Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:97

Thêm vào BST

Báo xấu

71
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất được một số giải pháp phù hợp trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Quảng Ngãi, ngày 20 tháng 4 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Tiến Cần PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn thạc sĩ này. Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy PGS. TS. Hồ Kiệt là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Xin trân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo mọi điều kiện thuận lợi của các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Khoa sau đại học, các thầy, cô giáo - Trường Đại học Nông lâm Huế, cùng tập thể lớp Cao học Quản lý đất đai K22A đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ phòng Quản lý đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi; phòng Quản lý giá và Công sản – Sở Tài chính tỉnh Quảng Ngãi; phòng Tổng hợp, nghiệp vụ, dự toán – Cục thuế tỉnh Quảng Ngãi; Chi cục thuế thành phố Quảng Ngãi đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn này. Quảng Ngãi, ngày 20 tháng 4 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Tiến Cần PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH .........................................................................................viii MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 1 2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 1 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................................. 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu ....................................................................... 3 1.1.1. Khái niệm .......................................................................................................... 3 1.1.2. Định giá đất .................................................................................................... 10 1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................ 16 1.2. Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu .................................................................. 21 1.2.1. Thực tiễn công tác xác định giá đất của một số nước trên thế giới. ................... 21 1.2.2. Thực tiễn công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản tại Việt Nam .................................................. 22 1.3. Các đề tài đã nghiên cứu có liên quan ................................................................. 26 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 28 2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 28 2.2. Phạm vi nghiên cứu: ........................................................................................... 28 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv 2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 28 2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 29 2.4.1. Phương pháp thu thập thập số liệu .................................................................... 29 2.4.2. Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia ........................................................ 29 2.4.3. Phương pháp thống kê và phân tích số liệu....................................................... 29 2.4.4. Phương pháp so sánh........................................................................................ 29 2.4.5. Các phương pháp định giá đất .......................................................................... 30 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 31 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, diều kiện kinh tế - xã hội: .................................................. 31 3.1.2. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................... 35 3.2. Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi. .............................................................................................................. 36 3.2.1. Kết quả thực hiện xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi ........................... 36 3.2.2. Kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính của các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi ....................................................... 67 3.3. Phân tích những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản ............................................................................................................... 72 3.3.1. Về thời điểm xác định giá đất........................................................................... 72 3.3.2. Về việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án sau khi giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được xác định ...................................... 75 3.3.3. Về tiến độ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và diện tích giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án ........................................................................................ 76 3.4. Đề xuất một số giải phápđể khắc phục những vướng mắc, bất cập trong công tác xác định giátính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản .................................................................................................................... 79 3.4.1. Về quy hoạch và phân kỳ tiến độ thực hiện dự án ............................................ 79 3.4.2. Về thẩm định và phê duyệt chủ trương đầu tư dự án......................................... 80 3.4.3. Về thẩm định điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án ....................... 80 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 3.4.4. Về tiến độ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và diện tích giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án: ....................................................................................... 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 82 1. Kết luận ................................................................................................................. 82 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 84 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 86 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài Nguyên Môi Trường GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTTT : Kinh tế thị trường KT-XH : Kinh tế - Xã hội NĐ-CP : Nghị định – Chính phủ NN : Nhà nước QSH : Quyền sở hữu QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHNN : Sở hữu nhà nước SHTN : Sở hữu tư nhân SHTT : Sở hữu toàn dân SDĐ : Sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường TT : Thông Tư UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt nam đồng VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai XHCN : Xã hội chủ nghĩa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 3.1. Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi................... 37 Bảng 3.2. Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạch lần đầu dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi ................................................... 38 Bảng 3.3. Diện tích chênh lệch từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường giữa quy hoạch điều chỉnh và quy hoạch lần đầu dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi ......................................................................................................... 46 Bảng 3.4. Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạch điều chỉnh dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi ........................................ 48 Bảng 3.5. Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An ................................................................................... 50 Bảng 3.6. Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạch dự án Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An .............. 51 Bảng 3.7. Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi - giai đoạn 1A ........................................................................................... 60 Bảng 3.8. Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạch dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – giai đoạn 1A .................... 61 Bảng 3.9. Tổng hợp diện tích đã giao đất, cho thuê đất và đã cấp GCN thuộc dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi ................................................................... 68 Bảng 3.10. Tổng hợp diện tích đã giao đất, cho thuê đất và đã cấp GCN thuộc dự án Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An .................. 70 Bảng 3.11. Tổng hợp diện tích đã giao đất, cho thuê đất và đã cấp GCN thuộc dự án Khu Đô thị – Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – giai đoạn 1A ........................ 71 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 3.1. Sơ đồ vị trí vùng nghiên cứu ............................................................. 31 Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi ........................... 33 Hình 3.3. Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2015 theo ngành nghề .... 35 Hình 3.4. Diện tích đất đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và đã được cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của từng dự án. ................................ 79 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Ngày nay, đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng để thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020. Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách, pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời cũng mở ra những cơ hội đầu tư cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện như: công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất; công tác xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai... Trong đó, vấn đề về giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập cần có những giải pháp tháo gỡ nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa tại các địa phương. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, với mong muốn được mang kiến thức học tập ở nhà trường, góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất được một số giải pháp phù hợp trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản; - Phân tích những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản. - Đề xuất các giải pháp để khắc phục những vướng mắc, bất cập trong công tác xác định giá và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản, góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa tại địa phương trong những năm tiếp theo. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để làm rõ các cơ sở lý luận trong việc điều chỉnh mối quan hệ giữa quyền lợi và nghĩa vụ của nhà đầu tư khi thực hiện đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Đánh giá, phân tích được thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi; rút ra được những mặt tồn tại hạn chế và đưa ra những giải pháp nhằm giúp cho những nhà quản lý có được một cách nhìn tổng quan, đưa ra các các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa tại địa phương. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Khái niệm 1.1.1.1. Giá đất Trong các nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét trên phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong không gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị trường chưa đầu đủ thì giá đất luôn tồn tại hai mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 4 Luật đất đai năm 2013)[26]. Nội hàm của quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước được pháp luật thể chế hoá với các nội dung chủ yếu sau: - Thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, bao gồm: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. - Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. - Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, ch thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo qui định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013thì: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”[26]. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”[25]. Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. 1.1.1.2. Giá trị quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.” [26] 1.1.1.3. Tài chính về đất đai Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng các công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai Tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau, việc sử dụng các công cụ tài chính đất đai cũng có những khác biệt nhằm đáp ứng mục tiêu quản lý, điều kiện phát triển của nền KT-XH và chế độ xã hội cụ thể. Ở nước ta hiện nay, ngoài chính sách quản lý nhà nước về giá đất thì cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước ta được thực hiện thông qua các nguồn thu tài chính từ đất đai, bao gồm:Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. * Thu tiền sử dụng đất: Nhà nước giao QSDĐ là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất [26]. Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận QSDĐ [26]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Căn cứ của việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện các chức năng đại diện chủ sở hữu đất. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, những công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật phục vụ quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất. Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai qua các thời kỳ đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó người được giao đất không phải là chủ sở hữu về đất đai được giao. Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất một lần theo quy định và được thực hiện các quyền về sử dụng đất như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…” [26] và các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại điều 166 Luật Đất đai. Căn cứ tính tiền sử dụng đất hiện nay là trên cơ sở diện tích đất và giá đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá [16]. Diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ [16]. Có thể thấy rằng, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất ngoài việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách nhà nước thực hiện các nhiệm vụ phát triển KT-XH thì việc thu tiền sử dụng đất có tác dụng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, gắn trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất trong việc quản lý, khai thác đất đai được Nhà nước giao. Bên cạnh đó, mục tiêu giao đất có thu tiền sử dụng đất là giải pháp để đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện về đất ở cho người dân. * Thu từ tiền thuê đất: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất [26]. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. - Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, hoạt động khoáng sản, đất sản xất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khác. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất thực hiện các dự án đầu tư nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để cho thuê. - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. - Tổ chức sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp. - Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh[26]. Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất ngoài nghĩa vụ phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước thì chỉ được sử dụng đất trong thời hạn cho thuê và được sử dụng một số quyền hạn chế nhất định theo luật định. Đây là một khoản thu khá ổn định, thường xuyên và có xu hướng tăng lên trong điều kiện kinh tế ngày càng phát triển, cơ chế kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế. * Thu từ thuế sử dụng đất: Thuế sử dụng đất là một khoản thu được hình thành và tồn tại một cách khách quan, là một hợp phần không thể thiếu trong hệ thống thuế của quốc gia. Căn cứ để tính thuế phải trên cơ sở xác định mức địa tô. Tuy nhiên, thực tế việc xác định mức địa tô là hết sức khó khăn, do đó, Nhà nước thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể. Tùy theo điều kiện đặc thù của mỗi nước mà quy định sắc thuế khác nhau, ở nước ta có thể phân định các loại thế đối với đất đai như sau: - Thuế nhà đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình [30]. Từ năm 2003 đến năm 2011, thuế nhà đất được thu theo Pháp lệnh về thuế nhà đất năm 1992 và Nghị định 94/CP năm 1994 của Chính phủ. Căn cứ tính thuế được áp dụng được áp dụng theo công thức: Thuế nhà đất = (S) x (H) x (MT) x (GT) [2], Trong đó: S là diện tích đất ở, đất xây dựng công trình chịu thuế. H là hạng đất: Được xác định theo hạng đất chịu thuế nông nghiệp trong khu vực. Cụ thể: đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc khu vực đô thị hoặc vùng ven đô thì hạng đất được xác định là hạng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng; đối với đất ở, đất xây dựng công trình chịu thuế ở vùng nông thôn được xác định là hạng đất nông nghiệp bình quân trong xã. MT là mức thuế: đối với đất thuộc đô thị thì mức thuế bằng từ 3 - 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong vùng; đối với vùng ven đô thị thì mức thuế bằng 2 – 2,5 lần; đất thuộc vùng nông thôn thì mức thuế bằng 01 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân của xã. GT là giá thóc: được tính theo giá thóc của vụ cuối năm liền kề trước năm thu thuế do cơ quan Nhà nước quy định [2]. Ngày 17/6/2010, Quốc hội thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ ngày 01/01/2012, nội dung chủ yếu của Luật này gồm: Đối tượng chịu thuế gồm: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, đất khai thác, chế biến khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; các loại đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh. Căn cứ tính thuế dựa vào bậc thuế, diện tích đất tính thuế và thuế suất. Thuế suất có 03 mức khác nhau là 0,03%; 0,07% và 0,15%. - Thuế sử dụng đất nông nghiệp. Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết đối với vùng đất dùng vào sản xuất nông nghiệp. đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng trọt; đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản; đất trồng rừng. Căn cứ để xác định mức thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất. Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 tưới tiêu. Đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước. Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia là 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất. Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá quy định của Nhà nước [2]. Trong các sắc thuế hiện nay ở nước ta, bên cạnh mục tiêu là nguồn thu ổn định và thường xuyên trong ngân sách nhà nước, thuế đối với đất đai còn có các vai trò chủ yếu sau: + Là công cụ quản lý, điều hành và ổn định chính sách đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. + Góp phần điều hòa thu nhập, hạn chế đầu cơ và mất cân bằng xã hội. + Tạo sự cân bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất kinh doanh. * Thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất: Nhận chuyển QSDĐ là việc xác lập QSDĐ do người khác chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ mà hình thức pháp nhân mới [25]. Đến Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ [26]. Thuế chuyển QSDĐ là phương thức hợp lý nhất để Nhà nước điều hành thu với tư cách là người quản lý vừa với tư cách là nhà đầu tư xã hội để phân phối lại lợi ích từ đất đai do đầu tư mang lại. Lợi ích này chỉ được thực hiện bằng tiền khi phát sinh các giao dịch và đó là cơ hội tốt nhất để Nhà nước thực hiện đúng vai trò của mình. Trong khoản thu này có một phần là giá trị tăng thêm của đất sau khi đầu tư mà có tính chất đồng dạng với tiền sử dụng đất và cần trích nhập vào ngân sách nhà nước để đầu tư làm tăng giá trị của đất, góp phần khắc phục hạn chế đặc thù về số lượng đất đai. Đây là công cụ tích cực để giải quyết quan hệ cung cầu về đất đai. Theo Luật Thuế chuyển QSDĐ đã được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 và được bổ sung, sửa đổi năm 1999, Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì nội dung cơ bản của thuế chuyển QSDĐ là: - Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. - Giá đất tính thuế do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. - Thuế suất chuyển QSDĐ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là 2%. Đất ở, đất xây dựng công trình các loại là 4% [30]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 Hiện nay, thuế chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân được áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân ban hành năm 2007 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2009. * Thu từ phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất: - Lệ phí trước bạ đất đai: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ bao gồm cả đăng ký QSDĐ khi hợp thức hóa QSDĐ [2]. Một thực tế khi tiến hành thu lệ phí trước bạ là vừa có tính chất thuế vừa có tính chất phí dịch vụ công, chính sự thiếu minh bạch này dẫn đến các cách hiểu và đánh giá khác nhau. Nếu là khoản thuế tài sản thì mức thu có thể cho là phù hợp hoặc là thấp nhưng với cách hiểu là phí dịch vụ công thì được xem là quá cao so với hiện hành. Vì vậy, cần phải tách bạch khoản thu này sẽ làm minh bạch hóa các nguồn thu của ngân sách nhà nước từ đất đai, vừa tạo điều kiện thúc đẩy quá trình hình thành hệ thống đăng ký BĐS thống nhất. - Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, trích lục hồ sơ địa chính….[2] * Thu từ xử phạt vi phạm pháp luật, tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai: Đây là khoản thu không mong muốn trong việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai. Tuy nhiên, thực tế trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai đã và đang xảy ra những vấn đề tiêu cực, vi phạm quy định của pháp luật. Do đó, việc xử lý vi phạm, buộc bồi thường thiệt hại gây ra và buộc chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm của mình trong việc khai thác, sử dụng đất là tất yếu để đảm bảo việc thực thi pháp luật về đất đai và công bằng xã hội. Ở góc độ quản lý Nhà nước, đây là nguồn thu thể hiện năng lực quản lý Nhà nước về đất đai nhưng ở góc độ KT-XH thì đây là hoạt động nhằm kiềm chế vi phạm của các chủ thể quản lý và sử dụng đất, đồng thời là nguồn thu nhằm khắc phục hậu quả của các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, duy trì sự công bằng và trật tự xã hội. Trong điều kiện nền kinh tế đang bước vào giai đoạn hội nhập sâu rộng, đất đai ngày càng có giá trị thì vấn đề vi phạm trong quản lý, sử dụng đất ngày càng tăng. Do đó, việc duy trì và nâng cao hình thức, mức xử phạt, các chế tài về bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất là yêu cầu tất yếu nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời là biện pháp đánh vào kinh tế của các chủ thể quản lý, sử dụng đất, nâng cao trách nhiệm của mình trong quản lý, khai thác và sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 1.1.2. Định giá đất 1.1.2.1. Khái niệm định giá đất Trên thế giới, đất đai và tài sản khác gắn liền với đất được nhất thể hóa và được gọi chung là bất động sản. Do bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, có những đặc trưng không giống bất cứ loại tài sản nào; là đối tượng của nhiều giao dịch dân sự. Vì vậy, trong hoạt động định giá tài sản thì định giá bất động sản là một lĩnh vực được nhiều nhà kinh tế, nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển đặc biệt quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá bất động sản và định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước. Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Có 02 khái niệm được giới học giả, các nhà kinh tế và các nhà định giá tài sản trên thế giới thường sử dụng khi nghiên cứu về định giá bất động sản như sau: - Định giábất động sản là sựước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đãđược xác định (GS. W. Sealrooke - Viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh) - Định giábất động sản là một nghệ thuật hay khoa học vềước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một bất động sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.(GS. Lim Lan Yuan – Khoa xây dựng và bất động sản - Đại học quốc gia Singapore) Như vậy: Định giá bất động sản là sựước tính giá trị của bất động sản tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến các yếu tố kinh tế thị trường. Vì vậy định giá bất động sản là một công việc phức tạp đòi hỏi người làm công việc định giá vừa phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, vừa phải có sự nhạy cảm với thị trường. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 Mặc dù trên thế giới, khái niệm định giá bất động sản đã được Hiệp hội những người hành nghề định giá chuẩn hóa từ nhiều năm nay, nhưng tại Việt Nam cho đến nay, khái niệm về định giá đất hay định giá bất động sản cũng chỉ dừng lại ở các cuộc trao đổi, tham luận của các học giả, các chuyên gia nghiên cứu về định giá. Đây là một khó khăn lớn trong lĩnh vực định giá đất và bất động sản nhất là khi thể chế hóa chế định này thành các quy phạm pháp luật cụ thể [14]. 1.1.2.2. Định giá đất hàng loạt Định giá đất hàng loạt là mô hình định giá hệ thống một hay nhiều thửa đất cùng loại đất (loại bất động sản) hoặc một hay nhiều nhóm đất (nhóm bất động sản) tại một thời điểm nhất định bằng các thủ tục được tiêu chuẩn hóa và bằng việc kiểm tra thống kê. Mục đích của định giá đất hàng loạt là nhằm xác định giá của tất cả các thửa đất và tài sản gắn liền với thửa đất đó (gọi chung là giá bất động sản) có trong một khu vực, một địa phương nhất định nhằm phục vụ việc thu thuế của Nhà nước đối với bất động sản. Thông thường kỳ của định giá hàng loạt là do pháp luật của mỗi nước quy định trên cơ sở chế độ thu thuế của Nhà nước đó. Tại Úc, Thái Lan thì kỳ định giá hàng loạt là 03 năm; Thụy Điển thì kỳ định giá hàng loạt là 06 năm [14]. Hiện nay, theo quy định của pháp luật đất đai 2013 thì tại Việt Nam, định giá đất hàng loạt được được áp dụng trong việc xây dựng Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo định kỳ 05 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Theo đó, Bảng giáđất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từđất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải làđất ở sang đất ởđối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại làđất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê [26]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 1.1.2.3. Định giá đất cụ thể Song song với hoạt động định giá đất hàng loạt di Nhà nước tổ chức thực hiện nhằm mục đích phục vụ việc thu thuế đất còn có hoạt động định giá đất cụ thể nhằm xác định giá đất của một một số thửa đất, khu đất nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân. Định giá đất cụ thể nhằm xác định giá của một thửa đất hoặc khu đất nhất định tại một thời điểm nhất định để các bên tham khảo trước khi thống nhất về giá trong các giao dịch như bán, cho thuê, thế chấp bất động sản,… Đối với nước ta, theo quy định của pháp hiện hành (Điều 114 Luật đất đai năm 2013) [26] thì định giá đất cụ thể là nhằm xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định để Nhà nước xem xét trước khi quyết định về giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất, xác định lại giá đất khi doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa. Ngoài ra, định giá đất cụ thể còn nhằm cung cấp giá đất để người sử dụng đất, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham khảo trước khi thống nhất về giá trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Định giá đất cụ thể phát sinh theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch như mua bán, chuyển nhượng đất đai hoặc khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đât, cho thuê đất,… Đây là công việc diễn ra thường xuyên nhưng không được báo trước, vì vậy có nước gọi việc định giá này là định giá đột xuất, định giá đơn lẻ. Trong định giá đất cụ thể tập trung vào một thửa đất hoặc khu đất nên độ chính xác và độ tin cậy của kết quả định giá là yêu cầu số một của mọi cuộc định giá cụ thể. Định giá cụ thể thường chỉ thỏa mãn cho một khách hàng, tuy nhiên các cơ quan định giá cũng có quan tâm đến kết quả định giá vì coi đó là nguồn để định giá lại. 1.1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất Theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai năm 2013thì khi thực hiện việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giáđất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau [26]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma