Tiểu luận Thị trường bất động sản

Chia sẻ: Phạm Tú | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:26

Thêm vào BST

Báo xấu

761
lượt xem 186
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, các doanh nghiệp đang phải đối mặt với nhiều thách thức lớn. Để có thể tồn tại, các doanh nhiệp phải xây dựng cho mình một vị trí nhất định trong nhận thức của khách hàng. Hình ảnh doanh nghiệp sẽ được đánh giá tốt khi có vị trí văn phòng nằm ở khu vực trung tâm trong khu cao ốc sang trọng. Vì vậy, vấn đề lựa chọn nơi để đặt văn phòng và giao dịch với khách hàng rất được các doanh nghiệp quan tâm....

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận Thị trường bất động sản

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG CAO ĐẲNG TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP. H Ồ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TIỂU LUẬN MÔN: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: “ Tìm hiểu thị trường cho thuê văn phòng khu vực Quận 1, TP.Hồ Chí Minh ” N hóm SVTH : 1.PHẠM ANH TÚ MSSV: 2.TRƯƠNG QUỐC THỊNH MSSV: 3.NGUYỄN ĐĂNG KHOA MSSV: TP. Hồ Chí Minh, tháng 03 năm 2011 1 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ..............................................................3 1. Đặt vấn đề ............................................................................................................ 3 2. Mục đích – yêu cầu .............................................................................................. 3 3. Nội dung – phương pháp ..................................................................................... 4 PHẦN I. KẾT QUẢ THỰC HIỆN .................................4 1.Tổng quan ................................ ................................ ................................ ............. 4 1.1 Các khái niệm cơ bản..................................................................................... 4 1.2 Kết quả thực hiện ................................ ................................ ......................... 11 PHẦN 2: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ..........................23 2.1 Kết luận ............................................................................................................ 23 2.2 Kiến nghị .......................................................................................................... 24 DANH SÁCH CH Ữ VIẾT TẮT TP. HCM................................ ........................................ Thành phố Hồ Chí Minh Q.TB ............................................................................................ Quận Tân Bình P.13 ..................................................................................................... Phường 13 TLSX .......................................................................................... Tư liệu sản xuất TTBĐS ........................................................................... Thị trường Bất động sản BĐS ................................................................................................. Bất động sản QHSDĐ................................................................ ............ Quy hoạch sử dụng đất ĐH ........................................................................................................... Đại học CĐ................................ .......................................................................... Cao đẳng KTX ....................................................................................................... Kí túc xá SVĐ ................................................................................................ Sân vận động KCN ........................................................................................... Khu công nghiệp AN-TT ...........................................................................................An ninh trật tự CNH-HĐH ............................................................ Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa KT-VH-XH ..................................................................... Kinh tế-Văn hóa-Xã hội NN ................................................................................................... Nông nghiệp SD ................................ ........................................................................... Sử dụng WC ..................................................................................................... Nhà vệ sinh LĐR ................................................................................................... Lối đi riêng 2 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
PH ẦN MỞ ĐẦU 1 . Đặt vấn đề Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, các doanh nghiệp đang phải đối mặt với nhiều thách thức lớn. Để có thể tồn tại, các doanh nhiệp phải xây dựng cho m ình một vị trí nhất định trong nhận thức của khách h àng. Hình ảnh doanh n ghiệp sẽ đ ược đánh giá tốt khi có vị trí văn phòng nằm ở khu vực trung tâm trong khu cao ốc sang trọng. Vì vậy, vấn đề lựa chọn nơi đ ể đặt văn phòng và giao dịch với khách hàng rất đ ược các doanh nghiệp quan tâm. Cao ốc văn phòng cho thuê – là một nơi lý tưởng để các doanh nghiệp kinh doanh. Hiện các doanh nghiệp ở Việt Nam đang hình thành nhu cầu đặt văn phòng trong các cao ố c. Trước tình hình này, các cao ốc văn phòng xuất hiện n gày càng nhiều. Nhận thức được sự tăng trưởng ngày càng m ạnh của thị trư ờng cho thu ê cao ố c văn phòng. Vì vậy, nhóm thực hiện đề tài: “Tìm hiểu thị trường cho thu ê cao ố c văn phòng khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí Minh”. 2 . Mục đích – yêu cầu 2 .1 Mục đích - Đánh giá thị trường cho thuê cao ố c văn phòng khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí Minh 3 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
- Nghiên cứu thị trường cho thuê cao ốc văn phòng để đưa ra phương án đầu tư cao ốc văn phòng tại khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí Minh 2 .2 Yêu cầu - Khảo sá t thị trường thực tế, chính xác, khách quan - Số liệu thu thập chính xác, phản ánh đúng thực tế - Phân tích đánh giá thông tin khoa học, logic 3 . Nội dung – phương pháp 3 .1 Nội dung - Thu thập, đánh giá, phân tích các thông tin cao ố c văn phòng tại khu vực Quận 1 , TP. Hồ Chí Minh - Phân tích khả n ăng, tiềm năng cung cấp cao ốc văn phòng tại khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí Minh - Phân tích đánh giá nhu cầu cao ố c văn phòng tại khu vực Qu ận 1, TP. Hồ Chí Minh - Phân tích đánh giá thị trường cao ốc văn phòng khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí Minh - Xu hướng phát triển của thị trường cao ố c văn phòng khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí Minh 3 .2 Phương pháp - Phương p háp điều tra - Phương p háp thống kê PHẦN I. KẾT QUẢ THỰC HIỆN 1 .Tổng quan 1 .1 Các khái niệm cơ bản 1 .1.1 Khái niệm Bất động sản và Thị trường bất động sản a ) Khái niệm Bất động sản Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nh ất ở chỗ coi BĐS gồm đất đ ai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng th ể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nư ớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đ ai, không tách rời với đất đai, được xác định b ởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng ho à Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng ho à Liên bang 4 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đ ã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định n ày cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đ ất đai và nh ững vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đ ạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm n ày và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đ áng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật n ày một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê nh ững vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của n ước Cộng ho à XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nh à, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần đ ược quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có nh ững tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp lu ật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay ch ưa có các quy đ ịnh cụ thể danh mục các tài sản này. b) Khái niệm Thị trường Bất động sản Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đ ưa ra một số khái niệm sau đây về TTBĐS: - Khái niệm 1: TTBĐS là nơi h ình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. 5 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
- Khái niệm 2: TTBĐS là đ ầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Khái niệm 3: TTBĐS là “nơi” d iễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường m à ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với TTBĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm ho ạt động kinh doanh đối với TTBĐS. - Khái niệm 4: TTBĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.. Như vậy, h iện có rất nhiều quan niệm khác nhau về TTBĐS, dưới góc độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số khái niệm về TTBĐS như sau: TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các b ên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các d ịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đ ến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS. 1 .1.2 Đặc điểm Bất động sản và Thị trường Bất động sản a ) Đặc điểm Bất động sản - Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan h iếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên th ị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có h ướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị b iệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. - Tính b ền lâu: Do đ ất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đ ất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là ch ỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trư ờng và trạng thái hoạt động b ình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý d ài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng b ị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến h ành 6 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới th ì có th ể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đ ã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đ ến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nh à h át là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nh à ở phổ th ông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của h àng hoá BĐS là do đ ất đai không b ị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh h ưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS n ày có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trư ờng hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đ ẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. - Các tính chất khác: + Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS đ ược sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả m ãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. + Tính phụ thuộc vào n ăng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây d ựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS ch ịu sự chi phối của các yếu tố này m ạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. b) Đặc điểm Thị trường Bất động sản - Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trư ờng, TTBĐS đều h ình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nh à của m ình. Giai đoạn n ày ch ỉ cần có một mảnh đất là có th ể h ình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ n ày, các chính sách về đ ất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn n ày, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ n ày, các chính sách về xây dựng và các doanh n ghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đo ạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các 7 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
đ iều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp n ào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên th ị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan qu ản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn d ài h ạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân h àng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng ph ải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan qu ản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một TTBĐS đều tu ần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi m ới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, TTBĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá TTBĐS. -Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có th ể gây “sốt”). Ch ẳng hạn như TTBĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870- 1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; TTBĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; th ị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu k ỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9 -10 năm, trung bình là 8-9 n ăm. TTBĐS Trung Quốc tuy h ình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu k ỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992- 1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong n ăm 1994. - TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó ch ịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, th ị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa ph ương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng m iền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không th ể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính 8 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi v.v.. -TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp lu ật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đ ề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp lu ật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đ ai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đ ất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nư ớc. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và TTBĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và TTBĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. -TTBĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đ ầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Th ậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn h ảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đ ến những giao dịch trước. Sự tác động của Nh à nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn h ảo của TTBĐS. Bất kỳ Nhà nước n ào cũng đều có sự can thiệp vào TTBĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên th ị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước n ên TTBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, TTBĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đ ất, nên th ị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường h àng hoá khác. -TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường n ày tác đ ộng tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đ ã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian h ình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng nh ư các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua b án, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và m ang lại lợi nhuận cho các b ên giao d ịch. Điều này ch ứng tỏ thị trường BĐS là đ ầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân h àng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). 9 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
Ngoài ra, TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó m à b ắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trư ờng lao động v.v.. dao động của thị trường n ày có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn đ ịnh của nền kinh tế quốc dân. 1 .1.3 Phân loại Bất động sản và Thị trường Bất động sản a ) Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nư ớc và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có th ể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xư ởng và công trình thương m ại- d ịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng th ì nhóm BĐS nhà đ ất (bao gồm đ ất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, h iện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng h ơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao d ịch trên th ị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nư ớc trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông n ghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đ ất nuôi trồng thu ỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trư ờng rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ ch ế chính sách về phát triển và qu ản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. b) Phân loại Thị trường Bất động sản -Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi. Trên th ị trường h àng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường n ày lại có thể chia th ành th ị trường TTBĐS tư liệu sản xuất và thị trư ờng BĐS tư liệu tiêu dùng. + TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,.. + TTBĐS tư liệu tiêu dùng: gồm TTBĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v.. + Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v.. - Căn cứ vào khu vực có BĐS: + Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô th ị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v.. + Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nh à ở nông thôn, thị trường đất phi nông 10 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
n ghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), th ị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trư ờng BĐS công cộng v.v.. + Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trư ờng đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v.. - Căn cứ theo công dụng của BĐS: +Th ị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp) + Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương m ại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...) + Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...) + Thị trường Nh à ở (đô thị và nông thôn) + Thị trường công trình di tích lịch sử, v.v.. -Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh): + Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS + Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS + Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì b ảo dưỡng BĐS v.v.. -Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: đ ặc biệt có h àng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác đư ợc (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, + Th ị trường cấp 1: th ị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thu ê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp). + Th ị trường cấp 2: Th ị trường xây dựng công trình đ ể bán hoặc cho thuê. + Th ị trường cấp 3: Th ị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. 1 .2 K ết quả thực hiện 1 .2.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu a ) Khái quát về Quận 1 Quận 1 là quận trung tâm của TP. Hồ Chí Minh. Các cơ quan chính quyền, các Lãnh sự quán các nước và các tòa nhà cao tầng đều tập trung tại quận n ày. Quận 1 được xem là nơi sầm uất và có mức sống cao nhất của thành phố về mọi phương diện . Đường Đồng Khởi và đại lộ Nguyễn Huệ là những khu phố thương m ại chính của Quận 1 . Các công trình kiến trúc nổi bật của thành phố đều tập trung tại đây: Nhà h át Lớn, Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện trung tâm , Tòa nhà UBND thành phố, Hội trường Thống Nhất… 11 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
Hình1. Nhà thờ Đức Bà Hình2. Chợ Bến Thành Đây cũng là quận tập trung phần lớn các tòa nhà cao ốc, các công viên lớn của thành phố này như: công viên Tao Đàn, Th ảo cầm viên. Ngoài ra, ở đây cũng có Viện bảo tàng thành phố, Đài phát thanh, Bưu điện Sài Gòn. 1 .2.2 Giới thiệu Thị trường Bất động sản khu vực nghiên cứu Trước tình hình đầu tư bị thắt chặt, lãi su ất tín dụng tăng cao, BĐS phần n ào chịu ảnh hưởng. Tuy nhiên đây vẫn là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn nhất trong thời gian qua. Thị trường cho thuê cao ốc văn phòng tại Qu ận 1, TP. Hồ Chí Minh tăng m ạnh về nguồn cung, khách thu ê có nhiều sự lựa chọn khiến giá cho thuê, công suất thuê ở phân khúc này giảm. Tổng nguồn cung trong quý I/2011 tăng 7% so với quý 4/2010, đạt 1.1 triệu m2 sàn. Trong đó văn phòng h ạng B dẫn đầu nguồn cung, chiếm tới 46% thị phần, tăng 5% so với quý trước. Theo ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của Savills tại TP. Hồ Chí Minh, việc hạn chế tín dụng của nhà nước vào BĐS sẽ ảnh hưởng đến các dự án cao ốc văn phòng cho thuê, có thể làm giãn tiến độ, thậm chí ngưng thi công đối với một số dự án đang triển khai. Điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung trong thời gian tới. Hiện nay, cao ố c văn phòng cho thuê tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh phát triển m ạnh. Trong khi đó thị trường bán lẻ ở thành phố lại phát triển ổn định. Trong quý I năm nay, nguồn cung của phân khúc n ày tăng 1% (khoảng 630,000 m2 sàn) so với quý IV/2010. Công suất cho thu ê vẫn giữ ở mức khá cao, 90% (giảm 3% so với quý cuối năm ngoái). Giá thuê trung bình đạt 60 USD/m2/tháng. 12 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
Hình3. Văn phòng cho thuê Dự báo trong 3-4 năm tới, sẽ có khoảng 1 triệu m2 sàn tham gia vào thị trường ở phân khúc này. Mặt bằng bán lẻ tại Qu ận 1, TP. Hồ Chí Minh phát triển m ạnh. Cũng trong báo cáo của Savills về TTBĐS quý I/2011, phân khúc khách sạn có giá thuê cũng như công suất cho thuê cao. Một số khách sạn mới ra đời góp phần làm tăng nguồn cung (tăng 7% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm n goái). Trong thời gian tới, do chính sách hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng bị thu h ẹp, nhiều dự án khách sạn có thể sẽ bị giãn tiến độ, hoặc thay đổi mục đích phát triển. Ở phân khúc căn hộ để bán, nguồn cung tăng mạnh với gần 100 dự án, cung cấp cho thị trường sơ cấp khoảng 18,500 căn hộ, tăng 9% so với quý trước, gấp đôi th ị trường cách đây 1 năm. Trong 2 quý tới, 23 dự án với hơn 14,500 căn hộ sẽ được chào bán ra thị trường. Nguồn cung ở phân khúc này ngày một dồi dào, khiến sự cạnh tranh cũng n gày càng tăng cao. Trong thời gian tới, các nhà đầu tư cần phải đưa ra chiến lược phù hợp để thích ứng với sự thay đổi của thị trường. Căn hộ dịch vụ cũng tăng 6% nguồn cung so với quý trư ớc. Hiện có khoảng 57 cao ốc cung cấp cho thị trường 3,200 căn hộ. Tại khu vực trung tâm, thị phần cao nhất toàn thành phố đạt 60%. Với những ưu điểm về thời gian thuê, giá thuê giảm, nên công su ất thuê của phân khúc n ày tăng cao, đ ạt 86%. 13 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
Hình4. Tình hình ho ạt động của căn hộ dịch vụ (QI/2010-QI/2011) tại Quận 1, TP.HCM Căn hộ dịch vụ không những đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho những chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam có thu nhập cao, m à còn cho các đối tư ợng khách hàng tiềm năng thu ê ngắn hạn như khách du lịch quốc tế và Việt kiều. Phân khúc biệt thự và nhà liền kề có nguồn cung trên thị trường sơ cấp và thứ cấp chủ yếu tập trung ở khu vực Qu ận 1, TP. Hồ Chí Minh. TTBĐS đã và đ ang chịu ảnh h ưởng từ chính sách thắt chặt tiền tệ, lạm phát cao. Tuy nhiên phân khúc này vẫn hoạt động và phát triển ổn định với tỷ lệ hấp thụ cao. Báo cáo của Savills cho thấy, TTBĐS Quận 1, TP. Hồ Chí Minh ở các phân khúc đều tăng và ổn định về nguồn cung. Sau những biến động về tỷ giá đồng USD và lệnh cấm buôn bán vàn g tự do, tỷ lệ đầu tư vào BĐS đã tăng lên 50% so với 20% trước đó. Điều đó có nghĩa, khi tín dụng tiền tệ đầu tư vào lĩnh vực này b ị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng cao th ì BĐS vẫn là sự lựa chọn số 1 của các nhà đ ầu tư. 1 .2.3 Cung thị trường cho thuê cao ố c văn phòng tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh Tình hình văn phòng cho thuê tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh đang trong tình trạng mất cân đối, nhu cầu thu ê văn phòng tăng cao trong khi nguồn cung có tăng nhưng rất hạn chế. Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, trong quý I/ 2011, tổng nguồn cung văn phòng hiện tại đạt gần 480.000m2 mặt sàn văn phòng, trong đó loại A chiếm 16,8%, lo ại B chiếm 43,56% và loại C là 39,64%. Tỷ suất lấp đầy của các cao ốc đạt trên 95%. Mức giá thu ê văn ph òng tiếp tục tăng, giá thuê trung bình loại A là 60-80USD/m2/tháng, loại B là 35 - 60USD/m2/tháng, loại C 20 -35USD/m2/tháng (giá này đã bao gồm thuế VAT và phí d ịch vụ). 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
Trước tình hình nguồn cung văn phòng rất khan hiếm, nh à đ ầu tư đ ã nhanh chóng triển khai xây dựng các cao ốc văn phòng với quy mô khác nhau từ vài trăm m2 đ ến vài trục ngàn m2. Hiện có trên 100 cao ốc văn phòng đ ang đư ợc triển khai xây dựng, con số này sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, nguồn cung văn ph òng trong th ời gian tới như sau: -Năm 2011-2012 sẽ có nhiều cao ốc văn phòng đi vào hoạt động có quy mô vừa và nhỏ đạt chuẩn loại B, C và một lượng nhỏ văn phòng loại A. Vì vậy, thị trường văn phòng lo ại B, C sẽ giảm đư ợc áp lực về nguồn cung ước đạt khoảng 311.632m2 gần bằng với nguồn cung văn phòng hiện tại của phân khúc n ày. Theo đánh giá thị trường hiện nay của công ty BĐS Sơn Hà, nguồn cung của phân khúc thị trường này tới thời điểm trên có th ể tăng cao hơn ước tính hiện tại do sẽ có một số dự án sẽ được triển khai xây dựng trong thời gian sắp tới. -Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, ngu ồn cung văn phòng loại A sẽ tăng mạnh trong năm 2011 -2012 do sẽ có nhiều dự án với quy mô lớn đạt chuẩn loại A đi vào ho ạt động, ư ớc đạt gần 250.000m2 mặt sàn văn phòng. Do vậy, thị trường loại A vẫn còn đ ang rất sôi động từ nay đến cuối năm 2011. Nguồn cung văn phòng loại A: Th ị trường văn phòng cho thuê hiện có các cao ố c văn phòng đạt chuẩn loại A. Cụ thể:  Sài Gòn Center: nằm tại 65 Lê Lợi, ph ường Bến Nghé, Quận 1. Chủ đầu tư là công ty Keppel Land. Đây là cao ốc văn phòng loại A đầu tiên tại TP. Hồ Chí Minh. Cung cấp cho thị trường 10.846m2, giá thu ê đ ạt 75/USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), công suất cho thuê đ ạt 100%. 15 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
Hình5. Tòa nhà Sài Gòn Center  Sunwah Tower: tọa lạc tại 115 Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1. Chủ đầu tư là công ty Sun Wah Property. Cung cấp cho thị trường 22.004m2 m ặt sàn văn phòng. Giá thuê đ ạt 70USD/m2/tháng (bao gồm th ế VAT và phí dịch vụ), công suất cho thuê đạt 100%. Hình6. Tòa nhà SunWah Tower  Diamond Plaza: tọa lạc tại 34 Lê Duẩn, gần công viên 30/4, Quận 1. Do tập đoàn IBC và công ty thép Việt Nam làm chủ đầu tư. Cung cấp cho thị 16 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
trường 14.381m2 mặt sàn. Giá thuê đ ạt 80USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), hiện công suất cho thuê của cao ốc đạt 100%. Hình7. Tòa nhà Diamond Plaza  The Metropolitan: nằm tại 61 Nguyễn Du, đối diện Nhà thờ Đức Bà, Quận 1. Do công ty Sài Gòn Metropolitan làm chủ đầu tư, cung cấp cho th ị trường 20.638m2 mặt sàn văn phòng. Giá thuê đ ạt 70USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí d ịch vụ). Hiện cao ốc đã phủ kín khách thuê. Hình8. Tòa nhà The Metropolitan  Sài gòn Tower: n ằm tại 29 Lê Du ẩn, Quận 1. Do công ty Sài gòn Tower làm chủ đầu tư. Cung cấp cho thị trường 12.000m2 mặt sàn văn phòng. Giá thuê đ ạt 75USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), tỷ suất cho thuê đ ạt 100%. 17 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
Hình9. Tòa nhà Sài Gòn Tower Trước tình hình nguồn cung không tăng trong khi nhu cầu tăng mạnh dẫn đến tình trạng giá thuê tăng cao qua các năm, giá thuê văn phòng trung bình hiện nay của các cao ốc loại A đạt 65 USD/m2/tháng (bao gồm VAT và phí dịch vụ). Công suất cho thuê đ ạt 100%. Bảng báo giá: Gói thuê Phần thuê Diện Mô tả Giá tích thuê/tháng Toàn bộ tòa Gồm 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu, 1 sân thượng (4 phòng khách, Gói VP1 nhà 280 m2 1800 $ phòng bếp, 5 toilet, 1 chỗ để xe hơi) Gồm 1 trệt + 1lửng (1 phòng Tầng trệt + 100 m2 khách + 1 Phòng bếp + chỗ để Gói VP2 600 $ Lửng xe hơi+ 1 Toilet 18 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
Lầu 1 Gồm 1 Toilet + Ph òng Giám Gói VP3 50 m2 450$ Đốc + Phòng làm việc Lầu 2 Gồm 1 Toilet + Ph òng Giám Gói VP4 50 m2 450$ Đốc + Phòng làm việc Lầu 3 + Sân Gồm 2 Toilet + Ph òng Giám Gói VP5 80 m2 600$ Thựơng Đốc + Phòng làm việc + Sân Thựơng Nguồn cung văn phòng loại B: Hình10. Cao ốc văn phòng lo ại B 19 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14
-Tổng nguồn cung văn phòng hiện hữu của cao ốc văn phòng loại B đạt 206.977m2 mặt sàn văn phòng. Hiện công suất cho thu ê các cao ốc văn phòng n ày đạt 98%, giá thuê trung bình đạt 32 USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí d ịch vụ), tăng thêm 2 – 5 USD/m2/tháng so với năm 2009 . -Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, phân khúc th ị trường văn phòng lo ại B vẫn đang rơi vào tình trạng cung cầu mất cân đối. Tuy nhiên, văn phòng lo ại B không chịu áp lực lớn về nguồn cung so với văn phòng lo ại A do h ầu hết mỗi năm nguồn cung văn phòng lo ại B cũng đ ược tăng thêm. Tuy mức tăng không lớn nh ưng cũng góp phần làm giảm áp lực lớn về nguồn cung văn phòng đ ang khan hiếm hiện nay. Cụ thể, năm 2009 nguồn cung tăng thêm 89.923m2 m ặt sàn, tăn 58%. Năm 2010, tăng thêm 128.816m2 mặt sàn, tăng 53% góp phần làm tổng nguồn cung văn phòng loại B tính tới thời điểm năm 2010 đạt 372.993m2. Nguồn cung văn phòng loại C: Hình11. Cao ố c văn phòng loại C -Tổng nguồn cung văn phòng loại C đạt 172.454m2. Giá thuê trung bình loại C đ ạt 25USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), tăng 1 – 3 USD/m2/tháng so với năm 2009. Công suất thuê phòng đạt 95%. -So với 2 phân khúc th ị trường văn phòng loại A và B, thì th ị trường văn phòng lo ại C có sự tăng trư ởng đều đặn hơn qua các năm. Do đó, áp lực về nguồn cung không lớn, sự mất cân đối về cung cầu của phân khúc thị trường này sẽ có chiều hướng giảm trong 2 – 3 năm tới, nguồn cung sẽ tiến tới nhu cầu thực tế. 20 GVHD: Nguyễn Văn Cương Nhóm 14