zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Luận Văn - Báo Cáo

» Kinh tế - Thương mại

Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở việt nam

Chia sẻ: Thanh Thảo | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:45

Báo xấu

99
lượt xem 23
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

phân tích tổng hợp ...tập trung vào phân tích nội dung và công cụ quản lý của nhà nước đối với thị trương BĐS. Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm ba phần chính

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở việt nam

ĐÒ án môn học MỤC LỤC A. LỜI NÓI ĐẦU ......................................................................................... B. NỘI DUNG................................................................................................. PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI .................................................. I Thị trườ ng bất động sản (BĐS) ..................................................................... 1: Khái niệ m..................................................................................................... 2: Vai trò của thị trườ ng BĐS ........................................................................... 3: Đặc diểm chủ yếu của thị trườ ng BĐS ......................................................... 4: Các yếu tố c ủa thị trườ ng BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước đối với thị trườ ng BĐS ........................................................................................... 1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trườ ng BĐS ......................................... a. Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nước đối với nền kinh tế ......................... b. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ........................................ 2. Nội dung quản lý nha nước đối với thị trườ ng BĐS...................................... 3. Các công c ụ quản lý những nhân tố ảnh hưở ng tới công tác quản lý nhà nước đối với thị trườ ng BĐS ............................................................................ PHẦN II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯ ỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯ ỜNG BĐS ............................................................................................... I.Tình hình hoạt động c ủa thị trườ ng BĐS ở nước ta ........................................ II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trườ ng BĐS .............................. III.Đánh giá: ................................................................................................... 1. Những kết quả đạt được ............................................................................... 2. Hạn chế ....................................................................................................... 3. Nguyên nhân ............................................................................................... 4. Hậu quả ....................................................................................................... PHẦN III: QUAN ĐIỂM , PHƯƠNG HƯ ỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU TĂNG CƯ ỜNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯ ỚC ĐỐI VỚI THỊ 1 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học TRƯ ỜNG BĐS ............................................................................................... I. Quan điểm c ủa đả ng và nhà nước việt nam về phát triển thị trườ ng BĐS trong nền kinh tế thị trườ ng định hướ ng xã hội chủ nghĩa ............................... II. Những phương hướ ng và giải pháp nhằm tăng c ườ ng vai trò quản lý nhà nước đối với thị trườ ng BĐS ............................................................................ C. KẾT LUẬN ................................................................................................ TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................. 2 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản khi tham gia thị trườ ng thi trở thành một loại hàng hoá đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướ ng, điều tiết và kiể m soát. Điều này không quyết định bởi ý chí c ủa nhà nước mà là sự bắt buộc phải là m để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả. Không ai có thể phủ nhận đựơ c vai trò to lớn c ủa thị trườ ng bất động sản đối với nền kinh tế như tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục những khuyết tật c ủa nền kinh tế thị trườ ng, ... cũng như chúng ta không thể bỏ qua vai trò c ủa nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên tình hình hiện nay, mục đích chiến lược c ủa đả ng ta cũng như những đặc thù c ủa thị trườ ng BĐS ở việt nam thì sự quản lý c ủa nhà nước là không thể thiếu. Chính vì thế em đã lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý nhà nước đ ối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở việt nam.” Thị trườ ng BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần được làm sáng tỏ. Tuy nhiên, trong phạ m vi bài viết này, em chỉ xin trình bày về một khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết c ủa nhà nước đối với thị trườ ng BĐS và các giải pháp nhằ m tăng cườ ng vai trò c ủa nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trườ ng BĐS ở Việt Nam. Để đạt được mục đích trên ta sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch s ử , phân tích tổng hợp ...tập trung vào phân tích nội dung và công cụ quản lý c ủa nhà nước đối với thị trương BĐS. Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm ba phần chính : 1.Cơ sở lý luận c ủa đề tài 2.Thực trạng 3.Quan điểm , phương hướ ng và giải pháp 3 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học do thời gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này không được nhiều, vì thế bài làm c òn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự chỉ bảo và góp ý của quý thầy cô để bài làm c ủa em tốt hơn. Em xin chân thành cảm ơn: thầy Hoàng Cường, cô Phạm Lan Hương đã tận tình hướ ng dẫn giúp em hoàn thành đề án này! 4 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học NỘI DUNG PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1: Khái niệm Bất động sản theo nghĩa thông thườ ng nhất được hiểu là đất đai và các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trườ ng, vai trò c ủa thị trườ ng BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầ m quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trườ ng BĐS sẽ tạo thê m các yếu tố đầ u vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ được nội dung c ủa đề tài ta phải bắt đầ u từ những cái cơ bản nhất , mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan c ủa thị trườ ng BĐS. Theo điều 181bộ luật dân s ự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản do luật định. Ta thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật c ủa Việt Nam c ũng là một khái niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy nhien có thể thấy bộ phận căn bản c ủa BĐS chính là quyền s ử dụng đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưở ng quyết định đế n sự hình thành, vận hành và phát triển c ủa thị trườ ng BĐS. Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trườ ng BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó ngườ i bán và ngườ i mua tài 5 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học sản BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượ ng hàng hóa BĐS được thực hiện. Thị trườ ng BĐS bao gồm ba thị trườ ng nhánh: + Thị trườ ng BĐS + Thị trườ ng cho thuê BĐS + Thị trườ ng thế chấp và bảo hiể m BĐS Và theo trật tự thời gian thị trườ ng BĐS được chia thành : - Thị trườ ng cấp I (hay thị trườ ng sơ cấp): Đây là thị trườ ng chuyển nhượ ng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. - Thị trườ ng cấp II: Đó là thị trườ ng xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê. -Thị trườ ng cấp III: Là thị trườ ng bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trườ ng BĐS sau đây: - Thị trườ ng nhà ở và đất ở - Thị trườ ng BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh - Thị trườ ng chuyển quyền sử dụng đất Cũng giống như các loại thị trườ ng khác cùng với sự xuất hiện và phát triển thị trườ ng BĐS là hàng hoá BĐS. hàng hoá BĐS có những đặc điể m riêng, không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên c ủa giá trị sử dụng trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưở ng máy,... Riêng với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầ u vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt . nói đế n thị trườ ng mua bán, chuyển nhượ ng đất đai thì thực ra đó chính là thị trườ ng mua bán, chuyển nhượ ng quyền sử dụng đất. 2: Vai tr ò c ủa thị trường BĐS. “ Tổ chức, quản lý tốt thị trườ ng BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà 6 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học nước xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo s ự hướ ng dẫn và quản lý c ủa nhà nước.” Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng mà đạ i hội đạ i biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định được điều trên trước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiế m tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản c ủa mỗi quốc gia, chiế m 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩ y quá trình tích luỹ c ủa các hộ gia đình và cá nhân. Thị trườ ng BĐS phát triển đó là nhân tố đẩ y mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nâng cao đờ i sống c ủa các tầng lớp dân cư nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở, ... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển c ủamỗi quốc gia, mỗi vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành c ủa nền kinh tế thị trườ ng thì nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượ ng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng c ủa kinh doanh và nhu cầu c ủa nền kinh tế quốc dân, tiêu dùng c ủa dân cư. đặc trưng của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trườ ng BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và kết cấu hạ tầng) chúng hà m chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài sảnquan trọng nhất c ủa mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị s ử dụng nó là nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp ,...cúa con ngườ i và về mặt môi trườ ng nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnhkhông gian, mỹ quan và cảnh quan môi trườ ng đô thị... Ngoài ra,thị trườ ng BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trườ ng. Bởi vậy, sự hình thành và phát triển thị trườ ng BĐS góp phần hình thành các loại thị trườ ng, kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị trườ ng vốn, thị trườ ng lao động ,... cùng phát triển. Trên cơ sở đó cơ chế thị trườ ng mới được vận hành và phát huy tác dụng. Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩ y ngành sản xuất có 7 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học liên quan khác tăng thê m hai công nhân viên chức. Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS còn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại c ủa dân cư như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Chúng ta đang tiến hành việc tăng c ườ ng vai trò quản lý vĩ mô c ủa nhà nước đối với thị trườ ng BĐS là một tất yếu khách quan, nhưng ngược lại, sự phát triển c ủa thị trườ ng BĐS sẽ góp phần thúc đẩ y quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở c ũng như các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế xã hội khác và giải quyết tranh chấp về BĐS. Thêm vào đó, thị trườ ng BĐS phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ c ủa các lợi ích: lợi ích nhà nước lợi ích chủ đầ u tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích c ủa ngườ i lao động. Nó sẽ tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước, xoá bỏ các hoạt động ngầm ,kinh doanh trái pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng va quản lý đô thị.Thị trường BĐS thưc chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếu hụt trong quản lý đô thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính. Cuối cùng ,thị trườ ng BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đế n quá trình sản xuất xã hội đựơ c tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển tài sản đến ngườ i sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả va thúc đẩ y việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh. Như vậy ,ta thấy rằng thị trườ ng BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối với mỗi quốc gia. 3: Đặc điểm chủ yếu c ủa thị trường BĐS . Để hiểu rõ hơn về thị trườ ng BĐS ,ngoài tìm hiểu về khái niệ m ,vai trò của thi trườ ng BĐS ta sẽ xem xét một s ố đằc điểm c ủa thị trườ ng BĐS : Trứoc tiên ,một đặc điể m nổi bật khi bàn về thị trườ ng BĐS ở nước ta là “ Đất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nước thống nhất quản lí” do vậy phải đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trườ ng bất động sản như thế nào 8 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học cho phù hợp với hình thức sở hữu là cái gốc c ủa vấn đề. Trên thực tế thị trườ ng bất động sản chính là thị trườ ng quyền sử dụng đất. Trong thị trườ ng bất động sản rất đa dạng về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc... Việc tham gia và rút khỏi thị trườ ng mất rất nhiều thời gian và tiền bạc. Đây c ũng là một lý do hạn chế các đối tượ ng tham gia vào thị trườ ng BĐS . Hơn nữa , thị trườ ng BĐS mang tính chất không tập chung , trải rộng trên tất cả các vùng c ủa đất nước . Thị trườ ng BĐS thường không bao gồm một thị trườ ng lớn mà bao gồm hàng loạt thị trườ ng nhỏ , mỗi thị trườ ng mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đề u giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và điều kiện và trình độ phát triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác nhau quy định . Rõ ràng thị trườ ng BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trườ ng BĐS ở nông thôn , miền núi ... Thị trườ ng BĐS là một dạng thị trườ ng không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trườ ng đó . Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng c ủa mỗi vùng , chịu s ự chi phối c ủa điều kiện tự nhiên c ũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS . Thậ m chí trong các thị trườ ng địa phương , s ự hiểu biết về các giao dịch c ũng không hoàn hảo , ngườ i mua và ngườ i bán thiếu thông tin liên quan đế n những giao dịch trước đó . Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trườ ng khác đòi hỏi ngườ i đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin c ủa thị trườ ng mới . Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượ ng độc quyền , đầ u cơ tạo ra cung cầu và giá cả giả tạo , nó yêu c ầu chúng ta phải ứng xử như thế nào để kịp thời nắm bắt được tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm . Một đặc điểm nữa c ủa thị trườ ng BĐS , đó là việc tạo lập các bộ phận cấu thành BĐS đòi hỏi đầ u tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành của các yếu tố đó trong thị trườ ng BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ 9 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học chế c ủa nhà nước , thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép xây dựng , chuyển nhượ ng quyền sử dụng đất , ... Trong thị trườ ng BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đế n mất cân bằng cung cầu . Thê m vào đó cung không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi c ủa cầu bởi việc tăng cung c ủa một loại BĐS với mục đích c ụ thể nào đó thườ ng mất nhiều thời gian . Và không thể không nhắc đế n đó là thị trường BĐS chịu s ự điều tiết của pháp luật . Nước ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy định ... , hướ ng dẫn sự vận hành c ủa thị trường BĐS . Từ cái nhìn khái quát về thị trườ ng BĐS như trên , ta đã có thể xác đinh được các yếu tố của thị trườ ng BĐS . 4: Các yếu tố c ủa thị trường BĐS Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS . Trên thị trườ ng nói chung , thị trườ ng BĐS nói riêng cung cầu hàng hoá BĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau . Đây là mối quan hệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả hàng hoá BĐS được hình thành , xác định . Hành vi c ủa ngườ i kinh doanh BĐS và tiêu thụ BĐS dựa vào giá này để thực hiện mục tiêu của mình . Vậy cầu về hàng hoá BĐS là gì ? Cầu về hàng hoá và dịch vụ BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượ ng hàng hoá - dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định . Hay nói cách khác cầu về hàng hoá - dịch vụ BĐS là khối lượ ng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà ngườ i tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán dể nhận được khối lượ ng hàng hoá - dịch vụ BĐS đó trên thị trườ ng trong một thời gian nhất định . Cần phân biẹt được sự khác nhau giữa cầu và nhu cầu . Nhu cầu là những ước mong c ủa con ngườ i , nó là vô hạn , mở rộng , có những nhu cầu có thể thực hiện được , có những nhu cầu không thể thực hiện được . còn cầu trên thị trườ ng là nhu cầu có khả năng thanh toán , có thể thực hiện được . 10 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàngđưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định . Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc điể m rất đặc thù so với các hàng hoá thông thườ ng khác . Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng .Nếu các yếu tố khác không đổi ,một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do đó ,trong thị trường cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu. Tuy nhiên ,sự thay đổi c ủa giá nhiều hay ít do thay đổi lượ ng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn c ủa cung và cầu theo giá . Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượ ng cầu c ũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi s ự tăng giá mở rộng c ủa cung . Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổ i nhỏ trong lượ ng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng không thể đạt được một cách nhanh chóng bởi vì viêc tăng lên c ủa cung không theo kịp với cầu . Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một s ự thay đổi trong lượ ng cung sẽ làm cho lượ ng cầu gia tăng (hoặc giả m đi) một cách nhanh chóng va giá cả ít biến động ,nhưng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượ ng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi giá cả sẽ biến động mạnh . II- NỘI DUNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS 1: Vai tr ò quản lý nhà nước đối với thị tr ường BĐS. 1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đ ối với nền kinh tế. Nói đế n đây chắc nhiều ngườ i tự đặt ra câu hỏi: Vì sao cần có sự quản lý nhà nước đối với nền kinh tế? Để lý giải vấn đề này em xin đưa ra một số lý do chủ yếu sau: 11 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học Thứ nhất: Do xuất phát từ yêu cầu c ủa bản thân các doanh nghiệp hoạt động trong nền kinh tế thị trườ ng , một mình doanh nghiệp không tự giải quyết được nhiều vấn đề nảy sinh do vậy cần Nhà Nước tác động vào nhằ m điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong những hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Đó là một vài vấn đề chủ yếu sau: + Về hợp đồng và giải quyết các hợp đồng + Môi trườ ng kinh doanh: nhà nước lập khung phap lý để các doanh nghiệp hoạt động không xâ m hại lẫn nhau, không ảnh hưở ng đế n đờ i sống ngườ i dân xung quanh. Nhà nước cần lập ra một môi trườ ng pháp lý thuận lợi, thích hợp cho hoạt động kinh doanh. Nhà nước vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô nền kinh tễ quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh, tạo môi trườ ng kinh tế thuận lợi và hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh doanh. Các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng quyết định tốc độ tăng trưở ng và phát triển c ủa nền kinh tế quốc dân vì thế hiệu quả hoạt động kinh doanh c ủa các doanh nghiệp là thước đo c ủa quả n lý kinh tế vĩ mô c ủa nhà nước. Thứ hai: quản lý nhà nước trong điều kiện nền kinh tế thị trườ ng là cần thiết nhằn ngăn ngừa, hạn chế những mặt trái, các tiêu c ực c ủa nềnkinh tế thị trườ ng. Bên cạnh những ưu thế mà nền kinh tế thị trườ ng đem lại, chúng ta không thể bỏ qua các khuyết tật mà ta thườ ng thấy như: + Một thị trườ ng cạnh tranh không hoàn hảo + Thông tin không đầ y đủ + Lạ m pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế + Huỷ hoại môi trườ ng sinh thái + Mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác ... 12 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học Như vậy cần thông qua các cơ chế của nhà nước để can thiệpvào các lỗ hổng này nếu không nó sẽ là m cho nền kinh tế kém phát triển , đẩ y lùi sự tiến bộ xã hội. Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có s ự quản lý c ủa nhà nước đối với nền kinh tế: + Nền kinh tế nước ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến tranh kéo dài, nền kinh tế nước ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầ y rẫy sự biến động. + Mục tiêu các mạng đề ra trong s ự nghiệp xây dựng đất nước ta là phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị trườ ng có sự quản lý của nhà nước theo định hướ ng xã hội chủ nghĩa. Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu c ực trong nền kinh tế thị trườ ng, đả m bảo công cuộc đổi mới đi đúng hướ ng và phát huy bản chất tốt đẹp c ủa xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nước phải thực hiện tốt vai trò quản lý kinh tế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Thông qua kế hoạch, định hướ ng, hoạch định, ban hành một khuôn khổ pháp luật và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiể m soát , trọng tài,... đối với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý c ủa nhà nước đối với nền kinh tế được thể hiện rõ nét ở các điể m chính như: + Thực hiện được mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nước + Bảo vệ lợi ích chính đáng c ủa các bên tham gia thị trườ ng + Hỗ trợ công dân trong làm ăn kinh tế + Bảo vệ môi trườ ng sinh thái + Bổ sungvào những lỗ hổng c ủa thị trườ ng Từ thông tin trên ta đã thấy được sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế nói chung, còn đối với thị trườ ng BĐS nói riêng thì được thể hiện như thế nào? Để trình bày câu hỏi đó em xin trình bày lý do, 13 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học nội dung c ủa sự cần thiếtvà vai trò quản lý nhà nước đối với thị trườ ng BĐS ở phần mục tiếp theo. 1.2: Vai trò quản lý nhà nước đ ối với thị trường BĐS. Dựa trên những đặc điểm c ủa thị trườ ng BĐS ta thấy một lý do cơ bản nói lên sự cần thiết c ủa quản lý nhà nước đối với thị trườ ng BĐS, đó là: nhà nước là đạ i diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trườ ng BĐS nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trườ ng quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt nam hiện nay còn có nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơchế và chính sách quản lý đất đai cuả nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướ ng đi đúng. Vì thế, thị trườ ng BĐS, đặc biệt là thị trườ ng quyền s ử dụng đất ở việt namcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào quyết tâm và hành động nhất quán c ủa nhà nước. Có một số ý kiến cho rằng về lâu dài, để thị trườ ng BĐS phát triển nhanh cần nghiên c ứutăng cườ ng tính ổn định c ủa quyền s ử dụng đất theo hướ ng ngày càng gần với tính tuyệt đối c ủa quyền sở hữu tài sản nói chung. Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nướcđối với thị trườ ng BĐS còn bởi mứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sản xuất càng caothì ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào việc thoảmãn một loại nhu cầu xã hội. Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể kinh tế và c ủa toàn bộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng. Nó bao gồm không chỉcác loại đất đainhư công trình kiến trúc, máy móc thiết bị, các công trình ngầm dướ i đất,... Thứ ba, nhằ m mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trườ ng theo định hướ ng xã hội chủ nghĩa, nhà nước việt nam thực thi một chính sách đất đai có phân biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều ưu đã i hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh. 14 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học Vai trò c ủa thị trườ ng BĐS tác động đế n các hoạt động khác c ủa nền kinh tế quốc dân Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nước. Do vậy, thị trườ ng BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầ u là một thị trườ ng không phải như nhau cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn. để đẩy mạnh tăng trưở ng kinh tế, nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Như vậy một chính sách hà m chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn như thế nếu không được hoạch định khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưở ng rất lớn làm biến động không bình thườ ng động thái c ủa thị trườ ng BĐS. Thứ tư, việt nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách , nên thực trạng BĐS của cả nước được đăng ký và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới đây nhà nước khôg có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì thị trườ ng BĐS ở Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động quy củ và chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầ u cơ vào thị trườ ng BĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc c ủa nhà nước ngày càng nặng nề thêm. Thứ nă m, khi đề cập đế n thị trườ ng BĐS ta còn thấy nổi lên vấn đề thế chấp, giao dịch BĐS. bất kể các loại hình bảo đả m nào được sử dụng, sự an toàn c ủa giao dịch hợp pháp về BĐS phụ thuộc nhiều vào mức độ tin cậy của thông tin mà các bên có được. Yêu cầu này sẽ khó có thể thoả mãn chừng nào các bên tham gia tự đáp ứng cho mình thông tin như vậy. Sẽ tốt hơn nhiều nếu một thông tin về BĐS do một cơ quan chuyên môn cơ quan chuyên môn c ủa nhà nước đứng ra đả m nhiệm. Chỉ có như vậy mới đả m bảo tính khách quan trung thực, hoàn chỉnh và tính pháp lý c ủa lượ ng thông tin có được. Thứ sáu, như chúng ta đề u đã biết rằng lượ ng hàng hoá BĐS trên luôn có nhiều biến động và khó kiểm soát. để thị trườ ng BĐS phát triển và đi 15 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học đúng hướ ng cần tới sự điều tiết c ủa nhà nước vao quan hệ cung cầu hàng hoá BĐS. Ngoài ra thị trườ ng BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động chức năng khác c ủa nhà nước trong cơ chế thị trườ ng. Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy. Ban chấp hành trung ươngkhoá IX khẳng định : “ về xây dựng, quản lý thị trường BĐS. chủ động xây dựng và phát triển thị trườ ng BĐS, trong đó có quyền s ử dụng đất, trước hết ở các đô thi và các vung quy hoạch sẽ phát triển đô thị. Nhà nước định hướ ng, điều tiết và kiểm soát thị trườ ng, có biện pháp chống các hành vi đầ u cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tế tham gia thị trườ ng BĐS, phát huy vai trò chủ đạo c ủa kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do ngườ i sử dụng đấ t tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước đầ u tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích s ử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung. Xây dựng luật kinh doanh BĐS...” 2: Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườ ngBĐS có những nội dung chủ yếu sau: 1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu lực để thị trườ ng BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đả m bảo quyền lợi hợp pháp c ủa ngườ i mua, ngườ i bán, đả m bảo thu thuế từ hoạt động c ủa thị trườ ng BĐS nộp vào ngân sách nhà nước. 2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đả m bảo cho thị trườ ng BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện c ủa bản thân thị trườ ng BĐS c ũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đế n thị trườ ng này, điềutiết để phân phối lại cho những ngườ i có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc biệt là nhà ở. 16 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học 3. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đả m bảo kê khai đăng kýcấp giấy chứng nhận đối với tất cả BĐS c ũng như đằng ký biến động phát sinh trong giao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS). 4. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá đất làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trườ ng việc bồi thườ ngkhi thu hồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,việc thu thúê BĐS. 5. Xây dựng hệ thông tin mở – ngân hàng dữ liệuvề BĐSđáp ứng cho tấtcả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS c ủa các cơ quan nhà nước. 6. Quy định việc tổ chức và hoạt động c ủa các tổ chức kinh doanh môi giới BĐS. 7. Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở và các BĐS khác. 8. Kiể m tra giám sát quản lý thị trườ ng BĐS và tiến hành xử lýnhững vi phạ m. 3. Các công c ụ quản lý nhànước đối với thị trường BĐS. Hiện trạng thị trườ ng BĐS ở nước ta còn sơ khai, tính tự phát còn mạnh và tính hệ thống còn yếu... nên việc định hướ ng và kiểm soát c ủa nhà nước càng trơ nên quan trọng và cấp bách. Mục tiêu c ủa việc quản lý này c ủa nhà nước đối với thị trườ ng BĐSlà ngăn chặn các hoạt động đầ u cơ, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia thị trườ ng này và phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanhvà bình ổn giá cả BĐS. Để thực hiện các mục tiêu nêu trên, nhà nước phải sử dụng tổng hợp các biện pháp kinh tế, hành chính và phápluật để tiến hành quản lý đối với thị trườ ng BĐS. các công c ụ quản lý thườ ng thấy c ủa nhà nước đó là: quy hoạch, kế hoạch; các chính sách; luật pháp. 17 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học Quy hoạch và kế hoạch BĐS là một trong những chức năng quan trong giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trườ ng theo quy hoạch và pháp luật. Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một quá trình mà thực chất là thông qua đó đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác động vào rthực trạng thị trườ ng BĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảovệ cảnh quan môi trườ ng,... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động c ủa thị trườ ng. Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanh BĐS. Trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trườ ng hợp một số nơi nhà nước mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khu nhà ở, các công trình trên đất. Nôi dung c ủa quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong đó nổi lên cácvấn đề chủ yếulà nghiên c ứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân loại, thống kê, lập bản đồ địa chính để đế xuất các phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổc ủa đất nước trong tưng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội c ủa đất nước trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối tưọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam đế n hiệu quả và thị trườ ng. Quy hoạch và kế hoạch trong cơ chế thị trườ ng phải mang tính chất “mề m”,một mặt yêu cầu hiệu quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị trườ ng.hơn nữa,do đất đai nước ta trong cơ chế thị trườ ng chủ sở hữu là nhà nước nhưng chủ sử dụng lại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương pháp quy hoạch,kế hoạch đất đai cần linh hoạt để vừa đả m bảo vai trò thống nhất quản lý c ủa nhà nước,vừa phát huy tính tự chủ kinh doanh c ủa tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trườ ng. Tiếp theo đó,nhà nước sử dụng các chính sách để tác động đế n thị trườ ng BĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bước đầ u c ủa thị trườ ng BĐS đã 18 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học thu hút một lượ ng vốn không nhỏ,góp phần giải quyết việc là m và thu nhập cho ngườ i lao động.nhà nước đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý và các chính sách c ụ thể liên quan đế n đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho sản xuất,tạo lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách bán nhà thuộc sở hửu nhà nước,thuế chuyển quyền s ử dụng,thuế trước bạ,...những chính sách này đã góp phần tạo dựng và định hướ ng cho thị trườ ng BĐS hoạt động.nước ta đã xây dựng hệ chính sách hỗ trợ thị trườ ng BĐS phát triển theo hướ ng chuẩn tắc,công khai,minh bạch,cạnh tranh lành mạnh.thị trườ ng BĐS liên quan đế n các vấn đề xã hội và kinh tế trên các mặt:nhà ở cho ngườ i nghèo,an ninh lương thực quốc gia,chủ quyền lãnh thổ,các vấn đề văn hoá,kiến trúc,truyền thống,...tuỳ theo cách xem xétc ủa từng quốc gia,nhà nước có thể xây dựng và thực thi một số chính sách sau: 1. Chính sách đối với đất đai sản xuất nông nghiệp,đặc biệt là đấ t trồng lương thực. Nhằ m đả m bảo an toàn lương thực,tạo môi trườ ng sống ổn định cho xã hội,các nước đề u chú trọng giữ một tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nông nghiệp. Đối với loại đất đai này việc chuyển nhượ ng chỉ được phép diễn ra khi chủ mới cam kết sử dụng đấ t đúng mục đích như cũ. Ngoài ra,nhà nước khuyến khích nông dân đầ u tư nhằm tăng độ màu mỡ cho đất thông qua việc ứng dụng các loại thuế đất nông nghiệp đặc biệt như thuế bỏ ruộng hoang hoá,đánh thuế theo giá trị đất,không đánh thuế theo sản lượ ng,...Về dài hạn nhà nước còn thực thi các chính sách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp như hỗ trợ đầu tư thuỷ nông,bảo vệ thực vật... Nhìn chung chính sách đất đai nông nghiệp c ủa nhà nướccó ảnh hưở ng rất lớn đế n việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp,làm cho loại đất đai này thườ ng kém lưu động nhất trên thị trườ ng. 2. Chính sách quản lý đô thị c ủa nhà nước. Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những s ử dụng nhất quỹ đất hạn hẹp cuả đô thị mà còn chú trọng đúng mức đế n các 19 Hà Nội: 12- 2003
ĐÒ án môn học mặt sinh hoạt xã hội khác c ủa đô thịnhư bề mặt kiến trúc,hệ số sử dụng tầng không gian và tầng ngầ m, giao thông vận tải...hoạt động quản lý đô thị c ủa nhà nước có ảnh hưở ng đế n thị trườ ng BĐS trên nhiều mặt như là m thay đổi giá cả đất đaỉ các khu trung tâm kinh tế,tài chính,cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải trưng muađất đai c ũng ảnh hưở ng tới giá cả và động thái c ủa thị trườ ng BĐS chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộ gia đình có thu nhập thấp c ũng ảnh hưở ng nhất định đế n sức ép cung-cầu về nhà ở,... Nhằ m tạo môi trườ ng minh bạch cho thị trườ ng BĐS vận hành nhà nước thườ ng cố gắng công khai hoá công tác quản lý đô thị thông qua việc cung cấp các thông tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng,quy hoạch đô thị tổng thể trong một thời gian dài. Ngoài ra nhà nước cũng thu xếp một số loại thuế hợp lý đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầ u tư c ủa nhà nước nhằ m điều tiết lợi nhuận do các chủ s ử dụng đất thu được mà không phải đầu tư thêm.các chính sách khuyến khích sử dụng tàng không gianvới các khu nhà cao tầng c ũng như hoạt động khai thác giao thông ngầm dướ i mặt đất góp phần làm tăng quỹ đất có thể đem trao đổi thương mại ở cacs đô thị lớn.nhà nước còn có chính sách bảo tồn các khu đô thị cổ hoặc đặt ra các yêu cầu về đả m bảo môi trườ ng cho những hộ xung quanh ngôi nhàhoặc thửa đất dự định sang nhượ ng cho chủ mới,... Tất cả những hoạt động quản lý đô thị kể trên có thể làm cho hoạt động của thị trườ ng BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn,yêu cầu nhiều thông tin hơn c ũng như đòi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chuyên nghiệp nhằm là m cho các giao dịch BĐS có thể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn. 3. CHính sách tài chính c ủa nhà nước hỗ trợ thị trườ ng BĐS. hỗ trợ lớn nhất c ủa nhà nước là tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận tiện với chi phí thấp cho thị trườ ng BĐS. các cơ sở quản lý đăng ký BĐS của nhà nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằ m cung cấp thông tin cho ngườ i có nhu cầu. Nhà nước c ũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào 20 Hà Nội: 12- 2003

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.01: Bộ Luận Văn Thạc Sĩ Quản Trị Kinh Doanh MBA

165 tài liệu

2070 lượt tải

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.