Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:158

Thêm vào BST

Báo xấu

30
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm mục tiêu xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất tại địa bàn tỉnh Đắk Lắk, đưa ra những giải pháp nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản sao cho phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch, phát triển kinh tế văn hóa và xã hội của tỉnh, đồng thời thu hút nguồn vốn để đầu tư, xây dựng hạ tầng ngày càng phát triển.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM --------------- NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐĂK LĂK LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KẾ TOÁN Mã ngành: 60340301 TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM --------------- NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐĂK LĂK LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KẾ TOÁN Mã ngành: 60340301 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS Phan Đình Nguyên (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký) Luận văn T hạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công ngh ệ TP. HCM ngày 01 tháng 11 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ và tên Chức danh Hội đồng 1 PGS.TS Lê Quốc Hội Chủ tịch 2 TS. Hà Văn Dũng Phản biện 1 3 TS. Phan Thị Hằng Nga Phản biện 2 4 TS. Phạm Ngọc Toàn Ủy viên 5 TS. Phan Mỹ Hạnh Ủy viên, Thư ký Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có). Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc TP. HCM, ngày..… tháng….. năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 29/08/1991 Nơi sinh: Đăk Lăk Chuyên ngành : Kế toán MSHV: 1441850055 I-Tên đề tài: “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐẮK LẮK” II-Nhiệm vụ và nội dung:  Thực hiện nghiên cứu về sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk.  Nghiên cứu lý luận, đo lường, đưa ra giả thuyết , thang đo và xây dựng mô hình các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại tỉnh Đắk Lắk.  Thu thập và xử lý số li ệu từ bảng khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất được khảo sát tại Đắk Lắk. Từ đó rút ra được kết quả sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk.  Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất tại tỉnh Đắk Lắk. III-Ngày giao nhiệm vụ : Ngày 17 / 03 / 2015 IV-Ngày hoàn thành nhiệm vụ : Ngày 17 / 09 / 2015 V-Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Phan Đình Nguyên CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên và chữ ký) (Họ tên và chữ ký)
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ kinh tế: “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk” là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Học viên thực hiện Luận văn Nguyễn Thị Hoàng Yến
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn thạc sỹ chuyên ngành kế toán này, tôi chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – người thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá trình thực hiện luận văn cũng như trong quá trình học tập. Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn. Ban Giám hiệu đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên. Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành khóa học. Xin trân trọng cảm ơn! TP.HCM, ngày 17 tháng 9 năm 2015 Tác giả
iii TÓM TẮT Luận văn được thực hiện nhằm nghiên cứu sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk. Trên cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu các công trình nghiên cứu trước, tác giả tham khảo ý kiến các chuyên gia để phân tích và hình thành mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo, các nhân tố được đề xuất phân tích đó là: Đặc điểm mảnh đất; Môi trường; Kinh t ế; Xã hội; Pháp lý của mảnh đất; Chính sách của Nhà nước và An ninh khu vực. Luận văn thực hiện phương pháp: Nghiên cứu định tính và định lượng, với 42 biến quan sát và 400 mẫu được khảo sát tại tỉnh Đắk Lắk, đo lường bằng thang đo Likert từ 1 đến 5 điểm. Phân tích và xử lý số liệu qua phần mềm SPSS, kiểm định tính phù hợp của dữ liệu thu thập bằng hệ số Cronbach Alpha. Các kỹ thuật phân tích số liệu như thống kê m ô tả các biến, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy, hệ thống kiểm định, đánh giá được sử dụng trong mô hình. Từ kết quả phân tích, đã đưa ra mô hình mới gồm 6 nhân tố còn lại gồm Chính sá ch Nhà nước, Đặc điểm mảnh đất, Môi trường, An ninh, Pháp lý, Xã hội đều có ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk. GIÁ ĐẤT = a0 + a1*Chính sách Nhà nước + a2*Đặc điểm mảnh đất + a3*Môi trường + a4*An ninh + a5*Pháp lý + a6*Kinh tế + a 7*Xã hội Luận văn đã đánh giá được ảnh hưởng của các nhân tố nêu trên, trê n cơ sở đó đề xuất giải pháp, kiến nghị đối với Nhà nước nhằm có giải pháp làm phát triển thị trường đất đai và tăng cường công tác quản lý của các cơ quan có thẩm quyền trong việc xác định giá đất tại tỉnh Đắk Lắk, nhằm phát triển thị trường Bất động sản một cách lành mạnh. Từ khóa: Giá đất, nhân tố, biến quan sát, đặc điểm mảnh đất, pháp lý, môi trường.
iv ABSTRACT This essay aims to research factors affectingland price in Dak Lak Province, Vietnam. Based on theory as well as previous professionals’ opinion and integrated research, the author analyzescollected information in order to form a research model and build its scale. Factorsexamined in the research includenot only environmental, economical, social and legal issuesbut also land characteristics, the general state policies and regional security conditions involved. This essay uses qualitative and quantitative research methods working on 42 observation veriables with400 samples surveyed in Dak Lak Province and scaled by the five-point Likert Scale. Information is anylyzed and processed by SPSS software so that data is verified its appropriatenessthrough Cronbach’sAlpha coefficient. Other data analysis techniques, comprising of variable descriptivestatistics, exploratory factor analysis (EFA),regression analysis, verification-evaluation system, are also utilized in the research model. As a result, the author releases the new model with 6 remaining factorsimpacting on land price in Dak Lak Province,namelyState Policy, Land Characteristic, Environment, Security, Law and Society. LAND PRICE = a0 + a1*State Policy + a2*Land Characteristic + a3*Environment + a4*Security + a5*Law + a6*Law + a6*Society The essay evaluates how these factors influence, and therefore, proposes recommendations and solutions to governmentso asto develop land market and enhance functional organizations’ management in terms of determination value of land andexpand real estate marketin Dak Lak Province. Key words: price land, factor, observation variable, land characteristic, law, environment.
v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NĐ : Nghị đinh CP : Chính phủ BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường VNĐ : Việt Nam Đồng TB : Trung bình GDP : Tổng sản phẩm quốc nội UBND : Uỷ ban nhân dân CHXHCN : Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa CNQSD : Chứng nhận quyền sử dụng
vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH Hình 1.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp. ..........................21 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ........................36 Hình 3.2 Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................39 Hình 3.5 Biểu đồ tăng trưởng GDP của tỉnh từ năm 2010 - 2014 (%) ....................48 Hình 3.6 Biểu đồ thu nhập dân cư của tỉnh từ năm 2010 - 2014 .............................49 Hình 4.1: Mô hình chính thức về các nhân tố ảnh hưởng giá đất tại tỉnh Đắk Lắk ........78 Hình 4.2: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư từ hồi qui .....................81 Hình 4.3: Đồ thị P-P Plot của phần dư – đã chuẩn hóa ............................................82 Hình 4.4: Đồ thị Histogram của phần dư – đã ch uẩn hóa ........................................82 Hình 4.5: Mô hình lý thuyết chính thức điều chỉnh về các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk ............................................................................................87
vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Kỳ vọng về dấu của các biến trong mô hình nghiên cứu .........................41 Bảng 3. 2 Dân số của tỉnh Đắk Lắk từ năm 2010-2014 ............................................48 Bảng 3.3 Tổng diện tích đất tự nhiên theo kế hoạch của tỉnh Đắk Lắk ...................50 Bảng 3.4 Diện tích và cơ cấu sử dụng đất của các huyện, thị xã, thành phố năm 2014 ....50 Bảng 3.5 Bảng giá Nhà nước của một số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk .............54 Bảng 3.6 Bảng giá chuyển nhượng các đường nằm trong trung tâm thành phố, thị xã của tỉnh năm 2014 ....................................................................................................56 Bảng 3.7 Bảng giá chuyển nhượng các đường nằm ngoài trung tâm thành phố, thị xã (cách trung tâm 7 cây) .........................................................................................58 Bảng 3.8 Giá chuyển nhượng của một số tuyến đường của các huyện phát triển ..........60 Bảng 3.9 Giá chuyển nhượng các đường nằm xa trung tâm các huyện phát triển (cách trung tâm 5km) ...............................................................................................60 Bảng 4.1: Tình hình thu thập dữ liệu nghiên cứu định lượng ..................................64 Bảng 4.2: Thống kê mẫu về đặc điểm giới tính .......................................................64 Bảng 4.3: Thống kê mẫu dựa trên ngành nghề ........................................................64 Bảng 4.4: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đặc điểm mảnh đất ....................65 Bảng 4.5: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường .................................66 Bảng 4.6: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Kinh tế ........................................67 Bảng 4.7: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Xã hội .........................................68 Bảng 4.8: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Pháp lý .......................................69 Bảng 4.9: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Chính sách nhà nước ..................69 Bảng 4.10: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố An ninh ....................................70 Bảng 4.11: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần thứ nhất .............72 Bảng 4.12: Bảng phương sai trích lần thứ nhất ........................................................72 Bảng 4.13: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần thứ nhất .........................................73 Bảng 4.14: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần cuối (lần thứ 11) ........75 Bảng 4.15: Bảng phương sai trích lần cuối (lần thứ 11) ..........................................75 Bảng 4.16: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần cuối (lần thứ 11) ............................76 Bảng 4.17: Thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter lần 1 .....79 Bảng 4.1 8: Bảng kiểm định giả định phương sai của sai số ....................................81
viii Bảng 4.19: Ma trận tương quan giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập ...............83 Bảng 4.20: Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2 .......84 Bảng 4.21: Kiểm định tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2 ..........85 Bảng 4.22: Các thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter ...........85 Bảng 4.23:Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Đặc điểm mảnh đất ..............89 Bảng 4.24: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố An ninh ...............................89 Bảng 4.25: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Môi trường ..........................90 Bảng 4.26: Mức độ cảm nhận của cư dân về Chính sách Nhà nước .......................90 Bảng 4.27: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Pháp lý ................................91 Bảng 4.28: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Xã hội .................................. 92
ix MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii TÓM TẮT ................................................................................................................ iii ABSTRACT ..............................................................................................................iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................v DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ..........................................................................vi DANH MỤC BẢNG ................................................................................................vii CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ........................................................................................1 1.1 Lý do chọn đề tài ..............................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2 1.2.1 Mục tiêu tổng quát ......................................................................................2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................2 1.3 Phương pháp nghiên cứu: .................................................................................2 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: ...................................................................3 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu .................................................................................3 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................3 1.5 Câu hỏi nghiên cứu: ..........................................................................................3 1.6 Bố cục của luận văn ..........................................................................................3 1.7 Đóng góp mới của luận văn ..............................................................................4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ...........................................................................................5 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT ..................................................6 2.1 Tổng quan về đất đai......................................................................................... 6 2.1.1 Khái niệm về đất đai ...................................................................................6 2.1.2 Đặc điểm của đất đai ..................................................................................8 2.1.3 Phân loại đất đai .........................................................................................8 2.1.4 Khái niệm về giá đất .................................................................................10 2.1.5 Đặc trưng của giá đất ................................................................................11 2.1.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................................................13 2.1.6.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên ................................................................13 2.1.6.2 Nhân tố về môi trường .......................................................................14
x 2.1.6.3 Nhân tố về an ninh .............................................................................14 2.1.6.4 Nhóm nhân tố xã hội ..........................................................................14 2.1.6.5 Nhân tố kinh tế ...................................................................................15 2.1.6.6 Nhóm nhân tố về pháp lý ...................................................................17 2.2 Cơ sở pháp lý về định giá đất .........................................................................18 2.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật .............................................................18 2.2.1.1 Luật đất đai năm 2013 ........................................................................18 2.2.1.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai về giá đất .......19 2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ..............20 2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: ..........................................................20 2.2.2.2 Phương pháp chiết trừ: .......................................................................21 2.2.2.3 Phương pháp thu nhập: ......................................................................22 2.2.2.4 Phương pháp thặng dư: ......................................................................23 2.2.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: ..............................................24 2.3 Tổng quan về thị trường đất đai và vai trò của Nhà nước trong việc quản lý, điều tiết thị trường đất đai ở Việt Nam .................................................................26 2.3.1 Khái niệm về thị trường đất đai ................................................................26 2.3.2 Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam ................................................27 2.3.3 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam ...............................................28 2.3.4 Vai trò của Nhà nước trong quản lý và điều tiết thị trường đất đai ở Việt Nam .................................................................................................................29 2.4 Các công trình nghiên cứu về giá đất .............................................................30 2.4.1 Công trình nghiên cứu nước ngoài ...........................................................30 2.4.2 Công trình nghiên cứu trong nước ...........................................................33 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .........................................................................................35 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ..36 3.1 Quy trình nghiên cứu ......................................................................................36 3.2 Quy mô mẫu ....................................................................................................37 3.3 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................38 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu định tính ..........................................................38
xi 3.4 Giả thiết nghiên cứu ........................................................................................40 3.5 Xây dựng thang đo ..........................................................................................42 3.5.1 Thang đo lường nhân tố đặc điểm mảnh đất ..........................................42 3.5.2 Thang đo lường nhân tố Môi trường ......................................................42 3.5.3 Thang đo lường nhân tố Kinh tế .............................................................42 3.5.4 Thang đo lường nhân tố Xã hội ..............................................................42 3.5.5 Thang đo lường nhân tố Pháp lý .............................................................43 3.5.6 Thang đo lường nhân tố Chính sách Nhà nước ......................................43 3.5.7 Thang đo lường nhân tố An ninh ............................................................43 3.6 Đánh giá thang đo: ..........................................................................................44 3.6.1 Phương pháp đánh giá ..............................................................................44 3.6.2 Các kiểm định trong phân tích hồi quy đa biến ...................................... 45 3.7Tổng quan về tỉnh Đắk Lắk và thực trạng về giá đất tại tỉnh Đắk Lắk ...........46 3.7.1 Tổng quan về tỉnh Đắk Lắk ......................................................................46 3.7.1.1 Đặc điểm tự nhiên ..............................................................................46 3.7.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................48 3.7.2 Phân tích hiện trạng sử dung các loại đất .................................................49 3.7.3 Đánh giá mức độ biến động của thị trường đất đai tại tỉnh Đắk Lắk từ năm 2010 – 2014 ..............................................................................................................53 3.7.3.1 Đánh giá mức độ biến động của giá đất do Nhà nước ban hành từ năm 2010 – 2014. ...................................................................................................53 3.7.3.2 Đánh giá mức độ biến động của giá đất thị trường tại tỉnh Đắk Lắk 56 TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ...........................................................................................62 CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................63 4.1.Thực hiện nghiên cứu định lượng ..................................................................63 4.1.1 Tình hình thu thập dữ liệu nghiên cứu định lượng .................................63 4.1.2.Đặc điểm của mẫu nghiên cứu .................................................................64 4.1.2.1.Mẫu dựa trên đặc điểm g iới tính ........................................................64 4.1.2.2. Mẫu dựa trên ngành nghề .................................................................64 4.2.Đánh giá thang đo ...........................................................................................65 4.2.1. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đặc điểm mảnh đất (DD) ..........65
xii 4.2.2. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường .................................66 4.2.3. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Kinh tế .......................................67 4.2.4. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Xã hội ........................................68 4.2.5. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Chính sách nhà nước .................69 4.2.6. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố An ninh ......................................70 4.3.Phân tích nhân tố khám phá (EFA) tác động đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk ....71 4.3.1. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần thứ nhất ....................................71 4.3.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần cuối (lần thứ 11) .......................75 4.3.3. Kết luận phân tích nhân tố khám phá mô hình đo lường ........................77 4.4.Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến .................................................79 4.4.1. Phân tích mô hình lần 1 ..........................................................................79 4.4.1.1. Mô hình lần 1 ...................................................................................79 4.4.1.2. Kiểm định mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 1 .......................79 4.4.2. Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2 ................................80 4.4.2.1. Mô hình lần 2 ...................................................................................80 4.4.2.2. Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy ............................................80 4.4.2.3. Kiểm định mô hình hồi qui tuyến tín h đa biến lần 2 .......................84 4.4.3. Đánh giá mức độ quan trọng trong các nhân tố ảnh hưởng đếngiá đất ..86 4.4.3.1. Đánh giá mức độ quan trọng của từng nhân tố ................................86 4.3.3.2 Kết quả đánh giá mức độ cảm nhận của cư dân trong từng nhân tố ..89 .4.3.3.3 Tác động của các nhân tố đến tình hình giá đất tại tỉnh Đắk Lắk .....92 TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ...........................................................................................97 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................98 5.1 Kết quả của nghiên cứu. .................................................................................98 5.1.1 Nhân tố Chính sách nhà nước: .................................................................98 5.1.2 Nhân tố Pháp lý: .....................................................................................98 5.1.3 Nhân tố Xã hội: ....................................................................................... 98 5.1.4 Nhân tố Đặc điểm mảnh đất: ..................................................................98 5.1.5 Nhân tố Môi trường: ...............................................................................99 5.1.6 Nhân tố An ninh: ....................................................................................99 5.2 Kiến nghị ........................................................................................................99
xiii 5.2.1 Cải thiện yếu tố môi trường ....................................................................99 5.2.2 Cải thiện yếu tố An ninh .......................................................................100 5.2.3 Hoàn thiện yếu tố pháp lý và đặc điểm mảnh đất .................................101 5.2.4 Cải thiện chính sách nhà nước ..............................................................101 5.2.5 Các kiến nghị khác .................................................................................102 5.3 Các hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo. ................................................103 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................104
1 CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU 1.1 Lý do chọn đề tài Đất đai là một phần của bất động sản, là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là một nhân tố quan trọng, đóng vai trò chủ yếu cho sự phát triển của xã hội, là nơ i phân bổ dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự phồn thịnh và phát triển. Trong thời kỳ kinh tế đang hội nhập và phát triển, tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngày càng tăng cao thì đất đai càng trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không thể thiếu trong cuộc sống. Ngoài những mặt tích cực nêu trên thì nó cũng có nhiều mặt tiêu cực như: giao dịch phi chính thức chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng nhanh và đột biến dẫn đến tình trạng sốt nhà, đất diễn ra nhiều nơi; hoạt động đầu cơ đang phát triển mạnh, gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, sản xuất của nhân dân và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến sự tăng trưởn g kinh tế của đất nước. Đắk Lắk hiện nay đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa; tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh, vì vậy các hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan đến đất và nhu cầu sử dụng đất ng ày càng tăng cao. Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho hoạt động có liên quan đến giá đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho sự phát triển nhà đất nói riêng và nền kinh tế địa phương nói chung. Điều kiện đặt ra ở đây là mỗi địa phương có điều kiện v ề tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau dẫn đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác nhau. Vì vậy, để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố này đến giá đất như thế nào thì ta cần phải nghiên cứu một cách cụ thể và đưa ra giá đất hợp lý cho địa phương , để thị trường này hoạt động lành mạnh, luôn đi đúng với chủ trư ơng, định hướng phát triển của Nhà nước. Theo nghiên cứu Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản đã bộc lộ nhiều yếu tố hạn chế tác động đến giá đất; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu trên thị trường. Thị trường bất động sản “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc đề ra các chính
2 sách quản lý và định giá đất cho phù hợp. Thực tế đã tồn tại hai loại giá đất là giá giao dịch trên thị trường và giá do Nhà nước quy địn h. Giá đất thi ̣trường biến động liên tục và chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố khác nhau. Từ những thực tế và lý do nêu trên, tôi đã chọn đề tài “ Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk” nhằm mục tiêu xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất tại địa bàn tỉnh Đắk Lắk , đưa ra những giải pháp nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản sao cho phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch, phát triển kinh tế văn hóa và xã hội của tỉnh, đồng thời thu hút nguồn vốn để đầu tư, xây dựng hạ tầng ngày càng phát triển. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Xác định phương thức định giá đất, các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và làm rõ mức ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk . - Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất các giải pháp để hoàn thiện giá đất tại tỉnh Đắk Lắk, đề xuất các giải pháp để phát triển thị trường đất đai, nhằm tăng cường vai trò quản lý của N hà nước trong việc kiểm soát giá đất tại địa bàn tỉnh. 1.3 Phương pháp nghiên cứu: Để thực hiện đề tài này, bài luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lượng. - Phương pháp nghiên cứu định tính: được thực hiện nhằm tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất thông qua kỹ thuật phân tích số liệu thứ cấp và thảo luận. Từ đó dùng thang đo và bảng hỏi khảo sát. Dữ liệu được thực hiện trong phương pháp này gồm cả dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp đượ c thu thập, tổng hợp từ các nghiên cứu lý luận trước đây để hình thành nên lý thuyết của đề tài. Dữ liệu sơ cấp được thu thập bằng cách khảo sát, thu thập ý kiến để xây dựng nên thang đo sơ bộ cho việc nghiên cứu. - Phương pháp nghiên cứu định lượng: được thực hiện nhằm đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất. Dữ liệu được thực hiện trong phương pháp là dữ liệu sơ cấp được thu thập qua bảng câu hỏi khảo sát. Sau khi có
3 kết quả có thể đánh giá, khẳng định yếu tố có tầm quan trọng nhất và làm cơ sở để đề xuất các giải pháp và kiến nghị. 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu được thực hiện t rên địa bàn tỉnh Đắk Lắk với 15 đơn vị hành chính cấp huyện, thị xã, thành phố , bao gồm thành phố Buôn Ma Thuột, thị xã Buôn Hồ và 13 huyện (huyện Ea Kar, huyện Ea H’Leo, huyện Krông Bông, huyện Krông Ana, huyện M’Đrắk, huyện Cư Kuin, huyện Buôn Đôn, huyện Krông Búk, huyện Krông Năng, huyện Ea Súp, huyện Cư M’Gar, huyện Lắk, huyện Krông Pắc). - Nghiên cứu được thực hi ện từ tháng 12/2014 đến tháng 08/2015. Theo đó, với các số liệu thống kê nằm trong giai đoạn 2010 – 2014 của tỉnh Đắk Lắk. Ngoài ra, số liệu thu thập trực tiếp qua bảng câu hỏi phỏng vấn cư dân, thời gian tiến hành phỏng vấn trực tiếp là từ 02/2015 đến 06/2015. 1.5 Câu hỏi nghiên cứu: - Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất như thế nào? - Tình hình biến động của thị trường đất đai tại tỉnh Đắk Lắk giai đoạn từ năm 2010-2014 như thế nào? - Đưa ra những biện pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Đắk Lắk và các biện pháp nhằm giúp thị trường đất đai trên địa bàn tỉnh hoạt động lành mạnh và phát triển? 1.6 Bố cục của luận văn Luận văn bao gồm 5 chương Chương 1. Giới thiệu Chương 2. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu Chương 3. Phương pháp nghiên cứu Chương 4. Kết quả nghiên cứu Chương 5. Kết luận và kiến nghị Ngoài ra còn thêm phần danh mục tài liệu tha m khảo và phụ lục