Đề tài: Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt Nam

Chia sẻ: Bluesky_12 Bluesky_12 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

152
lượt xem 38
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bất cứ người nào trên thế giới điều có quyền mua và sở hữu nhà ở Mỹ, nhưng người nước ngoài khi mua nhà không thể vay ngân hàng ở Mỹ để mua, nên cần phải chứng minh rõ nguồn gốc của tiền khi đem đến Mỹ để mua nhà. Vì vấn đề chống đầu tư cho khủng bố, rửa tiền của tội phạm và những nguồn tiền không hợp pháp khác, nên sở thuế và chính phủ Mỹ rất nghiêm túc trong vấn đề nguồn gốc của tiền đầu tư. ...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt Nam

Đề tài tham dự cuộc thi Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2011 Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt Nam
1 MỤC LỤC Trang Mục lục...................................................................................................................... 1 Danh mục các sơ đồ, bảng biểu .............................................................................. 3 Danh mục các từ ký hiệu, viết tắt ........................................................................... 4 Lời nói đầu................................................................................................................ 5 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 5 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ............................................................................ 6 3.Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 7 4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 7 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 7 6. Kết quả nghiên cứu dự kiến ................................................................................... 8 Chƣơng I: Cơ sở lý luận .......................................................................................... 9 1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản ......................................... 9 1.1. Bất động sản .............................................................................................. 9 1.2. Thị trường bất động sản............................................................................. 10 2. Môi giới bất động sản ............................................................................................ 13 2.1. Khái niệm và đặc điểm của môi giới bất động sản.................................... 13 2.2. Các hình thức môi giới .............................................................................. 14 2.3. Vai trò của môi giới bất động sản ............................................................. 15 2.4. Khái quát về môi giới bất động sản Việt Nam .......................................... 17 3. Đạo đức nghề nghiệp ............................................................................................. 20 3.1. Khái niệm về đạo đức ................................................................................ 20 3.2. Đạo đức nghề nghiệp ................................................................................. 20 3.3. Đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh .................................................... 22 3.4. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản.................................... 24 Chƣơng II: Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS tại Mỹ........ 26 1. Một số định nghĩa được sử dụng tại Mỹ ................................................................ 26 2. Giới thiệu về Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ .............................................. 27
2 2.1. Tổng quan .................................................................................................. 27 2.2. Nhiệm vụ ................................................................................................... 28 2.3. Sơ lược về Bộ quy tắc đạo đức .................................................................. 29 3. Nội dung Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề......................................... 30 3.1. Nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng ......................................... 30 3.2. Nghĩa vụ đối với công chúng .................................................................... 37 3.3. Nghĩa vụ đối với người môi giới khác ...................................................... 43 4. Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức ................................................................ 50 5. Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức ................................................................................. 55 Chƣơng III: Những vấn đề đặt ra đối với đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS tại Việt Nam và đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ .......... 59 1. Những quy định về môi giới bất động sản tại Việt Nam ....................................... 59 1.1. Quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản .............................................. 59 1.2. Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam .......... 62 2. Vấn đề đặt ra đối với đạo đức trong nghề môi giới BĐS tại Việt Nam ................. 68 2.1. Vấn đề bất cập ........................................................................................... 68 2.2. Nguyên nhân.............................................................................................. 72 3. Đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ............................................................. 76 3.1. Các giải pháp đối với quy định về đạo đức nghề nghiệp .......................... 76 3.2. Các giải pháp tăng cường hiệu quả của quy định đạo đức nghề nghiệp ... 79 Tài liệu tham khảo ................................................................................................... 84 Phụ lục 1: Code of Ethics and Standards of Practice of NAR ................................... 86 Phụ lục 2: Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS VN ................... 99
3 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1: Vòng đời thị trường bất động sản ...................................................... 11 Sơ đồ 2: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 1 ................... 48 Sơ đồ 3: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 2 ................... 49 Sơ đồ 4: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 3 ................... 49 Sơ đồ 5: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 4 ................... 49 Sơ đồ 6: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 5 ................... 50 Sơ đồ 7: Quy trình khiếu nại vi phạm về đạo đức ...........................................54 Bảng 1: Phân loại thị trường bất động sản ....................................................... 13 Bảng 2: Con đường hướng tới chuyên nghiệp ................................................. 55 Bảng 3: So sánh quy định về môi giới giữa Việt Nam và Mỹ ......................... 73
4 DANH MỤC CÁC TỪ KÝ HIỆU, VIẾT TẮT Từ ký hiệu, viết tắt Giải nghĩa STT BĐS Bất động sản 1. Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 2. NAR Hiệp hội bất động sản Việt Nam 3. VNREA Dịch vụ đăng kê bất động sản 4. MLS Thành phố Hồ Chí Minh 5. TP.HCM Trách nhiệm hữu hạn 6. TNHH
5 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là nguồn tài sản to lớn, quan trọng đối với mỗi quốc gia, là nơi con người sinh sống cũng như tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh và mọi hoạt động khác của cuộc sống. Theo đó, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất đối với nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối với mỗi cá nhân và doanh nghiệp. Thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn: Hà Nội và Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn tăng trưởng nóng, giá bán và cho thuê BĐS liên tục tăng cao, giá nhà đất tại TP.HCM đã được xếp vào 1 trong 10 thành phố có giá nhà đất đắt nhất tại Châu Á. Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS, từ những nhu cầu về thông tin thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất yếu. Từ kh i xuất hiện, vai trò của người môi giới trong giao dịch BĐS ngày càng được khẳng định, trở thành cầu nối quan trọng giữa người bán và người mua, cũng như đóng vai trò là người đại diện tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng. Vì đặc điểm của nghề môi giới phải sử dụng nhiều đến các mối quan hệ xã hội, các kỹ năng giao tiếp, đàm phán và phải giữ được uy tín, có tinh thần trách nhiệm đối với khách hàng, đảm bảo tính bảo mật thông tin giao dịch nên yêu cầu về tư cách đạo đức của những người làm nghề môi giới là cao hơn nhiều ngành nghề khác. Tại Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào năm 2006 thì vai trò của người môi giới không được thừa nhận chính thức trong xã hội. Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đ ối với người hành nghề môi giới vẫn còn chưa hoàn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ môi giới BĐS Việt Nam vẫn còn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo một quy tắc chung, số lượng nhà môi giới tự do không thể kiểm soát được chiếm một số lượng lớn trong xã hội. Trước tình hình đó, vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS và hình ảnh của các nhà môi giới yêu cầu cần phải được phát triển theo hướng chuyên nghiệp để tránh gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường.
6 Nhận thấy nghề môi giới BĐS tại Mỹ đã phát triển chuyên nghiệp nhiều năm, có những quy định cụ thể, thiết thực đối với những người hành nghề môi giới BĐS cũng như đã đưa ra những tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp với nhà môi giới mà Việt Nam có thể học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS trong nước; từ đó, nhóm nghiên cứu quyết định chọn đề tài: “Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Nghề môi giới BĐS là nghề mới nổi tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây nhưng cũng đã có một số tác giả nghiên cứu sâu về vấn đề này. Trong số đó, tiêu biểu là cuốn sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” của tác giả Đặng Đức Thành, xuất bản năm 2010. Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực trạng của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đề cập tới pháp luật kinh doanh BĐS cũng như bàn về vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS. Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS. Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu, Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề môi giới tại Việt Nam. Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS. Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá về đạo đức nghề nghiệp của người môi giới BĐS. Trong đó có thể kể tới một tài liệu nổi bật của PGS. Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới ý định hành vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and Adult Learning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mô hình phân tích dựa trên kết quả thống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người môi giới tới hành vi của họ. Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu của nhóm là đề tài đầu tiên có phân tích và đưa ra giải pháp đối với vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS tại Việt
7 Nam dựa trên cơ sở so sánh và học tập kinh nghiệm từ những quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” của Hiệp hội này. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu cuối cùng của đề tài là rút ra bài học kinh nghiệm và những đề xuất cho vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:  Phương pháp miêu tả;  Phương pháp phân tích - tổng hợp;  Phương pháp đối chiếu - so sánh;  Phương pháp so sánh luật học;  Phương pháp phân tích định tính. Các phương pháp trên không mang nặng tính lý thuyết mà cách tiếp cận, giải quyết vấn đề hoàn toàn dựa trên tính logic của hiện tượng kinh tế, các quy luật kinh tế, các lý thuyết kinh tế để bàn thảo và suy luận. 5. Đối tƣợng và phạn vi nghiên cứu 5.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS được đề cập trong các nguyên tắc cũng như các bộ luật quy định hiện hành của hai nước Việt Nam và Mỹ. Đối tượng nghiên cứu của đề tài còn bao gồm những khó khăn phát sinh khi thực hiện “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt
8 Nam” và những ưu điểm của “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ. 5.2 Phạm vi nghiên cứu - Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn về mặt thời gian từ khi “Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2007. - Về mặt nội dung : Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” và những hướng dẫn thi hành, quy định về khiếu nại của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; cùng với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” và “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”. 6. Kết quả nghiên cứu dự kiến Làm rõ được tầm quan trọng của vấn đề đạo đức nghề nghiệp đối với hoạt động môi giới BĐS và thị trường BĐS. Phân tích những quy định của Mỹ về vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấy được những ưu điểm trong các quy định này. Rút ra bài học kinh nghiệm từ các quy định của Mỹ, đồng thời đưa ra kiến nghị giải pháp, phương hướng tiến hành nhằm hoàn thiện các quy định về vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở Việt Nam.
9 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1.1. Bất động sản 1.1.1. Định nghĩa Con người, qua quá trình sinh sống, lao động sản xuất trong thiên nhiên nắm giữ hai loại tài sản là "động sản"- gồm những tài sản có thể di chuyển được theo ý muốn, nó được sản sinh từ hoạt động sản xuất của con người - và "bất động sản" - gồm những loại tài sản không thể di chuyển theo yếu tố chủ quan của con người, do con người khai thác từ môi trường sống của mình để cải tạo phục vụ mục đích sản xuất hay sinh hoạt của cá nhân họ. Mỗi một quốc gia đều đưa ra những khái niệm theo luật học về BĐS riêng cho quốc gia mình. Nước ta đưa ra khái niệm cụ thể về bất động sản trong điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005. Theo đó, "bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà và công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định". 1.1.2. Đặc điểm  Tính khan hiếm và cá biệt. Bởi vì đất đai trên trái đất là có hạn, giới hạn về mặt diện tích của từng vùng, từng địa phương, từng lãnh thổ.  Tính chất cố định, hay nói khác đi là đặc tính không thể di chuyển được. Tính cố định làm hạn chế khả năng mua bán của bất động sản, nó không linh hoạt được như những tài sản động sản khác có thể trao tay một cách dễ dàng.  Tính phụ thuộc vào mục đích sử dụng của BĐS. Một mảnh đất khi quy hoạch đều có mục đích sử dụng rõ ràng, tùy theo mục đích sinh hoạt hay sản xuất.
10  Tính tăng giá trị theo thời gian. BĐS càng để lâu thì càng tăng giá trị, đặc tính này cũng xuất phát từ tính khan hiếm và cá biệt của BĐS. BĐS là có hạn trong khi dân số trên địa cầu là không ngừng tăng. Ngoài ra, BĐS còn mang những đặc tính như tính lâu bền (có thể tồn tại trong thời gian dài), tính phụ thuộc lẫn nhau (giá trị của BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác và ngược lại), tính thích ứng. 1.1.3. Vai trò BĐS có ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển của kinh tế mỗi quốc gia nói riêng và kinh tế toàn cầu nói chung. BĐS bao gồm những cơ sở hạ tầng, chính là yếu tố về vốn, tạo nên nền tảng về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ. Ngoài ra, BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi, là đối tượng để đầu tư dài hạn và có khả năng chuyển đổi thành tiền thông qua việc trao đổi và buôn bán. 1.2. Thị trƣờng bất động sản 1.2.1. Định nghĩa Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.1 1.2.2. Đặc điểm  Tính địa phương Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, các đặc tính của nó chịu ảnh hưởng trước hết từ đặc tính của BĐS. Do BĐS có tính cố định nên thị trường BĐS 1 Theo Cục quản lý nhà – Bộ Xây dựng
11 mang tính địa phương, cần đến các dịch vụ trung gian và đặc biệt là nó phản ứng chậm chạp với hai yếu tố cung và cầu.  Tính chu kỳ Sơ đồ 1: Chu kỳ Thị trường bất động sản2 Cũng vì đặc tính không di dời được của bất động sản nên thị trường bất động sản có tính chu kỳ. Chu kì dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: bùng nổ, suy thoái, tiêu điều (đóng băng) và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỉ (1870-1973) trải qua 6 chu kì dao động, bình quân mỗi chu kì kéo dài khoảng 18 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kì dao động. Chu kì được coi là ngắn hạn kéo dài từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kì dao động, trong đó đáng chú ý có chu kì cực ngắn 1992-1994, tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.  Tính thanh khoản thấp Do thủ tục mua bán BĐS khá rườm rà, chịu chi phối nhiều từ yếu tố tâm lý chủ quan và thị trường này hoạt động khá chậm so với các thị trường sản phẩm hay tài sản khác nên thị trường này có tính thanh khoản thấp. 2 Nguồn http://allaboutportlandoregonrealestate.blogspot.com/
12  Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ đến thị trường vốn Cuối cùng, thị trường BĐS được ghi nhận là thị trường chịu ảnh hưởng mạnh bởi các chính sách quy hoạch và liên quan chặt chẽ đến thị trường vốn. Khi nền kinh tế suy giảm, tín dụng thắt chặt thì giao dịch trên thị trường BĐS bị suy giảm là điều đương nhiên. Mặt khác, thị trường BĐS là một dạng thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo và dễ sinh ra độc quyền. Đặc điểm này của thị trường xuất phát từ đặc trưng, tập quán riêng của mỗi vùng miền, sự hiểu biết bản thân nội tại bên trong của mỗi thị trường và do tác động của nhà nước. 1.2.3. Vai trò Thị trường BĐS gắn chặt với một lượng tài sản lớn cả về quy mô kích thước và giá trị của nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân hiện nay. Thị trường này là nguồn không thể thiếu bổ sung cho ngân sách nhà nước. Thực tế cũng cho thấy tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Thị trường BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trường tài chính, thị trường tín dụng, thị trường lao động, thị trường xâ y dựng... do vậy, thị trường BĐS có khả năng kích thích phát triển sản xuất, trao đổi ở những thị trường khác. Tuy nhiên cũng chịu ảnh hưởng qua lại từ những thị trường này Không chỉ kích thích sản xuất phát triển, tăng ngân sách nhà nước, thị trường BĐS còn cung cấp một lượng lớn nhà ở và văn phòng phục vụ cho nhu cầu dân cư trong hiện tại và tương lai. 1.2.4. Phân loại Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt như bảng dưới đây:
13 Thị trường BĐS Theo thứ tự Theo khu vực: Theo tính chất Theo công dụng Theo hình thái thời gian tham BĐS: BĐS: kinh doanh: -Thị trường gia thị trường BĐS đô thị -Thị trường -Thị trường mua -Thị trường đất đai -Thị trường BĐS tư liệu bán -Thị trường -Thị trường công cấp 1 sản xuất BĐS nông thôn -Thị trường đấu trình thương nghiệp -Thị trường -Thị trường giá và công trình công -Thị trường cấp 2 BĐS tư liệu cộng BĐS giáp ranh -Thị trường cho tiêu dùng -Thị trường -Thị trường công thuê cấp 3 trình công nghiệp -Thị trường thế chấp, bảo hiểm -Thị trường nhà ở -Thị trường dịch -Thị trường công vụ BĐS trình đặc biệt Bảng 1: Phân loại thị trường bất động sản Trên góc độ quản lý nhà nước, đáng chú ý nhất là cách phân loại theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường (các cấp thị trường), trong đó:  Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).  Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.  Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. 2. Môi giới bất động sản 2.1. Khái niệm và đặc điểm môi giới bất động sản 2.1.1. Khái niệm môi giới bất động sản Môi giới được hiểu đơn giản là hoạt động trung gian, làm cầu nối trong đàm phán và giao dịch thương mại. Hoạt động môi giới thường được trả công theo một tỷ lệ nhất định nào đó trên tổng giá trị hợp đồng đàm phán và giao dịch, được gọi là hoa hồng. Trong một giao dịch BĐS, chính các quyền liên quan đến BĐS mới được
14 luân chuyển, chuyển giao trong quá trình giao dịch chứ không phải là BĐS như nhiều người lầm tưởng. Vì vậy có thể hiểu: “Môi giới bất động sản là hoạt động của chủ thể (một cá nhân, một hãng hay một tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác, thiết lập các giao dịch thương mại hướng tới các đối tượng là các quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản dẫn tới sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản đó”.3 2.1.2. Đặc điểm môi giới bất động sản  Đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt Môi giới BĐS cũng như các hoạt động môi giới khác có điều kiện làm việc linh hoạt hơn so với các ngành nghề khác. Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt động môi giới BĐS chỉ làm việc thực sự khi nhận được yêu cầu của khách hàng.  Kết nối giữa người bán và người mua Môi giới BĐS đóng vai trò kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua sao cho hợp lý. Người mua và người bán thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) BĐS một cách nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất. Sau khi đã tìm hiểu kỹ yêu cầu và nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết để thực hiện một hợp đồng giao dịch.  Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và người môi giới BĐS Ngoài mức thù lao cố định khi thuê môi giới (có thể có hoặc không), người môi giới được trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch mà họ giúp các bên hoàn thành, lớn hơn nhiều thù lao cố định và là thu nhập chính của họ. 2.2. Các hình thức môi giới 2.2.1. Môi giới độc quyền 3 Nguồn: Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản – Hanoi Financial Investment
15 Trong hình thức này, người môi giới sẽ được độc quyền và đại diện cho lợi ích của duy nhất một bên trong giao dịch BĐS, có thể là người bán hoặc người mua. Tuy nhiên, người môi giới cũng có thể chào bán hoặc hợp tác với các nhà môi giới khác nhằm thúc đẩy nhanh quá trình tìm kiếm khách hàng thích hợp và chấp nhận bị chia sẻ hoa hồng.  Môi giới độc quyền người bán Nhà môi giới sẽ được độc quyền tiếp thị BĐS cũng như thay mặt người bán đưa ra mức giá và các điều khoản sao cho có lợi nhất trong hợp đồng cho người bán.  Môi giới độc quyền người mua Trái ngược với người môi giới độc quyền người bán, nhà môi giới độc quyền người mua sẽ đứng về phía người mua và đại diện cho quyền lợi của người mua. Những nhà môi giới độc quyền người mua sẽ tận dụng những hiều biết của mình về BĐS, pháp luật, khả năng thương lượng và những kỹ năng khác để tư vấn cho người mua giá cả cũng như những điều khoản tốt nhất trong hợp giao dịch. Môi giới độc quyền người mua là lựa chọn tốt nhất cho khách hàng có nhu cầu tìm mua BĐS và đa số các nhà môi giới BĐS ở các nước phát triển đều hoạt động theo hình thức này. 2.2.2. Môi giới tự do Môi giới tự do (còn được gọi là “môi giới kép” ở Mỹ) là hình thức môi giới mà người môi giới làm trung gian thực hiện nhiệm vụ giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu BĐS, đồng thời cũng tư vấn cho cả 2 bên các vấn đề liên quan đến giao dịch và hưởng hoa hồng dựa trên giá trị của thương vụ. 2.3. Vai trò của môi giới bất động sản đối với thị trƣờng bất động sản Trước hết phải nhấn mạnh rằng vai trò của môi giới BĐS không chỉ là dẫn dắt các chủ thể đến việc ký kết thương vụ như các hoạt động môi giới thông thường mà còn là vấn đề làm thế nào để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng liên quan đến BĐS.
16 2.3.1. Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới hoạt động giao dịch bất động sản  Với người mua/bán, cho thuê/đi thuê Do những đặc tính nhất định của BĐS và thị trường BĐS nên đây là một thị trường không hoàn hảo. Thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật sự chính xác và đầy đủ do những tiêu chí đánh giá thường rất khó xác định, hơn nữa những thông tin này cũng không được công bố rộng rãi và đầy đủ như những loại hàng hoá khác. Nhờ những tư vấn và thông tin mà hoạt động môi giới mang lại, thông tin bất động sản từ phía người bán/cho thuê đến với người mua/đi thuê nhanh chóng và chính xác hơn giúp người ủy thác sẽ có cái nhìn tổng quan và đưa ra được sự lựa chọn đúng đắn đồng thời làm giảm rủi ro trong hoạt động mua bán, cho thuê BĐS. Người môi giới còn đóng vai trò thúc đẩy cho hợp đồng giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng và hiệu quả thông qua việc giúp các bên thỏa thuận các điều kiện hợp đồng và tư vấn các vấn đề khác như thuế, hỗ trợ tài chính từ ngân hàng, tổ chức tín dụng...  Với Chính phủ Thị trường BĐS ngày càng phát triển dẫn tới số lượng giao dịch ngày càng tăng. Rõ ràng là khi hoạt động môi giới BĐS trở nên chuyên nghiệp và có hành lang pháp lý quy định rõ ràng thì đây sẽ là một kênh hoạt động hiệu quả, bên cạnh các sàn giao dịch BĐS, giúp hạn chế các giao dịch ngầm, trao tay đồng thời tránh thất thu thuế cho nhà nước.  Với xã hội BĐS là nguồn tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân, vì vậy các hoạt động giao dịch BĐS thường có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thông tin trên thị trường lại không hoàn hảo, những chủ thể tham gia vào giao dịch thường không có đủ sự am hiểu và kiến thức về các vấn đề BĐS. Một thị trường hoạt động không hoàn hảo, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác
17 động trực tiếp đến xã hội, gây ra tâm lý bất ổn cho người dân, không tin vào chính sách pháp luật của nhà nước, gây mất ổn định cho xã hội. Khi có sự tham gia của hoạt động môi giới chuyên nghiệp, thông tin thị trường sẽ hoàn hảo hơn, những chủ thể tham gia được cung cấp đầy đủ thông tin về BĐS làm giảm tiêu cực của thị trường, góp phần ổn định trật tự xã hội. 2.3.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Qua những phân tích trên có thể thấy vai trò quan trọng của môi giới BĐS giúp thị trường BĐS hoạt động vận hành trơn chu, người mua và người bán có được thông tin mình cần sẽ tiến hành giao dịch nhanh chóng, giảm bớt được rủi ro. Khi mọi người mua nắm được thông tin đầy đủ và chính xác sẽ đưa ra mức giá tốt và phù hợp, đồng nghĩa với tình trạng ép giá, đầu cơ được giảm bớt, người bán không còn ở vị thế quá chủ động hơn so với người mua. Đồng thời với những tư vấn khác liên quan đến vấn đề luật pháp, tài chính của người môi giới cũng như là người đóng vai trò trung gian thương lượng cho đôi bên giúp thúc đẩy nhanh quá trình giao dịch của thương vụ. Như vậy có thể khẳng định hoạt động môi giới BĐS như một loại dầu nhớt giúp thị trường BĐS – một guồng quay khổng lồ- hoạt động đồng bộ và hiệu quả. 2.4. Khái quát về môi giới bất động sản tại Việt Nam 2.4.1. Đặc điểm Môi giới BĐS mới chỉ xuất hiện ở nước ta không lâu nhưng đã phát triển mạnh mẽ góp phần vào việc thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường BĐS Việt Nam. Ở Việt Nam hiện nay, những thành phần chủ yếu của lực lượng môi giới BĐS gồm nhà môi giới và các văn phòng mua bán BĐS, thường có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Phần lớn các đối tượng trong giao dịch là các bất động sản để ở; một số nhỏ, thường là các công ty kinh doanh và quản lý BĐS lớn, chuyên mua bán BĐS mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông
18 nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình BĐS và các đối tượng khách hàng. Bên cạnh đó, môi giới BĐS là một ngành nghề thu hút sự quan tâm của một bộ phận người dân vì vốn bỏ ra ít nhưng thu được lợi nhuận cao. Theo kết quả nghiên cứu của đề tài “Khoa học về thị trường BĐS tại TP.HCM” do TS.Nguyễn Ngọc Vinh thực hiện năm 2009 - 2010, đã cho thấy hoạt động môi giới BĐS là lĩnh vực hấp dẫn được xếp hạng thứ 2 trong 8 lĩnh vực phổ biến của hoạt động kinh doanh BĐS, chỉ đứng sau lĩnh vực đầu tư vào dự án BĐS. Thu nhập từ BĐS là rất cao so với mức thu nhập trung bình của xã hôi vì mức hoa hồng giành cho người môi giới thường từ 0,5 – 2% trên tổng giá trị giao dịch.4 Tuy nhiên, nghề môi giới BĐS còn hình thành và phát triển trên tính tự phát, kết hợp với cơ chế quản lý chưa hiệu quả cùng với các chính sách của nhà nước chưa bám sát với thực tiễn khiến cho xu hướng phát triển của nghề đã và đang bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, từ tính chuyên nghiệp, chất lượng đào tạo lẫn về đạo đức nghề nghiệp đã và đang là vấn đề thách thức đáng quan tâm, không những tác động đến sự phát triển nghề môi giới mà còn đến sự thịnh vượng chung của thị trường BĐS trong tương lai. 2.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng a. Những yếu tố trực tiếp:  Luật Kinh doanh bất động sản: Công nhận nghề môi giới BĐS và quy định các thành phần thực hiện môi giới phải có chứng chỉ BĐS.  Sàn giao dịch: Theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch BĐS do đơn vị khác thành lập để giới thiệu BĐS và thực hiện các giao dịch BĐS đó. 4 http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/Default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=106&itemid=90&lang=vi -VN
19  Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới : như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;  Quá trình hội nhập quốc tế: Với việc các công ty nước ngoài ngày càng gai tăng đầu tư vào thị trường Việt Nam đã làm gia tăng sức ép lên các doanh nghiệp Việt Nam phải dần chuyên nghiệp hóa hoạt động của mình.  Lợi nhuận cao từ dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp. b. Những yếu tố gián tiếp: Những tác động đến cầu về BĐS làm tăng nhu cầu môi giới:  Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.  Thu nhập của dân cư: Lượng cầu về BĐS sẽ tăng khi thu nhập của người dân được cải thiện và mức thu nhập đó vượt quá chi tiêu cho những sản phẩm tiêu dùng hàng ngày.  Hệ thống tài chính - ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư BĐS, dẫn đến cầu BĐS tăng.  Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác như trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế... Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá BĐS trên thị trường:  Thị trường xây dựng phát triển.  Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính  Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng