Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Đánh giá tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:79

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu tổng quát của đề tài là phân tích được các thuận lợi, khó khăn, hạn chế trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị; Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân cho địa bàn nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Đánh giá tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG VĂN HẢI ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG VĂN HẢI ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN THỊ HẢI HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Dương Văn Hải PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Sau một thời gian học tập nghiên cứu và triển khai đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị”đến nay tôi đã hoàn thành xong luận văn thạc sĩ. Để hoàn thành được luận văn này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô giáo- TS Nguyễn Thị Hải người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian triển khai đề tài nghiên cứu. Đồng thời tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp và tập thể các Thầy/Cô trong khoa đã tạo điều kiện cho tôi có thể hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, bạn bè đồng nghiệp và cán bộ nhân viên của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đông Hà đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn. Một lần nữa tôi xin chân thành cám ơn! Ngày tháng 04 năm 2019 Học viên Dương Văn Hải PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Nghiên cứu này được thực hiện nhằm đánh giá được tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị trong giai đoạn 2014-2018, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này cho địa phương. Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu bao gồm: phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel. Kết quả nghiên cứu cho thấy: (i) Thành phố Đông Hà có điều kiện tự nhiên tương đối thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, xã hội; (ii) Trong cơ cấu sử dụng đất năm 2017 của thành phố có 55,34% là đất nông nghiệp, 39,03% là đất phi nông nghiệp và 5,63% là đất chưa sử dụng; (iii) Trong giai đoạn 2014-2018, thành phố Đông Hà đã thực hiện đăng ký cho 33.047 hồ sơ giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình cá nhân nhưng số lượng hồ sơ phân bố không đồng đều giữa các phường và từng năm trong giai đoạn này; (iv) Toàn bộ hồ sơ đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện cho đất ở đô thị; (v) Các cán bộ chuyên môn và hầu hết người dân đều đánh giá tốt về việc thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà; (vi) Đề tài đã đề xuất được ba giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn nghiên cứu. - Quy định về thành phần hồ sơ, quy trình và thời gian thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị về cơ bản đúng với các quy định của Pháp luật đất đai; Tổng số đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà giai đoạn từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2018 là 33.047 hồ sơ nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị phường; số lượng hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tăng giảm liên tục qua các năm. Qua điều tra các đối tượng liên quan khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cũng đã có những hiểu biết khá đầy đủ về các quy định của pháp luật, tuy nhiên mức hài lòng có sự khác nhau giữa các đối tượng điều tra. Qua nghiên cứu này đã đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền. với đất tại địa phương PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii DANH MỤC BẢNG ................................................................................................viii DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... ix MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI .............................................................. 2 2.1. MỤC TIÊU CHUNG ............................................................................................ 2 2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ ............................................................................................ 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ........................................ 2 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC ........................................................................................ 2 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ........................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 3 1.1.1. Một số khái niệm có liên quan............................................................................ 3 1.1.2. Tổng quan về đăng ký giao dịch bảo đảm........................................................... 4 1.1.3. Tổng quan về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ................................................................................................................... 5 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................. 9 1.2.1. Khái quát về tình hình giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới ........... 9 1.2.2. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm tại Việt Nam ........................................ 11 1.2.3. Tình hình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Trị ...................................................................................................... 14 1.2.4. Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực đến nay: .............................. 15 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ............................................ 18 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 20 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 20 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 20 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 20 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 20 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 21 2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu thứ cấp ............................................... 21 2.3.2. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu sơ cấp ................................................. 21 2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 22 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 23 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ ................................................................................................... 23 3.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 23 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................................... 26 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ....................................... 30 3.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2017 ...................................................... 31 3.3. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ GIAI ĐOẠN 2014-2018 ...................... 36 3.3.1. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ....................... 36 3.3.2. Quy trình, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân.................................................................... 39 3.3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của của hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2014-2018 ................................................ 40 3.3.4. Ý kiến đánh giá của các bên liên quan về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân. ............. 48 3.3.5. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ....................... 55 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .......................................................................................................................... 57 3.4.1. Cơ sở đề xuất giải pháp .................................................................................... 57 3.4.2. Nội dung chi tiết của các giải pháp ................................................................... 57 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 59 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 59 2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 61 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Ý nghĩa của chữ viết tắt 1. BLDS Bộ luật Dân sự 2. BTC Bộ Tài chính 3. BTP Bộ Tư pháp 4. BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường 5. CP Chính phủ 6. GDBĐ Giao dịch bảo đảm 7. NĐ Nghị định 8. NĐ-CP Nghị định 9. QSDĐ Quyền sử dụng đất 10. QSH Quyền sở hữu 11. TNHH Trách nhiệm hữu hạn 12. TT Thông tư 13. TTLT Thông tư liên tịch 14. UBND Ủy ban nhân dân 15. VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Diện tích, dân số của thành phố Đông Hà giai đoạn 2010 -2017 ................ 28 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2017 ......................... 32 Bảng 3.3. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình,cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 ............................................. 37 Bảng 3.4. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo loại hình đăng ký trong giai đoạn 2014-2018 ................................... 41 Bảng 3.5. Kết quả đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân theo từng năm trong giai đoạn 2014-2018 ................ 43 Bảng 3.6. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trong giai đoạn 2014-2018 theo phường ............ 45 Bảng 3.7. Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Đông Hà....................................................................................... 48 Bảng 3.8. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về cán bộ thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................................................................. 52 Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của người dân về thời gian tiếp nhận, giải quyết, trả hồ sơ, công khai thủ tục,lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất .......................................................................................................... 53 Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của người dân về thủ tục và mức lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. ......................................... 55 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí của thành phố Đông Hà............................................................ 23 Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2017 ............................... 33 Hình 3.3. Quy trình thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Tri .................................................................................................................. 39 Hình 3.4. Tỷ lệ các loại hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 ...................... 41 Hình 3.5. Tỷ lệ đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân theo từng năm trong giai đoạn 2014-2018 ...................... 43 Hình 3.6. Tỷ lệ đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trong giai đoạn 2014-2018 theo phường ......................... 46 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong công cuộc đổi mới, thúc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở việt Nam hiện nay, việc giao dịch bảo đảm đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng Hoạt động này đã góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là quyền lợi của bên có quyền trong giao dịch này. Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có quyền không chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ, mà còn có quyền xử lý tài sản mà bên nghĩa vụ dùng để bảo đảm. Giao dịch bảo đảm góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế-xã hội. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Thành phố Đông Hà là trung tâm của tỉnh Quảng Trị. Có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hộ của thành phố Đông Hà, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp ngày bị thu hẹp, hạ tầng đô thị ngày càng được hoàn thiện. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vay vốn ngày càng tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn thành phố Đông Hà. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu vào nghiên cứu. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” trên cơ sở đó đánh giá được thực trạng cũng như đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này cho địa phương. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. MỤC TIÊU CHUNG Đánh giá được thực trạng, trên cơ sở đó đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. 2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ - Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị về các vấn đề như quy trình thực hiện, kết quả thực hiện, các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện việc đăng ký.... - Phân tích được các thuận lợi, khó khăn, hạn chế trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị - Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân cho địa bàn nghiên cứu. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần làm rõ cơ sở lý luận về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng. 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN - Đề tài sẽ giúp cho các cơ quan chuyên môn thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Đông Hà và các địa phương khác có điều kiện tương tự thấy được các kết quả cũng như những thuận lợi, khó khăn của việc thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân. Từ đó, sẽ giúp các cơ quan chuyên môn xác định được các định hướng phù hợp để giải quyết các khó khăn nhằm thực hiện tốt công tác này. - Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói riêng. - Đề tài đóng góp thêm vào nguồn tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Một số khái niệm có liên quan 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai có nhiều khái niệm về đất đai khác nhau. Cụ thể như sau: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng [13]. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng [15]. Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...) 1.1.1.2. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khái niệm về GCNQSDĐ được thể hiện trong Luật đất đai 2003 và 2013. Cụ thể, theo Luật đất đai năm 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất" [15]. Đến Luật Đất đai năm 2013, khái niệm này được quy định tại Điều 3 như sau “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [16]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 1.1.2. Tổng quan về đăng ký giao dịch bảo đảm 1.1.2.1. Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 của Bộ luật dân sự 2015 ”. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản [3]. Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [3]. Đối với những giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp phải đăng ký sẽ được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu. Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc Tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền. Nếu có thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm mới, bên nhận bảo đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi đó. Khi đăng ký giao dịch bảo đảm người yêu cầu đăng ký phải có nghĩa vụ và trách nhiệm kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ. 1.1.2.2. Vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm Đăng ký giao dịch bảo đảm có vai trò rất quan trọng , đối với các bên tham gia giao dịch cũng như đối với sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Cụ thể: Đăng ký giao dịch bảo đảm đã phát huy vai trò quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các tổ chức doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần. Đăng ký giao dịch bảo đảm giúp cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như các tổ chức, cá nhân để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng đồng thời PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Đăng ký giao dịch bảo đảm góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội. Đăng ký giao dịch bảo đảm là công cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường; góp phần vào việc ngăn ngừa tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Đối với các trường hợp pháp luật quy định phải đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Bên cạnh đó, đăng ký giao dịch bảo đảm là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong khi giao dịch. Ngoài ra việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng là căn cứ giải quyết tranh chấp phát sinh về giao dịch bảo đảm. 1.1.3. Tổng quan về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 1.1.3.1. Khái niệm và phân loại đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất * Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [4]. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm. * Phân loại đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gồm các loại sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 - Đăng ký thế chấp, gồm: + Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. + Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất. + Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất. + Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. + Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. +Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký. + Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp. - Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Đăng ký thay đổi bên thế chấp thành bên thế chấp mới. - Đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót nội dung đã thế chấp. - Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp. - Đăng ký góp vốn:  Góp vốn bằng quyền sử dụng đất  Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất  Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất - Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp đăng ký góp vốn nêu trên [4] 1.1.3.2. Vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có các vai trò quan trọng như sau: Thứ nhất, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những yếu tố quan trọng giúp Tòa án giải quyết các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực đất đai. Thứ hai, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh; bảo đảm cho các giao dịch dân sự thương mại có sử dụng bảo đảm là quyền sử dụng đất diễn ra một cách lành mạnh, an toàn bảo đảm quyền, lợi ích của các bên trong quan hệ giao dịch. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Thứ ba, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ mở rộng và phát triển thêm các giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh từ đó thỏa mãn được nhu cầu sản xuất kinh doanh và nâng cao hiệu quả đời sống của nhân dân. Thứ tư, đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất góp phần chu chuyển dòng vốn, kích thích sự phát triển của thị trường vốn và các thị trường khác Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... quyền sử dụng đất, điều đó cũng có nghĩa là cho phép sử dụng quyền sử dụng đất như một tài sản có giá trị pháp lý tham gia lưu thông trong thị trường với những điều kiện đặc thù gắn liền với đất để vay vốn kinh doanh, vay vốn mua bán bất động sản cung như tham gia các giao dịch dân sự, thương mại khác làm cho thị trường vốn, thị trường bất động sản và các thị trường khác đều được kích thích và phát triển. Thứ năm, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Các quy định về bảo đảm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tạo cơ sở pháp lý thúc đẩy sự phát triển và bảo đảm an toàn cho các mối quan hệ giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh... Điều đó cũng có nghĩa là quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ giao dịch dân sự thương mại, kinh doanh có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vừa được thực hiện, phát triển mà được bảo đảm an toàn. 1.1.3.3. Cơ sở pháp lý của đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện dựa trên cơ sở pháp lý là các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước liên quan đến công tác này. Các văn bản này bao gồm: * Các văn bản luật - Luật Đất đai năm 2013 - Luật dân sự năm 2015. * Các văn bản dưới luật - Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. - Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. - Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. - Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02 tháng 02 năm 1999 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 02 năm 2010 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án. - Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 15/2013/TTLT-BTP-BTNMT-BGTVT-BCA ngày 5 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Giao thông vận tải - Bộ Công An hướng dẫn việc trao đổi, cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch với tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thi hành án dân sự và cơ quan đăng ký quyền sỡ hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản. - Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. - Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2.1. Khái quát về tình hình giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới * Trung Quốc: Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc [11]. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai. Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp [1]. Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp. Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới. Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc [12]. * Thái Lan Thế chấp được quy định tại Bộ luật dân sự Thái Lan Tiêu đề XII từ Điều 702 đến Điều 746, bao gồm những nội dung chính sau đây: - Khái niệm và đặc điểm của thế chấp: Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng một tài sản cho một người khác khác, gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ, nhưng không giao tài sản đó cho người thế chấp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma