B TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TR NGỘ ƯỜ
TR NG CAO Đ NG TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TR NGƯỜ Ẳ ƯỜ
TP. H CHÍ MINHỒ
KHOA QU N LÝ Đ T ĐAIẢ Ấ
TI U LU N MÔN:Ể Ậ
TH TR NG B T Đ NG S NỊ ƯỜ Ấ Ộ Ả
Đ tàiề : “ Tìm hi u th tr ng cho thuê văn phòng khu v c Qu n 1,ể ị ườ ự ậ
TP.H Chí Minh ”ồ
Nhóm SVTH :
1.PH M ANH TÚẠMSSV:
2.TR NG QU C TH NHƯƠ Ố Ị MSSV:
3.NGUY N ĐĂNG KHOAỄMSSV:
TP. H Chí Minh, tháng 03 năm 2011ồ
Nhóm 14 GVHD: Nguy n Văn C ngễ ươ
1
DANH SÁCH CH VI T T TỮ Ế Ắ
TP. HCM......................................................Thành ph H Chí Minhố ồ
Q.TB............................................................................Qu n Tân Bìnhậ
P.13.....................................................................................Ph ng 13ườ
TLSX........................................................................T li u s n xu tư ệ ả ấ
TTBĐS........................................................Th tr ng B t đ ng s nị ườ ấ ộ ả
BĐS................................................................................B t đ ng s nấ ộ ả
QHSDĐ..........................................................Quy ho ch s d ng đ tạ ử ụ ấ
ĐH...........................................................................................Đ i h cạ ọ
CĐ.........................................................................................Cao đ ngẳ
KTX........................................................................................Kí túc xá
SVĐ................................................................................Sân v n đ ngậ ộ
KCN..........................................................................Khu công nghi pệ
AN-TT..........................................................................An ninh tr t tậ ự
CNH-HĐH.........................................Công nghi p hóa-Hi n đ i hóaệ ệ ạ
KT-VH-XH...................................................Kinh t -Văn hóa-Xã h iế ộ
NN...................................................................................Nông nghi pệ
SD...........................................................................................S d ngử ụ
WC....................................................................................Nhà v sinhệ
LĐR...................................................................................L i đi riêngố
Nhóm 14 GVHD: Nguy n Văn C ngễ ươ
2
PH N M Đ UẦ Ở Ầ
1. Đ t v n đặ ấ ề
Trong n n kinh t th tr ng hi n nay, các doanh nghi p đang ph i đ i m tề ế ị ườ ệ ệ ả ố ặ
v i nhi u thách th c l n. Đ có th t n t i, các doanh nhi p ph i xây d ng choớ ề ứ ớ ể ể ồ ạ ệ ả ự
mình m t v trí nh t đ nh trong nh n th c c a khách hàng. Hình nh doanhộ ị ấ ị ậ ứ ủ ả
nghi p s đ c đánh giá t t khi có v trí văn phòng n m khu v c trung tâmệ ẽ ượ ố ị ằ ở ự
trong khu cao c sang tr ng. Vì v y, v n đ l a ch n n i đ đ t văn phòng vàố ọ ậ ấ ề ự ọ ơ ể ặ
giao d ch v i khách hàng r t đ c các doanh nghi p quan tâm.ị ớ ấ ượ ệ
Cao c văn phòng cho thuê – là m t n i lý t ng đ các doanh nghi p kinhố ộ ơ ưở ể ệ
doanh. Hi n các doanh nghi p Vi t Nam đang hình thành nhu c u đ t vănệ ệ ở ệ ầ ặ
phòng trong các cao c. Tr c tình hình này, các cao c văn phòng xu t hi nố ướ ố ấ ệ
ngày càng nhi u.ề
Nh n th c đ c s tăng tr ng ngày càng m nh c a th tr ng cho thuê caoậ ứ ượ ự ưở ạ ủ ị ườ
c văn phòng. Vì v y, nhóm th c hi n đ tài: “Tìm hi u th tr ng cho thuê caoố ậ ự ệ ề ể ị ườ
c văn phòng khu v c Qu n 1, TP. H Chí Minh”. ố ự ậ ồ
2. M c đích – yêu c uụ ầ
2.1 M c đích ụ
- Đanh gia thi tr ng cho thuê cao c văn phòng khu v c Qu n 1, TP. H Chí ươ! ố ự ậ ồ
Minh
- Nghiên c u thi tr ng cho thuê cao c văn phòng đê đ a ra ph ng an đâu tư ươ! ố " ư ươ ! ư
cao c văn phòng tai khu v c Qu n 1, TP. H Chí Minhố ư ậ ồ
2.2 Yêu c uầ
- Khao sat thi tr ng th c tê, chinh xac, khach quan" ươ! ư
- Sô liêu thu thâp chinh xac, phan anh đung th c tê " ư
- Phân tich đanh gia thông tin khoa hoc, logic
3. N i dung – ph ng phápộ ươ
3.1 N i dungộ
- Thu thâp, đanh gia, phân tich cac thông tin cao c văn phòng t i khu v c Qu n ố ạ ự ậ
1, TP. H Chí Minhồ
- Phân tich kha năng, tiêm năng cung câp cao c văn phòng tai khu v c Qu n 1, " ! ố ư ậ
TP. H Chí Minhồ
- Phân tich đanh gia nhu câu cao c văn phòng tai khu v c Qu n 1, TP. H Chí ! ố ư ậ ồ
Minh
Nhóm 14 GVHD: Nguy n Văn C ngễ ươ
3
- Phân tich đanh gia thi tr ng cao c văn phòng khu v c Qu n 1, TP. H Chí ươ! ố ự ậ ồ
Minh
- Xu h ng phat triên cua thi tr ng cao c văn phòng khu v c Qu n 1, TP. Hươ " " ươ! ố ự ậ ồ
Chí Minh
3.2 Ph ng phápươ
- Ph ng phap điêu traươ !
- Ph ng phap thông kêươ
PH N I. K T QU TH C HI NẦ Ế Ả Ự Ệ
1.T ng quanổ
1.1 Các khái ni m c b nệ ơ ả
1.1.1 Khái ni m B t đ ng s n và Th tr ng b t đ ng s nệ ấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả
a) Khái ni m B t đ ng s nệ ấ ộ ả
Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i đ u th ng nh t ch coi BĐS g mậ ủ ề ướ ế ớ ề ố ấ ở ỗ ồ
đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu tấ ữ ả ắ ề ớ ấ ệ ố ậ
c a m i n c cũng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo iủ ỗ ướ ữ ặ ể ệ ở ể ạ
và tiêu chí phân lo i, t o ra cái g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni mạ ạ ọ ự ữ ệ
BĐS và đ ng s n”.ộ ả
H u h t các n c đ u coi BĐS là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ nầ ế ướ ề ấ ữ ả ế
đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t (Đi uấ ờ ớ ấ ượ ị ở ị ị ủ ấ ề
517, 518 Lu t Dân s C ng hoà Pháp, Đi u 86 Lu t Dân s Nh t B n, Đi uậ ự ộ ề ậ ự ậ ả ề
130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga, Đi u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoàậ ự ộ ề ậ ự ộ
Liên bang Đ c…). Tuy nhiên, Nga quy đ nh c th b t đ ng s n là “m nh đ t”ứ ị ụ ể ấ ộ ả ả ấ
ch không ph i là đ t đai nói chung. Vi c ghi nh n này là h p lý b i đ t đai nóiứ ả ấ ệ ậ ợ ở ấ
chung là b ph n c a lãnh th , không th là đ i t ng c a giao d ch dân s .ộ ậ ủ ổ ể ố ượ ủ ị ự
Tuy nhiên, m i n c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g nỗ ướ ạ ệ ề ữ ả ắ
li n” v i đ t đai đ c coi là BĐS. Đi u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh “mùaề ớ ấ ượ ề ậ ự ị
màng ch a g t, trái cây ch a b t kh i cây là BĐS, n u đã b t kh i cây đ c coiư ặ ư ứ ỏ ế ứ ỏ ượ
là đ ng s n”. T ng t , quy đ nh này cũng đ c th hi n Lu t Dân s Nh tộ ả ươ ự ị ượ ể ệ ở ậ ự ậ
B n, B lu t Dân s B c Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Đi u 100 Lu t Dânả ộ ậ ự ắ ề ậ
s Thái Lan quy đ nh: “BĐS là đ t đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai, baoự ị ấ ữ ậ ắ ề ớ ấ
g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t đai”. Lu t Dân s Đ c đ a raồ ả ữ ề ắ ớ ệ ở ữ ấ ậ ự ứ ư
khái ni m BĐS bao g m đ t đai và các tài s n g n v i đ t.ệ ồ ấ ả ắ ớ ấ
Nh v y, có hai cách di n đ t chính: ư ậ ễ ạ th nh tứ ấ , miêu t c th nh ng gìả ụ ể ữ
đ c coi là “g n li n v i đ t đai”, và do v y là BĐS; ượ ắ ề ớ ấ ậ th haiứ, không gi i thíchả
Nhóm 14 GVHD: Nguy n Văn C ngễ ươ
4
rõ v khái ni m này và d n t i các cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s nề ệ ẫ ớ ể ấ ề ữ ả
“g n li n v i đ t đai”.ắ ề ớ ấ
Lu t Dân s Nga năm 1994 quy đ nh v BĐS đã có nh ng đi m khác bi tậ ự ị ề ữ ể ệ
đáng chú ý so v i các Lu t Dân s truy n th ng. Đi u 130 c a Lu t này ớ ậ ự ề ố ề ủ ậ m tộ
m tặ, li t kê t ng t theo cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác,ệ ươ ự ủ ậ ự ề ố ặ
đ a ra khái ni m chung v BĐS là “nh ng đ i t ng mà d ch chuy n s làmư ệ ề ữ ố ượ ị ể ẽ
t n h i đ n giá tr c a chúng”. Bên c nh đó, Lu t này còn li t kê nh ng v tổ ạ ế ị ủ ạ ậ ệ ữ ậ
không liên quan gì đ n đ t đai nh “tàu bi n, máy bay, ph ng ti n vũ tr …”ế ấ ư ể ươ ệ ụ
cũng là các BĐS.
Theo B lu t Dân s năm 2005 c a n c C ng hoà XHCN Vi t Nam, t iộ ậ ự ủ ướ ộ ệ ạ
Đi u 174 có quy đ nh: “ề ị BĐS là các tài s n bao g m: Đ t đai; Nhà, công trình xâyả ồ ấ
d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xâyự ắ ề ớ ấ ể ả ả ắ ề ớ
d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu tự ả ắ ề ớ ấ ả ậ
quy đ nhị”.
Nh v y, khái ni m BĐS r t r ng, đa d ng và c n đ c quy đ nh c thư ậ ệ ấ ộ ạ ầ ượ ị ụ ể
b ng pháp lu t c a m i n c và có nh ng tài s n có qu c gia cho là BĐS, trongằ ậ ủ ỗ ướ ữ ả ố
khi qu c gia khác l i li t kê vào danh m c BĐS. H n n a, các quy đ nh v BĐSố ạ ệ ụ ơ ữ ị ề
trong pháp lu t c a Vi t Nam là khái ni m m mà cho đ n nay ch a có các quyậ ủ ệ ệ ở ế ư
đ nh c th danh m c các tài s n này.ị ụ ể ụ ả
b) Khái ni m Th tr ng B t đ ng s nệ ị ườ ấ ộ ả
Các chuyên gia kinh t cũng nh các nhà nghiên c u v BĐSế ư ứ ề trong n cướ
cũng nh qu c t đã đ a ra m t s khái ni m sau đây v TTBĐS:ư ố ế ư ộ ố ệ ề
- Khái ni m 1ệ: TTBĐS là n i hình thànhơ các quy t đ nh v vi c ai ti p c nế ị ề ệ ế ậ
đ c BĐS và BĐS đó đ c s d ng nh th nào và vì m c đích gì.ượ ượ ử ụ ư ế ụ
- Khái ni m 2ệ: TTBĐS là đ u m iầ ố th c hi n và chuy n d ch giá tr c a hàng hoáự ệ ể ị ị ủ
BĐS.
- Khái ni m 3ệ: TTBĐS là “n iơ” di n ra các ho t đ ng mua bán, chuy n nh ng,ễ ạ ộ ể ượ
cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan nh môi gi i, t v n… gi a cácế ấ ị ụ ư ớ ư ấ ữ
ch th trên th tr ng mà đó vai trò qu n lý nhà n c đ i v i TTBĐS có tácủ ể ị ườ ở ả ướ ố ớ
đ ng quy t đ nh đ n s thúc đ y phát tri n hay kìm hãm ho t đ ng kinh doanhộ ế ị ế ự ẩ ể ạ ộ
đ i v i TTBĐS.ố ớ
- Khái ni m 4ệ: TTBĐS là "n i" ti n hànhơ ế các giao d ch v BĐS g m chuy nị ề ồ ể
nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v h tr nh môi gi i, t v n..ượ ế ấ ị ụ ỗ ợ ư ớ ư ấ
Nh v y, hi n có r t nhi u quan ni m khác nhau v TTBĐS, d i góc đư ậ ệ ấ ề ệ ề ướ ộ
c a m t đ tài khoa h c, sau khi t ng h p các k t qu nghiên c u, chúng tôi đủ ộ ề ọ ổ ợ ế ả ứ ề
xu t m t s khái ni m v TTBĐS nh sau:ấ ộ ố ệ ề ư
TTBĐS là quá trình giao d ch hàng hoá BĐS gi a các bên có liên quan. Làị ữ
“n i” di n ra các ho t đ ng mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, th ch p và cácơ ễ ạ ộ ể ượ ế ấ
d ch v có liên quan nh trung gian, môi gi i, t v n... liên quan đ n BĐS nhị ụ ư ớ ư ấ ế ư
trung gian, môi gi i, t v n... gi a các ch th trên th tr ng mà đó vai tròớ ư ấ ữ ủ ể ị ườ ở
Nhóm 14 GVHD: Nguy n Văn C ngễ ươ
5