Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư trên địa thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2013 -2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

90
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá về thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa theo ý kiến của tổ chức. Xác định, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư trên địa thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2013 -2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------- LÊ CHÍ THANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------- LÊ CHÍ THANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 7.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN – 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày 20 tháng 9 năm 2018 Tác giả luận văn Lê Chí Thanh
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc PGS, TS. Đàm Xuân Vận, người đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Quản lý Đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường – UBND thành phố Thanh Hóa, Văn phòng Đại diện Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn và các khu công nghiệp tại thành phố Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Chí Thanh
iii MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. x 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu......................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2 3.1 Ý nghĩa khoa học......................................................................................... 2 3.2 Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................... 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 3 1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư .............. 3 1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển. . 3 1.1.2. Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư ........................... 4 1.1.3. Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ...... 6 1.1.4. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất............................... 7 1.1.5. Nguyên tắc sử dụng đất ........................................................................... 7 1.1.6. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ................ 8 1.1.7. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ....................... 9 1.1.8. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ............. 10 1.1.9. Cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất. ..................................... 10 1.2. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam. ........................................................................................................ 13 1.2.1. Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước ........................................ 13 1.2.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý trên phạm vi cả nước ....................................................................................... 15 1.2.3. Về công tác giao đất .............................................................................. 15 1.2.4. Về cho thuê đất...................................................................................... 16 1.2.5. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất .................................................... 17
iv 1.3. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam .................................................................................................... 18 1.3.1. Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới................. 18 1.3. Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam ............................................ 22 1.3.1. Tình hình giao đất, cho thuê đất............................................................ 22 1.3.2. Thực trạng công tác giao, cho thuê đất đối với các dự án hiện nay trên cả nước. ........................................................................................................... 23 1.4. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa ...................................................................................... 25 1.4.1. Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư .................... 25 1.4.2. Tình hình sử dụng đất của các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. ...................................................................................................... 25 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................. 27 2.1. Đối tượng nghiên cứu.............................................................................. 27 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 27 2.2.1 Địa điểm ................................................................................................ 27 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 27 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 28 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ...................................... 28 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 28 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu và biểu đạt kết quả. ............................................................................................................ 29 Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .................................................... 30 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa. ....................... 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30
v 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 33 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội........................... 35 3.2. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thanh Hóa .............................................................. 37 3.2.1 Đánh giá thực trạng phân bổ quỹ đất cho các đơn vị hành chính thành phố Thanh Hóa ................................................................................................ 37 3.2.2. Đánh giá cơ chế, chính sách và ưu đãi trong việc thu hút dự án đầu tư. .............................................................................................................. 40 3.3. Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tình hình triển khai thực hiện dự án đầu tư của các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014-2017........................................................... 43 3.3.1. Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu giai đoạn 2014-2017. .......... 43 3.3.2 Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 theo hình thức sử dụng đất. ..................................................................................... 45 3.3.3 Đánh giá thực trạng các dự án đầu tư các tổ chức kinh tế tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 theo mức độ triển khai thực hiện dự án đầu tư. .............................................................................................................. 46 3.3.4. Đánh giá thực trạng triển khai thực hiện dự án theo lĩnh vực đầu tư của các dự án được giao đất có tiền sử dụng đất, cho thuê đất giai đoạn 2014-2017........................................................................................................ 47 3.3.5. Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014-2017 tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. ............................................ 48
vi 3.3.6. Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư ngoài KCN, CCN giai đoạn 2014-2017 theo hình thức sử dụng đất............................................................ 54 3.3.7 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức qua kết quả điều tra (35 tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất) .......................................................................................................... 57 3.3.8 Đánh giá chung về kết quả đạt được trong công tác giao đất giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 .............................................................. 62 3.3.9. Đánh giá kết quả thanh tra, kiểm tra sử dụng đất của các tổ chức vi phạm pháp luật về đất đai từ 2014-2017 ......................................................... 66 3.4 . Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa. ................................................................................ 69 3.4.1. Tồn tại, nguyên nhân. ............................................................................ 69 3.4.2. Giải pháp ............................................................................................... 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 72 1. Kết luận ....................................................................................................... 72 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BTGPMB : Bồi thường giải phóng mặt bằng CNN : Cụm công nghiệp GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KCN : Khu công nghiệp TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Giá trị sản xuất thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014 - 2017 ....... 33 Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu về mức sống dân cư ............................................... 35 Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính thành phố Thanh Hóa năm 2017 ................................................................................................................. 37 Bảng 3.4: Diện tích đất phân theo đơn vị hành chính năm 2017 thành phố Thanh Hóa. ...................................................................................................... 38 Bảng 3.5: Kết quả công tác giao đất có thu tiền, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 – 2017. ...................................... 43 Bảng 3.6 Kết quả công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 – 2017 theo hình thức sử dụng đất. ............... 45 Bảng 3.7: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư trong giai đoạn 2014 – 2017. ................................................................................................... 46 Bảng 3.8: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 – 2017. ................................................................................................................ 47 Bảng 3.9: Thực trạng các dự án đầu tư trong KCN, CCN giai đoạn 2014 – 2017 . 49 Bảng 3.10: Kết quả công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 – 2017 theo hình thức sử dụng đất. .......................... 50 Bảng 3.11: Các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất trong KCN, CCN giai đoạn 2014 – 2017 ............................................................................................ 51 Bảng 3.12: Các dự án thuê đất trả tiền hàng năm trong KCN, CCN giai đoạn 2014 – 2017 ..................................................................................................... 52 Bảng 3.13: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp giai đoạn 2014-2017. ............................................. 53 Bảng 3.14: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư tại các KCN, CCN giai đoạn 2014-2017. ....................................................................................... 53
ix Bảng 3.15: Thực trạng công tác giao đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp....................................................... 54 Bảng 3.16: Thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư ngoài KCN, CCN. ........................................................................... 55 Bảng 3.17: Thực trạng công tác thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ngoài KKC, CCN. ..................................................................................................... 55 Bảng 3.18: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư ngoài các KCN, CCN giai đoạn 2014-2017. ............................................................................. 56 Bảng 3.19: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp giai đoạn 2014-2017. ............................................. 57 Bảng 3.20: Tổng hợp kết quả điều tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa ..................... 58 Bảng 3.21: Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm công tác giao đất, thuê đất tại tỉnh Thanh Hóa ....................................................................................................... 61 Bảng 3.22: Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức dự án thành phố Thanh Hóa ............................................................... 68
x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Thống kê diện tích đất cả nước năm 2015 ...................................... 14 Hình 4.1. Bản đồ thành phố Thanh Hóa ......................................................... 30 Hình 3.1: Thể hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014 - 2015 ................................................................... 44
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau. Trong tiến trình phát triển lịch sử của xã hội đất đai đã trở thành một nguồn tài sản quý giá của con người. Con người dựa vào đất đai để làm ra của cải nuôi sống mình, không có đất thì không có một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào diễn ra và quan trọng là sẽ không có sự tồn tại của con người. Song đất đai là nguồn tài nguyên tự nhiên có giới hạn về không gian, diện tích, trong khi đó sự phát triển của kinh tế, gia tăng dân số cũng như nhu cầu ngày càng tăng lên đang gây áp lực lớn đối với quỹ đất của mỗi vùng, của mỗi quốc gia. Với vị trí địa lý thuận lợi, thành phố Thanh Hóa có thể thu hút được rất nhiều dự án đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ thương mại, phát triển đô thị....Các dự án đầu tư đã và đang triển khai thực hiện góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng của thành phố Thanh Hóa. Nhưng làm thế nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý, khoa học đòi hỏi công tác giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung thành phố Thanh Hóa nói riêng. Do đó, việc xem xét thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất. Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư trên địa thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2013 -2017” là rất cần thiết.
2 2. Mục tiêu - Đánh giá về thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa - Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa theo ý kiến của tổ chức. - Xác định, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học. - Hoàn thiện kiến thức đã được giảng dậy trong nhà trường cho bản thân, tiếp cận được thực tiễn những thuận lợi, khó khăn trong công tác giao đất, cho thuê đất. - Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật đất đai trong công tác quản lý giao đất, cho thuê đất. - Tìm hiểu và nắm vững những quy định của pháp luật đất đai về giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật từ Trung ương đến địa phương về công tác giao đất, cho thuê đất. 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Kiến nghị và đề xuất với các cơ quan, cấp có thẩm quyền các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức để công tác quản lý đất đai tại thành phố Thanh Hóa nhằm sử dụng đất hợp lý hơn, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa.
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển. Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ với thuật ngữ dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản 2 điều 3 Luật Đầu tư năm 2014 giải thích “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ khác nhau, các cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư dưới từng góc độ như sau: Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài. Trên góc độ kế hoạch hoá: dự án là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
4 Thứ nhất, dự án đầu tư là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch và kế hoạch, chương trình phát triển một các có hiệu quả nhất. Thứ hai, dự án đầu tư là phương tiện để gắn kết giữa kế hoạch và thị trường, nâng cao tính khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều tiết thị trường theo định hướng xác định của kế hoạch. Thứ ba, dự án đầu tư góp phần giải quyết quan hệ cung - cầu về vốn trong phát triển kinh tế - xã hội và giải quyết quan hệ cung - cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị trường. Thứ tư, dự án đầu tư góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải biến bộ mặt kinh tế - xã hội của từng vùng, của cả nước. Do có các vai trò trên nên dự án đầu tư còn gọi là các dự án phát triển rất được coi trọng trong hệ thống kế hoạch hóa hiện nay ở nước ta. Nó là công cụ để triển khai thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất [15]: 1.1.2. Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư Khác với các ngành và lĩnh vực khác, đất đai trong các dự án đầu tư được quan tâm dưới góc độ là địa điểm. Xác định đất đai, nói đúng hơn là xác định địa điểm bố trí dự án là một trong những chìa khóa để thực hiện thành công các dự án đầu tư. Trừ các dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, các dự án đầu tư ít quan tâm đến các tính chất vật lý, hóa học, sinh học, độ màu mỡ của đất đai, mà quan tâm nhiều đến vị trí của đất đai, địa điểm. Địa điểm bố trí dự án được đánh giá thông qua các khía cạnh sau: - Vấn đề cung - tiêu: địa điểm bố trí dự án gây khó khăn hay thuận lợi cho việc cung cấp các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào và tiêu thụ sản phẩm của dự án.
5 - Kết cấu hạ tầng (điện, cấp và thoát nước, nhà ở, thông tin liên lạc, giao thông,…) có đáp ứng được yêu cầu của dự án hay không? Có thuận lợi và khó khăn gì? - Môi trường tự nhiên, kinh tế- xã hội của vùng: điều kiện mặt bằng, lao động của địa phương, luật lệ và an ninh ở địa phương. Như vậy, đất đai với các dự án đầu tư được quan tâm ở góc độ không giống các lĩnh vực khác. Đất đai từ lâu đã gắn liền với đời sống và sản xuất của con người, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Vì vậy, đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Nói như vậy để thấy được rằng đất đai có vị trí vô cùng quan trọng đối với tất cả các ngành, lĩnh vực trong cả đời sống và sản xuất của con người. Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Sự tồn tại và phát triển của đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người, không có đất đai thì không thể có sự sống và không có sự tồn tại và phát triển của bất cứ một xã hội loài người nào. Vì vậy, đất đai không chỉ là tài nguyên vô cùng quý giá mà còn là điều kiện sống của muôn loài. Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống và sản xuất. Rõ ràng là nếu như không có đất đai thì sẽ không có bất kì một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào. Vai trò của đất đai về mặt này được thể hiện: + Thứ nhất, đất đai là địa điểm cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống diễn ra.
6 + Thứ hai, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí khác nhau. Đối với các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp, đất đai là địa điểm để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng, bến bãi,… đất đai cung cấp nguồn nguyên liệu cho một số ngành sản xuất như ngành công nghiệp sản xuất gạch ngói, xi măng, gốm sứ,... Đối với các hoạt động sản xuất nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt và vai trò hết sức quan trọng, là tư liệu sản xuất chủ yếu và không thể thay thế được. Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động, mà còn cung cấp thức ăn cho cây trồng, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất, nó có ý nghĩa vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Thông qua đất đai và sản xuất nông nghiệp để tạo ra các thực phẩm nuôi sống con người. Vì vậy, có thể khẳng định đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sản xuất và đời sống của con người. Dưới bất cứ một thời đại nào, một chế độ xã hội nào, đất đai cũng là một vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước. Giao và cho thuê đất là một trong những công tác quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy công tác này có ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của toàn xã hội. Vậy đối với các dự án đầu tư, công tác giao và cho thuê đất có vai trò và tầm quan trọng như thế nào? 1.1.3. Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất. Điều 4 của Luật giải thích: - “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [7]. - “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
7 hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[7]. Luật Đất đai 2013 cũng đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất. Điều 3 của Luật giải thích: - “Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [8]. - “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” [8]. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là vay ngân hàng. Tuy nhiên, tiếp cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê), thuế chấp tài sản hình thành trên đất (trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm). Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án. 1.1.4. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai.
8 1.1.5. Nguyên tắc sử dụng đất Theo Điều 11 Luật Đất đai 2003; Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định việc sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau: - Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất - Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan [7] [8]. 1.1.6. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm: -“ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” [8] Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý