Luận án Tiến sĩ Xã hội học: Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:207

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án "Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội" được hoàn thành với mục tiêu nhằm phân tích thực trạng tiếp cận, sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị; mức độ hài lòng, gắn kết của cư dân trẻ với nơi ở của họ. Trên cơ sở đó đề xuất một số khuyến nghị nhằm tăng cường khả năng tiếp cận, sở hữu CHCC của cư dân trẻ có nhu cầu vay trả góp tại Hà Nội hiện nay.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Xã hội học: Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ================= NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC Hà Nội - 2023
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ================ NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI Chuyên ngành: Xã hội học Mã số: 931 03 01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS. TRỊNH DUY LUÂN Hà Nội - 2023
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của tôi dưới sự hướng dẫn của GS.TS. Trịnh Duy Luân. Các thông tin, số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận án Nguyễn Hồng Giang i
LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu nghiêm túc, tôi đã hoàn thành luận án tiến sĩ xã hội học “Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội” Để có thể hoàn thành luận án này, tác giả luận án xin bày tỏ sự trân trọng, yêu quý và biết ơn sâu sắc đối với GS.TS.Trịnh Duy Luân đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ rõ những hướng đi đúng đắn, tạo động lực, tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thiện luận án. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám đốc, phòng Đào tạo, Khoa Xã hội học, Tâm lý học và Công tác xã hội; các thầy cô Học viện Khoa học xã hội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi, giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận án. Tôi xin trân trọng cảm ơn trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, nơi tôi công tác đã luôn ủng hộ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận án. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình bố mẹ và các con luôn là nguồn sức mạnh tinh thần, là chỗ dựa để tôi nỗ lực đến ngày hôm nay. Tác giả luận án Nguyễn Hồng Giang ii
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................................................ 1 Chương 1...................................................................................................................................... 18 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU................................................................................................ 18 1.1. Các công trình nghiên cứu ở ngoài nước............................................................ 18 1.1.1. Nghiên cứu về chính sách nhà ở và các chiều cạnh xã hội có liên quan ............. 18 1.1.2. Những chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển . 24 1.1.3. Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở các nước phát triển ...................... 26 1.1.4. Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở Đông Nam Á ................................ 29 1.2. Các công trình nghiên cứu ở trong nước............................................................ 30 1.2.1. Một số chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở ......................................................... 30 1.2.2. Các nghiên cứu liên quan đến Nhà ở xã hội ........................................................ 34 1.2.3. Lược sử nhà ở và chính sách nhà ở tại Hà Nội.................................................... 38 1.3. Thực trạng nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến nhà ở giá hợp lý ............ 43 1.3.1. Nghiên cứu về nhà ở giá hợp lý và nhà ở cho người thu nhập thấp .................... 43 1.3.2. Một số kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp 44 Tiểu kết chương 1 .......................................................................................................... 49 Chương 2...................................................................................................................................... 51 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA LUẬN ÁN ...................................................... 51 2.1. Một số khái niệm cơ bản ...................................................................................... 51 2.1.1. Tiếp cận và sở hữu CHCC ................................................................................... 51 2.1.2. Một số thuật ngữ trong các văn bản chính sách nhà ở ........................................ 57 2.1.3 Các khái niệm và phân loại về nhà ở .................................................................... 58 2.2. Một số lý thuyết sử dụng trong luận án .............................................................. 59 2.2.1. Lý thuyết lối sống đô thị ...................................................................................... 59 2.2.2. Lý thuyết phân tầng xã hội trong tiếp cận và sở hữu Nhà ở ................................ 61 2.2.3 Lý thuyết Lựa chọn hợp lý ................................................................................... 65 2.2.4 Lý thuyết cư trú trách biệt .................................................................................... 69 2.3. Cơ sở thực tế: Chính sách phát triển nhà ở và địa bàn, mẫu nghiên cứu tại Hà Nội 70 2.3.1. Chính sách và các gói tín dụng hỗ trợ mua nhà trả góp của nhà nước gần đây .. 70 iii
2.3.2 Địa bàn Hà Nội và ba khu chung cư được nghiên cứu......................................... 72 2.4. Đặc điểm nhân khẩu xã hội của cư dân tại các khu chung cư tại Hà Nội ....... 80 2.4.1. Cấu trúc hộ gia đình, giới tính, nguồn gốc cư trú ................................................ 80 2.4.2. Thực trạng nhà ở trước khi sở hữu căn hộ........................................................... 81 2.4.3. Trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập ............................................................ 82 Tiểu kết chương 2......................................................................................................................... 84 Chương 3: .................................................................................................................................... 85 THỰC TRẠNG TIẾP CẬN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI........................................................................................................................ 85 3.1. Tiếp cận chính sách nhà ở, chính sách tín dụng, các chương trình hỗ trợ của nhà nước với dự án CHCC ......................................................................................... 85 3.1.1. Một số chính sách nhà ở, chương trình hỗ trợ của nhà nước với dự án CHCC .. 85 3.1.2. Một số dự báo, định hướng phát triển nhà ở của Hà nội đến năm 2030 ............. 89 3.2. Tiếp cận thông tin của nhóm cư dân trẻ có nhu cầu về nhà ở.......................... 91 3.2.1. Tiếp cận thông tin về các CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị .................... 92 3.2.2. Tiếp cận nguồn tin tư vấn, chính sách mua CHCC vay trả góp .......................... 98 3.3. Tiếp cận nguồn vốn vay mua CHCC của cư dân trẻ ...................................... 104 3.3.1. Các nguồn vốn vay mua CHCC ........................................................................ 104 3.3.2. Tiếp cận các gói vay theo nhóm nghề nghiệp ................................................... 108 3.3.3. Tiếp cận các gói vay theo các nhóm thu nhập của HGĐ .................................. 112 3.3.4. Tiếp cận nguồn vốn vay theo 3 khu chung cư ................................................... 115 3.3.5. Tiếp cận các gói vay theo hình thức sở hữu CHCC .......................................... 117 3.3.6. Thời gian tiếp cận được tới khoản vay trả góp .................................................. 118 3.4. Các yếu tố tác động tới quyết định lựa chọn mua CHCC .............................. 123 3.4.1. Mức sống, hay mức thu nhập của hộ gia đình ................................................... 123 3.4.2. Giá cả, khoản vay và điều kiện tài chính của gia đình ...................................... 125 3.4.3. Yếu tố xã hội: An cư để lạc nghiệp ................................................................... 127 3.4.4. Những tiêu chí cư dân ưu tiên khi chọn mua CHCC ........................................ 127 Tiểu kết chương 3 ........................................................................................................ 130 Chương 4: .................................................................................................................................. 131 THỰC TRẠNG SỞ HỮU VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ ..................... 131 VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI................................................ 131 4.1. Đặc điểm sở hữu CHCC và những thuận lợi, khó khăn ................................. 131 iv
4.1.1. Đặc điểm sở hữu CHCC .................................................................................... 131 4.1.2. Những thuận lợi trong sở hữu CHCC ................................................................ 138 4.1.3. Những hạn chế về quyền sở hữu CHCC mua trả góp ....................................... 142 4.2. Đánh giá của cư dân trẻ đô thị về thực trạng tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp 144 4.2.1. Đánh giá của cư dân về tiếp cận thông tin, tư vấn, chính sách ......................... 144 4.2.2. Đánh giá của cư dân về chính sách hỗ trợ tín dụng sở hữu CHCC vay trả góp ...... 147 4.3. Đánh giá của cư dân về điều kiện sống của Khu ở .......................................... 150 4.3.1. Đánh giá của cư dân về điều kiện sống ngoài căn hộ ........................................ 150 4.3.2. Đánh giá của cư dân về quan hệ xã hội tại khu ở .............................................. 154 4.3.3. Đánh giá và lựa chọn của cư dân với các dịch vụ tại khu ở .............................. 156 4.3.4. Đánh giá của cư dân về vấn đề quản lý khu chung cư. ..................................... 160 Tiểu kết chương 4 ........................................................................................................ 165 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHI ....................................................................................... 168 1. KẾT LUẬN......................................................................................................... 168 2. KHUYẾN NGHỊ................................................................................................. 171 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 175 v
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Mô tả mẫu nghiên cứu cứu định lượng……………………………..……14 Bảng 2.1: Kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của thành phố Hà Nội, giai đoạn 2021 – 2025…………...……………………………………………………………74 Bảng 2.2 : Nhóm tuổi của người trả lời ..................................................................... 80 Bảng 2.3 : Một số đặc điểm của người mua CHCC .................................................. 81 Bảng 2.4 : Tình trạng nhà ở của người dân trước khi mua CHCC ............................ 81 Bảng 2.5 : Trình độ học vấn, nghề nghiệp và TNBQ của người mua CHCC ........... 82 Bảng 3.1: Tiếp cận nguồn thông tin để mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở…...93 Bảng 3.2. Tiếp cận các nguồn thông tin theo nhóm nghề nghiệp……………....….96 Bảng 3.3: Tiếp cận nguồn tư vấn để mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở ........... 98 Bảng 3.4: Nhóm nghề nghiệp với khả năng tiếp cận với các nguồn tư vấn mua CHCC ................................................................................................................................. 101 Bảng 3.5: Tương quan giữa hình thức sở hữu với khả năng tiếp cận các nguồn thông tin tiếp cận mua CHCC (%)..................................................................................... 103 Bảng 3.6: Các nguồn vốn vay mua CHCC .............................................................. 105 Bảng 3.7: Tiếp cận các nguồn vốn vay theo nhóm nghề nghiệp ............................. 107 Bảng 3.8 : Tiếp cận các gói vay theo nhóm nghề nghiệp HGĐ .............................. 110 Bảng 3.9: Tiếp cận các gói vay theo thu nhập của HGĐ ........................................ 113 Bảng 3.10 : Tiếp cận nguồn vốn vay theo 3 khu chung cư ..................................... 116 Bảng 3.11: Tiếp cận các gói vay mua CHCC, theo hình thức sở hữu ........................ 118 Bảng 3.12: Những khó khăn để hoàn thiện hồ sơ vay trả góp CHCC theo nhóm nghề nghiệp ...................................................................................................................... 122 Bảng 3.13: Mức thu nhập hộ gia đình với các lý do mua CHCC ........................... 125 Bảng 3.14: Lý do quyết định mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà được khảo sát 126 Bảng 3.15: Các tiêu chí được cư dân ưu tiên khi chọn mua CHCC tại 3 khu nhà ở ............................................................................................................................... 128 Bảng 4.1: Cấu trúc căn hộ mua trả góp tại 03 khu chung cư .................................. 133 Bảng 4.2: Hình thức tiếp cận sở hữu CHCC ........................................................... 134 Bảng 4.3: Các hình thức sở hữu căn hộ tại 3 khu nhà chung cư ............................. 134 vi
Bảng 4.4: Các hình thức sở hữu căn hộ theo nghề nghiệp của chủ hộ .................... 135 Bảng 4.5: Các hình thức sở hữu căn hộ theo mức thu nhập .................................... 136 Bảng 4.6: Các hình thức sở hữu căn hộ và các lý do quyết định mua .................... 137 Bảng 4.7: Thời gian hoàn thành cấp chứng nhận tại 3 khu nhà ở .............................. 141 Bảng 4.8: Mức độ tiếp cận các gói vay ngân hàng theo nhóm thu nhập................. 144 Bảng 4.9: Mục đích sở hữu căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở được khảo sát................... 146 Bảng 4.10: Mức độ hài lòng của cư dân về môi trường (quan hệ) xã hội tại khu ở............ 154 Bảng 4.11: Cách thức cư dân phản ánh những vấn đề bức xúc tại khu ở…….…...163 vii
DANH MỤC BIỂU/HỘP Biểu đồ 2.1: Nơi ở của cư dân trước khi sở hữu CHCC ......................................... 82 Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ cư dân vay mua CHCC tại 03 KCC (N=407) ........................ 105 Biểu đồ 3.2: Tỷ lệ các hộ GĐ sử dụng các gói vay trong chính sách hỗ trợ mua CHCC ......................................................................................................................... 109 Biểu đồ 3.3: Thời gian hoàn thiện hồ sơ vay trả góp CHCC ............................... 119 Biểu đồ 3.4: Những khó khăn khi làm thủ tục vay trả góp CHCC ..................... 120 Biểu đồ 3.5: Lý do quyết định mua CHCC ............................................................ 126 Biểu đồ 3.6: Tiêu chí lựa chọn mua CHCC ........................................................... 127 Biểu đồ 4. 1: Cơ cấu các căn hộ theo diện tích tại 3 khu ở .................................. 132 Biểu đồ 4.2: Tỷ lệ người dân lựa chọn mua trả góp CHCC ................................. 147 Biểu đồ 4.3: Ý kiến của cư dân về thời gian trả các gói vay mua CHCC .......... 149 Biểu đồ 4. 4. Tiêu chí lựa chọn khu ở của cư dân ................................................. 151 Biểu đồ 4. 5. Điều cư dân e ngại khi lựa chọn khu ở ............................................ 152 Biểu đồ 4. 6. Tỷ lệ lựa chọn nơi gửi trẻ của cư dân trong khu ở ......................... 157 Biểu đồ 4. 7. Tỷ lệ lựa chọn trường học cho trẻ của cư dân trong khu ở ........... 157 Biểu đồ 4.8. Lựa chọn nơi khám chữa bệnh của cư dân ....................................... 158 Biểu đồ 4.9. Lựa chọn của cư dân về nơi mua nhu yếu phẩm hàng ngày .......... 159 Biểu đồ 4.10. Tỷ lệ đánh giá của cư dân về các trục trặc kỹ thuật trong khu ở . 160 Biểu đồ 4.11. Đánh giá của cư dân về vai trò của Ban quản trị........................... 161 Biểu đồ 4.12. Ý kiến cư dân về các dịch vụ còn thiếu trong khu ở..................... 162 Biểu đồ 4.13. Thời gian dự định tiếp tục ở khu này trong thời gian tới ............. 165 viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 1 ASXH An sinh xã hội 2 CC,VC Công chức, viên chức 3 CĐT Chủ đầu tư 4 CHCC Căn hộ chung cư 5 KĐT Khu đô thị 6 NĐ Nghị định 7 NƠXH Nhà ở xã hội 8 PVS Phỏng vấn sâu 9 TNBQ Thu nhập bình quân 10 TNT Thu nhập thấp 11 UBND Ủy ban nhân dân ix
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia. Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, đồng thời có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển với dân số hơn 99 triệu người trong đó dân số đô thị hiện chiếm hơn 33 triệu người và tăng trưởng dự kiến hàng năm vào khoảng 850-950 nghìn người trong thập niên tới (Tổng cục thống kê, 2019). Theo một dự báo Ngân hàng Thế giới (WB) đến năm 2050 cả nước sẽ có hơn 65,8 triệu dân sống ở các đô thị, với tỷ lệ đô thị hoá là 59% [44]. Do vậy, vấn đề nhà ở cho người dân tại các thành phố của nước ta đang ngày càng trở nên bức thiết, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Nhu cầu mới về nhà ở đã, đang và sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh sẽ dẫn đầu về phát triển đô thị trong trung hạn. Phân tích quy hoạch không gian cho thấy hơn 50% diện tích đất đô thị của cả nước tập trung ở 2 thành phố này, và 75% tăng trưởng không gian đô thị mới cũng tập trung ở đây. Vùng Đồng bằng sông Hồng (trong đó có Hà Nội) và Vùng Đông Nam bộ (bao gồm thành phố Hồ Chí Minh) chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm, tương đương 244.000 trên tổng số 374.000 căn hộ [45]. Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 dự báo dân số của thành phố vào năm 2025 là 9,1 triệu và năm 2030 là 9,8 triệu người. Giai đoạn 2021-2030, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2025, diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố đạt 29,5m2/người, trong đó, khu vực đô thị là 31m2/người và khu vực nông thôn là 28m2/người. Những con số này được dùng làm căn cứ định hướng diện tích nhà ở bình quân để tính nhu cầu tổng thể phát triển nhà ở thành phố và nhu cầu cho từng loại nhà ở. 1
Về nhà ở xã hội, thành phố sẽ phát triển mới khoảng 1,25 triệu m2 sàn nhà ở; chuẩn bị đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung; tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê đạt tối thiểu theo quy định của Trung ương, nhà ở cho thuê, mua phải đạt tối thiểu 5% diện tích nhà ở xã hội tại dự án… Về nhà ở thương mại, phát triển mới khoảng 19,69 triệu m2 sàn nhà ở, đồng thời cải tạo 14 dự án, xây dựng lại chung cư cũ. Trong đó ưu tiên cải tạo, xây dựng lại 6 khu có nhà nguy hiểm cấp D. Đến năm 2030 diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố đạt 32m2 sàn/người, trong đó, khu vực đô thị đạt 33m2/người và khu vực nông thôn đạt 28m2/người. Để đạt được mục tiêu đặt ra về phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của các nhóm xã hội đến năm 2030, các dự án nhà chung cư thương mại giá rẻ và các dự án NƠXH, sẽ được xây dựng với số lượng lớn [70]. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra với những hộ gia đình cư dân trẻ đang có nhu cầu thực sự về nhà ở là ở chỗ: làm sao họ có thể dễ dàng tiếp cận và sở hữu các CHCC với giá cả hợp lý và sử dụng được một cách có hiệu qủa các khoản tín dụng theo Chương trình của nhà nước? Hiện nay, tuy là đối tượng theo quy định được hỗ trợ mua căn hộ chung cư (CHCC) thương mại giá rẻ hay tại các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhưng họ lại rất khó tiếp cận được với các dự án nhà ở này. Những khó khăn chính đối với họ là việc tiếp cận thông tin, tiếp cận cơ chế chính sách, tiếp cận các nguồn vốn vay ưu đãi để mua nhà trả góp… còn nhiều bất cập. Trong quá trình tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp, đa số các gia đình cư dân trẻ chưa có nhiều tích lũy về tài chính, và họ còn gặp phải nhiều khó khăn, rào cản trong tiếp cận các gói cho vay mua nhà trả góp, tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản, tiếp cận quyền sở hữu CHCC. Chất lượng CHCC mà họ sở hữu được cũng chưa thật hài lòng về nhiều yếu tố. Đây chính là những vấn đề mang tính thời sự, cập nhật mà luận án này sẽ tập trung nghiên cứu. Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng trong chính sách phát triển kinh tế - xã hội đã được triển khai thực hiện ở Việt Nam trong nhiều năm qua. Nhà nước đã có những chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở, góp phần nâng cao an sinh và bình đẳng xã hội… và đã đạt được một số thành tựu, nhưng cũng còn nhiều vấn đề bất cập, chưa thể đáp ứng nhu cầu của xã hội. Tuy nhiên, cho 2
đến nay chưa có nghiên cứu xã hội học đánh giá quá trình triển khai cũng như kết quả thực hiện chính sách này, cụ thể là về việc tiếp cận, sở hữu và sử dụng nhà ở xã hội tại Hà Nội. Do đó, nghiên cứu về tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ thủ đô Hà Nội có tính thời sự, cần thiết và có ý nghĩa về khoa học và thực tiễn, có thể góp phần hoàn thiện hơn chính sách nhà ở nước ta. Với bối cảnh và những vấn đề thực tế đặt ra như trên, nghiên cứu sinh đã lựa chọn đề tài: “Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận án Tiến sĩ chuyên ngành Xã hội học của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu: Phân tích thực trạng tiếp cận, sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị; mức độ hài lòng, gắn kết của cư dân trẻ với nơi ở của họ. Trên cơ sở đó đề xuất một số khuyến nghị nhằm tăng cường khả năng tiếp cận, sở hữu CHCC của cư dân trẻ có nhu cầu vay trả góp tại Hà Nội hiện nay. 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu + Tổng quan nghiên cứu những công trình có liên quan đến chủ đề nghiên cứu của luận án. + Phân tích quá trình tiếp cận thông tin, tư vấn chính sách và các nguồn tín dụng cho vay trả góp để mua CHCC. + Phân tích đặc điểm sở hữu CHCC và mức độ hài lòng của cư dân trẻ về sở hữu và sử dụng các CHCC này. + Đề xuất một số khuyến nghị chính sách hỗ trợ cư dân trẻ đô thị Hà Nội về tiếp cận và sở hữu CHCC hiện nay. 3. Câu hỏi nghiên cứu - Việc sở hữu CHCC vay trả góp có ý nghĩa như thế nào đối với cư dân trẻ tại Hà Nội? Những nguyên nhân nào khiến cư dân trẻ ra quyết định sở hữu nhà thay vì thuê nhà? - Cư dân trẻ đô thị đã tiếp cận thông tin, tư vấn và tiến hành các thủ tục để sở hữu CHCC có vay trả góp như thế nào? Có những khó khăn trở ngại gì? - Cư dân trẻ đánh giá như thế nào về các điều kiện sống tại các khu ở? 3
4. Giả thuyết nghiên cứu - Cư dân trẻ đô thị có thu nhập trung bình, đã lập gia đình và chưa có chỗ ở riêng là nhóm có nhu cầu cao về sở hữu CHCC dưới hình thức vay trả góp do khả năng tài chính hạn chế. Đây cũng là phương án phù hợp nhất đáp ứng nhu cầu nhà ở của họ hiện nay. - Quá trình tiếp cận thông tin và sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị phải thông qua nhiều nguồn, kênh thông tin, tư vấn đa dạng và các thủ thủ tục pháp lý phức tạp. Đa số được tiếp cận qua những kênh phi chính thức với nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý, hành chính, và có những bất bình đẳng trong tiếp cận khoản vay trả góp để mua CHCC. - Đa số cư dân trẻ đang sở hữu CHCC hài lòng về quá trình tiếp cận, sở hữu, chất lượng căn hộ của họ và muốn gắn bó lâu dài với khu nhà, song vẫn còn một số vấn đề về chính sách có liên quan cần được hoàn thiện. 5. Đối tượng và khách thể nghiên cứu 5.1. Đối tượng nghiên cứu: Tiếp cận và sở hữu CHCC dưới hình thức vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội hiện nay. 5.2. Khách thể nghiên cứu: - Nhóm cư dân trẻ hiện đang sống tại 3 khu chung cư được chọn. Họ là những người đã trải qua quá trình tiếp cận thông tin, tư vấn, sở hữu và sử dụng CHCC. - Đại diện Ban quản trị, Ban quản lý các khu nhà; - Cán bộ UBND phường; - Cán bộ tín dụng ngân hàng thương mại trong chương trình tín dụng nhà ở của thành phố. 6. Phạm vi nghiên cứu: Về nội dung: Luận án tập trung phân tích quá trình tiếp cận và sở hữu CHCC của cư dân trẻ đô thị Hà Nội, với việc vận dụng chính sách nhà ở với các gói hỗ trợ tín dụng. Hỗ trợ tín dụng từ nhà nước có phải là một đòn bẩy giúp nhóm cư dân trẻ đô thị thực hiện được giấc mơ nhà ở của họ hay không. Nhóm cư dân trẻ 4
được nghiên cứu trong luận án là những người đã trải qua quá trình tiếp cận thông tin tư vấn và sở hữu căn hộ, đang sinh sống tại các khu nhà chung cư (từ năm 2010 đến nay). Về không gian: luận án giới hạn phạm vi trên địa bàn thành phố Hà Nội, với 3 khu chung cư ở Hà Nội được chọn mẫu làm những nghiên cứu trường hợp, cụ thể: 1. Khu chung cư PCC1 Hà Đông, phường Phú Lương, quận Hà Đông; 2. Khu nhà ở xã hội The Vesta, phường Phú Lãm, quận Hà Đông; 3. Chung cư CT5, xã Tân Triều, Huyện Thanh Trì. Về thời gian: phạm vi nghiên cứu của luận án là trong thời kỳ từ năm 2010 đến nay. 7. Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu xã hội học, kết hợp phương pháp định lượng và định tính, với các phương pháp cụ thể như sau: 7.1. Tổng quan, phân tích tài liệu - Phân tích tài liệu: được sử dụng để tìm hiểu khái quát những vấn đề liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài. Thông qua các kết quả từ các nghiên cứu đã có, các chính sách hiện hành về quản lý nhà chung cư, các văn bản của Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND thành phố Hà Nội, có thể nắm bắt được tổng quan vấn đề nghiên cứu, từ đó phát hiện ra những khía cạnh mới chưa được các nghiên cứu đề cập và phân tích sâu. - Phương pháp quan sát: được thực hiện nhằm xem xét chất lượng các dự án nhà chung cư có giá dưới 20 triệu/m2, môi trường xung quanh, các dịch vụ xã hội, cơ sở vật chất… Phương pháp quan sát tham dự được tác giả thực hiện tại 03 khu chung cư, được thực hiện đồng thời trong quá trình phỏng vấn sâu các nhóm đối tượng được lựa chọn. Trong quá trình quan sát sẽ kết hợp trao đổi với dân cư về quá trình quá trình sở hữu căn hộ bằng hình thức vay trả góp, nhằm phát hiện những vấn đề, những khó khăn khi mà người dân gặp phải trong tiếp cận gói hỗ trợ vay trả góp của Chính phủ. 7.2. Phương pháp phỏng vấn bảng hỏi Trong luận án, bảng hỏi cấu trúc được thiết kế logic, chặt chẽ, rõ ràng. Nội dung của bảng hỏi bao gồm các phần chính như sau: Thông tin chung; Quá trình 5
tiếp cận thông tin, mua căn hộ chung cư bằng hình thức vay trả góp; Quá trình sở hữu căn hộ chung cư có vay trả góp từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ của nhà nước, quá trình sở hữu căn hộ chung cư có vay trả góp gói thương mại; Thực trạng điều kiện các chung cư có vay trả góp; Mức độ hài lòng và các vấn đề, khó khăn gặp phải trong quá trình tiếp cận và sở hữu, sử dụng nhà chung cư. Để phân tích các yếu tố tác động đến quá trình tiếp cận chính sách và thông tin về gói hỗ trợ của Nhà nước, luận án sử dụng một số thông tin liên quan đến đặc điểm cá nhân người trả lời như giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập. Các thông tin được thu thập trên thực địa được xử lý bằng phần mềm SPSS 20.0 7.3. Phương pháp phỏng vấn sâu Phương pháp phỏng vấn sâu trong nghiên cứu được sử dụng linh hoạt, chủ yếu dưới dạng bán cấu trúc. Tác giả tiến hành phỏng vấn sâu 21 trường hợp, gồm: cán bộ quản lý nhà nước về nhà ở (phòng Quản lý đô thị, phòng Nội vụ UBND Quận Hà Đông) người dân (có vay trả góp hiện đang ở tại chung cư và người có nhu cầu mua nhà), người trong Ban quản lý, Ban quản trị, cán bộ tại UBND phường Phú Lương; UBND phường Phú Lãm, cán bộ ngân hàng. Phương pháp này giúp tìm hiểu sâu quá trình cung cấp thông tin về dự án xây dựng chung cư đến đối tượng có nhu cầu mua nhà, quá trình tiếp cận với vốn vay ngân hàng, các cơ chế chính sách hiện hành liên quan và các vấn đề phát sinh, cũng như các hoạt động về quản lý và vận hành nhà chung cư, quản lý cư dân sinh sống tại các chung cư. 7.4. Phương pháp xử lý số liệu Các số liệu thu được từ bảng hỏi được xử lý và phân tích các thống kê toán học bằng phần mềm SPSS 22.0. Phân tích định lượng dựa trên khung nghiên cứu và mô hình phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ. Ngoài kỹ thuật mô tả định lượng, các kỹ thuật phân tích sâu hơn được sử dụng như: 1) Phân tích trung bình số học (Mean) đối với các biến số thang đo Likert. 2) Phân tích mối quan hệ giữa các biến số, nhằm xác định xem có mối liên hệ giữa hai biến số hay không. 6
8. Phương pháp chọn mẫu và nghiên cứu thực địa - Quá trình nghiên cứu thực địa được tiến hành qua ba bước như sau: + Phỏng vấn sâu thăm dò với các chủ sở hữu CHCC nhằm nhận diện các khía cạnh liên quan đến tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp. Từ căn cứ lý luận kết hợp với phân tích thực tiễn bước đầu, tác giả tiến hành xây dựng bộ câu hỏi khảo sát và hướng dẫn phỏng vấn sâu. Thời gian thực hiện từ tháng 03-05/2022, số mẫu thăm dò là 10 trường hợp (gồm 7 cư dân tại 03 khu, 02 người thuộc ban quản lý, 01người thuộc ban quản trị). + Phỏng vấn thử bảng hỏi và tiếp tục phỏng vấn sâu: Sau khi thiết kế xong bộ công cụ khảo sát (bảng hỏi và hướng dẫn phỏng vấn sâu), tác giả tiến hành phỏng vấn thử nhằm bước đầu kiểm định thang đo và những căn cứ lý thuyết. Phỏng vấn thử bảng hỏi được thực hiện trên 20 cư dân của chung cư PCC1 Hà Đông, CT5 Tân Triều, tòa V6 Vesta Phú Lãm. Phương pháp phỏng vấn trực tiếp bằng bảng hỏi. Thời gian thực hiện khảo sát thử tháng 3/2022. Qua quá trình khảo sát thử, tác giả nhận thấy: chất lượng bộ công cụ cơ bản đạt yêu cầu so với mục tiêu đề ra. Kết quả khảo sát thử cũng cho thấy: Cư dân hiểu câu hỏi, trả lời được các câu hỏi trong bảng hỏi trôi chảy, một số thông tin về quá trình mua bán căn hộ cư dân vẫn nhớ lại được. + Sau khi tiến hành khảo sát thử, bộ công cụ được chỉnh sửa và hoàn thiện lần cuối. Khảo sát chính thức được thực hiện tại 03 khu chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội: khu chung cư PCC1 Hà Đông, tòa V6 the Vesta Phú Lãm, chung cư CT5 Tân Triều, huyện Thanh Trì. Tác giả cũng đã trực tiếp phỏng vấn sâu các gia đình, đại diện Ban quản lý tòa nhà, Ban quản trị tòa nhà của 03 khu trong địa bàn nghiên cứu. Một số cán bộ ban, ngành của UBND phường Phú Lương, phòng Nội vụ, phòng Quản lý đô thị UBND quận Hà Đông, cán bộ Cục quản lý nhà và bất động sản, Bộ xây dựng; cán bộ tín dụng tại ngân hàng BIDV, Viettinbank - là những cán bộ quản lý có liên quan đến nội dung nghiên cứu của luận án cũng đã được phỏng vấn sâu. 7
- Phương pháp chọn mẫu: Dựa trên đặc thù của địa bàn nghiên cứu, mẫu là cư dân trẻ trong độ tuổi 25 - 45, tác giả lấy danh sách từ BQL tòa nhà để xác định những hộ gia đình có vợ/chồng nằm trong độ tuổi 25-45 để hình thành mẫu nghiên cứu. 03 khu chung cư được tác giả cân nhắc kỹ lưỡng và lựa chọn để tiến hành khảo sát có đặc điểm chung là cùng phân khúc nhà có giá cả phải chăng dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng lại có vị trí, quy mô dự án, thời gian hoàn thành đưa vào sử dụng hoàn toàn khác biệt để đảm bảo tính đại diện, khách quan, cụ thể như sau: - Chung cư CT5 Tân Triều đại diện cho loại hình nhà ở thương mại giá cả phải chăng; quy mô là một tòa nhà riêng lẻ; diện tích căn hộ 56-125 m2; giá bán khởi điểm 16.700.000 đồng/m2; bàn giao đưa vào sử dụng cuối 2012 đầu 2013. - Chung cư PCC1 Hà Đông đại diện loại hình nhà ở thương mại giá hợp lý nhưng PCC1 Hà Đông đón nhận được gói vay hỗ trợ 30 nghìn tỷ; có quy mô một cụm nhà chung cư (4 tòa chung cư); diện tích căn hộ 49-67m2; giá bán khởi điểm 16.000.000 đồng/m2; bàn giao đưa vào sử dụng cuối 2015 đầu năm 2016. - Chung cư The Vesta đại diện cho loại hình nhà ở xã hội; có quy mô một nhóm nhà ở (8 tòa chung cư) có quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ (hạt nhân là trường mầm non); diện tích căn hộ từ 48-69 m2; giá bán khởi điểm dưới 15.000.000 đồng/m2 bàn giao đưa vào sử dụng đầu năm 2018. Tại khu nhà ở xã hội, các căn hộ đều có diện tích dưới 70m2, the Vesta Phú Lãm gồm 5 tòa V1-2; V3, V4-5, V6, V7-8, tác giả chọn đại diện 01 tòa V6 để tiến hành khảo sát. Tại chung cư PCC1 Hà Đông, tác giả khảo sát 04 tòa CT1, 2, 3, 4 do có chung BQL, BQT. Tại chung cư CT5 Tân Triều, tác giả chỉ lựa chọn trong danh sách những căn hộ trên dưới 80m2 để tiến hành khảo sát. - Lựa chọn mẫu khảo sát (hộ gia đình) Tổng số căn hộ theo thiết kế ban đầu tại 03 khu nhà chung cư cụ thể như sau: - Chung cư PCC1 Hà Đông: 540 căn hộ - Chung cư The Vesta (Tòa V6): 272 căn hộ 8
- Chung cư CT5 Tân Triều: 840 căn hộ Nghiên cứu tiếp tục lựa chọn mẫu theo tiêu chí phù hợp với khách thể nghiên cứu đã được xác định trong luận án: 1) chủ sở hữu nằm trong độ tuổi từ 25-45 tuổi, 2) căn hộ có diện tích trên dưới 70m2. Sau khi rà soát, sàng lọc thì tổng số lượng mẫu thỏa mãn các điều kiện nêu trên xác định được tại 03 khu nhà chung cư cụ thể như sau: - Chung cư PCC1 Hà Đông: 400 mẫu (hộ gia đình) - Chung cư The Vesta: 150 mẫu (hộ gia đình) - Chung cư CT5 Tân Triều: 120 mẫu (hộ gia đình) Với sai số 0.05% (mức ý nghĩa 95.0%) theo bảng tính cỡ mẫu khi chọn mẫu ngẫu nhiên đơn giản của tác giả Krejcie & Morgan (1970, tr 607-610) [88], cỡ mẫu cần phải lấy được cụ thể như sau: - Chung cư PCC1 Hà Đông: 196 mẫu (hộ gia đình) - Chung cư The Vesta: 108 mẫu (hộ gia đình) - Chung cư CT5 Tân Triều: 92 mẫu (hộ gia đình) Dựa trên danh sách các hộ gia đình được cung cấp bởi Ban Quản lý tòa nhà, chúng tôi lựa chọn 420 hộ gia đình hiện đang sinh sống trong các khu chung cư, (độ tuổi từ 25-45 tuổi) đang là chủ sở hữu căn hộ với diện tích trên dưới 70m2, sống trong các tòa nhà để tiến hành phỏng vấn bằng bảng hỏi được thiết kế sẵn. Tổng số phiếu phỏng vấn đạt được là 407. Phân theo các khu, để đảm bảo sai số cho phép, số lượng mẫu tác giả đã thu thập được cụ thể như sau: - Chung cư PCC1 Hà Đông: 199 phiếu (hộ gia đình) - Chung cư The Vesta: 108 phiếu (hộ gia đình) - Chung cư CT5 Tân Triều: 100 phiếu (hộ gia đình) - Lựa chọn đối tượng cung cấp thông tin Đối tượng khảo sát được lựa chọn trong cuộc nghiên cứu là đại diện hộ gia đình (vợ/chồng - nắm được thông tin về quy trình mua nhà, các thông tin chung về diện tích nhà, cảm nhận về cuộc sống tại khu ở, có khả năng trả lời phiếu điều tra và tự nguyện tham gia trả lời). 9