Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:109

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu tổng quát gợi ý giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM. Dựa trên các đánh giá thực trạng còn tồn tại, khó khăn của tín dụng bất động sản để tìm ra những nguyên nhân, hạn chế gây ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản chưa phát triển.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Lê Thị Hân, mã số học viên: 020116140057,học viên lớp cao học 16B2, niên khóa: 2014-2016,chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Ngân hàng TP.Hồ Chí Minh. Tôi cam đoan: Luận văn này chưa từng được trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một trường đại học nào. Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã được công bố trước đây hoặc các nội dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được dẫn nguồn đầy đủ trong luận văn. Tôi sẽ chịu trách nhiệm hoàn toàn về lời cam đoan của mình. Tp.HCM, ngày 20 tháng 10 năm 2016 Tác giả Lê Thị Hân
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoc tập, nghiên cứu và làm luận văn, tôi đã được sự giúp đỡ, chỉ dẫn, tận tình của giảng viên hướng dẫn PGS.TS Đoàn Thanh Hà và Quý Thầy, Cô Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn. Trong quá trình nghiên cứu mặc dù đã hết sức cố gắng và mong muốn giải quyết triệt để các vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài, song do năng lực và kiến thức còn hạn chế, mặt khác tín dụng bất động sản là mảng đề tài khá sâu rộng và phức tạp. Luận văn vẫn còn những thiếu sót, hạn chế nhất định, kính mong Hội đồng bảo vệ Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM và những ai quan tâm đóng góp để luận văn thêm hoàn thiện hơn. Tp.HCM ngày 20 tháng 10 năm 2016 Tác giả Lê Thị Hân
iii TÓM TẮT Trong những năm qua hoạt động tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản phát triển nhanh về số lượng và quy mô hoạt động. Tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng hiện nay, tín dụng từ ngân hàng thương mại là một trong những nguồn vốn quan trọng đối với sự phát triển thị trường bất động sản. Tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại không chỉ mang lại hiệu quả đối với những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà còn cả những khách hàng có nhu cầu mua và sử dụng bất động sản. Ngân hàng thương mại thông qua hoạt động phát triển tín dụng bất động sản để mở rộng kinh doanh, gia tăng lợi nhuận và hiệu quả kinh doanh. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng bất động sản còn chứa đựng nhiều bất cập. Chất lượng tín dụng chưa cao, cơ cấu tín dụng chưa hợp lý dẫn đến khi thị trường bất động sản suy giảm và đóng băng, cả hệ thống ngân hàng lẫn doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều rủi ro. Để giải quyết những hạn chế bất cập cần có những giải pháp tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại. Xuất phát từ thực tế đó, luận văn đã hệ thống lại các lý luận cơ bản về tín dụng bất động sản, phát triển tín dụng bất động sản. Bên cạnh đó, luận văn cũng phân tích thực trạng của việc phát triển tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh trên góc độ của Ngân hàng thương mại. Đánh giá vai trò của tín dụng ngân hàng trong sự phát triển của thị trường bất động sản, nghiên cứu qua các đặc trưng số lượng, chất lượng, quy mô hoạt động nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản, từ những tồn tại cần tháo gỡ để phát triển tín dụng bất động sản. Bằng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp quan sát, so sánh diễn dịch, kế thừa lý luận để đưa ra những gợi ý giải pháp,kiến nghị phù hợp đối với đặc điểm của thị trường bất sản Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu vào các đối tượng chính: Các Ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước, về phía Chính phủ, về phía những nhà kinh doanh bất động sản…Giải pháp có tính thực tiễn áp dụng trong thời gian hiện tại và tương lai.
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii TÓM TẮT .............................................................................................................. iii MỤC LỤC ............................................................................................................. iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................... viii DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... ix DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ ........................................................................... x LỜI MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ....................................................................................... 1 2.MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .................................................................................... 2 3.ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU....................................................... 3 4.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................... 3 5.TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU ................................................... 4 6.NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI ................................................................... 5 7.KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI ...................................................................................... 6 CHƯƠNG 1 ........................................................................................................... 7 TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TPHCM ............................................ 7 1.1 TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................... 7 1.1.1 Khái niệm ....................................................................................................... 7 1.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản ................................................................ 8 1.1.3 Các sản phẩm tín dụng bất động sản ............................................................. 10 1.1.4 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản ............................. 10 1.1.5 Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản. ...................... 11 1.2 PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................ 13 1.2.1 Khái niệm về phát triển tín dụng bất động sản .............................................. 13
v 1.2.2 Tiêu chí đánh giá phát triển tín dụng bất động sản trên góc độ các Ngân hàng thương mại ............................................................................................................ 19 1.2.2.1 Tiêu chí về số lượng quy mô tín dụng bất động sản.................................... 19 1.2.2.2 Tiêu chí đánh giá chất lượng tín dụng bất động sản ................................... 20 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng và hiêu quả tín dụng bất động sản .... 22 1.3 KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN-BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM. ........... 24 1.3.1.Kinh nghiệm phát triển một số nước trên thế giới về tín dụng bất động sản. . 24 1.3.1.1.Tại Mỹ ....................................................................................................... 25 1.3.1.2.Tại Nhật Bản.............................................................................................. 25 1.3.1.3.Tại các nước Đông Á ................................................................................. 26 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .............................................................. 27 TÓM TẮT CHƯƠNG 1 ........................................................................................ 30 CHƯƠNG 2 ......................................................................................................... 31 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM .............................. 31 2.1TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH ................................................................... 31 2.1.1 Đặc điểm kinh tế xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh ................................... 31 2.1.2 Hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2007-2015 ..................................................................................................... 32 2.1.3 Hoạt động huy động vốn và cho vay của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. HCM ........................................................................................................ 34 2.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM ................................. 36 2.2.1 Vốn vay của ngân hàng thương mại đóng vai trò lớn trong cơ cấu vốn thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh........................................................ 36 2.2.2. Dư nợ tín dụng bất động sản qua các năm. ................................................... 39 2.2.3. Thực trạng các sản phẩm tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản. 48
vi 2.2.4 Hiệu quả tín dụng bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM ................................................................................................................. 52 2.2.5 Thực trạng về nợ xấu tín dụng bất động sản thời gian qua............................. 54 2.2.6.Thực trạng về rủi ro tín dụng bất động sản địa bàn TPHCM ......................... 59 2.2.7. Rủi ro từ sự bất cân xứng thông tin tín dụng BĐS ........................................ 63 2.2.8 Rủi ro về những thay đổi chính sách của cơ quan Nhà nước ......................... 63 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM ....................................................... 64 2.3.1 Những thành tựu đạt được ............................................................................ 64 2.3.2 Những đóng góp của tín dụng bất động sản .................................................. 64 2.3.3 Những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế tín dụng bất động sản ............. 65 2.3.3.1 Những hạn chế ........................................................................................... 65 2.3.3.2 Nguyên nhân của những hạn chế ............................................................... 67 TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 72 CHƯƠNG 3 ......................................................................................................... 73 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TPHCM ...................................................... 73 3.1.CƠ SỞ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ....................................................................... 73 3.1.1.Mở rộng quy mô, nâng cao chất lượng phát triển tín dụng bất động sản ....... 73 3.1.2.Định hướng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM đến năm 2025 .................................................................................................................. 74 3.1.3. Định hướng đối với tín dụng bât động sản của các NHTM trên địa bàn TPHCM đến năm 2025. ......................................................................................... 75 3.2.CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN .................... 76 3.2.1.Đối với các NHTM ....................................................................................... 76 3.2.1.1.Xây dựng lại chính sách cho vay bất động sản ........................................... 76 3.2.1.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường BĐS ................................. 77 3.2.1.3 Giải pháp về việc xử lý nợ vay ................................................................... 78 3.2.1.4. Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự ....................................................... 78 3.2.1.5 .Tăng cường kiểm tra giám sát dự án bất động sản sau vay. ...................... 79
vii 3.2.1.6 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất................................................................................................................... 80 3.3.1Về phía Ngân hàng Nhà nước. ....................................................................... 80 3.3.1.1 Minh bạch hóa thông tin tín dụng bất động sản ......................................... 80 3.2.2.Về phía Chính phủ ........................................................................................ 84 3.2.2.1.Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản .......... 84 3.2.2.2.Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường bất động sản .............................................................................................................. 85 3.2.2.3.Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ với các thị trường khác........... 86 3.2.3.Về phía những nhà kinh doanh bất động sản ................................................. 87 3.2.3.1.Tăng cường huy động nguồn vốn ............................................................... 87 3.2.3.2.Tái cơ cấu danh mục đầu tư ....................................................................... 87 3.2.3.3.Rút ngắn thời gian thực hiện dự án ............................................................ 88 3.2.3.4 Giải pháp đối với những người đi vay mua nhà ở thực sự .......................... 88 3.3.MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ..................................................................................... 89 3.3.1 Nâng cao tính minh bạch về thông tin hiện trạng bất động sản ...................... 89 3.3.2 Nâng cao tính minh bạch về thông tin giao dịch bất động sản ....................... 90 3.3.4 Kiểm soát dòng vốn hiệu quả vào thị trường bất động sản ............................ 90 3.3.5 Kiến nghị đối với nhà đầu tư xã hội .............................................................. 90 3.3.6 Các kiến nghị khác........................................................................................ 91 TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ........................................................................................ 92 KẾT LUẬN ........................................................................................................... 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản BCTC Báo cáo tài chính CIC Trung tâm thông tin tín dụng ngân hàng FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TCTD Tồ chức tín dụng TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân
ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng Trang Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu hoạt động của hệ thống NHTM tại TP.HCM 34 giai đoạn 2007-2015 Bảng 2.2 : Tỷ trọng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp kinh doanh bất 39 động sản. Bảng 2.3: Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản qua các năm 54 Bảng 2.4: Nợ xấu của các ngân hàng năm 2014-2015 61
x DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ Tên đồ thị, hình vẽ Trang Biểu đồ 2.1 Nguồn vốn huy động của các NHTM trên địa bàn TP. HCM 36 trong các năm qua Biểu đồ 2.2 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay/Vốn huy động của các 37 NHTM trên địa bàn TP.HCM (%) Biểu đồ 2.3 : Dư nợ tín dụng bất động sản tại các ngân hàng trên địa bàn 41 TP. HCM từ năm 2007-2015 Biểu đồ 2.4 : Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản của các 44 ngân hàng trên địa bàn TP. HCM Biểu đồ 2.5 : Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của 49 các ngân hàng trên địa bàn TP. HCM Biểu đồ 2.6 : Tỷ trọng dư nợ cho vay các nhóm sản phẩm tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ bất động sản tại các NHTM trên địa bàn TP. 52 HCM năm 2015 Biểu đồ 2.7: Dư nợ tín dụng bất động sản theo loại hình tổ chức tín dụng 53 Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ nợ xấu của các NHTM trên địa bàn (%) 56 Biểu đồ 2.9 : Tổng hợp nhu cầu vay vốn BĐS của khách hàng 63 Hình 2.1 : Mô hình sơ đồ cấu trúc vốn đầu tư BĐS 38
1 LỜI MỞ ĐẦU 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Thành Phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn của cả nước, với dân số trên 8 triệu người cùng với hàng trăm ngàn cơ sở sản xuất kinh doanh và xu hướng này ngày càng phát triển. Chính vì vậy, nhu cầu về nhà ở và mặt bằng cho sản xuất kinh doanh tại thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn. Trong những năm qua, thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã có những bước phát triển nhanh cả về quy mô và chất lượng với lượng giao dịch ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, những bất ổn trong thị trường bất động sản cũng bộc lộ ngày càng nhiều, trong giai đoạn vừa qua với tình trạng “sốt”, “đóng băng” diễn ra khá thường xuyên. Có nhiều yếu tố dẫn đến những bất ổn của thị trường, trong đó, những khó khăn về vốn vẫn được xem là nguyên nhân quan trọng. Thị trường bất động sản với đặc điểm là giá trị đầu tư cũng như giao dịch lớn nên để phát triển, cần một lượng vốn lớn và ổn định. Bên cạnh nguồn vốn tự có của dân cư, các nhà đầu tư hay từ phía nước ngoài thì vốn tín dụng ngân hàng là một trong nguồn vốn hết sức quan trọng giúp phát triển ổn định thị trường. Những đóng góp của tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản thời gian qua tại thành phố Hồ Chí Minh là rất đáng ghi nhận. Với sự hỗ trợ từ tín dụng ngân hàng, nhiều dự án đã và đang được triển khai, một mặt, thay đổi diện mạo của Thành phố theo hướng văn minh, hiện đại, mặt khác, mở ra cơ hội cho đông đảo dân cư Thành phố an cư, lạc nghiệp qua đó cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống. Tuy nhiên, nhiều hệ luỵ xuất phát từ tín dụng bất động sản cũng đã tác động xấu đến thị trường, các nhà đầu tư và với chính hệ thống ngân hàng thương mại. Chính vì vậy, để phát triển ổn định thị trường, đáp ứng yêu cầu và nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, nhà đầu tư và của chính ngân hàng, vấn đề đặt ra đối với phát triển tín dụng bất động sản là cần làm rõ: (1) Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua đã thực hiện như thế nào? Ngoài những thành công đã đạt được thì đâu là những khó khăn, vướng
2 mặc và hạn chế của loại hình tín dụng này? Để phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cần thực hiện những nhóm giải pháp và kiến nghị nào? Giải quyết được các vấn đề này sẽ góp phần giúp khơi thông một trong những nguồn vốn quan trọng để phát triển thị trường bất động sản hiện nay. Mặc dù có nhiều nghiên cứu đã công bố liên quan đến thị trường bất động sản và tín dụng cho thị trường bất động sản, tuy nhiên, tác giả nhận thấy, chưa có nghiên cứu nhằm làm rõ những vấn đề đã nêu trên, đây chính là lý do tác giả chọn đề tài: “Tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu trong luận văn thạc sỹ chuyên ngành Tài chính, ngân hàng của mình với mong muốn góp phần phát triển thị trường bất động sản thông qua phát triển loại hình tín dụng này. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mục tiêu tổng quát Mục tiêu tổng quát gợi ý giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM. Dựa trên các đánh giá thực trạng còn tồn tại, khó khăn của tín dụng bất động sản để tìm ra những nguyên nhân, hạn chế gây ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản chưa phát triển. 2.2. Mục tiêu cụ thể Để cụ thể hóa mục tiêu tổng quát trên, nghiên cứu sẽ tiến hành giải quyết các mục tiêu cụ thể sau: 1. Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về phát triển tín dụng bất động sản, trên hai khía cạnh quy mô và chất lượng tín dụng cho thị trường bất động sản; 2. Phân tích thực trạng phát triển tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2007 – 2015; 3. Trên cơ sở những đánh giá về thành công, những hạn chế cũng như nguyên nhân của những hạn chế đó, nghiên cứu sẽ đề xuất các giải pháp, kiến nghị góp phần phát triển tín dụng bất động sản của Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM.
3 Để giải quyết được mục tiêu đề ra ở trên, nghiên cứu phải trả lời được câu hỏi sau: 1. Phát triển tín dụng bất động sản là gì? Những tiêu chí nào đánh giá sự phát triển của tín dụng bất động sản? 2. Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua phát triển như thế nào? Những thành công và hạn chế trong phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh? 3. Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn, hạn chế trong phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM trên điạ bàn thành phố Hồ Chí Minh? 4. Cần thực hiện những giải pháp và chính sách gì giúp phát triển tín dụng bất động sản cho các NHTM trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh? 3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU  Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của luận văn là phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại.  Phạm vi về không gian: Các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. HCM  Thời gian nghiên cứu từ năm 2007 đến năm 2015. Đây là giai đoạn nền kinh tế Việt Nam nói chung và trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trải qua nhiều biến động thăng trầm, có ý nghĩa cho việc nghiên cứu đề tài. 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để giải quyết các mục tiêu nghiên cứu trên, luận văn sử dụng cách tiếp cận định tính dựa trên những dữ liệu có liên quan được thu thập trong quá trình nghiên cứu thông qua xử lý thống kê mô tả.  Nguồn dữ liệu và phương pháp thu thập:  Các dữ liệu về cơ sở lý thuyết: Tổng hợp các lý luận từ các công trình nghiên cứu đã công bố nhằm xây dựng khung lý thuyết về tín dụng bất động sản, phát triển tín dụng bất động sản, các tiệu chí đánh giá phát triển tín dụng bất động sản;  Các dữ liệu về thực trạng phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ số liệu cơ quan thống kê, các công trình nghiên
4 cứu có liên quan đến đề tài, các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp từ năm 2007- 2015.  Phương pháp xử lý dữ liệu: Các số liệu thống kê sau khi thu thập được xử lý thống kê, so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến, làm rõ thực trạng tín dụng bất động sản trong thời gian qua. 5. TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU Đề tài về tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã có một số đề tài đã nghiên cứu trước đây, công trình tiêu biểu có liên quan gần nhất đến đề tài là: Trong nước:  Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (2009) đã tổng kết một số kinh nghiệm trên thế giới về quản lý và phát triển thị trường bất động sản, đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam; đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nghiên cứu này chưa tập trung làm rõ về tình hình cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM;  Dương Thị Bình Minh (2011) đã nghiên cứu khái quát chung về tình hình bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, số liệu nghiên cứu từ năm 2005-2010. Nghiên cứu này chưa xét phát triển quy mô, chất lượng tín dụng bất động sản.  Nguyễn Quốc An (2013) nghiên cứu việc phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, bài viết nghiên cứu sự phát triển cho thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thông qua hình thức phát triển hoạt động tín dụng của các NHTM địa bàn TP.HCM. Nghiên cứu này chưa xét thực trạng phát triển tín dụng bất động sản.  Lê Tấn Phước(2013) tập trung giải quyết các vấn đề nhân tố ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản,giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM giai đoạn 2013-2017,nghiên cứu chưa đến nguyên nhân hạn chế việc phát
5 triển tín dụng giai đoạn phát triển kéo dài “ thăng- trầm-phục hồi” từ năm 2007-2015 của TP.HCM.  Hoàng Thị Thanh Hằng (2014) nghiên cứu này giải quyết các vấn đề đưa ra các biện pháp phát triển thị trường bất động sản lành mạnh,bền vững và phân tích các mối quan hệ giữa thị trường trường bất động sản và tín dụng ngân hàng giai đoạn 2011-2012.Bằng phương pháp tổng hợp,thống kê,so sánh diễn dịch,mô hình hóa.Nghiên cứu chưa xét đến việc phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM  Lê Thanh Ngọc (2014) tập trung phân tích thực trạng, nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở và biểu hiện của hệ quả bong bóng bất động sản, mối quan hệ tương tác qua lại giữa biến bong bóng và các biến tài chính tiền tệ trên địa bàn giai đoạn 2004-2013. Bằng phương pháp nghiên cứu thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình bất động sản, phương pháp toán kinh tế, phương pháp mô hình hóa và quy nạp. Kết quả đạt được phát hiện thấy mối quan hệ giữa biến bong bóng bất động sản nhà đất để ở và các biến tài chính tiền tệ,tăng trưởng GDP, dư nợ tín dụng bất động sản, chỉ số giá tiêu dùng. Lãi suất dài hạn, luận án đã luận giải bốn nhân tố chính tạo điều kiện và thúc đẩy các hoạt động đầu cơ tràn lan trên thị trường bất động sản qua đó tạo nên những cơn sốt giá và tạo ra tính bong bóng giá nhà đất để ở địa bàn TPHCM. Tuy nhiên nghiên cứu này chưa xét đến phát triển quy mô và chất lượng tín dụng của Ngân hàng và khách hàng về bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM. Ngoài nước:  Stefan Gerlach (2004) xây dựng mô hình nhằm đánh giá ảnh hưởng của dòng vốn tín dụng ngân hàng đến quá trình phát triển giá bất động sản ở Hồng Kông. Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá bất động sản và tín dụng bất động sản có mối quan hệ hai chiều. Song sự ảnh hưởng của giá bất động sản mạnh hơn tín dụng bất động sản. Nghiên cứu chưa xét đến những nguyên nhân gây ra những hạn chế của tín dụng bất động sản. 6. NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
6  Về mặt lý luận: Luận văn đã góp phần tổng hợp và hệ thống hóa các lý luận cơ bản về tín dụng, phát triển tín dụng bất động sản và những tiêu chí đánh giá sự phát triển của tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại. Khảo cứu kinh nghiệm trong phát triển tín dụng bất động sản của một số quốc gia, qua đó, rút tỉa một số kinh nghiệm có giá trị tham khảo trong phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại;  Về thực tiễn: Luận văn đã xây dựng các giải pháp đồng bộ để phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM. Các giải pháp có tính thực tiễn và khả thi trong việc áp dụng vào thực tế. 7. KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các từ viết tắt, mục lục, danh mục các bảng số liệu, danh mục tài liệu tham khảo… nội dung luận văn trình bày như sau: CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TP. HCM. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP. HCM. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TP. HCM.
7 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TPHCM 1.1 TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm Khái niệm tín dụng bất động sản được xem xét dưới nhiều khía cạnh khác nhau, trong đó tập trung làm rõ lĩnh vực bất động sản cụ thể như thế nào thì tín dụng ngân hàng sẽ tương ứng với lĩnh vực đó. Theo đó quy định của Bộ kế hoạch và đầu tư (2007) thì ngành kinh doanh bất động sản là hoạt động của chủ hợp đồng đất, các đại lý, các nhà môi giới trong những hoạt động mua hoặc bán bất động sản, cho thuê bất động sản, cung cấp các dịch vụ về bất động sản khác như định giá bất động sản hoặc hoạt động của các đại lý môi giới bất động sản. Theo FED (1993) thì việc xác định tín dụng ngân hàng về lĩnh vực bất động sản được căn cứ vào khoản tín dụng đó phục vụ mục đích xây dựng, cải tạo bất động sản (bao gồm cả cải thiện đất và cả kết cấu trên đất)/hoặc bảo đảm bởi bất động sản. Nếu xét tín dụng về lĩnh vực bất động sản bao gồm những khoản vay dựa trên tài sản đảm bảo là bất động sản thì vẫn có tính phù hợp, tuy nhiên theo Ủy ban kinh tế (2013) thì hiện tại, Việt Nam gần như không có số liệu đáng tin cậy về tồn kho bất động sản và tài sản đảm bảo bằng bất động sản. Khi đã không có số liệu thì không thể xây dựng chiến lược và chính sách đúng để giải quyết vấn đề, do đó tạm thời chưa xét vấn đề này. Trong bài nghiên cứu này, tác giả tập trung xem xét tín dụng của các ngân hàng thương mại trên phạm vi Thành phố Hồ Chí Minh về lĩnh vực cho vay bất động sản được hiểu là ngân hàng cấp tín dụng để khách hàng đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng, sửa chữa mua bán nhà cửa để ở, thực hiện các dự án đầu tư phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh, thực hiện các dự án văn phòng cho thuê, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản… Như vậy, tín dụng ngân hàng vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân
8 1.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản Bất động sản là một loại hàng hóa có tính chất khá đặc biệt như tính thanh khoản thấp, quá trình giao dịch mua bán diễn ra khá dài…Vì vậy tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản có những đặc điểm nổi bật sau: - Đối tượng tài trợ là các nhu cầu liên quan đến bất động sản: Với khái niệm như trên thì đối tượng tài trợ là rất rộng, tuy nhiên hầu hết các khoản tín dụng bất động sản là tài trợ cho chi phí mua hay xây dựng các bất động sản. Ở một số quốc gia thì tín dụng về lĩnh vực bất động sản còn được hiểu là những khoản vay tài trợ cho mua bất động sản tiêu dùng. - Là hoạt động có rủi ro cao: Xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu…Điều này làm cho khả năng thanh toán các khoản tín dụng của người đi vay gặp nhiều khó khăn, gây ảnh hưởng mất khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đỗ vỡ tín dụng là rất cao. - Thị trường bất động sản là thị thị trường tín dụng dài hạn do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ ba năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là những khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn trả tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. Thực tế người đi vay thường được yêu cầu đóng góp một tỷ lệ vốn đối ứng nhất định trên tổng nhu cầu sử dụng vốn và giá trị khoản vay không được vượt quá một tỷ lệ nhất định trên giá trị bất động sản thế chấp, thường là 70-80% giá trị tài sản. - Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Việc đầu tư dự án bất động sản cần vốn lớn, vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…Vì vậy nên nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, những khoản tiền này cần theo những giai đoạn khác nhau, do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn
9 một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả. - Loại hình tín dụng này có độ rủi ro cao nên lãi suất cấp tín dụng thường cao hơn các khoản cấp tín dụng khác. Kết quả của khoản tín dụng bất động sản trung, dài hạn chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố trong khi khả năng phân tích dự báo của ngân hàng về các rủi ro liên quan đến khoản vay là giới hạn. Đồng thời có nhiều thay đổi về môi trường như thay đổi về thị trường, thay đổi chính sách tiền tệ, thiên tai, khủng hoảng,…Những yếu tố này có thể khiến khách hàng bị thua lỗ hoặc không có khả năng thu hồi vốn, giá trị và tính thanh khoản của tài sản đảm bảo cũng có thể gặp biến động mạnh gây nên rủi ro cho ngân hàng. Như vậy, rủi ro cao, song lợi nhuận mà hoạt động tín dụng bất động sản đem lại cho ngân hàng sẽ rất hứa hẹn nếu không xảy ra rủi ro ngoài dự tính của ngân hàng. Do đó, vấn đề đặt ra không phải là hạn chế tín dụng bất động sản để giảm rủi ro mà phải tìm ra các nhân tố ảnh hưởng để đưa ra hướng giải quyết hợp lý sao cho vừa đảm bảo được tính an toàn vừa nâng cao lợi nhuận cho ngân hàng. - Lãi suất cấp tín dụng thường có sự ổn định trong một thời gian. Lãi suất của khoản tín dụng bất động sản có thể là cố định hay thả nổi. Tại các quốc gia có nền kinh tế ổn định, các khoản vay trung, dài hạn thường có lãi suất cố định. Tuy nhiên đối với các nước đang phát triển như Việt Nam thì lãi suất thả nổi là phổ biến do các biến động vĩ mô có thể làm lãi suất trên thị trường thay đổi lớn trong khoản thời gian cho vay. Thực tế hiện nay, xu thế kết hợp lãi suất cố định và lãi suất thả nổi theo thị trường hoặc lãi suất sẽ được thay đổi sau mỗi thời kỳ nhất định. - Thẩm định tín dụng bất động sản: Thẩm định tín dụng bất động sản đóng một vai trò vô cùng quan trọng, là một công cụ kỹ thuật để phân tích nhằm kiểm tra, đánh giá mức độ tin cậy và rủi ro của một dự án. Đối với cho vay bất động sản lại cần nguồn vốn lớn, chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động của Ngân hàng. Vì vậy, thẩm định bất động sản phải xem xét và thẩm định một cách thận trọng, cần có nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn tương đối vững trong việc định giá tài sản. Đối với các dự án đầu tư bất động sản, ngoài việc áp dụng các quy định trong tín dụng ngân hàng còn
10 phải tuân theo các quy định về Luật Đất đai, xây dựng và đầu tư. Ngoài ra còn phải xem một số yếu tố khác như: khía cạnh hiệu quả kinh tế - xã hội, khía cạnh quản lý, tổ chức của dự án bất động sản…Tất cả tạo nên một tổng thể một bản thẩm định dự án chuẩn mực và tương đối chính xác cho việc ra quyết định cho vay hay không của ngân hàng. - Tín dụng về lĩnh vực bất động sản thường chịu sự điều tiết quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Nhà nước có thể điều tiết trực tiếp thông qua các quy định pháp luật, các khoản hỗ trợ hoặc điều tiết gián tiếp thông qua các quy định đối với người cho vay như giới hạn hay yêu cầu một khoản dự phòng rủi ro cao hơn đối với khoản vay này. Sự điều tiết là cần thiết do bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và nguy cơ rủi ro rất cao, việc can thiệp của Nhà nước sẽ làm cho các hoạt động trên thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng về bất động sản trở nên an toàn hơn. 1.1.3 Các sản phẩm tín dụng bất động sản Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản của các Ngân hàng hiện nay, nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản phẩm tín dụng bất động sản cụ thể như sau: Cho vay mua nhà, đất để ở;cho vay mua đất xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp; cho vay xây dựng và sữa chữa nhà;cho vay xây dựng nhà xưởng;cho vay xây dựng văn phòng, cho vay xây dựng văn phòng cho thuê, cho vay xây dựng khách sạn, resort, cho vay mua đất để kinh doanh chênh lệch giá, cho vay thế chấp bất động sản để kinh doanh. 1.1.4 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản Nền kinh tế: là một hệ thống các hoạt động của con người liên quan đến sản xuất, phân phối, trao đổi và tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ trong một quốc gia hoặc một khu vực địa lý nhất định. Cấu thành một nền kinh tế không thể thiếu các cuộc cách mạng về công nghệ, lịch sử văn minh và tổ chức xã hội. Nền kinh tế cũng đề cập đến thước đo tăng trưởng sản phẩm của một đất nước hoặc một khu vực. Chính từ khái niệm trên của nền kinh tế và được nhân rộng hơn trong giai đoạn mà vấn đề toàn cầu hóa được quan tâm hàng đầu, thì sự phồn thịnh hay suy vong của một nền kinh tế không chỉ phụ thuộc vào các