.785

.599

.875

NHAO9

34.1391

33.138

.722

.865

NHAO10

33.9043

34.421

.647

.871

Cronbach’s Alpha TIEPCAN = 0.856

TIEPCAN1

18.296

26.298

.706

.821

TIEPCAN2

18.139

26.191

.726

.818

TIEPCAN3

18.383

26.519

.607

.839

TIEPCAN4

18.035

26.490

.713

.821

TIEPCAN5

18.330

24.627

.728

.816

TIEPCAN6

18.252

28.910

.421

.873

Cronbach’s Alpha QHXAHOI = 0.710

QHXAHOI1

10.974

4.973

.453

.673

QHXAHOI2

10.957

4.761

.496

.647

QHXAHOI3

10.739

4.738

.553

.612

Biến quan sát

Phương sai thang đo nếu loại biến

Tương quan biến tổng

Cronbach’s Alpha nếu loại biến

Trung bình thang đo nếu loại biến

QHXAHOI4

10.791

4.939

.482

.655

Cronbach’s Alpha THAMGIA = 0.813

THAMGIA1

25.478

30.410

.316

.823

THAMGIA2

25.313

29.989

.364

.816

THAMGIA3

25.574

26.808

.752

.761

THAMGIA4

25.452

27.285

.717

.767

THAMGIA5

25.313

26.971

.730

.764

THAMGIA6

25.513

27.199

.669

.772

THAMGIA7

25.722

29.378

.391

.813

THAMGIA8

25.730

28.971

.417

.809

Cronbach’s Alpha DICHVUQL = 0.846

DICHVUQL1

25.757

6.905

.587

.828

DICHVUQL2

25.661

7.086

.697

.814

DICHVUQL3

25.670

7.100

.632

.822

DICHVUQL4

25.687

7.129

.637

.821

DICHVUQL5

25.635

6.883

.742

.808

DICHVUQL6

25.704

7.228

.568

.830

DICHVUQL7

25.696

7.617

.491

.838

Biến quan sát

Phương sai thang đo nếu loại biến

Tương quan biến tổng

Cronbach’s Alpha nếu loại biến

Trung bình thang đo nếu loại biến

DICHVUQL8

25.748

7.962

.328

.857

Cronbach’s Alpha SUHAILONG = 0.892

HAILONG1

11.026

10.815

.688

.879

HAILONG2

10.957

10.165

.670

.886

HAILONG3

10.922

10.968

.651

.886

HAILONG4

10.887

9.820

.843

.844

HAILONG5

10.887

9.820

.843

.844

Nguồn: Kết quả phân tích số liệu khảo sát sơ bộ.

b. Nghiên cứu định lượng chính thức

Nghiên cứu định lượng được thực hiện thông qua phương pháp khảo sát ý kiến đánh giá của người dân đã được bàn giao nhà ở tái định cư trong các dự án đầu tư, xây

dựng lại nhà chung cư cũ theo các nội dung nghiên cứu. Luận án được thực hiện trên cơ sở phương pháp nghiên cứu thực nghiệm, tác giả thực hiện nghiên cứu bắt đầu bằng việc xác định mục tiêu nghiên cứu, sau đó tiến hành tổng quan nghiên cứu về lý thuyết và thực tế các hộ gia đình thuộc diện tái định cư tại chỗ tại các dự án xây dựng lại

chung cư cũ ở Thành phố Hà Nội để xác định các giả thuyết nghiên cứu.

Tiếp theo, tác giả thực hiện nghiên cứu khám phá tại một dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ để xác định rõ sự hài lòng của người dân; các yếu tố ảnh hưởng đến

sự hài lòng về nhà ở tái định cư và hoàn thiện các biến số đo lường các khái niệm nghiên cứu. Cuối cùng là thu thập số liệu từ các địa bàn, sử dụng chương trình nhập dữ liệu để nhập dữ liệu, sử dụng phần mềm Excel và SPSS để xử lý dữ liệu, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và báo cáo kết quả nghiên cứu.

Trong đó, nghiên cứu được thực hiện thông qua việc điều tra, khảo sát người dân thuộc diện đã nhận bàn giao nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Mục đích của nghiên cứu này chủ yếu

nhằm thu thập thông tin theo phiếu khảo sát để có căn cứ đánh giá các biến quan sát

dựa trên thang đo Likert (cho điểm từ 1 đến 5). Sau khi thu thập số liệu, nghiên cứu sẽ làm sạch, kiểm tra logic.

Luận án sử dụng Cronbach Anpha để kiểm định sự phù hợp cho các thang đo, loại bỏ những quan sát không phù hợp. Các thang đo trong mô hình nghiên cứu đo lường bằng thang đo Likert 5 điểm (1- hoàn toàn không đồng ý đến 5 hoàn toàn đồng ý).

Dựa trên phân tích nhân tố khám phá (EFA) sẽ phân tích các biến thang đo, tổ hợp thành các biến khái niệm, xác định được số biến thang đo cần thiết (số biến độc

lập) cho mỗi yếu tố ảnh hưởng. Do mỗi yếu tố sẽ được thiết kế dựa trên nhiều tiêu thức, nhiều thành phần để cấu thành lên yếu tố, như vậy cần thiết phải đo độ tin cậy của thang đo (sử dụng Cronbach Anpha) và cần phải phân tích để tổ hợp các thang đo

thành các thành phần ít hơn (đưa từ nhiều thành phần nhỏ sang số thành phần hay số biến ít hơn) nhưng vẫn đảm bảo chứa đựng thông tin của các biến số. Cuối cùng, để kiểm định giả thuyết của luận án, kỹ thuật ước lượng mô hình hồi quy được sử dụng.

Cụ thể, các kỹ thuật phân tích được mô tả dưới đây:

Phân tích thống kê mô tả:

Thống kê mô tả là bước đầu tiên trong việc phân tích dữ liệu định lượng để xác định độ phân phối của bộ dữ liệu đang nghiên cứu. Nghiên cứu tiến hành phân tích mô tả thống kê các biến quan sát trong mô hình qua các tiêu chí gồm: giá trị lớn nhất, giá

trị nhỏ nhất, giá trị trung bình và độ lệch chuẩn.

Kiểm định thang đo:

Để đảm bảo chất lượng thang đo sẵn sàng cho kiểm định các giả thuyết nghiên

cứu ở phần tiếp theo, tác giả sử dụng kết hợp 2 kỹ thuật phân tích:

- Độ tin cậy của thang đo được đánh giá thông qua hệ số Cronbach’s Alpha. Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), các thang đo có hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,6 - 1 là có thể chấp nhận được, các thang đo có hệ số Cronbach’s

Alpha từ 0,7 - 0,8 là sử dụng được và các thang đo có hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,8 - gần 1 là thang đo lường tốt. Trong nghiên cứu này, để đảm bảo độ tin cậy tốt, các thang đo có hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,6 trở lên được giữ lại để sử dụng cho các bước phân

tích tiếp theo.

Tuy nhiên, hệ số Cronbach’s Alpha chỉ cho biết các thang đo có liên kết với nhau hay không mà không giúp cho việc quyết định giữ lại hay bỏ đi biến quan sát nào. Do vậy, nghiên cứu sử dụng thêm hệ số tương quan biến tổng (item - Chung

correclation) để có thêm cơ sở cho việc đưa ra quyết định giữ lại hay bỏ đi biến

quan sát.

- Hệ số tương quan biến tổng là hệ số tương quan của 1 biến với điểm trung bình của các biến khác trong cùng một thang đo, do vậy hệ số này càng cao thì sự tương quan của biến này với các biến khác trong thang đo càng cao. Theo Nunnally và Bernstein (1994), các biến có hệ số tương quan biến tổng < 0,3 được coi là biến rác và loại biến này khỏi thang đo.

Vì vậy, theo tiêu chuẩn chọn biến đã trình bày ở trên, để đảm bảo độ tin cậy của

thang đo, nghiên cứu sẽ lựa chọn các thang đo đảm bảo hệ số Cronbach’s Alpha ≥ 0,6 và có hệ số tương quan biến tổng > 0,3.

- Kiểm định giá trị của thang đo bằng phương pháp phân tích nhân tố khám

phá - EFA

Phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) thuộc nhóm phân tích đa biến phụ thuộc lẫn nhau, nghĩa là không có biến phụ thuộc và biến độc lập mà nó dựa vào mối tương quan giữa các biến với nhau. EFA dùng để rút gọn một tập k biến quan sát

thành một tập F (F

Phân tích nhân tố sẽ được sử dụng để kiểm định sự hội tụ của các biến thành phần. Để khẳng định dữ liệu phân tích là phù hợp và có độ tin cậy cao, phải thỏa mãn

các tiêu chí sau:

Hệ số KMO (Kaiser - Meyer - Olkin) phải đạt giá trị từ 0,5 trở lên (0,5≤KMO≤1) thể hiện phân tích nhân tố là phù hợp. Kiểm định Bartlett có ý nghĩ thống kê (giá trị Sig.

< 0,05), điều đó chứng tỏ các biến quan sát có tương quan với nhau trong tổng thể. Hệ số tải nhân tố (Factor loading) là chỉ tiêu đảm bảo mức ý nghĩa thiết thực của EFA ≥ 0,5.

Dựa vào những tiêu chí trên, nghiên cứu lựa chọn các biến phù hợp với điều

kiện: Hệ số kiểm định KMO: 0,5≤ KMO ≤ 1.

Kiểm định Bartlett (Bartlett’s Test có ý nghĩa thống kê (sig ≤ 0,05), chứng tỏ

các biến quan sát có tương quan với nhau trong tổng thể.

Phương sai trích > 50%: Với các mô hình nghiên cứu thông thường trên mẫu

điều tra nhỏ (<100) mới cần áp dụng tiêu chuẩn này ở mức 0,5; tuy nhiên để kết quả điều tra mang tính thực tiễn, nghiên cứu vẫn sử dụng mức kiểm định chặt chẽ này.

Phân tích nhân tố khám phá:

Phần này sẽ kiểm định giá trị của biến để đánh giá sự hội tụ các thang đo của

từng nhân tố bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA). Trong quá trình này, các biến quan sát không đạt yêu cầu về hệ số tải (> 0,5) sẽ bị loại bỏ.

Sau khi sàng lọc các biến quan sát bằng EFA như trên thì sẽ tiến hành đánh giá độ tin cậy của thang đo dựa trên hệ số Cronbach’s alpha yêu cầu > 0,6 theo Hair và cộng sự (2009) cũng như thang đo sẽ đạt yêu cầu khi tổng phương sai trích > 50%. Kết quả phân tích EFA cho từng nhân tố sẽ được thể hiện thông qua kết quả xử lý bằng phần mềm SPSS

Phân tích hồi quy:

Luận án sử dụng kỹ thuật phân tích hồi quy đa biến với biến phụ thuộc là sự hài lòng về nhà ở tái định cư và các biến độc lập. Các kết quả thống kê phân tích được sử

dụng để đánh giá sự phù hợp của mô hình, kiểm định các giả thuyết, kiểm tra các khuyết tật của mô hình. Luận án sử dụng các hệ số hồi quy chuẩn hóa trong mô hình để xem xét ảnh hưởng của các yếu tố đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư.

Kiểm định sự khác biệt giữa các nhóm bằng phân tích phương sai:

Luận án sử dụng kỹ thuật phân tích hồi quy để kiểm định tính khác biệt sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân trong các dự án xây dựng lại chung cũ dựa trên một số biến số liên quan đến: Nhân khẩu học; Địa bàn; Mô hình thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Cụ thể, luận án sử dụng phương pháp kiểm định T-test,

phương sai một nhân tố (Oneway-ANOVA) cho việc phân tích.

3.4. Xác định quy mô mẫu

Trong nghiên cứu thực nghiệm, để phục vụ cho việc kiểm định thang đo, các nghiên cứu đã công bố trước đây không đưa ra một con số cụ thể về quy mô mẫu cần thiết, mà chỉ đưa ra tỷ lệ giữa cỡ mẫu cần thiết và số lượng các tham số cần ước lượng. Đối với phân tích nhân tố, kích thước mẫu sẽ phụ thuộc số lượng biến được đưa vào

phân tích nhân tố.

Cho đến thời điểm hiện nay, có khá nhiều quan điểm khác biệt nhau trong việc xác định quy mô mẫu trong phân tích định lượng. Trong đó, quy mô mẫu cũng còn

phụ thuộc vào phương pháp ước lượng được sử dụng. Hiện tại, có 02 quan điểm được phần lớn các nhà nghiên cứu ủng hộ và sử dụng trong xác định kích thước mẫu tối thiếu khi phân tích. Trong đó, quan điểm đầu tiên cho rằng, kích thước mẫu tối thiểu cho nghiên cứu cần phải là 5 quan sát cho một tham số ước lượng (Bollen, 1990; Hair

và cộng sự, 2009). Tuy vậy, Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009) lại

cho rằng, kích thước mẫu nghiên cứu tối thiểu là 15 quan sát cho một biến.

Theo Hair và cộng sự (2009) cho rằng, cỡ mẫu tối thiểu cần gấp 5 lần so với số lượng biến đưa vào phân tích. Căn cứ vào mô hình và bảng hỏi của luận án, với 35 biến quan sát được đưa vào mô hình phân tích thì quy mô mẫu tối thiểu cần là N = 5 * số biến quan sát = 5 * 35 = 175. Đây là kích thước mẫu tối thiểu. Ngoài ra, Hair và cộng sự (2009) cũng đề cập đến rằng tỷ lệ tốt hơn là 10 quan sát cho 1 biến, nghĩa là N = 10*số biến quan sát = 35 *10 = 350 là số lượng mẫu kỳ vọng.

Bên cạnh đó, khi các nhà nghiên cứu không xác định được quy mô mẫu tổng thể thì kích thước mẫu nghiên cứu nên được xác định theo công thức của Yamane (1967) như sau:

Trong đó:

N: Kích thước mẫu cần xác định;

Z: Giá trị tra trong bảng phân phố Z dựa vào độ tin cậy lựa chọn. Thông

thường, độ tin cậy được sử dụng là 95% tương ứng với Z = 1.96;

p: Tỷ lệ ước lượng cỡ mẫu N thành công. Thường chúng ta chọn p= 0.05 để

tích số p(1-p) là lớn nhất, điều này đảm bảo an toàn cho mẫu N ước lượng;

e: Sai số cho phép. Thường thì có ba tỷ lệ sai số hay được sử dụng là: 1%;

5% và 10%;

Nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại chung cư cũ có tổng thể khó xác định chính xác được quy mô. Theo đó, cỡ mẫu tối thiểu của nghiên cứu này sẽ là 385 quan sát, được tính từ công thức sau:

Quá trình chọn mẫu được triển khai như sau: Trên cơ sở kết quả báo cáo tổng hợp danh sách các khu chung cư cũ đã đầu tư xây dựng và thực hiện bàn giao nhà ở từ Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội (giai đoạn 2010 – 2020), tác giả lựa chọn danh sách

các hộ dân đã nhận nhà tại các nhà chung cư trong 04 Quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Tại thời điểm tiến hành khảo sát, trên địa bàn Thành phố Hà Nội đã hoàn thành được 19 dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, số lượng các căn

hộ tái định cư tại các quận được thống kê bởi Sở Xây dựng Hà Nội lần lượt: Quận Ba

Đình (951 căn); Quận Hai Bà Trưng (885 căn); Hoàn Kiếm (212 căn); Đống Đa (hơn 1500 căn), Thanh Xuân (220 căn). Dựa vào danh sách các hộ đã nhận bàn giao nhà, tác giả tiến hành lựa chọn số lượng các hộ khảo sát theo phương án chọn mẫu thuận tiện. Cụ thể, điểm khảo sát và số lượng căn hộ tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ ở các Quận được chọn khảo sát thể hiện tại bảng dưới đây.

Bảng 3.6. Phân bổ số lượng phiếu khảo sát tại địa bàn nghiên cứu theo quận

Quận Mô hình cải tạo*

Danh sách DA đã đưa vào sử dụng

Số phiếu phát ra

A6, C7, D2, B6 Giảng Võ

C1 Thành Công

Ba Đình

Mô hình 3

180

97-99 Láng Hạ

Khu tập thể Văn phòng Trung ương Đảng

Mô hình 2

250

Hai Bà Trưng

Nhà A2, A3 thành nhà N3 (giai đoạn 1)- Nguyễn Công Trứ

Mô hình 3

Nhà 30A Lý Thường Kiệt

100

Hoàn Kiếm

Mô hình 1

Nhà B7, B10 Khu tập thể Kim Liên

180

Đống Đa

Mô hình 3

I1, I2, I3 Thái Hà

Mô hình 3

187 Tây Sơn

Mô hình 3

B4, B14 Kim Liên

Ghi chú: Có 03 mô hình sử dụng nguồn vốn: (Mô hình 1) Mô hình sử dụng nguồn vốn ngân sách; (Mô hình 2) Mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ Thành phố; (Mô hình 3) Mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Để đảm bảo độ tin cậy của điều tra khảo sát, tác giả đã tổ chức tập huấn trả lời câu hỏi trong bảng khảo sát đối với các cộng tác viên. Trong khoảng thời gian từ tháng 4 đến tháng 6 năm 2022, tác giả tiến hành khảo sát với số lượng phiếu phát ra là 830 phiếu; kết quả thu về được 718 phiếu; sau khi loại bỏ các phiếu bị thiếu thông tin và

các phiếu có giá trị ngoại lai (outlier) còn lại 663 phiếu đạt yêu cầu và đưa vào mô hình phân tích định lượng chính thức.

Bảng 3.7. Mô tả mẫu nghiên cứu chính thức

Nam Tính chung Nữ

Nội dung Tiêu chí Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%) Số lượng Số lượng Số lượng

Ba Đình 105 15.8% 54 8.1% 159 23.98%

Đống Đa 136 20.5% 87 13.1% 223 33.63%

72 10.9% 131 19.8% 203 30.62%

N A B A Ị Đ

Hai Bà Trưng

Hoàn Kiếm 28 4.2% 50 7.5% 78 11.76%

136 20.5% 87 13.1% 223 33.63%

72 10.9% 131 19.8% 203 30.62%

Vốn doanh nghiệp và nhà nước

100% vốn doanh 133 20.1% 104 15.7% 237 35.75%

100% vốn Ư nhà nước T U Ầ Đ N Ố V N Ồ U G N

nghiệp

Phổ thông 33 5.0% 57 8.6% 90 13.57%

14.48% 46 6.9% 50 7.5% 96 Cao đẳng, trung cấp

53.54%

N Ấ V C Ọ H

194 29.3% 161 24.3% 355 Đại học, sau đại học

Khác 68 10.3% 54 8.1% 122 18.40%

Hưu trí 303 45.7% 191 28.8% 494 74.51%

20 3.0% 16 2.4% 36 Công chức, viên chức 5.43%

8 1.2% 28 4.2% 36 Tự kinh doanh 5.43%

P Ệ I H G N Ề H G N

Khác 10 1.5% 87 13.1% 97 14.63%

Nam Tính chung Nữ

Nội dung Tiêu chí Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%) Số lượng Số lượng Số lượng

3 .5% 16 2.4% 19 Dưới 10 triệu 2.87%

73 11.0% 61 9.2% 134 Từ 10 - dưới 20 triệu 20.21%

76 11.5% 75 11.3% 151 Từ 20 - 30 dưới triệu 22.78%

P Ậ H N U H T

94 14.2% 107 16.1% 201 Từ 30 - dưới 50 triệu 30.32%

≥ 50 triệu 95 14.3% 63 9.5% 158 23.83%

Nguồn: Kết quả phân tích từ số liệu khảo sát.

Kết quả phân tích thống kê mô tả về mẫu nghiên cứu chính thức cho thấy:

- Số người tham gia khảo sát sinh sống ở các Quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà

Trưng và Hoàn Kiếm làm lượt là 159 người (tương đương với 23,98%), 223 người (tương đương với 33,63%), 203 người (tương đương với 30,62%) và 78 người (tương đương với 11,76%). Như vậy, cơ cấu mẫu nghiên cứu tập trung ở 02 Quận Đống Đa và Hai Bà Trưng lớn hơn so với 02 Quận còn lại.

- Về cơ cấu giới tính của các đáp viên tham gia khảo sát cho thấy, nam giới có 341 người tham gia (chiếm 51,4%) và nữ giới có 322 người tham gia (chiếm 48,60%). Như vậy, cơ cấu mẫu khảo sát khá đồng đều về giới tính.

- Đặc điểm chi tiết nhân khẩu học của người tham gia trả lời khảo sát về trình độ học vấn, nghề nghiệp, thời gian ở, số người đang sinh sống và số thệ hệ đang sinh sống tại căn hộ chưng cư cho thấy: Có hơn 53% số người tham gia khảo sát có trình độ đại học/ sau đại học, số còn lại có các trình độ học vấn khác nằm từ khoảng 14% đến

18% - như là phổ thông (đạt 13,57%), cao đẳng, trung cấp (đạt 14,48%) và trình độ khác (18,4%). Về nghề nghiệp, đa số người tham gia khảo sát là cán bộ hưu trí (chiếm đến hơn 74%), những đáp viên còn lại là đang là cán bộ công chức, viên chức và tự kinh doanh (chiếm 5,34%) và làm công việc khác (chiếm hơn 14%).

Phần lớn các hộ có số lượng người hiện đang ở tại căn hộ chung cư tái định cư

là từ 3 – 4 người (chiếm từ 29% đến 48%), cá biệt có hộ hiện đang có 06 người đang sinh hoạt tại căn hộ. Tương ứng với đó, số thế hệ đang sinh sống tại căn hộ tái định cư là từ 2 – 3 thế hệ chiếm đa số (trung bình gần 80% tổng số hộ khảo sát).

Về thu nhập trung bình của hộ: Phần lớn số người tham gia trả lời khảo sát phản hồi về mức thu nhập trung bình của cả hộ dưới 30 triệu đồng/ tháng (chiếm gần 50%), còn lại là các hộ có mức thu nhập khác.

Về thời gian ở: Thời gian về ở trung bình của các gia đình tại căn hộ tái định

cưu dưới 5 năm chiếm đến 42%, trong khi đó, các hộ đã ở trên 5 năm đạt gần 30% tổng số hộ trong mẫu khảo sát, số còn lại là các hộ vừa mới nhận bàn giao nhà và dọn về ở dưới 3 năm (chiếm khoảng gần 30%).

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1. Kiểm định thang đo

4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của thang đo

Để đánh giá độ tin cậy của thang đo các biến, tác giả sử dụng phương pháp đánh giá độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s alpha cho các nhân tố trong mô hình nghiên cứu.

• Nhân tố liên quan đến đặc điểm nhà ở:

Bảng 4.1. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Đặc điểm nhà ở” lần 1

Cronbach' Cronbach'

Nội dung biến quan sát Biến quan sát

Hệ số tương quan biến tổng s Alpha nếu loại biến s Alpha của thang đo

NHAO1 Diện tích căn hộ .491 .724

NHAO2 Số phòng ngủ .475 .727

NHAO3 Số nhà vệ sinh .441 .731

NHAO4 Thiết kế tổng thể chung của căn hộ .499 .723

NHAO5 Bố trí phòng khách .523 .719

0.755 NHAO6 Bố trí phòng bếp .535 .718

NHAO7 Bố trí nhà vệ sinh .198 .765

NHAO8 Bố trí phòng ngủ .202 .764

NHAO9 Điều kiện bên ngoài căn hộ .397 .738

NHAO10 .416 .735 Thiết bị kèm theo khi bàn giao căn hộ

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Kết quả phân tích của mẫu nghiên cứu cho thấy, hệ số Cronbach's Alpha tính

cho 10 biến quan sát của nhân tố Đặc điểm nhà ở là 0,755 lớn hơn 0,7; vì vậy, có thể nói rằng, thang đo được sử dụng tốt để đo lường nhân tố “Đặc điểm nhà ở”. Tuy nhiên, hệ số tương quan biến tổng tính cho biến quan sát (NHAO7) là 0,198 và (NHAO8) là

0,202 nhỏ hơn 0,3; đồng thời giá trị Cronbach's Alpha tính cho biến quan sát này nếu

loại bỏ biến đó đạt 0,765 và 0,764 lớn hơn 0,755. Vì vậy, tác giả đề xuất loại bỏ lần lượt biến quan sát này ra khỏi thang đo (Kết quả chi tiết tại phụ lục). Sau khi, loại bỏ các biến quan sát này ra khỏi thì kết quả kiểm định thang đo tốt hơn (chi tiết bảng dưới).

Bảng 4.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Đặc điểm nhà ở” lần 3

Nội dung biến quan sát Biến quan sát

Hệ số tương quan biến tổng Cronbach' s Alpha nếu loại biến Cronbach' s Alpha của thang đo

NHAO1 Diện tích căn hộ .535 .776

NHAO2 Số phòng ngủ .531 .777

NHAO3 Số nhà vệ sinh .494 .782

NHAO4 .520 .778 Thiết kế tổng thể chung của căn hộ 0.802 NHAO5 Bố trí phòng khách .557 .772

NHAO6 Bố trí phòng bếp .555 .773

NHAO9 Điều kiện bên ngoài căn hộ .444 .789

NHAO10 .457 .788 Thiết bị kèm theo khi bàn giao căn hộ

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Kết quả phân tích của mẫu nghiên cứu cho thấy, hệ số Cronbach's Alpha tính cho 08 biến quan sát của nhân tố về đặc điểm nhà ở là 0,802 lớn hơn 0,7, vì vậy, có thể nói rằng, thang đo được sử dụng tốt để đo lường nhân tố “Đặc điểm nhà ở”. Hệ số tương quan biến tổng tính cho từng biến quan sát đều lớn hơn 0,4. Các giá trị

Cronbach's Alpha tính cho từng biến quan sát nếu loại bỏ biến đó đều nhỏ hơn 0,802, vì vậy, tác giả giữ lại 08 biến quan sát của thang đo.

• Nhân tố liên quan đến về đặc điểm khu vực ở:

- Nhân tố liên quan đến khả năng tiếp cận:

Bảng 4.3. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Khả năng tiếp cận trong đặc điểm khu vực ở” lần 1

Biến Nội dung biến quan sát quan sát

Hệ số tương quan biến tổng Cronbach' s Alpha nếu loại biến Cronbach' s Alpha của thang đo

TIEPCAN1 .716 .708 Khoảng cách từ nhà ở đến nơi mua sắm tập trung

TIEPCAN2 .669 .720 Khoảng cách từ nhà ở đến công viên

TIEPCAN3 .627 .729 Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc

0.785

TIEPCAN4 .633 .730

Sự sẵn có của các dịch vụ tiện ích, thể thao công cộng tại khu vực ở

TIEPCAN5 .628 .729 Sự sẵn có của các cơ sở mua sắm, tiện ích tại khu vực ở

Cảnh quan xung quanh của TIEPCAN6 .027 .863 khu vực ở

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Kết quả phân tích của mẫu nghiên cứu cho thấy, hệ số Cronbach's Alpha tính cho 06 biến quan sát của nhân tố Khả năng tiếp cận là 0,785 lớn hơn 0,7; vì vậy, có thể

nói rằng, thước đo được sử dụng tốt để đo lường nhân tố “Khả năng tiếp cận”. Tuy nhiên, hệ số tương quan biến tổng tính cho biến quan sát (TIEPCAN6) là 0,027 nhỏ hơn 0,3; đồng thời giá trị Cronbach's Alpha tính cho biến quan sát này nếu loại bỏ biến đó đạt 0,863 lớn hơn 0,785. Vì vậy, tác giả đề xuất loại bỏ biến quan sát này ra khỏi

thang đo. Sau khi, loại bỏ biến quan sát này ra khỏi thì kết quả phân tích kiểm định thang đo tốt hơn (chi tiết bảng dưới).

Bảng 4.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Khả năng tiếp cận trong đặc điểm khu vực ở” lần 2

Cronbach's Biến Cronbach' s Alpha Nội dung biến quan sát quan sát Alpha nếu loại biến của thang đo Hệ số tương quan biến tổng

TIEPCAN1 .749 .817 Khoảng cách từ nhà ở đến nơi mua sắm tập trung

Khoảng cách từ nhà ở đến TIEPCAN2 .695 .831 công viên

TIEPCAN3 .655 .842 Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc 0.863

TIEPCAN4 Sự sẵn có của các dịch vụ tiện ích, thể thao công cộng .660 .839

tại khu vực ở

TIEPCAN5 .656 .840 Sự sẵn có của các cơ sở mua sắm, tiện ích tại khu vực ở

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Nhân tố liên quan đến mối quan hệ xã hội:

Bảng 4.5. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Mối quan hệ xã hội

trong khu vực ở”

Biến Nội dung biến quan sát quan sát

Hệ số tương quan biến tổng Cronbach' s Alpha nếu loại biến Cronbach' s Alpha của thang đo

QHXAHOI1 Mối quan hệ với hàng xóm .719 .790

QHXAHOI2 An ninh tại khu vực ở .694 .801

0.847 QHXAHOI3 Trình độ dân trí khu vực ở .666 .813

Các sinh hoạt cộng đồng tại QHXAHOI4 .657 .817 khu vực ở

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

100

Kết quả phân tích của mẫu nghiên cứu cho thấy, hệ số Cronbach's Alpha tính

cho 04 biến quan sát của nhân tố “Mối quan hệ xã hội trong khu vực ở” là 0,847 lớn

hơn 0,7, vì vậy, có thể nói rằng, thang đo được sử dụng tốt để đo lường nhân tố “Mối

quan hệ xã hội trong khu vực ở”. Hệ số tương quan biến tổng tính cho từng biến quan

sát đều lớn hơn 0,4. Các giá trị Cronbach's Alpha tính cho từng biến quan sát nếu loại

bỏ biến đó đều nhỏ hơn 0,847, vì vậy, tác giả không loại bỏ biến quan sát nào ra khỏi

thang đo.

• Nhân tố liên quan đến Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án của người

dân:

Sau khi loại bỏ 02 biến quan sát THAMGIA 2 và THAMGIA1 do có hệ số

tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3 (kết quả chi tiết phụ lục). Kết quả phân tích của mẫu

nghiên cứu cho thấy, hệ số Cronbach's Alpha tính cho 06 biến quan sát của nhân tố Sự

tham gia vào quá trình thực hiện dự án của người dân là 0,843 lớn hơn 0,7, vì vậy, có

thể nói rằng, thước đo được sử dụng tốt để đo lường nhân tố “Sự tham gia vào quá

trình thực hiện dự án của người dân”. Hệ số tương quan biến tổng tính cho từng biến

quan sát đều lớn hơn 0,3. Các giá trị Cronbach's Alpha tính cho từng biến quan sát nếu

loại bỏ biến quan sát THAMGIA8 sẽ đạt 0,865 lớn hơn 0,843.

Theo đó, tác giả đề xuất loại biến này ra loại bỏ biến quan sát ra khỏi thang đo.

Kết quả chạy lại (lần 3) cho thấy, các giá trị Cronbach's Alpha tính cho từng biến quan

sát (05 biến còn lại) nếu loại bỏ biến quan sát THAMGIA7 sẽ đạt 0,897 lớn hơn 0,866.

Ngoài ra, tương quan biến tổng của biến THAMGIA7 đạt giá trị 0,438. Vì vậy, tác giả

đề xuất loại bỏ biến THAMGIA7 ra khỏi thang đo. Kết quả cho thấy, 04 biến quan sát

còn lại trong thang đo được sử dụng tốt để đo lường nhân tố “Sự tham gia vào quá

trình thực hiện dự án của người dân” (chi tiết bảng dưới).

101

Bảng 4.6. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Sự tham gia vào quá trình

thực hiện dự án của người dân”

Cronbach' Cronbac Hệ số tương Biến s Alpha h's Alpha quan biến Nội dung biến quan sát nếu loại của thang quan sát tổng biến đo

Người dân được tham gia góp

THAMGIA3 ý vào phương án bồi thường .794 .858

về nhà ở

Các ý kiến góp ý của người

dân về dự án xây dựng lại .776 .865 THAMGIA4 nhà chung cư cũ được ghi

nhận 0.897 Các ý kiến góp ý của người

dân về dự án xây dựng lại .812 .853 THAMGIA5 nhà chung cư cũ được thực

hiện

Tôi trực tiếp tham gia vào

THAMGIA6 nhóm cư dân để theo dõi tiến .709 .892

độ thực hiện dự án

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

• Nhân tố liên quan đến Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định

cư:

Kết quả phân tích lần 1 cho thấy hệ số Cronbach's Alpha tính cho 08 biến quan

sát của nhân tố Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư là 0,85 lớn hơn

0,7, vì vậy, có thể nói rằng, thang đo được sử dụng tốt để đo lường nhân tố “Dịch vụ

quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư”. Hệ số tương quan biến tổng tính cho

từng biến quan sát đều lớn hơn 0,3. Các giá trị Cronbach's Alpha tính cho từng biến

quan sát nếu loại bỏ biến quan sát DICHVU1 sẽ đạt 0,857 lớn hơn 0,85. Ngoài ra, hệ

số tương quan biến tổng của biến quan sát DICHVU1 chỉ đạt 0,4 (chi tiết phụ lục).

102

Theo đó, tác giả đề xuất loại bỏ biến quan sát DICHVU1 ra khỏi thang đo. Kết

quả phân tích sau khi loại biến này, cho thấy 07 biến quan sát còn lại trong thang đo

được sử dụng tốt để đo lường nhân tố “Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái

định cư” (chi tiết bảng dưới).

Bảng 4.7. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến “Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư”

Biến quan sát Nội dung biến quan sát

Cronbach's Alpha nếu loại biến Cronbach's Alpha của thang đo Hệ số tương quan biến tổng

DICHVUQL2 Hệ thống thoát nước thải .615 .839

DICHVUQL3 Hệ thống thang máy .550 .847

Diện tích sử dụng chung DICHVUQL4 .619 .838 của tòa nhà

DICHVUQL5 .568 .846 Vệ sinh, đảm bảo môi trường

toàn phòng cháy, 0.857 DICHVUQL6 .664 .831 An chữa cháy

Bảo trì, sửa chữa phần

DICHVUQL7 .654 .833

diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu chung

DICHVUQL8 .692 .827

Nội quy về quản lý, sử dụng tòa nhà đang sinh sống

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

103

• Nhân tố liên quan đến Sự hài lòng về nhà ở tái định cư:

Bảng 4.8. Đánh giá độ tin cậy thang đo biến “Sự hài lòng về nhà ở tái định cư”

Biến quan sát Nội dung biến quan sát

Cronba ch's Alpha của thang Hệ số tương quan biến tổng Cronba ch's Alpha nếu loại biến đo

.713 .834 HAILONG1 Tôi hài lòng với thiết kế của căn hộ tái định cư

.653 .850 HAILONG2 Cách bố trí của của căn hộ tái định cư là thuận tiện

.699 .837 0.867 HAILONG3 Tôi thấy thoải mái khi sống trong căn hộ tái định cư

HAILONG4 Tôi hài lòng với căn hộ tái định cư .762 .821

.627 .854 HAILONG5 Nhìn chung, tôi hài lòng với điều kiện nhà ở hiện tại

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Kết quả phân tích của mẫu nghiên cứu cho thấy, hệ số Cronbach's Alpha tính

cho 05 biến quan sát của nhân tố Sự hài lòng về nhà ở tái định cư là 0,867 lớn hơn 0,7, vì vậy, có thể nói rằng, thang đo được sử dụng tốt để đo lường nhân tố “Sự hài lòng về nhà ở tái định cư”. Hệ số tương quan biến tổng tính cho từng biến quan sát đều lớn hơn 0,4. Các giá trị Cronbach's Alpha tính cho từng biến quan sát nếu loại bỏ biến đó

đều nhỏ hơn 0,867, vì vậy, tác giả không loại bỏ biến quan sát nào ra khỏi thang đo.

4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA

4.1.2.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập

Do các biến độc lập trong mô hình đo lường ảnh hưởng bao gồm nhiều tiêu chí nhỏ. Vì vậy, để xác định nhân tố chính nào giải thích tốt hơn trong việc đo lường từ

các tiêu chỉ, tác giả đã sử dụng phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) từ 28 tiêu chí sau khi giữ lại ở bước kiểm định thang đo.

104

Bảng 4.9: Bảng kiểm định KMO and Bartlett

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .799

Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square 9264.848

378 df

.000 Sig.

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Kết quả thể hiện tại Bảng kiểm định KMO and Bartlett cho thấy, hệ số KMO

tính được là 0,799 lớn hơn 0,5. Điều này thể hiện rằng quy mô mẫu khảo sát đủ điều

kiện thích hợp để thực hiện phân tích nhân tố.

Kết quả kiểm định Barlett đạt giá trị rất nhỏ (0.000) < 0.05 chứng tỏ các biến

quan sát có tương quan với nhau trong tổng thể, vì vậy phân tích nhân tố là hoàn toàn

phù hợp.

Để xác định những nhân tố chính, tác giả sử dụng phương pháp rút trích nhân tô

tố dựa vào giá trị Eigenvalues. Với kết quả Eigenvalues = 1,298 > 1 đại diện cho một

phần biến thiên được giải thích bởi nhân tố thì nhân tố rút ra sẽ có ý nghĩa tóm tắt

thông tin tốt nhất.

Tổng phương sai trích = 69,806% > 50% chứng tỏ 69,806% biến thiên của dữ

liệu được giải thích bởi nhân tố mới. Như vậy, phân tích nhân tố là phù hợp với dữ liệu

thực tế. Cá biến quan sát có tương quan với nhau trong tổng thể. Kết quả phân tích cho

thấy, với 28 tiêu chí đánh giá mà tác giả đã xây dựng có thể rút ra được 07 nhân tố

chính ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại

chung cư cũ tại địa bàn nghiên cứu.

105

Bảng 4.10: Tổng hợp phương sai giải thích

Hệ số Eigenvalues

Tổng bình phương hệ số tải khi rút trích nhân tố

Tổng bình phương hệ số tải khi xoay nhân tố

Nhân tố

Tổng

% sự biến thiên

% tích lũy sự biến thiên

% sự biến thiên

% tích lũy sự biến thiên

% sự biến thiên

% tích lũy sự biến thiên

4.344

15.515

4.344

15.515

3.795

13.554

3.706

13.235

28.750

3.706

13.235

28.750

3.262

11.650

25.204

2.930

10.463

39.213

2.930

10.463

39.213

3.082

11.007

36.211

9.819

49.032

2.749

9.819

49.032

2.748

9.813

46.024

2.749

9.257

58.289

2.592

9.257

58.289

2.498

8.923

54.947

2.592

6.882

65.170

1.927

6.882

65.170

2.461

8.789

63.736

1.927

1.298

4.636

69.806

1.298

4.636

69.806

1.700

6.071

69.806

3.325

73.131

.931

2.438

75.570

.683

2.203

77.772

.617

2.011

79.783

.563

1.863

81.646

.522

1.754

83.400

.491

1.669

85.069

.467

1.607

86.676

.450

1.438

88.114

.403

1.356

89.470

.380

1.290

90.760

.361

1.116

91.877

.313

1.103

92.980

.309

1.030

94.009

.288

1.002

95.012

.281

.938

95.949

.263

.872

96.822

.244

.867

97.689

.243

.800

98.489

.224

.791

99.280

.221

.720

100.000

.202

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

106

Kết quả ma trận nhân tố xoay cho thấy, các hệ số tải nhân tố đều lớn hơn 0,5 và

không có trường hợp biến nào cùng lúc tải lên cả hai nhân tố với hệ số tải gần nhau. Nên các nhân tố đảm bảo được giá trị hội tụ và giá trị phân biệt khi phân tích EFA.

Bảng 4.11: Bảng ma trận nhân tố xoay

Mã hóa DICHVUQL8 DICHVUQL6 DICHVUQL7 DICHVUQL2 DICHVUQL4 DICHVUQL5 DICHVUQL3 TIEPCAN1 TIEPCAN2 TIEPCAN4 TIEPCAN5 TIEPCAN3 THAMGIA5 THAMGIA3 THAMGIA4 THAMGIA6 QHXAHOI1 QHXAHOI2 QHXAHOI3 QHXAHOI4 NHAO1 NHAO3 NHAO2 NHAO5 NHAO4 NHAO6 NHAO9 NHAO10 1 .791 .772 .765 .726 .726 .685 .668 2 .849 .811 .783 .777 .777 3 .902 .888 .875 .818 Nhân tố 4 .849 .836 .812 .805 5 .901 .897 .894 6 .894 .882 .877 7 .888 .884

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

107

Tuy nhiên, kết quả trong bảng ma trận nhân tố xoay lại có kết quả không như

kỳ vọng ban đầu, khi 08 biến quan sát đo của nhân tố sự hài lòng về đặc điểm nhà ở lại tách ra thành 03 nhân tố mới.

Sau khi phân tích, nghiên cứu và xem xét nội hàm của các biến quan sát tải vào 03 nhân tố mới, tác giả đề xuất đặt tên theo 03 nhân tố mới với các biến quan sát lần lượt theo bảng dưới đây.

Bảng 4.12: Bảng ma trận nhân tố xoay

Mã hóa Nội dung biến quan sát Nhân tố

NHAO1 Diện tích căn hộ

NHAO3 Số nhà vệ sinh DIENTICH

NHAO2 Số phòng ngủ

NHAO5 Bố trí phòng khách

NHAO4 Thiết kế tổng thể chung của căn hộ THIETKE

NHAO6 Bố trí phòng bếp

NHAO9 Điều kiện bên ngoài căn hộ NOIVANGOAITHAT NHAO10 Thiết bị kèm theo khi bàn giao căn hộ

Khi đó, giả thuyết nghiên cứu 1 được tách thành 03 giả thuyết nghiên cứu thành

phần là:

Giả thuyết 1a: Diện tích căn hộ có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài lòng của

người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ;

Giả thuyết 1b: Thiết kế căn hộ có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài lòng của

người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ;

Giả thuyết 1c: Điều kiện nội và ngoài thất căn hộ có ảnh hưởng thuận chiều đến

sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Như vậy, luận án cần phải thực hiện kiểm định tất cả là 08 giả thuyết: H1a,

H1b, H1c, H2a, H2b, H3, H4 và H5.

Như vậy, với kết quả xoay các nhân tố trong bảng 4.11, ta thấy 28 quan sát

được rút gọn lại thành 07 nhân tố được tổng hợp tại bảng dưới đây như sau:

108

Bảng 4.13: Bảng tổng hợp các nhân tố và biến quan sát sau khi rút gọn

Mã hóa Nội dung biến quan sát Nhân tố

NHAO1 Diện tích căn hộ DIENTICH NHAO3 Số nhà vệ sinh (Diện tích căn hộ) NHAO2 Số phòng ngủ

NHAO5 Bố trí phòng khách THIETKE NHAO4 Thiết kế tổng thể chung của căn hộ (Thiết kế căn hộ) NHAO6 Bố trí phòng bếp

NHAO9 Điều kiện bên ngoài căn hộ NOIVANGOAITHAT

NHAO10 Thiết bị kèm theo khi bàn giao căn hộ (Điều kiện nội và ngoại thất căn hộ)

Nội quy về quản lý, sử dụng tòa nhà đang DICHVUQL8 sinh sống

DICHVUQL6 An toàn phòng cháy, chữa cháy

DICHVUQL DICHVUQL7 Bảo trì, sửa chữa phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu chung

DICHVUQL2 Hệ thống thoát nước thải (Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư)

DICHVUQL4 Diện tích sử dụng chung của tòa nhà

DICHVUQL5 Vệ sinh, đảm bảo môi trường

DICHVUQL3 Hệ thống thang máy

TIEPCAN1 Khoảng cách từ nhà ở đến nơi mua sắm tập trung

TIEPCAN2 Khoảng cách từ nhà ở đến công viên TIEPCAN Sự sẵn có của các dịch vụ tiện ích, thể TIEPCAN4 (Khả năng tiếp cận của thao công cộng tại khu vực ở khu vực ở)

TIEPCAN5 Sự sẵn có của các cơ sở mua sắm, tiện ích tại khu vực ở

TIEPCAN3 Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc

109

Mã hóa Nội dung biến quan sát Nhân tố

THAMGIA5 Các ý kiến góp ý của người dân về dự án cải tạo nhà chung cư cũ được thực

hiện

THAMGIA3 SUTHAMGIA Người dân được tham gia góp ý vào phương án bồi thường về nhà ở

(Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án) THAMGIA4 Các ý kiến góp ý của người dân về dự án cải tạo nhà chung cư cũ được ghi

nhận

THAMGIA6 Tôi trực tiếp tham gia vào nhóm cư dân để theo dõi tiến độ thực hiện dự án

QHXAHOI1 Mối quan hệ với hàng xóm QHXAHOI QHXAHOI2 An ninh tại khu vực ở (Môi trường xã hội của QHXAHOI3 Trình độ dân trí khu vực ở khu vực ở) QHXAHOI4 Các sinh hoạt cộng đồng tại khu vực ở

4.1.2.2. Phân tích EFA cho các biến phụ thuộc

Nguồn: Tổng hợp của tác giả.

Đối với biến phụ thuộc “Sự hài lòng về nhà ở tái định cư”, tác giả sau khi thực hiện kiểm định thu được kết quả phân tích bảng dưới. Qua kết quả bảng 4.13, thấy

rằng hệ hồ KMO đạt là 0.828 lớn hơn 0.5 và Sig. (Barlett’s Test) rất nhỏ = 0.000 (sig. < 0.05) nên phân tích nhân tố là phù hợp, đồng thời điều nay cũng chứng tỏ các biến quan sát có tương quan với nhau trong tổng thể.

Bảng 4.14: Kiểm định KMO và Barllett’s cho biến phụ thuộc

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .828

Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square 1593.605

10 df

.000 Sig.

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

110

Kết quả phân tích ma trận xoay cho thấy, có một nhân tố được trích ra từ các

biến quan sát đưa vào phân tích EFA. Phương sai trích giải thích được 65.489% tại Eigenvalues là 3.274 > 1. Các hệ số tải nhân tố đều lớn hơn. Tổng phương sai tích giải thích đạt 65,489% > 50% chứng tỏ 65,489% biến thiên của dữ liệu giải thích được nhân tố mới. Cả 05 chỉ báo đều đảm bảo độ hội tụ và độ phân biệt, đo lường 1 nhân tố duy nhất khi phân tích EFA.

Bảng 4.15: Tổng hợp phương sai giải thích biến phụ thuộc

Hệ số Eigenvalues Tổng bình phương hệ số tải khi rút trích nhân tố

Nhân tố

Tổng Tổng % sự biến thiên % sự biến thiên % tích lũy sự biến thiên % tích lũy sự biến thiên

1 3.274 65.489 65.489 3.274 65.489 65.489

2 .665 13.307 78.796

3 .455 9.098 87.895

4 .342 6.838 94.733

5 .263 5.267 100.000

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

4.2. Thực trạng sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân tại các dự án cải tạo chung cư cũ

Qua khảo sát, người dân đánh giá mức độ hài lòng về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội được phân tích và thể hiện ở các nội dung dưới đây.

4.2.1. Thực trạng sự hài lòng về đặc điểm nhà ở tái định cư

Từ kết quả khảo sát người dân tại bảng dưới có thể thấy, các yếu tố liên quan đến diện tích căn hộ tái định cư có giá trị điểm trung bình đánh giá thấp hơn (NHAO1,

NHAO2 và NHAO3) so với các yếu tố khác về thiết kế và nội, ngoại thất của căn hộ. Đáng chú ý, cơ bản người dân khá hài lòng về thiết kế của căn hộ, khi các tiêu chí đánh giá về nhân tố thiết kế đạt giá trị điểm trung bình cao nhất (nằm giá trị từ 3.91 đến 4.0).

111

Bảng 4.16: Đánh giá sự hài lòng về đặc điểm nhà ở

Tỷ lệ ý kiến đánh giá

Mã biến Nội dung tiêu chí

Trung bình

Độ lệch chuẩn

Hài lòng

Bình thường

Không hài lòng

Rất hài lòng

Rất không hài lòng

NHAO1 Diện tích căn hộ

3.63

.0374

1.1%

11.8%

30.3% 37.3% 19.6%

NHAO2 Số phòng ngủ

3.66

.0366

1.1%

9.8%

31.7% 37.4% 20.1%

NHAO3 Số nhà vệ sinh

3.63

.0373

1.8%

10.4%

29.3% 40.0% 18.6%

3.98

.0362

1.5%

4.2%

22.9% 37.7% 33.6%

NHAO4

Thiết kế tổng thể chung của căn hộ

trí

phòng

NHAO5

3.91

.0377

1.1%

7.2%

23.8% 35.1% 32.7%

Bố khách

NHAO6 Bố trí phòng bếp

4.00

.0361

.9%

5.6%

21.0% 37.9% 34.7%

NHAO9

3.82

.0350

.5%

5.7%

31.2% 36.3% 26.2%

Điều kiện bên ngoài căn hộ

.0351

NHAO10

3.82

.6%

5.4%

31.7% 36.2% 26.1%

Thiết bị kèm theo khi bàn giao căn hộ

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Phân tích cụ thể hơn mức độ hài lòng của các tiêu chí thuộc các nhân tố liên quan đến đặc điềm nhà ở tái định cư, cho thấy, tỷ lệ người dân đánh giá hài lòng và rất hài lòng chỉ đạt trong khoảng từ 56,9% đến gần 72%. Ngoài ra, tỷ lệ người dân cho rằng sự hài lòng ở mức độ bình thường chiếm khoảng 30%.

Kết quả phỏng vấn sâu người dân đang sống tại các căn hộ tái định cư khi đánh giá sự hài lòng về đặc điểm nhà ở (căn hộ) tái định cư cũng cho kết quả khá tương đồng đối kết quả khảo sát. Theo đó, người dân thuộc đối tượng tái định cư tại chỗ

trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trước khi nhận nhà có sự kỳ vọng khá cao về căn hộ tái định cư so với căn hộ cũ (thiết kết tổng thể, diện tích, số lượng các phòng ngủ của căn hộ. v.v).

112

“Bác thấy nhà ở tái định cư sau khi nhận bàn giao so với phương án bồi thường ban đầu rộng hơn, bố trí mặt bằng cũng như mặt đứng so với phương án ban đầu hợp lý hơn, đẹp hơn; …. mọi người nhận nhà mới nói chung là phấn khởi và cảm thấy chính sách của chính quyền hợp với nguyện vọng”. (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Đống Đa).

“Tôi thấy nhà ở có diện tích rộng hơn, nhà sạch đẹp hơn so với nhà chung cư

cũ” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Hai Bà Trưng).

“Nhà bàn giao và phương án bồi thường ban đầu là đúng; … đúng với thiết

kế”. (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Ba Đình).

Tuy nhiên, kết quả phỏng vấn sâu cho thấy một số đặc điểm liên quan đến căn hộ tái định cư mang lại sự không hài lòng đối với cư dân. Cụ thể, nổi bật có một số

điểm cụ thể như là: Người dân kỳ vọng có thể tiếp cận được căn hộ với diện tích lớn hơn, số lượng phòng (ngủ, vệ sinh) nhiều lớn; Thiết kế cần hợp lý hơn trong bố trí và sử dụng các tiện ích về sau; Chất lượng xây dựng cao hơn; Bố trí vị trí căn hộ thuận tiện hơn so với tình trạng ban đầu v.v. Ngoài ra, người dân còn phải đóng thêm khoản

tiền ngoài phần được bồi thường để mua căn hộ tái định cư khá cao.

“… Chúng tôi được bố trí tổng diện tích căn hộ có 50 m2 cho gia đình 04 người; Diện tích căn hộ mà gia đình chúng tôi nhỏ quá và chỉ có 1 phòng ngủ, … Cần linh hoạt trong chính sách bồi thường đối với các hộ gia đình có nhiều người, cho phép được đổi căn hộ lớn hơn để đảm bảo sinh hoạt chung” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Ba Đình).

“… Tôi cảm thấy không hài lòng vì nhà tôi có 03 thế hệ nhưng nhà tái định cư

chỉ có 40 m2…”. (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Đống Đa).

“… Để được về căn hộ này, gia đình tôi phải đóng 1 khoản tiền quá lớn so với những gì chúng tôi nhận lại. Hiện tại đường điện đi trong căn hộ chưa đúng với thiết kế, gây hỏng một số đồ gia dụng của gia đình” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Ba Đình).

“… Nên bố trí 2 nhà vệ sinh trong một căn hộ 70-80m2…; diện tích căn hộ tái định cư nên tối thiểu là từ 65 – 70 m2 trở lên, hiện nay các căn hộ khoảng 40 -45 m2 là không phù hợp; gia đình tôi có nhiều thế hệ, số nhân khẩu của hộ nhà tôi đông … nên gia đình tôi có nhu cầu đăng ký mua căn hộ có diện tích lớn hơn nhưng không được giải quyết…” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Đống Đa).

113

“… Chất lượng xây dựng ở mức trung bình…; … Phương án kiến trúc hơi kém và đơn điệu; chủ đầu tư đã thu hẹp hành lang để mở rộng diện tích của hộ để thu thêm tiền; Phòng sinh hoạt cộng đồng không đúng như cam kết…” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Đống Đa).

“… Chủ đầu tư cần thay đổi thiết kế, không nên để 2 cửa ra vào chính của các hộ đối diện nhau, như thế là thiếu tế nhị lắm, bất tiện; …cần thay đổi lại thiết kế nhà vệ sinh, công tắc đèn nhà vệ sinh được gắn chung với quạt thông gió khiến cho nhà tôi khi tắm bị lạnh vào mùa đông” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Hai Bà Trưng).

“Tôi cảm thấy không hài lòng về việc bố trí căn hộ như phương án hiện nay, trước đây gia đình tôi ở tầng 1 nên mọi thứ tiện lắm, giờ bị đẩy lên tầng 5 cảm thấy không thoải mái, mặc dù hệ số bồi thường có cao hơn…” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Hoàn Kiếm).

4.2.2. Thực trạng sự hài lòng về đặc điểm khu vực ở

Đánh giá sự hài lòng về khu vực ở theo 02 nhân tố là “Khả năng tiếp cận của khu vực ở” và “Môi trường xã hội của khu vực ở” theo các biến quan sát được giữ lại sau khi trích rút từ bước phân tích EFA.

Bảng 4.17 cho thấy mức điểm trung bình đánh giá sự hài lòng về các tiêu chí

khả năng tiếp cận trong khu vực ở nằm trong khoảng từ 3.37 đến 3.69. Cụ thể, tiêu chí khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc có mức điểm trung bình thấp nhất, trong khi đó, sự hài lòng về sự sẵn có của các công trình giải trí công cộng tại trong khu vực ở đạt

mức điểm trung bình cao nhất. Như vậy, các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ đã cải thiện và nâng cấp các tiện ích, giải trí cho người dân so với thời điểm trước đó.

114

Bảng 4.17: Đánh giá sự hài lòng về khả năng tiếp cận của khu vực ở

Tỷ lệ ý kiến đánh giá

Nội dung

Mã biến

Trung bình

Độ lệch chuẩn

tiêu chí

Hài lòng

Bình thường

Không hài lòng

Rất hài lòng

Rất không hài lòng

TIEPCAN1

16.3%

23.1%

26.5%

24.1%

3.39

.0498

10.0%

Khoảng cách từ nhà ở đến nơi mua sắm tập trung

TIEPCAN2

16.1%

16.9%

27.6%

32.9%

3.64

.0492

6.5%

Khoảng cách từ nhà ở đến công viên

TIEPCAN3

3.37

.0540

10.1%

22.2%

20.4%

14.9%

32.4%

Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc

ích,

TIEPCAN4

18.9%

16.1%

25.6%

35.1%

3.69

.0484

4.2%

Sự sẵn có của các dịch vụ thể tiện thao công cộng tại khu vực ở

TIEPCAN5

3.52

.0515

8.1%

19.2%

16.6%

24.4%

31.7%

Sự sẵn có của các cơ sở mua sắm, tiện ích tại khu vực ở

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Ngoài ra, tỷ lệ các ý đánh giá mức điểm hài lòng và rất hài lòng các tiêu chí đo lường khả năng tiếp cận khu vực chỉ đạt khoảng từ 47.3% đến 60.7%, mức này là thấp hơn khi so sánh với mức điểm đánh giá chung bình các tiêu chí đo lường các nhân tố phản ánh đặc điểm về nhà ở.

Về mức điểm đánh giá về sự hài lòng về môi trường xã hội của khu vực ở được thể hiện ở Bảng 4.18, các kết quả cho thấy, mức điểm đánh giá trung bình các tiêu chí đo lường nằm trong khoảng 3.51 đến 3.74. Trong đó, mức điểm đánh giá về sự hài lòng đối với “các sinh hoạt cộng đồng tại khu vực ở” có mức điểm thấp nhất trong các tiêu chí. Trong khi đó, tiêu chí mang lại sự hài lòng về khu vực ở đạt điểm trung bình cao nhất là “trình độ dân trí khu vực ở”. Ngoài ra, sự hài lòng về “Mối quan hệ với

115

hàng xóm” và “An ninh tại khu vực ở” được đánh giá ở mức gần tương đương nhau đạt ở mức điểm trên 3.6.

Bảng 4.18: Đánh giá sự hài lòng về môi trường xã hội của khu vực ở

Tỷ lệ ý kiến đánh giá

Mã biến

Nội dung tiêu chí

Trung bình

Độ lệch chuẩn

Hài lòng

Bình thường

Rất hài lòng

Không hài lòng

Rất không hài lòng

QHXAHOI1

3.63

.0366

1.7%

10.6%

28.2%

42.5% 17.0%

Mối quan hệ với hàng xóm

QHXAHOI2

3.62

.0365

2.0%

9.4%

30.5%

41.0% 17.2%

An ninh tại khu vực ở

3.74

.0347

1.4%

8.3%

23.1%

QHXAHOI3

49.3% 17.9%

Trình độ dân trí khu vực ở

QHXAHOI4

3.51

.0375

1.8%

13.3%

32.6%

37.0% 15.4%

Các sinh hoạt cộng đồng tại khu vực ở

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Kết quả quan sát và phỏng vấn sâu các hộ dân cho thấy, người dân đánh giá cao và cảm thấy hài lòng về đặc điểm khả năng tiếp cận khu vực ở. Tuy nhiên, các vấn đề liên quan đến môi trường xã hội, khu vực sống, nơi sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà tái định cư mới đã nảy sinh, cho thấy sự bất cập và đem lại cảm giác không hài lòng.

“… Phương án bố trí nhà ở tái định cho cư dân được xây dựng lại tốt hơn nhà ở cũ vì có bếp, có khu nhà vệ sinh riêng từng căn hộ, không phải sử dụng chung… Việc tái định cư tại chỗ nên thuận tiện cho việc sinh hoạt, học tập cũng như việc di chuyển đi và di chuyển về…” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Đống Đa).

“… Nhà ở tái định cư thuận tiện cho việc đi lại vào khu trung tâm của thành phố, thuận tiện cho việc mua sắm, học hành của các con”. (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Hoàn Kiếm).

“… Các căn hộ đang sống trong tòa nhà nên có ý thức về âm thanh, tiếng ồn, nhắc nhỏ con em không đá bóng, làm ồn khu hàng lang chung…” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Ba Đình).

“… Cần phải có nhà công cộng để cư dân sinh hoạt cộng đồng…; Quan tâm đến diện tích công cộng, vui chơi của người dân …” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Ba Đình).

116

4.2.3. Thực trạng sự hài lòng về sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Kết quả khảo sát các hộ dân tại địa bàn nghiên cứu cho thấy, mức điểm trung bình của các tiêu chí đánh giá sự hài lòng về sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ của người dân đạt mức từ 3.77 đến 3.8. Như vậy, về cơ bản, người dân tham khảo sát này khá hài lòng về sự tham gia của họ. Trong đó, các

mức điểm đánh giá có sự khá tương đương nhau. Theo đó, người dân hài lòng với việc các ý kiến góp ý về dự án xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện, đồng thời, người dân có sự tham vào góp ý phương án bồi thường về nhà ở, các ý kiến của người dân được ghi nhận, phản hồi. Ngoài ra, người dân còn được trực tiếp tham gia vào nhóm

cư dân, để theo dõi tiến độ thực hiện dự án. Như vậy, trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ được lựa chọn khảo sát, vai trò tham gia của người dân đã được đảm bảo. Đây chính là một nguyên nhân góp phần để các dự án đã được triển khai, thực hiện

thành công trong quá trình xây dựng lại các chung cư cũ tại Thành phố Hà Nội.

Bảng 4.19: Đánh giá sự hài lòng về sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án

Tỷ lệ ý kiến đánh giá

Mã biến Nội dung tiêu chí

Trung bình

Độ lệch chuẩn

Hài lòng

Bình thường

Rất hài lòng

Không hài lòng

Rất không hài lòng

3.79

.0347

1.2%

6.6%

25.3%

45.6%

21.3%

án

THAM GIA3

3.77

.0336

1.1%

6.9%

24.4%

49.2%

18.4%

THAM GIA4

4.8%

26.5%

48.0%

19.5%

3.80

.0330

1.2%

THAM GIA5

9.8%

21.3%

44.6%

23.1%

3.79

.0368

1.2%

THAM GIA6

Người dân được tham gia góp ý vào bồi phương thường về nhà ở Các ý kiến góp ý của người dân về dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ được ghi nhận Các ý kiến góp ý của người dân về dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ được thực hiện Tôi trực tiếp tham gia vào nhóm cư dân để theo dõi tiến độ thực hiện dự án

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

117

Kết quả phỏng vấn sâu cho thấy, về cơ bản người dân đã có sự tham gia ở giai

đoạn trước và trong quá trình triển thực hiện dự án xây dựng lại tòa chung cư. Vì vậy, người dân cảm thấy hài lòng. Tuy nhiên, giai đoạn sau khi bàn giao nhà ở tái định cư – giai đoạn khai thác vận hành vai trò tham gia của người dân lại chưa thực sự quan tâm và chú trọng. Ngoài ra, có một số hạng mục của dự án cải tạo, người dân tham gia ý kiến nhưng chủ đầu tư không thực hiện theo phương án góp ý của cư dân và cơ quan quản lý chưa giải quyết triệt để ý kiến góp ý của cư dân, điều này đã gây ra cảm giác không hài lòng của người dân.

“…. Có đại diện của cư dân tham gia theo dõi quá trình thi công của chủ đầu tư; có thỏa thuận về diện tích bồi thường và lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại khu chung cư cũ…” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Hoàn Kiếm).

“…Trong khi xây dựng lại tòa nhà, khu dân cư có đại diện dân cư tái định cư trong tổ tư vấn giám sát; … Tuy nhiên, Tòa nhà sau khi xây xong không giống với thiết kế ban đầu do chủ đầu tư tự xây thêm 1 tầng giữa tầng 1 và tầng 2 (được gọi là tầng lửng), chủ đầu tư tự xây thêm 1 tầng trên mái (chủ đầu tư gọi là tầng áp mái). Việc xây thêm này đã được cư dân phản ánh lên Sở Xây dựng Hà Nội nhưng Sở Xây dựng vẫn lờ đi; một số hạng mục khác cũng bỏ qua….” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Đống Đa).

“… Xem xét tiếp nhận thêm ý kiến của người dân; nên tạo điều kiện chuyển các hộ có số thành viên đông sang các phòng có diện tích lớn hơn…” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Ba Đình).

4.2.4. Thực trạng sự hài lòng về dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư

Nhóm các tiêu chí đánh giá “Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái

định cư” có mức điểm đánh giá trung bình nằm trong khoảng 3.69 đến 3.97. Trong đó, 02 tiêu chí liên quan đến sự hài lòng về "Vệ sinh, đảm bảo môi trường" và "An toàn phòng cháy, chữa cháy" có mức điểm thấp nhất. Trong quá trình khảo sát, người dân

sống tại khu chung cư có phản ánh các hoạt động liên quan 02 tiêu chí này chưa được thực hiện quản lý và kiểm soát chặt chẽ, phần lớn là do ý thức thực hiện của cộng đồng dân cư và sự đốc thúc của các ban quản lý, nhóm tự quản các tầng khu chung cư tái định cư. Tiếp theo đó, các tiêu chí phản ánh sự hài lòng liên quan đến “Hệ thống thang

máy”, “Bảo trì, sửa chữa phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu chung”, và “Nội quy về quản lý, sử dụng tòa nhà đang sinh sống” ở các khu chung cư tái định cư đạt mức điểm gần tương đương nhau (mức điểm 3.85). Ngoài ra, các tiêu chí liên quan

118

đến sự hài lòng về “Hệ thống thoát nước thải” và “Diện tích sử dụng chung của tòa

nhà” lại đạt mức điểm cao nhất trong các tiêu chí của nhân tố này (mức điểm gần đạt 4.0).

Bảng 4.20: Đánh giá sự hài lòng về dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư

Tỷ lệ ý kiến đánh giá

Mã biến

Nội dung tiêu chí

Trung bình

Độ lệch chuẩn

Hài lòng

Bình thường

Khôn g hài lòng

Rất hài lòng

Rất không hài lòng

thống

thoát

DICHVUQL2

3.97

.0239

0.0%

2.4%

13.4%

69.4% 14.8%

Hệ nước thải

3.84

.0231

0.0%

1.8%

21.3%

67.6%

9.4%

DICHVUQL3 Hệ thống thang máy

DICHVUQL4

3.91

.0227

0.0%

.8%

19.6%

67.4% 12.2%

Diện tích sử dụng chung của tòa nhà

DICHVUQL5

3.69

.0255

0.0%

3.0%

33.0%

56.1%

7.8%

Vệ sinh, đảm bảo môi trường

phòng

DICHVUQL6

3.76

.0268

.3%

3.0%

27.8%

58.2% 10.7%

toàn An cháy, chữa cháy

DICHVUQL7

3.84

.0254

0.0%

2.9%

22.2%

63.2% 11.8%

Bảo trì, sửa chữa phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu chung

DICHVUQL8

3.86

.0253

0.0%

1.2%

25.3%

59.4% 14.0%

Nội quy về quản lý, sử dụng tòa nhà đang sinh sống

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Có thể thấy, các tiêu chí của nhân tố về “Dịch vụ quản lý vận hành nhà ở tái định cư” được đánh giá khá cao so với các nhân tố như sự hài lòng về đặc điểm nhà ở,

khu vực ở và sự tham gia, khi mà phần lớn các ý kiến đánh giá các tiêu chí ở mức hài lòng và rất hài lòng (đạt trên 70% tổng số ý kiến đánh giá).

Kết quả phỏng vấn sâu cho thấy, sự hài lòng về dịch vụ quản lý vận hành liên

quan đến hoạt động vệ sinh tòa nhà ở 1 số khu chưa được đánh giá cao. Bên cạnh đó,

119

một số nội dung mà phần lớn hộ dân quan tâm và cảm thấy chưa hài lòng như là: Việc

thành lập ban quản trị và kinh phí bảo trì của tòa nhà hiện này chưa có sự rõ ràng (đối với 1 số tòa nhà tái định cư mới được bàn giao); Chỗ đỗ xe và phí trông giữ phương tiện cá nhân v.v. Ngoài ra, người dân đang kiến nghị chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước đẩy nhanh thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ tái định cư (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

“… Có các dịch vụ thiết yếu thì tốt hơn so với ngày trước … nhưng cần làm tốt hơn hệ thống cấp thoát nước, bảo trì lại thang máy…” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Đống Đa).

“… Đề nghị đơn vị vận hành ký hợp đồng nước sạch với Công ty cấp nước Ba Đình và cấp nước cho các hộ dân trong tòa nhà…Yêu cầu làm sổ đỏ cho cư dân và mở cửa nhà rác các tầng để tiện cho sinh hoạt của người dân …” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Ba Đình).

“… Diện tích tầng hầm để xe máy không đủ, không có chỗ để ô tô và một số căn hộ chủ đầu tư cho thuê văn phòng dẫn đến lượng người đông hơn…” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Đống Đa).

"… Yêu cầu khẩn trương thành lập Ban quản trị do người dân bầu ra; … Người dân gửi thêm xem không được tăng giá vé…; Phải công khai số tiền quỹ bảo trì 2% giá trị tòa nhà mà người dân đóng góp…hiện nay số tiền này đang ở đâu…?” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Ba Đình).

“… Phải có chỗ để xe ô tô cho người dân; tại thời điểm về tái định cự thì ổn nhưng cùng với sự phát triển của xã hội thì đã không còn phù hợp vì chật và không có nơi đỗ xe ô tô …” (Cư dân thuộc tòa nhà tái định cư tại Quận Hoàn Kiếm).

4.2.5. Thực trạng sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân đang sinh sống tại các dự án xây dựng lại các khu chung cư cũ sau khi chủ đầu tư thực hiện xây dựng, hoàn thành dự án

và bàn giao nhà ở cho người dân được đánh giá thông qua 05 chỉ báo. Sự hài lòng về nhà ở tái định cư là cảm nhận của cư dân với tình trạng nhà ở hiện tại của họ nhận được. Kết quả đánh giá sự hài lòng được thể hiện ở Bảng 4.21.

Nhìn vào Bảng 4.21, thấy rằng, các tiêu chí đánh giá sự hài lòng về nhà ở tái

định cư của người dân đạt mức điểm trung bình nằm từ 3.53 đến 3.63. Mức điểm trung bình các tiêu chí đánh giá cơ bản là khá tương đương nhau và đạt mức trên trung bình.

120

Trong đó, hai tiêu chí đạt mức điểm trung bình đánh giá cao hơn so với các tiêu chí

còn lại, đó là 02 tiêu chí “Tôi thấy thoải mái khi sống trong căn hộ tái định cư” và “Nhìn chung, tôi hài lòng với điều kiện nhà ở hiện tại”.

Tuy nhiên, tổng số tỷ lệ người dân đánh giá các tiêu chí phán ánh ở mức “Hài lòng” và “Rất hài lòng” đối với các tiêu chí của nhân tố này ở mức khá thấp (khoảng dưới 60% tổng số các ý kiến đánh giá cho mỗi tiêu chí). Như vậy, có thế rằng, mức độ hài lòng chung về nhà ở tái định cư của người dẫn trong mẫu khảo sát này chỉ đạt ở mức độ trung bình.

Bảng 4.21: Đánh giá sự hài lòng về nhà ở tái định cư

Tỷ lệ ý kiến đánh giá

Mã biến

Nội dung tiêu chí

Trung bình

Độ lệch chuẩn

Hài lòng

Bình thường

Không hài lòng

Rất hài lòng

Rất không hài lòng

HAILONG1

3.54

.0339

1.5%

7.4%

40.7%

36.8% 13.6%

Tôi hài lòng với thiết kế của căn hộ tái định cư

HAILONG2

3.53

.0333

.5%

9.7%

39.8%

37.0% 13.1%

Cách bố trí của của căn hộ tái định cư là thuận tiện

HAILONG3

3.61

.0335

.5%

9.0%

34.2%

41.5% 14.8%

Tôi thấy thoải mái sống khi trong căn hộ tái định cư

3.55

.0311

0.0%

7.5%

41.8%

38.6% 12.1%

HAILONG4

Tôi hài lòng với căn hộ tái định cư

3.63

.0305

0.0%

7.4%

33.9%

46.9% 11.8%

HAILONG5

Nhìn chung, tôi hài lòng với điều kiện nhà ở hiện tại

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Bên cạnh đó, khi so sánh mức điểm đánh giá trung bình về sự hài lòng của các nhân tố và sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân (tại Hình 4.1), ta thấy rằng, mức độ hài lòng về nhà ở của người dân hiện ở mức điểm 3,57 (trung bình). Trong đó, có một số nhân tố đạt mức điểm hài lòng ở mức điểm gần 3.80 trở lên, bao gồm các

121

nhân tố liên quan đến sự hài lòng về: Thiết kế căn hộ; Nội và ngoại thất căn hộ; Dịch

vụ quản lý vận hành nhà tái định cư; Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án. Trong khi đó, các nhân tố liên quan đến sự hài lòng về: Diện tích căn hộ; Đặc điểm của khu vực ở có mức điểm thấp so với các nhân tố còn lại (mức điểm đạt dưới 3.65).

Hình 4.1. Biểu đồ điểm đánh giá trung bình của các nhân tố

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

4.3. Phân tích tương quan, hồi quy và kiểm định giả thuyết

4.3.1. Kết quả phân tích tương quan

Sau khi thực hiện phân tích nhân tố khám phát (EFA đối với các biến phụ thuộc và biến độc lập). Để tiến hành phân tích tương quan và hồi quy, tác giả thực hiện tạo các biến đại diện từ kết quả xoay của các nhân tố. Sau đó, tác giả thực hiện phân tích tương quan giữa các biến đại diện vừa được tạo. Mục đích phân tích tương quan (sử

dụng tương quan Pearson) nhằm kiểm tra mối tương quan tuyến tính chặt chẽ giữa biến phụ thuộc (SUHAILONG) và các biến độc lập (có 07 biến) và sớm nhận diện vấn đề đa cộng tuyến khi các biến độc lập có tương quan mạnh với nhau.

Kết quả tại Bảng 4.22 cho thấy, tất cả các giá trị Sig. trong tương quan Pearson

giữa biến độc lập và biến phụ thuộc đều nhỏ hơn 0.05. Như vậy, các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc và được sử dụng cho bước tiếp theo – phân tích hồi quy.

122

Bảng 4.22: Bảng kết quả phân tích tương quan Pearson

DICHVUQL TIEPCAN SUTHAMGIA QHXAHOI THIETKE DIENTICH NOIVANGOAITHAT SUHAILONG

.068

.015

-.005

.036

.035

-.012

.118**

Pearson Correlation

DICHVUQL

Sig. (2-tailed)

.080

.694

.356

.366

.902

.754

.002

663

.068

.121**

-.105**

.138**

.088*

.096*

.185**

Pearson Correlation

TIEPCAN

Sig. (2-tailed)

.080

.002

.000

.023

.007

.013

.000

663

.015

.121**

-.055

.087*

.142**

.101**

.276**

Pearson Correlation

SUTHAMGIA

Sig. (2-tailed)

.694

.002

.026

.000

.156

.009

.000

663

-.005

-.105**

-.055

.035

-.067

-.032

.130**

Pearson Correlation

QHXAHOI

Sig. (2-tailed)

.902

.007

.156

.371

.084

.414

.001

663

THIETKE

.036

.035

.138**

.087*

.201**

.230**

.279**

Pearson Correlation

123

DICHVUQL TIEPCAN SUTHAMGIA QHXAHOI THIETKE DIENTICH NOIVANGOAITHAT SUHAILONG

Sig. (2-tailed)

.356

.000

.371

.000

.026

663

.088*

.142**

-.067

.201**

.332**

.321**

.035

Pearson Correlation

DIENTICH

Sig. (2-tailed)

.366

.023

.084

.000

663

-.012

.096*

.101**

-.032

.230**

.332**

.264**

Pearson Correlation

NOIVANGOAITHAT

Sig. (2-tailed)

.754

.013

.414

.000

.009

663

.118**

.185**

.276**

.130**

.279**

.321**

.264**

Pearson Correlation

SUHAILONG

Sig. (2-tailed)

.002

.000

.001

.000

663

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

*. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

124

4.3.2. Phân tích hồi và kiểm định giả thuyết

Phân tích hồi quy tuyến tính sẽ giúp chúng ta tìm hiểu được tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc, cũng như mức độ tác động của từng biến. Để tiến hành phân tích hồi quy bội, tác giả thực hiện đưa các biến vào mô hình theo phương

4.3.2.1. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình

pháp Enter. Tiêu chuẩn kiểm định là tiêu chuẩn được xác định định dựa vào phương pháp kiểm định giá trị thông kê F và xác suất tương ứng của giá trị thống kê F, kiểm định mức độ phù hợp giữa mẫu và tổng thể thông qua hệ số R2.

Hệ số R2 giúp đo lường mức độ phù hợp của mô hình với ý nghĩa bao nhiêu

phân trong, sau khi thực hiện đo lường, tác giả có được bảng kết quả dưới đây:

Bảng 4.23: Kiểm định giá trị phù hợp R2

Model R Hệ số R2 Thống kê Durbin- Watson Hệ số R2 điều chỉnh Sai chuẩn của ước lượng hệ số

1 .563a .317 .304 .38571 1.847

Predictors:

a. (Constant), NGHENGHIEP, DICHVUQL, QHXAHOI, NOIVANGOAITHAT, SUTHAMGIA, THOIGIANO, TIEPCAN, THUNHAP,

SONGUOI, THIETKE, DIENTICH, THEHE

b. Dependent Variable: SUHAILONG

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Hệ số R2 điều chỉnh là 0.304 = 30,4%. Như vậy, các biến độc lập đưa vào chạy mô hình hồ quy giải thích được 30,4% sự biến thiên của biến phụ thuộc với bộ dữ liệu

4.3.2.2. Kiểm định mức ý nghĩa của mô hình

mẫu khảo sát đang sử dụng để phân tích. Tuy nhiên, để kiểm tra xem có thể suy diễn mô hình cho tổng thể thực hay không, chúng ta cần kiểm định độ phù hợp của của mô hình thông qua kiểm định F.

Theo kết quả phân tích ANOVA (Bảng 4.24) cho thấy, giá trị thống kê F = 25,098 được tính gừ giá trị R2 của mô hình hồi quy đầy đủ, giá trị Sig đạt rất nhỏ < 0,05 nên mô hình là có ý nghĩa và phù hợp để mô tả các mồi quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc.

125

Bảng 4.24: Bảng phân tích phương sai ANOVA

Model df F Sig. Sum of Squares Mean Square

Regression 44.806 12 3.734 25.098 .000b

1 Residual 96.701 650 .149

Total 141.508 662

a. Dependent Variable: SUHAILONG b. Predictors: (Constant), NGHENGHIEP, DICHVUQL, QHXAHOI, NOIVANGOAITHAT, SUTHAMGIA, THOIGIANO, TIEPCAN, THUNHAP, SONGUOI, THIETKE, DIENTICH, THEHE

4.3.2.3. Kiểm định các giả thuyết

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Sau khi kiểm định F đạt yêu cầu, tác gia tiến hành phân tích hệ số hồi quy cho từng biến độc lập, để đo lường mức độ ảnh hưởng của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Két quả phân tích hồi quy được thể hiện ở bảng dưới đây.

Bảng 4.25: Phân tích hệ số hồi quy

Thống kê Collinearity Ước lượng hệ số chưa chuẩn hóa Ước lượng hệ số chuẩn hóa Model t

Mức ý nghĩa (Sig.) B

Tolerance VIF

Beta

1.759 .096 .054 .150 .108 .083 .113

7.871 2.984 3.653 7.429 5.457 4.522 5.863

.000 .003 .000 .000 .000 .000 .000

.985 .947 .912 .962 .880 .841

1.016 1.056 1.097 1.040 1.136 1.189

.097 .122 .252 .180 .156 .207

.020

.066

.119

3.347

.001

.838

1.193

-3.601 -2.001 -6.378

-.075 -.044 -.118 .005 .026

.384 1.767

.000 .046 .000 .701 .078

.906 .814 .908 .932 .817

1.104 1.229 1.101 1.072 1.224

-.123 -.072 -.217 .013 .063

(Constant) DICHVUQL TIEPCAN SUTHAMGIA QHXAHOI THIETKE DIENTICH NOIVANGOAIT HAT THOIGIANO .021 THEHE .022 SONGUOI .019 THUNHAP .014 .015 NGHENGHIEP a. Dependent Variable: SUHAILONG

Sai số chuẩn .223 .032 .015 .020 .020 .018 .019

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

126

Kết quả thống kê (tại bảng 4.25) cho thấy, các hệ số hồi quy chuẩn hóa của

phương trình hồi quy đều khác 0 và giá trị các Sig. đều < 0,05, chứng tỏ 07 biến độc lập đều tham gia tác động đến phụ thuộc. Tuy nhiên, trong các biến kiểm soát đưa vào mô hình, chỉ có 03/5 biến (các biến là: THOIGIANO, THEHE và SONGUOI) có giá trị Sig. < 0,05 – đạt ý nghĩa về mặt thống kê, còn lại các biến khác (liên quan đến thu nhập và nghề nghiệp của chủ hộ) có giá trị Sig. > 0,05, nghĩa là không có ý nghĩa về mặt thống kê trong mô hình.

Để đo lường mức độ tác động của các yếu tố chúng ta sử dụng hệ số hồi quy

chuẩn hóa. Dấu của các hệ số hồi quy phản ánh chiều hướng tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Theo đó, dấu các hệ số của biến độc lập đều mang có dấu dương, chứng tỏ các biến độc lập tác động thuận chiều đến biến phụ thuộc. Trong khi

đó, các biến kiểm soát (có ý nghĩa về mặt thống kê) trong mô hình đều mang dấu âm – chứng tỏ các biến kiểm soát tác động ngược chiều đến biến phụ thuộc.

Như vậy, trong 07 giả thuyết chính đã được đưa ra ban đầu của luận án, cả 07 giả thuyết đều được ủng hộ. Theo đó, mô hình hồi quy phản ánh tác động của các yếu

tố ảnh hưởng đến Sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ là:

SUHAILONG = 0,097*DICHVUQL + 0,112*TIEPCAN +

0,252*SUTHAMGIA + 0,18*QHXAHOI + 0,156*THIETKE + 0,207*DIENTICH

+ 0,119*NOIVANGOAITHAT – 0,123 *THOIGIANO – 0,072*THEHE – 0,217*SONGUOI + (cid:1)

Nhìn vào hệ số hồi quy chuẩn hóa của các biến, chúng ta xác định thứ tự tác động của các biến độc lập đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư (tổng hợp bảng

dưới đây).

127

Bảng 4.26: Bảng xếp hạng các yếu tố tác động đến sự hài lòng về nhà ở

tái định cư

Tên biến Giá trị hệ số β chuẩn hóa Xếp hạng

Biến độc lập

0.252

SUTHAMGIA

0.207

DIENTICH

0.18

QHXAHOI

0.156

THIETKE

0.122

TIEPCAN

0.119

NOIVANGOAITHAT

0.097

DICHVUQL

Biến kiểm soát

-0.072

THEHE

-0.123

THOIGIANO

-0.217

SONGUOI

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết phân tích.

Ghi chú: Thứ tự xếp hạng trong bảng từ cao xuống thấp (với 1 là mức độ tác

động mạnh nhất và 7 là mức độ tác động ít nhất).

Để khẳng định kết quả ước lượng của mô hình đáng tin cậy, tác giả thực hiện việc kiểm tra các giả định của mô hình hồi quy và khuyết tật của mô hình. Kết quả kiểm tra các giả định của mô hình hồi quy cơ bản đạt yêu cầu (chi tiết xem phụ lục). Mô hình không gặp các vấn đề liên quan đến đa cộng tuyến (do các hệ số VIF < 2).

4.3.3. Kiểm định sự khác biệt sự hài lòng về nhà ở tái định của người dân

Tác giả thực hiện phân tích phương sai 1 chiều (Oneway ANOVA) để kiểm định sự khác biệt sự hài lòng về nhà ở của người dân theo các biến nhân khẩu học như: Giới tính; Trình độ học vấn; Nghề nghiệp; Thu nhập.

 Kết quả kiểm định sự khác biệt sự hài lòng về nhà ở tái định cư theo giới tính

của các nhóm dân cư:

128

Sau khi kiểm định sử dụng kết quả Sig. Levene’s Test bằng 0.008 < 0.05, có sự

khác biệt phương sai giữa các nhóm tuổi. Theo đó, tác giả sử dụng sẽ sử dụng kết quả kiểm định Welch ở bảng Robust Tests of Equality of Means.

Bảng 4.27: Bảng kết quả kiểm định Levene đối với biến Giới tính

Levene Statistic df1 df2 Sig.

7.112 1 661 .008

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Kết quả trong bảng kiểm định Welch đạt giá trị 0.029 > 0.05. Như vậy, không có sự khác biệt sự hài lòng về nhà ở tái định cư giữa 02 nhóm giới tính nam và giới tính nữ.

Bảng 4.28: Bảng kết quả kiểm định Welch đối với biến Giới tính

Robust Tests of Equality of Means

Statistica df1 df2 Sig.

Welch 1.121 1 652.635 .290

a. Asymptotically F distributed.

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

Cụ thể, chúng ta có thấy rằng, bảng phân tích ANOVA cho thấy giá trị trung bình giữa 02 nhóm khi đánh giá sự hài lòng về nhà ở nam và nữ tương đương (đạt mức

điểm trung bình khoảng 3.7).

Bảng 4.29: Bảng kết quả mô tả khi phân tích khác biệt của biến Giới tính

95% Confidence Interval for Mean

N Mean

Minimum Maximum

Std. Deviation

Std. Error

Lower Bound

Upper Bound

Nam

341

3.6417

.49881

.02701

3.5885

3.6948

2.00

5.00

Nữ

322

3.6795

.42018

.02342

3.6335

3.7256

2.00

5.00

Total 663

3.6601

.46234

.01796

3.6248

3.6953

2.00

5.00

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát.

129

 Kết quả kiểm định sự khác biệt sự hài lòng về nhà ở tái định cư theo trình độ học

vấn của người dân:

Kết quả Sig. Levene’s Test bằng 0.220 > 0.05, không có sự khác biệt phương sai giữa các nhóm dân cư có trình độ học vấn khác nhau. Theo đó, tác giả sử dụng sẽ sử dụng kết quả kiểm định F tại bảng ANOVA.

Bảng 4.30: Bảng kết quả kiểm định Levene đối với biến Thu nhập

Test of Homogeneity of Variances

Levene Statistic df1 df2 Sig.

1.476 3 659 .220

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát

Sig kiểm định F bằng 0.220 > 0.05, như vậy có nghĩa là không có sự khác biệt

trung bình sự hài lòng về nhà ở tái định cư giữa các nhóm dân cư có trình độ học vấn khác nhau khác.

Bảng 4.31: Bảng kết quả phân tích ANOVA đối với biến Thu nhập

ANOVA

Sum of Squares df Mean Square F Sig.

Between Groups .042 3 .014 .065 .978

Within Groups 141.466 659 .215

Total 141.508 662

Nguồn: Tính toán từ số liệu khảo sát

 Kết quả kiểm định sự khác biệt sự hài lòng về nhà ở tái định cư theo nghề

nghiệp và thu nhập của người dân:

Tác giả sử dụng kỹ thuật phân tích tương tự như trên với các biến định tính là

nghề nghiệp và thu nhập của chủ hộ. Kết quả phân tích cả 02 biến này đều cho kết quả đó là không có sự khác biệt về sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ giữa các nhóm dân cư có nghề nghiệp và thu nhập khác nhau

(Kết quả phân tích chi tiết tại phụ lục).

130

Tóm lại, qua kết quả phân tích One-way Anova cho thấy, giả thuyết H5 đề xuất

ban đầu chưa đủ cơ sở để khẳng định trong nghiên cứu này.

4.4. Kết quả hồi quy theo địa bàn và nguồn vốn thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Để phân tích rõ hơn ảnh hưởng của các yếu tố tới Sự hài lòng về nhà ở tái định cư, nghiên cứu sinh thực hiện phân tích hồi quy theo địa bàn và nguồn vốn thực hiện

dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

4.4.1. Kết quả hồi quy theo địa bàn thực hiện dự án

Với bộ dữ liệu điều tra khảo sát, nghiên cứu sinh tiến hành phân tích hồi quy

theo địa bàn Quận (địa điểm thực thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ). Kết quả phân tích hồi quy được thể hiện bảng 4.32, cho thấy, mô hình hồi quy phù hợp và giải thích được mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc (Sự hài lòng về nhà ở tái định cư) trên địa bàn các Quận Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Trong khi đó, dữ liệu không giải thích được mối quan hệ trên địa bàn Quận Hoàn Kiếm (kết quả F = 1.591; và P-value (Sig.) = 0,117 > 0,05). Nguyên nhân có thể giải thích là do số quan sát thu thập trên địa bàn quận này trong quá trình khảo sát là khá

thấp (chỉ 77 quan sát).

Nhìn vào kết quả bảng 4.32, ta thấy rằng có sự khác biệt về mức động ảnh hưởng của các yếu tố đến sự hài lòng về nhà ở tái định theo địa bàn các quận – địa

điểm của dự án cải tạo nhà chung cư cũ.

Với mức ý nghĩa 0,05 (**), mô hình hồi quy theo địa bàn Quận Ba Đình có 02 biến là “Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà tái định cư” và “Diện tích căn hộ” không có tác động đến “Sự hài lòng về nhà ở tái định cư”. Trong khi đó, ở Quận Đống Đa, hai

biến “Môi trường xã hội của khu vực ở” và “Điều kiện nội và ngoại thất căn hộ” không có tác động đến biến phụ thuộc. Ngược lại, tại Quận Hai Bà Trưng, các biến độc lập đều tác động đến “Sự hài lòng về nhà ở tái định cư” – kết quả này tương tự như kết quả mô hình chung.

131

Bảng 4.32. Kết quả mô hình hồi quy theo địa bàn (cấp Quận) thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Hệ số hồi quy chuẩn hóa (Theo địa bàn Quận) Biến Ba Đình Đống Đa Hoàn Kiếm Hai Bà Trưng

Biến độc lập

DICHVUQL

.062

.108*

-.129

.178***

TIEPCAN

.016

.165**

.020

.235***

SUTHAMGIA

.200***

.290***

.180

.239***

QHXAHOI

.128*

.152***

.131

.238***

THIETKE

.299***

.146**

.071

.114**

DIENTICH

.123

.233***

.082

.257***

.186***

NOIVANGOAITHAT

.150**

.092

-.032

Biến kiểm soát

SONGUOI

-.156**

-.239***

-.347**

-.142**

THOIGIANO

-.066

-.133

-.146***

-.098

THEHE

-.119*

-.056

-.225*

.028

NGHENGHIEP

-.016

N/A

.308**

.082

THUNHAP

-.131*

.108

-.050

.045

F = 6.700

F = 9.802

F = 1.591

F = 16.830

P-value (Sig.) = 0.000

P-value (Sig.) = 0.117

P-value (Sig.) = 0.000

Giá trị

R2 điều chỉnh = 30.2%

R2 điều chỉnh = 31.5%

R2 điều chỉnh = 8.40%

R2 điều chỉnh = 48.5%

Với mức ý nghĩa: 0.01***; 0.05**; 0.1*.

Khi xem xét về mức độ tác động của yếu tố đến “Sự hài lòng về nhà ở tái định

cư”, ta thấy rằng:

Tại Quận Ba Đình, “Thiết kế căn hộ” và “Sự tham gia vào quá trình thực hiện

dự án” tác động mạnh nhất đến biến phụ thuộc với hệ số hồi quy chuẩn hóa lần lượt là: 0,299 và 0,200; tiếp đến là các yếu tố “Khả năng tiếp cận của khu vực ở”, “Điều kiện nội và ngoại thất căn hộ” và “Quan hệ xã hội của khu vực ở” với β chuẩn hóa lần lượt

132

là: 0,165; 0,150 và 0, 128. Trong khi đó, có 03 biến kiểm soát được khẳng định là có ý

nghĩa thống kê trong mô hình nghiên cứu, với mức độ tác động đó là: biến “Số người sinh sống tại căn hộ” có hệ số hồi quy chuẩn hóa đạt 0,156; biến “Mức thu nhập bình quân của hộ gia đình trong tháng” có hệ số hồi quy chuẩn hóa đạt 0,131; biến “Số lượng thế hệ đang sống tại căn hộ chung cư” có hệ số hồi quy chuẩn hóa đạt 0,119.

Tại Quận Đống Đa, “Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án” và “Diện tích căn hộ” là 02 biến có tác động mạnh nhất đến “Sự hài lòng về nhà ở tái định cư” với hệ số β chuẩn hóa là 0,290 và 0,233; tiếp theo là biến “Môi trường xã hội của khu vực

ở” và “Thiết kế căn hộ” (với hệ số β chuẩn hóa là 0,152 và 0,146); cuối cùng là biến số “Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư” với hệ số β chuẩn hóa là 0,108. Trong đó, khi xem xét đến các biến kiểm soát thì chỉ có mỗi biến “Số người

sinh sống tại căn hộ” là được khẳng với hệ số β chuẩn hóa 0,239.

Tại Quận Hai Bà Trưng, mức độ tác động của các biến số sắp từ cao xuống thấp lần lượt là: Diện tích căn hộ; Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án; Môi trường xã hội của khu vực ở; Khả năng tiếp cận của khu vực ở; Điều kiện nội và ngoại

thất căn hộ; Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư; Thiết kế căn hộ; với hệ số β chuẩn hóa 0,257; 0,239; 0,238; 0,235; 0,186; 0,178 và 0,114. Trong đó, khi xem xét đến các biến kiểm soát thì có 02 biến số là: biến “Thời gian sinh sống tại nhà ở tái định cư” và biến “Số người sinh sống tại căn hộ” là được khẳng với hệ số β chuẩn

hóa lần lượt 0,146 và 0,142.

4.4.2. Kết quả hồi quy theo nguồn vốn thực hiện dự án

Khi thực hiện phân tích hồi quy phân chia theo hình thức nguồn vốn thực hiện dự án cải tạo khu chung cư cũ trên địa bàn nghiên cứu, thấy rằng, “Sự hài lòng về nhà ở tái định cư” của người dấn có có sự khác biệt theo biến số và mức độ (cụ thể số liệu tại Bảng 4.33).

Với mức ý nghĩa 0.1, tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ bằng 100% nguồn vốn ngân sách nhà nước, có 05 biến độc lập tác động đến biến phụ thuộc; nhưng có 02 biến số là “Khả năng tiếp cận của khu vực ở” và “Điều kiện nội và ngoại thất

căn hộ” cho thấy không có tác động đến “Sự hài lòng về nhà ở tái định cư”. Trong khi đó, đối với các dự án xây dựng lại nhà chung cư có sự kết hợp từ nguồn vốn ngân sách nhà nước và vốn doanh nghiệp (nguồn vốn ngoài ngân sách nhưng có sự hỗ trợ từ Thành phố Hà Nội), kết quả phân tích cho thấy, các biến số đều ảnh hưởng đến “Sự

hài lòng về nhà ở tái định cư” - kết quả này tương đồng về chiều huống so với mô hình hồi quy tổng thể. Tuy nhiên, trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư bằng 100%

133

nguồn vốn của doanh nghiệp (ngoài vốn ngoài ngân sách nhà nước), chỉ có 04 biến

độc lập cho kết quả tác động đến “Sự hài lòng về nhà ở tái định cư” lần lượt từ cao đến thấp là: “Thiết kế căn hộ”; “Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án”; “Khả năng tiếp cận của khu vực ở”; “Môi trường xã hội của khu vực ở”; với hệ số β chuẩn hóa lần lượt là: 0,231; 0,164; 0,143 và 0,125.

Bảng 4.33. Kết quả mô hình hồi quy theo nguồn vốn thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Hệ số hồi quy chuẩn hóa (Theo nguồn vốn thực hiện)

Biến

100% vốn nhà

nước

Vốn doanh nghiệp và nhà nước

100% vốn doanh nghiệp

Biến độc lập

DICHVUQL

.108*

.178***

-.023

TIEPCAN

.016

.235***

.143**

SUTHAMGIA

.290***

.239***

.164***

QHXAHOI

.152***

.238***

.125**

THIETKE

.146**

.114**

.231***

DIENTICH

.233***

.257***

.111*

NOIVANGOAITHAT

.092

.097

.186***

Biến kiểm soát

SONGUOI

-.239***

-.142**

-.305***

THOIGIANO

-.146

-.096

-.098

THEHE

.028

-.154***

-.056

NGHENGHIEP

.082

N/A

THUNHAP

.045

-.118*

.079

F = 8.802;

F = 16.830

F = 6.823

P-value (Sig.) = 0.000

Giá trị

R2 điều chỉnh = 27.9%

R2 điều chỉnh = 48.5%

R2 điều chỉnh = 22.8%

Với mức ý nghĩa: 0.01***; 0.05**; 0.1*.

134

CHƯƠNG 5: THẢO LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ

5.1. Tóm lược kết quả nghiên cứu

Từ nội dung phân tích tại Chương 4, tác giả tóm lược các kết quả chính của

nghiên cứu tại bảng dưới đây.

Bảng 5.1: Tóm tắt kết quả kiểm định các giả thuyết

Giả thuyết Nội dung Kết quả Mức ý nghĩa

Hệ số hồi quy chuẩn hóa

0.207

Diện tích căn hộ có ảnh hưởng thuận

0.0000 Chấp nhận H1a

chiều đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Thiết kế căn hộ có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài lòng của người dân 0.0000 0.156 Chấp nhận H1b

về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Điều kiện nội và ngoại thất căn hộ có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài

0.0000 0.19 Chấp nhận H1c

lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Khả năng tiếp cận của khu vực ở có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài lòng H2a 0.0010 0.122 Chấp nhận

của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Môi trường xã hội của khu vực ở có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài lòng 0.0000 0.18 Chấp nhận H2b

của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

135

Giả thuyết Nội dung Kết quả Mức ý nghĩa

Hệ số hồi quy chuẩn hóa

Dịch vụ quản lý vận hành nhà ở có ảnh hưởng thuận chiều đến sự hài

H3 0.0030 0.097 Chấp nhận

lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án có ảnh hưởng thuận chiều đến

H4 0.0000 0.252 Chấp nhận

sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Có sự khác biệt giữa các nhóm dân

H5 > 0.05 - Bác bỏ

cư về sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong dự án cải tạo chung cư cũ theo giới tính, thu nhập, trình độ học vấn

và nghề nghiệp

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả nghiên cứu.

Như vậy, có 07/8 giả thuyết đề xuất của luận án đã được chứng minh và chấp

nhận. Theo đó, có 07 nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư của

người dân trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Hà Nội bao gồm: Diện tích

căn hộ; Thiết kế căn hộ; Điều kiện nội và ngoại thất căn hộ; Khả năng tiếp cận của khu

vực ở; Môi trường xã hội của khu vực ở; Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà tái định cư;

Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án. Mức độ tác động của các nhân tố đến sự

hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân được sắp xếp từ cao nhất đến thấp nhất lần

lượt là: 1/ Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án (β = 0.252); 2/ Diện tích căn hộ

(β = 0.207); 3/ Môi trường xã hội của khu vực ở (β = 0.18); 4/ Thiết kế căn hộ (β =

0.156); 5/ Khả năng tiếp cận của khu vực ở (β = 0.122); 6/ Điều kiện nội và ngoại thất

căn hộ (β = 0.119); 7/ S Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà tái định cư (β = 0.097).

Theo đó, khi đối sánh kết quả nghiên cứu của luận án với các kết quả nghiên

cứu đã được công bố thấy rằng:

136

Kết quả nghiên cứu luận án có sự tương đồng về kết quả từ nghiên cứu của Mohit và cộng sự (2010) (tại Maylasia), Mohit và Azim (2012) và F. Wang và Wang (2020) (tại Trung Quốc) khi khẳng định các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư như: đặc điểm nhà ở và đặc điểm khu vực ở. Đáng chú ý, kết quả luận án cũng ủng hộ kết quả nghiên cứu của Fang (2006) (tại Trung Quốc) và Eziyi Offia Ibem và Aduwo (2013) (tại Nigeria), khi cho rằng, diện tích nhà tác động đáng kể đến sự hài lòng về nhà tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, liên quan đến đặc điểm nhà ở tái định cư ảnh hưởng đến sự hài lòng của nhà người dân, kết quả nghiên cứu của luận án có sự khác biệt so với kết quả nghiên cứu của Bekleyen và Korkmaz (2013) (tại Thổ Nhĩ Kỳ), khi kết quả phân tích định lượng của luận án khẳng định yếu tố liên quan đến: Thiết kế căn hộ; Điều kiện nội và ngoại thất căn hộ ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Kết quả phân tích của luận án khẳng định “Dịch vụ quản lý vận hành nhà ở” có tác động đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong dự án xây dựng lại nhà chung cư - có sự tương đồng với kết quả nghiên cứu Liu (1999) (tại Hồng Kông), Mohit và Azim (2012) (tại Maldives), C. O. Aigbavboa và Thwala (2012) (tại Nam Phi); tuy nhiên, kết quả nghiên cứu lại lại trái ngược với kết quả nghiên cứu của Fakere và Duke-Henshaw (2019) tại Nigeria.

Đáng chú ý, kết quả nghiên cứu định lượng của luận án khẳng định “Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án” ảnh hưởng mạnh nhất đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong xây dựng lại chung cư cũ đã cụ thể hóa kết quá nghiên cứu đã công bố khi đề cập mối quan hệ xã hội tác động đến sự hài lòng về nhà ở của Day (2013); C. Zhang và Lu, 2016; Yan và Bao (2018); X. Huang và cộng sự (2020); F. Wang và Wang (2020); Aigbavboa và Thwala (2018) v.v.

Kết quả phân tích thống kê mô tả của các biến đo lường về sự hài lòng các nhân tố cho thấy thực trạng mức độ hài lòng của các biến đo lường thành phần là chưa cao (giá trị điểm trung bình đánh giá đạt xung quanh mức điểm 3 và điểm 4). Mức độ hài lòng về nhà ở tái định cư của các nhân tố cũng được người dân đánh giá khác nhau.

Kết quả phỏng vấn sâu của người dân đang sinh sống cũng góp phần bổ sung và luận giải thêm về sự hài lòng đối với các biến số đo lường và từng nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư.

Kết quả kiểm định cho thấy không có sự khác biệt sự hài lòng về nhà ở tái định cư giữa các nhóm dân cư có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau như: Giới tính; Trình độ học vấn; Nghề nghiệp; Thu nhập. Kết quả nghiên cứu này trái ngược so với kết quả nghiên cứu của Dekker và cộng sự (2011) tại Đức.

137

Kết quả phân tích hồi quy cũng cho thấy có sự khác biệt về mức độ tác động của các yếu tố đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân theo địa bàn và hình thức nguồn vốn xây dựng lại của các dự án cải tạo nhà chung cư cũ.

5.2. Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu

Trên cơ sở phân tích và đánh giá ở trên, luận án rút ra một số hàm ý đề xuất cho các cơ quan quản lý nhà nước như Bộ Xây dựng, Chính phủ, Quốc hội trong việc

hoạch định các cơ chế, chính sách về xây dựng lại các nhà chung cư cũ tại TP. Hà Nội nói riêng, tại các đô thị nói chung và hàm ý cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi tham gia thực hiện đầu tư các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhằm góp

phần đẩy mạnh quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại các tòa nhà chung cư cũ trên các địa bàn khu vực đô thị.

Thứ nhất: Chú trọng đến yếu tố diện tích căn hộ bố trí tái định cư cho người dân

Qua phân tích kết quả nêu trên cho thấy, yếu tố về diện tích căn hộ tái định cư

để bố trí cho người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ là một trong những yếu tố tác động lớn nhất đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án này.

Hiện nay, theo Thông tư 21/2019/TT-BXD năm 2019 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) thì diện tích sàn xây dựng căn hộ (không phân biệt là căn hộ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc nhà ở tái định cư) tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tối thiểu là 25m2, nhưng phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ trong các nhà chung cư của dự án.

Tiêu chuẩn diện tích nêu trên là áp dung tối thiểu chung, bảo đảm diện tích bình quân đầu người/mỗi căn hộ là khoảng 6m2 (bình quân khoảng 4 người/gia đình/1 căn hộ). Tuy nhiên, trong các dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ lại có những đặc điểm riêng, không giống các dự án nhà ở thương mại xây dựng mới, do có nhiều loại diện tích căn hộ hiện hữu khác nhau và trong mỗi gia đình lại có những đặc điểm nhân

khẩu học, mô hình gia đình và nhu cầu khác nhau. Vì vậy, nếu áp dụng chính sách bồi thường diện tích căn hộ tái định cư nhỏ sẽ không thể làm hài lòng các cư dân khi thỏa thuận, thống nhất phương án phá dỡ nhà chung cư cũ để xây dựng lại nhà chung cư mới.

Mặt khác, theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay và Nghị quyết số 18- NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII thì yêu cầu của chính sách bồi thường, bố trí chỗ ở tái định cư cho người có nhà, đất bị thu hồi,

138

giải tỏa là phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, trong đó diện tích nhà ở được coi là một tiêu chí bên cạnh các tiêu chí về hạ tầng, vệ sinh, môi trường, cảnh quan, chất lượng sống… Do đó, khi đặt vấn đề bồi thường, bố trí nhà ở tái định cư tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thì các cơ quan quản lý nhà nước được giao hoạch định chính sách này cần chú ý đến cơ chế bồi thường diện tích căn hộ tái định cư rộng hơn diện tích căn hộ cũ để vừa bảo đảm yêu cầu, chủ trương của Đảng như nêu trên vừa tạo được sự hài lòng của các cư dân.

Bên cạnh đó, cũng cần quy định linh hoạt có các hệ số bồi thường diện tích căn hộ khác nhau tại các khu vực khác trong cùng một địa bàn cấp tỉnh, thành phố (như có sự khác nhau giữa các quận, huyện trong cùng một tỉnh) hoặc có sự khác nhau giữa các tỉnh để bảo đảm phù hợp với nhu cầu, phong tục, tập quán sinh hoạt của người dân tại từng vùng, miền.

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư xây dựng lại các nhà chung cư cũ thì phải có điều tra, khảo sát cụ thể tình hình cuộc sống của người dân tại các khu chung cư cũ và diện tích các căn hộ hiện hữu, cung như nhu cầu về diện tích căn hộ sau này để từ đó đưa ra nhiều giải pháp về diện tích căn hộ khác nhau áp dụng cho nhiều nhu cầu khác nhau, bảo đảm người dân có thể lựa chọn được các diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu, số lượng nhân khẩu và khả năng tài chính của bản thân gia đình họ.

Hiện nay, theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì Chính phủ quy định hệ số diện tích bồi thường (hệ số k) áp

dụng cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nói chung trong cả nước tối đa bằng 2 lần diện tích cũ (1m2 được bồi thường tối đa bằng 2m2). Căn cứ vào hệ số này, Ủy ban nhân dân các tỉnh có nhà chung cư cũ cần xây dựng lại sẽ ban hành hệ số k áp

dụng cho từng khu vực khác nhau trên địa bàn tỉnh nhưng tối đa không vượt quá 2 lần quy định của Chính phủ.

Quy định nêu trên đã từng bước khắc phục được thực trạng về bồi thường diện tích không thống nhất giữa các dự án khác nhau trên cùng 1 địa bàn, tạo ra sự so bì

trong quá trình thực hiện, nhất là các dự án trước với dự án sau, là nguyên nhân gây ra các khó khăn trong việc thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu thêm vấn đề này để bảo đảm áp dụng linh hoạt hơn cho từng đô thị khác nhau, do có quỹ đất thuận lợi khác nhau hoặc có chỉ tiêu

mật độ dân cư, chỉ tiêu chiều cao, không gian công trình khác nhau.

Thứ hai: Tăng cường sự tham gia của người dân trong việc chuẩn bị dự án

đầu tư và triển khai thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ.

139

Kết quả nghiên cứu định của luận án khẳng định, sự tham gia của người dân

trong quá trình chuẩn bị dự án đầu tư và thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cu cũ cũng được coi là một yếu tố hết sức quan trọng, có tác động đến sự hài lòng của họ đối với sự hình thành và bố trí nhà ở tái định cư tại dự án.

Sự tham gia của người dân được xác định trong các giai đoạn khác nhau, có thể từ giải đoạn chuẩn bị đầu tư (bao gồm tham gia ý kiến vào các giải pháp quy hoạch khu vực có dự án, dự kiến tiến độ đầu tư xây dựng, nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư); có thể trong giai đoạn thực hiện dự án (việc thực hiện phương án bồi

thường, việc giám sát quá trình đầu tư xây dựng…) hoặc tham gia vào giai đoạn sau đầu tư như việc bàn giao nhà ở, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, các công trình phụ trợ… hoặc có thể tham gia vào tất các khâu nêu trên nhằm mục đích bảo đảm

việc thực hiện dự án vừa theo đúng quy định của pháp luật, vừa bảo đảm yêu cầu của cư dân.

Qua phân tích nêu trên cho thây, các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên đã cơ bản thực hiện được yêu cầu có sự tham gia của người dân ở giai đoạn trước, một

phần trong giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn sau khi hoàn thành dự án; đồng thời sự tham gia này cũng được thực hiện với nhiều cấp độ và nhiều hình thức khác nhau. Tuy nhiên, để bảo đảm sự hài lòng của người dân về nội dung này thì cần chú ý thêm một số điểm sau đây:

- Cần có cơ chế phản hồi các ý kiến mà người dân đã tham gia, nhất là trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, bởi vì hiện nay nội dung này chưa thực sự phát huy hiệu quả và vẫn còn mang tính hình thức. Vì vậy, các cơ quan hoạch định chính sách

cần ban hành những quy định cụ thể, rõ ràng hơn về cơ chế phản hồi ý kiến của người dân của các bên có liên quan (như chủ đầu tư; cơ quan quản lý nhà nước), những vẫn đề đã chấp nhận và thực hiện, những vẫn đề chấp nhận nhưng chưa thực hiện, các lý do và những yêu cầu không được chấp nhận;

- Trong giai đoạn sau khi hoàn thành, đưa dự án vào khai thác, vận hành và bàn giao nhà ở cho người dân thì cần phải tăng cường sự tham gia của họ trong các vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà ở, các quyền và trách nhiệm của các bên

có liên quan, vấn đề xử lý vi phạm, các kinh phí phải đóng góp và việc sử dụng kinh phí…để hạn chế các kiến nghị, tranh chấp phát sinh. Thực tế hiện nay cho thấy, các vấn đề phát sinh do không được xử lý triệt để hoặc các đơn vị trực tiếp được giao thực hiện lại không giải quyết theo đúng trách nhiệm như chủ đầu tư, Ban quản trị

140

nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành tòa nhà…đã dẫn đến có những tranh chấp,

khiếu kiện lâu ngày, kéo dài…

Thứ ba: Chú trọng đến yếu tố thuộc về môi trường xã hội tại khu vực ở

Môi trường xã hội tại khu vực ở nói chung, nhất là tại khu chung cư thường được người dân quan tâm khi lựa chọn nhà ở đó có phù hợp với môi trường sống, cách sống của các thành viên trong gia đình hay không ? bởi vì nó có tác động không nhỏ đến cuộc sống bên ngoài của bản thân mỗi thành viên gia đình, nó tạo cơ sở để hình thành và duy trì các mối quan hệ của các cư dân cũng như nếp sống kỷ cương, có văn

hóa tại các tòa nhà.

Do đó, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cần ban hành các quy định để hướng dẫn việc thực hiện môi trường xã hội tị khu vực ở một cách đày đủ và cụ thể, là

cơ sở dể người dân thực hiện và cơ quan có thẩm quyền xử lý những hành vi lệch chuẩn, có ảnh hưởng không tốt tới môi trường sống của người dân như quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, nội quy tòa nhà, việc thành lập và hoạt động của các chủ thể có liên quan (Ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư…).

Ngoài ra, cơ quan nhà nước cũng cần có các quy định để người dân kiểm tra và giám sát việc hoạt động của các chủ thể này như quy chế hoạt động và chi tiêu tài chính của Ban quản trị của khu chung cư, cơ chế Hội nghị nhà chung cư, các công việc thuộc thẩm quyền của Hội nghị nhà chung cư, của Ban quản trị tòa nhà; quy định các

hành vi vi phạm và các chế tài xử phạt khi có các hành vi vi phạm Trên cơ sở đó sẽ tiến tới hình thành xây dựng bộ tiêu chí hướng dẫn thực hiện văn hóa khu nhà ở tái định cư mới.

Thứ bốn: Chú trọng đến việc thiết kế căn hộ tái định cư, điều kiện về nội và

ngoại thất căn hộ

Kết quả nghiên cứu đã khẳng định: Thiết kế căn hộ tái định cư, các điều kiện về nội thất và ngoại thất của căn hộ cũng là yếu tố đánh giá căn hộ ở có đáp ứng yêu cầu

sống của người dân tại các dự án cái tạo, xây dựng lại nhà chung cư - đây là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến sự hài lòng về căn hộ tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ (từ kết quả phân tích định lượng). Theo đó, khi triển khai các dự án

cải tạo chung cư cũ, cần thiết kế căn hộ hợp lý như việc bố trí phòng khách, phòng ngủ, khu vệ sinh… trong mỗi căn hộ phù hợp với nhu cầu sinh hoạt và phong tục tập quán của người dân sẽ tạo sự hài lòng cao khi lựa chọn căn hộ ở. Điều kiện nội thất, ngoại thất tốt sẽ đáp ứng yêu cầu về môi trường sinh hoạt, điều kiện sống, bảo vệ sức

khỏe, cũng tạo cho người dân sự hài lòng về nơi ở của mình.

141

Do vậy, cơ quan quản lý nhà nước về hoạch định chính sách cần có các nghiên

cứu và đưa ra nhiều loại hình thiết kế căn hộ mẫu khác nhau với các yêu cầu về nội ngoại thất khác nhau để định hướng cho chủ đầu tư tham khảo trong việc thiết kế căn hộ tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cho phù hợp với từng mô hình gia đình và nhu cầu sử dụng, sinh hoạt của người dân.

Chủ đầu cần phải nghiên cứu, điều tra xã hội học nhằm tìm hiểu, phân tích, đánh giá nhu cầu của người dân liên quan đến thiết kế căn hộ tái định cư, điều kiện về nội và ngoại thất căn hộ, từ đó đưa ra các phương án thiết kế hợp lý, tối ưu phù hợp

cho từng nhóm cư dân như căn hộ dùng cho nhiều thế hệ cùng sinh sống, căn hộ có cả bố mẹ và con cái cùng sinh sống, căn hộ cho ít người sinh sống…để nhận được sự đồng thuận cao của người dân.

Khi thiết kế căn hộ, hoàn thiện điều kiện nội thất, ngoại thất, các chủ đầu tư dự án cần tối đa hóa các nhu cầu của người dân đê thực hiện giải pháp bàn giao căn hộ đã được hoàn thiện kiểu “chìa khóa trao tay” để hạn chế việc người dân sau khi nhận bàn giao nhà lại phải tiến hành sửa chữa lại theo yêu cầu sử dụng, phải bổ sung hoàn thiện

nội thất, bố trí thiết bị v.v, làm phát sinh chi phí, ảnh hưởng đến việc sinh hoạt chung của người dân tại tòa nhà và mang lại đánh giá tiêu cực từ phía người dân.

Thứ năm: Cải thiện yếu tố khả năng tiếp cận của khu vực ở.

Kết quả nghiên cứu đã khẳng định: Khả năng tiếp cận của khu vực ở có ảnh

hưởng thuận chiều đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Theo đó, cần chú trọng các yếu tố có liên quan đến khả năng tiếp cận khu vực ở như hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích không gian mở, tiện

ích công cộng, vui chơi giải trí… Thực tế cho thấy, hầu hết các tòa nhà, khu nhà chung cư cũ đều nằm tại các khu vực, ví trí có khả năng tiếp cận tốt đến trung tâm mua sắm, các bệnh viện, trường học, các điểm vui chơi, giải trí chung, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác.

Do đó, đa số người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ đều hài lòng với các tiện ích này. Tuy nhiên, có một số yếu tố liên quan đến khả năng tiếp cận các khu vực công cộng, như công viên, vườn hoa, nơi vui chơi giải trí cho cư dân tại khu

nhà chung cư, các không gian xanh thì chưa được quan tâm chú ý.

Do đó, cơ quan hoạch định chính sách, nhất là cơ quan có thâm quyền phê duyệt quy hoạch khu vực có dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần đưa các giải pháp quy hoạch tối ưu để khu vực xây dựng lại nhà chung cư có các tiện ích nêu trên

142

nhằm phục vụ người dân tốt hơn, tạo nên khả năng thoái mái trong cuộc sống, vừa giúp tạo cộng đồng văn hóa khu dân cư, vừa lăm tăng giá trị sống tại khu dân cư.

Thứ sáu: Chú trọng đến các dịch vụ quản lý vận hành nhà ở tái định cư.

Dịch vụ quản lý vận hành nhà ở nói chung và nhà ở tái định cư nói riêng như việc vận hành thang máy, dịch vụ an ninh bảo vệ, vệ sinh môi trường, chăm sóc cây xanh tại khu vực có nhà chung cư… được coi là yêu cầu bắt buộc tại các tòa nhà chung cư, nó giúp bảo đảm các hoạt động bình thường của nhà chung cư, cũng như các sinh hoạt bình thường hàng ngày của cư dân. Do đó, nếu thực hiện tốt các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ vừa giúp kéo dài tuổi thọ cho các nhà chung cư, vừa giúp người dân sinh hoạt thoải mái tại các tòa nhà, bảo đảm an toàn về tính mạng và tài sản của cư dân.

Cơ quan quản lý nhà nước cần có các quy định rõ ràng về việc quản lý vận hành tòa nhà, các yêu cầu đưa ra để tòa nhà chung cư được vận hành bình thường, các điều kiện, năng lực đặt ra đối với đơn vị quản lý vận hành tòa nhà. Ngoài ra, các đơn vị quản lý vận hành tòa nhà tái định cư cũng cần xây dựng quy trình cung cấp dịch vụ, các yêu cầu, tiêu chuẩn quản lý vận hành tòa nhà ở tái định cư, bảo đảm thực hiện đầy đủ các công việc, các nhiệm vụ đã ký hợp đồng với đại diện cư dân (Ban quản trị nhà chung cư); chịu trách nhiệm bồi thường các thiệt hại xảy ra khi để xảy ra thiệt hại cho cư dân, khi nhà chung cư không thể hoạt động bình thường.

Cơ quan quản lý nhà nước cũng cần ban hành cơ chế kiểm tra, giám sát và tăng cường việc kiểm tra, thanh tra cũng như xử lý các hành vi vi phạm của đơn vị được giao quản lý vận hành tòa nhà và người dân trong quá trình thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

5.3. Đề xuất giải pháp

5.3.1. Sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật để việc xây dựng lại nhà chung cư cũ đảm bảo tính thực tiễn và hiệu quả

Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP năm 2021 để thay thế cho Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trên thực tiễn, nhất là cơ chế giải pháp quy hoạch xây dựng lại nhà chung cư, cơ chế bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người dân, các quyền và trách nhiệm của cư dân có nhà chung cư cũ khi xây dựng lại. Nội dung sửa đổi, bổ sung của chính sách nêu trên đã cơ bản tháo gỡ được các khó khăn, vướng mắc được đề cập trong mục khó khăn, vướng mắc nêu trên. Trong thời gian đề nghị cần thực hiện nghiêm túc, triệt để một số giải pháp sau đây:

5.3.1.1. Về nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

143

Cần bảo đảm thực hiện công khai, minh bạch hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, lấy cư dân có nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại làm trọng tâm cho việc đề xuất các giải pháp triển khai thực hiện dự án, từ việc lên ý tưởng quy hoạch

khu vực có nhà chung cư, các giải pháp xây dựng lại phải bảo đảm chất lượng, đúng tiến độ, có các mô hình thiết kế căn hộ phù hợp với nhu cầu của người dân.

Cho phép chính quyền địa phương được phân chia thành các dự án thành phần

để đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; cho phép các chủ đầu tư được phân kỳ đầu tư để bảo đảm thực hiện dự án theo đúng tiến độ, nhanh chóng bàn giao nhà ở tái định cư cho người dân; xác định dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải là dự án nhà ở thương mại để không yêu cầu thực hiện nghĩa

5.3.1.2. Về việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư

vụ dành quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội; quy định cụ thể phạm vi ranh giới dự án để có cơ sở xây dựng phương án bồi thường, tái định cư; đưa ra chế tài chấm dứt thực hiện dự án để khắc phục tình trạng chậm triển khai thực hiện dự án.

5.3.1.3. Về việc xây dựng và ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư là yêu cầu bắt buộc để xác định nhà chung cư có thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hay không ? đây là cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý để người dân chấp hành và thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư. Do đó, đề nghị chính quyền địa phương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Xây dựng địa phương) phải có trách nhiệm tổ chức thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư để bảo đảm tính đúng đắn, công bằng và đúng luật; chính quyền địa phương phải lựa chọn được các đơn vị tư vấn có đủ năng lực và điều kiện để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; phải đưa ra các yêu cầu khi thực hiện kiểm định để xác định rõ các loại nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, các nhà chung cư còn tiếp tục được phép sử dụng. Sau khi có kết quản kiểm định phải ban hành kết luận kiểm định và thực hiện công bố công khai kết quả kiểm định để người dân biết và thực hiện. Yêu cầu phải thực hiện kiểm định toàn khu nhà chung cư để có cơ sở xác định chất lượng nhà trong khu, tạo cơ sở để lập dự án cải tạo cho cả khu.

Để khắc phục những bất cập trước đây, đề nghị thực hiện việc kiểm định theo định kỳ 6 tháng/1 lần. Khi có nhà chung cư cần phải phá dỡ theo kết luận kiểm định thì phải đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại để thực hiện dự án; đối với nhà chung cư thuộc diện phá dỡ khẩn cấp thì cho phép thực hiện trước sau đó bổ sung vào kế hoạch; cho phép địa phương có thể lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

144

riêng hoặc lập chung vào kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp mà chưa có trong chương trình phát triển nhà ở thì Ủy ban nhân dân tỉnh được triển khai thực hiện ngay, sau đó bổ sung vào chương trình để báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

5.3.1.4. Về quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Việc đưa nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là để người dân biết rõ được thời gian nhà chung cư phải phá dỡ, từ đó có kế hoạch di dời và kế hoạch thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư mới; đồng thời cũng giúp các cơ quan liên quan bố trí nguồn lực và có kế hoạch triển khai thực hiện, bảo đảm người dân có thể tham gia vào quá trình chuẩn bi và triển khai thực hiện dự án.

Để có cơ sở cho các nhà đầu tư lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như gắn trách nhiệm của Nhà nước trong việc lập quy hoạch khu vực có nhà chung cư cần phá dỡ, xây dựng lại thì cơ quan nhà nước phải có trách nhiệm lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch trước, trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch cần lấy ý kiến rộng rãi người dân có nhà chung cư bị phá dỡ, tham khảo ý kiến của các nhà đầu tư có nhu cầu tham gia đăng ky thực hiện dự án để có giải pháp quy hoạch tối ưu nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và hài hòa lợi ích của Nhà nước và chủ đầu tư.

5.3.1.5. Về lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án

Trong nội dung quy hoạch cần xác định rõ một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để bảo đảm hiệu quả dự án và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, đặc biệt cần thực hiện giải pháp quy gom các nhà chung cư theo hướng nếu nhà chung cư cũ phải phá dỡ nhưng không đủ tiêu chí qui hoạch để xây lại nhà chung cư mới thì có thể quy gom người dân đang sinh sống tại một số nhà chung cư trên địa bàn cấp quận hoặc giữa các quận lân cận và xây dựng một nhà chung cư mới tại một địa điểm để bố trí tái định cư, tạo cơ sở để cải tạo, chỉnh trang đô thị và giúp người dân có thể lựa chọn được vị trí căn hộ, diện tích căn hộ phù hợp, bảo đảm thuận tiện trong sinh hoạt và làm việc sau khi tái định cư.

Để bảo đảm tính khả thi, khắc phục được các tồn tại, bất cập trước đây khi không lựa chọn được chủ đầu tư dẫn đến làm chậm quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thực hiện quy trình lựa chọn chủ đầu tư vừa có sự tham gia của người dân vừa có sự tham gia của Nhà nước là một giải pháp hợp lý.

Trong đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ban hành một số tiêu chí về năng lực,

145

kinh nghiệm của các chủ đầu tư để các chủ sở hữu có cơ sở lựa chọn chủ đầu tư phù hợp với năng lực xây dựng lại nhà chung cư mà mình sẽ tái định cư; đồng thời thực hiện nhiều hình thức lựa chọn chủ đầu tư: hình thức đầu tiên là cho phép các chủ sở hữu nhà chung cư được tổ chức lựa chọn các doanh nghiệp có đủ tiêu chí tham gia để báo cáo cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; sau một thời gian nhất định, nếu các chủ sở hữu không lựa chọn được chủ đầu tư thì Nhà nước sẽ tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án. Đối với nhà chung cư của Nhà nước nước thì do Nhà nước tổ chức lựa chọn chủ đầu tư.

5.3.1.6. Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Khi cho phép các chủ sở hữu lựa chọn được chủ đầu tư thì các chủ sở hữu sẽ được tham gia vào quá trình chuẩn bị dự án như phương án bồi thường diện tích căn hộ, tiến độ thực hiện dự án, tiếu chuẩn thiết kế căn hộ, các quyền lợi của chủ sở hữu…

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tại thời là một nội dung quan trọng quyết định sự thành công của việc thực hiện dự án. Thông qua việc lựa chọn chủ đầu tư, các doanh nghiệp đăng ký tham gia sẽ đề xuất phương án thực hiện để người dân lựa chọn, doanh nghiệp nào đưa ra phương án bồi thường tối ưu và được người dân lựa chọn thì sẽ trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có cơ sở thỏa thuận với các chủ sở hữu về phương án bồi thường nhằm đảm bảo tính khả thi chính quyền địa phương phải ban hành hệ số k bồi thường về diện tích căn hộ cho phù hợp với từng khu vực, từng dự án trên cùng địa bàn cấp tỉnh; cho phép các hộ tầng 1 có diện tích kinh doanh được mua thêm một diện tích sàn kinh doanh dịch vụ trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt để bảo đảm có thu nhập sau này; quy định cụ thể mức bồi thường đối với nhà ở, đất ở riêng lẻ hoặc trụ sở làm việc (đất có hệ số k=1, diện tích nhà được bồi thường theo tỷ lệ chất lượng còn lại); quy định cơ chế bồi thường đối với diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc xử lý đối với diện tích đất thuộc công sản nằm xen kẹt trong khu chung cư để bảo đảm sự thống nhất với pháp luật đất đai hiện hành; bổ sung quy định trách nhiệm của chính quyền trong việc giải quyết chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, việc giải phóng mặt bằng, cưỡng chế di dời để phá dỡ nhà chung cư.

5.3.2. Nhóm giải pháp có liên quan đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

Đối với nhóm giải pháp này, chính quyền thành phố cần phải quan tâm đến các

giải pháp cụ thể bao gồm các nội dung có liên quan đến:

146

- Bố trí vị trí căn hộ hợp lý cho người dân trên cơ sở khảo sát, đánh giá thực trạng và ý kiến đồng thuận của người dân phù hợp với cơ chế chính sách và khả năng của dự án.

- Xác định diện tích căn hộ phù hợp vừa để thực hiện yêu cầu chỗ ở tái định phải bảo đảm bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, vừa để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và mô hình gia đình hiện có cũng như trong tương lai của người được bố trí tái định cư. Yêu cầu này cần được tính toán kỹ lưỡng để bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, lợi ích của nhà đầu tư, được xác định trên cơ sở giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở tái định cư và khả năng tài chính để thanh toán tiền chênh lệch nếu phải thanh toán của người dân.

- Về thiết kế căn hộ và vấn đề chất lượng nhà ở tái định cư, chính quyền thành phố cần có những thiết kế mẫu căn hộ tái định cư phù hợp với điều kiện sinh sống trên địa bàn để các chủ đầu tư tham khảo, đưa ra giải pháp thiết kế căn hộ đáp ứng nhu cầu của người dân.. Các chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư phải tuân thủ yêu cầu về tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, việc quản lý chất lượng công trình phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Khi thực hiện nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu phải bỏ đảm tuân thủ theo đúng thiết kế và chất lượng đề ra.

- Về bảo đảm môi trường sống của cư dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũng cần phải nghiên cứu để có giải pháp đồng bộ, hài hóa đáp ứng được môi trường sống chung xung quang khu vực tái định cư và môi trường xã hội tại khu vực có nhà ở bố trí tái định cư.

- Về bảo đảm sự phù hợp với đặc điểm của hộ gia đình cũng là một nội dung phức tạp, đòi hỏi khi nghiên cứu chuẩn bị dự án phải căn cứ vào các cơ chế, chính sách chung với thực tế khu vực có nhà chung cư và yêu cầu của người dân, sự hợp tình, hợp lý, sự hài hòa công bằng trong quá trình thực hiện dự án và bố trí tái định cư sau này.

5.4. Một số kiến nghị

5.4.1. Khuyến nghị đối với Chính phủ

Từ kết quả nghiên cứu và xác định các vấn đề cần tháo gỡ nêu trên, đối với Chính phủ cần coi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là một trong những nhiệm vụ chính trị quan trọng hàng đầu trong các nhiệm vụ chỉ đạo điều hành của Chính phủ. Việc thực hiện có hiệu quả chính sách này là một trong những yêu cầu về thực hiện chính sách an sinh xã hội, cũng như việc bảo đảm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân theo chủ trương của Đảng.

Theo đó, Chính phủ cần có chính sách huy động mọi nguồn lực của xã hội tham

gia thực hiện từ khâu quy hoạch, triển khai thực hiện dự án và bố trí tái định cư.

147

Chính phủ cũng cần có chỉ đạo Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan

liên quan, các dịa phương tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kết quả thực hiện các chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã ban hành để có những đề xuất sửa đổi, bổ sung ở tầm pháp lý cao hơn như đưa vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội trong thời gian tới các nội dung của Nghị định 69/2021/NĐ-CP mà vẫn còn phụ hợp với thực tiễn, được người dân đồng tình ủng hộ hoặc bổ sung mới các nội dung mới mà Nghị định nêu trên chưa quy định hoặc sửa đổi các quy định hiện nay không cò phù hợp với thực tế (hình thức xây dựng lại nhà chung cư, việc thực hiện phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư, việc di dời, phá dơ nhà chung cư, trách nhiệm của chính quyền các cấp trong việc thực hiện dự án; các quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; điều kiện năng lực của đơn vị quản lý vận

hành nhà chung cư, mối quan hệ giữa các chủ thể trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư.

Việc triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải bảo đảm hài hòa lợi ích của 3 bên, gồm Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó lấy lợi ích

của người dân làm trung tâm để tạo sự đồng thuận cao, giúp nhanh chóng thực hiện các dự án. Về phía Nhà nước, nếu thực hiện thành công chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì không chỉ góp phần thực hiện tốt chủ trương lấy lợi ích của người dân làm gốc để tạo sự đồng thuận mà còn đẩy nhanh công tác cải tạo, chỉnh trang đô

thị, xử lý các khu nhà ở cũ, tạo bộ mặt đô thị khang trang, hiện đại văn minh, góp phần nâng cao mọi mặt đời sống của người dân tại thủ đô.

5.4.2. Khuyến nghị đối với Bộ Xây dựng

Bộ Xây dựng là cơ quan chuyên môn giúp Chính phủ trong việc thực hiện các chính sách về nhà ở nói chung và chính sách cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ nói riêng. Theo đó, Bộ Xây dựng cũng cần coi đây là nhiệm vụ trọng tâm của mình, coi

đây là nhiệm vụ kép để chỉ đạo triển khai thực hiện. Việc tham mưu, trình Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền ban hành chính sách liên quan đến lĩnh vực này cần xuất phát từ thực tế lợi ích của người dân và lợi ích của Nhà nước.

Bộ Xây dựng cần tiếp tục nghiên cứu, tham mưu cho Chính phủ để hoàn thiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bảo đảm hài hòa lợi ích, tạo điều kiện để người dân có nhà chung cư tham gia nhiều hơn vào quá trình thực hiện dự án nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện chính sách này.

Thực hiện thành công chính sách phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong cả nước, trong đó có thành phố Hà Nội là thể hiện đầy đủ quan điểm, chủ trương,

148

đường lối của Đảng trong chính sách về nhà ở, đó là nâng cao chất lượng nhà ở, tăng

diện tích ở cho người dân, tạo điều kiện để người dân có chỗ ở tái định cư với điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; đồng thời với đó là góp phần thực hiện chính sách phát triển đô thị văn minh, hiện đại thông qua các hình thức phát triển các đô thị mới gắn với việc chỉnh trang, tái thiết đô thị cũ, cải tạo môi trường sống, nâng tầm hưởng thụ của người dân lên mức cao hơn, ngoài đời sống vật chất còn đáp ứng đời sống tính thân, bảo đảm môi trường sống trong sạch hơn.

5.4.3. Khuyến nghị đối với Thành phố Hà Nội

Khi triển khai thực hiện chính sách, thành phố cần lưu ý quan tâm đến các nhu

cầu, lợi ích chính đáng của người dân, không chỉ về diện tích ở, về phong tục tập quán, văn hóa lối sống mà còn về điều kiện môi trường sống, bảo đảm phù hợp với điều kiện tài chính và khả năng chi trả của người dân. Thực hiện có hiệu quả yêu cầu này sẽ

được người dân đồng tình ủng hộ và tích cực tham gia.

Thành phố cần khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ đã được pháp luật về cải

tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định như nhanh chóng lập, phê duyệt quy hoạch các khu vực có nhà chung cư cần xây lại, trong đó lưu ý phải lấy ý kiến rộng rãi của người dân về các giải pháp quy hoạch để bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên; thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; ban hành hệ số k bồi thường làm

cơ sở dể các doanh nghiệp và người dân lựa chọn phương án bồi thường, hỗ trợ, tái đính cư; ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án; tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về nhà ở để người dân nắm chắc và thực hiện; chỉ đạo việc

tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị nhà chung,; tăng cương công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm trong việc thực hiện quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư…

Việc triển khai tốt chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn sẽ có tác động lớn đến nhiều hoạt động khác có liên quan của thành phố. Bên cạnh yêu cầu phải bảo đảm an toàn về tính mạng và tài sản cho người dân sinh sống tại các khu

vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ, còn góp phần tạo bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại, giúp thành phố có các giải pháp quy hoạch để cải thiện môi trường sống, tạo nhiều không gian, cảnh quan sống hiện đại hơn. Việc thực hiện thành công chính sách

cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn còn giúp thành phố tạo thêm được nguồn lực đang bị bỏ quên từ chính các khu chung cư cũ, đặc biệt là nguồn lực về đất đai, thông qua việc quy hoạch lại các khu vực này sẽ nâng cao giá trị sử dụng các lô

đất hiện hữu, hạn chế lãng phí tài nguyên đất đai, mở rộng, thay đổi các mục đích sử dụng đất để sử dụng hiệu quả quỹ đất.

149

5.5. Các hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu trong tương lai

Kết quả nghiên cứu của luận án đã đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra, tuy

nhiên, các kết quả này vẫn còn 1 số hạn chế nhất định và đặt ra các hướng cần tiếp tục nghiên cứu trong tương lai như sau:

- Thứ nhất, việc áp dụng lấy mẫu thuận tiện có thể ảnh hưởng đến tính khái quát hóa của mẫu và các kết quả của luận án. Theo đó, các nghiên cứu trong tương lai có thể sử dụng phương pháp lấy mẫu khác kết quả nghiên cứu sẽ tin cậy hơn. Ngoài ra, có

thể mở rộng thêm phạm vi và quy mô mẫu ở các địa bàn khác nhau. Đồng thời, các nghiên cứu trong tương lai có thể sử dụng các kỹ thuật phân tích định lượng chuyên sâu hơn khi có quy mô mẫu và dữ liệu thu thập tốt hơn.

- Thứ hai, nghiên cứu này mới chỉ dừng lại ở việc đo lường khái niệm sự hài lòng về nhà ở tái định cư. Trên thực tế, đây là khá niệm khá trừu tượng, đa chiều. Do

đó, rất có thể tồn tại nhiều khía cạnh khác nhau về sự lòng hài lòng về nhà ở tái định cư chưa được khai thác. Vì vậy, các nghiên cứu trong tương lai có thể xem xét thêm khía sự hài lòng về nhà ở tái định cư với sự hài lòng về chất lượng cuộc sống hoặc ý định liên quan đến hành vi nhà ở v.v.;

- Thứ ba, mặc dù nghiên cứu này có sự kết hợp giữa 02 phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Tuy nhiên, tác giả chưa thực hiện các nghiên cứu phân

tích đa tình huống liên quan đến người dân sau khi ở nhận bàn giao nhà ở tái định cư. Các nghiên cứu trong tương lai có thể thực hiện phân tích đa tình huống và thảo luận nhóm các hộ gia đình, nhóm dân cư trong trong dự án xây dựng lại chung cư để có

những phân tích, đánh giá phù hợp hơn.

- Thứ bốn, nghiên cứu này mới chỉ phân tích và đánh giá sự hài lòng về nhà ở

tái định cư trong xây dựng lại dự án nhà chung cư tại một thời điểm. Trong thời lai, cần có thêm nghiên cứu đánh giá sự hài lòng nhà ở tại các thời điểm khác nhau, sử dụng dữ liệu theo thời gian trong phân tích đánh giá thì các kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp nhiều thông tin giá trị hơn.

- Thứ năm, luận án mới chỉ dừng lại nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở tái định cư

tại các dự án xây dựng lại các tòa nhà chung cư cũ riêng biệt ở một thành phố (Thành phố Hà Nội). Do đó, các nghiên cứu trong tương lai cũng cần xem xét và mở rộng khi đánh giá sự hài lòng về nhà ở tái định cư đối với các dự án cải tạo chỉnh trang cả khu vực đô thị (bao gồm nhiều tòa nhà chung cư cũ) tại các thành phố khác (ví dụ như là: Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng v.v).

150

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐÃ CÔNG BỐ 1. Nguyễn Mạnh Khởi (2021), ‘Thực trạng và giải pháp thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện nay’, Tạp chí Xây dựng, tháng 07-2021. 2. Nguyễn Mạnh Khởi (2021), ‘Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Những nội dung mới’, Tạp chí Xây dựng, tháng 08-2021. 3. Nguyễn Mạnh Khởi (2022), ‘Những điểm mới trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa

đổi)’, Tạp chí Xây dựng, tháng 11-2022.

4. Nguyễn Mạnh Khởi (2022), ‘Nghị quyết số 18-NQ/TW/2022 và một số vấn đề đặt ra về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ’, Kỷ yếu Hội thảo Khoa học quốc gia về Nghị quyết số 18- NQ/TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật đất đai 2013, MSBN 978-604-330-465-7.

5. Nguyễn Mạnh Khởi (2023), ‘Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội’, Tạp chí Xây dựng, tháng 03-2023.

6. Nguyễn Mạnh Khởi (2023), ‘Tổng quan nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ’, Tạp chí Kinh tế Xây dựng, tháng 07-2023.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Abdullah, M. I., Abidin, N. Z., Basrah, N., & Alias, M. N. (2020), 'Conceptual framework of residential satisfaction', Environment-Behaviour Proceedings Journal, 5(14), 229-235.

2. Abidin, N. Z., Abdullah, M. I., Basrah, N., & Alias, M. N. (2019), Residential satisfaction: literature review and a conceptual framework, Paper presented at the IOP Conference Series: Earth and Environmental Science.

3. Addo, I. A. (2015), 'Assessing residential satisfaction among low income households in multi-habited dwellings in selected low income communities in Accra', Urban studies, 53(4), 631-650.

4. Adewale, B. A., Ibem, E. O., Amole, B., & Adeboye, A. B. (2019), 'Assessment of residential satisfaction in the core area of Ibadan Metropolis, Nigeria', Journal of human behavior in the social environment, 29(2), 206-233.

5. Adriaanse, C. (2007), residential satisfaction: a 'Measuring

residential environmental satisfaction scale (RESS)', Journal of housing and the built environment, 22(3), 287-304.

6. Afacan, Y. (2015), Resident satisfaction for sustainable urban regeneration, Paper presented at the Proceedings of the Institution of Civil Engineers- Municipal Engineer.

7. Aigbavboa, C., & Thwala, W. (2013), 'Housing satisfaction in subsidized housing schemes: A case study of Johannesburg, Gauteng Province, South Africa', Journal of Human Ecology, 42(3), 245-257.

8. Aigbavboa, C., & Thwala, W. (2018), Residential satisfaction and housing policy

evolution: Routledge.

9. Aigbavboa, C. O., & Thwala, W. D. (2012), 'An appraisal of housing satisfaction in South Africa low income housing scheme', International Journal of Construction Management, 12(1), 1-21.

10. Ajzen, I. (1985), 'From intentions to actions: A theory of planned behavior',

Action control, (pp. 11-39): Springer.

11. Ajzen, I., & Fishbein, M. (1980), Understanding attitudes and predicting social

behaviour.

12. Amérigo, M., & Aragonés, J. I. (1990), 'Residential satisfaction in council

housing', Journal of environmental psychology, 10(4), 313-325.

13. Amérigo, M. a., & Aragones, J. I. (1997), 'A theoretical and methodological approach to the study of residential satisfaction', Journal of environmental psychology, 17(1), 47-57.

14. Arnstein, S. R. (1969), 'A ladder of citizen participation', Journal of the

American Institute of planners, 35(4), 216-224.

15. Atkin, B., & Skitmore, M. (2008), 'Stakeholder management in construction',

Construction management and economics, 26(6), 549-552.

16. Azimi, N., & Esmaeilzadeh, Y. (2017), 'Assessing the relationship between house types and residential satisfaction in Tabriz, Iran', International Journal of Urban Sciences, 21(2), 185-203.

17. Barmark, M. (2015), 'Social determinants of the sick building syndrome: exploring the interrelated effects of social position and psychosocial situation', International Journal of Environmental Health Research, 25(5), 490-507.

18. Basolo, V., & Strong, D. (2002), 'Understanding the neighborhood: From residents’ perceptions and needs to action', Housing policy debate, 13(1), 83-105.

19. Bekleyen, A., & Korkmaz, N. M. (2013), 'An evaluation of Akabe mass housing settlement in Sanliurfa, Turkey', Journal of housing and the built environment,

28(2), 293-309.

20. Berkoz, L., Turk, Ş. Ş., & Kellekci, Ö. L. (2009), Environmental quality and user

satisfaction in mass housing areas: the case of Istanbul.

21. Biswas, B., Sultana, Z., Priovashini, C., Ahsan, M. N., & Mallick, B. (2021), 'The emergence of residential satisfaction studies in social research: A bibliometric analysis', Habitat International, 109, 102336.

22. Blair, J. P., & Larsen, J. E. (2010),

'Satisfaction with neighbors and neighborhood housing prices', Journal of Place Management and Development, 3(3), 194-204.

23. Boadi, E. B., Chen, S., Amponsah, E. I., & Appiah, R. (2022), 'Antecedents of

Residential Satisfaction in Resettlement Housing in Ellembelle: A PLS-SEM Approach', Sustainability, 14(18), 11256.

24. Bollen, K. A. (1990), 'Overall fit in covariance structure models: Two types of

sample size effects', Psychological bulletin, 107(2), 256.

25. Borgoni, R., Michelangeli, A., & Pirola, F. (2021), 'Handling Heterogeneity in Assessing Residential Satisfaction', Geographical Analysis, 53(3), 447-466.

26. Boschman, S. (2018), 'Individual differences in the neighbourhood level determinants of residential satisfaction', Housing Studies, 33(7), 1127-1143.

27. Bruin, M. J., & Cook, C. C. (1997), 'Understanding constraints and residential low-income single-parent families', Environment and

satisfaction among behavior, 29(4), 532-553.

28. Bryman, A. (2008), 'Why do researchers

integrate/combine/mesh/blend/ mix/merge/fuse quantitative and qualitative research', Advances in mixed methods research, 21(8), 87-100.

29. Campbell, A. 'Subjective measures of well-being', American

(1976), psychologist, 31(2), 117.

American 30. Campbell, A., Converse, P. E., & Rodgers, W. L. (1976), The quality of life: Perceptions, evaluations, and satisfactions: Russell Sage

Foundation.

31. Castells, M., Goh, L., & Kwok, R. Y.-W. (1990), The Shek Kip Mei syndrome: economic development and public housing in Hong Kong and Singapore, Vol. 4,

Pion Limited.

32. Chapman, D. W., & Lombard, J. R. (2006), 'Determinants of neighborhood satisfaction in fee-based gated and nongated communities', Urban affairs review,

41(6), 769-799.

33. Chong, T. S. (2018), 'The urban redevelopment policy in Tokyo: case studies of Roppongi Hills and Tokyo Midtown projects', Public Ecologies of Art, 19, 1-22.

34. Cohen, J. M., & Uphoff, N. T. (1977), 'Rural development participation: concepts and measures for project design, implementation and evaluation', Rural development participation: concepts and measures for project design, implementation and evaluation, (2).

35. Couch, C. (1990), Urban renewal: theory and practice, Macmillan International

Higher Education.

36. Crull, S. R., Eichner Bode, M., & Morris, E. W. (1991), 'Two tests of the housing adjustment model of residential mobility', Housing and Society, 18(3), 53-64.

37. Cutter, S. (1982), 'Residential satisfaction and the suburban homeowner', Urban

geography, 3(4), 315-327.

38. Đặng Thị Thùy Diễm (2013), 'Một số kết quả khảo sát mức độ hài lòng của công dân đối với thủ tục bố trí tái định cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng', Tạp chí Phát triển kinh tế xã hội Đà Nẵng, Số 58-5.

39. Đào Trung Chính. (2014), Nghiên cứu thực trạng và đề xuất đổi mới pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Luận án tiến sĩ Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Hà Nội, Hà Nội.

40. Day, J. (2013), 'Effects of involuntary residential relocation on household satisfaction in Shanghai, China', Urban Policy and Research, 31(1), 93-117.

41. Dekker, K., De Vos, S., Musterd, S., & Van Kempen, R. (2011), 'Residential satisfaction in housing estates in European cities: A multi-level research approach', Housing Studies, 26(04), 479-499.

42. Đoàn Ngọc Phương (2021), Nghiên cứu sự thỏa mãn của người dân trong bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, Luận án tiến sĩ Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.

43. Driessen, P. P., Dieperink, C., Van Laerhoven, F., Runhaar, H. A., & Vermeulen,

W. J. (2012), 'Towards a conceptual framework for the study of shifts in modes of environmental governance–experiences from the Netherlands', Environmental policy and governance, 22(3), 143-160.

44. Du, T., Zeng, N., Huang, Y., & Vejre, H. (2020), 'Relationship between the dynamics of social capital and the dynamics of residential satisfaction under the renewal', Cities, 107(102933), https://doi.org/10.1016/ impact of urban j.cities.2020.102933.

45. Dunn, E. W., Wilson, T. D., & Gilbert, D. T. (2003), 'Location, location, location: The misprediction of satisfaction in housing lotteries', Personality and Social Psychology Bulletin, 29(11), 1421-1432.

46. Emami, A., & Sadeghlou, S. (2021), 'Residential Satisfaction: A Narrative Literature Review Towards Identification of Core Determinants and Indicators', Housing, Theory and Society, 38(4), 512-540.

47. Erdogan, N., Akyol, A., Ataman, B., & Dokmeci, V. (2007), 'Comparison of

urban housing satisfaction in modern and traditional neighborhoods in Edirne, Turkey', Social Indicators Research, 81(1), 127-148.

48. Erdogan, N., Ovali, P. K., & Kayapinar, Ö. (2019), 'Housing satisfaction in a traditional neighborhood of Izmit, Turkey', International Journal of Housing Markets and Analysis, 13(2), 251-266.

49. Etminani-Ghasrodashti, R., Majedi, H., & Paydar, M. (2017), 'Assessment of residential satisfaction in Mehr housing scheme: A case study of Sadra New Town, Iran', Housing, Theory and Society, 34(3), 323-342.

50. Eyiah-Botwe, E. (2015), 'Assessing housing project end-users satisfaction in Ghana: A case study of SSNIT Housing Flats in Asuoyeboa-Kumasi', Civil and Environmental Research, 7(3), 13-23.

51. Fakere, A. A., & Duke-Henshaw, O. F. (2019), 'Assessment of user's satisfaction with neighbourhood facilities in public housing estates in Akure, Nigeria', Facilities.

52. Fang, Y. (2006), 'Residential satisfaction, moving intention and moving behaviours: A study of redeveloped neighbourhoods in inner-city Beijing', Housing Studies, 21(5), 671-694.

53. Fishbein, M., & Ajzen, I. (1975), Belief, attitude, intention, and behavior: An

introduction to theory and research, Reading, MA: Addison-Wesley.

54. Francescato, G., Gärling, T., & Aragonés, J. I. (2002), Residential environments:

Choice, satisfaction, and behavior, Bergin & Garvey.

55. Francescato, G., Weidemann, S., Anderson, J., & Chenoweth, R. (1974), 'Evaluating residents’ satisfaction in housing for low and moderate income families: A multi-method approach', Man-environment interactions: Evaluation and applications, 5, 285-296.

56. Francescato, G., Weidemann, S., & Anderson, J. R. (1987), 'Residential satisfaction: Its uses and limitations in housing research', Housing and neighbourhood: Theoretical and empirical contributions, 43-57.

57. Francescato, G., Weidemann, S., & Anderson, J. R. (1989), 'Evaluating the built environment from the users’ point of view: an attitudinal model of residential satisfaction', Building evaluation, pp. 181-198, Springer.

58. Galster, G. C. (1985), 'Evaluating indicators for housing policy: Residential satisfaction vs marginal improvement priorities', Social Indicators Research, 16(4), 415-448.

59. Galster, G. C., & Hesser, G. W. (1981), 'Residential satisfaction: Compositional

and contextual correlates', Environment and behavior, 13(6), 735-758.

60. Gruber, K. J., & Shelton, G. G. (1987), 'Assessment of neighborhood satisfaction by residents of three housing types', Social Indicators Research, 19(3), 303-315.

61. Gür, M., Murat, D., & Sezer, F. Ş. (2020), 'The effect of housing and neighborhood satisfaction on perception of happiness in Bursa, Turkey', Journal of housing and the built environment, 35(2), 679-697.

62. Hair, J. F., William, C. B., Barry, J. B., & Rolph, E. A. (2009), Multivariate data

analysis 7th, Prentice Hall.

63. Hassan, S. Z., Naeem, M. A., Waheed, A., & Thaheem, M. J. (2019), 'Assessment of socio-economic profile and residents’ satisfaction living in apartments and single unit houses in Islamabad, Pakistan', International Journal of Strategic Property Management, 23(5), 284-297.

64. Hoàng Trọng, & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích nghiên cứu dư liệu

với SPSS, Hà Nội, NXB Hồng Đức.

65. Hoàng Vũ Linh Chi (2018), 'Mức độ hài lòng của cư dân về nhà ở xã hội tại Hà

Nội', Tạp chí Xã hội học, Số 4-2018, 77-86.

66. Hong, Y. (2018), 'Resident participation in urban renewal: Focused on Sewoon renewal Promotion project and Kwun Tong town centre project', Frontiers of architectural research, 7(2), 197-210.

67. Hosseini, A., Pourahmad, A., Taeeb, A., Amini, M., & Behvandi, S. (2017), strategies and neighborhood participation on urban blight',

'Renewal International Journal of Sustainable Built Environment, 6(1), 113-121.

68. Hourihan, K. (1984), 'Residential satisfaction, neighbourhood attributes, and in Cork, Ireland',

personal characteristics: an exploratory path analysis Environment and Planning A, 16(4), 425-436.

69. Huang, X., He, D., Tang, S., & Li, X. (2020), 'Compensation, housing situation and residents' satisfaction with the outcome of forced relocation: Evidence from urban China', Cities, 96, 102436.

70. Huang, Z., & Du, X. (2015), 'Assessment and determinants of residential satisfaction with public housing in Hangzhou, China', Habitat International, 47, 218-230.

71. Hui, E. C., & Zheng, X. (2010), 'Measuring customer satisfaction of FM service

in housing sector: A structural equation model approach', Facilities.

72. Ibem, E. O., & Aduwo, E. B. (2013), 'Assessment of residential satisfaction in public housing in Ogun State, Nigeria', Habitat International, 40, 163-175.

73. Ibem, E. O., & Amole, D. (2013), 'Residential satisfaction in public core housing in Abeokuta, Ogun State, Nigeria', Social Indicators Research, 113(1), 563-581.

74. Ibem, E. O., Ayo-Vaughan, E. A., Oluwunmi, A. O., & Alagbe, O. A. (2019), Residential satisfaction among low-income earners in government-subsidized

housing estates in Ogun State, Nigeria, Paper presented at the Urban Forum.

75. Jennings, R. (2000), Participatory development as new paradigm: The transition of development professionalism, Paper presented at the Community Based in Post-Conflict Settings Conference, Reintegration and Rehabilitation

Washington DC.

76. Jiang, W., & Timmermans, H. J. (2021),

'Residential Satisfaction in Renovated Historic Blocks in Two Chinese Cities', The Professional Geographer, 73(2), 333-347.

77. Jiboye, A. D. (2009), 'Evaluating tenants’ satisfaction with public housing in

Lagos, Nigeria', Town Planning and Architecture, 33(4), 239-247.

78. Jin, E., Lee, W., & Kim, D. (2018), 'Does resident participation in an urban

regeneration project improve neighborhood satisfaction: A case study of “Amichojang” in Busan, South Korea', Sustainability, 10(10), 3755.

79. Jun, H.-J., & Jeong, H. (2018), 'Residential satisfaction among public housing residents living in social-mix housing complexes: The case of the Seoul Metropolitan Area, Korea', Urban Policy and Research, 36(3), 319-335.

80. Kabisch, S., Poessneck, J., Soeding, M., & Schlink, U. (2020), 'Measuring residential satisfaction over time: results from a unique long-term study of a large housing estate', Housing Studies, 1-19.

81. Kim, S.-h. (1995), Outdoor environment satisfaction: contributions of landscape design to multi-family housing residents' satisfaction, University of Illinois at Urbana-Champaign.

82. Kleinhans, R. (2004), 'Social implications of housing diversification in urban renewal: A review of recent literature', Journal of housing and the built environment, 19(4), 367-390.

83. Kleinhans, R., & Kearns, A. (2013), 'Neighbourhood restructuring and residential relocation: Towards a balanced perspective on relocation processes and outcomes', Housing Studies, 28(2), 163-176.

84. Kotze, N., & Mathola, A. (2012), Satisfaction levels and the community’s attitudes towards urban renewal in Alexandra, Johannesburg, Paper presented at

the Urban Forum.

85. Law, C., Chan, C., Chui, W., Wong, Y., Lee, K., & Chau, L. (2009), 'Urban Renewal Policies in Asian Cities for the Urban Renewal Strategy Review', Study report, University of Hong Kong. Hong Kong.

86. Layson, J. P., & Nankai, X. (2015), 'Public participation and satisfaction in urban regeneration projects in Tanzania: The case of Kariakoo, Dar es Salaam', Urban, planning and transport research, 3(1), 68-87.

87. Le, L. H., Ta, A. D., & Dang, H. Q. (2016), 'Building up a system of indicators to measure social housing quality in Vietnam', Procedia engineering, 142, 116-123.

88. Lê Va Xi (2022), Ảnh hưởng của chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tới sự hài lòng của cư dân: nghiên cứu tại Hà Nội và Hải Phòng, Luận án tiến sĩ Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.

89. Lee, G. K., & Chan, E. H. (2008), 'Factors affecting urban renewal in high- density city: Case study of Hong Kong', Journal of Urban Planning and Development, 134(3), 140-148.

90. Lee, H.-J., Beamish, J. O., & Carucci Goss, R. (2008), 'Location preferences of

multifamily housing residents', Housing and Society, 35(1), 41-58.

91. Li, J., Li, D., Ning, X., Sun, J., & Du, H. (2019), 'Residential satisfaction among resettled tenants in public rental housing in Wuhan, China', Journal of housing and the built environment, 34(4), 1125-1148.

92. Li, T. H., Ng, S. T., & Skitmore, M. (2012), 'Conflict or consensus: An

investigation of stakeholder concerns during the participation process of major infrastructure and construction projects in Hong Kong', Habitat International, 36(2), 333-342.

93. Li, X., Zhang, F., Hui, E. C.-m., & Lang, W. (2020), 'Collaborative workshop and community participation: A new approach to urban regeneration in China', Cities, 102, 102743.

94. Li, Z., & Wu, F. (2013), 'Residential satisfaction in China's informal settlements: A case study of Beijing, Shanghai, and Guangzhou', Urban geography, 34(7), 923-949.

95. Lian, Z. (1995), Urban Renewal in Beijing, Observation and Analysis, Thesis

(Masters), McGill University.

96. Liu, A. (1999), 'Residential satisfaction in housing estates: a Hong Kong

perspective', Automation in construction, 8(4), 511-524.

97. Liu, B., Wang, X., Xia, N., & Ni, W. (2018), 'Critical success factors for the management of public participation in urban renewal projects: Perspectives from governments and the public in China', Journal of Urban Planning and Development, 144(3), 04018026.

98. Liu, Z., & Ma, L. (2021), 'Residential experiences and satisfaction of public housing renters in Beijing, China: A before-after relocation assessment', Cities,

113, 103148.

99. Lu, M. (1999), 'Determinants of residential satisfaction: Ordered logit vs.

regression models', Growth and change, 30(2), 264-287.

100. Manzo, L. C., Kleit, R. G., & Couch, D. (2008), 'Moving three times is like having your house on fire once: The experience of place and impending displacement among public housing residents', Urban studies, 45(9), 1855-1878.

101. Marans, R. W., & Rodgers, W. (1975), 'Toward an understanding of community satisfaction', Metropolitan America in contemporary perspective, 299-352.

102. Marans, R. W., & Spreckelmeyer, K. F. (1981), Evaluating built environments: A

behavioral approach.

103. Markoc, I., & Cinar, C. (2017), 'Reading housing satisfaction parameters over housing mobility in the redevelopment process: Sarigol, Istanbul, Turkey', Cogent social sciences, 3(1), 1412915.

104. Maslow, A. H. (1943), 'A theory of human motivation', Psychological review,

50(4), 370.

105. Maslow, A. H., Frager, R., Fadiman, J., McReynolds, C., & Cox, R. (1970),

Motivation and personality, Vol. 2, Harper & Row New York.

106. McCray, J., & Weber, M. J. (1991), 'Perceptive boundaries: A proposed sociopsychological framework for housing adequacy', Housing and Society, 18(1), 49-61.

107. McCray, J. W., & Day, S. S. (1977), 'Housing values, aspirations, and satisfactions as indicators of housing needs', Family and consumer sciences research journal, 5(4), 244-254.

108. Michelson, W., & Michelson, W. M. (1977), Environmental choice, human

behavior, and residential satisfaction, Oxford University Press, USA.

109. Midgley, J., Hall, A., Hardiman, M., & Narine, D. (1986), Community

participation, social development and the state, Methuen.

110. Mohit, M., & Raja, A. M. M. A. K. (2014), 'Residential satisfaction-Concept, theories and empirical studies', Planning Malaysia, 12, 47-66. doi:10.21837/ pmjournal.v12.i3.131

111. Mohit, M. A., & Azim, M. (2012), 'Assessment of residential satisfaction with public housing in Hulhumale, Maldives', Procedia-Social and Behavioral Sciences, 50, 756-770.

112. Mohit, M. A., Ibrahim, M., & Rashid, Y. R. (2010), 'Assessment of residential satisfaction in newly designed public low-cost housing in Kuala Lumpur, Malaysia', Habitat International, 34(1), 18-27.

113. Mohit, M. A., & Mahfoud, A.-K. A. (2015), 'Appraisal of residential satisfaction in Kuala Lumpur, Malaysia', Habitat terrace housing

in double-storey International, 49, 286-293.

114. Mohit, M. A., & Raja, A. M. M. A.-K. (2014), 'Residential satisfaction-Concept, theories and empirical studies', Planning Malaysia - Journal of the Malaysian Institute of Planners, 12(3), 47-66.

115. Morris, E. W., & Winter, M. (1975), 'A theory of family housing adjustment',

Journal of Marriage and the Family, 79-88.

116. Morris, E. W., & Winter, M. (1978), Housing, family, and society, John Wiley

and Sons.

117. Mridha, M. (2020), 'The effect of age, gender and marital status on residential

satisfaction', Local Environment, 25(8), 540-558.

118. Najib, N. U. M., Yusof, N. A., & Osman, Z. (2011), 'Measuring satisfaction with student housing facilities', American Journal of Engineering and Applied Sciences, 4(1), 52-60.

119. Nguyen, A. T., Tran, T. Q., Vu, H. V., & Luu, D. Q. (2018), 'Housing

satisfaction and its correlates: a quantitative study among residents living in their own affordable apartments in urban Hanoi, Vietnam', International Journal of Urban Sustainable Development, 10(1), 79-91.

120. Nguyễn Đình Thọ, & Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Nghiên cứu khoa học trong

quản trị kinh doanh, Thành phố Hồ Chí Minh: Nxb Thống kê.

121. Nguyễn Thị Hải Yến, & Nguyễn Thanh Lân (2019), 'Chính sách huy động nguồn lực cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội', Tạp chí Tài Chính, Kỳ 2 -tháng

8/2019(711), 82-84.

122. Nunnally, J. C., & Bernstein, I. H. (1994), 'The assessment of reliability',

Psychometric theory, 3, 248-292.

123. O'Sullivan, A., & Gibb, K. (2002), Housing economics and public policy, John

Wiley & Sons.

124. Odum, C. O. (2015), 'Residents’ satisfaction with integration of the natural environment in public housing design', International Journal of Housing Markets and Analysis.

125. Oh, J.-H. (2003), 'Social bonds and the migration intentions of elderly urban residents: The mediating effect of residential satisfaction', Population Research and Policy Review, 22(2), 127-146.

126. Oladapo, A. A. (2006), 'A study of

tenants’ maintenance awareness, responsibility and satisfaction in institutional housing in Nigeria', International Journal of Strategic Property Management, 10(4), 217-231.

127. Onibokun, A. G. (1974), 'Evaluating consumers' satisfaction with housing: an application of a systems approach', Journal of the American Institute of Planners, 40(3), 189-200.

128. Paris, D. E., & Kangari, R. (2005), 'Multifamily affordable housing: Residential satisfaction', Journal of performance of constructed facilities, 19(2), 138-145.

129. Posthumus, H., Bolt, G., & Van Kempen, R. (2014), 'Victims or victors? The effects of forced relocations on housing satisfaction in Dutch cities', Journal of Urban Affairs, 36(1), 13-32.

130. Rossi, P. H. (1955), Why families move: A study in the social psychology of

urban residential mobility, Free Press Glencoe, IL.

131. Salleh, A. G. (2008), 'Neighbourhood factors in private low-cost housing in

Malaysia', Habitat International, 32(4), 485-493.

132. Salleh, N. A., Yusof, N. A., Salleh, A. G., & Johari, N. (2011), 'Tenant satisfaction in public housing and its relationship with rent arrears: Majlis Bandaraya Ipoh, Perak, Malaysia', International Journal of Trade, Economics and Finance, 2(1), 10-18.

133. Savasdisara, T. (1988), 'Resident's satisfaction and neighbourhood characteristics in Japanese urban communities', Landscape and Urban Planning, 15(3-4), 201-210.

134. Sheng, M., Hu, L., Zhang, B., Deng, L., & Zhao, Y. (2021), 'Housing tenure and transitional urban China: Evidence from in

neighbourhood satisfaction Changchun', Habitat International, 112, 102358.

135. Shin, H. B. (2008), 'Driven to swim with the tide? Urban redevelopment and community participation in China', Urban Redevelopment and Community Participation in China (February 2008), LSE STICERD Research Paper, No. CASE130.

136. Skeffington, C. (2013), People and planning: Report of the committee on public

participation in planning (The Skeffington Committee report), Routledge.

137. Skevington, S. M., Lotfy, M., & O'Connell, K. A. (2004), 'The World Health Organization's WHOQOL-BREF quality of life assessment: psychometric

properties and results of the international field trial. A report from the WHOQOL group', Quality of life Research, 13(2), 299-310.

138. Speare, A. (1974), 'Residential satisfaction as an intervening variable in

residential mobility', Demography, 11(2), 173-188.

139. Sulaiman, H., & Yahaya, N. (1987), 'Housing provision and satisfaction of low- income households in Kuala Lumpur', Habitat International, 11(4), 27-38.

140. Taiwo, A., & Adeboye, A. (2013), 'Sustainable Housing Supply in Nigeria Through the Use of Indigenous and Composite Building Materials', Civil and Environmental Research, 3(1), 79-84.

141. Talen, E., & Shah, S. (2007), 'Neighborhood evaluation using GIS: An

exploratory study', Environment and behavior, 39(5), 583-615.

142. Tan, T. H. (2010), 'The effects of housing characteristics on neighbourhood stability of homeownership', International Journal of Business and Emerging Markets, 2(3), 286-304.

143. Teaford, J. C. (2000), 'Urban renewal and its aftermath', Housing policy debate,

11(2), 443-465.

144. Teck-Hong, T. (2012), 'Housing satisfaction in medium-and high-cost housing: The case of Greater Kuala Lumpur, Malaysia', Habitat International, 36(1), 108- 116.

145. Trần Thị Minh Thư (2022), Các yếu tố ảnh hưởng tới sự sẵn lòng chi trả cho dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.

146. Trang, T. T. K., & Tu, B. N. (2021), 'Evaluation of the Residential Satisfaction in Affordable Housing for Low-Income People and Its Social Impact on Urban Planning in Hanoi, Vietnam AUC 2019, pp. 475-485, Springer.

147. Türkoğlu, H., Terzi, F., Salihoğlu, T., Bölen, F., & Okumuş, G. (2019), 'Residential satisfaction in formal and informal neighborhoods: the case of Istanbul, Turkey', Archnet-IJAR: International Journal of Architectural Research.

148. Ukoha, O. M., & Beamish, J. O. (1997), 'Assessment of residents' satisfaction with public housing in Abuja, Nigeria', Habitat International, 21(4), 445-460.

149. Varady, D. P., & Carrozza, M. A. (2000), Toward a better way to measure

customer satisfaction levels in public housing: A report from Cincinnati.

150. Wang, D., He, S., Webster, C., & Zhang, X. (2019), 'Unravelling residential satisfaction and relocation intention in three urban neighborhood types in Guangzhou, China,' Habitat International, 85, 53-62.

151. Wang, F., & Wang, D. (2020), 'Changes in residential satisfaction after home relocation: A longitudinal study in Beijing, China', Urban studies, 57(3), 583- 601.

152. Wang, H., Liu, N., Chen, J., & Guo, S. (2021), 'The Relationship Between Urban Renewal and the Built Environment: A Systematic Review and Bibliometric Analysis', Journal of Planning Literature, 08854122211058909.

153. Warburton, D. (2013), Community and sustainable development: participation in

the future, Routledge.

154. Waziri, A. G., Yusof, N. a., & Abd Rahim, N. M. S. (2014), 'Occupants housing satisfaction: does age really matter?', Urban, planning and transport research, 2(1), 341-353.

155. Weidemann, S., & Anderson, J. R. (1985), 'A conceptual framework for

residential satisfaction', Home environments, pp. 153-182, Springer.

156. Winston, N. (2017), 'Multifamily housing and resident life satisfaction in Europe:

an exploratory analysis', Housing Studies, 32(7), 887-911.

157. Woltjer, J. (2009),

'Concepts of participatory decision-making in Dutch infrastructure planning', Public participation and better environmental decisions, pp. 153-163, Springer.

158. Xu, H., & Wang, S. (2019), 'Urban redevelopment and residential location choice: Evidence from a major earthquake in Japan', Journal of Regional Science, 59(5), 850-882.

159. Yamane, T. (1967), Statistics: An Introductory Analysis, New York: Harper and

Row.

160. Yan, J., & Bao, H. X. (2018), 'A prospect theory-based analysis of housing satisfaction with relocations: Field evidence from China', Cities, 83, 193-202.

161. Yap, J. B. H., Yong, P. S., & Skitmore, M. (2019), 'Analysing the desired quality of housing in the Klang Valley region, Malaysia', Pacific Rim Property Research Journal, 25(2), 125-140.

162. Yau, Y., Ho, D. C. W., & Law, C. K. (2010), Sustainable Development In Urban

Renewal In Hong Kong: A Social Assessment.

163. Yeoh, B. S., & Huang, S. (1996), 'The conservation-redevelopment dilemma in Singapore: The case of the Kampong Glam historic district', Cities, 13(6), 411-422.

164. Ytrehus, S. (2000), 'Interpretation of housing needs? A critical discussion',

Housing, Theory and Society, 17(4), 166-174.

165. Zavei, S. J. A. P., & Jusan, M. M. (2012), 'Exploring housing attributes selection based on maslow's hierarchy of needs', Procedia-Social and Behavioral Sciences, 42, 311-319.

166. Zhang, C., & Lu, B. (2016), 'Residential satisfaction in traditional and redeveloped inner city neighborhood: A tale of two neighborhoods in Beijing', Travel Behaviour and Society, 5, 23-36.

167. Zhang, L., Lin, Y., Hooimeijer, P., & Geertman, S. (2020), 'Heterogeneity of public participation in urban redevelopment in Chinese cities: Beijing versus Guangzhou', Urban Studies, 57(9), 1903-1919.

168. Zheng, H. W., Shen, G. Q., & Wang, H. (2014), 'A review of recent studies on

sustainable urban renewal', Habitat International, 41, 272-279.

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Dàn câu hỏi định hướng sử dụng phỏng vấn sâu

Phụ lục 2: Phiếu tham vấn ý kiến chuyên gia

Phụ lục 3: Phiếu khảo sát người dân đang sống tại nhà ở tái định cư

Phụ lục 4: Các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ đã hoàn thành, các

dự án đang triển khai trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Phụ lục 5: Kết quả phân tích, xử lý số liệu

Phụ lục 1: Dàn câu hỏi định hướng sử dụng phỏng vấn sâu

(Đối tượng: Các chuyên gia, nhà quản lý, nhà khoa học, đại diện doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS đã thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ)

Phục lục 1a. Dàn câu hỏi sử dụng cho nhóm chuyên gia

1. Thông tin của đáp viên

a. Họ và tên

b. Đơn vị công tác

c. Chức vụ

d. Tuổi

e. Kinh nghiệm trong lĩnh vực (BĐS/ nhà ở)

2. Nội dung các câu hỏi/ định hướng

• Ý kiến về các nhân tố/ biến:

• Ý kiến về các thang đo về các biến (các thuộc tính):

 Nội dung các chỉ báo đo lường các biến

 Biến số/ chỉ báo nào phản ánh liên quan đến đặc thù Việt Nam?

 Thêm vào/ loại bỏ chỉ báo nào không? Vì sao?

 Xếp hạng các chỉ báo của mỗi nhân tố/ biến

3. Nội dung đánh giá và ý kiến liên quan đến các quy định, chính sách về

xây dựng lại chung cư cũ:

 Bất cập về chính sách và thực tiễn

 Nguyên nhân của hiện trạng xây dựng lại nhà chung cư cũ là gì?

(Chính sách/ quá trình tạm cư/ nhà ở tái định cư sau khi đưa vào sử

dụng v.v.)

 Đề xuất sửa đổi quy định

 Bổ sung hoàn thiện chính sách

 Các vấn đề khác có liên quan.

Phục lục 1b. Dàn câu hỏi sử dụng cho nhóm cư dân

(Đối tượng: Người dân đang sống tại các căn hộ tái định cư tại các dự án cải

tạo khu chung cư cũ đã hoàn thiện, bàn giao)

I. Giới thiệu

Xin chào ông/ bà. Tôi là Nguyễn Mạnh Khởi, hiện đang thực hiện đề tài khoa học với chủ đề “Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội".

Xin trân trọng cám ơn Quý ông/ bà đã dành thời gian tham gia phỏng vấn để trả lời và làm rõ những vấn đề liên quan đến đề tài nghiên cứu. Mọi ý kiến đóng góp của ông/ bà đều có ý nghĩa thiết thực cho nghiên cứu này.

II. Nội dung câu hỏi định hướng

1. Xin ông/ bà cho biết đánh giá về các đặc điểm của căn hộ chung cư tái định cư

mà ông/ bà đang sinh sống?

2. Sự hài lòng của ông/ bà về các đặc điểm của căn hộ là như thế nào? Có những

vấn đề gì chưa hài lòng/ hài lòng liên quan đến đặc điểm căn hộ?

3. Ông/ bà hãy đưa ra đánh giá thế nào về đặc điểm khu vực ở (khả năng tiếp cận và môi trường xã hội)? Ông/ bà hài lòng như thế nào về các đặc điểm liên quan đến khu vực ở?

4. Ông/ bà cho biết đánh giá về dịch vụ quản lý vận hành nhà ở tại khu chung cư tái định cư mà ông/ bà đang sống? Có vấn đề gì mà ông/ bà chưa hài lòng đến dịch vụ quản lý vận hành? Ông/ bà hãy cho biết lý do tại sao có vấn đề đó?

5. Ông/ bà hãy đánh giá như thế nào về sự tham gia của mình trong quá trình thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ (chú ý khai thác theo tiến trình, mức độ tham gia, ý kiến v.v.)? Ông/ bà có cảm thấy hài lòng/ chưa hài lòng về sự tham gia của mình vào dự án? Tại sao lại có vấn đề đó?

6. Trong các yếu tố liên quan đến căn hộ và dự án cải tạo nhà ở, cảm nhận của

ông/ bà về sự hài lòng là như thế nào?

7. Ông/ bà có bổ sung và góp ý thêm những vấn đề liên quan đến chính sách xây

dựng lại dự án nhà ở chung cư cũ không? Cụ thể các góp ý là gì?

8. Ông/ bà đánh giá như thế nào về nhà ở (căn hộ chung cư) hiện tại?

9. Trong các câu hỏi đánh giá cảm nhận sự hài lòng về đặc điểm nhà ở, đặc điểm khu vực ở, sự tham gia trong quá trình thực hiện dự án và sự hài lòng về nhà ở, câu nào ông/ bà cảm thấy không rõ ràng?

Xin trân trọng cám ơn sự tham gia của ông/ bà.

Phụ lục 2: Phiếu tham vấn ý kiến chuyên gia

(Đối tượng: Các chuyên gia, nhà quản lý, nhà khoa học, đại diện doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS đã thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ)

Xin chào Quý ông/ bà!

Chúng tôi đang thực hiện nghiên cứu Đề tài đánh giá về “sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ” nhằm cung cấp thêm thông tin làm cơ sở để đề xuất điều chỉnh các quy định, chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động xây dựng lại nhà chung cư cũ tại đô thị.

Chúng tôi rất mong nhận được ý kiến trả lời của Ông/ bà vào nội dung phiếu dưới đây. Chúng tôi cam đoan những ý kiến trả lời của Ông/ bà sẽ được dùng cho việc nghiên cứu để thực hiện mục tiêu nêu trên và không nêu tên trong báo cáo nghiên cứu.

Xin trân trọng cảm ơn Ông/ bà!

PHẦN THỨ NHẤT: THÔNG TIN VỀ NGƯỜI TRẢ LỜI PHIẾU CÂU HỎI

Xin ông/ bà cho biết một số thông tin chung về cá nhân người trả lời phiếu:

1. Họ và tên: …………………………………….………..……tuổi…………..

2. Đơn vị công tác: ……………………………………………………………..

3. Chức vụ: …………………………………………….………………………..

4. Kinh nghiệm trong lĩnh vực (BĐS/ nhà ở): ………… năm

5. Tel: …………………………………

PHẦN THỨ HAI: Ý KIẾN TRẢ LỜI VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ HÀI LÒNG CỦA NGƯỜI DÂN VỀ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TẠI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ

Ông/ bà trả lời bằng cách đánh dấu (x) vào nội dung tham vấn dưới đây như sau:

- Đánh dấu (x) vào ô “Có” nếu cho rằng nội dung hỏi có ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư.

- Đánh dấu (x) vào ô “Không” nếu Ông/ bà cho rằng nội dung hỏi không ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư.

- Viết cụ thể nội dung đề xuất điều chỉnh tên gọi của biến số tại phần ý kiến đánh giá nếu Ông/bà thấy cần phải điều chỉnh lại tên gọi cho phù hợp. (Ví dụ: tại vấn đề số 3: Dịch vụ quản lý nhà ở tái định cư, đề nghị điều chỉnh lại thành: Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư)...

1. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ

Ý kiến đánh giá (3) (Đồng ý hay không? Nội dung ý kiến điều chỉnh)

STT (1) Các yếu tố ảnh hưởng (2)

Có Không

Ông/bà có đề xuất điều chỉnh gì về tên gọi của các biến số tại cột 2 (xin ghi rõ)

1 Đặc điểm của căn hộ tái định cư

2 Đặc điểm khu vực ở

3 Dịch vụ quản lý nhà ở tái định cư ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐

4 ☐ ☐ Sự tham gia của người trong thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

5 Thời gian tạm cư của người dân ☐ ☐

6 ☐ ☐ Quá trình thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ nhà ở

7 Mức thu nhập của hộ gia đình ☐ ☐

8 ☐ ☐ Thời gian ở của người dân sau khi nhận nhà tái định cư

9 Trình độ của người dân

10 Số lượng người trong hộ ☐ ☐ ☐ ☐

Ngoài các nội dung hỏi trong bảng trên, theo ông/ bà còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ không. Nếu còn xin ghi cụ thể phía dưới:

…………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………

2. Nội dung liên quan đến đặc điểm của CĂN HỘ TÁI ĐỊNH CƯ có ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân

Ý kiến đánh giá (3) (Đồng ý hay không? Nội dung ý kiến điều chỉnh)

STT (1) Nội dung các đặc điểm (2)

Có Không

Ông/bà có đề xuất điều chỉnh gì về tên gọi của các biến số tại cột 2 (xin ghi rõ)

1 Diện tích căn hộ ☐ ☐

Số phòng ngủ 2 ☐ ☐

Số nhà vệ sinh 3 ☐ ☐

Thiết kế tổng thể chung của căn hộ 4 ☐ ☐

5 Bố trí phòng khách ☐ ☐

6 Bố trí phòng bếp ☐ ☐

7 Bố trí nhà vệ sinh ☐ ☐

8 Bố trí phòng ngủ ☐ ☐

9 Điều kiện bên ngoài căn hộ ☐ ☐

10 Thiết bị kèm theo khi bàn giao căn hộ ☐ ☐

11 ☐ ☐

Bổ sung thêm chỉ báo khác (Xin ghi rõ) ………………………………………………

3. Nội dung liên quan đến đặc điểm của KHU VỰC Ở có ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân

Ý kiến đánh giá (3) (Đồng ý hay không? Nội dung ý kiến điều chỉnh)

STT (1) Nội dung các đặc điểm (2)

Có Không

Ông/bà có đề xuất điều chỉnh gì về tên gọi của các biến số tại cột 2 (xin ghi rõ)

1 Khoảng cách đến trung tâm mua sắm ☐ ☐

2 Khoảng cách đến công viên ☐ ☐

3 Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc ☐ ☐

4 ☐ ☐ Sự sẵn có của các công trình giải trí công cộng tại trong khu vực ở

5 ☐ ☐ Sự sẵn có của các cơ sở mua sắm tiện ích tại khu vực ở

6 Cảnh quan xung quanh của khu vực ở ☐ ☐

7 Mối quan hệ với hàng xóm ☐ ☐

8 Hoạt động cộng đồng tại khu vực ở ☐ ☐

9 Chất lượng cộng đồng tôi tham gia ☐ ☐

10 An ninh tại khu vực ở ☐ ☐

11 ☐ ☐

Bổ sung thêm chỉ báo khác (Xin ghi rõ) ………………………………………………

4. Nội dung liên quan về SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN có ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân

Ý kiến đánh giá (3) (Đồng ý hay không? Nội dung ý kiến điều chỉnh) STT Nội dung các vấn đề

(1) (2)

Có Không

Ông/bà có đề xuất điều chỉnh gì về tên gọi của các biến số tại cột 2 (xin ghi rõ)

1 ☐ ☐ Thông tin liên quan đến dự án cải tạo chung cư cũ được công bố công khai

2 ☐ ☐ Người dân được cung cấp đầy đủ thông tin trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư của dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ

3 ☐ ☐ Người dân được tham gia góp ý vào phương án bồi thường về nhà ở

4 ☐ ☐ Các ý kiến góp ý của người dân về dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ được ghi nhận

5 ☐ ☐ Các ý kiến góp ý của người dân về dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ được thực hiện

6 ☐ ☐ Tôi trực tiếp tham gia vào nhóm cư dân để theo dõi tiến độ thực hiện dự án

7 ☐ ☐ Các nội dung góp ý của tôi về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện

8 ☐ ☐ Các phản ánh của người dân liên quan đến bố trí nhà ở tái định cư sau khi bàn giao được phản hồi

9 ☐ ☐ Bổ sung thêm chỉ báo khác (Xin ghi rõ) ………………………………………………

5. Nội dung liên quan về DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ có ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân

Ý kiến đánh giá

(3)

(Đồng ý hay không? Nội dung ý kiến điều chỉnh) STT Nội dung các dịch vụ/ vấn đề

(1) (2)

Có Không

Ông/bà có đề xuất điều chỉnh gì về tên gọi của các biến số tại cột 2 (xin ghi rõ)

1 Hệ thống cấp nước sinh hoạt ☐ ☐

2 Hệ thống thoát nước thải ☐ ☐

3 Hệ thống thang máy ☐ ☐

4 Diện tích sử dụng chung của tòa nhà ☐ ☐

5 Vệ sinh, đảm bảo môi trường ☐ ☐

6 An toàn phòng cháy, chữa cháy ☐ ☐

7 Quản lý bảo trì, sửa chữa ☐ ☐

8 Quy định trong quản lý tòa nhà/ cộng đồng ☐ ☐

Bổ sung thêm chỉ báo khác

9 ☐ ☐

(Xin ghi rõ) ………………………………………………

6. Nội dung vấn đề SỰ HÀI LÒNG VỀ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ của người dân được phát biểu trong bảng dưới đây:

Ý kiến đánh giá (Đồng ý hay không? Nội dung ý kiến điều chỉnh) (3)

STT (1) Nội dung các phát biểu (2)

Có Không

Ông/bà có đề xuất điều chỉnh gì về tên gọi của các biến số tại cột 2 (xin ghi rõ)

1 ☐ ☐ Tôi hài lòng với thiết kế của căn hộ tái định cư

2 ☐ ☐ Cách bố trí của của căn hộ tái định cư là thuận tiện

3 ☐ ☐ Tôi thấy thoải mái khi sống trong căn hộ tái định cư

Tôi hài lòng với căn hộ tái định cư 4 ☐ ☐

5 ☐ ☐ Nhìn chung, tôi hài lòng với điều kiện nhà ở hiện tại

6 ☐ ☐ Nhìn chung, tôi hài lòng với đặc điểm của căn hộ tái định cư

7 ☐ ☐ Nhìn chung, tôi hài lòng về đặc điểm của khu vực ở

8 ☐ ☐ Nhìn chung, tôi hài lòng về dịch vụ quản lý tại tòa nhà mà tôi đang sống

9 ☐ ☐ Nhìn chung, tôi hài lòng về quá trình thực hiện chính sách bồi thường về nhà ở

10 ☐ ☐ Nhìn chung, tôi hài lòng với điều kiện nhà ở hiện tại

Bổ sung thêm chỉ báo khác

11 ☐ ☐

(Xin ghi rõ) ………………………………………………

Xin trân trọng cám ơn sự tham gia trả lời của ông/ bà!

Mã phiếu:……………..

Phụ lục 3: Phiếu khảo sát

(Đối tượng: Người dân đang sống tại nhà ở tái định cư)

Xin kính chào ông/ bà!

Hiện nay, chúng tôi đang thực hiện một nghiên cứu đánh giá “sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ”, nhằm cung cấp thêm những thông tin về thực trạng và đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động xây dựng lại các nhà chung cư cũ tại đô thị.

Chúng tôi rất mong nhận được ý kiến trả lời của Ông/ bà vào các nội dung sau đây. Chúng tôi xin cam đoan rằng những ý kiến trả lời của Ông/ bà sẽ được sử dụng cho mục đích nghiên cứu, sửa đổi quy định chính sách pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, mà không nhằm bất cứ mục đích nào khác.

I. Thông tin cá nhân:

Xin Ông/bà cho biết một vài thông tin cá nhân. Đánh dấu (x) vào câu trả lời lựa chọn.

1. Địa bàn hành chính cấp Quận mà tòa chung cư sau khi xây dựng lại tọa lạc:

☐ Ba Đình; ☐ Hai Bà Trưng; ☐ Đống Đa; ☐ Thanh Xuân; ☐ Hoàn Kiếm

2. Địa chỉ căn hộ chung cư (số phòng, tòa nhà): ……………………………………..

3. Giới tính người trả lời: ☐ Nam ☐ Nữ ☐ Không muốn nêu cụ thể

4. Tuổi của ông/ bà: …………………………(tuổi)

5. Trình độ học vấn: ☐ Phổ thông; ☐ Cao đẳng, trung cấp; ☐ Đại học/ sau đại học

6. Có mấy thế hệ sống tại căn hộ: ……; 5. Số thành viên trong hộ gia đình: ................;

7. Nghề nghiệp: ☐ Hưu trí ☐ Công chức, viên chức

☐ Kinh doanh ☐ Khác (xin ghi rõ): .......

8. Thu nhập trung bình của hộ/tháng:

☐1 dưới 10 triệu; ☐2 10 - dưới 20 triệu; ☐3 20 - 30 dưới triệu; ☐4 30 - dưới 50 triệu; ☐5 ≥ 50 triệu

9. Số năm mà ông/bà chuyển về sinh sống tại căn hộ hiện tại: ..............(năm)

10. Mức độ hài lòng của Ông/bà về điều kiện nhà ở và khu vực đang sinh sống là:

☐ Rất không hài lòng; ☐ Không hài lòng; ☐ Bình thường; ☐ Hài lòng; ☐ Rất hài lòng

II. Đánh giá sự hài lòng về nhà ở tái định cư sau khi xây dựng lại chung cư cũ

1. ĐẶC ĐIỂM VỀ NHÀ Ở

[Cảm nhận của ông/ bà về ĐẶC ĐIỂM CĂN HỘ hiện đang sống như thế nào? Đề nghị khoanh tròn vào phương án chọn: 1 (Rất không hài lòng); 2 (Không hài lòng); 3 (Bình thường); 4 (Hài lòng); 5 (Rất hài lòng)];

STT Nội dung đánh giá 1. Diện tích căn hộ Thang điểm 1 2 3 4 5

2. Số phòng ngủ 1 2 3 4 5

3. Số nhà vệ sinh 1 2 3 4 5

4. Thiết kế tổng thể chung của căn hộ 1 2 3 4 5

5. Bố trí phòng khách 1 2 3 4 5

6. Bố trí phòng bếp 1 2 3 4 5

7. Bố trí nhà vệ sinh 1 2 3 4 5

8. Bố trí phòng ngủ 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 9. Điều kiện bên ngoài căn hộ

1 2 3 4 5 10. Thiết bị kèm theo khi bàn giao căn hộ

2. ĐẶC ĐIỂM KHU VỰC Ở [Cảm nhận của ông/ bà về ĐẶC ĐIỂM KHU VỰC hiện đang sống như thế nào? Đề nghị khoanh tròn vào phương án chọn: 1 (Rất không hài lòng); 2 (Không hài lòng); 3 (Bình thường); 4 (Hài lòng); 5 (Rất hài lòng)];

STT Nội dung đánh giá

I Khả năng tiếp cận 1. Khoảng cách từ nhà ở đến nơi mua sắm tập trung 2. Khoảng cách từ nhà ở đến công viên 3. Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc Thang điểm 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 4. Sự sẵn có của các dịch vụ tiện ích, thể thao công cộng tại khu vực ở

5. Sự sẵn có của các cơ sở mua sắm, tiện ích tại khu vực ở 6. Cảnh quan xung quanh của khu vực ở II Mối quan hệ xã hội 1. Mối quan hệ với hàng xóm 2. An ninh tại khu vực ở 3. Trình độ dân trí khu vực ở 4. Các sinh hoạt cộng đồng tại khu vực ở 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

3. SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN VÀO QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN

[Cảm nhận của ông/ bà khi đánh giá về SỰ THAM GIA VÀO QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ như thế nào? Đề nghị khoanh tròn vào phương án chọn với mỗi phát biểu dưới đây: 1 (Rất không hài lòng); 2 (Không hài lòng); 3 (Bình thường); 4 (Hài lòng); 5 (Rất hài lòng)];

STT Thang điểm

1. 1 2 3 4 5

2. 1 2 3 4 5

3. 1 2 3 4 5

4. 1 2 3 4 5

5. 1 2 3 4 5

6. 1 2 3 4 5

7. 1 2 3 4 5

8. 1 2 3 4 5 Nội dung đánh giá Thông tin liên quan đến dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ được công bố công khai Người dân được cung cấp đầy đủ thông tin trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư của dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ Người dân được tham gia góp ý vào phương án bồi thường về nhà ở Các ý kiến góp ý của người dân về dự án cải tạo nhà chung cư cũ được ghi nhận Các ý kiến góp ý của người dân về dự án cải tạo nhà chung cư cũ được thực hiện Tôi trực tiếp tham gia vào nhóm cư dân để theo dõi tiến độ thực hiện dự án Các nội dung góp ý của tôi về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện Các phản ánh của người dân liên quan đến bố trí nhà ở tái định cư sau khi bàn giao được phản hồi

4. DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ [Cảm nhận của ông/ bà về các DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH tại tòa nhà chung cư hiện đang sống như thế nào? Đề nghị khoanh tròn vào phương án chọn với mỗi phát biểu dưới đây: 1 (Rất không hài lòng); 2 (Không hài lòng); 3 (Bình thường); 4 (Hài lòng); 5 (Rất hài lòng)]; STT Nội dung đánh giá

1. Hệ thống cấp nước sinh hoạt 2. Hệ thống thoát nước thải 3. Hệ thống thang máy 4. Diện tích sử dụng chung của tòa nhà 5. Vệ sinh, đảm bảo môi trường 6. An toàn phòng cháy, chữa cháy Thang điểm 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

7. 1 2 3 4 5 Bảo trì, sửa chữa phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu chung

8. Nội quy về quản lý, sử dụng tòa nhà đang sinh sống 1 2 3 4 5

5. MỨC ĐỘ HÀI LÒNG CỦA NGƯỜI DÂN VỀ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ

[Ông/ bà hãy đánh giá về mức độ HÀI LÒNG VỀ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ như thế nào? Đề nghị khoanh tròn vào phương án chọn: 1 (Rất không ý); 2 (Không đồng ý); 3 (Bình thường); 4 (Đồng ý); 5 (Rất đồng ý)];

STT Nội dung đánh giá

1. Tôi hài lòng với thiết kế của căn hộ tái định cư 2. Cách bố trí của của căn hộ tái định cư là thuận tiện 3. Tôi thấy thoải mái khi sống trong căn hộ tái định cư 4. Tôi hài lòng về căn hộ tái định cư 5. Nhìn chung, tôi hài lòng với điều kiện nhà ở hiện tại Thang điểm 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

III. Nội dung về đánh giá chính sách, quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

1. Ông/ bà đánh giá như thế nào về phương án bố trí nhà ở tạm cư trong khi chờ bố trí căn hộ tái định cư?

………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… 2. Ông (Bà) đánh giá như thế nào về nhà ở tái định cư sau khi nhận bàn giao so với phương án bồi thường ban đầu về nhà ở?

………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… 3. Ông (Bà) có khuyến nghị, đề xuất gì về việc thực hiện chính sách bồi thường, bố trí nhà ở tái định thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ?

Xin cám ơn Ông/ bà đã dành thời gian tham gia khảo sát!

Phụ lục 4: Các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ đã hoàn thành, các dự án đang triển khai trên địa bàn Thành phố Hà Nội

A. Các dự án đã hoàn thành (19 dự án)

TT Ghi chú Nhà/khu chung cư cũ Chủ đầu tư

1 I1 Thái Hà, phường Láng Hạ, quận Đống Đa (nguy hiểm cấp D)

2 I2 Thái Hà, phường Láng Hạ, quận Đống Đa (nguy hiểm cấp D) Công ty Địa ốc Sông Hồng Đã đưa vào sử dụng tháng 5/2012

3 I3 Thái Hà, phường Láng Hạ, quận Đống Đa (nguy hiểm cấp D)

4 187 Tây Sơn, quận Đống Đa (nguy hiểm cấp D) Đã đưa vào sử dụng tháng 7/2013 Công TNHH MTV Quản lý & phát triển nhà Hà Nội

P3 Phương Liệt, phường Phương Liệt, Đã đưa vào sử dụng Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và 5 quận Thanh Xuân (nguy hiểm cấp D) tháng 10/2013 đô thị (HUD)

6 B7 Kim Liên, quận Đống Đa Dự án thực hiện thí

7 B10 Kim Liên, quận Đống Đa điểm bằng nguồn vốn ngân sách, đưa từ vào sử dụng Ban QLDA các nguồn vốn ngân sách - Sở TN&MT

tháng 02/2005

Đã đưa vào sử dụng 8 B4 Kim Liên, quận Đống Đa Công ty Cổ phần từ tháng 5/2012

Đã đưa vào sử dụng xây dựng Sông Hồng 9 B14 Kim Liên, quận Đống Đa từ tháng 7/2014

10 A6 Giảng Võ, phường Giảng Võ, quận Đã đưa vào sử dụng Công ty tu tạo và phát triển nhà Hà

Ghi chú TT Nhà/khu chung cư cũ Chủ đầu tư

Ba Đình Nội năm 2003

C7 Giảng Võ, phường Giảng Võ, quận Công ty Cổ phân Tư Đã đưa vào sử dụng 11 Ba Đình (nguy hiểm cấp D) vấn HANDIC từ tháng 12/2015

D2 Giảng Võ phường Giảng Võ, quận Công ty CP Đầu tư Đã đưa vào sử dụng 12 Ba Đình PT nhà Gia Bảo từ tháng 3/2015

Khu tập thể Nguyễn Công Trứ, phường Phố Huế, quận Hai Bà Trưng, gồm:

thí điểm Dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, đã 13 A2 khu Nguyễn Công Trứ

Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội đưa vào sử dụng từ tháng 12/2015 14 A3 khu Nguyễn Công Trứ

Liên danh: Công ty Cổ phần SIMCO

15 Đã đưa vào sử dụng từ đầu năm 2018 Khu tập thể Văn phòng Trung ương Đảng tại số 44 ngõ 260 Đội Cấn, phường Liễu Giai, quận Ba Đình Sông Đà và Công ty CP ĐTXD và Phát triển kiến trúc Hà

Nội

Khu tập thể 97-99 Láng Hạ, phường Công ty cổ phần Bất Đã đưa vào sử dụng 16 Láng Hạ, quận Đống Đa động sản Dầu khí từ đầu năm 2019

B6 Giảng Võ, phường Giảng Võ quận Tổng Công ty 36 - Đã hoàn thành vào 17 năm 2020. Ba Đình Bộ Quốc phòng

C1 Thành Công, phường Thành Công Tổng Công ty Công Đã hoàn thành vào 18 quận Ba Đình trình giao thông 1 năm 2020.

19 Nhà 30A Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm

Cơ bản hoàn thành, đã đưa vào khai thác, sử dụng. Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Tài chính Toàn Cầu

Nguồn: Quyết định 5289/2021/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội.

B. Các dự án đang triển khai (14 dự án)

TT Nhà/khu chung cư cũ Nhà đầu tư đề xuất Tình hình triển khai

1 Nhà 26 Liễu Giai, phường Cống Vị, quận Ba Đình; Công ty cổ phần ĐTXD và phát triển Đô thị Sông Đà Đang thi công xây dựng công trình.

2 Nhà 3A Quang Trung, P.Tràng Tiền, Hoàn Kiếm Công ty cổ phần Nhật Quân Anh Đang hoàn thiện để đưa vào sử dụng.

3 UBND quận Hoàn Kiếm 17 nhà gỗ phường Chương Dương (nhà cháy); Hoàn thành phá dỡ nhà nguy hiểm cấp D và di dời các hộ tạm cư tại nhà

A1, A2 Phú Thượng.

Đang tổ chức vận động Nhà 148-150 Sơn Tây, quận Công ty cổ phần PCCC và 4 Ba Đình; Đầu tư xây dựng Sông Đà di dời các hộ dân để phá dỡ.

Đã chấp thuận nguyên tắc nghiên cứu thực hiện dự án; đã chấp thuận Nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng, phường Láng Hạ quận Đống Công ty cổ phần Đầu tư và 5 phát triển Bách Khoa

Đa; (nhà nguy hiểm cấp độ D)

Tổng mặt bằng; UBND quận Đống Đa đang tiến hành vận động di dời 04 hộ dân còn lại để phá dỡ.

Đã quyết định chấp tư, thuận Chủ đầu

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chủ trương đầu tư dự án. Chủ Khu tập thể Viện tư liệu phim Việt Nam - The 6 Công ty TNHH Đầu tư & Kinh doanh bất động sản

Việt Úc Boulevard tại số 22 phố Liễu Giai, quận Ba Đình;

đầu tư đang phối hợp với UBND quận Ba Đình chi trả bồi thường, ký hợp đồng và thực hiện vận

động di dời các hộ dân.

7 Nhà A & B Nghĩa Đô, quận LD: Công ty TNHH Thủ đô II (đại diện LD); Công Đã giao chủ đầu tư và chấp thuận chủ trương

TT Nhà/khu chung cư cũ Nhà đầu tư đề xuất Tình hình triển khai

Cầu Giấy

ty TNHH MTV Quản lý và PT Nhà HN; Công ty CP Nhật Quân Anh. đầu tư; đang tổ chức lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

8 Đã hoàn thành công tác phá dỡ; Đang triển khai Dự án Cải tạo khu chung cư cũ L1, L2 (Khu Nam Thành Công), số 93 Láng Hạ, Công ty cổ phần Bất động sản Vinaconex thi công xây dựng. Đống Đa;

Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội Dự án phá dỡ nhà nguy hiểm và xây dựng mới tại 225 phố Thụy Khuê, quận Tây Hồ; Đã thực hiện xong phá dỡ nhà nguy hiểm; xây xong phần thô công trình.

Dự án gồm 14 nhà tập thể cũ, trong đó 02 khối

10 Liên danh Công ty CP đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội và Công ty Dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ, phường Phố Huế, quận nhà A1, A2 đã xây dựng mới thành nhà N3. Hiện nay Nhà đầu tư đang

Hai Bà Trưng TNHH Thanh Xuân Bắc

thực hiện các thủ tục để triển khai tiếp phần còn lại.

Đã được quyết định chủ đầu tư số 1556/QĐ-UB Dự án xây dựng cải tạo, xây Liên danh Công ty CP dịch

dựng lại khu tập thể Dịch vụ vận tải Đường Sắt, số 1 phố Định Công, phường Hoàng Liệt, Hoàng Mai vụ vận tải Đường sắt và Công ty CP đầu tư xây dựng phát triển kiến trúc Hà Nội

ngày 02/4/2021; chấp thuận chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Văn bản số 974/UBND- SXD ngày 02/4/2021.

Nhà chung cư CT1A, CT1B Công ty CP Đầu tư Phát 12 triển nhà Hà Nội số 5 UBND Thành phố đồng ý về chủ trương nghiên cứu, lập quy hoạch TMB tại phường Xuân La, Tây Hồ và PAKT; đang rà soát

TT Nhà/khu chung cư cũ Nhà đầu tư đề xuất Tình hình triển khai

thủ tục đầu tư

Khu đất số 26-28-30-32 phố Công ty Cổ phần thiết bị Đang thực hiện thủ tục 13 Láng Hạ, q.Đống Đa vật tư du lịch đất đai tại Sở TN&MT.

Nhà chung cư 23 Hàng Bài, Công ty cổ phần Đầu tư và 14 Đang thực hiện GPMB. quận Hoàn Kiếm xây dựng Tam Sơn

Nguồn: Quyết định 5289/2021/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội.

Phụ lục 5: Kết quả phân tích, xử lý số liệu

1. Kết quả thống kê mô tả mẫu nghiên cứu

Tuổi Chỉ tiêu Giới tính

N 663 663 Học vấn 663 Thế hệ 663 Số người 663 Nghề nghiệp 663 Thu nhập 663 Thời gian ở 663

Mean 1.49 35.93 2.77 2.23 3.87 1.60 3.52 1.96

1 2 19 66 1 4 1 4 1 5 1 4 1 5 1 3 Minimum Maximum

QUAN

Cumulative Percent

24.0 57.6 88.2 100.0

Valid 1 Ba Đình 2 Đống Đa 3 Hai Bà Trưng 4 Hoàn Kiếm Total Frequency 159 223 203 78 663 Percent Valid Percent 24.0 33.6 30.6 11.8 100.0 24.0 33.6 30.6 11.8 100.0

NGUONVON

Valid Percent Cumulative Percent

Valid 1 100% vốn nhà nước Frequency Percent 33.6 223 33.6 33.6

203 30.6 30.6 64.3

237 35.7 35.7 100.0

2 Vốn doanh nghiệp và nhà nước 3 100% vốn doanh nghiệp Total 663 100.0 100.0

GIOITINH

Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent

Valid

51.4 100.0

1 Nam 2 Nữ Total 341 322 663 51.4 48.6 100.0 51.4 48.6 100.0

HOCVAN

Cumulative Percent

Valid 1 Phổ thông

13.6 28.1 81.6 100.0

2 Cao đẳng, trung cấp 3 Đại học, sau đại học 4 Khác Total Frequency Percent Valid Percent 13.6 14.5 53.5 18.4 100.0 13.6 14.5 53.5 18.4 100.0 90 96 355 122 663

THEHE

Percent Cumulative Percent

Valid

18.3 60.2 98.5 100.0

1 1 thế hệ 2 2 thế hệ 3 3 thế hệ 4 > 3 thế hệ Total Frequency 121 278 254 10 663 Valid Percent 18.3 41.9 38.3 1.5 100.0 18.3 41.9 38.3 1.5 100.0

SONGUOI

Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent

Valid

2.0 8.6 30.5 72.1 100.0

1 2 3 4 5 Total 13 44 145 276 185 663 2.0 6.6 21.9 41.6 27.9 100.0 2.0 6.6 21.9 41.6 27.9 100.0

NGHENGHIEP

Cumulative Percent

Valid 1 Hưu trí Frequency Percent Valid Percent 74.5 74.5 494 74.5

36 5.4 5.4 79.9

85.4 100.0

2 Công chức, viên chức 3 Tự kinh doanh 4 Khác Total 36 97 663 5.4 14.6 100.0 5.4 14.6 100.0

THUNHAP

Cumulative Percent

Valid 1 Dưới 10 triệu

2.9 23.1 45.9 76.2 100.0

2 10 - dưới 20 triệu 3 20 - 30 dưới triệu 4 30 - dưới 50 triệu 5 ≥ 50 triệu Total Frequency Percent Valid Percent 2.9 20.2 22.8 30.3 23.8 100.0 2.9 20.2 22.8 30.3 23.8 100.0 19 134 151 201 158 663

THOIGIANO

Cumulative Percent

Valid 1 Dưới 3 năm

37.0 67.4 100.0

2 3 - Dưới 5 năm 3 ≥ 5 năm Total Frequency 245 202 216 663 Percent Valid Percent 37.0 30.5 32.6 100.0 37.0 30.5 32.6 100.0

2. Kết quả kiểm định thước đo

• Nhân tố liên quan đến đặc điểm nhà ở (lần 2):

Reliability Statistics N of Cronbach's Items Alpha

.765 9

Item-Total Statistics

Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted

NHAO1 30.3469 19.281 .522 .730

NHAO2 30.3167 19.474 .512 .732

NHAO3 30.3424 19.639 .477 .737

NHAO4 19.476 .519 .731 29.9955

NHAO5 19.018 .550 .725 30.0603

NHAO6 19.227 .556 .725 29.9744

NHAO8 23.600 .020 .802 30.4404

NHAO9 20.331 .427 .745 30.1508

NHAO10 20.195 .444 .743 30.1554

• Nhân tố liên quan đến đặc điểm nhà ở (lần 3):

Reliability Statistics

Cronbach's

Alpha

N of Items

.802

Item-Total Statistics

Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item-Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted

NHAO1 26.814 18.275 .535 .776

NHAO2 26.784 18.420 .531 .777

NHAO3 26.810 18.586 .494 .782

NHAO4 26.463 18.548 .520 .778

NHAO5 26.528 18.056 .557 .772

NHAO6 26.442 18.326 .555 .773

NHAO9 26.618 19.270 .444 .789

NHAO10 26.623 19.166 .457 .788

• Nhân tố liên quan đến sự tham gia của người dân (lần 1):

Reliability Statistics N of Cronbach's Items Alpha

.810 8

Item-Total Statistics

Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted Scale Mean if Item Deleted

THAMGIA1 THAMGIA2 THAMGIA3 THAMGIA4 THAMGIA5 THAMGIA6 THAMGIA7 THAMGIA8 Scale Variance if Item Deleted 18.823 18.931 15.796 16.146 16.173 15.830 16.781 17.701 25.977 25.810 25.716 25.738 25.710 25.721 25.781 26.094 .310 .285 .712 .683 .696 .651 .535 .361 .816 .820 .760 .765 .764 .768 .787 .815

• Nhân tố liên quan đến sự tham gia của người dân (lần 2):

Reliability Statistics N of Cronbach's Items Alpha

.820 7

Item-Total Statistics

Scale Mean if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted 16.731 13.424 THAMGIA1 THAMGIA3 22.281 22.020 .235 .720 .843 .768

THAMGIA4 22.041 13.668 .706 .772

THAMGIA5 22.014 13.645 .727 .769

THAMGIA6 22.024 13.389 .669 .776

THAMGIA7 22.084 14.319 .542 .799

THAMGIA8 22.397 15.104 .375 .830

• Nhân tố liên quan đến sự tham gia của người dân (lần 3):

Reliability Statistics N of Cronbach's Items Alpha

.843 6

Item-Total Statistics

Scale Mean if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted 11.555 11.694 THAMGIA3 THAMGIA4 18.490 18.511 .721 .724 .798 .798

THAMGIA5 18.484 11.685 .745 .795

THAMGIA6 18.495 11.459 .681 .805

THAMGIA7 18.555 12.486 .524 .836

THAMGIA8 18.867 13.019 .388 .865

• Nhân tố liên quan đến sự tham gia của người dân (lần 4):

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

.865 5

Item-Total Statistics

Scale Mean if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted

THAMGIA3 THAMGIA4 THAMGIA5 THAMGIA6 THAMGIA7 Scale Variance if Item Deleted 8.258 8.481 8.444 8.211 9.672 15.077 15.098 15.071 15.081 15.142 .772 .752 .781 .719 .438 .815 .821 .814 .828 .897

• Nhân tố liên quan đến Dịch vụ quản lý vận hành (lần 1)

Reliability Statistics N of Cronbach's Items Alpha

.850 8

Item-Total Statistics

Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted Scale Mean if Item Deleted

DICHVUQL1 DICHVUQL2 DICHVUQL3 DICHVUQL4 DICHVUQL5 DICHVUQL6 DICHVUQL7 DICHVUQL8 Scale Variance if Item Deleted 10.696 10.399 10.624 10.448 10.299 9.873 10.056 9.935 26.870 26.633 26.754 26.688 26.911 26.839 26.760 26.736 .400 .601 .561 .628 .575 .649 .644 .682 .857 .831 .835 .828 .833 .824 .825 .820

3. Kết quả kiểm tra các giả định của mô hình hồi quy