Tiểu luận Thị trường bất động sản

B TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TR NG Ộ ƯỜ

TR NG CAO Đ NG TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TR NG ƯỜ Ẳ ƯỜ

TP. H CHÍ MINH Ồ

KHOA QU N LÝ Đ T ĐAI Ả Ấ

NG B T Đ NG S N

TH TR

Ể Ị ƯỜ

TI U LU N MÔN: Ậ Ấ Ộ

Ả

: “ Tìm hi u th tr

ng cho thuê văn phòng khu v c Qu n 1,

Đ tàiề

ị ườ

ể

ự

ậ

TP.H Chí Minh ”

ồ

Nhóm SVTH :

Ạ ƯƠ

Ị

1.PH M ANH TÚ 2.TR Ố 3.NGUY N ĐĂNG KHOA

MSSV: MSSV: MSSV:

NG QU C TH NH Ễ

TP. H Chí Minh, tháng 03 năm 2011

ồ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

1

DANH SÁCH CH VI T T T

Ữ Ế

Ắ

ố ồ ậ

ị ườ

ạ

ậ

ộ

ệ

ệ

ạ

ế

ử ụ ệ

TP. HCM......................................................Thành ph H Chí Minh Q.TB............................................................................Qu n Tân Bình ng 13 P.13.....................................................................................Ph ườ TLSX........................................................................T li u s n xu t ư ệ ả ấ ng B t đ ng s n TTBĐS........................................................Th tr ả ấ ộ BĐS................................................................................B t đ ng s n ấ ộ ả QHSDĐ..........................................................Quy ho ch s d ng đ t ấ ử ụ ĐH...........................................................................................Đ i h c ạ ọ CĐ.........................................................................................Cao đ ngẳ KTX........................................................................................Kí túc xá SVĐ................................................................................Sân v n đ ng KCN..........................................................................Khu công nghi pệ AN-TT..........................................................................An ninh tr t tậ ự CNH-HĐH.........................................Công nghi p hóa-Hi n đ i hóa KT-VH-XH...................................................Kinh t -Văn hóa-Xã h i ộ NN...................................................................................Nông nghi pệ SD...........................................................................................S d ng WC....................................................................................Nhà v sinh LĐR...................................................................................L i đi riêng

ố

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

2

PH N M Đ U Ở Ầ Ầ

1. Đ t v n đ ặ ấ ề

Trong n n kinh t ề th tr ế ị ườ ặ ng hi n nay, các doanh nghi p đang ph i đ i m t ả ố ệ ệ

i, các doanh nhi p ph i xây d ng cho v i nhi u thách th c l n. Đ có th t n t ứ ớ ớ ể ồ ạ ề ể ự ệ ả

mình m t v trí nh t đ nh trong nh n th c c a khách hàng. Hình nh doanh ấ ị ộ ị ứ ủ ậ ả

nghi p s đ c đánh giá t t khi có v trí văn phòng n m khu v c trung tâm ệ ẽ ượ ố ằ ở ị ự

trong khu cao c sang tr ng. Vì v y, v n đ l a ch n n i đ đ t văn phòng và ấ ơ ể ặ ề ự ậ ố ọ ọ

giao d ch v i khách hàng r t đ c các doanh nghi p quan tâm. ấ ượ ớ ị ệ

Cao c văn phòng cho thuê – là m t n i lý t ng đ các doanh nghi p kinh ộ ơ ố ưở ể ệ

doanh. Hi n các doanh nghi p Vi t Nam đang hình thành nhu c u đ t văn ệ ở ệ ệ ầ ặ

phòng trong các cao c. Tr ố ướ ệ c tình hình này, các cao c văn phòng xu t hi n ố ấ

ngày càng nhi u.ề

c s tăng tr ng ngày càng m nh c a th tr ng cho thuê cao Nh n th c đ ậ ứ ượ ự ưở ị ườ ủ ạ

ng cho thuê cao ố c văn phòng. Vì v y, nhóm th c hi n đ tài: “Tìm hi u th tr ự ị ườ ệ ề ể ậ

ố c văn phòng khu v c Qu n 1, TP. H Chí Minh”. ậ ự ồ

2. M c đích – yêu c u ụ ầ

2.1 M c đích ụ

- Đanh gia thi tr ng cho thuê cao c văn phòng khu v c Qu n 1, TP. H Chí ̣ ườ ự ậ ố ồ ́ ́

Minh

ng cho thuê cao c văn phòng đê đ a ra ph ng an đâu t ứ ̣ ườ ̉ ư ố ươ ̀ ư ́ ậ ố ồ ̣ - Nghiên c u thi tr cao c văn phòng tai khu v c Qu n 1, TP. H Chí Minh ự 2.2 Yêu c uầ

ng th c tê, chinh xac, khach quan ̣ ườ ̉ ́ ́ ́ ́ ́ ự ́ ̣ ̣ ́ ́ ̉ ́ ́ ́

́ ́ ́ ̣ - Khao sat thi tr ự - Sô liêu thu thâp chinh xac, phan anh đung th c tê - Phân tich đanh gia thông tin khoa hoc, logic 3. N i dung – ph ng pháp ươ ộ

3.1 N i dung ộ

- Thu thâp, đanh gia, phân tich cac thông tin cao c văn phòng t ố ạ ậ i khu v c Qu n ự ̣ ́ ́ ́ ́

1, TP. H Chí Minh ồ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

3

ự ậ ố ́ ̉ ̀ ́ ̣ ồ ự ậ ố ồ ́ ́ ́ ̀ ̣ - Phân tich kha năng, tiêm năng cung câp cao c văn phòng tai khu v c Qu n 1, TP. H Chí Minh - Phân tich đanh gia nhu câu cao c văn phòng tai khu v c Qu n 1, TP. H Chí Minh

ng cao c văn phòng khu v c Qu n 1, TP. H Chí ̣ ườ ự ậ ố ồ ́ ́ ́

ng phat triên cua thi tr ng cao c văn phòng khu v c Qu n 1, TP. H ̣ ườ ự ậ ố ồ ́ ̉ ̉

ng pháp - Phân tich đanh gia thi tr Minh - Xu h ướ Chí Minh 3.2 Ph ươ

́ ̀ - Ph - Ph ng phap điêu tra ng phap thông kê ươ ươ ́ ́

PH N I. K T QU TH C HI N Ự Ầ Ả Ế Ệ

1.T ng quan ổ

1.1 Các khái ni m c b n ơ ả ệ

ng b t đ ng s n 1.1.1 Khái ni m B t đ ng s n và Th tr ấ ộ ị ườ ệ ả ấ ộ ả

a) Khái ni m B t đ ng s n ấ ộ ệ ả

c trên th gi Pháp lu t c a nhi u n ậ ủ ề ướ ế ớ ề i đ u th ng nh t ố ấ ở ỗ ồ ch coi BĐS g m

ậ đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t ấ ề ớ ấ ệ ố ữ ả ắ

c a m i n ủ ỗ ướ c cũng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n ặ ể ệ ở ữ ạ quan đi m phân lo i ể

ệ và tiêu chí phân lo i, t o ra cái g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m ạ ạ ự ữ ọ

BĐS và đ ng s n”. ộ ả

H u h t các n ầ ế ướ ề ế c đ u coi BĐS là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ n ữ ấ ả

đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ ấ ờ ớ ấ ượ ề c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t (Đi u ủ ấ ở ị ị ị

ề 517, 518 Lu t Dân s C ng hoà Pháp, Đi u 86 Lu t Dân s Nh t B n, Đi u ậ ả ự ộ ự ề ậ ậ

130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga, Đi u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà ự ộ ự ộ ề ậ ậ

ấ Liên bang Đ c…). Tuy nhiên, Nga quy đ nh c th b t đ ng s n là “m nh đ t” ị ụ ể ấ ộ ứ ả ả

ch không ph i là đ t đai nói chung. Vi c ghi nh n này là h p lý b i đ t đai nói ệ ở ấ ứ ậ ả ấ ợ

chung là b ph n c a lãnh th , không th là đ i t ậ ủ ố ượ ể ộ ổ ng c a giao d ch dân s . ự ủ ị

c l ỗ ướ ạ ả i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n ắ c coi là BĐS. Đi u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh “mùa ề ượ ệ ề ề ữ ự ậ ị

, quy đ nh này cũng đ ộ ư ứ ị ỏ ậ ươ ượ ư ặ ả ộ ậ ng t ự ự ắ ề ớ ấ ậ ắ ị ự ứ ư Tuy nhiên, m i n li n” v i đ t đai đ ớ ấ c coi màng ch a g t, trái cây ch a b t kh i cây là BĐS, n u đã b t kh i cây đ ế ứ ượ ỏ Lu t Dân s Nh t là đ ng s n”. T ậ c th hi n ự ể ệ ở B n, B lu t Dân s B c Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Đi u 100 Lu t Dân ậ ề ả s Thái Lan quy đ nh: “BĐS là đ t đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai, bao ữ ấ ự g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t đai”. Lu t Dân s Đ c đ a ra ệ ở ữ ấ ớ ồ khái ni m BĐS bao g m đ t đai và các tài s n g n v i đ t. ả ữ ệ ề ắ ồ ậ ớ ấ ả ắ ấ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

4

th nh t ư ậ ễ ạ c coi là “g n li n v i đ t đai”, và do v y là BĐS; c th nh ng gì ả ụ ể ữ , không gi i thích Nh v y, có hai cách di n đ t chính: đ ượ ứ ấ , miêu t ậ ề ớ ấ th haiứ ả ắ

ề ẫ ớ ả i các cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n ề ữ ể ấ rõ v khái ni m này và d n t ệ “g n li n v i đ t đai”. ề ớ ấ ắ

ậ ề ữ ể ậ ủ ề ậ ố t kê t ệ ự ủ ự ề ậ ự ớ ng t ươ ệ ữ ề ố ượ ậ ạ ế ạ ị ủ ế ư ể ệ ấ ệ t Lu t Dân s Nga năm 1994 quy đ nh v BĐS đã có nh ng đi m khác bi ị m tộ đáng chú ý so v i các Lu t Dân s truy n th ng. Đi u 130 c a Lu t này ề theo cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác, m tặ , li ặ ố ự ng mà d ch chuy n s làm đ a ra khái ni m chung v BĐS là “nh ng đ i t ể ẽ ị ư ậ t kê nh ng v t t n h i đ n giá tr c a chúng”. Bên c nh đó, Lu t này còn li ữ ệ ổ không liên quan gì đ n đ t đai nh “tàu bi n, máy bay, ph ng ti n vũ tr …” ụ ươ cũng là các BĐS.

t Nam, t ạ i ệ BĐS là các tài s n bao g m: Đ t đai; Nhà, công trình xây ộ ồ ị ề ớ ấ ả ắ ắ c C ng hoà XHCN Vi ấ ề ớ ả ể ả ắ ả ”. Theo B lu t Dân s năm 2005 c a n ủ ướ ự ộ ậ Đi u 174 có quy đ nh: “ ả ề d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây ự d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t ậ ề ớ ấ ự quy đ nhị

ệ ư ậ c quy đ nh c th ị ụ ể ạ ỗ ướ ả ề ố ị ầ ượ ấ ộ c và có nh ng tài s n có qu c gia cho là BĐS, trong ố t kê vào danh m c BĐS. H n n a, các quy đ nh v BĐS ơ ữ t Nam là khái ni m m mà cho đ n nay ch a có các quy ế ữ ụ ệ ư ở Nh v y, khái ni m BĐS r t r ng, đa d ng và c n đ b ng pháp lu t c a m i n ậ ủ ằ i li khi qu c gia khác l ạ ệ trong pháp lu t c a Vi ệ ậ ủ đ nh c th danh m c các tài s n này. ụ ị ụ ể ả

b) Khái ni m Th tr ệ ị ườ ng B t đ ng s n ấ ộ ả

cũng nh các nhà nghiên c u v BĐS trong n ế cướ đã đ a ra m t s khái ni m sau đây v TTBĐS: Các chuyên gia kinh t cũng nh qu c t ư ư ố ế ư ộ ố ệ ứ ề ề

ế ị : TTBĐS là n i hình thành ơ c s d ng nh th nào và vì m c đích gì. c BĐS và BĐS đó đ - Khái ni m 1ệ đ ượ các quy t đ nh v vi c ai ti p c n ế ậ ề ệ ụ ư ế ượ ử ụ

: TTBĐS là đ u m i ầ ệ ự ị ủ ố th c hi n và chuy n d ch giá tr c a hàng hoá ể ị

ể ễ ượ i, t ụ ớ ư ấ ạ ộ ư : TTBĐS là “n iơ ” di n ra các ho t đ ng mua bán, chuy n nh ữ ị ườ ướ ố ớ ẩ ế ị ế ự ạ ộ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

5

: TTBĐS là "n i" ti n hành ơ ề ị i, t các giao d ch v BĐS g m chuy n ể ụ ỗ ợ ư ượ ị i góc đ ồ v n.. ớ ư ấ ướ ệ ề ề ả ứ ế ổ ề ệ ề ấ ị ễ ơ ụ ư - Khái ni m 2ệ BĐS. ng, - Khái ni m 3ệ v n… gi a các cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan nh môi gi ị ế ấ c đ i v i TTBĐS có tác đó vai trò qu n lý nhà n ch th trên th tr ng mà ả ở ủ ể đ ng quy t đ nh đ n s thúc đ y phát tri n hay kìm hãm ho t đ ng kinh doanh ể ộ đ i v i TTBĐS. ố ớ - Khái ni m 4ệ ế ng, cho thuê, th ch p và các d ch v h tr nh môi gi nh ế ấ ộ Nh v y, hi n có r t nhi u quan ni m khác nhau v TTBĐS, d ấ ệ ư ậ c a m t đ tài khoa h c, sau khi t ng h p các k t qu nghiên c u, chúng tôi đ ộ ề ợ ọ ủ xu t m t s khái ni m v TTBĐS nh sau: ư ộ ố TTBĐS là quá trình giao d ch hàng hoá BĐS gi a các bên có liên quan. Là “n i” di n ra các ho t đ ng mua bán, chuy n nh ạ ộ d ch v có liên quan nh trung gian, môi gi ư ị v n... gi a các ch th trên th tr i, t trung gian, môi gi ớ ư ấ ữ ượ ể i, t v n... liên quan đ n BĐS nh ớ ư ấ đó vai trò ng mà ủ ể ng, cho thuê, th ch p và các ế ấ ế ở ị ườ ữ

ộ ả ẩ ể ướ c có tác đ ng quy t đ nh đ n s thúc đ y phát tri n hay kìm ế ự

ả ả ị ườ ng B t đ ng s n ấ ộ ấ ộ ế ệ ấ ế ủ ấ ệ ề ặ ấ ạ ế tính cá bi ệ ớ ạ ề ệ ng, lãnh th v.v.. Chính vì tính khan hi m, tính c ổ

ờ ượ ủ ấ ỏ ể ả ự ề ộ ị ườ ố ạ ế ế ộ ầ ư ế ặ ể ạ ự ấ ị ệ ẫ ả qu n lý nhà n ế ị hãm ho t đ ng kinh doanh trên TTBĐS. ạ ộ 1.1.2 Đ c đi m B t đ ng s n và Th tr ấ ộ ể ặ a) Đ c đi m B t đ ng s n ả ể ặ t và khan hi m: - Tính cá bi t và tính khan hi m c a đ t Đ c đi m này c a BĐS xu t phát t ủ ấ ừ ủ ể ặ đai. Tính khan hi m c a đ t đai là do di n tích b m t trái đ t là có h n. Tính ế ế i h n v di n tích đ t đai c a t ng mi ng khan hi m c th c a đ t đai là gi ủ ừ ấ ụ ể ủ ấ ố đ t, khu v c, vùng, đ a ph ươ ế ị ự ấ t. Trong c c a đ t đai nên hàng hoá BĐS có tính cá bi đ nh và không di d i đ ệ ị không cùng m t khu v c nh k c hai BĐS c nh nhau đ u có nh ng y u t ạ ế ố ữ ng BĐS khó t n t gi ng nhau. Trên th tr i hai BĐS hoàn toàn gi ng nhau vì ố ồ ạ chúng có v trí không gian khác nhau k c hai công trình c nh nhau và cùng xây ể ả ị t k . Ngay trong m t toà cao c thì các căn phòng cũng có h ướ ng theo m t thi ố ộ , ki n trúc s đ u quan và c u t o nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đ u t ấ ạ ư ề tâm đ n tính d bi t ho c đ t o s h p d n đ i v i khách hàng ho c tho mãn ặ ố ớ ế s thích cá nhân. ở

ặ ạ ở ừ ể ị ượ ờ ả ỷ ạ ấ ế ự ấ ự ể ồ ạ ế ủ ỉ ổ ọ ủ ậ

ổ ổ ọ ệ ạ ộ ọ ậ ề ạ ạ ớ ợ t “tu i th v t lý” và “tu i th kinh t ” c a BĐS. Tu i th ế ủ ọ ổ ng và tr ng thái ho t đ ng bình ị ườ i ngang b ng v i l ằ ọ ổ ề ế ọ ậ ị ự ợ c l ượ ợ ế ấ ự ớ . Th c t ể ứ ướ ế ọ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

6

ấ ổ c trên th gi ấ ử ụ ọ ậ ế ớ ủ ự ế ế ở ổ ọ c a nhà ệ ộ ị ị ấ ề ạ ụ c n. ờ ạ ạ ở ổ ấ ể ử ụ ạ ưở ị ự ả ẫ ưở ể ị ự xây d ng ườ ộ ợ ấ ớ t, trong tr ệ ẽ ặ ạ ầ ế ấ ự ng khá ph bi n. - Tính b n lâu: ề Do đ t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên đ c xem ộ ấ nh không th b hu ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p. Đ ng th i, các ư ồ v t ki n trúc và công trình xây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c sau m t ộ ậ ặ c c i t o nâng c p có th t n t th i gian s d ng đ i hàng trăm năm ho c lâu ử ụ ặ ấ ượ ả ạ ờ h n n a. Vì v y, tính b n lâu c a BĐS là ch tu i th c a v t ki n trúc và công ề ậ ơ ữ trình xây d ng. ự C n phân bi ệ ầ ch m d t trong đi u ki n th tr kinh t ứ ế ấ i ích thu đ c t ng mà chi phí s d ng BĐS l th BĐS đó. ử ụ ượ ừ ườ khá nhi u vì nó ch m d t khi các k t Tu i th v t lý dài h n tu i th kinh t ế ơ ứ ấ ế ổ c u ch u l c ch y u c a v t ki n trúc và công trình xây d ng b lão hoá và h ư ủ ế ủ ậ ị ự ấ ế ng h p đó, n u h ng, không th ti p t c an toàn cho vi c s d ng. Trong tr ườ ể ế ụ ệ ử ụ ỏ i ích l n h n là phá đi và xét th y ti n hành c i t o, nâng c p BĐS thu đ ớ ơ ả ạ ổ c m y l n tu i xây d ng m i thì có th kéo dài tu i th v t lý đ “ch a” đ ấ ầ ể ượ ứ i đã ch ng minh tu i th kinh t ế ủ c a , các n th kinh t ọ ổ BĐS có liên quan đ n tính ch t s d ng c a BĐS đó. Nói chung, tu i th kinh ổ ọ ưở , khách s n, nhà hát là trên 40 năm; c a tu i th kinh t t ng nhà x ế ủ ế ủ ph thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính ch t lâu b n c a công nghi p, nhà ề ủ ấ hàng hoá BĐS là do đ t đai không b m t đi, không b thanh lý sau m t quá trình s d ng, l i có th s d ng vào nhi u m c đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS ử ụ r t phong phú và đa d ng, không bao gi ấ ng l n nhau: - Tính ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t BĐS này có th b BĐS ch u s nh h ộ ị ủ ẫ ị ự ả ng h p Nhà n c đ u t tác đ ng c a BĐS khác. Đ c bi ướ ầ ư ủ ị ử ụ các công trình k t c u h t ng s làm tăng v đ p và nâng cáo giá tr s d ng ẻ ẹ , vi c xây d ng BĐS này làm tôn thêm c a BĐS trong khu v c đó. Trong th c t ự ệ ự ế ủ v đ p và s h p d n c a BĐS khác là hi n t ổ ế ệ ượ ẫ ủ ẻ ẹ ự ấ

ấ

ủ ữ ư ể ề ả ườ ẫ ầ ử ụ c nh ng nét đ c tr ng c a ủ ặ ệ i tiêu dùng trong vi c ả ạ ộ ả ụ ờ ẫ ầ ộ ớ ả ỏ ng khác. Vi c đ u t ườ ơ ứ ạ ợ ấ ả ự ả ệ ầ ư ỏ ầ

ộ ế ố ậ ị ế ố ủ ủ ườ này m nh h n các hàng hoá ơ ự ố ậ ủ ụ ườ ế ố ng khác. Nhu c u v BĐS c a m i vùng, m i khu v c, m i qu c gia ỗ ố ỗ i dân sinh s ng t ạ i ng, tôn giáo, tâm linh ộ ấ ề ưỡ ế ố ị ế ả

các qu c gia có n n kinh t hoá và tài chính hoá. ấ ộ ơ ở ậ t c m i ng ng, TTBĐS đ u hình thành và ề ề ệ ạ ủ ấ ả ọ ể ộ ơ ở Đó là giai đo n c a t ạ ủ ỉ ầ ả ộ ượ ộ ủ ấ ề ấ ả ơ

ạ ủ ứ ệ ấ ộ ậ ạ ế ề ấ ế ề ạ ự ộ ể ả ộ ấ ộ ề ế ị ạ ủ ứ ệ Đó là giai đo n c a các doanh nghi p xây d ng. ự ế ề ự ệ ể ạ ề ệ ệ ể ả

ượ ấ ớ i khi bán ra đ ế ị c trên th tr ệ ự ặ ự ề ả ơ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

7

ể ạ ợ ế ị , c p đ tài chính hoá: ữ ạ ặ ạ ố ớ ặ ớ ả ủ ế ấ ị ườ ư ả ợ ả ấ ạ ộ ố ộ ch c tài chính và các c quan qu n lý tài chính là ơ ồ ổ ứ - Các tính ch t khác: + Tính thích ng: ứ c sinh ra trong quá trình s d ng. BĐS trong quá trình L i ích c a BĐS đ ử ụ ượ ợ s d ng có th đi u ch nh công năng mà v n gi đ ử ụ ữ ượ ỉ nó, đ ng th i v n đ m b o yêu c u s d ng c a ng ả ủ ồ tho mãn nhu c u sinh ho t, s n xu t-kinh doanh và các ho t đ ng khác. ạ ả ấ + Tính ph thu c vào năng l c qu n lý: ự Hàng hoá BĐS đòi h i kh năng và chi phí qu n lý cao h n so v i các hàng ả ớ xây d ng BĐS r t ph c t p, chi phí l n, hoá thông th ươ ng th i gian dài. Do đó, BĐS đòi h i c n có kh năng qu n lý thích h p và t ờ x ng. ứ t p quán, th hi u và tâm lý xã h i: + Mang n ng y u t ặ Hàng hoá BĐS ch u s chi ph i c a các y u t ạ ị ự thông th ầ ề ỗ là r t khác nhau, ph thu c vào th hi u, t p quán c a ng ộ ấ đó. Y u t tâm lý xã h i, th m chí c các v n đ tín ng ậ v.v.. chi ph i nhu c u và hình th c BĐS. ầ ứ ố b) Đ c đi m Th tr ng B t đ ng s n ả ấ ộ ị ườ ể ặ - H u h t th tr ầ ế ở ế ị ườ ề ố phát tri n qua 4 c p đ : s kh i, t p trung hoá, ti n t ể Th nh t, c p đ s kh i: i đ u có th ứ ấ ấ ườ ề t o l p đ c nhà c a mình. Giai đo n này ch c n có m t m nh đ t là có th ể ạ ậ ượ ộ ấ hình thành nên m t cái nhà và đ c coi là BĐS. Trong c p đ này, các chính ấ sách v đ t đai, các ch đ t và các c quan qu n lý đ t đai đóng vai trò quy t ế ấ đ nh. ị Th hai, c p đ t p trung hoá : Đó là giai đo n c a các doanh nghi p xây d ng. Trong giai đo n này, do h n ch v đ t đai, do h n ch v năng l c xây ạ ự d ng, không ph i ai cũng có th hình thành và phát tri n m t toà nhà, m t BĐS ể ự l n, m t d án BĐS. Trong c p đ này, các chính sách v xây d ng và các ộ ự ự ớ doanh nghi p, c quan qu n lý xây d ng đóng vai trò quy t đ nh. ả ơ ự ệ Th ba, c p đ ti n t hoá: ộ ề ệ ấ Lúc này, s bùng n c a các doanh nghi p phát tri n BĐS, do h n ch v các ổ ủ ể đi u ki n bán BĐS, không ph i doanh nghi p nào cũng đ ti n đ phát tri n ủ ề BĐS cho t ng. Trong c p đ này, các ngân hàng ộ ị ườ đóng vai trò quy t đ nh trong vi c tham gia vào d án này ho c d án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các c quan qu n lý v ngân hàng đóng vai trò quy t đ nh. ị Khi quy mô c a th tr Th t ng BĐS tăng cao và th ị ườ ứ ư ấ ủ ộ ng phát tri n m nh, do nh ng h n ch v ngu n v n dài h n tài tr cho th tr ị ế ề ườ ố ồ ặ ng BĐS, các ngân hàng ho c không th ti p t c cho vay đ i v i BĐS ho c tr ể ế ụ ườ s đ i m t v i các r i ro. Lúc này, các ngân hàng ph i tài chính hoá các kho n ả ẽ ố cho vay, các kho n th ch p cũng nh các kho n tài tr cho th tr ằ ng nh m huy đ ng đa d ng hoá các ngu n v n. Trong c p đ , các th ch tài chính, các ể ế chính sách tài chính, các t ả nh ng ch th có vai trò quy t đ nh. ủ ể ế ị ữ

ỗ ỗ ế ế ể ấ ằ ấ ừ ấ ấ ừ t m i m t n n kinh t ộ ề ư tr i qua t ng n c, t ng cung b c nh trên. Cũng không nh t thi ậ ả ể ế ể ủ ề ờ ế ồ ấ ề ể ộ ừ ấ ướ , m i m t TTBĐS ộ ế t ng ph i có giai đo n nh nhau v th i gian. Cũng ư ạ ng ph i là k t thúc giai đo n ả , nh t là các n n kinh ế r t lâu. Ch ng h n nh Úc và New Zealand, ạ ư r t cao. Các n l ớ ỷ ệ ấ ố ủ ế ứ ụ ạ t, các c p đ phát tri n c a th tr ị ườ ề ạ ể đã phát tri n qua c 4 c p đ t ẳ c ch ng khoán hoá v i t ệ ứ ề ơ ế ẩ ủ c p đ tài chính hoá. Trung Qu c cũng ộ ạ ng nên hi n nay, TTBĐS cũng đã ể ộ ủ ị ườ ng ươ ộ ộ ủ nh nhi u th tr ị ườ ề ạ ệ ỹ ư ướ ữ ẳ ầ ụ ồ ế ỷ c M trong kho ng 1 th k ả ậ ộ ng khác. ồ i), tiêu đi u (đóng băng) và ph c h i (nóng d n lên ạ s tố ”). Ch ng h n nh TTBĐS n ạ ỗ ả ả c Nh t t ả ộ ế ế ứ ừ ộ ư ư ừ

ng “ ưở ồ

ắ ậ ắ ờ ề ặ ị ể

ỗ ị ỗ ắ ươ ng BĐS mang tính đ a ph ng BĐS mang tính không t p trung và tr i r ng ng l ươ ậ ạ ộ ặ ở ọ m i vùng này ẩ ả vùng khác đ c. S n ph m hàng hoá BĐS có “ ượ ở ạ ng v i quy mô và trình đ khác nhau do có s phát tri n không ươ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

8

ự nhiên và trình đ phát tri n kinh ộ ng mang ể ể ề ộ ề ị ế ộ ể các đô th có quy mô và trình đ phát tri n ở ị nông thôn, mi n núi v.v.. ẫ ng BĐS khác nhau. TTBĐS ộ ế ể ủ ộ ề ạ ộ ở ị ự ậ t, các giao d ch v ả ớ ủ ặ ị ạ ộ ạ ộ ặ ẽ ủ ệ ố ộ ề ề ỉ ặ ạ ệ ấ c. Chính ph các n Có th th y r ng, không nh t thi đ u tu n t ầ ự ả ề các c p đ phát tri n th tr ị ườ ộ ấ không nh t thi ộ ấ ấ này r i m i chuy n sang giai đo n khác. Các n n kinh t ớ t ả ấ ế ề c có n n các tài s n BĐS đã đ ả ượ ụ chuy n đ i đ u áp d ng ch y u là li u pháp “s c”, t c là áp d ng kinh t ể ổ ề ế th t c các c ch , chính sách theo chu n c a các n n kinh t ế ị đ ng lo t t ạ ấ ả ồ tr ệ ố ở ấ ườ đang chu n b chuy n qua giai đo n tài chính hoá TTBĐS. ị ẩ -Trong m i c p đ phát tri n c a TTBĐS, quá trình v n đ ng c a th tr ể ủ ỗ ấ đ u có chu kỳ dao đ ng t ng t ự ư ề Chu kỳ dao đ ng c a TTBĐS g m có 4 giai đo n: ph n vinh (sôi đ ng), suy ồ ộ thoái (có d u hi u ch ng l ề ấ có th gây “ ể (1870-1973) tr i qua 6 chu kỳ dao đ ng, bình quân m i chu kỳ kho ng 18 năm; ả năm 1956 đ n nay tr i qua 4 chu kỳ, m i chu kỳ kho ng TTBĐS n ậ ừ ỗ ướ sau chi n tranh th gi ng BĐS H ng Kông t 10 năm; th tr i th II đ n nay ế ồ ế ớ ị ườ đã có 8 chu kỳ dao đ ng, chu kỳ ng n h n là t 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung ắ ừ ạ bình là 8-9 năm. TTBĐS Trung Qu c tuy hình thành ch a lâu nh ng t năm 1978 ố đ n nay cũng đã có 4 chu kỳ dao đ ng, trong đó đáng chú ý có chu kỳ c c ng n ắ ự ộ ế (1992-1994), tăng tr phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 r i suy s p r t nhanh ụ ấ trong năm 1994. - TTBĐS mang tính vùng, tính khu v c sâu s c và không t p trung, tr i r ng ả ộ ự trên kh p các vùng mi n c a đ t n c. ề ủ ấ ướ BĐS là m t lo i hàng hoá c đ nh và không th di d i v m t v trí và nó ạ ộ ố ị ch u nh h t p quán, tâm lý, th hi u. Trong khi đó, tâm lý, ng c a các y u t ị ế ế ố ậ ủ ưở ị ả t p quán, th hi u c a m i vùng, m i đ a ph ậ i khác nhau. Chính vì v y, ị ế ủ ạ ậ ho t đ ng c a th tr ng sâu s c. ị ườ ị ủ M t khác, th tr ả ộ ị ườ d th a ư ừ ” vùng mi n c a đ t n ở ề ủ ấ ướ c. Bên c nh đó, m i th tr cũng không th đem bán ị ườ ỗ ể tính ch t đ a ph ộ ớ ấ ị đ u gi a các vùng, các mi n, do đi u ki n t ệ ự ữ ề t -văn hoá-xã h i khác nhau d n đ n quy mô và trình đ phát tri n c a th ế tr ườ cao thì ho t đ ng sôi đ ng h n TTBĐS kinh t ơ -TTBĐS ch u s chi ph i c a y u t pháp lu t. ố ủ ế ố ề BĐS là tài s n l n c a m i qu c gia, là hàng hoá đ c bi ệ ố ỗ BĐS tác đ ng m nh m đ n h u h t các ho t đ ng kinh t -xã h i. Do đó, các ế ẽ ế ầ ế v n đ v BĐS đ u s chi ph i và đi u ch nh ch t ch c a h th ng các văn ề ự ề ố ấ b n quy ph m pháp lu t riêng v BĐS, đ c bi t là h th ng các văn b n quy ệ ố ệ ả ả ề ậ . Đ c đi m này đ c bi n ph m pháp lu t v đ t đai và nhà t đúng ặ ở ặ ở ướ ể ậ ề ấ ạ ng đ t đai c p I (th tr th tr ấ ơ ấ ấ ấ ị ườ c trên th gi đ ng nh t b i các quy t đ nh c a Nhà n ấ ở ộ c ta do ng s c p- giao đ t và cho thuê đ t) là ch u tác ị ế ớ i ủ ị ườ ủ ế ị ướ ướ

ỉ ề ế ộ ằ ề ụ ụ ụ

ả ị ườ ầ ủ ế ng không hoàn h o (thông tin không đ y đ , thi u

ỗ ặ ư ị ự ng). ừ ữ ố ề ư ị ế ặ ố ủ ộ ậ ươ i bán th ị ườ i mua và ng ị ả ng đ a ph ị ườ ng, s hi u bi ế ề t v ự ể ng thi u thông ế ườ ườ c. ế ữ ị c là m t trong các y u t ướ ế ố ạ ấ ề ướ ấ ụ ị ị ệ ứ ộ ể c nên TTBĐS là th ị ộ ế ị t, tin t c th tr ứ ủ ị ườ ng s c p ph thu c vào quy t đ nh c a Nhà n ng c nh tranh không hoàn h o. ả ườ ườ ơ ấ ạ

ng BĐS mang tính đ c quy n, đ u c nhi u h n các th tr ề ề ị ườ ấ ầ ơ c c a ạ ượ ủ ị ườ ng ơ

ng v n và tài chính. Đ ng thái ộ ng trong n n kinh ệ ậ ng này tác đ ng t ị ườ i nhi u lo i th tr ề t v i th tr ế ớ ộ ị ườ ị ườ ố ạ ề ớ

ấ ồ ầ ư t o l p BĐS th ầ ư ạ ậ ư ố ị ấ ả ng s d ng m t l ử ụ ộ ượ ồ ng BĐS, các giá tr cũng nh các quy n v BĐS đ ề ề ị ườ ư ế ấ ượ ề ệ ứ ề ậ và mang l ầ ị ườ i quy t v n đ l u thông ti n t ề ư i nhu n cho các bên giao d ch. Đi u này ch ng t ị ng v n. ố t là c s đ huy đ ng đ ượ ơ ở ể ế ấ c ngu n tài ồ i ngân (Theo th ng kê, ố ằ ế ấ ng ti n ngân hàng cho vay qua th ch p b ng BĐS ng v n cho vay). ọ ộ ạ ộ thông qua th ch p và gi ả ế ề ố c l ượ ạ ớ các n ướ ế ệ ự ế ớ ị ườ ồ ộ ắ ầ ớ ự ậ ệ ng này có nh h ấ ng lan to t ng lao ể i s phát tri n ưở ả ộ ị ng B t đ ng s n ấ ộ ạ ấ ộ ị ườ ả ả n ứ ở ướ ừ c và k t qu nghiên c u ả xây d ng, BĐS đ u t c ta, b t đ ng ấ ộ ự xây d ng ề ướ ạ ế ầ ư ầ ư ự

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

9

ự ở ng m i- d ch v , BĐS h t ng (h t ng k thu t, h t ng xã h i), BĐS là đ u quan tâm đ n BĐS và TTBĐS, luôn đi u ch nh chính sách v BĐS và ề TTBĐS nh m huy đ ng các ngu n l c v BĐS ph c v các m c tiêu phát tri n ể ồ ự ề kinh t -xã h i. ộ ế -TTBĐS là m t d ng th tr ộ ạ ch c c a th tr m t s t ị ườ ộ ố ổ ứ ủ nh ng đ c tr ng riêng c a m i vùng, ch u s chi Đ c đi m này xu t phát t ể ấ ủ nhiên cũng nh truy n th ng và t p quán, th hi u, tâm lý ph i c a đi u ki n t ậ ệ ự ề xã h i trong quá trình s d ng BĐS. ử ụ Th m chí, ngay trong b n thân các th tr ả các giao d ch cũng không hoàn h o, ng tin liên quan đ n nh ng giao d ch tr ướ t o nên tính không hoàn S tác đ ng c a Nhà n ộ ủ ộ ự c nào cũng đ u có s can thi p vào TTBĐS h o c a TTBĐS. B t kỳ Nhà n ở ự ả ủ ệ các m c đ khác nhau, trong đó ch y u là đ t đai đ th c hi n các m c tiêu ể ự ủ ế ệ ng h n ch , đ t đai trên th phát tri n chung. BĐS có tính d bi ế ấ ạ tr ướ ụ tr M t khác, TTBĐS không hoàn h o còn do tính ch t không tái t o đ ả ặ đ t, nên th tr ộ ấ hàng hoá khác. -TTBĐS có m i liên h m t thi ố phát tri n c a th tr ể ủ .ế t c trên đ t bao g m c giá tr đ t đai sau khi đã đ BĐS là tài s n đ u t ượ ả ng v n l n v i th i đ u t ờ . Mà đ u t ố ớ ớ ầ ư ườ ư gian hình thành BĐS cũng nh thu h i ngu n v n dài. Khi BĐS tham gia l u ồ c đem ra thông trên th tr ị , thu h i trao đ i, mua bán, kinh doanh v.v.. gi ồ ổ ả v n đ u t ỏ ị i l th ố ầ ư ạ ợ ng BĐS là đ u ra quan tr ng c a th tr tr ủ ườ Ng i, TTBĐS ho t đ ng t ố chính l n cho phát tri n kinh t ể c phát tri n l ể ượ ở chi m 80% trong t ng l ượ ổ Ngoài ra, TTBĐS còn có quan h tr c ti p v i th tr ng xây d ng và qua đó ự mà b c c u t i các th tr ng v t li u xây d ng và đ n i th t, th tr ị ườ ị ườ đ ng v.v.. dao đ ng c a th tr ủ ộ ả ớ ự ị ườ qu c dân. n đ nh c a n n kinh t ổ ế ố ủ ề 1.1.3 Phân lo i B t đ ng s n và Th tr ả a) Phân lo i B t đ ng s n ạ ấ ộ T kinh nghi m c a nhi u n ủ ệ s n có th phân thành ba lo i: BĐS có đ u t ể ả t. và BĐS s n đ c bi ặ ả BĐS có đ u t ầ ư th ị ệ xây d ng g m: BĐS nhà ồ ạ ầ ng và công trình ộ , BĐS nhà x ậ ỹ ưở ạ ầ ạ ầ ươ ụ ạ

ệ ự xây d ng thì nhóm BĐS nhà đ t (bao ỷ ấ ủ ị ả ứ ạ ấ ấ ấ ớ

ệ ệ ạ ấ ướ ị ề ữ ị ơ ả ng c a nhi u y u t ưở ề ế ư c cũng nh phát tri n đô th b n v ng. Nh ng ị c ta cũng nh ướ ườ ủ ế ồ ố ấ ấ ế ạ ấ ấ

ố ả ệ ư ả ồ ậ ặ ể ặ ể ạ ạ ế ả ể ị ườ t b o đ m cho vi c ệ ả ả ng b t đ ng s n ấ ộ ạ ng r t th p. ấ ấ ấ ầ ả c ta. ệ ự ợ ộ ủ ướ

ổ ng trao đ i. ổ ị ườ ng hàng hoá BĐS đ i t ắ ồ ng trao đ i là hàng hoá BĐS g m ệ ấ ị ề ử ụ ng TTBĐS t li u s n xu t và th ể ư ệ ả ề ấ ị ườ ườ li u tiêu dùng. ồ ị ườ ấ ở ấ đô th , nông thôn; đ t ị ườ ng ng đ t đai (đ t ấ ế ấ ị ệ ệ ấ ng công nghi p,.. ưở ng m i, văn phòng, , BĐS th li u tiêu dùng: g m TTBĐS nhà ồ ư ệ ươ ạ ở v.v.. li u tiêu dùng nh : đ ầ ng sá, c u ư ườ ư ệ ừ

ự ị ườ đô th , th tr ị ị ấ ở ng công nghi p, th tr ng ị ườ ng BĐS công ị ườ ng BĐS th đô th , th tr ng nhà ở ị ng m i, th tr ị ườ ạ ươ ng đ t ệ ị ườ

nông thôn, th tr ị ườ ấ ở ng nhà ng đ t ị ườ ở ệ ị ườ ị ườ ộ ệ ự ng BĐS nhà x nông thôn, th tr ử ng s n xu t nông nghi p, th tr ị ườ ấ ng đ t ấ ở ệ ệ ; th tr ở ng công nghi p, s n xu t nông nghi p; th tr ấ , nhà ả ấ ệ ưở ườ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

10

ủ ụ ệ ấ ươ ng nghi p (tr s , văn phòng, khách s n, trung tâm , văn i, y t ng Đ t đai (nông nghi p và phi nông nghi p) ệ ng công trình th ạ ử ụ ở ộ ế tr s làm vi c v.v.. Trong BĐS có đ u t ấ ầ ư ụ ở g m đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t đai) là nhóm BĐS c b n, chi m t ồ ế ề ớ ấ ả ắ ế ố tr ng r t l n, tính ch t ph c t p r t cao và ch u nh h ọ ch quan và khách quan. Nhóm này có tác đ ng r t l n đ n quá trình công ộ ấ ớ ủ nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n ư ể quan tr ng h n là nhóm BĐS này chi m tuy t đ i đa s các giao d ch trên th ố ệ ạ ơ ọ ế i. c trên th gi các n tr n ng BĐS ế ớ ư ở ở ướ ấ xây d ng: BĐS thu c lo i này ch y u là đ t B t đ ng s n không đ u t ầ ư ạ ộ ự ả ấ ộ li u s n xu t) bao g m các lo i đ t nông nghi p, i d ng t nông nghi p (d ệ ấ ư ệ ả ướ ạ ệ đ t r ng, đ t nuôi tr ng thu s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch a s d ng ư ử ụ ấ ỷ ả ồ ấ ừ v.v.. t là nh ng BĐS nh các công trình b o t n qu c gia, di s n văn BĐS đ c bi ữ hoá v t th , nhà th h , đình chùa, mi u m o, nghĩa trang v.v.. Đ c đi m c a ủ ờ ọ ế lo i BĐS này là kh năng tham gia th tr ị ườ ả Vi c phân chia BĐS theo 3 lo i trên đây là r t c n thi xây d ng c ch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr ơ ế ề phù h p v i đi u ki n kinh t -xã h i c a n ớ ế ệ ề ng B t đ ng s n b) Phân lo i Th tr ả ấ ộ ị ườ ạ -Căn c vào hình thái v t ch t c a đ i t ấ ủ ố ượ ậ ứ Trên th tr ố ượ quy n s h u công trình g n v i đ t và quy n s d ng đ t có đi u ki n. Th ề ở ữ ớ ấ i có th chia thành th tr ng này l tr ị ườ ạ tr ng BĐS t ư ệ li u s n xu t: g m th tr + TTBĐS t ấ ư ệ ả nông nghi p, đ t lâm nghi p, đ t khu ch xu t, khu công nghi p..), th tr ấ ệ BĐS m t b ng nhà x ệ ặ ằ + TTBĐS t các c a hàng bán l ẻ ử + V a là TTBĐS TLSX v a là TTBĐS t ừ c ng v.v.. ố - Căn c vào khu v c có BĐS: ứ + Khu v c đô th : th tr ự BĐS nhà x ưở c ng v.v.. ộ ệ ng đ t nông nghi p, + Khu v c nông thôn: th tr ấ ự ị ườ th tr ng đ t phi nông ng đ t lâm nghi p, th tr ấ ị ườ ấ ị ườ ệ nghi p (đ t xây d ng tr s , văn phòng làm vi c, c a hàng kinh doanh v.v..), th ự ệ ấ ụ ở ng BĐS công c ng v.v.. ng BĐS nhà x tr ả ưở ị ng đ t nông nghi p; th + Khu v c giáp ranh: th tr ị ườ tr ng BĐS ị ườ công c ng v.v.. ộ - Căn c theo công d ng c a BĐS: ứ +Th tr ị ườ + Th tr ạ ệ ị ườ th ng m i, c a hàng...) và công trình công c ng (giao thông, thu l ỷ ợ ươ hoá...)

ng công trình công nghi p (nhà x ấ ệ ưở ặ ằ ị ườ ng, m t b ng s n xu t, KCN, ả

(đô th và nông thôn) ở ng Nhà ị ng công trình di tích l ch s , v.v..

ạ ộ ể ấ ề ử ụ

ả i BĐS, t ể ồ ạ ộ ụ ư ớ ng BĐS v.v.. ả th i gian BĐS tham gia th tr ứ ự ờ c coi nh tài nguyên khai ư ư ị ị ườ t có hàng hoá BĐS là các BĐS phi v t th đ c (kinh doanh du l ch, v.v..) nh di s n văn hoá, ặ ề ử

ể ặ i các công trình đã đ ậ ả ng chuy n nh ng, giao ho c cho thuê quy n s ượ ể ng BĐS s c p). ơ ấ ng xây d ng công trình đ bán ho c cho thuê. ự ng bán ho c cho thuê l ạ ặ ng c p 1: ấ ọ ng c p 2: ấ ng c p 3: ấ ị ườ ị ườ ị ườ ị ườ ượ c

ả ự ệ i thi u đ a bàn nghiên c u ứ ớ + Th tr KCX...) + Th tr ị ườ + Th tr ị ườ ử ị -Căn c theo ho t đ ng trên th tr ng BĐS (tính ch t kinh doanh): ứ ị ườ ấ ng BĐS ng mua bán chuy n nh + Th tr ị ườ ượ ng đ u giá quy n s d ng đ t + Th tr ị ườ ấ ng cho thuê BĐS + Th tr ị ườ ng th ch p và b o hi m BĐS + Th tr ế ấ ị ườ + Th tr ng d ch v BĐS: bao g m các ho t đ ng d ch v môi gi ị ụ ị ị ườ v n BĐS, thông tin BĐS, đ nh giá BĐS, b o trì b o d ả ưỡ ị ấ ng: -Căn c theo th t ứ đ c bi ệ ể ượ ặ thác đ ượ + Th tr th tr ị ườ d ng đ t (còn g i là th tr ấ ụ Th tr + Th tr ị ườ Th tr + Th tr ị ườ mua ho c thuê. ặ 1.2 K t qu th c hi n ế 1.2.1 Gi a) Khái quát v Qu n 1 ệ ị ề ậ

Qu n 1ậ là qu nậ trung tâm c a ủ TP. H Chí Minh ồ ề . Các c quan chính quy n, ơ

các Lãnh s quán các n ự cướ và các tòa nhà cao t ngầ đ u t p trung t ề ậ ạ i qu n này. ậ

Qu n 1 đ ậ ượ c xem là n i s m u t và có m c s ng cao nh t c a thành ph v ứ ố ấ ủ ơ ầ ố ề ấ

Nguy n Hu là nh ng khu ph m i ph ọ ươ ng di n. Đ ng Đ ng Kh i và đ i l ồ ạ ộ ườ ệ ở ữ ệ ễ ố

th ng m i chính c a Qu n 1. ươ ủ ậ ạ

i đây: Nhà Các công trình ki n trúc n i b t c a thành ph đ u t p trung t ổ ậ ủ ố ề ậ ế ạ

, B u đi n trung tâm hát L nớ , Nhà th Đ c Bà ờ ứ ư ệ , Tòa nhà UBND thành phố, H iộ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

11

tr ườ ng Th ng Nh t ố ấ …

Hình1. Nhà th Đ c Bà

Hình2. Ch B n Thành

ờ ứ

ợ ế

Đây cũng là qu n t p trung ph n l n các tòa nhà cao c, các công viên ậ ậ ầ ớ ố

đây l n c a thành ph này nh : công viên Tao Đàn, Th o c m viên. Ngoài ra, ớ ủ ả ầ ư ố ở

cũng có Vi n b o tàng thành ph , Đài phát thanh, B u đi n Sài Gòn. ư ệ ệ ả ố

1.2.2 Gi i thi u Th tr ng B t đ ng s n khu v c nghiên c u ớ ị ườ ệ ấ ộ ự ứ ả

c tình hình đ u t ướ ầ ư ị ắ ặ b th t ch t, lãi su t tín d ng tăng cao, BĐS ph n nào ụ ầ ọ i l a ch n đ ấ ầ ư ượ c nhi u ng ề ườ ự ẫ Tr ch u nh h ng. Tuy nhiên đây v n là kênh đ u t ưở ị ả nh t trong th i gian qua. ờ ấ

ng cho thuê cao c văn phòng t ố ạ ồ i Qu n 1, TP. H Chí Minh tăng ồ ế ọ ả ở ổ ệ ẫ ạ Th tr ị ườ ậ m nh v ngu n cung, khách thuê có nhi u s l a ch n khi n giá cho thuê, công ạ ề ự ự ề su t thuê phân khúc này gi m. T ng ngu n cung trong quý I/2011 tăng 7% so ồ ấ v i quý 4/2010, đ t 1.1 tri u m2 sàn. Trong đó văn phòng h ng B d n đ u ầ ớ ngu n cung, chi m t i 46% th ph n, tăng 5% so v i quý tr c. ạ ướ ị ầ ế ớ ồ ớ

ng B ph n Nghiên c u c a Savills t ươ ng An D ng, Tr ươ ậ ệ ạ ộ ủ ướ ế ạ i ưở ng ẽ ả ậ ự ế ể ứ ủ c vào BĐS s nh h ộ ẽ ả ố ố ớ ể ề ưở ng i. Theo ông Tr ưở TP. H Chí Minh, vi c h n ch tín d ng c a nhà n ụ ồ đ n các d án cao c văn phòng cho thuê, có th làm giãn ti n đ , th m chí ế ng ng thi công đ i v i m t s d án đang tri n khai. Đi u này s nh h ư đ n ngu n cung trong th i gian t ế ộ ố ự ớ ờ ồ

ố ệ ậ ạ ồ thành ph l ạ ị ườ ể ổ ố ạ ẻ ở ị ả ồ ng bán l ủ ấ ẫ ả i Qu n 1, TP. H Chí Minh phát tri n ể Hi n nay, cao c văn phòng cho thuê t m nh. Trong khi đó th tr i phát tri n n đ nh. Trong quý I năm nay, ngu n cung c a phân khúc này tăng 1% (kho ng 630,000 m2 sàn) m c khá cao, 90% (gi m 3% so v i quý IV/2010. Công su t cho thuê v n gi ữ ở ứ so v i quý cu i năm ngoái). Giá thuê trung bình đ t 60USD/m2/tháng. ạ ớ ớ ố

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

12

ệ ị Hình3. Văn phòng cho thuê D báo trong 3-4 năm t tr ả phân khúc này. M t b ng bán l ự ng ườ ở i, s có kho ng 1 tri u m2 sàn tham gia vào th ớ ẽ ậ ặ ằ i Qu n 1, TP. H Chí Minh phát ồ t ẻ ạ

ạ ể ủ ề ạ ấ ờ ư ồ ớ ớ ầ ớ ộ ố ướ ỗ ợ ờ ớ c và 16% so v i cùng kỳ ừ ặ i, do chính sách h tr tài chính t ạ ể ẽ ị ề ự ế ộ ổ tri n m nh. ạ Cũng trong báo cáo c a Savills v TTBĐS quý I/2011, phân khúc khách s n có giá thuê cũng nh công su t cho thuê cao. M t s khách s n m i ra đ i góp ph n làm tăng ngu n cung (tăng 7% so v i quý tr năm ngoái). Trong th i gian t các ngân hàng b thu h p, nhi u d án khách s n có th s b giãn ti n đ , ho c thay đ i m c ụ ẹ ị đích phát tri n.ể

ộ ể ớ ầ ạ ồ Ở ơ ấ ướ ả ộ ị ườ ng cách đây 1 năm. Trong 2 quý t phân khúc căn h đ bán, ngu n cung tăng m nh v i g n 100 d án, cung ự c, g p ng s c p kho ng 18,500 căn h , tăng 9% so v i quý tr ấ ộ ớ ớ i, 23 d án v i h n 14,500 căn h ớ ơ ị ườ ự c chào bán ra th tr ng. c p cho th tr ấ đôi th tr s đ ẽ ượ ị ườ

ở ộ ồ ớ phân khúc này ngày m t d i dào, khi n s c nh tranh cũng ế ự ạ c n ph i đ a ra chi n ế ả ư ng. Ngu n cung ồ ngày càng tăng cao. Trong th i gian t l ượ i, các nhà đ u t ờ c phù h p đ thích ng v i s thay đ i c a th tr ớ ự ầ ư ầ ị ườ ổ ủ ứ ể ợ

ộ ị ệ ả ồ ố ụ ấ ớ ộ ạ c. Hi n có kho ng 57 ng 3,200 căn h . T i khu v c trung tâm, th ph n ị ầ ữ ư ể ớ Căn h d ch v cũng tăng 6% ngu n cung so v i quý tr cao c cung c p cho th tr cao nh t toàn thành ph đ t 60%. V i nh ng u đi m v th i gian thuê, giá thuê gi m, nên công su t thuê c a phân khúc này tăng cao, đ t 86%. ướ ự ề ờ ạ ị ườ ố ạ ấ ấ ả ủ

ạ ộ ộ ị ủ ụ ạ i Qu n 1, ậ Hình4. Tình hình ho t đ ng c a căn h d ch v (QI/2010-QI/2011) t TP.HCM

cho nh ng chuyên ứ ữ ở ộ ị ụ c ngoài làm vi c t ệ ạ ệ ố t Nam có thu nh p cao, mà còn cho các đ i và Vi ướ ng khách hàng ti m năng thuê ng n h n nh khách du l ch qu c t ắ ầ ề ậ ư ố ế ề ạ ị ệ t Căn h d ch v không nh ng đáp ng nhu c u v nhà ữ gia n i Vi t ượ ki u.ề

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

13

t th và nhà li n k có ngu n cung trên th tr ự ệ ồ ng s c p và ơ ấ Phân khúc bi th c p ch y u t p trung ị ườ khu v c Qu n 1, TP. H Chí Minh. ề ề ự ủ ế ậ ứ ấ ậ ở ồ

ặ ề ệ ạ ị ả chính sách th t ch t ti n t ắ ể ổ ng t ừ ạ ộ , l m phát ớ ỷ ệ ấ l h p ị TTBĐS đã và đang ch u nh h ưở cao. Tuy nhiên phân khúc này v n ho t đ ng và phát tri n n đ nh v i t ẫ th cao. ụ

ấ ủ ậ ị ề ồ ế ề ộ l ỷ ệ ầ ư ệ do, t c đó. Đi u đó có nghĩa, khi tín d ng ti n t đ u t ữ đ u t ụ ề ớ ề ệ ầ ư ự ự ẫ ấ Báo cáo c a Savills cho th y, TTBĐS Qu n 1, TP. H Chí Minh các phân ở khúc đ u tăng và n đ nh v ngu n cung. Sau nh ng bi n đ ng v t giá đ ng ồ ề ỷ ồ ổ USD và l nh c m buôn bán vàng t vào BĐS đã tăng lên 50% ấ ự so v i 20% tr ự vào lĩnh v c ướ này b th t ch t, lãi su t cho vay tăng cao thì BĐS v n là s l a ch n s 1 c a ủ ọ ố ặ ị ắ các nhà đ u tầ ư.

ng cho thuê cao c văn phòng t i Qu n 1, TP. H Chí ị ườ ố ồ ạ ậ 1.2.3 Cung th tr Minh

ồ ạ ậ i Qu n 1, TP. H Chí Minh đang trong tình ầ ạ ồ ế ấ ư ơ ặ ế ế ạ ả ủ i đ t g n 480.000m2 m t sàn ệ ạ ạ ầ ạ ố ạ ỷ ấ ấ ứ ế ụ ạ ạ ế ạ ồ Tình hình văn phòng cho thuê t tr ng m t cân đ i, nhu c u thuê văn phòng tăng cao trong khi ngu n cung có ố tăng nh ng r t h n ch . Theo k t qu kh o sát c a công ty BĐS S n Hà, trong ấ ạ ả ế quý I/ 2011, t ng ngu n cung văn phòng hi n t ồ ổ văn phòng, trong đó lo i A chi m 16,8%, lo i B chi m 43,56% và lo i C là ạ 39,64%. T su t l p đ y c a các cao c đ t trên 95%. M c giá thuê văn phòng ầ ủ ti p t c tăng, giá thuê trung bình lo i A là 60-80USD/m2/tháng, lo i B là 35- 60USD/m2/tháng, lo i C 20-35USD/m2/tháng (giá này đã bao g m thu VAT và phí d ch v ). ị ụ

ướ ầ ư ế ấ ồ ự c tình hình ngu n cung văn phòng r t khan hi m, nhà đ u t ể ớ ụ ế ố ố ớ ờ ự ủ ồ đã nhanh Tr vài chóng tri n khai xây d ng các cao c văn phòng v i quy mô khác nhau t ố ừ trăm m2 đ n vài tr c ngàn m2. Hi n có trên 100 cao c văn phòng đang đ ượ c ệ ế i. Theo k t tri n khai xây d ng, con s này s ti p t c tăng trong th i gian t ẽ ế ụ qu kh o sát c a công ty BĐS S n Hà, ngu n cung văn phòng trong th i gian ờ ơ t ớ ể ả ả i nh sau: ư

ề ẩ ạ ộ ạ ỏ ị c áp l c v ngu n cung ự ề

ệ ạ ủ ơ ng này t ể ớ ng hi n nay c a công ty BĐS S n Hà, ngu n cung ủ c tính ể ắ c tri n khai xây d ng trong th i gian s p ồ ơ ướ ờ ộ ố ự ự ể ẽ -Năm 2011-2012 s có nhi u cao c văn phòng đi vào ho t đ ng có quy mô v a ừ ố ẽ ng nh văn phòng lo i A. Vì v y, th và nh đ t chu n lo i B, C và m t l ậ ạ ỏ ạ ộ ượ ng văn phòng lo i B, C s gi m đ ướ ạ tr c đ t ồ ượ ẽ ả ạ ườ i c a phân khúc kho ng 311.632m2 g n b ng v i ngu n cung văn phòng hi n t ồ ớ ằ ầ ả này. Theo đánh giá th tr ệ ị ườ i th i đi m trên có th tăng cao h n c a phân khúc th tr ủ ờ ị ườ i do s có m t s d án s đ hi n t ẽ ượ ệ ạ i.ớ t

ả ả ế ủ ơ ồ ề ự ớ

ng lo i A v n còn đang r t sôi đ ng t -Theo k t qu kh o sát c a công ty BĐS S n Hà, ngu n cung văn phòng lo i A ạ s tăng m nh trong năm 2011-2012 do s có nhi u d án v i quy mô l n đ t ạ ạ ẽ ẽ chu n lo i A đi vào ho t đ ng, ướ ạ ầ ạ ẩ v y, th tr ấ ị ườ ậ ớ c đ t g n 250.000m2 m t sàn văn phòng. Do ặ ế nay đ n cu i năm 2011. ố ạ ộ ẫ ừ ạ ộ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

14

Ngu n cung văn phòng lo i A: ạ ồ

• Sài Gòn Center: n m t

ng văn phòng cho thuê hi n có các cao c văn phòng đ t chu n lo i A. ệ ẩ ạ ạ ố Th tr ị ườ C th : ụ ể

i 65 Lê L i, ph ợ ằ ạ ườ ế ậ ầ ạ ủ là công ty Keppel Land. Đây là cao c văn phòng lo i A đ u tiên ạ ng 10.846m2, giá thuê đ t ng B n Nghé, Qu n 1. Ch ố ị ườ ấ ồ ụ ế ấ ồ ị đ u t ầ ư t i TP. H Chí Minh. Cung c p cho th tr ạ 75/USD/m2/tháng (bao g m thu VAT và phí d ch v ), công su t cho thuê đ t 100%. ạ

Hình5. Tòa nhà Sài Gòn Center

• Sunwah Tower: t a l c t ị ườ ng 1. Ch đ u t ủ ầ ư 22.004m2 m t sàn văn phòng. Giá thuê đ t 70USD/m2/tháng (bao g m ồ ặ th VAT và phí d ch v ), công su t cho thuê đ t 100%. ấ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

15

ọ ạ ạ ậ ng B n Nghé, Qu n ế ệ i 115 Nguy n Hu , ph ễ là công ty Sun Wah Property. Cung c p cho th tr ườ ấ ạ ụ ế ạ ị

• Diamond Plaza: t a l c t

Hình6. Tòa nhà SunWah Tower

ọ ạ ạ ẩ ầ t Nam làm ch đ u t ệ ng 14.381m2 m t sàn. Giá thuê đ t 80USD/m2/tháng (bao g m thu ạ i 34 Lê Du n, g n công viên 30/4, Qu n 1. Do ậ ị . Cung c p cho th ấ ủ ầ ư ế ồ ặ t p đoàn IBC và công ty thép Vi ậ tr ườ VAT và phí d ch v ), hi n công su t cho thuê c a cao c đ t 100%. ố ạ ụ ủ ệ ấ ị

• The Metropolitan: n m t

Hình7. Tòa nhà Diamond Plaza

i 61 Nguy n Du, đ i di n Nhà th Đ c Bà, ằ ễ ệ ạ ố

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

16

ủ ầ ư ạ ặ ờ ứ , cung c p cho Qu n 1. Do công ty Sài Gòn Metropolitan làm ch đ u t ấ ậ ng 20.638m2 m t sàn văn phòng. Giá thuê đ t 70USD/m2/tháng th tr ị ườ (bao g m thu VAT và phí d ch v ). Hi n cao c đã ph kín khách thuê. ệ ồ ụ ủ ế ố ị

• Sài gòn Tower: n m t

Hình8. Tòa nhà The Metropolitan

ằ ậ ạ

i 29 Lê Du n, Qu n 1. Do công ty Sài gòn Tower ẩ ng 12.000m2 m t sàn văn phòng. . Cung c p cho th tr ị ườ ặ ấ ụ ỷ ồ ế ị làm ch đ u t ủ ầ ư Giá thuê đ t 75USD/m2/tháng (bao g m thu VAT và phí d ch v ), t ạ su t cho thuê đ t 100%. ấ ạ

Hình9. Tòa nhà Sài Gòn Tower

ồ ướ ạ ẫ ầ

ạ ạ ố ồ ị ế Tr c tình hình ngu n cung không tăng trong khi nhu c u tăng m nh d n đ n tình tr ng giá thuê tăng cao qua các năm, giá thuê văn phòng trung bình hi n nay ệ ạ c a các cao c lo i A đ t 65USD/m2/tháng (bao g m VAT và phí d ch v ). ụ ủ Công su t cho thuê đ t 100%. ạ ấ

B ng báo giá: ả

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

17

Gói thuê Ph n thuê Di n tích Giá thuê/tháng ầ ệ Mô tả

Toàn b tòa ộ G m 1 tr t, 1 l ng, 3 l u, 1 sân ử ệ ầ ồ

Gói VP1 nhà 280 m2 th ng (4 phòng khách, phòng 1800 $ ượ

toilet, 1 ch đ xe h i) b p, 5ế ỗ ể ơ

G m 1 tr t + 1l ng (1 phòng ử ệ ồ

Gói VP2 100 m2 T ng tr t + khách + 1 Phòng b p + ch đ 600 $ ệ ầ ỗ ể ế

xe h i+ 1 Toilet L ngử ơ

Gói VP3 50 m2 G m 1 Toilet + Phòng Giám 450$ L u 1ầ ồ

Đ c + Phòng làm vi c ệ ố

Gói VP4 50 m2 G m 1 Toilet + Phòng Giám 450$ L u 2ầ ồ

Đ c + Phòng làm vi c ệ ố

Gói VP5 80 m2 L u 3 + Sân G m 2 Toilet + Phòng Giám 600$ ầ ồ

Th Đ c + Phòng làm vi c + Sân ngựơ ệ ố

Th ngựơ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

18

Ngu n cung văn phòng lo i B: ạ ồ

Hình10. Cao c văn phòng lo i B

ạ

ố

ổ ồ ố ạ ố ấ ặ ệ ạ ế -T ng ngu n cung văn phòng hi n h u c a cao c văn phòng lo i B đ t ạ ệ ữ ủ 206.977m2 m t sàn văn phòng. Hi n công su t cho thuê các cao c văn phòng này đ t 98%, giá thuê trung bình đ t 32USD/m2/tháng (bao g m thu VAT và ồ phí d ch v ), tăng thêm 2 – 5 USD/m2/tháng so v i năm 2009. ạ ị ụ ớ

ng văn ơ ả ả ị ườ ẫ ầ ủ ơ ấ ố ế ạ ạ ạ ự ớ ề ạ ỗ ị ồ ồ ạ ả ư ớ ồ ớ ượ ự ớ ề ồ ế ệ ặ i th i đi m năm 2010 ặ ể ạ ồ ớ ờ -Theo k t qu kh o sát c a công ty BĐS S n Hà, phân khúc th tr phòng lo i B v n đang r i vào tình tr ng cung c u m t cân đ i. Tuy nhiên, văn phòng lo i B không ch u áp l c l n v ngu n cung so v i văn phòng lo i A do c tăng thêm. Tuy m c h u h t m i năm ngu n cung văn phòng lo i B cũng đ ứ ầ ế tăng không l n nh ng cũng góp ph n làm gi m áp l c l n v ngu n cung văn ầ phòng đang khan hi m hi n nay. C th , năm 2009 ngu n cung tăng thêm ụ ể 89.923m2 m t sàn, tăn 58%. Năm 2010, tăng thêm 128.816m2 m t sàn, tăng 53% góp ph n làm t ng ngu n cung văn phòng lo i B tính t ổ ầ đ t 372.993m2. ạ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

19

Ngu n cung văn phòng lo i C: ạ ồ

Hình11. Cao c văn phòng lo i C

ạ

ố

ồ ạ ế ồ ị ạ -T ng ngu n cung văn phòng lo i C đ t 172.454m2. Giá thuê trung bình lo i C ạ ổ đ t 25USD/m2/tháng (bao g m thu VAT và phí d ch v ), tăng 1 – 3 ạ USD/m2/tháng so v i năm 2009. Công su t thuê phòng đ t 95%. ụ ạ ấ ớ

ng văn phòng ớ ng văn phòng lo i A và B, thì th tr ạ ị ườ ạ ơ ưở ự ấ ớ -So v i 2 phân khúc th tr lo i C có s tăng tr ặ ự cung không l n, s m t cân đ i v cung c u c a phân khúc th tr ố ề ng gi m trong 2 – 3 năm t chi u h i, ngu n cung s ti n t ị ườ ồ ng đ u đ n h n qua các năm. Do đó, áp l c v ngu n ự ề ề ng này s có ẽ ị ườ . i nhu c u th c t ự ế ầ ầ ủ ồ ẽ ế ớ ề ướ ả ớ

ng là do các cá nhân ố

ạ xây d ng và cho thuê l ự ấ ớ ủ ầ ư ằ ỏ ỉ ệ thi c a các cao c văn phòng lo i C th ườ ự ỏ ứ ạ này th c tình hình nhu c u thuê văn phòng đang r t l n, các ch đ u t ng cho thuê s (do quy mô tòa nhà nh ) nh m gi m chi phí qu n lý, d ả ướ ơ ề ặ ằ ế i. Vì th , ườ ng ễ ể nhi u do có th i phù h p v i nhu ợ ỉ ể ọ ự ớ -Hi n ch đ u t ệ ủ ầ ư ủ ho c nh ng công ty có quy mô nh đ ng ra t ặ ữ tr ầ ướ có h ả dàng h n trong vi c qu n lý và đôi khi cũng không ph i đ u t ả ầ ư ả t k l giao m t b ng thô cho các công ty thuê s đ h t ế ế ạ c u kinh doanh c a h . ủ ọ ầ

ờ ạ đang nh y vào th tr ả ị ườ ề ng văn ứ ẹ ẽ ể ấ ậ ạ nh l -T i th i đi m này nhi u nhà đ u t ầ ư ỏ ẻ phòng đang r t sôi đ ng. Do v y, ngu n cung văn phòng lo i C h a h n s tăng ồ lên đáng k trong t ng lai. ộ ươ ể

ng cho thuê cao c văn phòng t i Qu n 1, TP. H Chí ị ườ ố ồ ậ ạ 1.2.4 C u th tr ầ Minh

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

20

Nhu c u thuê văn phòng ầ

ủ ượ ầ ạ ờ ng lai. Trong khi đó, ngu n cung hi n t c đánh giá là r t l n. Hi n nhu ệ ấ ớ ng ti p t c ế ụ ướ ế ồ i v n còn r t h n ch , tuy ấ ạ ệ ạ ẫ ng văn phòng ậ ị ườ ể ầ Nhu c u thuê văn phòng c a các công ty đ ầ c u này v n đang tăng m nh trong th i gian g n đây và có xu h ẫ ầ tăng trong t ươ có tăng nh ng so v i nhu c u thì không đáng k . Vì v y, th tr ư đang r i vào tình tr ng cung c u m t cân đ i. ầ ớ ạ ấ ơ ố

ằ ạ ủ ứ ấ ụ ể c lo i A do ngu n cung không tăng thêm trong nh ng năm tr l ở ạ ứ ữ ả ạ ố ố ớ ậ ự ố ồ ấ ớ ố ng này khó đ t công su t 100% trên t ng toàn b các tòa nhà vì các cao c ổ ng c n cho m t th i gian nh t đ nh đ ph kín khách thuê ộ ấ ị ể ủ ầ ị ờ ớ ể ả ườ ớ ư ỉ ư ộ ắ ị ề ư ệ ữ ạ ộ

ể ủ ị ố ạ ị ườ ấ ổ B ng ch ng là, giá thuê văn phòng đang tăng cao trong quý I/2011. Bên c nh ạ đó, công su t cho thuê c a các tòa nhà luôn đ t m c trên 95%. C th , các cao i đây nên các ố ồ ạ i. Vì v y, công su t cho thuê luôn đ t cao c này luôn trong tình tr ng quá t ạ ấ ử ụ c đ a vào s d ng 100%. Đ i v i các cao c lo i B và C do có d án m i đ ớ ượ ư ạ hàng năm (tuy nhiên ngu n cung không l n) nên khó làm cho phân khúc th ị tr ạ m i đ a vào th tr ị ườ ch có nh ng cao c có v trí tr c đ a m i có th cho thuê ngay c khi tòa nhà ố ữ ng văn ch a đi vào ho t đ ng. Nh ng đi u này cũng không th ph đ nh th tr ị ườ ạ ộ phòng lo i B và C không sôi đ ng vì h u h t các cao c hi n h u lo i này cũng ạ ầ ế ng 2 lo i văn phòng này thì công đ t công su t 100%, còn tính trên t ng th tr ạ su t cho thuê cũng đ t trên 95%. ạ ấ

• Các công ty n

Sau đây là m t s lý do khi n nhu c u thuê văn phòng tăng m nh: ộ ố ế ầ ạ

ng khách hàng c ngoài là đ i t ướ ướ

ướ c ngoài: các công ty n ố c ngoài ngày càng tăng, văn phòng đ i di n c a các công ty n ạ ậ ệ ủ ố ượ ầ ư c tình hình đ u t ướ c ầ ệ ề ẽ ầ ổ

ấ ố ượ ị ườ ớ chính thuê văn phòng trong các cao c. Do v y, tr n ướ ngoài cũng xu t hi n ngày càng nhi u. Th hi n nhu c u thuê văn phòng ể ệ ề c a các đ i t ng này s tăng lên. Đi u này góp ph n làm tăng t ng nhu ủ ng văn phòng. c u cho th tr ầ ậ

ớ t trong giao ề ự ả ố ớ ự t Nam gia nh p WTO, ủ ố ủ ệ ậ ờ ế ệ c các công ty quan tâm h n bao gi ậ ớ h t. Theo th ng ố ậ ng các công ty m i thành l p tăng m nh qua các năm. Do v y, ắ ẽ t, khi Vi ơ ạ ớ ậ ắ • Các công ty m i thành l p: ngày càng có nhi u các công ty m i thành l p ậ thuê văn phòng trong các cao c nh m xây d ng hình nh t ố ằ d ch v i khách hang cũng nh t n d ng uy tín c a tòa nhà làm tăng s tin ư ậ ụ ị ng c a đ i tác v i công ty. Đ c bi t ưở ặ ớ v n đ này càng đ ề ượ ấ kê, s l ố ượ ngu n c u văn phòng dành cho các công ty m i thành l p ch c ch n s ồ ầ tăng cao trong th i gian t i. ờ ớ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

21

ố ặ ể ố t th làm văn phòng ặ ừ ệ ữ Villa, nhà m t ph sang các cao c văn phòng cho thuê: ố ự ệ ầ ắ ầ ể ố ệ ư ủ ặ ệ i vi c thuê cao c văn phòng h n s có nhi u công ty i, cũng nh gia tăng uy tín c a công ty tr t Nam gia nh p WTO, càng khi n ế ậ ệ ơ ẽ ố ạ t, sau khi Vi ệ ề ồ ệ ủ ể ệ ả Chuy n văn phòng t đ i v i các công ty hi n h u đang thuê nhà m t ph , bi ố ớ cũng b t đ u hình thành nhu c u thuê cao c làm văn phòng đ có th t n d ng ể ậ ụ ướ c các ti n ích c a các cao c mang l ố ủ đ i tác khách hàng. Đ c bi ố nhi u công ty quan tâm t ớ ề c ngoài vào Vi n ệ ướ doanh nghi p trong n ệ th c nh tranh m nh là nh ng công ty n t Nam nói chung và TP. H Chí Minh nói riêng, khi n các ế ướ ố c đ i c ph i th hi n tính chuyên nghi p c a mình tr ướ c ngoài. Trong khi đó, vi c thuê văn ủ ạ ướ ữ ệ ạ

th hi n tính chuyên ố ộ ế ố ể ệ ng này góp ph n làm cho ngu n c u c a văn ồ ầ ủ ệ ủ ướ ầ phòng trong các cao c cũng là m t trong các y u t nghi p c a công ty. Và xu h phòng ti p t c tăng lên. ế ụ

1.2.5 Xu h ng phát tri n ướ ể

ơ ủ ị ườ ả ẫ ữ ấ ạ ệ ạ ồ i v n còn r t h p d n đ i v i các nhà đ u t , vì hi n t ề ẽ ữ ạ ộ ấ ạ ố ữ ể ố ỏ ờ ườ ứ ữ ệ ậ ằ i th i đi m này s đ ố c khách hàng thuê h t. ng văn phòng Qu n ậ Theo đánh giá c a công ty BĐS S n Hà, tình hình th tr ấ , nh t 1trong kho ng 2 – 3 năm t ấ ấ ầ ư ố ớ ớ ẫ nh l là nh ng nhà đ u t ế i ngu n cung văn phòng r t h n ch , ầ ư ỏ ẻ nh ng cao c có quy mô l n đ u s đi vào ho t đ ng trong năm 2011 – 2012. ớ ị c th Do v y, nh ng cao c có quy mô nh , cung c p t ẽ ượ ậ tr ấ ng ch p nh n ngay, b ng ch ng là nh ng cao c hi n nay cho thuê r t nhanh, nhi u cao c ch a đi vào ho t đ ng đã đ ư ạ ộ ấ ề ượ ế ố

Hình12. Qu n 1 nhìn t trên cao ậ ừ

ố ị ườ ổ ị i các nhà đ u t l n, lúc đó nh ng cao c có quy mô ẽ ầ ư ớ ố ng cao c văn phòng đã đi vào n đ nh, ữ ự ư ọ ở ạ ệ ẽ ượ ề ấ ứ ể ầ ẽ ề ự ữ ố ọ ơ ư ờ ấ ấ ợ ả ứ ề Tuy nhiên, sau năm 2012, khi th tr thì th tr ng s quay tr l ị ườ ồ c các công ty u tiên l a ch n. Vì ngu n v trí thu n ti n s đ l n, n m ậ ằ ở ị ớ cung văn phòng s tăng lên r t nhi u và có th đáp ng nhu c u. Do đó, các công ty s có nhi u l a ch n h n, h s ch n nh ng cao c phù h p nh t đáp ọ ẽ ọ ậ ng nhu c u ch không nh th i đi m hi n nay, nhi u công ty ph i ch p nh n ể ứ thuê v i m c giá cao, di n tích nh , các ti n ích không đ y đ ,… ẽ ầ ứ ầ ủ ệ ệ ệ ớ ỏ

ế ướ ư ệ ướ ồ ế ữ c tình hình ngu n cung văn phòng thi u nh hi n nay. Các công ty ự ng tìm ki m nh ng cao c đang trong quá trình xây d ng ệ ố ạ ộ ế

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

22

ẩ ư ượ ư ể ằ ớ ằ ậ ộ ố ặ ị ố ọ ứ ư c. Đ ng tr ứ b t đ u có xu h ắ ầ ho c đang hoàn thi n chu n b đi vào ho t đ ng nh m tìm ki m cho mình m t ộ ị ặ c di n tích l n b ng cách có th thuê nguyên v trí ng ý nh t cũng nh tìm đ ệ ấ ị tòa nhà cao c ho c thuê nguyên m t m t sàn. Do v y, m t s cao c có v trí ặ ộ đ p tuy ch a chính th c đi vào ho t đ ng nh ng đã có khách thuê tr n tòa nhà ẹ ạ ộ ho c có nhi u khách đăng kí đ t ch tr ỗ ướ ặ ố ư ề ặ

c cho th y, nhu c u thuê văn phòng c a các công ấ ậ ượ ủ ề ấ ớ ớ ớ ớ ơ ạ ạ ự ữ ế ứ ầ ằ ư ệ ủ ể ụ ể 110 – 140m2 chi m 12,5%, t 81 – ừ 141 – ế ừ 171 – 230m2 chi m 22%. Qua s li u thu th p đ ầ ố ệ ệ ng thuê văn phòng v i di n ty r t l n. Nhìn chung, các công ty đ u có xu h ướ ẽ i do quy mô c a các công ty s tích l n h n so v i di n tích văn phòng hi n t ủ ệ ạ ệ ổ l n m nh trong nh ng năm ti p theo đó. Tuy nhiên, trong ng n h n s thay đ i ắ ớ này không l n. B ng ch ng, nhu c u thuê văn phòng c a các công ty có thay đ i ổ ớ ng tăng lên nh ng không đáng k . C th , di n tích t theo chi u h ề ướ 110m2 v n chi m đa s đ t 27%, t ừ ế ẫ 170m2 chi m 11,5%, t ế ố ạ ừ ế

PHÂN 2: KÊT LUÂN – KIÊN NGHI ̀ ́ ̣ ́ ̣

2.1 K t lu n ế ậ

Trong nh ng năm g n đây th tr ng cao c văn phòng cho thuê đã không ữ ầ ị ườ ố

ng ng phát tri n ể và tăng tr ừ ưở ng m nh, ạ đ đáp ng nhu c u c a ể ầ ủ các nhà đ u tầ ư ứ

ố ớ kinh doanh vào TTBĐS ngày càng tr thành m t đóng góp r t quan tr ng đ i v i ấ ộ ọ ở

c. Phù h p v i chính sách phát tri n c a nhà n đ t n ấ ướ ủ ể ợ ớ ướ ồ c v phân b ngu n ề ổ

kinh đ t đai cũng nh các quy n và nghĩa v ng ấ ư ụ ề ườ ử ụ i s d ng đ t và đ u t ấ ầ ư

doanh TTBĐS.

thu v l i nhu n cho mình mà còn t o đ Ngoài vi c đ u t ệ ầ ư ề ợ ậ ạ ượ ề c đi u

ki n thu n l i có nhu c u kinh doanh . Qua th c t thu th p thông tin ậ ợ cho ng i ệ ườ ầ ự ế ậ

c kh năng phát tri n c a th tr ng cho thuê ta th y đ ấ ượ ị ườ ủ ể ả cao c ố văn phòng là

ng th i đ i ngày nay. Con ng i có b r t phù h p v i xu h ợ ấ ớ ướ ờ ạ ườ ướ ớ c phát tri n m i ể

ngoài vi c c i t o đ t trong lĩnh v c s n xu t nông nghi p thì còn bi ệ ả ạ ự ả ệ ấ ấ ế ầ ư t đ u t

ị ủ ấ t o l p c s h t ng, công trình xây d ng trên đ t đ nâng cao giá tr c a đ t. ự ạ ậ ơ ở ạ ầ ấ ể

M t khác còn thúc đ y s phát tri n c a c a n n kinh t trong n c. ể ủ ủ ề ẩ ự ặ ế ướ

2.2 Ki n ngh ị ế

ế ồ ướ ướ ư ướ c tình hình khan hi m ngu n cung cao c văn phòng, các nhà đ u t c cũng nh n ậ ụ ứ ố c ngoài nên t n d ng c h i này đ đ u t ớ ố ơ ộ ầ ấ ầ ư ự xây d ng ệ ng hi n ị ườ ủ ằ Tr trong n ể ầ ư nh ng cao c có quy mô l n nh m đáp ng nhu c u r t cao c a th tr ữ nay.

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

23

xây d ng cao c văn phòng các nhà đ u t ế ự ố ủ ư ế ế ố ố Khi ti n hành đ u t ầ ư ầ ư đ n v trí khu đ t s ti n hành xây d ng và quy mô c a cao c s đ ố ẽ ượ ự ấ ẽ ế ế ị d ng nh th nào. Vì đây là hai y u t đ ế ố ượ ự thuê phòng trong các cao c. Đ ng th i, đó cũng là y u t ờ đ ng c p c a t ng công ty. C th , các công ty đ t văn phòng trong nh ng cao ẳ nên chú ý c xây c khách hang r t quan tâm khi tìm ấ ể ể ệ chính đ th hi n ữ ồ ụ ể ấ ủ ừ ặ

ng tr ườ ướ ặ ố c m t đ i ưở ố tác h n so v i nh ng công ty trong các cao c lo i B ho c C. i đánh giá cao, s t o s tin t ặ ố c m i ng c lo i A s đ ọ ẽ ượ ữ ớ ẽ ạ ự ạ ạ ơ

ạ ạ i giai đo n công trình chu n b hoàn thành và đi vào ho t ẩ ể ế ươ ị ớ s ti n hành tìm ki m khách thuê. T i th i đi m này, ch đ u ủ ầ ớ ờ ng th c đ t c c và thanh toán ti n thuê, ứ ặ ọ ề c b n đ các ữ ế ố ơ ả ụ ẽ ể ấ ị Bên c nh đó, t ạ đ ng, ch đ u t ủ ầ ư ẽ ế ộ t nên chú ý đ n v n đ giá thuê, ph ề ế ấ ư các d ch v s cung c p cho khách hang,…vì đó là nh ng y u t công ty quy t đ nh thuê văn phòng. ế ị

c xem là trung tâm th ồ ượ ớ c, v i t c đ tăng tr ươ ậ ưở ể ệ ắ ớ ố ộ ồ ọ ậ ấ ế ượ ố c xem là quy lu t t ứ ờ ữ ề ng m i – tài chính l n nh t c a ấ ủ TP. H Chí Minh đ ạ ậ ng GDP cao. Vì v y, v i s phát tri n này, Qu n c n ớ ự ả ướ 1 nói riêng và TP. H Chí Minh nói chung ch c ch n s xu t hi n ngày càng ắ ẽ ấ nhi u các cao c “ch c tr i’, đây đ t y u đ tr thành ề ể ở c phát tri n. Nh ng cao c này s có nhi u ch c năng dung làm văn m t n ẽ ố ể ộ ướ phòng c a các công ty. ủ

ầ ạ ấ i r t ng cao c văn phòng, đ y m c giá thuê ạ ế ạ ồ ẩ ứ ạ ộ ệ ữ ố ặ ố ậ ẽ ờ

ạ i ớ ữ ơ i nhu n cao. Theo đánh giá c a công ty BĐS S n c l ượ ợ ủ ổ c ngoài đ ng cao, ngu n đ u t ng văn phòng có m c tăng tr n ồ ưở ứ ầ ư ướ ấ ố ể ầ ư ớ v i ng r t t ng này r t l n. Do đó, đây s là th tr t đ đ u t ẽ ị ườ ấ ớ Bên c nh đó, nhu c u thuê phòng đang tăng cao, trong khi ngu n cung l h n ch , t o nên m t c n s t v th tr ộ ơ ố ề ị ườ ạ ngày càng cao. Vì th , nh ng cao c hi n h u ho c m i đi vào ho t đ ng t ế th i đi m này s thu đ ể Hà, th tr ị ườ vào th tr ị ườ ngu n l ồ ợ i nhu n cao. ậ

Tóm l tài đã h ng cho nhóm th c hi n i, đạ ề ướ ắ ệ có m t cách nhìn đúng đ n ự ộ

th c t trong vi c l a ch n th tr ng phát tri ự ế ệ ự ị ườ ọ ển trong t ươ ạ ng lai. Bên c nh

đó còn ph c v cho vi c h c t p và trang b ki n th c c n thi ệ ọ ậ ụ ụ ứ ầ ị ế ế ữ t cho nh ng

kinh doanh vào TTBĐS. Trong quá trình nghiên b n tr thích lĩnh v c đ u t ạ ự ầ ư ẻ

c u không th tránh đ ứ ể ượ ế c thi u sót mong quý th y cô đóng góp thêm ý ki n ế ầ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

24

c hoàn thi n h n. cho bài ti u lu n đ ể ậ ượ ệ ơ

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

25

TÀI LI U THAM KH O Ả Ệ

1. Giáo trình Th Tr ng B t Đ ng S n (NXB Nông Nghi p 2005) ị ườ ệ ả ấ ộ

2. Lu t Kinh Doanh B t Đ ng S n (NXB B Chính Tr ) ị ộ ả ậ ấ ộ

3. Lu t xây d ng (NXB B Chính Tr ) ự ậ ộ ị

4. Website: batdongsan.com.vn

5. Website: thanhnien.com.vn

Nhóm 14

GVHD: Nguy n Văn C ng ễ

ươ

26

6. Website: nhadatanbien.com.vn