Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu ảnh hưởng một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai

Chia sẻ: Buctranhdo Buctranhdo | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:252

Thêm vào BST

Báo xấu

63
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án nghiên cứu với mục tiêu nhằm đánh giá thực trạng và xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai. Đề xuất giải pháp công tác phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị cho thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai nhằm quản lý, sử dụng có hiệu quả quỹ đất về cơ sở hạ tầng, đô thị, phát triển đúng quy hoạch và bền vững.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu ảnh hưởng một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN VĂN KHẢI NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN CÔNG TÁC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ PLEIKU, TỈNH GIA LAI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP- 2021
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN VĂN KHẢI NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN CÔNG TÁC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ PLEIKU, TỈNH GIA LAI Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 9.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS. TRẦN TRỌNG PHƯƠNG 2. TS. NGUYỄN THỊ NGỌC LANH HÀ NỘI - 2021
LỜI CAM ĐOAN Số liệu tổng hợp điều tra thứ cấp trong Luận án là một phần của đề tài khoa học và công nghệ cấp tỉnh “Thực trạng và giải pháp tạo quỹ đất xây dựng kết cấu hạ tầng và phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”. mã số KHGL.11-17, giai đoạn 2018-2019, do Học viện Nông nghiệp Việt Nam là đơn vị chủ trì thực hiện và PGS.TS. Trần Trọng Phương làm chủ nhiệm đề tài. Tôi xin cam đoan: (1) Tất cả các kết quả thu được trong luận án này là do tôi (thư ký đề tài) và nhóm nghiên cứu thực hiện, kết quả được công bố với sự đồng ý của chủ nhiệm đề tài và các thành viên tham gia thực hiện; (2) Các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và không trùng lặp với bất kỳ một luận án tiến sĩ nào đã công bố trước đây; (3) Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận án Trần Văn Khải i
LỜI CẢM ƠN Luận án này được thực hiện và hoàn thành tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của thầy cô, của các cơ quan, tổ chức, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận án, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Trọng Phương và TS. Nguyễn Thị Ngọc Lanh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian công sức, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện luận án. Tôi xin trân trọng cảm ơn chủ nhiệm đề tài, các thành viên đề tài khoa học và công nghệ cấp tỉnh, mã số KHGL.11-17 đã tạo điều kiện cho tôi được sử dụng số liệu thứ cấp của đề tài trong quá trình thực hiện luận án. Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Trắc địa Bản đồ, Khoa Tài nguyên và Môi trường (trước đây là Khoa Quản lý đất đai), Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo và chuyên viên Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Khoa học và Công nghệ tỉnh Gia Lai; Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Gia Lai (trước đây, nay sát nhập về Trung tâm phát triển quỹ đất TP Pleiku); UBND thành phố Pleiku, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Quản lý đô thị, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Pleiku, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Pleiku; các doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng; doanh nghiệp xây dựng khu đô thị ở thành phố Pleiku; UBND các phường, xã của thành phố Pleiku nơi tôi đến điều tra và những người đã tham gia trả lời phỏng vấn để giúp tôi thu thập được những thông tin, số liệu phục vụ cho hoàn thành luận án. Tôi xin đặc biệt gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã luôn ủng hộ, động viên, tạo điều kiện giúp đỡ về mọi mặt trong suốt quá trình làm nghiên cứu sinh của tôi. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân và gia đình để tôi hoàn thành luận án./. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Nghiên cứu sinh Trần Văn Khải ii
MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt viii Danh mục bảng ix Danh mục hình xi Trích yếu luận án xii Thesis abstract xiv PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 3 1.3. Phạm vi nghiên cứu 3 1.4. Những đóng góp mới của luận án 3 1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án 4 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5 2.1. Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị 5 2.1.1. Khái quát về phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị 5 2.1.2. Vai trò của công tác phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và đô thị 14 2.2. Yếu tố ảnh hưởng đến phát trıển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát trıển đô thị 16 2.2.1. Nhóm yếu tố chính sách 16 2.2.2. Nhóm yếu tố tài chính đất đai 20 2.2.3. Nhóm yếu tố quy hoạch 23 2.2.4. Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng 25 2.2.5. Nhóm yếu tố vai trò cộng đồng 28 2.3. Tình hình phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở một số nước trên thế giới 31 iii
2.3.1. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở Ô-xtrây-li-a 31 2.3.2. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở Pháp 32 2.3.3. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở Trung Quốc 33 2.3.4. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở Mỹ 34 2.3.5. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở Nhật Bản 35 2.3.6. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở Hàn Quốc 36 2.4. Thực tiễn phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị tại Việt Nam 37 2.4.1. Cơ sở pháp lý về phát triển quỹ đất 37 2.4.2. Tình hình phát triển quỹ đất ở Việt Nam 40 2.5. Một số công trình nghiên cứu liên quan đến phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị 47 2.5.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến phát triển quỹ đất trên thế giới 47 2.5.2. Các công trình nghiên cứu phát triển quỹ đất ở Việt Nam 48 2.6. Định hướng nghiên cứu của đề tài 52 2.6.1. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến thực trạng phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị tại thành phố Pleiku 52 2.6.2. Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị 54 PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 57 3.1. Đối tượng nghiên cứu 57 3.1.1. Các loại đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị 57 3.1.2. Người sử dụng đất phục vụ nghiên cứu 57 3.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất ở thành phố Pleiku 57 3.2. Nội dung nghiên cứu 57 3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai 57 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai, hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2017 thành phố Pleiku 57 iv
3.2.3. Thực trạng công tác phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 58 3.2.4. Ảnh hưởng của một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku 58 3.2.5. Nhu cầu và định hướng phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku 58 3.2.6. Đề xuất giải pháp cho công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị tại thành phố Pleiku 58 3.3. Phương pháp nghiên cứu 59 3.3.1. Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 59 3.3.2. Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 59 3.3.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu và phân tích số liệu 60 3.3.4. Phương pháp minh họa bằng bản đồ, sơ đồ 62 3.3.5. Phương pháp chuyên gia 63 3.3.6. Phương pháp phân tích SWOT 63 PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 65 4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai 65 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 65 4.1.2. Các nguồn tài nguyên 68 4.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 71 4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường 73 4.2. Tình hình quản lý đất đai, hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2017 thành phố Pleiku 75 4.2.1. Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thành phố Pleiku 75 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Pleiku năm 2017 79 4.2.3. Biến động sử dụng đất thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 81 4.2.4. Công tác đầu tư xây dựng cơ bản, chỉnh trang đô thị, quản lý và quy hoạch đô thị 83 4.2.5. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai 84 4.3. Đánh giá thực trạng công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 86 v
4.3.1. Công tác phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku giai đoạn 2010-2017 86 4.3.2. Kết quả công tác phát triển quỹ đất xây dựng khu đô thị mới và phát triển khu dân cư 88 4.3.3. Kết quả phát triển quỹ đất dự án xây dựng công trình trụ sở cơ quan 91 4.3.4. Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất giáo dục, y tế và thể thao 93 4.3.5. Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng công trình đất an ninh - quốc phòng 94 4.3.6. Kết quả phát triển quỹ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 95 4.3.7. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích phát triển cơ sở hạ tầng (phát triển giao thông, năng lượng) 97 4.3.8. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sinh hoạt cộng đồng 99 4.3.9. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích tôn giáo tín ngưỡng 100 4.4. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku 101 4.4.1. Đánh giá của người dân đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng hạ tầng và phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku 102 4.4.2. Đánh giá của cán bộ và tổ chức đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku 127 4.4.3. Đánh giá chung về ý kiến đánh giá của cán bộ, tổ chức và hộ gia đình cá nhân về công tác phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị 131 4.5. Định hướng phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku 132 4.5.1. Định hướng phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 132 4.5.2. Phân tích cơ hội, điểm mạnh, điểm yếu và những thách thức về phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai 137 4.6. Đề xuất giải pháp cho công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cở sở hạ tầng và phát triển đô thị tại thành phố Pleiku 142 4.6.1. Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách 142 4.6.2. Nhóm giải pháp về tài chính, giá đất 143 vi
4.6.3. Nhóm giải pháp về nâng cao chất lượng quy hoạch 144 4.6.4. Nhóm giải pháp đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng 146 4.6.5. Nhóm giải pháp về vai trò cộng đồng và tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật đất đai 147 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 148 5.1. Kết luận 148 5.2. Kiến nghị 150 Tài liệu tham khảo 152 Phụ lục 163 vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTHTTĐC Bồi thường hỗ trợ tái định cư BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CĐ Cộng đồng CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CNH, HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng CTR Chất thải rắn CTRCN Chất thải rắn công nghiệp GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân HTKT Hạ tầng kỹ thuật KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất KTXH Kinh tế xã hội LH Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc MLIT Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc PNN Phi nông nghiệp PPP Hình thức đối tác công tư QHCT Quy hoạch chi tiết QHĐT Quy hoạch đô thị QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TCPTQĐ Tổ chức phát triển quỹ đất TĐC Tái định cư TDTT Thể dục thể thao TGCĐ Tham gia cộng đồng THCS Trung học cơ sở THĐ Thu hồi đất TP Thành phố TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TQĐ Tạo quỹ đất TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân viii
DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1. Tổng hợp số lượng phỏng vấn cán bộ 60 3.2. Chỉ số đánh giá của thang đo 61 3.3. Phân cấp mức độ quan hệ qua hệ số tương quan 62 4.1. Tổng hợp diện tích các nhóm đất chính của thành phố Pleiku 68 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Pleiku 80 4.3. Kết quả công tác phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku giai đoạn 2010-2017 87 4.4. Kết quả công tác phát triển quỹ đất xây dựng khu đô thị mới, đấu giá quyền sử dụng đất và phát triển khu dân cư của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 90 4.5. Kết quả phát triển quỹ đất dự án xây dựng công trình trụ sở cơ quan của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 92 4.6. Kết quả phát quỹ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất giáo dục, y tế và thể thao của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 93 4.7. Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng công trình đất an ninh, quốc phòng của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 95 4.8. Kết quả phát triển quỹ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại dịch vụ của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 96 4.9. Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng (giao thông, năng lượng) của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 98 4.10. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sinh hoạt cộng đồng của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 99 4.11. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ đất tôn giáo, tín ngưỡng của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 100 4.12. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách đến phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị tại thành phố Pleiku 103 4.13. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách đến phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị tại thành phố Pleiku 104 4.14. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính đến phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị tại thành phố Pleiku 107 ix
4.15. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku 108 4.16. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch đến phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku 111 4.17. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku 112 4.18. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị 115 4.19. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku 116 4.20. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố vai trò cộng đồng ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị tại thành phố Pleiku 121 4.21. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố vai trò cộng đồng ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku 122 4.22. Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku 126 4.23. Đánh giá của cán bộ, tổ chức đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku 129 4.24. Quy hoạch hạ tầng giao thông và bến xe đến năm 2030, định hướng đến 2050 của thành phố Pleiku 134 4.25. Quy hoạch các khu vực phát triển đô thị và khu dân cư theo phân khu đến năm 2030, định hướng đến 2050 của thành phố Pleiku 136 4.26. Phân tích theo ma trận SWOT 138 x
DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 2.1. Sơ đồ khái quát công tác phát triển quỹ đất 11 2.2. Quá trình luân chuyển sử dụng đất 25 2.3. Khung phân tích ảnh hưởng một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai 56 3.1. Phân tích SWOT về phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai 63 3.2. Sơ đồ thực hiện đề tài 64 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Pleiku trong tỉnh Gia Lai 65 4.2. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Pleiku 81 4.3. Biến động sử dụng đất thành phố Pleiku giai đoạn 2010-2017 82 4.4. Kết quả công tác phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku giai đoạn 2010-2017 88 4.5. Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng khu đô thị mới, đấu giá quyền sử dụng đất và phát triển khu dân cư của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 89 4.6. Kết quả phát triển quỹ đất dự án xây dựng công trình trụ sở cơ quan của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 91 4.7. Kết quả phát triển quỹ đất dự án xây dựng công trình sự nghiệp và đất giáo dục y tế, thể thao của thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 94 xi
TRÍCH YẾU LUẬN ÁN Tên tác giả: Trần Văn Khải Tên Luận án: Nghiên cứu ảnh hưởng một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng và xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai. - Đề xuất giải pháp công tác phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị cho thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai nhằm quản lý, sử dụng có hiệu quả quỹ đất về cơ sở hạ tầng, đô thị, phát triển đúng quy hoạch và bền vững. Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu sử dụng phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp từ các cơ quan, phân vùng và chọn điểm nghiên cứu điều tra số liệu sơ cấp 350 hộ gia đình, cá nhân ở thành phố Pleiku, 30 tổ chức liên quan đến công tác phát triển quỹ đất và 30 cán bộ liên quan đến công tác phát triển quỹ đất, quy hoạch đô thị để lấy tư liệu đánh giá ảnh hưởng một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố Pleiku. Nghiên cứu sử dụng phương pháp thang Likert (Likert, 1932) để đánh giá các nhóm yếu tố tác động đến phát triển quỹ đất theo 5 mức độ. Xác định tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố Pleiku được xác định bằng Spearman Rank Correlation Coefficient trong SPSS 22.0 với mức ý nghĩa 0,05 và độ tin cậy của kết quả nghiên cứu 95%. So sánh số liệu để đánh giá sự biến động đất đai, quy hoạch; Phương pháp phân tích SWOT. Kết quả chính và kết luận 1. Thành phố Pleiku với tổng diện tích 26.076,86 ha, gồm 22 phường, xã-đô thị loại I, thành phố lớn thứ 3 của Tây Nguyên là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, chính trị, an ninh quốc phòng của tỉnh Gia Lai. Với kiểu địa hình đặc trưng của vùng, giá trị cảnh quan đa dạng, thành phố Pleiku có nhiều lợi thế và cơ hội để phát triển theo hướng hạ tầng, đô thị xanh, tổ chức cấu trúc đô thị theo các thềm địa hình và các đặc trưng về cảnh quan tạo nên những không gian có giá trị, đặc sắc. Tốc độ tăng trưởng kinh tế trung bình (GDP) đạt 12%. Trong đó dịch vụ tăng 12,8%, công nghiệp - xây dựng tăng 18,92%, nông - lâm nghiệp tăng 4,65%, thu nhập bình quân đầu người đạt 52 triệu đồng/năm. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku đã cơ bản xii
thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai. Trên 98,7% tổng diện tích tự nhiên đã được đưa vào khai thác sử dụng phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Pleiku đang từng bước đáp ứng các tiêu chí của một đô thị văn minh, hiện đại. 2. Trong giai đoạn 2010-2017, trên địa bàn thành phố Pleiku đã triển khai 276 dự án thu hồi đất với tổng diện tích 987,40 ha. Trong đó có 80 dự án phục vụ phát triển đô thị và khu dân cư với diện tích 302,64 ha. Có 52 dự án phục vụ mục đích xây dựng kết cấu hạ tầng với diện tích thu hồi là 300,22 ha. Có 34 dự án phát triển quỹ đất để phục vụ xây dựng công trình sự nghiệp, giáo dục y tế với diện tích thu hồi đất là 20,81 ha. 51 dự án phát triển quỹ đất cho mục đích sinh hoạt cộng đồng với diện tích 4,96 ha. 39 dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và thương mại dịch vụ với diện tích 134,82 ha. Bên cạnh đó, UBND thành phố Pleiku cũng đã thu hồi đất 5 dự án để xây dựng trụ sở cơ quan; 9 dự án xây dựng tôn giáo tín ngưỡng và 6 dự án cho mục đích quốc phòng an ninh với diện tích 213,39 ha. 3. Kết quả nghiên cứu đã xác định được 6 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao (Chính sách thu hút đầu tư; Giá đất, tài chính đất đai; Quy hoạch sử dụng đất; Vị trí khu đất; Diện tích khu đất; Vai trò của già làng); 12 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao (chính sách giao đất, cho thuê đất; Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Chính sách xây dựng cơ sở hạ tầng; Kinh phí từ ngân sách Nhà nước; Kinh phí vay từ tổ chức tín dụng; Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội; Quy hoạch chung xây dựng đô thị; Chỉnh trang đô thị; Hạ tầng giao thông; Vai trò của lãnh đạo địa phương (phường, xã); Vai trò truyền thông, thông tin; Vai trò của tổ chức xã hội); 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình (Góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Quy hoạch ngành; Chính sách phát triển đô thị; Điện và cấp, thoát nước) và 1 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức thấp (Tham gia giám sát, quản lý quá trình thực hiện dự án) đến xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố Pleiku. 4. Định hướng phát triển quỹ đất phục vụ phát triển đô thị theo mô hình cấu trúc không gian của thành phố Pleiku từ mô hình đô thị phân tán, sang mô hình đô thị tập trung, phát triển các chức năng quan trọng tại khu vực nội đô (hành chính - chính trị, kinh tế-tài chính, công nghiệp, y tế, nghiên cứu khoa học ngành y, du lịch nghỉ dưỡng,…); khu vực vùng ven phát triển đô thị mật độ xây dựng thấp, gắn kết với vùng kinh tế nông - lâm nghiệp…đến năm 2030 khoảng 8344,0 ha (từ phân khu A1 đến A6). Định hướng phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng, giao thông thành phố Pleiku gắn với hành lang kinh tế xây dựng các tuyến đường bộ cao tốc Bắc - Nam (phía Tây) và cao tốc Quy Nhơn - Pleiku, trục giao thông đô thị, nông thôn, liên khu vực…với diện tích khoảng 6050,4 ha. 5. Để nâng cao hiệu quả của phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị của thành phố Pleiku thì cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp đã đề xuất trong luận án: Giải pháp cơ chế chính sách; Giải pháp tài chính, giá đất; Giải pháp về nâng cao chất lượng quy hoạch; Giải pháp đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng; Giải pháp về vai trò cộng đồng và tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật đất đai nhằm thúc đẩy công tác phát triển quỹ đất trên địa bàn thành phố Pleiku trong thời gian tới hiệu quả. xiii
THESIS ABSTRACT PhD candidate: Tran Van Khai Thesis title: Study on the effects of some factors on the development of land fund for infrastructure construction and urban development in Pleiku city, Gia Lai province. Major: Land management Code: 9.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives - To evaluate the current situation and determine the influence of some factors on the development of land fund for infrastructure construction and urban development in Pleiku city, Gia Lai province. - To propose solutions for the development of land fund for infrastructure construction and urban development for Pleiku city, Gia Lai province in order to manage and use effectively the land fund for infrastructure and urban areas, develop according to plan and sustainably. Materials and methods The study used method to survey and collect secondary data from agencies, zoning and selected research points to survey primary data in 350 households and individuals in Pleiku city, 30 related organizations to land fund development and 30 officials involved in land fund development, urban planning to get documents to evaluate the impact of some factors on the development of land fund for infrastructure construction floors and urban development of Pleiku city. The study used the Likert scale method (Likert, 1932) to evaluate groups of factors affecting land fund development according to 5 levels. Determining the correlation between the factors affecting the development of the land fund for infrastructure construction and urban development in Pleiku city was determined by the Spearman Rank Correlation Coefficient in SPSS 22.0 with the significance level of 0.05 and the reliability of the study result was 95%. Comparing data to assess land changes, planning; SWOT analysis method. Main findings and conclusions 1. Pleiku city with a total area of 26,076.86 ha, including 22 wards, communes of urban grade I, the third largest city of the Central Highlands, is the economic, cultural, social, political and security national defense center of Gia Lai province. With the typical topography of the region, diverse landscape values, Pleiku city has many advantages and opportunities to develop in the direction of infrastructure, green urban, urban structure organization according to terrain shelves and landscape features, create valuable and unique spaces. The average economic growth rate (GDP) reached 12%. In which services increased by 12.8%, industry - construction increased by 18.92%, agriculture - forestry increased by 4.65%, per capita income reached 52 million VND/year. The management and use of land in Pleiku city has basically complied with the provisions of the land law. Over 98.7% of the total natural area has been put into use in accordance with the socio-economic development of the city. Pleiku is gradually xiv
meeting the criteria of a civilized and modern city. 2. In the period 2010-2017, the Pleiku city has deployed 276 projects of land acquisition with a total area of 987.40 ha. Of which, there were 80 projects serving urban and residential development with an area of 302.64 ha. There were 52 projects serving the purpose of infrastructure construction with the recovered area of 300.22 ha. There were 34 projects to develop land fund to serve the construction of non-business works, medical education with the land acquisition area of 20.81 ha, 51 projects to develop land fund for community activities with an area of 4.96 ha. 39 projects on non- agricultural production, business and service trade with an area of 134.82 ha. Besides, during the past time, the People's Committee of Pleiku city has also acquired land with 5 projects for building offices; 9 projects for building religious beliefs and 6 projects for defense and security purposes with an area of 213.39 ha. 3. Research results have identified 6 factors that have a very high positive impact (Investment attraction policy; Land price, land finance; Land use planning; Land location; Area of the site land; the role of village patriarch); 12 factors that have a high degree of positive influence (policy of land allocation, land lease; policy of land acquisition, compensation, support, and resettlement; Policy on infrastructure construction; Budget funding from State; Loan funds from credit institutions; Socio- economic development master plan; Urban construction master plan; Urban embellishment; Transport infrastructure; Role of local leaders (ward , commune); Role of communication and information; Role of social organization); 4 factors that have a moderate positive impact (Capital contribution by land use rights; Sector planning; Urban development policy; Electricity and water supply and drainage) and 1 positive factor at a low level (participate in project audit and management) to infrastructure construction and urban development in Pleiku city. 4. Orientation to develop the land fund for urban development according to the spatial structure model of Pleiku city from a distributed urban model to a centralized urban model, developing important functions in the inner city area (administrative- political, economic-finance, industry, medical, medical scientific research, resort tourism,...); the area around the fringes of urban development with low construction density, associated with the agro-forestry economic zone...by 2030 about 8344.0 ha (from subdivisions A1 to A6). Orientation to develop land fund for infrastructure and traffic construction of Pleiku city in association with economic corridor for construction of North - South expressways (west) and Quy Nhon - Pleiku expressway, axis urban, rural, inter-regional traffic...with an area of about 6050,4 ha. 5. To improve the efficiency of land fund development for infrastructure construction and urban development of Pleiku city, it is necessary to synchronously implement the groups of solutions proposed in the thesis: Solution of mechanism and policy; Financial solutions, land prices; Solution on planning; Infrastructure development investment solution; Solutions on the role of community and propaganda and dissemination of land policies and laws in order to promote the development of land fund in Pleiku city in the coming time. xv
PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993). Tại các đô thị có tốc độ đô thị hóa cao, do sự gia tăng sử dụng đất xây dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, đô thị dịch vụ dẫn đến sự gia tăng chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất làm cho giá đất biến động mạnh... Ở các khu vực đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, lấn chiếm đất đai, vi phạm pháp luật về quy hoạch, sử dụng đất đai, môi trường vẫn còn xảy ra. Điều này đặt ra yêu cầu ngày càng cao về công tác quản lý sử dụng đất đô thị. Luật đất đai 2003, đã có những quy định cụ thể về định giá đất, quyền sử dụng đất được xem là hàng hóa đặc biệt, được phép giao dịch trên thị trường bất động sản; Đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng đóng góp ngân sách Nhà nước và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội Khóa XIII thông qua tại Kỳ họp thứ 6 đã quy định cụ thể hơn về các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Đối với các dự án, công trình sản xuất, kinh doanh có sử dụng đất thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Công tác phát triển quỹ đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương hiệu quả, bền vững. Tuy nhiên, thực tế công tác phát triển quỹ đất (tạo quỹ đất sạch) ở nhiều địa phương hiện vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc, bất cập như công tác quy hoạch, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; công tác thu hồi đất… Thành phố Pleiku là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội - chính trị của tỉnh Gia Lai, là đô thị nằm ở phía Bắc vùng Tây Nguyên, có diện tích 26.076,86 ha, dân số khoảng 238.469 người. Tốc độ đô thị hoá của thành phố Pleiku là 72,12%, một tỷ lệ khá cao so với mặt bằng chung của cả nước, Pleiku có vị trí chiến lược quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của 1
cả nước. Pleiku nằm trên trục giao thông giữa Quốc lộ 14, Quốc lộ 19 và đường Hồ Chí Minh, gần cửa khẩu Lệ Thanh và cửa khẩu Bờ Y tiếp giáp Lào và Campuchia đang trên đà phát triển cả về kinh tế, văn hóa, xã hội (UBND thành phố Pleiku, 2018). Trong giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của địa phương, nhu cầu về quỹ đất cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị cho Pleuku ngày càng tăng. Công tác phát triển quỹ đất nhằm mục đích cung ứng quỹ đất sạch cho các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố đồng thời làm ổn thị trường bất động sản, chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả. Với kiểu địa hình ở một địa bàn đô thị đặc trưng ở khu vực Bắc Tây Nguyên, có giá trị cảnh quan đa dạng, thành phố Pleiku có nhiều lợi thế và cơ hội để phát triển theo hướng kết cấu hạ tầng, đô thị xanh, tổ chức cấu trúc đô thị theo các thềm địa hình và các đặc trưng về cảnh quan (đặc biệt các không gian hệ thống núi lửa âm - dương), nhằm tạo nên những không gian có giá trị, đặc sắc. Để góp phần xây dựng cơ sở hạ tầng, đô thị phục vụ phát triển kinh tế-xã hội của thành phố Pleiku thì công tác phát triển quỹ đất đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất “sạch” cho xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội, các dự án đầu tư phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các khu đô thị… Sử dụng hiệu quả các loại đất, giúp thành phố hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng hiệu quả, bền vững. Thực tế công tác phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku còn một số khó khăn, vướng mắc như hoạt động của tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất thực hiện chưa đạt hiệu quả cao. Điều khó khăn hiện nay là quỹ đất ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu về quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển đô thị và xây dựng hạ tầng ngày càng lớn. Công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi còn phát sinh một số bất cập. Các dự án nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường thường có thêm các khoản hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi, trong khi các dự án Nhà nước thu hồi chỉ thực hiện đúng chính sách hiện hành. Những nguyên nhân cơ bản để xảy ra tình trạng như vậy là do việc xác định giá đất chưa tính hết giá trị của đất, chưa có sự đồng thuận cao của người dân bị thu hồi đất... Thành phố Pleiku được công nhận đô thị loại II theo Quyết định số 249/QĐ-TTg ngày 25/2/2009, trong giai đoạn 2010-2017, với chiến lược phát triển đồng bộ kinh tế xã hội, hạ tầng giao thông, phát triển đô thị và công tác giải phóng mặt bằng cho thành phố Pleiku lên đô thị loại I (Quyết định 146/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 22/ 01/2020) như ngày nay thì việc bố trí quỹ đất sạch cho các mục đích đó phải 2
được thực hiện đồng bộ. Để giải quyết vấn đề này cần đánh giá đúng thực trạng phát triển quỹ đất và xác định yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị làm cơ sở đề xuất các giải pháp phát triển quỹ đất hợp lý và hiệu quả nguồn tài nguyên đất của thành phố Pleiku, đô thị loại I, thành phố lớn thứ 3 của vùng Tây Nguyên. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng và xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai. - Đề xuất giải pháp công tác phát triển quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị cho thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai nhằm quản lý, sử dụng có hiệu quả quỹ đất về cơ sở hạ tầng, đô thị, phát triển đúng quy hoạch và bền vững. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu công tác phát triển quỹ đất và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Pleiku. - Thời gian nghiên cứu: Thời gian thu thập nguồn số liệu phục vụ theo yêu cầu của đề tài từ 2010 - 2017; Thời gian thực hiện đề tài từ 2017-2020. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN - Nghiên cứu đã xác định được 18 yếu tố ảnh hưởng thuận đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở thành phố Pleiku, có sự đặc trưng về địa hình, văn hóa đô thị riêng biệt của vùng Tây Nguyên, cụ thể: Nhóm yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao đối với phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị ở thành phố Pleiku gồm: Có 6 yếu tố là yếu tố vị trí khu đất; Diện tích khu đất; Vai trò của già làng; Chính sách thu hút đầu tư; Giá đất, tài chính đất đai; Quy hoạch sử dụng đất. Đối với thành phố Pleiku có đặc trưng về địa hình, nếp sống, văn hóa của đồng bào và vai trò của già làng có ảnh hưởng rất lớn đến công tác phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị nói riêng. Nhóm yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao: Có 12 yếu tố là chính sách giao đất, cho thuê đất; Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; 3