Luận văn tốt nghiệp: Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Nguyen Uyen | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:105

Thêm vào BST

Báo xấu

137
lượt xem 40
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng. Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... ...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn tốt nghiệp: Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

LUẬN VĂN: Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
Mở Đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng. Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... Chính thị trường này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết. Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 5.630.192 người [13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế
của vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước. Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện Đại hội Đảng IX đã chỉ rõ [20, tr. 32; 101], từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế thị trường TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó, tác giả chọn đề tài: " Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh " để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS. Trong đó, một số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như: - Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003. - Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001.
- Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000. Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này. Đối với TP.HCM, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với TTBĐS để từ đó tìm ra một số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở TP.HCM. Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTBĐS và mối quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị trường. Để thực hiện mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu của luận văn là: - Luận giải, làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trong nền kinh tế thị trường. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTBĐS. - Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM. - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM trong thời gian tới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTBĐS. Đề tài của luận văn là vấn đề mới, rất rộng và phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ
tập trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTBĐS đô thị, QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này. Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu một số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, đất ở, chuyển quyền sử dụng đất,... trong hai thị trường nhánh là thị trường nhà ở và thị trường đất ở của TP.HCM. Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đến nay; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này tới năm 2010 ở TP.HCM. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS. Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như tổng hợp, phân tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phương pháp lấy ý kiến chuyên gia... 6. Đóng góp mới của luận văn - Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS), TTBĐS và QLNN đối với thị trường này. - Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM. - Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất một số phương hướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới công tác QLNN đối với TTBĐS TP.HCM những năm tới. - Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với thị trường này.
7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 8 tiết.
Chương 1 CƠ Sở Lý Luận Của Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TRONG CƠ Chế Thị Trường ở Việt NAM 1.1. Bất Động Sản Và Thị Trường Bất Động Sản 1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản a) Khái niệm bất động sản Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các tài sản do thiên nhiên "ban tặng" và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản xuất hàng hóa. Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tài sản này người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định. BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không di, dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định. Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động" của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS. b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS). Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm. ở nước ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở và hai loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở đô thị. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau: Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thường rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó. Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình như nhau nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau. Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà
cả người mua, người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. Ngoài ra, HHBĐS do không di dời được nên khi giao dịch trên thị trường nó thường được thể hiện qua các bộ hồ sơ hiện trạng. Bộ hồ sơ này mô tả vị trí, diện tích, biểu hiện sự thay đổi chủ sử dụng, sự biến động về diện tích, biểu hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí..., đây có thể nói là đối tượng giao dịch của TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS. Tuy nhiên, không phải HHBĐS nào cũng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhưng do nhu cầu người ta vẫn mua bán nên dễ tạo thành TTBĐS phi chính quy đầy phức tạp và bất trắc. Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở nước ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi người thường có xu hướng tích trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thường tác động tới các giao dịch trên TTBĐS. Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội. Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của Nhà nước. HHBĐS được hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trường "không hoàn hảo" khá điển hình. Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và của các BĐS liên quan. Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trường thông thường khác. Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm sống bằng buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối sống công nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu thế…), các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ lĩnh vực
này. Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước hoặc các nhà đầu tư khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó. Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó không "sinh sôi" được. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dường như lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác đã từng nói: "Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr. 248-249]. Theo xu hướng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá cả sẽ được kéo lên. Như vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn. 1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản Trước hết, ta thấy thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Như vậy, nói đến thị trường là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua, người trung gian và người bán, giữa người sản xuất và người tiêu dùng trên bình diện đủ rộng. Từ đây, ở góc độ mục đích thị trường có thể khái quát chung nhất về TTBĐS như sau: Thị trường bất động sản được hiểu là thị trường của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất ở, các tài sản gắn liền với chúng và các dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể tham gia trên một địa bàn nào đó, trong khoảng thời gian xác định. TTBĐS có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của HHBĐS như sau:
Một là, TTBĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét. Đặc trưng này xuất phát từ tính cố định trong không gian của HHBĐS. Đất đai thường không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Do vậy, hoạt động của TTBĐS cũng mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS còn bị chi phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật độ dân số và "sức cầu" về BĐS của từng địa bàn mà nó tồn tại. Thực tế cho thấy, TTBĐS ở thủ đô, đô thị trung tâm về kinh tế, văn hóa - xã hội thường có quy mô và mức độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đô thị bình thường khác. Hai là, cung - cầu của TTBĐS rất nhạy cảm và dễ biến động. Do HHBĐS thường có giá trị lớn, ít mất giá nên con người có xu hướng tích trữ và đầu cơ nó. Như vậy, cầu về BĐS thường khá lớn, nhưng cung về HHBĐS lại có hạn và thay đổi chậm hơn, đường cung này lại có độ dốc lớn. Kinh tế học cho thấy rằng, chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung hay cầu về BĐS thì đều làm cho giá cả trên thị trường biến đổi rất lớn. Khi TTBĐS mất ổn định sẽ làm nền kinh tế mất ổn định theo và có thể gây khủng hoảng kinh tế. Ba là, TTBĐS bị chi phối rất lớn bởi pháp luật, cơ chế, chính sách của nhà nước từ quy hoạch đất đai, quyền sử dụng, sở hữu đến các quy định về đăng ký, mua bán, thế chấp, cầm cố,… những điều này làm cho TTBĐS kém hoàn hảo. Ngoài ra, TTBĐS còn rất nhạy cảm và dễ bị tác động bởi các yếu tố xung quanh liên quan tới cung, cầu như tình trạng khan hiếm đất đai, sự bất cập trong phân bố nguồn đất đai hạn chế, tình hình kinh tế - xã hội biến động, lãi suất lên xuống… Bốn là, TTBĐS dễ rơi vào tình trạng phân khúc cục bộ, bất hợp lý. Các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia vào TTBĐS làm cho cơ cấu cung - cầu rất đa dạng. Đồng thời, cùng với nhiều chính sách, chế độ của Nhà nước áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau nên TTBĐS rất dễ bị phân khúc. Thực tế cho thấy, nhiều thị trường nhà, đất "cá biệt" thuận lợi cho sinh sống, kinh doanh có giá cả rất cao đã kéo theo sự "leo thang" giá cả ở TTBĐS xung quanh và một số nơi khác. Do đó, nếu thiếu biện pháp điều chỉnh và phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra sự khác biệt bất hợp lý làm tốn chi phí và giảm hiệu quả đầu tư xã hội cũng như hiệu quả của TTBĐS. TTBĐS được phân loại theo một số tiêu chí như sau:
a) Theo loại hình BĐS, có các loại thị trường sau: - Thị trường quyền sử dụng đất: nơi mua bán quyền sử dụng đất. - Thị trường nhà ở: gồm thị trường mua bán nhà và cho thuê nhà. - Thị trường các công trình, vật kiến trúc phục vụ cho các ngành sản xuất nh ư công nghiệp, thương mại, công cộng (sân bay, cảng, đường sá…). b) Theo tính chất kinh doanh BĐS thì có: - Thị trường mua bán BĐS: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của các HHBĐS. - Thị trường cho thuê BĐS: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng BĐS có thời hạn. - Thị trường thế chấp BĐS: là nơi dùng quyền sử dụng hoặc sở hữu BĐS để thế chấp đổi lấy một nguồn lực nào đó trong một thời gian nhất định. c) Theo thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường có: - Thị trường sơ cấp (hay cấp 1) với các quan hệ về giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng…, (hay còn gọi là thị trường về đất đai). - Thị trường đầu tư tạo lập BĐS (hay thị trường cấp 2) với các quan hệ xung quanh việc xây dựng công trình, vật kiến trúc. - Thị trường thứ cấp (hay cấp 3) với các giao dịch chính là mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS (đây có thể coi là thị trường nhà ở, hay công trình cho công nghiệp, thương nghiệp…). d) Theo tính chất giao dịch của thị trường có: - TTBĐS theo nghĩa hẹp: chỉ gồm các giao dịch trực tiếp liên quan đến HHBĐS. - TTBĐS theo nghĩa rộng: gồm các dịch vụ như cho vay, hỗ trợ đầu tư tạo lập BĐS, tài chính BĐS… e) Theo tính chất pháp lý trong hoạt động của thị trường có:
- TTBĐS chính quy: các giao dịch và quan hệ liên quan mua bán BĐS đều thực hiện theo pháp luật và các văn bản luật định khác. - TTBĐS phi chính quy (ngầm): các giao dịch thường là tự phát, "ngầm", không theo quy định của pháp luật, trốn tránh các nghĩa vụ theo luật định, không tuân theo đầy đủ các quy định của pháp luật. 1.1.2.2. Cơ chế vận động của thị trường bất động sản TTBĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS (gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp BĐS và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể có liên quan như người tạo lập BĐS, nhà nước, người bán BĐS, người có nhu cầu về BĐS, người môi giới, tư vấn…), nên nguyên tắc vận động cơ bản của thị trường này gắn liền với sự vận động của thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, hoạt động TTBĐS diễn ra theo các cơ chế thị trường khách quan của nó gồm cơ chế cung - cầu, cơ chế giá cả. a) Cơ chế cung - cầu hàng hóa bất động sản Cơ chế vận động của cung - cầu hàng hóa ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS. Cầu HHBĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng BĐS, nó có độ co giãn theo thu nhập rất cao. HHBĐS có giá trị lớn và hiện nay ở nước ta được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn, hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,… nên người dân thường có xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào BĐS. Mặt khác, ở nước ta nhu cầu mua, bán BĐS để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là rất lớn. Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn. Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của người tạo lập và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động đến nguồn cung BĐS bị giới hạn. Kinh tế học đã xác định đường tổng cung về đất đai, BĐS trong ngắn hạn dường như là một đường thẳng đứng (do diện tích đất đai là hữu hạn). Còn trong dài hạn, nhìn chung cung - cầu HHBĐS đều là những đường cong có độ dốc lớn. Và từ đồ thị ta thấy, do đường cung, cầu BĐS có độ dốc lớn nên chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung,
cầu thì giá cả thị trường sẽ biến đổi rất lớn. Khống chế Giá cấp giấy phép Mở rộng quy P2 hoạch P1 D2 S1 S D1 S2 Q1 Q2 Số lượng Sơ đồ 1.1: Sự biến động của cung cầu trên thị trường BĐS Khi cầu > cung thì khan hiếm HHBĐS và TTBĐS cũng như giá cả sẽ do bên cung quyết định. Khi cầu < cung thì dẫn tới dư thừa HHBĐS và TTBĐS sẽ do bên cầu quyết định. Như vậy, trước hết các quan hệ giao dịch được thực hiện theo cơ chế điều tiết khách quan hành vi của người mua, người bán trên thị trường theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ: cơ chế cung cầu HHBĐS. Thứ đến, để đảm bảo tính chất, giá trị pháp lý quan hệ giao dịch phải theo các quy định trong cơ chế quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực mua, bán HHBĐS. b) Cơ chế giá cả trong thị trường bất động sản Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng như cơ chế giá cả của các loại hàng hóa khác - tác động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS và từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS. Giá cả trên TTBĐS phụ thuộc chủ yếu vào cung cầu cũng như giá trị, giá trị sử dụng của HHBĐS. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả BĐS thường bị đẩy lên cao, ngược lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên TTBĐS có xu hướng giảm xuống. Thật vậy, cơ chế giá cả hàng hóa trên TTBĐS phụ thuộc nhiều vào giá trị và giá trị sử dụng của BĐS. Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải tạo hợp lý sẽ ngày càng
có giá. Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, người ta tìm ra được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, BĐS. Do đó, giá cả trên TTBĐS sẽ biến động theo xu hướng này. Những khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh sống sẽ có giá cả ngày càng tăng lên do giá trị gia tăng cả vô hình hoặc hữu hình của chúng đem lại ngày càng lớn. Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá bị giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả sẽ được điều chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các chủ sử dụng. Như vậy, TTBĐS dưới tác động của cơ chế giá cả sẽ vận động theo xu hướng sử dụng các nguồn lực BĐS một cách hiệu quả và ích lợi hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã phân phối hợp lý các nguồn lực đất đai, BĐS. Từ những phân tích trên, có thể thấy cơ chế giá cả HHBĐS đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường. Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tư BĐS và sử dụng các nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Ngoài ra, trong giai đoạn hiện nay, trên thị trường có sự chuyển đổi rất nhanh, dễ dàng giữa tiền tệ - vàng bạc đá quý - BĐS, do vậy các thị trường này vận động đều có liên hệ mật thiết với nhau. Do đó, cơ chế vận động của TTBĐS sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều từ các biến động của giá cả, cung, cầu thị trường tiền tệ, vàng bạc đá quý và một số yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... 1.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với việc phát triển kinh tế - xã hội TTBĐS trong quá trình hoạt động đã tạo các tác động tích cực và tiêu cực đến các nội dung phát triển kinh tế xã hội. Trước hết, TTBĐS đã cùng với các thị trường khác như: vốn, sức lao động, khoa học công nghệ, hàng hóa, dịch vụ… tạo thành một hệ thống các thị tr ường đồng bộ, thống nhất. Đồng thời, TTBĐS cũng như các thị trường khác là một yếu tố cơ bản của môi trường kinh doanh, là môi trường hoạt động của các chủ thể kinh doanh và cá nhân, tổ chức trong xã hội. Do đó, sự phát triển TTBĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng,
phát triển các thị trường khác. Như vậy, hệ thống thị trường đồng bộ này sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển năng động, hiệu quả. Thứ hai, sự vận động của TTBĐS sẽ góp phần thúc đẩy phát triển các HHBĐS và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, nhà ở vốn hữu hạn, khan hiếm hiện nay hiệu quả hơn. Trong khi vận động theo cơ chế thị trường, giá cả sẽ hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. Cùng với các qui luật của thị trường, TTBĐS lành mạnh có thể kích thích phát triển các loại HHBĐS và tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế - xã hội thấp ra chỗ khác, dể dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế, văn hóa - xã hội cao. TTBĐS tự động điều tiết, phân bổ vật tư, lao động, khoa học kỹ thuật, vốn vào các khu vực cần thiết để phục vụ sự phát triển hàng hóa và thị trường. Thứ ba, cũng như các thị trường khác, TTBĐS có vai trò định hướng, dẫn dắt, điều tiết hoạt động sản xuất xã hội. Thật vậy, TTBĐS trong khi vận động để thõa mãn cung, cầu về BĐS hàng hóa cũng đồng thời là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hóa trong cơ chế thị trường vì các doanh nghiệp chủ yếu lấy lợi nhuận làm động lực để hành động. Điều này kéo theo việc đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công nghệ quản lý, công nghệ sản xuất, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng cho BĐS hàng hóa phục vụ nhu cầu của dân cư, các tổ chức kinh tế cho xã hội. Thứ tư, sự vận động của TTBĐS tác động mạnh đến sự ổn định xã hội. TTBĐS nói chung, nhất là thị trường đất đai luôn gắn chặt với chế độ, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước. Khi TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định tức là chính sách đất đai phù hợp, kinh tế vĩ mô ổn định. Khi TTBĐS "đóng băng" hoặc hoạt động lộn xộn, phi chính quy, giá cả biến động thất thường, nhiều người đầu cơ "bóp méo" giá cả, lũng đoạn thị trường,… sẽ ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ vào các hoạt động xã hội, gây bất an trong tư tưởng xã hội, làm tăng sự hoài nghi của nhân dân vào đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước. Mặt khác, do đất đai, BĐS luôn gắn bó chặt chẽ với các hoạt động sản xuất và sinh sống của
con người nên tình trạng trên làm phát sinh nhiều tiêu cực, giảm hiệu quả của TTBĐS, làm xã hội thiếu ổn định và có thể gây khủng hoảng kinh tế. Mặt khác, trong quá trình vận động của mình, TTBĐS cũng để lại một số tác động tiêu cực như sau: Một là, TTBĐS thường có những biến động lớn gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội. Từ đặc điểm của cung cầu BĐS là rất dễ biến động nên chỉ cần thay đổi một lượng cung cầu vừa đủ là giá cả thị trường có thể tăng vọt hoặc giảm xuống nhanh chóng. Điều này có thể gây ra "cơn sốt" hoặc "đóng băng" cho TTBĐS và từ đó sẽ tác động liên đới đến thị trường tài chính, lao động,… thậm chí có thể gây xáo trộn lớn cho nền kinh tế. Thật vậy, khi TTBĐS "đóng băng" là dấu hiệu cho một nền kinh tế đang bị ứ đọng vốn lớn, đình trệ và cần "hâm nóng". Mặt khác, khi TTBĐS phát triển quá "nóng", sẽ là tín hiệu của một nền kinh tế "bong bóng" không bền vững có thể sụp đổ bất cứ lúc nào. TTBĐS ở Nhật Bản và Hàn Quốc thời gian gần đây có thể minh chứng cho điều này. Hai là, TTBĐS chứa đựng yếu tố "đầu cơ" rất lớn gây bất công trong xã hội. Đất đai, BĐS thường có giá trị lớn và giữ giá lâu nên khi công tác QLNN đối với TTBĐS còn nhiều yếu kém, bất cập sẽ tạo nhiều điều kiện cho một số người đầu cơ, găm giữ BĐS nhằm "bóp méo" giá cả và lũng đoạn thị trường. Đi cùng tình trạng này là hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, rửa tiền của một bộ phận cán bộ quản lý lĩnh vực BĐS và một số kẻ làm ăn phi pháp. Hậu quả của tình trạng này là một số cá nhân, tổ chức giàu lên nhanh chóng, còn đa số người dân do thiếu thông tin sẽ bị lừa đảo, bần cùng hóa và gặp khó khăn về nhà ở. Tình trạng trên chỉ có lợi cho "kẻ đầu cơ" và cán bộ quản lý thoái hóa, biến chất (họ có thể kiếm được bạc tỷ rất nhanh và dễ dàng), còn Nhà nước và đa số nhân dân bị mất mát rất nhiều khi thị trường bị đầu cơ, bóp méo và lũng đoạn. Có thể nói, đây chính là thị trường đang làm phân hóa giàu nghèo và bất bình đẳng xã hội mạnh nhất, rõ nhất và có thể gây bất ổn cho xã hội. 1.2. Sự Cần Thiết Và chức năng, nhiệm vụ Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản
1.2.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát huy tính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau: Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được nhà nước kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn kém hiệu quả và lãng phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường chính quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường chưa cao. Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử dụng phục vụ cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là khá phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm sút. Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi nhuận nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp, khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai. Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh chấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn lường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số công chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do kiếm được các khoản lợi "bất minh". Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp cùng công nhân lao động bình thường với đồng lương ít ỏi rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở. Từ đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng lớn trong xã hội. Các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều trong lĩnh vực đất đai, gây nhức nhối cho xã hội; các khâu như giao đất, định và thẩm định giá đất, cho thuê đất, xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở và tạo điều kiện cho tiêu cực phát sinh, hoành hành làm mất
uy tín đội ngũ cán bộ QLNN và bộ máy nhà nước cũng như đường lối lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam. Thứ ba, quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nó vượt tầm kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trường. Hiện tại, lượng qua hệ giao dịch trên TTBĐS phi chính quy ước tính chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần. Lượng giao dịch này quá lớn, không đăng ký với các cơ quan QLNN có thẩm quyền nên không thể động viên các nguồn thuế, lệ phí, phí cho ngân sách nhà nước, gây thất thoát lớn cho nền kinh tế. Ngoài ra, các giao dịch phi chính quy này bị tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn lường và luôn ở mức rất cao. Giá này không được hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số nhân dân mà nó được "nhào nặn" qua thị trường phi chính quy với đội ngũ "cò" và "các ý tưởng đầu cơ" BĐS nên giá rất xa thực tế. Từ đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng hoặc chi cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp để thuê hoặc mua nhà. Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh tế xã hội và sự phát triển của đất nước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu và nghèo. Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trường HHBĐS, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng của nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu đến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứng khoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, cho sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên trường quốc tế. Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để giảm các
hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực của nó trong quá trình phát triển. Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động của nó không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất vốn có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu HHBĐS, mục đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên trạng thái "ảo" cho các quan hệ thị trường v.v... Chính điều này đã dẫn đến một yêu cầu tất yếu: quá trình hoạt động của TTBĐS cần có sự can thiệp của Nhà nước như bao thị trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường như cung cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh… Như vậy, trong quá trình vận động của thị trường HHBĐS, nhà nước không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ. Những hoạt động quản lý của nhà nước cần được cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thực hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nước đối với quá trình hoạt động của TTBĐS. 1.2.2. Chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS Các nội dung này của quản lý được cụ thể hóa từ các chức năng quản lý của nhà nước đối với TTBĐS. Xuất phát từ hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển và chức năng phát triển, thì QLNN đối với TTBĐS được hiểu là những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của nhà nước trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS. TTBĐS gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch BĐS. Do đó, QLNN đối với TTBĐS cần đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ sau: Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát triển cho TTBĐS. Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường phát huy được vai trò trong việc phân bổ hiệu quả, hợp lý nguồn lực đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả phù hợp, chi phí giao dịch thấp. Do đó, Nhà nước cần tạo lập môi trường pháp lý, môi trường xã hội, môi trường tài chính -