Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Kế toán: Thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN<br /> ----------------<br /> <br /> NGUYỄN THÁI HÀ<br /> <br /> THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI<br /> NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ<br /> PHÁT TRIỂN VIỆT NAM<br /> CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN<br /> <br /> TÓM TẮT LUẬN VĂN<br /> <br /> HÀ NỘI - 2013<br /> <br /> i<br /> <br /> LỜI MỞ ĐẦU<br /> 1. Tính cấp thiết của đề tài<br /> Thị trƣờng bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ so với thị trƣờng bất động<br /> sản tại nhiều nƣớc trên thế giới nhƣng đến nay cũng đã trải qua nhiều giai đoạn<br /> thăng trầm trong quá trình phát triển. Giai đoạn 2007-2008 và 2010-2011 là thời kỳ<br /> thị trƣờng bất động sản Việt Nam phát triển nóng với những cơn sốt đất, sốt giá và<br /> tình trạng khan hiếm hàng hóa trên mọi phân khúc của thị trƣờng. Hệ quả của tình<br /> trạng phát triển quá nóng nêu trên là một số lƣợng lớn doanh nghiệp kinh doanh bất<br /> động sản đƣợc thành lập và các dự án bất động sản ra đời. Các ngân hàng thƣơng<br /> mại Việt Nam cũng bị cuốn theo cơn sốt của thị trƣờng bất động sản với vai trò là<br /> nhà đầu tƣ và nhà tài trợ vốn cho các dự án bất động sản. Bộ phận thẩm định của<br /> các ngân hàng thƣơng mại đóng vai trò quan trọng trong việc giúp ngân hàng lựa<br /> chọn ra những dự án đầu tƣ bất động sản có tính khả thi, hiệu quả sinh lời cao nhất<br /> để đầu tƣ và cho vay. Dƣ nợ cho vay bất động sản tại các ngân hàng thƣơng mại sau<br /> thời gian phát triển nóng đạt mức 228.000 tỷ đồng (theo ƣớc tính của Ngân hàng<br /> Nhà Nƣớc tại thời điểm 31/12/2012), chiếm đến 15%- 25% tổng dƣ nợ cho vay của<br /> ngân hàng. Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam (BIDV)<br /> là một trong những ngân hàng tham gia tài trợ cho nhiều dự án bất động sản có quy<br /> mô lớn với dƣ nợ bất động sản hơn 66 nghìn tỷ (31/12/2012).<br /> Bên cạnh đó, công tác thẩm định dự án đầu tƣ của các ngân hàng thƣơng mại<br /> chƣa đáp ứng kịp với tốc độ phát triển nóng của thị trƣờng bất động sản trong thời<br /> gian qua, dẫn đến tình trạng các dự án đầu tƣ bất động sản mặc dù đã qua thẩm định<br /> của ngân hàng nhƣng vẫn trở thành nợ quá hạn. Vấn đề đặt ra là: phải chăng công<br /> tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại vẫn còn<br /> nhiều lỗ hổng? Cán bộ thẩm định chƣa lƣờng trƣớc đƣợc những rủi ro trong đầu tƣ<br /> bất động sản- một lĩnh vực đầu tƣ có rất nhiều đặc thù? Những quyết định đầu tƣ,<br /> cho vay dự án bất động sản của ngân hàng đã không dựa trên nhu cầu thực tế của thị<br /> trƣờng mà đã bị cuốn theo lợi nhuận xuất phát từ những cơn sốt bất động sản?<br /> Nhận thấy ảnh hƣởng của của các dự án bất động sản trong việc phát triển<br /> <br /> ii<br /> <br /> kinh tế xã hội và hoạt động của các ngân hàng thƣơng mại nêu trên, tác giả đã đề<br /> xuất đề tài nghiên cứu: “Thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng<br /> Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam” để làm luận văn Thạc sỹ kinh<br /> tế.<br /> Qua nghiên cứu, ở chƣơng 1 của luận văn, tác giả đã tổng kết một số khái<br /> niệm cơ bản liên quan đến cơ sở lý luận của việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động<br /> sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam, cụ thể:<br /> Khái quát chung về dự án đầu tƣ bất động sán<br /> -<br /> <br /> Khái niệm và phân loại dự án đầu tƣ bất động sản<br /> <br /> Dự án đầu tư bất động sản: là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để<br /> tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt<br /> động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tƣ bất động sản nhằm mục đích sinh lời<br /> và đáp ứng lợi ích xã hội.<br /> Phân loại dự án đầu tư bất động sản: dựa trên mục đích sử dụng của các dự<br /> án bất động sản, ngƣời ta phân chia làm 6 loại dự án bất động sản, gồm có:<br />  Dự án xây dựng văn phòng cho thuê<br />  Dự án xây dựng khu đô thị, khu chung cƣ, nhà ở<br />  Dự án trung tâm thƣơng mại<br />  Dự án khách sạn, nhà hàng<br />  Dự án xây dựng khu du lịch<br />  Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên<br /> - Đặc điểm của các dự án đầu tƣ bất động sản: Dựa trên những đặc điểm của<br /> bất động sản mà các dự án đầu tƣ bất động sản cũng mang những đặc điểm riêng<br /> biệt so với các dự án đầu tƣ khác. Đồng thời qua đó, luận văn cũng đã khái quát 6<br /> đặc điểm chung của dự án đầu tƣ bất động sản.<br /> Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay tại các<br /> ngân hàng thƣơng mại<br /> - Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết của việc thẩm định dự án đầu tƣ bất<br /> động sản:<br /> <br /> iii<br /> <br /> Thẩm định dự án đầu tư bất động sản đƣợc hiểu là việc tiến hành nghiên cứu,<br /> phân tích, rà soát, kiểm tra lại một cách khách quan, khoa học và toàn diện tất cả<br /> các nội dung của dự án và các nội dung liên quan đến dự án để đánh giá mức độ khả<br /> thi và tính hiệu quả của dự án đầu tƣ bất động sản trƣớc khi ra quyết định đầu tƣ<br /> (hoặc) tài trợ vốn cho dự án đầu tƣ bất động sản.<br /> - Nội dung thẩm định các dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay<br /> của các ngân hàng thƣơng mại<br /> Thẩm định dự án đầu tư bất động sản bao gồm 5 nội dung chính: (i)Thẩm<br /> định tính pháp lý của dự án bất động sản và năng lực chủ đầu tƣ dự án, (ii)Thẩm<br /> định mục tiêu và sự cần thiết của dự án bất động sản, (iii)Thẩm định thị trƣờng của<br /> dự án bất động sản, (iv)Thẩm định tài chính và khả năng trả nợ vay của dự án bất<br /> động sản, (v)Thẩm định nội dung về mô hình tổ chức quản trị và nhân lực của dự<br /> án.<br /> - Phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay<br /> của các ngân hàng thƣơng mại: (i) Phƣơng pháp thẩm định theo trình tự, (ii)<br /> Phƣơng pháp so sánh đối chiếu, (iii) Phƣơng pháp phân tích độ nhạy, (iv) Phƣơng<br /> pháp dự báo.<br /> Các nhân tố ảnh hƣờng đến công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản<br /> trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại<br /> - Nhân tố chủ quan: (i) chất lƣợng cán bộ thẩm định, (ii)quy trình, (iii) nội<br /> dung và phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản,(iv) chính sách tín dụng<br /> của ngân hàng, (v) chất lƣợng thông tin, (vi) trang thiết bị công nghệ và chi phí<br /> thẩm định dự án.<br /> - Nhân tố khách quan: (i) môi trƣờng pháp lý, (ii) thị trƣờng bất động sản, (iii)<br /> tính trung thực của chủ đầu tƣ dự án bất động sản.<br /> Chƣơng 2, luận văn tập trung vào đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự<br /> án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng Thƣơng mại cổ phần<br /> Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam. Từ đó, luận văn nêu ra những thành tựu và hạn chế.<br /> Cụ thể nhƣ sau:<br /> <br /> iv<br /> <br /> Thực trạng hoạt động cho vay dự án đầu tƣ bất động sản của ngân hàng<br /> thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và phát triển Việt Nam.<br /> - Trong cơ cấu tín dụng của BIDV trong những năm qua, chiếm tỷ trọng cao<br /> nhất vẫn là công nghiệp chế biến, chế tạo; tiếp đến là mảng bán buôn, bán lẻ, sửa<br /> chữa ô tô xe máy. Cho vay BĐS và xây dựng trong những năm qua tại chiếm trung<br /> bình khoảng 25% trong cơ cấu dƣ nợ tín dụng và có sự thay đổi. Tỷ trọng này năm<br /> 2011 tăng mạnh so với năm 2010 ở mức 26,9% (ngành xây dựng) và 8,86% (kinh<br /> doanh bất động sản). Tuy nhiên năm 2012 tỷ trọng cho vay trong 2 ngành này đã có xu<br /> hƣớng giảm đáng kể do ngân hàng cũng đã đặt ra một tỷ trọng hợp lý cho việc đầu tƣ<br /> vào lĩnh vực này và đề ra những giải pháp và chính sách đầu tƣ thận trọng, đặc biệt là<br /> trong bối cảnh thị trƣờng BĐS có những diễn biến bất thƣờng trong những năm gần<br /> đây. Nâng cao hiệu quả thẩm định cho vay các dự án đầu tƣ BĐS là một trong những<br /> giải pháp đó.<br /> - Số lƣợng các dự án bất động sản mới đƣợc cho vay tại ngân hàng có xu<br /> hƣớng giảm dần qua 3 năm gần đây: 37 dự án (năm 2010), giảm xuống 30 dự án<br /> (2011) và chỉ ở mức 29 dự án (năm 2012).<br /> Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho<br /> vay tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và phát triển Việt Nam<br /> - Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản: Theo quy định hiện nay,<br /> toàn bộ các dự án đầu tƣ bất động sản bao gồm cả các dự án từ dƣới chi nhánh đề<br /> xuất đều phải thông qua cấp hội sở của ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và<br /> Phát triển Việt Nam phê duyệt. Do vậy, quy trình đƣợc thực hiện theo các bƣớc cụ<br /> thể sau:<br /> o Tại chi nhánh:<br /> (i) Cán bộ quan hệ khách hàng nghiên cứu, phân tích, đánh giá tổng quát về<br /> khách hàng và dự án đầu tƣ bất động sản. Sau đó, cán bộ quan hệ khách hàng lập đề<br /> xuất trình lãnh đạo phụ trách quan hệ khách hàng phê duyệt.<br /> (ii) Hồ sơ khách hàng và dự án đầu tƣ bất động sản đƣợc phòng quản lý rủi<br /> ro thông qua và đánh giá lại trƣớc khi trình lên cấp phê duyệt của Hội sở ngân hàng.<br /> <br />