Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Ứng dụng Gis để xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST

Báo xấu

46
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là đánh giá được tình hình quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà. Xây dựng được cơ sở dữ liệu bất động, thành lập mô hình 3D tại phường Đông Lương, thành phố Đông Hà.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Ứng dụng Gis để xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ YẾN ỨNG DỤNG GIS ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai. HUẾ -2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ YẾN ỨNG DỤNG GIS ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai. Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. PHẠM HỮU TỴ HUẾ -2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc, xuất xứ. Tôi xin cam đoan và chịu trách nhiệm về nội dung đề tài của mình. Huế, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Lê Thị Yến PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận văn này. - Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến TS. Phạm Hữu Tỵ, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn. - Ban Giám hiệu, tập thể thầy cô giáo khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tạo mọi điều kiện cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện nghiên cứu đề tài. - Ủy ban nhân dân xã Hải Trường - cơ quan công tác đã tạo mọi điều kiện cho tôi suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn. - Các phòng, ban ngành chức năng thành phố Đông Hà đã tận tình giúp đỡ cho tôi trong quá trình thu thập số liệu và điều tra hộ gia đình phục vụ cho nghiên cứu này:  Ủy ban nhân dân thành phố Đông Hà  Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Chi nhánh thành phố Đông Hà  Ủy ban nhân dân phường Đông Lương. - Tôi xin gửi lời tri ân đến các hộ gia đình trong mẫu điều tra đã hợp tác và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình phỏng vấn, thu thập số liệu. Nếu không có sự giúp đỡ này, đề tài khó có thể được thực hiện. Cảm ơn gia đình, các anh chị, bạn bè và các bạn đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn này. Xin chân thành cảm ơn./. Huế, ngày tháng 03 năm 2019 Tác giả luận văn Lê Thị Yến PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Ứng dụng Gis để xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” được thực hiện từ tháng 8/2018 đến tháng 02/2019. Số liệu của đề tài được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau bao gồm số liệu thứ cấp và sơ cấp. Nguồn tài liệu sơ cấp được thu thập qua điều tra phỏng vấn 293 người dân là chủ sử dụng đất và bất động sản tại phường Đông Lương, thành phố Đông Hà. Phương pháp phân tích và xây dựng bản đồ là phương pháp chủ đạo được sử dụng để phân tích số liệu điều tra. Đề tài tập trung đánh giá thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Đông Lương, tổng quan về tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản của thành phố Đông Hà, xây dựng được cơ sở dữ liệu bất động tại tờ bản đồ số 27, phường Đông Lương, thành phố Đông Hà. Đông Lương là một phường có vị trí khá thuận lợi của thành phố Đông Hà, dân cư tập trung ngày càng đông và có những điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội khá phong phú. Vì vậy, cùng với xu hướng phát triển của thành phố Đông Hà, phường Đông Lương cũng phát triển một cách nhanh chóng trong những năm trở lại đây. Trong phạm vi và thời gian cho phép, đề tài đã cố gắng khai thác các tính năng phần mềm ArcGIS để xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản phường Đông Lương với mục đích là phục vụ cho thị trường bất động sản và đã tiến hành điều tra được thông tin cho 293 thửa đất và 698 cây xanh cũng như các đường giao thông trên tờ bản đồ số 27 trong tổng số 67 tờ bản đồ địa chính của phường Đông Lương. Từ kết quả điều tra đó, đề tài đã thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính của từng thửa đất, công trình xây dựng cũng như từng cây xanh kết hợp với việc ứng dụng phần mềm ArcGIS để liên kết dữ liệu không gian nhằm xây dựng các bản đồ đơn tính về các thông tin bất động sản. Kết quả, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ cung cấp tất cả các thông tin liên quan đến thửa đất như số thửa, chủ sử dụng, diện tích, loại đất..; thông tin liên quan đến công trình xây dựng như diện tích xây dựng, diện tích sàn.... Đồng thời sử dụng bộ cơ sở dữ liệu đã được xây dựng phục vụ cho thị trường bất động sản ở trên địa bàn phường Đông Lương như tìm kiếm các thông tin thửa đất theo yêu cầu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…. Qua đó cho thấy, phần mềm ArcGIS có khả năng tốt để ứng dụng trong việc quản lý thông tin và xây dựng mô hình 3D phục vụ thị trường bất động sản không chỉ tại phường Đông Lương mà có thể mở rộng trên địa bàn thành phố. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT .................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ .................................................................................viii MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................ 2 1.2.1. Mục tiêu chung .................................................................................................. 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 2 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................ 3 1.1.1. Đất đai và bất động sản ...................................................................................... 3 1.1.2. Thị trường bất động sản ..................................................................................... 8 1.1.3. Khái quát về giá đất và bất động sản ................................................................ 12 1.1.4. Lý thuyết về hệ thống thông tin địa lý (GIS) .................................................... 15 1.1.5. Giới thiệu về cơ sở dữ liệu ............................................................................... 18 1.1.6. Giới thiệu về phần mềm ArcGIS Destop 10.2 .................................................. 19 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN........................................................................................... 22 1.2.1. Tình hình ứng dụng GIS trên thế giới ............................................................... 22 1.2.2. Tình hình ứng dụng GIS ở Việt Nam ............................................................... 23 1.3. MỘT SỐ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN .......................................... 25 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 28 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 28 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 28 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 28 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.............................................................. 28 2.3.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu ................................................................ 29 2.3.3. Phương pháp phân tích và xây dựng bản đồ số ................................................. 29 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 30 3.1. KHÁI ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ ĐIỀU KIỆN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ ........................................................ 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 30 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................................... 36 3.1.3. Nhận xét chung ................................................................................................ 40 3.2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ ........................................................................................... 41 3.3. XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN ............................................ 44 3.3.1. Quy trình xây dựng mô hình 3D ....................................................................... 44 3.3.2. Nguồn dữ liệu đầu vào ..................................................................................... 45 3.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính và không gian ............................................. 47 3.3.4. Tạo mô hình 3D trong ArcScene ...................................................................... 54 3.4. ỨNG DỤNG CỦA HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN ............... 58 3.4.1. Phục vụ cho công tác quản lý đất đai và bất động sản ...................................... 58 3.4.2. Phục vụ tra cứu thông tin cho người mua bất động sản ..................................... 62 3.4.3. Hiển thị, truy xuất, quản lý dữ liệu 3D phục vụ quy hoạch không gian đô thị ... 64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 66 1. Kết luận ................................................................................................................. 66 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 68 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 70 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT GIS Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System) 3D 3 chiều (3 Dimensional) PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Ứng dụng công nghệ GIS trong một số lĩnh vực ........................................ 17 Bảng 3.1. Bảng thuộc tính thể hiện thông tin ranh giới thửa đất ................................. 52 Bảng 3.2. Bảng thuộc tính thể hiện thông tin lớp Nhà ................................................ 53 Bảng 3.3. Bảng thuộc tính thể hiện thông tin lớp giao thông ...................................... 54 Bảng 3.4. Bảng thuộc tính thể hiện thông tin lớp Môi trường (cây xanh) ................... 54 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1. Mô tả thị trường bất động sản ....................................................................... 9 Hình 1.2. Các thành phần của GIS ............................................................................. 16 Hình 1.3. Mối quan hệ giữa dữ liệu không gian và dữ liệu phi không gian ................. 19 Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Đông Hà ...................................................... 30 Hình 3.2. Quy trình xây dựng mô hình 3D trên ArcGIS. ............................................ 44 Hình 3.3. Bản đồ địa chính phường Đông Lương tỷ lệ 1:1000 ................................... 46 Hình 3.4. Hộp thoại Add Data.................................................................................... 48 Hình 3.5. Hộp thoại Add Data.................................................................................... 48 Hình 3.6. Hộp thoại Feature To Polygon .................................................................... 49 Hình 3.7. Lớp thông tin ranh giới............................................................................... 50 Hình 3.8. Lớp thông tin nhà ....................................................................................... 50 Hình 3.9. Lớp thông tin môi trường – cây xanh.......................................................... 50 Hình 3.10. Lớp thông tin giao thông .......................................................................... 51 Hình 3.11. Hộp thoại Add Field ................................................................................. 51 Hình 3.12. Hộp thoại Scene Properties....................................................................... 55 Hình 3.13. Các lớp dữ liệu được đưa vào ArcScene ................................................... 55 Hình 3.14. Kết quả hiển thị lớp Nha_o ....................................................................... 56 Hình 3.15. Hộp thoại Properties ................................................................................. 57 Hình 3.16. Mô hình 3D của khu vực nghiên cứu. ....................................................... 57 Hình 3.17. Hộp thoại Select by Attributes .................................................................. 59 Hình 3.18. Kết quả lựa chọn năm chuyển nhượng 2017 ............................................. 59 Hình 3.19. Hộp thoại Select by Location.................................................................... 61 Hình 3.20. Kết quả tìm kiếm trên bản đồ.................................................................... 61 Hình 3.21. Kết quả tìm kiếm trên bảng thuộc tính ...................................................... 62 Hình 3.22. Hộp thoại Identify Results ........................................................................ 63 Hình 3.23. Hình ảnh bất động sản khi thực hiện chức năng Hyperlink ....................... 64 Hình 3.24. Mô hình 3D tờ bản đồ số 27, phường Đông Lương .................................. 65 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix Biều đồ 3.1. Số lượng giao dịch bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị, giai đoạn 2013 – 2018 (lượt giao dịch)....................................................................... 42 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Bất động sản ở nước ta hiện nay đã trở thành một nguồn vốn, nguồn tài nguyên để nhà nước và nhân dân đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh. Ở nhiều nước trên thế giới, nhất là các nước phát triển, hoạt động mô giới, giao dịch bất động sản là hoạt động có tính chuyên nghiệp cao. Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Các hoạt động giao dịch bất động sản là các giao dịch về tài sản và quyền, lợi ích chứa đựng của chủ sở hữu được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật. Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản đã hình thành và phát triển ở Việt Nam, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện nơi ở. Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách nhằm tạo ra sự minh bạch cho thị trường. Tuy nhiên, cho đến nay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trường không chính thức. Trước đây tất cả thông tin về bất động sản mà chủ yếu là đất đai được lưu trữ theo cách truyền thống và thủ công như: tài liệu, sổ sách, bản đồ giấy. Việc tra cứu thông tin đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất phục vụ cho công tác quản lý hay mua bán bất động sản thông qua thị trường còn gặp khá nhiều khó khăn. Cùng với sự phát triển trong xu thế mới, sự phát triển vượt bậc về khoa học công nghệ, nhất là lĩnh vực công nghệ thông tin đòi hỏi phải xây dựng hệ thống thông tin bất động sản hiện đại, chính xác, thống nhất và cập nhật kịp thời quá trình biến động qua từng ngày. GIS là một công nghệ mới ở Việt Nam nhưng đã được các nước tiên tiến ứng dụng rộng rãi từ vài chục năm gần đây. Công nghệ này tạo ra các sản phẩm số với độ chính xác cao, khả năng linh động lớn và chia sẻ thông tin dễ dàng. Việc thành lập cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu điểm là chức năng quản lý thông tin không gian và thuộc tính gắn liền với nhau. Bên cạnh đó thông tin được chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm, phân tích thông tin phục vụ rất hữu ích trong công tác quản lý đất đai mà thực hiện theo phương pháp truyền thống khó có thể thực hiện được. Chính các đặc điểm này làm cho công nghệ GIS trở thành công nghệ rất hiệu quả và được ứng dụng rộng rãi. Thành phố Đông Hà là trung tâm kinh tế - chính trị của tỉnh Quảng Trị, đang trên đà phát triển chung cùng cả nước, các hoạt động trong quản lý thông tin về bất động sản đã và đang được triển khai, thay thế dần phương pháp quản lý truyền thống bằng việc sử dụng công nghệ tin học. Trong đó, công nghệ GIS được sử dụng vào quá trình xây dựng, quản lý và khai thác thông tin cho thị trường bất động sản. Vì vậy, việc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 nghiên cứu và ứng dụng các phần mềm cụ thể vào quản lý thông tin bất động sản ở địa phương là việc làm tất yếu và cần thiết. Với những lý do trên, nhằm phục vụ cho thị trường bất động sản, giúp cho các nhà quản lý, nhà đầu tư cũng như những người bán, người mua có cái nhìn thực tế về bất động sản, có đầy đủ thông tin để tiến hành quản lý, giao dịch bất động sản thành công, tôi thực hiện đề tài “Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị”. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu chung Xây dựng được cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin về bất động sản, thành lập mô hình 3D tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được tình hình quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà. - Xây dựng được cơ sở dữ liệu bất động, thành lập mô hình 3D tại phường Đông Lương, thành phố Đông Hà. 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1.3.1. Ý nghĩa khoa học Làm rõ các khái niệm, đặc điểm của bất động sản, thị trường bất động sản. Đánh giá, phân tích từ đó xây dựng được cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin bất động sản mô hình 3D tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu có thể giúp cho cán bộ, công chức, người mua, người bán bất động sản trong việc quản lý đất đai, định giá bất động sản, xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và phát triển. Kết quả nghiên cứu làm tài liệu tham khảo, học tập nghiên cứu trong lĩnh vực đất đai và bất động sản. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1. Đất đai và bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Đất đai là phần vỏ trái đất được tạo thành trong tự nhiên bao gồm: thạch quyển, khí quyển và thủy quyển. Theo Dale & McLaughlin (1988) đất là “bề mặt của trái đất, vật chất phía dưới, không khí phía trên và tất cả những thứ gắn với nền đất” Về mặt sở hữu của quốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải. Về mặt sở hữu sử dụng thì đất đai bao gồm cả bề mặt không gian trên đất, mặt đất và chiều sâu dưới đất theo chiều thẳng đứng. Đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Đất được coi là bất động sản và là bất động sản đặc biệt, vì sử dụng đất có thể mang lại lợi nhuận và lợi nhuận ngày càng nâng cao mà giá trị của đất không mất đi. [14] 1.1.1.2. Khái niệm và phân loại bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Có những tài sản quốc gia này cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. - Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng... - Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.[26] 1.1.1.3. Đặc điểm của bất động sản a. Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên bất động sản có tính cá biệt. Trên thị trường khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. b. Tính bền lâu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. c. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. d. Các tính chất khác - Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh ... chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.[26] 1.1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường: “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”...; có những yếu tố PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân.... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản, cụ thể là: a. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản - Nhóm các yếu tố tự nhiên * Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. * Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. * Địa hình bất động sản toạ lạc: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. * Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. * Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. * Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những vùng thường bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị giảm sút và ngược lại. - Nhóm các yếu tố kinh tế PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 * Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. * Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng. - Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng của bất động sản; nhu cầu loại bất động sản trên thị trường. b. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản * Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có. * Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung. c. Các yếu tố chung bên ngoài - Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. - Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như là tình hình cung - cầu bất động sản trong khu vực; đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực; các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực, hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…); mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác; khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống…; những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.[23] 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nổ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta hình thành đầy đủ các bộ phận của nền kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hóa và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn, thị trường lao động đặc biệt là thị trường bất động sản lại chỉ mới trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hàng hóa, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng,... Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện nay quan niệm về thị trường bất dộng sản cũng đang được tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường bất động sản là quan hệ giao dịch mua bán bất động sản theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định. Có thể mô tả thị trường bất động sản theo mô hình sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 Quản lý nhà nước Người mua Quy Lợi - Quy luật cung Lợi ích Người luật cầu Quy bán đặc - Khan hiếm luật thù bất - Cạnh tranh giá trị Người động - Độc quyền Người sử sản - Lợi nhuận sở hữu dụng Giá đất Giá đất Quan hệ quốc tế hội nhập Hình 1.1. Mô tả thị trường bất động sản Do quan điểm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. - Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được. Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một phần của hàng hóa bất động sản. - Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên bất động sản nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hóa bất động sản trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. - Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma