Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Hoàn thiện định giá xây dựng công trình trong khu vực kinh tế nhà nước

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:111

Thêm vào BST

Báo xấu

21
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nhằm nêu lên tổng quan về thực trạng định giá xây dựng công trình trong thời gian qua và phân tích đánh giá những ưu, nhược điểm trong công tác định giá xây dựng. Trên cơ sở kết quả phân tích, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện định giá xây dựng trong điều kiện cơ chế thị trường ở nước ta. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Hoàn thiện định giá xây dựng công trình trong khu vực kinh tế nhà nước

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ========== PHAN TẤN TÀI HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRONG KHU VỰC KINH TẾ NHÀ NƯỚC CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HỒ THUỶ TIÊN TP HỒ CHÍ MINH – 2011
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. Tp Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2011 Phan Tấn Tài Học viên cao học khóa 17 Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU ..............................................................................................................1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ..................................................................3 1.1. Lý luận chung về định giá tài sản .....................................................................3 1.1.1. Khái niệm về định giá tài sản ........................................................................3 1.1.2. Các phương pháp định giá tài sản .................................................................3 1.1.3. Vận dụng phương pháp định giá tài sản vào định giá xây dựng ..................6 1.2. Khái niệm và đặc điểm giá xây dựng công trình ...........................................7 1.2.1. Khái niệm giá xây dựng công trình...............................................................7 1.2.2. Đặc điểm giá xây dựng công trình ................................................................7 1.2.3. Đặc điểm của định giá xây dựng công trình .................................................9 1.3. Đặc điểm thị trường các yếu tố sản xuất, thị trường xây dựng, sản phẩm xây dựng tác động đến giá xây dựng .............................................................................10 1.3.1. Đặc điểm thị trường yếu tố sản xuất xây dựng và thị trường xây dựng .......10 1.3.1.1. Đặc điểm thị trường các yếu tố sản xuất xây dựng .................................10 1.3.1.2. Điểm đặc trưng của thị trường xây dựng ................................................11 1.3.2. Đặc điểm của sản phẩm xây dựng ................................................................12 1.4. Vai trò của các chủ thể trong định giá xây dựng ...........................................14 1.4.1. Vai trò của Chủ đầu tư trong định giá xây dựng...........................................14 1.4.2. Vai trò của tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng trong định giá xây dựng ..........14 1.4.3. Vai trò của nhà thầu xây dựng trong định giá xây dựng...............................15 1.5. Nội dung cơ bản và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng ...............15 1.5.1. Nội dung cơ bản của giá xây dựng ...............................................................15 1.5.1.1. Giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu tư .................................................15 1.5.1.2. Giá xây dựng giai đoạn thực hiện đầu tư ................................................16 1.5.1.3. Giá xây dựng giai đoạn kết thúc dự án ...................................................18
1.5.2. Các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình .............................18 1.5.2.1. Định mức xây dựng .................................................................................19 1.5.2.2. Chỉ tiêu giá xây dựng ..............................................................................19 1.5.2.3. Độ dài thời gian xây dựng công trình .....................................................21 1.5.2.4. Đo bóc khối lượng công trình .................................................................21 1.5.2.5. Các chế độ chính sách có liên quan đến giá xây dựng ............................22 1.6. Quản lý công tác định giá xây dựng khu vực kinh tế Nhà nước ..................22 1.6.1. Sự khác nhau giữa Định giá xây dựng khu vực kinh tế Nhà nước và khu vực không thuộc nhà nước quản lý .....................................................................................22 1.6.2. Nguyên tắc trong định giá xây dựng khu vực kinh tế nhà nước ...................23 1.7. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở một số quốc gia trên thế giới .................23 1.7.1. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Anh.........................................................23 1.7.2. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Mỹ ..........................................................25 1.7.3. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Hồng Kông.............................................27 1.7.4. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam trong định giá xây dựng.................28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CƠ CHẾ QUẢN LÝ GIÁ VÀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000 ĐẾN NAY .............................................30 2.1 Thực trạng về cơ chế quản lý giá xây dựng.....................................................30 2.1.1. Cơ chế chính sách liên quan đến giá xây dựng .............................................30 2.1.1.1. Cơ chế quản lý chi phí trước Nghị định 99/2007/NĐ-CP.......................31 2.1.1.2. Đổi mới cơ chế quản lý chi phí trong Nghị định 99/2007/NĐ-CP .........31 2.1.2. Thực trạng quản lý giá xây dựng ..................................................................32 2.1.2.1. Quản lý giá xây dựng trước Nghị định 99/CP .......................................32 2.1.2.2. Quản lý giá xây dựng khi có Nghịnh định 99/CP ..................................33 2.1.3. Thực trạng năng lực của các chủ thể trong định giá xây dựng .....................34 2.1.3.1. Năng lực của các tổ chức tư vấn xây dựng ...........................................34 2.1.3.2. Năng lực của các Chủ đầu tư về giá xây dựng .....................................35 2.2. Thực trạng về biến động giá xây dựng trong thời gian qua .........................36 2.2.1. Biến động về giá xây dựng công trình ..........................................................36 2.2.2. Biến động về giá vật liệu ..............................................................................38
2.2.3. Biến động về giá nhân công ..........................................................................41 2.2.4. Biến động về giá máy xây dựng ...................................................................43 2.2.5. Kiểm định hệ số tương quan của hệ số trượt giá và chỉ số lạm phát ............45 2.3. Thực trạng định giá xây dựng công trình ......................................................48 2.3.1. Yếu tố chi phí vật liệu xây dựng trong định giá xây dựng ...........................49 2.3.2. Yếu tố chi phí nhân công trong định giá xây dựng .......................................50 2.3.3. Yếu tố chi phí máy thi công trong định giá xây dựng ..................................51 2.3.4. Chi phí trực tiếp khác ....................................................................................53 2.3.5. Chi phí chung ................................................................................................54 2.3.6. Thu nhập chịu thuế tính trước .......................................................................55 2.3.7. Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công .........................56 2.4. Về hệ thống định mức xây dựng ......................................................................56 2.4.1. Định mức dự toán xây dựng .........................................................................56 2.4.2. Định mức chi phí tư vấn ...............................................................................58 2.5. Công cụ định giá xây dựng theo biến động giá thị trường ...........................59 2.5.1. Chỉ số giá xây dựng ......................................................................................59 2.5.2. Dự phòng trong định giá xây dựng ...............................................................60 2.6. Thực trạng điều chỉnh giá xây dựng khi có biến động đột biến giá VLXD 61 2.7. Yếu tố con người và tổ chức tư vấn định giá xây dựng .................................63 2.7.1. Chưa nhận thức đúng vai trò, vị trí của người định giá xây dựng ................63 2.7.2. Năng lực của tổ chức và cá nhân làm công tác định giá xây dựng ...............64 2.8. Đánh giá chung về hiện trạng định giá xây dựng ở Việt Nam......................65 2.8.1. Nhưng hạn chế trong định giá xây dựng .......................................................65 2.8.1.1. Hạn chế về cơ chế quản lý chi phí xây dựng .........................................65 2.8.1.2. Hạn chế về những quy định cụ thể trong định giá xây dựng ..................66 2.8.2. Nguyên nhân của những hạn chế ảnh hưởng đến hiệu quả định giá xây dựng .......................................................................................................................68 2.8.2.1. Những nguyên nhân khách quan .............................................................68 2.8.2.2. Những nguyên nhân chủ quan.................................................................68
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG ......70 3.1. Hướng phát triển của công tác định giá xây dựng ........................................70 3.1.1. Mục tiêu của công tác định giá xây dựng .....................................................70 3.1.2. Hướng phát triển của công tác định giá xây dựng có hiệu quả.....................70 3.2. Xu hướng biến động trong giá xây dựng trong thời gian tới ........................71 3.2.1. Xu hướng biến động của thị trường các vật liệu xây dựng chủ yếu .............71 3.2.2. Dự báo xu hướng của giá xây dựng trong thời gian đến ..............................72 3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả định giá xây dựng ....................................73 3.3.1. Giải pháp chủ yếu hoàn thiện định giá xây dựng theo cơ chế thị trường .....73 3.3.1.1. Hạn chế sự can thiệp của nhà nước đối với công tác định giá xây dựng .73 3.3.1.2. Cụ thể về quyền và trách nhiệm định giá xây dựng theo cơ chế thị trường cho chủ đầu tư...............................................................................................................74 3.3.1.3. Đổi mới phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo cơ chế thị trường74 3.3.1.4. Hoàn thiện hệ thống định mức kinh tế - kỹ thuật, định mức tỷ lệ ..........75 3.3.1.5. Mở rộng tính linh hoạt trong việc công bố và sử dụng định mức ...........76 3.3.1.6. Thị trường hoá các yếu tố cấu thành giá xây dựng công trình ................76 3.3.1.7. Hoàn thiện cơ cấu dự toán chi phí xây dựng...........................................77 3.3.2. Hoàn thiện công cụ định giá xây dựng trong cơ chế thị trường ..................78 3.3.3. Giải pháp nâng cao năng lực thực hiện công tác định giá xây dựng ............80 3.3.3.1. Phát triển nghề Kỹ sư định giá xây dựng mang tính chuyên nghiệp ......80 3.3.3.2. Nhiệm vụ và yêu cầu của người Kỹ sư định giá xây dựng .....................81 3.3.2.3. Đào tạo đội ngũ kỹ sư định giá đảm bảo về số lượng và chất lượng ......82 3.3.2.4. Hoàn thiện cơ chế chi phí cho công tác định giá xây dựng ....................83 3.3.2.5. Năng lực của tổ chức tư vấn quản lý chi phí...........................................83 3.3.2.6. Kiểm soát chi phí-phương thức quản lý chi phí của cơ chế thị trường ...83 3.3.3. Các giải pháp hổ trợ khác .............................................................................84 3.3.3.1. Cần điều chỉnh những bất cập trong các văn bản quy phạm pháp luật ...84 3.3.3.2. Thống nhất quy định về quản lý chi phí và thanh tra, kiểm tra, kiểm toán tránh lệch pha trong bối cảnh thị trường ......................................................................85 3.3.3.3. Cải cách chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình ...............................86
3.3.3.4. Xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu về giá xây dựng ở từng địa phương .......86 3.3.3.5. Đẩy mạnh hợp tác quốc tế về quản lý chi phí đầu tư xây dựng ..............87 3.3.3.6. Xác định giá gói thầu xây dựng theo biến động giá theo thời gian ........87 3.3.3.7. Hoàn thiện công tác định giá của nhà thầu xây dựng .............................88 3.3.3.8. Giải pháp hạn chế tiêu cực trong định giá xây dựng...............................88 Kết Luận..............................................................................................................90 Tài liệu Tham khảo Phụ lục
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BXD : Bộ xây dựng BQL : Ban quản lý CĐT : Chủ đầu tư CTXD : Công trình xây dựng CPXD : Chi phí xây dựng DAĐT : Dự án đầu tư DAĐTXD: Dự án đầu tư xây dựng DAĐTXDCT: Dự án đầu tư xây dựng công trình ĐTXD: Đầu tư xây dựng LCB: Lương cơ bản LTT: Lương tối thiểu KSĐGXD: Kỹ sư định giá xây dựng NĐ: Nghị định NS: Ngân sách NSNN : Ngân sách nhà nước HĐXD : Hoạt động xây dựng QLCP : Quản lý chi phí QLDA : Quản lý dự án SPXD: Sản phẩm xây dựng TMĐT : Tổng mức đầu tư TƯ : Trung ương VLXD : Vật liệu xây dựng XDCB : Xây dựng cơ bản XDCT : Xây dựng công trình UBND : Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1: Chỉ số giá xây dựng công trình và chỉ số giá vật liệu: ............................. 39 Bảng 2.2: Giá vật liệu chủ yếu quý 1/2008 so với quý 4/2007: ................................ 39 Bảng 2.3: Diễn biến một số vật liệu chủ yếu trong thời gian qua: .......................... 40 Bảng 2.4: Chỉ số giá nhân công trong thời gian qua: ............................................... 42 Bảng 2.5: Chỉ số giá máy thi công trong thời gian qua:........................................... 44 Bảng 2.6: Số liệu kiểm định ........................................................................................ 47 Bảng 2.7: Kết quả kiểm định ..................................................................................... 47 Bảng 2.8: Bảng minh hoạ giá nhân công theo quy định và thị trường .................. 50 Bảng 2.9: Bảng quy định về hệ số điều chỉnh giá máy thi công năm 2009 ............. 52 Bảng 2.10: Bảng minh hoạ giá ca máy theo thị trường và quy định ...................... 52 Bảng 2.11: Bảng giá vật liệu và giá trị xây dựng quý 1/2008 tăng so với quý 4/2007 .................................................................................................................... 62 Bảng 3.1: Khối lượng cung - cầu xi măng trên thị trường ..................................... 72
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ Trang Hình 1.1: Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư ................................ 8 Hình 1.2: Các thị trường tác động vào Giá xây dựng .............................................. 10 Hình 2.1: Biến động giá xây dựng công trình từ 2000 – 2010 ................................. 37 Hình 2.2: Biến động giá xây dựng công trình và chỉ số giá CPI bp 2000 – 2010 ... 38 Hình 2.3: Biến động giá xây dựng công trình và giá vật liệu: ................................. 39 Hình 2.4: Biến động một số giá vật liệu chủ yếu: ..................................................... 40 Hình 2.5: Biến động giá dầu trên thị trường thế giới năm 2009 ............................. 45 Hình 2.6: Diễn biến biến động giá xây dựng và lạm phát năm 2000-2010 ............. 46 Hình 3.1. Diễn biến giá dầu thô trên thị trường thế giới năm qua ........................ 72
-1- LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Ở nước ta hiện nay, cùng với sự đổi mới cơ chế quản lý đầu tư xây dựng, cơ chế quản lý chi phí xây dựng trong thời gian qua cũng đã có những đổi mới, bước đầu phát huy tác dụng trong việc quản lý các hoạt động xây dựng hướng tới nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Nhà nước đã ban hành các quy định, hướng dẫn và kiểm tra về việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm sử dụng hiệu quả vốn, tránh lãng phí thất thoát vốn đầu tư xây dựng, đồng thời đã chủ động phân cấp quản lý phù hợp với nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình, giảm dần sự can thiệp trực tiếp của nhà nước, tạo sự chủ động cho các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng đối với việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Mặc dù đã có những đổi mới rất thuận lợi và cơ bản, song việc thực hiện đầu tư xây dựng công trình cho thấy còn có những hạn chế trong công tác định giá xây dựng. Đặc biệt trong thời gian vừa qua, khi lạm phát tăng cao, giá cả vật liệu xây dựng biến động lớn, giá xây dựng vượt hạn mức kinh phí đã duyệt, hàng loạt công trình trên toàn quốc phải đình thi công chờ điều chỉnh giá, nhà nước tỏ ra lúng túng trong công tác điều chỉnh, đưa ra một số biện pháp để xử lý tình huống, nhưng rất khó thực hiện trong thực tiễn. Tình trạng các công trình xây dựng thường xuyên phải điều chỉnh tổng mức đầu tư, dự toán và phát sinh chi phí trong quá trình thực hiện còn khá phổ biến, đặc biệt là các công trình xây dựng có vốn đầu tư từ khu vực kinh tế nhà nước (vốn nhà nước). Có nhiều nguyên nhân liên quan đến tình trạng trên, song có một nguyên nhân cơ bản nhất là công tác định giá xây dựng công trình thực hiện không tốt, không theo biến động giá của thị trường. Xuất phát từ thực tế trên, đề tài “Hoàn thiện định giá xây dựng công trình trong khu vực kinh tế nhà nước ” sẽ giải quyết được những vấn đề đã đặt ra và là đề tài mang tính cấp thiết đối với quản lý đầu tư xây dựng có vốn đầu tư từ khu vực kinh tế nhà nước trong cơ chế thị trường hiện nay ở nước ta.
-2- 2. Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống lại cơ sở lý luận giá xây dựng nói chung và về cơ chế hình thành giá xây dựng theo cơ chế thị trường. - Tổng quan về thực trạng định giá xây dựng công trình trong thời gian qua và phân tích đánh giá những ưu, nhược điểm trong công tác định giá xây dựng. - Trên cơ sở kết quả phân tích, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện định giá xây dựng trong điều kiện cơ chế thị trường ở nước ta. 3. Đối tượng nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu là định giá xây dựng công trình có vốn đầu tư từ khu vực kinh tế Nhà nước. - Phạm vi nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng về công tác định giá xây dựng công trình có vốn nhà nước trong phạm vi cả nước từ năm 2000 đến nay. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện định giá xây dựng định hướng đến năm 2020. 4. Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu cơ bản vận dụng để thực hiện Luận văn là: - Phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá. - Kiểm định mối liên hệ tương quan với phần mềm SPSS 16.0 - Phương pháp luận duy vật biện chứng. - Phương pháp luận duy vật lịch sử. - Phương pháp tiếp cận hệ thống. Nội dung đề tài: - Chương 1: Lý luận chung về định giá xây dựng công trình trong nền kinh tế thị trường. - Chương 2: Thực trạng về cơ chế quản lý giá và định giá xây dựng ở Việt Nam giai đoạn 2000 đến nay. - Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện định giá xây dựng công trình.
-3- CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1. Lý luận chung về định giá tài sản 1.1.1. Khái niệm Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm mang tính đặc thù. Ngày nay, trên đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế, đặc biệt ở các nước tư bản phát triển, hoạt động định giá trở thành một nghề chuyên nghiệp. Hai khái niệm được giới học giả và các nhà định giá trên thế giới thường sử dụng khi nghiên cứu về định giá tài sản: - Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke - viện đại học Portsmouth– Vương quốc Anh) - Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore). Như vậy, định giá có thể được hiểu là việc ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định làm căn cứ cho các hoạt động mua, bán tài sản đó trên thị trường. 1.1.2. Các phương pháp định giá tài sản: a. Phương pháp so sánh: là phương pháp xác định giá tài sản thông qua việc tiến hành phân tích mức giá mua hoặc giá bán phổ biến của tài sản cùng loại hoặc tương tự trên thị trường trong nước, khu vực và thế giới.
-4- Giá thị trường của mỗi tài sản là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (do những yếu tố khách quan tác động sinh nên). Trên thực tế không thể có hai tài sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Vì vậy, không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một tài sản này cho một tài sản khác. Tuy nhiên, người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của tài sản đó để xác định giá trị của những tài sản tương tự bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt giá bán của tài sản so sánh. Phương pháp so sánh đơn giản, dễ thực hiện đối với người có kiến thức và kinh nghiệm về tài sản. Ngoài ra, kết quả của phương pháp so sánh phản ánh khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận. b. Phương pháp chi phí: là phương pháp xác định giá tài sản dựa trên cơ sở chi phí thực tế hợp lý sản xuất, xây dựng tài sản và mức lợi nhuận dự kiến. Định giá dựa trên chi phí có 2 cách: Định giá cộng thêm vào chi phí một mức lợi nhuận dự kiến và định giá theo lợi nhuận mục tiêu. + Định giá theo cách “cộng thêm lãi vào giá thành”: theo phương pháp này, mức giá dựa trên chi phí sản xuất tính cho một đơn vị sản phẩm và với mức lãi dự kiến. Công thức tính: Giá dự kiến = Giá thành + Lãi dự kiến Giá thành đơn vị được xác định dựa trên chi phí biến đổi và chi phí cố định. Lãi dự kiến có thể tính theo tỷ lệ % trên giá thành hoặc giá bán. - Phương pháp này đơn giản, dể tính toán, chi phí sản xuất là đại lượng mà người bán hoàn toàn biết trước và kiểm soát được. Cách định giá này nhiều người cảm nhận rằng nó đảm bảo được sự công bằng cho cả người mua và người bán. Người bán sẽ không ép giá khi cầu hàng hoá trở nên căng thẳng vì vẫn tìm kiếm được phần lợi nhuận công bằng trên đồng vốn bỏ ra. + Định giá theo lợi nhuận mục tiêu: là xác định mức giá trên cơ sở đảm bảo tỷ suất lợi nhuận mục tiêu trên vốn đầu tư. Cách xác định giá này sẽ đảm bảo cho người sản xuất thực hiện tỷ suất lợi nhuận mục tiêu trên vốn đầu tư mà họ mong muốn, nếu đảm bảo được mức giá thành và mức tiêu thụ ước tính là chính xác. c. Phương pháp thu nhập: Phương pháp định giá dựa trên phân tích tài chính hoạt động đầu tư để xác định giá trị các thu nhập trong tương lai từ một tài sản hoặc
-5- một dự án đầu tư và nguyên lý tính dòng tiền từ giá trị đồng nhất thời gian khác nhau về thời gian phân tích để xác định giá trị tài sản tại thời điểm phân tích, lý thuyết định giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập. Vậy xét trong phạm trù định giá: Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một tài sản mà dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở tại thời điểm định giá. Để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là: phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp. + Phương pháp vốn hoá sinh lợi: sử dụng công thức tính dòng tiền chiết khấu (DCF) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn như sau: K1 K K K Ko= + 2 2 + 3 3 +......+ n n (1+ r) (1+ r) (1+ r) (1+ r) Trong đó: - K0: là giá trị hiện tại; - Kn:là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến năm hoặc giai đoạn thứ (n); - r : là lãi suất bình quân năm; - n:là số năm hoặc số các giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập; Để áp dụng công thức trên, cần có một ước tính thu nhập cho từng năm hoặc từng giai đoạn của tài sản đó trong tương lai. + Phương pháp vốn hoá trực tiếp: là phương pháp ước tính giá trị tài sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ tài sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết khấu. Công thức tổng quát như sau: K n = K 0 (1 + r ) n Trong đó: - K0: là vốn đầu tư ban đầu; - Kn: là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối - r : là lãi suất bình quân năm; - n: là số năm hoặc số các giai đoạn dự kiến; Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận thuần từ từng năm, từng giai đoạn trong tương lai, phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r) đang được áp dụng.
-6- Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một tài sản cụ thể, lý thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giá các hoạt động kinh tế, tài chính gắn với tài sản đó, nhằm xác định các chỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào tài sản, thời gian thu hồi vốn đầu tư và tổng thu nhập mà tài sản đó đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ tài sản. Có như vậy, giá tài sản được định giá mới gần với giá thị trường. 1.1.3. Vận dụng phương pháp định giá tài sản vào định giá xây dựng công trình Các công trình xây dựng thường có qui mô xây dựng lớn, có tính đặc thù và chuyên dùng cao, vì thế ít giao dịch hoặc thậm chí không có giao dịch trên thị trường. Chính vì vậy, cần thiết phải lựa chọn những phương pháp định giá phù hợp. Về nguyên tắc, có thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá để định giá công trình xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, các phương pháp định giá được sử dụng phổ biến nhất là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Sử dụng “Phương pháp so sánh” để định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các công trình tương tự với công trình cần định giá đã xây dựng hoàn thành hoặc đang xây dựng vào thời điểm định giá, hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá. Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở chi phí tạo ra công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các công trình, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; công trình đã qua sử dụng; công trình không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Phương pháp thu nhập sử dụng trong định giá công trình dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc cho thuê công trình để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá xây dựng công trình mà công trình đó có thể cho thuê hoặc có thể tạo ra thu nhập bằng các cách khai thác khác. Ngoài ra, có thể sử dụng tổng hợp các phương pháp định giá trên cho cùng một công trình xây dựng với tuỳ theo từng hạng mục công trình có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau.
-7- 1.2. Khái niệm và đặc điểm giá xây dựng công trình. 1.2.1. Khái niệm giá xây dựng công trình: Giá xây dựng công trình của DAĐTXDCT là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình. Do đặc điểm của SPXD và sản xuất xây dựng nên giá xây dựng được biểu thị bằng các tên gọi khác nhau và được xác định chính xác dần theo từng giai đoạn của quá trình ĐTXD: - Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư là tổng mức đầu tư của DAĐTXDCT. - Ở giai đoạn thực hiện DAĐT, giá xây dựng được gọi tùy theo mỗi chức năng và vị trí trong quá trình thực hiện, theo đó là dự toán công trình, dự toán hạng mục công trình, giá gói thầu, giá dự thầu, giá đề nghị trúng thầu, giá ký hợp đồng. - Ở giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng đó là giá thanh toán, giá quyết toán hợp đồng và thanh toán, quyết toán vốn đầu tư. Giá xây dựng công trình được xác định trên cơ sở hệ thống định mức, đơn giá, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và các chế độ chính sách của nhà nước phù hợp với tình hình khách quan của thị trường ở từng thời kỳ và được quản lý theo Luật xây dựng và các văn bản pháp qui dưới Luật. 1.2.2. Đặc điểm giá xây dựng công trình: Giá xây dựng không những chứa đựng tất cả những đặc điểm chung của giá cả hàng hoá các loại, mà còn có một số đặc điểm riêng thể hiện đặc thù của sản phẩm xây dựng và sản xuất xây dựng: - Giá xây dựng mang tính đặc trưng đơn chiếc: Mỗi dự án ĐTXD đều có công năng chuyên dùng xác định, do nó có kết cấu, hình dáng và trang trí khác nhau, diện tích và thể tích công trình cũng không giống nhau. Tuy nhiên, cho dù công năng, kết cấu, hình dáng, diện tích, thể tích có giống nhau, thì giá XDCT còn tuỳ thuộc vào vị trí công trình, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện địa chất, điều kiện khí hậu, thủy văn, phong tục tập quán… của nơi XDCT. Vì thế, giá xây dựng không thể có giá thống nhất do nhà nước quy định hoặc nhà thầu quy định, mà chỉ có thể xác định giá xây dựng của DAĐTXD thông qua một trình tự đặc biệt, phù hợp với từng giai đoạn của quá trình ĐTXD. - Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư xây dựng: Quá trình sản xuất xây dựng là một quá trình hao phí vật lực, nhân lực, máy móc
-8- thiết bị thi công với số lượng lớn, thời gian xây dựng thường dài. Quá trình ĐTXD thường quá dài, phải chia thành giai đoạn để tiến hành từng bước, từ thô đến tinh, từ tổng thể đến chi tiết. Để phù hợp với yêu cầu quản lý chi phí ĐTXD, thì điều tất yếu là giá xây dựng phải được tính nhiều lần có thứ bậc với chức năng và lợi ích khác nhau. Quá trình tính toán đó được nêu trong hình sau: Hình 1.1: Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư BÁO CÁO ĐẦU TƯ (Đối với một số loại dự án đầu tư XDCT SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐÀU TƯ XDCT TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (GỒM THIẾT KẾ CƠ SỞ) THIẾT KẾ KỸ THUẬT (Đối với công trình cấp I, đặc biệt) TỔNG DỰ TOÁN XÂY DỰNG hoặc CÔNG TRÌNH THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG GIÁ GÓI THẦU GIÁ DỰ THẦU GIÁ ĐỀ NGHỊ TRÚNG THẦU GIÁ TRÚNG THẦU GIÁ HỢP ĐỒNG THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG GIÁ THANH TOÁN KẾT THÚC XÂY DỰNG GIÁ QUYẾT TOÁN Do tính chất và đặc thù của SPXD, CPXD được hình thành và chính xác hoá dần theo từng bước thiết kế tương ứng với báo cáo đầu tư là sơ bộ TMĐT; thiết kế cơ sở là TMĐT; với thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công là tổng dự toán XDCT. Theo nguyên lý đó thì chi phí giai đoạn sau luôn phải thấp hơn chi phí trong giai đoạn trước, TMĐT là chi phí tối đa có thể dùng để XDCT.
-9- - Giá xây dựng là giá đặt hàng sản xuất Giá xây dựng là giá đặt hàng sản xuất, ra giá trước rồi mới đặt hàng sản xuất sau. Việc tạo giá là cả một quá trình, mỗi giai đoạn có loại giá đặc thù như giá ước toán sơ bộ, TMĐT, dự toán, giá đấu thầu, giá thanh toán, quyết toán. Mỗi loại giá sau cụ thể hoá và chính xác hoá loại giá trước, những giá cuối cùng có giá trị trả tiền là giá thanh toán. Khi đặt hàng chưa phải đã lường hết đầy đủ các yếu tố về khảo sát, thiết kế nên còn cần phải bổ sung chi phí trong quá trình xây dựng. Ngoài ra còn có các yếu tố rủi ro bất khả kháng như biến động lớn về kinh tế vĩ mô, về chính sách, về thiên tai… làm thay đổi giá cả và CPXD. - Giá xây dựng được xác định theo phương pháp chi phí Trong định giá xây dựng, mọi chi phí đều được thể hiện trong cơ cấu hình thành giá, ngoài những chi phí cấu thành nên SPXD như: chi phí trực tiếp, chi phí công trường, chi phí quản lý gián tiếp XDCT; còn có cả lợi nhuận doanh nghiệp được xác định trước để hình thành nên giá xây dựng. Lợi nhuận doanh nghiệp dùng để xác định trong định giá là lợi nhuận bình quân của các ngành sản xuất trong nền kinh tế. 1.2.3. Đặc điểm của định giá sản phẩm xây dựng: - Giá SPXD có tính cá biệt cao, vì CTXD phụ thuộc nhiều vào điều kiện của địa điểm xây dựng, chuẩn loại CTXD và vào các yêu cầu sử dụng khác nhau của các CĐT. Do đó, giá xây dựng không thể định trước hàng loạt cho các công trình toàn vẹn mà phải xác định cụ thể cho từng trường hợp theo đơn đặt hàng cụ thể. - Trong xây dựng người ta không thể định giá trước cho một công trình trọn vẹn, nhưng có thể định giá cho từng loại công việc xây dựng, từng bộ phận hợp thành công trình thông qua đơn giá xây dựng. Trên cơ sở giá này người ta sẽ lập giá cho toàn thể CTXD. Trong xây dựng, giá trị dự toán công tác xây lắp đóng vai trò giá cả sản phẩm của ngành công nghiệp xây dựng. - Quá trình hình thành giá XDCT thường kéo dài kể từ khi đấu thầu cho đến kết thúc xây dựng và bàn giao công trình, trải qua các điều chỉnh và đàm phán trung gian giữa bên giao thầu và bên nhận thầu xây dựng. Như vậy, giá xây dựng một công trình nào đó đã được hình thành trước khi sản phẩm thực tế ra đời. - CĐT đóng vai trò quyết định trong việc định giá xây dựng. Định giá xây dựng
- 10 - là nghề nghiệp mang tính chuyên môn cao, đòi hỏi CĐT phải biết lựa chọn các tổ chức, cá nhân có đủ năng lực để thực hiện công việc này trước khi đi đến quyết định. - Phụ thuộc vào các giai đoạn đầu tư, giá XDCT được biểu hiện bằng các tên gọi khác nhau, được tính toán theo các quy định khác nhau và được sử dụng với các mục đích khác nhau. - Trong nền kinh tế thị trường, việc hình thành giá xây dựng phải xuất phát từ quy luật giá trị, cung - cầu, cạnh tranh vốn có của nó. Nhà nước đóng vai trò gián tiếp trong việc hình thành giá xây dựng. 1.3. Đặc điểm thị trường các yếu tố sản xuất, thị trường xây dựng, sản phẩm xây dựng tác động đến giá xây dựng. 1.3.1. Đặc điểm thị trường yếu tố sản xuất xây dựng và thị trường xây dựng. 1.3.1.1. Đặc điểm thị trường các yếu tố sản xuất xây dựng: Đặc điểm SPXD là thời gian thi công kéo dài, nên chịu tác động thường xuyên của sự biến động thị trường đến các CPXD. Giá xây dựng phụ thuộc rất lớn vào giá cả của các thị trường các yếu tố sản xuất, bao gồm các thị trường: đất đai, VLXD, vận tải và cho thuê máy móc thiết bị thi công, lao động, thị trường vốn (lãi suất), tiền tệ (tỷ giá)…mà giá cả trên các thị trường này thường biến động theo tín hiệu của thị trường, nó bị tác động của các quy luật của thị trường như quy luật giá trị, cung cầu và cạnh tranh trong từng thị trường đó. Hình 1.2: Các thị trường tác động vào Giá xây dựng Thị trường đất đai thị trường vật liệu xây dựng THỊ TRƯỜNG THỊ Thị trường vận tải và cho thuê máy GIÁ XÂY TRƯỜNG móc YẾU TỐ DỰNG XÂY Thị trường lao SẢN động DỰNG XUẤT Thị trường vốn ……………..