Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Kế toán: Kinh doanh Toà nhà dầu khí của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An

LỜI MỞ ĐẦU<br /> Thị trường bất động sản ở Việt Nam và địa bàn thành phố Vinh – Nghệ An trong<br /> những năm gần đây gặp nhiều khó khăn, hầu hết các phân khúc như căn hộ chung cư,<br /> trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất nền biệt thự đều giảm giá, sức mua và<br /> lượng giao dịch giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt về tài chính. Đặc<br /> biệt, thực trạng nguồn cung của phân khúc toà nhà đa năng tiếp tục tăng, cung lớn hơn<br /> cầu, hoặc không phù hợp với nhu cầu thị trường, khiến lượng hàng tồn kho có xu<br /> hướng tăng.<br /> Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An được thành lập vào năm<br /> 2008, hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực: đầu tư xây dựng, quản lý, khai<br /> thác và kinh doanh bất động sản. Toà nhà dầu khí (tên thường được gọi) là toà nhà đa<br /> năng bao gồm trung tâm thương mại, căn hộ và văn phòng cho thuê được thi công từ<br /> ngày 27/03/2008 và được hoàn thiện sau 36 tháng. Tuy nhiên, sau hơn hai năm đi vào<br /> hoạt động và khai thác nhưng chỉ 25% diện tích trên tất cả các mảng được bán và cho<br /> thuê. Sự khó khăn này là bước cản lớn đối với sự phát triển chung của Công ty. Chính<br /> vì vậy, công ty cần phải tìm ra nguyên nhân và có những giải pháp hữu hiệu nhằm đẩy<br /> mạnh hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí trong bối cảnh thị trường như hiện nay.<br /> Nhận thức rõ được sự khó khăn chung của thị trường bất động sản, nhìn nhận<br /> đúng tình hình kinh doanh Toà nhà dầu khí của doanh nghiệp, tác giả đã chọn đề tài<br /> “Kinh doanh Toà nhà dầu khí của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí<br /> Nghệ An” làm luận văn Thạc sĩ kinh tế.<br /> Trên cơ sở chuyên ngành học Quản trị kinh doanh Bất động sản, luận văn tập<br /> trung phân tích đánh giá tình trạng kinh doanh Tòa nhà dầu khí của Công ty cổ phần<br /> đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An, từ đó tìm ra giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt<br /> động kinh doanh của Công ty. Luận văn được chia làm 3 chương với kết cấu như sau:<br /> Chương 1: Cơ sở khoa học về kinh doanh toà nhà đa năng<br /> <br /> Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí của công ty cổ<br /> phẩn đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An<br /> Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí của công<br /> ty cổ phẩn đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An<br /> Trong chương một luận văn làm rõ khái niệm, đặc điểm, nội dung của kinh doanh<br /> tòa nhà đa năng và bài học kinh nghiệm trong nước và quốc tế. Trong đó tập trung phân<br /> tích đặc điểm của tòa nhà đa năng, nội dung kinh doanh tòa nhà đa năng để từ đó phân<br /> tích các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh tòa nhà đa năng và những tiêu chí đánh giá<br /> hoạt động kinh doanh loại hình bất động sản này.<br /> * Tòa nhà đa năng<br /> (i) Khái niệm tòa nhà đa năng: Toà nhà được gọi là đa năng khi nhiều mục<br /> đích sử dụng, đối tượng sử dụng được tích hợp trong một toà nhà, như các căn hộ<br /> để ở, khu diện tích bán lẻ, khu văn phòng, khách sạn, khu vui chơi giải trí… Đây<br /> là dạng BĐS thương mại duy nhất có hai loại khách hàng cơ bản khác nhau là: các<br /> công ty kinh doanh, dịch vụ và người mua hàng. Trong một nền kinh tế xã hội phát<br /> triển khá nhanh như Việt Nam nhu cầu về văn phòng, diện tích bán lẻ, khu văn<br /> phòng, vui chơi giải trí… có xu hướng tăng nhanh tại các thành phố đông dân cư,<br /> đặc biệt là các địa điểm trung tâm, thủ đô. Toà nhà đa năng không chỉ liên quan<br /> đến các hoạt động sản xuất - kinh doanh - dịch vụ mà còn là một dạng đầu tư tài<br /> chính kéo theo sau đó là những hệ quả tài chính nhất định.<br /> (ii) Đặc điểm tòa nhà đa năng:<br /> Đặc tính đa chức năng của toà nhà thể hiện rõ tính hiệu quả dưới hai góc<br /> độ:<br /> + Thứ nhất, tất cả chủ sở hữu và người sử dụng trong toà nhà đều thực hiện<br /> nhiệm vụ chung là duy trì và bảo vệ chất lượng toà nhà.<br /> + Thứ hai, sự đa dạng các hoạt động trong toà nhà tạo nên nhiều sản phẩm<br /> liên hoàn cho người sử dụng.<br /> Bên cạnh đó, các sản phẩm cũng được thay đổi liên tục (do việc đi và đến của<br /> <br /> những người thuê khác nhau), tạo ra sự hấp dẫn cho toà nhà. Các yếu tố ảnh hưởng<br /> đến toà nhà đa năng là tổ hợp của những yếu tố ảnh hưởng đến trung tâm thương<br /> mại, chung cư và cả văn phòng cho thuê.<br /> Tổng mức vốn đầu tư xây dựng toà nhà đa năng là lớn (trên dưới 500 tỷ đồng)<br /> với diện tích rộng (>1000 m2, có dự án lên đến 11.000 m2). Vị trí, địa điểm của dự<br /> án được lựa chọn thông thường là vị trí trung tâm (trên trục đường chính), dễ quan<br /> sát, là nơi thuận tiện để giao lưu, mua bán. Bộ phận quản trị toà nhà cũng được<br /> thiết kế phù hợp với từng mục đích sử dụng của toà nhà và đối tượng khách hàng:<br /> trung tâm thương mại, công ty hay người dân ở đó. Đầu tư kinh doanh toà nhà đa<br /> năng là một hướng đầu tư có lợi cho mọi đối tượng.<br /> * Kinh doanh Tòa nhà đa năng<br /> (i) Khái niệm và đặc điểm kinh doanh tòa nhà đa năng:<br /> Kinh doanh tòa nhà đa năng là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua nhận chuyển<br /> nhượng, thuê, thuê mua các bất động sản trong đó gồm căn hộ, văn phòng và trung<br /> tâm thương mại để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích<br /> sinh lợi.<br /> Kinh doanh toà nhà đa năng mang đầy đủ đặc điểm của kinh doanh bất động sản:<br /> Kinh doanh toà nhà đa năng là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực; hoạt động<br /> đầu tư lớn và lâu dài; hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật<br /> và chính sách; vừa là hoạt động đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù.<br /> Đặc điểm riêng của kinh doanh toà nhà đa năng: kinh doanh toà nhà đa năng<br /> mang lại hiệu quả kinh doanh cao cho thị trường còn nhiều biến động như ở Việt<br /> Nam; Kinh doanh toà nhà đa năng sẽ giảm thiểu tối đa rủi ro trong kinh doanh<br /> BĐS khi sản phẩm có thể phản ứng tốt với mọi thay đổi trên thị trường. Đối với toà<br /> nhà đa năng, trong thực tế thì không chỉ những khách hàng bên trong của toà nhà<br /> cần được quan tâm, mà phải thỏa mãn các nhu cầu đa dạng của dân chúng trong<br /> vùng xung quanh toà nhà.<br /> (ii) Lĩnh vực kinh doanh của tòa nha đa năng: gồm các mảng chính sau đây:<br /> <br /> kinh doanh diện tích cho thuê, bán văn phòng và căn hộ và các công năng khác như<br /> vui chơi giải trí, khuôn viên sinh hoạt gia đình…<br /> (iii) Nội dụng của kinh doanh tòa nhà đa năng: Để có thể thực hiện kinh doanh<br /> tòa nhà đa năng, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trước hết phải tạo dựng (mua<br /> sắm) bất động sản cho mình. Sau khi được hoàn thiện, tòa nhà đa năng sẽ được đưa<br /> vào kinh doanh. Kế hoạch kinh doanh đúng đắn, phù hợp bối cảnh kinh tế chung sẽ<br /> mang lại hiệu quả kinh doanh cao cho các doanh nghiệp.<br /> - Kế hoạch kinh doanh tòa nhà đa năng: Được xây dựng trên cơ sở phân tích môi<br /> trường kinh doanh, mục tiêu kinh doanh từ đó tìm ra lợi thế và hạn chế, thách thức và<br /> cơ hội để vạch ra chiến lược kinh doanh tốt nhất nhằm đem lại hiệu quả kinh tế cho<br /> công ty.<br /> - Thực hiện kế hoạch kinh doanh: Đòi hỏi sự kết hợp của tất cả các lực lương,<br /> các yếu tố của công ty. Từ sự kết hợp nguồn tài chính, phân bổ và đào tạo nguồn lực,<br /> thực hiện marketing và bán hàng, quảng bá thương hiệu và quản lý vận hành tòa nhà...<br /> - Đánh giá kết quả đạt được và hạn chế trong kinh doanh tòa nhà đa năng: Thông<br /> qua tiêu chí hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế và xã hội. Phân tích những hạn chế và<br /> tìm ra nguyên nhân, từ đó để có thể đưa ra những giải pháp đúng đắn cải thiện tình<br /> hình kinh doanh của công ty.<br /> (iv) Các nhân tố ảnh hưởng đến kinh doanh tòa nhà đa năng: yếu tố khách quan:<br /> môi trường vĩ mô và vi mô; yếu tố chủ quan bao gồm nguồn lực về con người, tài<br /> chính, công nghệ, sản phẩm giá, kênh phân phối… của doanh nghiệp đó.<br /> <br /> * Bài học kinh nghiệm từ Công ty cổ phần Vincom và Donald Trump.<br /> Trên cơ sở hệ thống khoa học về kinh doanh tòa nhà đa năng ở chương một,<br /> luận văn đi vào phân tích thực trạng và đánh giá kết quả kinh doanh tòa nhà đa năng<br /> dầu khí của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An từ năm 2011 đến<br /> nay.<br /> * Tóm tắt quá trình hoạt động của Công ty từ ngày thành lập đến nay<br /> <br /> Công ty CP Đầu tư & Thương mại Dầu khí Nghệ An được thành lập để thực<br /> hiện quản lý và đầu tư xây dựng dự án Toà nhà Dầu khí Nghệ An tại TP. Vinh,<br /> Nghệ An và các dự án trọng điểm tại địa bàn Tỉnh Nghệ An và khu vực Bắc Trung<br /> Bộ. Lĩnh vực hoạt động chính của công ty là: đầu tư kinh doanh bất động sản, thi<br /> công lắp đặt và cung cấp vật liệu vật tư xây dựng.<br /> * Giới thiệu chung về Tòa nhà đa năng: Tòa nhà dầu khí<br /> Toà nhà dầu khí Nghệ An bắt đầu thi công từ năm 2008 và được hoàn thiện sau<br /> 36 tháng. Toà nhà gồm hai toà tháp đôi mỗi tháp cao 27 tầng. Trong đó một tháp<br /> được xây dựng làm căn hộ cao cấp, tháp còn lại sử dụng làm văn phòng cho thuê.<br /> Phần đế công trình cao 4 tầng chung cho cả hai toà tháp được sử dụng làm trung tâm<br /> thương mại, khu vui chơi giải trí. Công trình có hai tầng hầm làm nơi để ô tô, xe máy.<br /> Đây là công trình dân dụng có quy mô lớn nhất hiện nay tại khu vực Bắc miền trung,<br /> tọa lạc ở tại trung tâm thành phố Vinh. Toà nhà Dầu khí Nghệ An nằm trên khu đất<br /> gần 5.100 m2, diện tích xây dựng khoảng 3.500 m2, với mật độ 69%. Công trình gồm<br /> hai toà tháp, mỗi tháp 27 tầng, với tổng chiều cao 85 m. Tổng diện tích sàn không kể<br /> tầng hầm là khoảng 54.000 m2.<br /> * Môi trường kinh doanh Tòa nhà dầu khí: thực trạng thị trường bất động sản<br /> phân khúc tòa nhà đa năng tại thành phố Vinh hiện nay: đối thủ cạnh tranh, nhà cung<br /> cấp khách hàng, sản phẩm thay thế và đối thủ tiềm ẩn.<br /> * Hoạt động kinh doanh tòa nhà dầu khí:<br /> (i) Kế hoạch kinh doanh tòa nhà dầu khí của Công ty PVIT: Từ tháng 3 năm<br /> 2011 Tòa nhà dầu khí đã được đưa vào kinh doanh. Công ty PVIT đã tiến hành lập kế<br /> hoạch kinh doanh tòa nhà trong vòng 5 năm từ 2011-2015, phân tích khách hàng,<br /> phân tích khách hàng, xu hướng thị trường và đối thủ cạnh tranh, chi phí phát triển, đề<br /> ra yêu cầu về nguồn nhân lực, về cách thức bán hàng và quản lý vận hành tòa nhà<br /> (quản trị tòa nhà) đồng thời lập bảng doanh thu và chi phí dự kiến trong vòng 5 năm.<br /> (ii) Thực trạng thực hiện kế hoạch kinh doanh tòa nhà dầu khí thông qua:<br /> - Thực trạng diện tích được bán và cho thuê của Tòa nhà dầu khí<br /> <br />