Luận án Tiến sĩ Quản lý xây dựng: Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:265

Thêm vào BST

Báo xấu

34
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án Tiến sĩ Quản lý xây dựng "Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội" trình bày các nội dung chính sau: Hệ thống hóa và làm sâu sắc cơ sở lý luận về quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng để xây dựng khung lý thuyết cho việc đánh giá hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng của các doanh nghiệp quản lý vận hành; Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng cho các doanh nghiệp quản lý vận hành theo hướng nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng tính chuyên nghiệp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Quản lý xây dựng: Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI Hoàng Vân Giang QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VẬN HÀNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số: 9580302 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Hà Nội - Năm 2023
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI Hoàng Vân Giang QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VẬN HÀNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số: 9580302 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. Trần Văn Mùi Hà Nội - Năm 2023
i LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng bản luận án này là công trình nghiên cứu do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Hà Nội, ngày 12 tháng 11 năm 2023 NGHIÊN CỨU SINH Hoàng Vân Giang
ii LỜI CẢM ƠN Luận án được nghiên cứu sinh thực hiện tại Bộ Môn Kinh tế xây dựng, Khoa Kinh tế và Quản lý xây dựng, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội dưới sự hướng dẫn của TS Trần Văn Mùi, giảng viên Trường Đại học Xây dựng Hà Nội. Nghiên cứu sinh xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Trần Văn Mùi đã tận tình chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm trong quá trình hướng dẫn nghiên cứu sinh hoàn thành nội dung luận án ngày hôm nay. Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý đào tạo, Khoa Kinh tế và Quản lý xây dựng, các thầy cô giáo trong Bộ môn Kinh tế xây dựng, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện để nghiên cứu sinh hoàn thành luận án. Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn các nhà khoa học trong và ngoài trường đã đóng góp nhiều ý kiến quý báu giúp nghiên cứu sinh kịp thời bổ sung, hoàn thành nội dung luận án. Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn sự hỗ trợ, giúp đỡ nhiệt tình từ các cá nhân, tổ chức đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập số liệu, tài liệu phục vụ cho mục đích nghiên cứu. Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn gia đình và đồng nghiệp là những người luôn ở bên cạnh, hỗ trợ về mặt tinh thần và chia sẻ những lúc khó khăn trong quá trình học tập, nghiên cứu. Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Xây dựng Hà Nội đã hỗ trợ và tạo điều kiện trong quá trình học tập, nghiên cứu. Một lần nữa, nghiên cứu sinh xin trân trọng cảm ơn! NGHIÊN CỨU SINH Hoàng Vân Giang
iii MỤC LỤC Trang phụ bìa LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................... iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................. viii DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... ix DANH MỤC HÌNH VẼ ............................................................................................x MỞ ĐẦU ...................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................1 2. Mục đích, mục tiêu nghiên cứu. ...........................................................................2 2.1. Mục đích nghiên cứu ..........................................................................................2 2.2. Mục tiêu nghiên cứu ...........................................................................................3 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................................3 4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ...........................................................3 4.1. Cách tiếp cận ......................................................................................................3 4.2. Phương pháp nghiên cứu của luận án .................................................................4 5. Khung nghiên cứu của luận án .............................................................................4 6. Cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................................5 6.1. Cơ sở khoa học ...................................................................................................5 6.2. Cơ sở thực tiễn ....................................................................................................5 7. Ý nghĩa và đóng góp mới của luận án ..................................................................5 7.1. Ý nghĩa của luận án ............................................................................................5 7.2. Đóng góp mới của luận án ..................................................................................6 8. Kết cấu của luận án ...............................................................................................6 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU7 1.1. Tổng quan các nghiên cứu trên thế giới liên quan đến đề tài ............................7 1.1.1. Những công trình nghiên cứu về nhà chung cư cao tầng thương mại trong giai đoạn vận hành ...........................................................................................................7 1.1.2. Những công trình nghiên cứu về hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng của doanh nghiệp ......................................................................................10
iv 1.2. Tổng quan các nghiên cứu trong nước có liên quan đến đề tài........................15 1.2.1. Những công trình nghiên cứu về nhà chung cư cao tầng thương mại trong vận hành..........................................................................................................................15 1.2.2. Những công trình nghiên cứu về hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư của doanh nghiệp.....................................................................................................18 1.3. Khoảng trống nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu .........................................21 1.3.1. Khoảng trống nghiên cứu ..............................................................................21 1.3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ....................................................................................22 1.4. Phương pháp nghiên cứu của luận án ..............................................................22 1.4.1. Thiết kế nghiên cứu .......................................................................................23 1.4.2. Phương pháp chọn mẫu điều tra ....................................................................31 1.4.2.1. Phương pháp chọn mẫu điều tra đối với phỏng vấn doanh nghiệp ............31 1.4.3. Phương pháp phân tích dữ liệu ......................................................................34 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VẬN HÀNH ............................................................................39 2.1. Nhà chung cư cao tầng thương mại .................................................................39 2.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà chung cư cao tầng thương mại.................39 2.1.2. Các bộ phận của nhà chung cư cao tầng thương mại ....................................41 2.1.3. Các loại hình nhà chung cư cao tầng thương mại .........................................43 2.1.4. Những đặc điểm nhà chung cư cao tầng thương mại ảnh hưởng tới quản lý vận hành ..................................................................................................................45 2.2. Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại .....................................46 2.2.1. Khái niệm quản lý vận hành nhà chung cư ...................................................46 2.2.2. Các phương thức quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ......48 2.2.3. Căn cứ pháp lý trong quản lý vận hành nhà chung cư ..................................50 2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại .........................................................................51 2.3. Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của các doanh nghiệp vận hành ......................................................................................................55 2.3.1. Khái niệm quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của các doanh nghiệp vận hành............................................................................................55 2.3.2. Nội dung hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của các doanh nghiệp .....................................................................................................56
v 2.3.3. Kết quả hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp ...........................................................................................................59 2.3.4. Những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của các doanh nghiệp ...................................................................62 2.4. Kinh nghiệm quốc tế trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng chuyên nghiệp .........................................................................................................67 2.4.1. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ..............................................................................67 2.4.2. Kinh nghiệm của các nước Bắc Âu ...............................................................68 2.4.3. Kinh nghiệm của Trung Quốc .......................................................................70 2.4.4. Kinh nghiệm của Singapore ..........................................................................73 2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ..............................................................74 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VẬN HÀNH TẠI HÀ NỘI .....................................................................................75 3.1. Tổng quan nhà chung cư cao tầng thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội75 3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của nhà chung cư cao tầng thương mại tại Hà Nội .....................................................................................................................75 3.1.2. Đặc điểm của nhà chung cư cao tầng thương mại tác động đến giai đoạn vận hành, sử dụng ..........................................................................................................77 3.2. Tổng quan về doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại tại Hà Nội .........................................................................................................79 3.2.1. Quá trình hình thành và phát triển của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư tại Hà Nội ................................................................................................79 3.2.2. Đặc điểm của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội .........................................................................81 3.3.Kết quả của mô hình đánh giá ảnh hưởng các khía cạnh của chất lượng dịch vụ đến sự hài lòng của ban quản trị nhà chung cư .......................................................83 3.3.1. Mô tả mẫu nghiên cứu ...................................................................................84 3.3.2. Kết quả đánh giá tính tin cậy thang đo ..........................................................86 3.3.3. Kết quả phân tích khám phá nhân tố .............................................................86 3.3.4. Kết quả phân tích tương quan .......................................................................87 3.3.5. Phân tích hồi quy ...........................................................................................87 3.4.Thực trạng quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp ......................................................................................................................89
vi 3.4.1. Thực trạng vận hành và bảo trì phần cơ sở vật chất của nhà chung cư cao tầng thương mại ..............................................................................................................89 3.4.2. Thực trạng cung cấp các dịch vụ tiện ích của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại .........................................................................93 3.4.3. Thực trạng quản lý nhân sự trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ..............................................................................................................99 3.4.4. Thực trạng quản lý tài chính trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ............................................................................................................102 3.4.5. Thực trạng quản lý thông tin trong vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ..........................................................................................................................106 3.5. Đánh giá tổng hợp những mặt đạt được, hạn chế của doanh nghiệp trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ở Hà Nội ..................110 3.5.1. Những mặt đạt được trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư của các doanh nghiệp .........................................................................................................110 3.5.2. Những hạn chế trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư của các doanh nghiệp .........................................................................................................111 3.5.3. Những nguyên nhân gây ra hạn chế trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại.....................................................................................................114 CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CHO DOANH NGHIỆP VẬN HÀNH Ở HÀ NỘI ........................................................................................................................117 4.1. Quan điểm, định hướng hoàn thiện quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp ở Hà Nội ...............................................................117 4.1.1. Chiến lược, chính sách phát triển nhà chung cư ở Hà Nội .........................117 4.1.2. Quan điểm hoàn thiện quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp...................................................................................................118 4.1.3. Định hướng đề xuất giải pháp .....................................................................119 4.2.Đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại cho doanh nghiệp quản lý vận hành ở Hà Nội...................................120 4.2.1. Giải pháp về nhân lực trong vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại 120 4.2.2. Giải pháp đẩy mạnh áp dụng công nghệ trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ..............................................................................................125 4.2.3. Giải pháp nâng cao năng lực của doanh nghiệp thực hiện hợp đồng tổng thầu trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại .................................136 4.2.4. Giải pháp xây dựng quy trình tiếp nhận và xử lý công việc hiệu quả trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ...........................................140
vii 4.3. Kiến nghị ........................................................................................................144 4.3.1. Kiến nghị đối với Nhà nước ........................................................................144 4.3.2. Kiến nghị đối với Ủy ban nhân thành phố Hà Nội .....................................146 4.3.3. Kiến nghị đối với ban quản trị và người dân ..............................................146 4.3.4. Kiến nghị đối với chủ đầu tư .......................................................................148 KẾT LUẬN ...........................................................................................................149 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ......................................................................151 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................152 PHỤ LỤC 01 ...................................................................................................... PL01
viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Kí hiệu Chữ viết đầy đủ 1 BQT Ban quản trị 2 BHCNBB Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc Building information modeling (Mô hình thông tin công 3 BIM trình) 4 CĐT Chủ đầu tư 5 CQQLNN Cơ quan quản lý Nhà nước 6 CSH Chủ sở hữu 7 CSVC Cơ sở vật chất 8 DN Doanh nghiệp 9 DNQLVH Doanh nghiệp quản lý vận hành 10 ĐVQLVH Đơn vị quản lý vận hành 11 FM Facility management (Quản lý cơ sở vật chất) 12 HNNCC Hội nghị nhà chung cư Integrated building management system (Hệ thống quản lý 13 IBMS tòa nhà tích hợp) 14 NCC Nhà chung cư 15 NCCCT Nhà chung cư cao tầng 16 PCCC Phòng cháy chữa cháy 17 PMVT Phần mềm vi tính 18 QLVH Quản lý vận hành 19 SHC Sở hữu chung 20 SHR Sở hữu riêng 21 TM Thương mại
ix DANH MỤC BẢNG Bảng 2. 1 Độ cao khởi đầu nhà cao tầng của một số nước ....................................... 40 Bảng 2. 2 Các phương thức quản lý vận hành NCCTTM ở Việt Nam ..................... 49 Bảng 2. 3 Quyền và nghĩa vụ của CSH trong QLVH NCCCT ................................. 52 Bảng 2. 4 Quyền và nghĩa vụ của BQT trong QLVH NCCCT ................................ 53 Bảng 2. 5 Quyền và trách nhiệm của ĐVQLVH trong QLVH NCCCT .................. 54 Bảng 2. 6 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả xuất phát từ nội bộ doanh nghiệp .............. 60 Bảng 2. 7 Chỉ tiêu kết quả theo đánh giá từ khách hàng........................................... 61 Bảng 2. 8 Chương trình đào tạo người quản lý tài sản của trường ĐH Đồng Tế ..... 71 Bảng 3. 1 Thống kê số lượng NCCCT TM ở Hà Nội từ 2016 đến 2019 .................. 76 Bảng 3. 2 Số lượng NCCCT TM ở Hà Nội theo thời gian đưa vào sử dụng ............ 78 Bảng 3. 3 Thống kê số lượng đơn vị đủ điều kiện QLVH NCC ở Hà Nội ............... 80 Bảng 3. 4 Điểm tương đồng của mẫu điều tra với mẫu tổng thể .............................. 84 Bảng 3. 5 Phân loại mẫu điều tra theo đối tượng khảo sát........................................ 85 Bảng 3. 6 Thống kê về cách thức vận hành và bảo trì phần SHC NCC ................... 92 Bảng 3. 7 Kết quả đánh giá của BQT NCC về yếu tố hữu hình của CSVC NCC .... 93 Bảng 3. 8 Phương thức thực hiện dịch vụ của 10 DNQLVH NCC .......................... 96 Bảng 3. 9 Kết quả đánh giá sự hài lòng của BQT NCC đối với chất lượng dịch vụ QLVH NCC .............................................................................................................. 97 Bảng 3. 10 Kết quả đánh giá của BQT NCC về 5 khía cạnh chất lượng dịch vụ ..... 98 Bảng 3. 11 Tỷ trọng lao động thuê ngoài ở 10 DNQLVH ......................................101 Bảng 3. 12 Kết quả đánh giá của BQT NCC về yếu tố đáp ứng, đảm bảo của nhân sự trong vận hành NCC ...........................................................................................102 Bảng 3. 13 Quyền và trách nhiệm của các bên trong quản lý tài chính ..................103 Bảng 3. 14 Thực trạng sử dụng PMVT trong QLVH NCC của 10 DNQLVH ......108 Bảng 4. 1 Bảng đánh giá mức độ sẵn sàng ứng dụng công nghệ của DN ..............131 Bảng 4.2 Định hướng giải pháp dựa vào mức độ sẵn sàng ứng dụng công nghệ ...133
x DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 0. 1 Khung nghiên cứu của luận án ………………………………………... 5 Hình 1. 1 Mô hình đánh giá thực trạng công tác QLVH NCCCT TM của các doanh nghiệp …………………………………………………………………………….. 23 Hình 1. 2 Mức tổng quát của câu hỏi theo tiến độ phỏng vấn …………………… 25 Hình 1. 3 Mô hình đánh giá ảnh hưởng của chất lượng dịch vụ QLVH NCCCT TM tới sự hài lòng của BQT NCC ……………………………………………………. 29 Hình 1. 4 Chu trình phát triển thang đo ………………………………………….. 30 Hình 1. 5 Quy trình chọn mẫu lý thuyết …………………………………………..32 Hình 1. 6 Quy trình chọn mẫu trong nghiên cứu định lượng 32 Hình 1. 7 Quy trình phân tích dữ liệu định tính 35 Hình 2. 1 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động QLVH NCCCT của DNQLVH ....63 Hình 3. 1 Số lượng căn hộ mở bán ở Hà Nội trong giai đoạn 2010 - 2019 .............. 75 Hình 3. 2 Số lượng căn hộ mở bán mới của thị trường chung cư Hà Nội ................ 78 Hình 3. 3 Cung và cầu của thị trường QLVH NCC .................................................. 81 Hình 3. 4 Kết quả mô hình đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố chất lượng dịch vụ tới sự hài lòng của BQT NCCCT TM ở Hà Nội ....................................................... 88 Hình 3. 5 Lưu đồ vận hành và bảo trì CSVC thuộc sở hữu chung của NCC............ 90 Hình 3. 6 Quy trình cung cấp dich vụ tiện ích trong QLVH NCC ........................... 94 Hình 3. 7 Sơ đồ tổ chức bộ máy nhân sự trong ban quản lý NCCCT....................... 99 Hình 3. 8 Phân loại thông tin trong vận hành NCC ................................................107 Hình 4. 1 Lộ trình đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong QLVH NCC của các doanh nghiệp ......................................................................................................................126 Hình 4. 2 Quy trình tiếp nhận và xử lý công việc ...................................................141
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Với tốc độ đô thị hóa tại các thành phố lớn trên thế giới hiện nay, những tổ hợp nhà cao tầng và nhà chung cư cao tầng (NCCCT) đã trở thành một phần không thể thiếu trong quá trình phát triển. NCCCT với những ưu điểm nổi bật như: tiết kiệm diện tích đất, cung ứng một lượng lớn các đơn vị ở, giá thành hợp lý, đầy đủ tiện ích cho người dân... đã giúp giải quyết hiệu quả bài toán gia tăng dân số ở các đô thị lớn hiện nay. Trong những năm trở lại đây, ở Việt Nam đã ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ của loại hình NCCCT, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Chỉ trong 10 năm từ năm 2010 đến năm 2020 tỷ lệ diện tích căn hộ chung cư trên tổng diện tích nhà ở tại khu vực đô thị trên cả nước đã tăng từ 4% lên hơn 15%; tại Hà Nội tỷ lệ này tăng từ 17% lên đến 30%; tại Thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ này tăng từ 6% lên đến 20% [15]. Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 thì tỷ lệ này còn tiếp tục gia tăng khi các chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc tăng từ 25 m2 sàn/người (năm 2020) lên 30 m2 sàn/người (năm 2030) [53]. Trong các loại hình NCCCT ở Việt Nam hiện nay, có thể thấy NCCCT TM là phổ biến nhất. NCCCT TM là loại NCC được xây dựng để bán và cho thuê theo cơ chế thị trường. Những NCCCT TM có đặc điểm là bên cạnh các căn hộ để ở còn có khu vực kinh doanh các dịch vụ như trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, trường học, siêu thị... điều này giúp những cư dân sống trong chung cư được hưởng thêm nhiều tiện ích nâng cao chất lượng sống. Chính vì vậy mà tỷ trọng NCCCT TM cũng được ưu tiên phát triển trong kế hoạch phát triển nhà ở của Hà Nội giai đoạn 2021-2025, chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại trong 5 năm là 19.730.000 (m2 sàn) chiếm 44,84% tổng diện tích nhà ở của Hà Nội [29]. Với ưu thế như trên, NCCCT TM sẽ vẫn là loại NCC được ưu tiên phát triển ở các thành phố lớn của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng trong thời gian tới. Quản lý vận hành (QLVH) đóng vai trò quan trọng trong quá trình khai thác sử dụng NCCCT TM. Xét về thời gian, giai đoạn đầu tư xây dựng chỉ chiếm một
2 phần rất nhỏ trong vòng đời của NCCT TM còn lại là giai đoạn khai thác, vận hành. Xét về chi phí, giai đoạn khai thác vận hành chiếm tới hơn 80% chi phí vòng đời của công trình xây dựng [107]. Chính vì vậy việc hoàn thiện công tác QLVH không chỉ mang lại lợi cho cho cư dân sống trong NCCC TM mà còn mang lại nhiều lợi ích cho xã hội như: đảm bảo an toàn cho cư dân, kiểm soát sự tiêu thụ năng lượng, giảm thiểu ô nhiễm môi trường, kiểm soát chi phí vòng đời tài sản,... Bên cạnh tầm quan trọng của hoạt động QLVH NCCCT TM là những yêu cầu, thách thức đặt ra cho việc QLVH loại nhà này. NCCCT TM thường được trang bị hệ thống kỹ thuật phức tạp (bao gồm: hệ thống điện, cấp thoát nước, PCCC, thang máy, điều hòa...), có thời gian sử dụng công trình dài từ 50 đến 100 năm, có số lượng người sinh sống lớn nên yêu cầu đặt ra cho việc QLVH NCC cũng phức tạp hơn các loại nhà ở khác. Để NCCCT TM vận hành một cách bình thường và ngăn ngừa các sự cố xảy ra trong quá trình sử dụng đòi hỏi phải có một đơn vị chuyên nghiệp đứng ra quản lý. Ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đơn vị QLVH NCCCT TM hiện nay có thể là chủ đầu tư (CĐT) xây dựng NCC hoặc một tổ chức chuyên nghiệp được thuê để vận hành NCC... Trong đó phương thức thuê các DNQLVH đang là xu thế phổ biến hơn. Những ưu điểm nổi bật mà phương thức này mang lại là: quy trình QLVH chuyên nghiệp, đảm bảo quyền lợi của cư dân, đáp ứng đa dạng nhu cầu của khách hàng, kiểm soát và cân đối thu chi... Tuy nhiên, ở Hà Nội bên cạnh những DNQLVH đang làm tốt, vẫn còn nhiều DNQLVH bộc lộ những hạn chế như: năng lực phục vụ của nhân viên chưa tốt, tốc độ tiếp nhận và xử lý yêu cầu của cư dân chậm, giá dịch vụ chưa tương xứng chất lượng dịch vụ, thiếu minh bạch trong quản lý tài chính, chưa đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong QLVH NCCCT TM... Việc nghiên cứu hoạt động QLVH NCCC TM của các DNQLVH ở Hà Nội hiện nay là cần thiết để tìm ra nguyên nhân và giải pháp nhằm khắc phục những tình trạng trên. 2. Mục đích, mục tiêu nghiên cứu. 2.1. Mục đích nghiên cứu
3 Luận án đề xuất giải pháp khả thi cho các DNQLVH NCC hoàn thiện công tác QLVH NCCCT TM trên địa bàn thành phố Hà Nội theo hướng nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng tính chuyên nghiệp. 2.2. Mục tiêu nghiên cứu Các mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt mục đích nói trên, gồm: - Hệ thống hóa và làm sâu sắc cơ sở lý luận về QLVH NCCCT để xây dựng khung lý thuyết cho việc đánh giá hoạt động QLVH NCCCT của các DNQLVH; - Xây dựng mô hình đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành chất lượng dịch vụ QLVH NCCCT TM tới sự hài lòng của BQT NCC ở Hà Nội; - Phân tích thực trạng QLVH NCCCT TM của DNQLVH chuyên nghiệp tại Hà Nội để tìm ra những mặt đạt được, những mặt tồn tại và nguyên nhân của chúng; - Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện hoạt động QLVH NCCCT cho các DNQLVH theo hướng nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng tính chuyên nghiệp. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Công tác QLVH NCCCT TM của các DNQLVH.  Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Những nhà chung cư có số tầng lớn hơn 9 được xây dựng để bán và cho thuê theo cơ chế thị trường trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Về chủ thể nghiên cứu: Các doanh nghiệp QLVH NCC tại Hà Nội. - Phạm vi nghiên cứu về thời gian từ năm 2010 đến 2022. 4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 4.1. Cách tiếp cận Luận án tiếp cận và giải quyết vấn đề nghiên cứu theo 3 khía cạnh về mặt khoa học, về nội dung quản lý và về chủ thể quản lý, cụ thể: - Về mặt khoa học: xuất phát từ cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án phân tích, đánh giá thực trạng công tác QLVH NCCCT TM của DNQLVH ở Hà Nội, từ đó tổng hợp những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân gây ra, đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động QLVH NCCCT TM cho các DN tại Hà Nội.
4 - Về nội dung quản lý: nội dung QLVH NCCCT TM được xem xét trong luận án là các công việc QLVH và bảo trì CSVC, hoạt động cung ứng dịch vụ tiện ích, công tác quản lý tài chính, nhân sự, thông tin. - Về chủ thể quản lý: luận án đứng trên lập trường của các DN để hoàn thiện hoạt động QLVH NCCCT TM ở Hà Nội. 4.2. Phương pháp nghiên cứu của luận án Về phương pháp luận, luận án sử dụng kết hợp giữa phương pháp luận duy vật biện chứng và phương pháp phân tích hệ thống. Về phương pháp nghiên cứu cụ thể, luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Sự kết hợp này sẽ giúp nhà nghiên cứu hiểu biết rõ và nhiều chiều hơn về vấn đề nghiên cứu so với việc sử dụng riêng biệt từng phương pháp nghiên cứu định tính hay định lượng [70], cụ thể: - Phương pháp nghiên cứu định tính bao gồm: Phương pháp hệ thống hóa, tổng quát hóa, phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chứng với thực tiễn và tư duy lô- gic, tư duy hệ thống, phương pháp chuyên gia. - Phương pháp nghiên cứu định lượng: phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp thống kê với sự hỗ trợ của phần mềm SPSS (Statistical Product and Solution Services) phiên bản 22.0 phục vụ nghiên cứu. 5. Khung nghiên cứu của luận án Khung nghiên cứu của luận án được thực hiện kết hợp giữa các bước nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và kết quả nghiên cứu, khung nghiên cứu được xây dựng khái quát ở hình 0.1:
5 Bước nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết quả nghiên cứu Tổng quan các nghiên Khoảng trống nghiên cứu có liên quan đến Nghiên cứu định tính cứu và nhiệm vụ nghiên luận án cứu Cơ sở lý luận và mô Xây dựng cơ sở lý luận Nghiên cứu định tính hình nghiên cứu Những mặt đạt được và Đánh giá thực trạng của Nghiên cứu định tính hạn chế còn tồn tại, vấn đề nghiên cứu kết hợp định lượng phân tích nguyên nhân gây ra những hạn chế Đề xuất giải pháp cho Các giải pháp ứng dụng Nghiên cứu định tính vấn đề nghiên cứu cho thực tiễn Hình 0. 1 Khung nghiên cứu của luận án 6. Cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài 6.1. Cơ sở khoa học Cơ sở khoa học của luận án là hệ thống cơ sở lý luận về NCC, NCCCT TM, DNQLVH và hoạt động dịch vụ QLVH NCCCT TM. 6.2. Cơ sở thực tiễn Cơ sở thực tiễn của đề tài là thực trạng hoạt động QLVH NCCCT TM của các DN ở Hà Nội, hệ thống văn bản pháp luật có liên quan và kinh nghiệm quốc tế về lĩnh vực QLVH NCCCT TM. 7. Ý nghĩa và đóng góp mới của luận án 7.1. Ý nghĩa của luận án Về mặt khoa học, luận án là một tài liệu bổ ích phục vụ cho công tác quản lý, nghiên cứu, đào tạo, thực hiện triển khai hoạt động QLVH NCCCT. Về mặt thực tiễn luận án là tài liệu quan trọng giúp các DNQLVH NCC ở Hà Nội nhìn nhận tổng thể hoạt động QLVH NCCCT TM của mình, vận dụng xây dựng quy trình quản lý, cải tiến, hoàn thiện hoạt động cung ứng dịch vụ QLVH
6 NCCCT TM nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp, khả năng cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh. 7.2. Đóng góp mới của luận án Luận án đã có những đóng góp mới thể hiện ở các điểm sau: Thứ nhất, làm phong phú thêm cơ sở lý luận về QLVH NCC nói chung và NCCCT TM nói riêng về các vấn đề: khái niệm và đặc điểm NCCCT TM, khái niệm và nội dung QLVH NCCCCT TM; các chỉ tiêu đánh giá hoạt động QLVH NCCCT TM của các DNQLVH; Thứ hai, xây dựng mô hình đánh giá ảnh hưởng của chất lượng dịch vụ QLVH NCCCT tới sự hài lòng của BQT NCCCT TM ở Hà Nội; Thứ ba, nhận dạng, tổng hợp những thành công, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong QLVH NCCCTTM của các DNQLVH tại Hà Nội. Thứ tư, đề xuất bốn nhóm giải pháp có tính khả thi cho các DNQLVH tại Hà Nội nhằm hoàn thiện hoạt động cung ứng dịch vụ QLVH NCCCT TM. Thứ năm, đưa ra các kiến nghị cho những chủ thể khác như: cơ quan quản lý Nhà nước, CĐT, BQT, cư dân NCC nhằm hỗ trợ, tăng tính khả thi của các giải pháp đã đề xuất cho các DNQLVH NCC tại Hà Nội. 8. Kết cấu của luận án Ngoài mở đầu và kết luận, luận án gồm có 4 chương: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại và phương pháp nghiên cứu. Chương 2: Cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp vận hành. Chương 3: Thực trạng hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành tại Hà Nội. Chương 4: Giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại cho doanh nghiệp vận hành ở Hà Nội.
7 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan các nghiên cứu trên thế giới liên quan đến đề tài 1.1.1. Những công trình nghiên cứu về nhà chung cư cao tầng thương mại trong giai đoạn vận hành Sau khi khảo cứu những công trình nghiên cứu về NCCCT TM trong giai đoạn khai thác sử dụng có thể thấy trên thế giới có một số xu hướng nghiên cứu: 1.1.1.1. Những công trình nghiên cứu về khía cạnh văn hóa xã hội của nhà chung cư cao tầng thương mại trong giai đoạn vận hành Daniel CW Ho và Wei Gao chỉ ra hành vi cộng đồng đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý hiệu quả NCC [80, 117]. Bài báo đã phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả quản lý NCC theo quan điểm hành động tập thể. Dữ liệu khảo sát thu thập tại 74 NCC của Hồng Kông được đưa vào phân tích hồi quy để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố khách quan tới hiệu quả quản lý NCC. Kết quả thu được cho thấy những nhân tố ảnh hưởng nhiều nhất đến hiệu quả quản lý NCC bao gồm: khả năng đưa ra quyết định tập thể, việc thực thi các quy tắc quản lý, giám sát tình trạng NCC. Cùng đề tài về tác động của hành vi của các CSH đến quản lý nhà ở đa sở hữu, tác giả Wei Gao và Geng-Zhao Chen đã chỉ ra tác động không đồng nhất của CSH về trình độ kiến thức, độ tuổi, quyền sở hữu và thời gian sống ở đó đến hành động tập thể của CSH từ dữ liệu khảo sát 72 tòa NCC ở Hồng Kông [75]. Tác giả Kam-sing Lau nghiên cứu về đánh giá tác động của quyền công dân đến việc quản lý và bảo trì NCC ở Hồng Kông [92]. Nghiên cứu đánh giá tác động của quyền công dân đối với quản lý và bảo trì NCC theo mô hình hồi quy bội cho kết quả 43,2% sự chủ động của CSH trong duy trì các tòa nhà của họ có thể được giải thích bằng bốn biến giải thích đó là: (1) trách nhiệm xã hội của DN, (2) hành vi công dân trong tổ chức, (3) độ gắn kết nhóm và (4) quyền công dân chung. Từ đó đưa ra giải pháp là phải cải thiện hơn nữa hệ thống chính trị và giáo dục để nuôi dưỡng ý thức công dân hoàn chỉnh hơn cho công dân Hồng Kông.
8 Một nghiên cứu khác của Daniel CW Ho đã đề xuất một bảng chỉ số để xếp hạng về sức khỏe và vệ sinh của NCC [81]. Sự bùng phát của tình hình dịch bệnh trong thời gian qua cho thấy vai trò của việc đánh giá tình trạng sức khỏe và vệ sinh của cộng đồng tại NCC. Nghiên cứu đã dùng phương pháp chỉ số với đầu ra là một báo cáo đơn giản và dễ hiểu cho cộng đồng. Khung đánh giá này là một trong những yếu tố giúp đánh giá mức độ đáp ứng của các dịch vụ QLVH NCC với nhu cầu của cộng đồng dân cư sống trong NCC. Những nghiên cứu này tập trung vào những nhân tố có tính chất xã hội như hành động tập thể và quyền công dân để đánh giá tác động đến hoạt động QLVH NCC. Bên cạnh đó nghiên cứu này cung cấp phương pháp khảo sát đánh giá thực trạng, đây là một gợi ý có thể vận dụng để giải quyết vấn đề của luận án. 1.1.1.2. Những công trình nghiên cứu về khía cạnh kỹ thuật của nhà chung cư cao tầng thương mại trong giai đoạn vận hành Vấn đề quản lý năng lượng tiêu thụ của hoạt động vận hành NCCCT TM là chủ đề nhận được nhiều sự quan tâm của nhà nghiên cứu. Cụ thể các nghiên cứu của Sunkuk Kim và Jaehun Sim đã đánh giá về lượng khí thải CO2 trong suốt vòng đời của các tòa NCC và tìm ra nguyên nhân gây ra lượng khí thải lớn nhất để có những giải pháp nhằm giảm thiểu lượng khí thải này [88, 109]. Những giải pháp được hệ thống thành một quy trình từ thiết kế, thi công, lựa chọn vật liệu, khai thác vận hành. Một nghiên cứu khác tại Hồng Kông cũng nói về vấn đề carbon trong thiết kế tòa nhà cao tầng, Vincent JL Gan đã thông qua phân tích các tòa nhà cao tầng ở Hồng Kông, nghiên cứu chỉ ra việc tiêu thụ năng lượng ở các tòa nhà cao tầng chiếm tới 90% lượng tiêu thụ năng lượng của toàn thành phố và chiếm 61% lượng khí thải carbon của toàn thành phố [74]. Khí thải carbon của một tòa nhà bao gồm carbon sinh ra từ việc sản xuất vật liệu xây dựng và tiêu thụ năng lượng trong vận hành tòa nhà hàng ngày (ví dụ: điều hòa không khí và chiếu sáng). Bằng cách sử dụng mô hình thông tin công trình (BIM) nghiên cứu đã xây dựng khung quy trình đánh giá carbon trong thiết kế và vận hành một tòa nhà cao tầng, từ đó giảm các nguồn phát thải carbon trong suốt vòng đời của tòa nhà thúc đẩy sự phát triển