Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:114

Thêm vào BST

Báo xấu

21
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Thông qua việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ để góp phần đáp ứng định hướng phát triển kinh tế xã hội và nâng cao chất lượng đấu giá đất, tránh thất thu ngân sách Nhà nước. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP -------------------------- ĐÀM VĂN HƢỞNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CHƢƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2019
i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày..…tháng….năm…… Ngƣời cam đoan
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi đƣợc bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới ban Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, các thầy cô trong toàn Viện đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ban Quản lý dự án, Phòng Kinh tế huyện Chƣơng Mỹ- thành phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii MỤC LỤC .................................................................................................... iii DANH MỤC BẢNG ..................................................................................... vi DANH MỤC HÌNH ..................................................................................... vii Phần 1. PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................ 1 1. 1. Đặt vấn đề ...................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................ 3 1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................ 3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................... 3 1.3. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 3 1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ......................................................... 3 1.4.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................. 3 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................. 4 Phần 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................... 5 2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất. .................................... 5 2.1.1. Những khái niệm có liên quan .............................................. 5 2.1.2. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản ................................... 7 2.1.3. Định giá đất ........................................................................ 10 2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 18 2.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................ 22 2.3. Cơ sở thực tiễn. ............................................................................. 24 2.3.1. Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nƣớc trên thế giới . 24 2.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............... 26 Phần 3. VẬT LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................... 34 3.1. Địa điểm nghiên cứu ..................................................................... 34
iv 3.2. Thời gian nghiên cứu ..................................................................... 34 3.3.Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu................................................... 34 3.3.1. Đối tƣợng nghiên cứu ......................................................... 34 3.3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34 3.4. Nội dung nghiên cứu ..................................................................... 34 3.5. Phƣơng pháp nghiên cứu ............................................................... 35 3.5.1. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu ................................... 35 3.5.2. Phƣơng pháp thu thập số liệu .............................................. 35 3.5.3. Phƣơng pháp tổng hợp và phân tích số liệu......................... 36 3.5.4. Phƣơng pháp chuyên gia ..................................................... 36 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 37 4.1. Điều kiện tự nhiên- KTXH tại huyện Chƣơng Mỹ ......................... 37 4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................. 37 4.1.2. Điều kiện Kinh tế xã hội ..................................................... 44 4.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Chƣơng Mỹ...... 48 4.2.1. Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai có liên quan đến việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................................................................ 48 4.2.2. Phân tích, đánh giá những mặt đƣợc, những tồn tại và nguyên nhân ............................................................................................. 53 4.3.Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chƣơng Mỹ ............................................................................................................. 55 4.3.1. Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ..................................................................................... 55 4.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................... 56 4.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất .. 58 4.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 .... 60 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án. ..................... 65
v 4.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu Lạch Đồng Năm, Thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn ............................................ 65 4.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội. ......................... 75 4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội. .. 81 4.5. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội ................................................................................. 86 4.5.1. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86 4.5.2. Đánh giá của ngƣời tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án điều tra ................................................................ 90 4.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cƣờng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chƣơng .................................................... 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 99 1. Kết luận ............................................................................................ 99 2. Kiến nghị ........................................................................................ 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO. ......................................................................... 101 PHỤ LỤC
vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018............................... 64 tại huyện Chƣơng Mỹ. .................................................................................. 64 Bảng 4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chƣơng Mỹ giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................... 65 Bảng 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu lạch đồng năm, thôn Quyết Tiến, Xã Hữu Văn.............................................................................. 73 Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Kiến Trúc, Xã Tân Tiến .............................................................................................................. 79 Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Đồng Tía, Xóm Xá . 84 Bảng 4.6. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm của dự án ....................................................... 87 Bảng 4.7. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ...................... 88 Bảng 4.8. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá .................................. 89 Bảng 4.9. Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi trúng đấu giá .......................................................................................................... 90 Bảng 4.10. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................................................ 91 Bảng 4.11. Đánh giá về giá khởi điểm và bƣớc giá ....................................... 92 Bảng 4.12. Đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trƣớc và khoản phí đăng ký phải nộp khi tham gia đấu giá ....................................................................... 93 Bảng 4.13. Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu giá ................................................................................................................ 94 Bảng 4.14. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 95
vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Chƣơng Mỹ ..................................................... 37 Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Chƣơng Mỹ năm 2018.................... 44
1 Phần 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật. Do đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con ngƣời tạo ra, là tƣ liệu sản xuất, nguồn vốn quí giá của quốc gia và của ngƣời sử dụng đất. Nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà nƣớc, ngƣời sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội. Cùng với sự phát triển nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị trƣờng đã đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Tuy nhiên, hiện nay việc mua bán, chuyển nhƣợng QSDĐ diễn ra với nhiều hình thức khác nhau, chƣa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nƣớc, hình thành nên “thị trƣờng ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa ngƣời mua và ngƣời bán. Vì lẽ đó đã làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nƣớc, lợi nhuận thu đƣợc từ buôn bán BĐS nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng. Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nó là phƣơng thức giúp Nhà nƣớc huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất. Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập. Giá đất do Nhà nƣớc quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trƣờng, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân
2 sách. Để khắc phục tình trạng trên Nhà nƣớc có chủ trƣơng giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đất đã tạo ra hƣớng đi mới phù hợp với cơ chế thị trƣờng cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và mở ra một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản. Giá đất do UBND tỉnh quy định và giá đất theo thị trƣờng đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất (giảm mức chênh lệch). Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nƣớc tham gia trực tiếp vào thị trƣờng với tƣ cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Huyện Chƣơng Mỹ nằm ở phía tây nam thành phố Hà Nội và đƣợc quy hoạch là vành đai xanh của Thủ đô, kinh tế của huyện chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bên cạnh đó là sự phát triển từng bƣớc của công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và thƣơng mại, dịch vụ. Trong những năm qua công tác đấu giá QSD đất đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện tạo điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. Do đó, để có đƣợc cái nhìn tổng quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng Mỹ và hiệu quả của công tác này đối với chính quyền địa phƣơng và ngƣời dân thì việc nghiên cứu “Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết. Thực tế, về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc các nhà khoa học trong và ngoài nƣớc đã nghiên cứu. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu mới dừng lại ở việc nêu thực trạng và đề xuất giải pháp. Với nghiên cứu này tác giả đề cập theo một góc nhìn mới hơn. Trong nghiên cứu, ngoài việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện, tác giả còn đƣa ra phân tích các yếu tố ảnh hƣởng và đánh giá của ngƣời dân đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phƣơng. Từ đó thấy đƣợc khó khăn, thuận lợi, yếu tố ảnh hƣởng nhiều và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tại huyện Chƣơng Mỹ.
3 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Thông qua việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phƣơng đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng Mỹ để góp phần đáp ứng định hƣớng phát triển kinh tế xã hội và nâng cao chất lƣợng đấu giá đất, tránh thất thu ngân sách Nhà nƣớc. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Chƣơng Mỹ giai đoạn 2016-2018 - Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng Mỹ. 1.3. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội Trong đó tập trung đi sâu vào tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự án: + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Lạch Đồng Năm, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội. + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội. + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội. - Phạm vi thời gian: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018. 1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1.4.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác đấu giá QSDĐ, cụ thể kết quả đấu giá QSDĐ phụ thuộc vào các yếu tố nhƣ vị
4 trí, giá khởi điểm , cơ sở hạ tầng của khu đất đƣợc đấu giá. 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Chƣơng Mỹ là một trong những địa phƣơng thực hiện nhiều công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho áp dụng đấu giá đất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thuận lợi và hạn chế nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Kết quả luận văn cung cấp cho các cơ quan có thẩm quyền liên quann đến công tác đấu giá của huyện Chƣơng Mỹ có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá huyện nói riêng và công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung.
5 Phần 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất. 2.1.1. Những khái niệm có liên quan 2.1.1.1 Đất đai Đất Giá đất thị trƣờng là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện đƣợc ph hợp với ngƣời bán và ngƣời mua QSDĐ trong một thị trƣờng có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng bán và ngƣời nhận chuyển nhƣợng mua tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nƣớc quy định thƣờng ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trƣờng lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nƣớc. Đất đai hiểu theo nghĩa thông thƣờng nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất mà không bị nƣớc bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan tới đất đai nhƣ kinh tế học, thổ nhƣỡng học, địa chất học...thì có những khái niệm hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh Hữu Liên, 2014). Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc, mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn Hồ Thị Lam Trà, 2006)
6 2.1.1.2. Giá đất Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013). Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất đƣợc ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng. Nhà nƣớc là ngƣời đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trƣờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Nhƣ vậy, giá đất do Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nƣớc-chủ sở hữu đất và ngƣời sử dụng đất-ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự nhƣ chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngƣợc lại, giá thị trƣờng là giá đƣợc hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất và giữa ngƣời sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự
7 công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 2.1.1.3. Quyền sở hữu đất đai Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai nhƣ sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất. Bên cạnh đó Nhà nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai nhƣ sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. 2.1.2. Tổng quan v th tr ng t ng sản 2.1.2.1. Bất động sản Cho đến nay hầu hết các nƣớc trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Nhƣ vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời gắn liền với đất đai
8 nhƣ công trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng đƣợc xác định. Ở nƣớc ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định". (Quốc hội nƣớc CHXNCNVN, 2015). 2.1.2.2. Thị trường bất động sản Thị trƣờng bất động sản BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trƣờng BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trƣờng BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS đƣợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trƣng của hàng hóa và thị trƣờng đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trƣờng BĐS. Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ đƣợc mua bán, mà còn là đối tƣợng của nhiều giao dịch khác nhƣ cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trƣờng BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa ngƣời mua và ngƣời bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS. Do vậy, thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu một cách khái quát nhƣ sau: Thị trƣờng bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thƣờng, khái niệm thị trƣờng bất động sản thƣờng đƣợc nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trƣờng BĐS là đƣa những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lƣợng hàng hóa và dịch vụ bất động sản đƣợc giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn
9 thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) 2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất Thị trƣờng quyền sử dụng đất nƣớc ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trƣờng Nhà nƣớc cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thƣờng ngƣời ta đặt tên cho loại hình này là thị trƣờng sơ cấp. Thứ hai, là thị trƣờng giao dịch quyền sử dụng đất giữa những ngƣời sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thƣờng ngƣời ta đặt tên cho loại hình này là thị trƣờng thứ cấp. Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tƣ tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai đƣợc tăng lên sau khi thực hiện đầu tƣ tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau đầu tƣ phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị trƣờng quyền sử dụng đất có đặc trƣng riêng trong mỗi khu vực của thị trƣờng bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản. Thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nƣớc quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trƣờng, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trƣờng, giá đất phi nông nghiệp trên thị trƣờng tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tƣợng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá đất trên thị trƣờng chững lại và có xu
10 hƣớng giảm (Phùng Ngọc Phƣơng và cs, 2011 . Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 đƣợc thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh. Thị trƣờng quyền sử dụng đất nƣớc ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trƣờng quyền sử dụng đất" hay "thị trƣờng đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chƣa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với ngƣời sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chƣa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chƣa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chƣa đáp ứng đƣợc đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tƣ phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lƣợng khoa học còn ít, tính khả thi chƣa cao, chƣa hỗ trợ thực sự cho định hƣớng phát triển bền vững, chƣa điều tiết có hiệu quả đối với thị trƣờng sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chƣa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai Ph ng Ngọc Phƣơng, và cs, 2011 . 2.1.3. Đ nh giá t 2.1.3.1 Khái niệm định giá đất Bất động sản có các loại khác nhau nhƣ: Bất động sản là đất ở và nhà ở riêng biệt, bất động sản là nhà ở chung cƣ, bất động sản nông lâm nghiệp, bất động sản nông nghiệp...Do đó các khái niệm về định giá bất động sản cũng cần đƣợc xem xét theo các nội dung có tính chất nguyên tắc, về các khái niệm, phƣơng pháp chung và riêng. Trong các loại tài sản này, đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Đất đai là một loại tài sản vì có đầy đủ các thuộc tính của tài sản nhƣ: Là vật có thực có thể đáp ứng cho một nhu cầu nào đó của con ngƣời, nằm trong sự chiếm hữu của con ngƣời, có đặc trƣng giá trị và là đối tƣợng của giao lƣu dân sự. Hơn nữa đất đai là tài sản đặc biệt vì:
11 - Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau. - Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. - Đất đai có khả năng sinh lợi. Nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không những không mất đi mà còn có xu hƣớng tăng lên. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống nhƣ việc định giá các tài sản thông thƣờng, mặt khác với tƣ cách là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản thông thƣờng. Nhƣ vậy, định giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. (Trịnh Hữu Liên, 2013) 2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất; hiện nay, đang xây dựng thông tƣ quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể). Nguyên tắc định giá đất đƣợc quy định tại Luật Đất đai 2013 nhƣ sau: + Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
12 + Theo thời hạn sử dụng đất; + Ph hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có c ng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; + C ng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có c ng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ nhau Quốc hội, 2013 2.1.3.3. Phương pháp định giá đất Luật Đất đai ngày 29/11/2013 quy định về giá đất nhƣng không quy định cụ thể các phƣơng pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định tại Điều 4; đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định chi tiết các phƣơng pháp định giá đất và đƣợc quy định tại thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phƣơng pháp định giá đất, đó là: phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp chiết trừ, phƣơng pháp thu nhập và phƣơng pháp thặng dƣ. Đối với 4 phƣơng pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng mà còn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho ph hợp với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013. Ngoài 4 phƣơng pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã bổ sung phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định. Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng trong một số trƣờng hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đối với trƣờng hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhau. Việc bổ sung phƣơng pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trƣớc mắt của nƣớc ta do số lƣợng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tƣ vấn giá đất còn hạn chế.