Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xây dựng mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản(REIT)tại thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Diệp Nhất Thiên | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:93

Thêm vào BST

Báo xấu

45
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bố cục của luận văn có kết cấu gồm 3 chương: Chương 1 - Tổng quan về thị trường bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT); Chương 2 - Hoạt động về thị trường bất động sản và các nguồn tài trợ cho kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh; Chương 3 - Đề xuất giải pháp ứng dụng mô hình quỹ tín thác bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xây dựng mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản(REIT)tại thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ VŨ HÀ ỨNG DỤNG MÔ HÌNH QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Tài Chính - Ngân Hàng Mã số : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG . TP. Hồ Chí Minh - 2013
i MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG CÁC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................ 1 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) ................................... 4 1.1. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản ............................................................4 1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trƣờng bất động sản, các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản và các thành phần của thị trƣờng bất động sản ............................................................................................................4 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản : ........................4 1.1.1.2 Các giao dịch trên thị trường bất động sản .......................................5 1.1.1.3 Các thành phần của thị trường bất động sản .....................................6 1.1.2 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản ..................................................8 1.2 Tổng quan về quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản (REIT) ..............................10 1.2.1 Khái niệm ...............................................................................................10 1.2.2 Phân loại REIT, cơ cấu tổ chức và quản lý : ......................................13 1.2.2.1 Phân loại REIT : ...............................................................................13 1.2.2.2 Cơ cấu tổ chức và quản lý : ..............................................................17 1.2.3 Một số quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản trên thế giới : ...................18
ii 1.2.3.1 Mỹ .....................................................................................................18 1.2.3.2 Anh ....................................................................................................20 1.2.3.3 Nhật Bản ...........................................................................................23 1.2.3.4 Singapore ..........................................................................................25 1.2.3.5 Úc .....................................................................................................26 1.3 Bài học kinh nghiệm .....................................................................................27 1.4 Ảnh hƣởng của thị trƣờng REIT lên thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng vốn, thị trƣờng chứng khoán. ................................................................................28 1.3.1 Ảnh hưởng của REIT lên thị trường bất động sản .................................29 1.3.2 Ảnh hưởng của REIT lên thị trường vốn ...............................................29 1.3.3 Ảnh hưởng của REIT lên thị trường chứng khoán .................................31 Kết luận Chương 1: .....................................................................................32 CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. ............................... 33 2.1 Tổng quan về tình hình bất động sản Việt Nam và Thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh ...................................................................................33 2.1.1 Tổng quan về tình hình bất động sản Việt Nam .....................................33 2.1.2 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh ..................................37 2.1.2.1 Dự án bất động sản nhà ở ................................................................37 2.2.2.2 Văn phòng cho thuê ..........................................................................41 2.2.2.3 Mặt bằng bán lẻ ................................................................................44 2.2.2.4 Bất động sản công nghiệp. ...............................................................46 2.2 Các nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản và những khó khăn trong tài trợ cho các dự án bất động sản : ...........................................................47 2.2.1 Vốn vay : ................................................................................................47
iii 2.2.2 Phát hành trái phiếu ................................................................................48 2.2.3 Hợp tác kinh doanh .................................................................................49 2.2.4 Tài trợ từ các quỹ đầu tư .........................................................................50 2.2.5 Sự khác nhau giữa REIT và các quỹ đầu tư khác ở Việt Nam ...............52 2.3 Lợi ích của việc thành lập REIT tại thành phố Hồ Chí Minh ....................54 2.3.1 Lợi ích đối với nhà đầu tư : ....................................................................54 2.3.2 Lợi ích đối với nền kinh tế : ...................................................................54 2.4 Những điều kiện cần thiết để có REIT tại thành phố Hồ Chí Minh ...........56 2.5 Cơ sở pháp lý hình thành REIT tại thành phố Hồ Chí Minh .....................57 2.6 Nghiên cứu về ứng dụng mô hình REIT và sự cần thiết xây dựng REIT tại thành phố Hồ Chí Minh .....................................................................................58 Kết luận chương 2 : .....................................................................................61 CHƢƠNG III. GIẢI PHÁP THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................. 62 3.1 Đề xuất ứng dụng mô hình ..............................................................................62 3.2 Nguyên tắc vận hành .....................................................................................66 3.2.1 Danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản/công ty đầu tư chứng khoán bất động sản ................................................................................ 66 3.2.2 Cơ cấu danh mục của quỹ đầu tư bất động sản/công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải đáp ứng các quy định : ...................................67 3.2.3 Phân chia lợi tức của quỹ ........................................................................68 3.2.4 Hạn chế đầu tư. .......................................................................................69 3.3 Các giải pháp hỗ trợ. .....................................................................................70
iv 3.3.1 Củng cố thị trường bất động sản :........................................................... 70 3.3.2 Chính sách ưu đãi về thuế, phí và lệ phí : ..............................................72 3.3.3 Nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường : .......................................72 Kết luận chương 3 : .....................................................................................74 PHẦN KẾT LUẬN .................................................................... 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO - 1 - PHỤ LỤC 1 .................................................................................. - 1 - PHỤ LỤC 2 ................................................................................. - 3 - PHỤ LỤC 3 .................................................................................. - 6 - PHỤ LỤC 4 .................................................................................. - 8 -
v DANH MỤC CÁC HÌNH HÌNH 1.1 : Cơ cấu tổ chức của REIT trên thế giới .............................................17 HÌNH 2.3 : Căn hộ chào bán năm 2008 – 2013 ....................................................38 HÌNH 2.4 : Căn hộ bán đƣợc theo quý năm 2011 - 2013.....................................39 HÌNH 2. 5 : Căn hộ tồn kho ...................................................................................40 HÌNH 2. 6 : Tình hình hoạt động của văn phòng cho thuê 2011-2013 ...............42 HÌNH 2. 7 : Diện tích thực thuê mới (NLA, m2) ..................................................42 HÌNH 2.8 : Diện tích văn phòng trống 2011-2013 ................................................43 HÌNH 2. 9 : Thông số chung ...................................................................................44 HÌNH 2.10 : Hoạt động của 05 TTTM nổi bật, thành phố Hồ Chí Minh ..........45 HÌNH 2.11 : Diện tích thực thuê mới ....................................................................45 HÌNH 3.1 : Mô hình chung REIT đề xuất áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh ...................................................................................................................................65
vi BẢNG CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản IPO Initial Public Offering Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng NAV Net Asset Value Giá trị tài sản thuần REIT Real Estate investment truth Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản UBCK Ủy ban chứng khoán VF1 Quỹ đầu tƣ chứng khoán Việt Nam VF4 Quỹ đầu tƣ doanh nghiệp Hàng đầu Việt Nam
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI : Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải vật chất của mỗi nước, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Năm 2012 đánh dấu một năm đầy “sóng gió” của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam bởi thanh khoản khó khăn, hàng tồn kho lớn và nợ xấu gia tăng. . . Theo số liệu thống kế, có khoảng trên 3.300 doanh nghiệp bất động sản phải ngừng hoạt động hoặc giải thể. Dư nợ bất động sản tại các tổ chức tín dụng đang là vấn đề có tác động xấu đến nền kinh tế. Theo số liệu của Ngân hàng nhà nước đến 31/12/2012, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản (28.000 tỷ đồng). Mối quan tâm chính của các nhà đầu tư bất động sản là nguồn vốn tài trợ. Các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thường cần có lượng vốn lớn và dài hạn. Tuy nhiên thực lực các nhà đầu tư vào thị trường này đa số không đủ năng lực tài chính để thực hiện những dự án nhằm tạo ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp. Thông thường, đa số các dự án bất động sản được tài trợ từ (1) vốn tự có - nhưng rất nhỏ, (2) nguồn vốn ứng trước từ người mua và (3) nguồn tín dụng trung và dài hạn từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên các nguồn tài chính này luôn có giới hạn trong khi nhu cầu về vốn không ngừng gia tăng. Hơn nữa, thị trường vốn chưa giữ một vai trò trọng yếu trong việc phát triển thị trường bất động sản trong những năm qua là do thiếu các công cụ tài chính hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản.
2 Nhằm mục đích tăng thêm nhiều kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh tín dụng thắt chặt như hiện nay. Nhiều người đã nghĩ đến Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản – còn gọi là quỹ đầu tư bất động sản (REIT) như một kênh huy động vốn mới cho thị trường, nhằm đa dạng hóa các hình thức đầu tư, tạo sức sống mới cho thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Quỹ đầu tư Bất động sản (REIT) là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Vì vậy, tác giả cho rằng, một trong những giải pháp tích cực giải quyết bài toán vốn trong thị trường bất động sản là phải tìm ra những cơ chế, công cụ huy động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với các kênh dẫn vốn từ thị trường tài chính. Vì lý do đó, tác giả muốn đề cập đến việc xem xét mô hình REIT với chiến lược huy động vốn rộng rãi trong công chúng có nhu cầu đầu tư bất động sản nhưng có số vốn nhất định sẽ góp phần hạn chế những rủi ro liên quan đến việc đầu cơ nhà đất cũng như những rủi ro liên quan đến tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản. Tác giả mong muốn thông qua đề tài “Xây dựng mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản(REIT)tại thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” sẽ gợi mở những nghiên cứu sâu hơn để tìm kiếm giải pháp mới huy động nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU :  Hệ thống hóa lý thuyết về quỹ tín thác đầu tư bất động sản.  Phân tích thực trạng về các nguồn vốn cho thị trường bất động sản.  Ứng dụng mô hình quỹ tín thác bất động sản vào thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.. 3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU  Đối tượng : Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, cơ chế hoạt động, hệ thống luật pháp và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động
3 sản. Khả năng áp dụng REIT vào thị trường thành phố Hồ Chí Minh; Một số kiểu mẫu tiêu biểu tại Mỹ, Anh, Nhật Bản ,Singapore và Úc.  Phạm vi nghiên cứu : Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. 4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đây là nghiên cứu định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc trước đó. Các lý thuyết này được tìm kiếm và khai thác trên cơ sở các dữ liệu đã được tập hợp một cách có hệ thống. Dựa trên việc thiết lập các mục tiêu nghiên cứu cụ thể, tác giả sử dụng nhiều phương pháp khác nhau. Trong đó, phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích nhằm làm rõ nhu cầu về các sản phẩm bất động sản và xác định mô hình công cụ huy động vốn mới để đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư bất động sản. Mặt khác, phân tích làm rõ lợi ích của kênh đầu tư mới để các nhà đầu tư có thể sử dụng khi muốn đầu tư kinh doanh bất động sản. 5. KẾT CẤU LUẬN VĂN : Gồm 3 chương (không kể phần mở đầu và phần kết luận) như sau : Chƣơng 1 : Tổng quan về thị trường bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT). Chƣơng 2 : Hoạt động về thị trường bất động sản và các nguồn tài trợ cho kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Chƣơng 3 : Đề xuất giải pháp ứng dụng mô hình quỹ tín thác bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
4 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) 1.1. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trƣờng bất động sản, các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản và các thành phần của thị trƣờng bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản : Khái niệm về bất động sản : Tài sản được phân chia thành nhiều loại khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng và quản lý. Hai nhóm chính được phân chia là động sản và bất động sản. Theo điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định : bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm :  Đất đai  Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.  Các tài sản khác gắn liền với đất đai.  Các tài sản khác do pháp luật quy định. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản : Thị trường bất động sản là quá trình mua bán và diễn ra các giao dịch về bất động sản giữa các bên có liên quan, không chỉ đơn thuần là một hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường bao gồm : hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản; hệ thống cơ quan
5 quản lý nhà nước về đất đai; các trung tâm đăng ký bất động sản; các sàn giao dịch bất động sản. . . 1.1.1.2 Các giao dịch trên thị trường bất động sản  Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.  Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.  Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.  Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.  Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.  Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà,
6 công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.  Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.  Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.  Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua. 1.1.1.3 Các thành phần của thị trường bất động sản Thành phần chính của thị trường đó là : cung, cầu và giá cả. Cung-cầu bất động sản : Nhắc lại về khái niệm cung cầu: “Quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng giao dịch hàng cân bằng (lượng cung cấp bằng lượng nhu cầu) sẽ được xác định” 1. Trong đó, cung là chỉ nguồn cung hàng hóa với mức giá sẵn lòng bán (hay mức giá mà người bán muốn bán hàng hóa). Cầu là chỉ phía những người có nhu cầu muốn mua hàng hóa với một mức giá sẵn lòng chi trả (hay mức giá mà người mua sẵn sàng bỏ ra để mua hàng hóa).  Cung về bất động sản : 1 Wikipedia
7 Cung bất động sản là khối lượng bất động sản sẵn sàng tham gia vào thị trường tại một thời điểm nhất định. Nguồn cung phải hội tụ các điều kiện sau : o Các bất động sản phải được chấp nhận về mặt giá trị sử dụng. o Người chủ sở hữu bất động sản đó sẵn sàng chuyển giao quyền sở hữu bất động sản cho người khác. o Giá cả của việc chuyển giao trên phù hợp với mặt bằng chung trên thị trường.  Cầu về bất động sản : Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lòng mua nó và có khả năng thanh toán. Cầu thực sự của thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi có sự hội tụ của các điều kiện sau : o Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một loại hoặc một tổng thể các loại bất động sản nào đó và nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn. o Phải có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu ấy.  Quan hệ cung cầu : Cung, cầu là một hàm số của giá. Trên mọi thị trường nói chung, giá cả điều tiết quan hệ cung cầu. Trong các điều kiện khác không đổi, mối quan hệ giữa cung và cầu là mối quan hệ nghịch chiều. Có nghĩa là khi lượng cầu tăng thì giá giảm và ngược lại. Hàm số cung : Qs = a + bP
8 Hàm số cầu : Qd = a - bP P : giá Qs, Qd : lượng cung, lượng cầu. Giá cả bất động sản : Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá trị thị trường chính là mức giá bán tốt nhất có thể thực hiện được cho một tài sản trong một giao dịch bình thường, nghĩa là giao dịch trên cơ sở tự nguyện và các thông tin về thị trường cũng như tài sản là đầy đủ. 1.1.2 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản Đặc điểm của thị trường bất động sản là do một số các đặc điểm của bất động sản tạo nên những đặc thù riêng của thị trường bất động sản khác với các đặc điểm của thị trường hàng hóa thông thường. Chính vì các đặc thù riêng biệt của bất động sản mà nó tạo nên một thị trường bất động sản có những đặc điểm sau - Thị trường bất động sản có tính tách biệt của hàng hóa bất động sản cần giao dịch với địa điểm giao dịch, do đó các quan hệ giao dịch bất động sản cần phải qua các khâu : o Cung cấp và đàm phán các thông tin cần thiết về bất động sản giao dịch. o Kiểm tra tính thực tế và kiểm tra độ chính xác của thông tin. - Đăng ký pháp lý để xác định quyền của mỗi bên quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản thường kéo dài trong một thời gian nhất định, do đó dễ gặp phải những biến động của thực tế như biến động về giá, chính sách của nhà nước. . . - Hoạt động trên thị trường bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất động sản mà giao dịch các quyền và lợi ích có được do sử dụng bất động sản.
9 Do đó thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích của bất động sản đó. - Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 04 cấp độ : sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa. Tuy nhiên không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua các cấp độ trên, cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian và cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển của thị trường là phải kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. - Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm 04 giai đoạn : phồn vinh (sôi động); suy thoái (có dấu hiệu chững lại); tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 06 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 04 chu kỳ, mỗi chu kỳ 10 năm. - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Vì hàng hóa bất động sản có tính cố định về mặt vị trí và chịu ảnh hưởng bởi sở thích, thói quen, tập quán của từng địa phương. - Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, hoạt động thị trường rất đa dạng gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất, giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản . . . các giao dịch được thực hiện thông qua hợp đồng do pháp luật quy định. Sự tác động của Nhà nước là một trong những yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có can thiệp vào thị
10 trường bất động sản ở nhiều mức độ khác nhau. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác. - Do thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo nên các giao dịch trên thị trường bất động sản đòi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp. - Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tài chính. Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Nhà đầu tư tạo lập thị trường bất động sản thường sử dụng một lượng vốn rất lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh . . . giải quyết vấn đề lưu thông vốn, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch, điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động . . . 1.2 Tổng quan về quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản (REIT) 1.2.1 Khái niệm. Tín thác: Theo Đại từ điển Tiếng Việt của Trung tâm ngôn ngữ và văn hoá Việt Nam NXB Văn hoá Thông tin, thì “Tín” là đức tin để từ đó con người
11 biết trọng lời hứa và biết tin nhau (ví dụ: ăn ở với nhau cốt ở chữ tín), “Thác” là gửi, giao cho người khác (làm hộ) (ví dụ: ký thác, phó thác, uỷ thác…) Như vậy, Tín thác là gửi, giao cho người khác làm hộ trên cơ sở tin tưởng vào uy tín của nhau. REITs (Real Estate Investments Trust) - Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản: Khái niệm về REIT còn khá mới ở Việt Nam, theo định nghĩa của các nước trên thế giới, REIT có những khái niệm như sau : Khái niệm 1 : Một Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty cổ phần chuyên mua bán, quản lý, phát triển, cho thuê các bất động sản như cao ốc, trung tâm mua sắm, nhà ở, đất đai, cao ốc văn phòng, kho xưởng, khách sạn cùng nhiều loại hình bất động sản khác. REIT tạo ra thu nhập từ việc cho thuê hay bán bất động sản hay các dịch vụ khác liên quan đến bất động sản. REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn rỗi từ người dân, cổ phiếu hay chứng chỉ của REIT có thể được mua bán trên thị trường chứng khoán. REIT hấp dẫn nhà đầu tư vì REIT phân phối ít nhất 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư. Một công ty mà có đủ tiêu chuẩn là một REIT được phép khấu trừ cổ tức chi trả cho những cổ đông từ thu nhập chịu Thuế doanh nghiệp. Theo đó, hầu hết các REIT miễn ít nhất 100% thu nhập chịu thuế cho cổ đông của họ, do đó không phải đóng thuế doanh nghiệp. Khái niệm 2 : Quỹ tín thác Đầu tư Bất động sản (REIT) là một công cụ thị trường vốn huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào bất động sản tạo thu nhập. REIT sử dụng tiền này để mua những tài sản bất động sản có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mô và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn. Các REIT thế chấp thực hiện các hoạt động tài chính bất động sản bằng cách cung cấp những khoản vay và tín dụng cho chủ sở hữu và nhà phát triển bất động sản. Tổng tiền thuế thu được từ một danh mục đầu tư bất động sản và/hay lợi nhuận cùng những khoản thanh toán chủ yếu từ nhiều khoản tiền
12 thế chấp tạo ra một nguồn thu nhập dài hạn ổn định. Nguồn thu nhập này sẽ được phân bố trở lại cho các nhà đầu tư REIT dưới hình thức tiền lãi cổ phần. Khái niệm 3 : Cá nhân có thể đầu tư vào REIT hoặc bằng cách mua cổ phần của REIT, REIT đầu tư vào trung tâm mua sắm, cao ốc văn phòng, căn hộ, nhà kho và khách sạn. Thế mạnh chính của REIT là tính thanh khoản, cổ phiếu của REIT chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung nên chúng dễ mua bán hơn là mua bán các tài sản trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể tái đầu tư bằng cổ tức để làm tăng lợi nhuận đầu tư Từ 3 khái niệm trên có thể rút ra khái niệm về REIT nhƣ sau : Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là công ty cổ phần hoặc quỹ tín thác chuyên mua bán, quản lý, phát triển, cho thuê các bất động sản như cao ốc, trung tâm mua sắm, nhà ở, đất đai, cao ốc văn phòng, kho xưởng, khách sạn cùng nhiều loại hình bất động sản khác. Thay vì đầu tư trực tiếp, nhà đầu tư của REIT đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư bất động sản được quản lý một cách chuyên nghiệp. REIT tạo ra thu nhập từ việc cho thuê hay bán bất động sản hay các dịch vụ khác liên quan đến bất động sản. REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn rỗi từ người dân, cổ phiếu hay chứng chỉ của REIT được mua bán trên thị trường chứng khoán. REIT hấp dẫn nhà đầu tư vì REIT phân phối ít nhất 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân của quỹ rất ổn định. REIT có chức năng huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản thông qua các ưu đãi có điều kiện về thuế.
13 1.2.2 Phân loại REIT, cơ cấu tổ chức và quản lý : 1.2.2.1 Phân loại REIT : a) Phân loại theo đối tượng đầu tư REIT được phân thành 03 loại : REIT vốn tự có (Equity REIT); REIT cho vay (Mortgage REIT) và REIT hỗn hợp (Hybird REIT)  REIT vốn tự có – Equity REIT : Các REIT này đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Đa phần các bất động sản này đã đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối cố định. Một số bất động sản khác cũng tự phát triển dự án cho danh mục của mình bằng mua các dự án bất động sản để cơ cấu lại danh mục đầu tư. Bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp... REIT phát hành cổ phiếu tạo lập quỹ chung (blind-pool). REIT thu lợi nhuận chủ yếu từ tiền cho thuê các bất động sản và phân phối lại lợi tức này như là cổ tức cho các cổ đông. Phần lớn các REIT thuộc về loại này.  REIT cho vay - Mortgage REIT : sẽ đầu tư tiền thu được từ việc bán cổ phần vào tài sản đảm bảo được đảm bảo bởi bất động sản hoặc chứng thư chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán (mortgage-backed pass- through certificates). Các REIT này rất nhạy cảm với chất lượng tín dụng của những người vay. Một số REIT cho vay hạn chế các khoản đầu tư của REIT vào xây dựng và các tài sản đảm bảo ngắn hạn; một số khác chỉ đầu tư vào tài sản đảm bảo dài hạn hoặc vĩnh viễn và một số REIT cho vay đầu tư vào cả hai loại tài sản đảm bảo này.  REIT hỗn hợp - Hybird REIT : được thành lập để đầu tư vào bất động sản sở hữu và các tài sản đảm bảo. Các REIT loại này có thể được phân biệt theo nhiều đặc điểm khác nhau như mức độ đóng/mở hoặc dựa trên mức