Luận văn thạc sĩ Luật học: Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Chia sẻ: Hinh Duyệt | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:164

Thêm vào BST

Báo xấu

65
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn được nghiên cứu với mục tiêu nhằm phân tích, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi để tìm ra được những tồn tại, bất cập, nguyên nhân của tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi. Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở thành phố Quảng Ngãi.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn thạc sĩ Luật học: Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… …../….. HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN THỊ DUNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH Thừa Thiên Huế - Năm 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… …../….. HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN THỊ DUNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính Mã số: 60.38.01.02 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN THỊ CÚC Thừa Thiên Huế - Năm 2017
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, kết quả do trực tiếp tác giả thu thập, thống kê và xử lý. Các nguồn dữ liệu khác được tác giả sử dụng trong luận văn có ghi nguồn trích dẫn và xuất xứ. Thừa Thiên Huế, ngày 30 tháng 5 năm 2017 Học viên Nguyễn Thị Dung
LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Trần Thị Cúc, người đã chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này. Xin cám ơn Ban giám hiệu, Ban đào tạo sau đại học, các thầy, cô thuộc khoa Nhà nước và Pháp luật - Học viện Hành chính Quốc gia đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thiện Luận văn. Xin chân thành cảm ơn tập thể cán bộ, nhân viên Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi -Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi, nơi tôi đang công tác, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập. Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi - Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn. Xin cảm ơn tới các cơ quan, đoàn thể, UBND các xã, phường đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu. Xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè và các anh chị em học viên lớp LH2T2 đã động viên và giúp đỡ tôi trong những lúc tôi gặp khó khăn. Ngoài sự tri ân trên đây, tôi xin cam đoan những nội dung được trình bày trên đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Trần Thị Cúc. Tôi rất biết ơn và mong nhận được những đóng góp và ý kiến phản hồi đối với nội dung nghiên cứu của Luận văn này./. Học viên Nguyễn Thị Dung
PHỤ LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ................................................ 7 1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ................................... 7 1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu, quyền sở hữu đất đai .............................. 7 1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất ....................................................... 10 1.1.3. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất ...................................... 13 1.2. Cơ sở lý luận của việc tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................................................................................................................. 15 1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..... 15 1.2.2. Cơ sở lý luận tổ chức thực hiện các quyền của người sử dụng đất .... 18 1.2.3. Chủ thể, khách thể, hình thức tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất . 20 1.2.3. Quá trình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................ 21 1.3. Qui định pháp luật về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ...................................................................................................... 25 1.3.1. Một số nước phát triển ....................................................................... 25 1.3.2.Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực ..................................... 29 1.3.3. Một số kinh nghiệm tham khảo của một số nước ............................. 34 TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ................................................................................... 36
Chương 2 THỰC TRẠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI ............................................................................................................................. 37 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi. ...................... 37 2.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 37 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 45 2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ...................... 49 2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi: .......... 51 2.2.1. Tình hình thực hiện văn bản qui phạm pháp luật đất đai tại Thành phố Quảng Ngãi................................................................................................... 52 2.2.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi................................................................................................... 56 2.2.3. Quản lý hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ................. 57 2.2.4. Quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ..................... 61 2.2.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai tại thành phố Quảng Ngãi............................................................................................................... 63 2.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi ................................... 64 2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp .................................................. 64 2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ............................................ 66 2.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng............................................................... 69 2.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2012 – 2016. ..................... 70 2.4.1.Tình hình thực hiện quyền chung của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi. ................................................................................................. 70 2.4.2. Tình hình thực hiện các quyền trong giao dịch chuyển quyền của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi .............................................. 82 2.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi ............................................................................................. 106 2.5.1. Những mặt làm được ........................................................................ 106 2.5.2. Những mặt còn hạn chế .................................................................... 107
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2: ................................................................................ 111 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐÚNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI ....................................................................... 112 3.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ............................. 112 3.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ........................................................................................................................ 113 3.3. Giải pháp về chính sách đất đai .............................................................. 114 3.4. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai ....................... 115 3.5. Giải pháp đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............. 116 3.6. Giải pháp về cải cách hành chính và áp dụng công nghệ thông tin ....... 116 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ .............................................................................. 118 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ 1 BĐĐC Bản đồ địa chính 2 BĐS Bất động sản 3 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai 4 GCN Giấy chứng nhận 5 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6 HSĐC Hồ sơ địa chính 7 SDĐ Sử dụng đất 8 UBND Ủy ban nhân dân 9 QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất 10 QLĐĐ Quản lý đất đai
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Tổng hợp các nguồn thu từ đất, giai đoạn 2011 - 2016 ...................... 62 Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi năm 2016 ............................................................................................................. 65 Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của ...................................... 66 thành phố Quảng Ngãi năm 2016 ....................................................................... 66 Bảng 2.4. Hiện trạng đất chưa sử dụng của thành phố Quảng Ngãi năm 2016 .. 69 Bảng 2.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi từ năm 2012 - 2016 ............................................................................................................. 71 Bảng 2.6. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp theo các xã, phường điều tra................................................................................................................. 77 Bảng 2.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã, phường ......... 83 Bảng 2.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã, phường......................................................................................................... 87 Bảng 2.9. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại các xã, phường 89 Bảng 2.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo xã, phường ............ 94 Bảng 2.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo xã, phường ......... 97 Bảng 2.12. Tình hình thực hiện thủ tục tặng, cho QSDĐ ................................... 98 Bảng 2.13. Kết quả đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi từ năm 2012 - 2016 ..................................................................................... 99 Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ theo các xã, phường....................................................................................................... 101
DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu................................................................... 37 Hình 2.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 của thành phố Quảng Ngãi ................. 42 Hình 2.3.Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi……...………………..38 Hình 2.4. Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2014 theo ngành nghề .... 48 Hình 2.5. Diễn biến tỷ lệ các loại đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai so với tổng số đơn tiếp nhận trong lĩnh vực đất đai giai đoạn 2012 - 2016 ......................
MỞ ĐẦU 1.Lý do chọn đề tài Đất đai là tài sản của Quốc gia, đồng thời là tài sản của công dân. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 2013, tại Điều 54 đã quy định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Điều 4, Luật đất đai năm 2013 qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định trên của Hiến pháp với xu hướng ngày càng mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương nói chung và trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi nói riêng vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: - Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. - Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều hạn 1
chế đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn nhiều bất cập. Thành phố Quảng Ngãi là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, khoa học kỹ thuật và an ninh - quốc phòng của tỉnh Quảng Ngãi. Do có lợi thế về vị trí và tiềm năng phát triển kinh tế, nên chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hóa; tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ; nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội rất lớn nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ cũng diễn ra hết sức sôi động trên thị trường. Tuy nhiên, việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn thành phố có nơi, có lúc còn chưa đáp ứng kịp thời, còn bộc lộ những hạn chế, tồn tại, vướng mắc nhất định. Nghiên cứu, đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi nhằm phân tích, đánh giá và giải đáp một cách khoa học để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong thời gian tới. Xuất phát từ thực tế nêu trên, học viên chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đã có nhiều đề tài, bài viết liên quan đến các khía cạnh khác nhau về thực hiện quyền sử dụng đất, ví dụ các đề tài, bài viết dưới đây: - Đề tài luận văn thạc sĩ của Tác giả Nguyễn Thu Trang về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô tại tỉnh Bình Dương ( 2010) – Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã phân tích các khía cạnh của pháp luật đất đai thực định qui định về quyền của người sử dụng đất, mà quyền cao nhất đối với mảnh đất là chuyển nhượng. Tác giả phân tích bất 2
cập trong thực hiện quyền chuyển nhượng như đất chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất, người dân vẫn chuyển nhượng không cần qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và như vậy, nhà nước sẽ thất thu về thuế. Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); Luận văn của thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất " (2004). Luận văn thạc sĩ ( 2014) của tác giả Nguyễn Ngọc Anh bảo vệ tại Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo qui định của Luật đất đai năm 2013. Các luận văn, luận án kể trên đều phân tích các khía cạnh của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân tích pháp luật thực định qui định về quyền của người sử dụng đất, nêu bất cập của các qui định và nêu các giải pháp sửa đổi bổ sung Luật đất đai. Mặt khác, việc tìm hiểu về chuyển quyền sử dụng đất dưới khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS đã được đề cập và công bố trên các tạp chí chuyên ngành khác, cụ thể: "Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta" của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; bài "Một sổ vấn đề về thị trường bất động sản" của tác giả Vũ Anh công bố trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2014; bài "Đất đai và thị trường bất động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2015... Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất; cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải 3
pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về thực hiện các quyền sử dụng của hộ gia đình và cá nhân chưa có đề tài nào. Bởi vậy, học viên chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn không trùng lặp với bất cứ đề tài nào trước đó. 3. Mục đích và nhiệm vụ của đề tài 3.1. Mục đích - Từ việc phân tích, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi để tìm ra được những tồn tại, bất cập, nguyên nhân của tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi. - Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở thành phố Quảng Ngãi. 3.2. Nhiệm vụ - Hệ thống hóa vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật và thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đánh giá những mặt được và chưa được trong thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện pháp luật các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi đã được pháp luật qui định. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận văn: Thực hiện pháp luật về các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Quảng Ngãi. 4.2. Phạm vi nghiên cứu: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất (chủ yếu của hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, từ năm 2012 đến 4
năm 2016. 5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài 5.1. Phương pháp luận Đề tài sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật lịch sử và chủ nghĩa duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, vận dụng quan điểm của Đảng và tử tưởng Hồ Chí Minh. 5.2.Phương pháp nghiên cứu cụ thể Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất. Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Quảng Ngãi; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi (tiền thân là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi). Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp GCN quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường. Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND thành phố và các Phòng, ban chuyên môn. Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm phát triển Quỹ đất tỉnh-Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi cung cấp. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, xử lý số liệu: Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ và thế chấp bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi. Trên cơ sở đó, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là xã, phường từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để đánh giá, phân tích. 5
Tác giả sử dụng phần mềm máy tính Microsoft Excel để tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu. 5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn là công trình của kết hợp giữa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của quá trình nghiên cứu. Luận văn hoàn thành góp phần đánh giá đúng thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn, từ đó đề xuất được những giải pháp nhằm thúc đẩy tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Luận văn có thể là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên, cán bộ nghiên cứu về đất đai, quản lý nhà nước về đất đai. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn có kết cấu gồm 3 chương như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chương 2: Thực trạng thực hiện pháp luật các quyền sử dụng đất ở thành phố Quảng Ngãi. Chương 3: Một số giải pháp để thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất tại Thành phố Quảng Ngãi. 6
Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu, quyền sở hữu đất đai Điều 158, Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 qui định về quyền sở hữu, theo đó quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Điều 159, Bộ luật dân sự 2015 qui định về quyền khác đối với tài sản như sau: 1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. 2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: Quyền đối với bất động sản liền kề; quyền hưởng dụng; quyền bề mặt. Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Khi nghiên cứu về quyền sở hữu bất động sản, Nguyễn Đình Bồng và cộng sự (2005) cho rằng quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án. Theo Đinh Sỹ Dũng (2003) sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở 7
hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Cũng theo Đinh Sỹ Dũng (2003) khi nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 sau đó tiếp tục được củng cố, khẳng định trong Hiến pháp năm 1992 và gần đây hơn là Hiến pháp năm 2013. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Điều 54 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật...”. Luật Đất đai (Luật Đất đai 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp, quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững. Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai. Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do 8
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai, xác định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Các quyền liên quan đến sở hữu bất động sản, trong đó có đất đai gồm: - Quyền chiếm hữu về đất đai là một trong ba quyền nằm trong quyền sở hữu. Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) khi nghiên cứu về quyền chiếm hữu đất đai cho rằng Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lănh thổ của ḿnh tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại. 9
- Quyền sử dụng đất đai là một trong ba quyền nằm trong quyền sở hữu. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, thực hiện nền kinh tế thị trường, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch SDĐ, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. - Quyền định đoạt đất đai là một trong ba quyền nằm trong quyền sở hữu. Quyền định đoạt của Nhà nước gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006). 1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho sở hữu toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao của dân, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Nhưng người sử dụng đất có QSDĐ và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo của các nhà lập pháp Việt Nam, vì quyền này hầu như tách biệt với quyền sở hữu không giống quan 10