Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê - Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:60

Thêm vào BST

Báo xấu

13
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá chính sách có thực sự hỗ trợ cho người nghèo hay chỉ là một hình thức nhằm giúp đỡ cho các chủ dự án đang gặp khó khăn. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê - Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh

-i- LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2013 Tác giả luận văn Ngô Minh Triết
- ii - LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tôi chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du. Thầy đã hướng dẫn tận tình và luôn động viên tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến các bạn cùng nhóm là Phương, Huynh, Phước, Điệt vì sự chia sẻ và động viên của các bạn. Ngoài ra, tôi cũng nhận được nhiều hỗ trợ từ anh Tùng, Hiền và những người bạn cùng lớp. Cuối cùng, cảm ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright cũng như các thầy cô đã hướng dẫn tôi trong hai năm học vừa qua.
- iii - BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Tên tiếng Anh Tên tiếng Việt BĐS Bất động sản CBRE Công ty CB Richard Ellis Việt Nam CSH Chủ sở hữu NHF National Housing Fund Quỹ nhà ở quốc gia TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UN-HABITAT The United Nations Human Tổ chức về định cư con người thế Settlements Programme giới UN-HABITAT UNDP United Nations Development Chương trình phát triển Liên hiệp Programme quốc VAT Value Added Tax Giá trị gia tăng WACC Weighted Average Cost Of Capital Chi phí vốn bình quân trọng số WTO World Trade Organization Tổ chức thương mại thế giới
- iv - TÓM TẮT Đầu tháng 4 năm 2013, Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách chuyển đổi căn hộ thương mại sang cho thuê nhằm giải quyết lượng nhà tồn đọng và tăng cung cho thị trường nhà cho thuê vốn chưa đáp ứng nhu cầu. Có hai câu hỏi được đặt ra: (1) Ai có thể thuê những căn hộ được chuyển từ căn hộ thương mại sang cho thuê? (2) Ai được, ai mất khi chính sách được thực thi? Để trả lời hai câu hỏi trên, nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung cầu của kinh tế học với một dự án cụ thể ở Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Kết quả nghiên cứu cho thấy mức giá cho thuê tối thiểu để nhà đầu tư chấp nhận tham gia thị trường căn hộ cho thuê là 126 ngàn đồng/m2/tháng khi không có trợ cấp và 52 ngàn đồng khi có trợ cấp của nhà nước. Khả năng chi trả cho nhà ở của hộ gia đình ở TP.HCM ứng với 5 mức thu nhập là từ 1,1 triệu đến 7,1 triệu đồng/tháng. Với diện tích căn hộ tối thiểu là 45m2, giá thuê phù hợp với người dân là từ 24 ngàn đến 158 ngàn đồng/m2/tháng. Ngay cả khi có trợ cấp thì chỉ có các hộ gia đình ở hai nhóm thu nhập cao nhất mới có khả năng trả giá thuê nhà. Điều này cho thấy, những người có thu nhập trung bình và thấp sẽ không được hưởng lợi từ chính sách này. Trong các đối tượng liên quan, nhà nước phải trợ cấp tiền sử dụng đất và cấp tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách với giá trị là 9,2 triệu đồng/m2(trợ cấp trong thời gian xây dựng là 4,8 triệu và 4,4 triệu đồng/m2 trong thời gian cho thuê). Chủ đầu tư dự án cũng được hưởng lợi từ chính sách. Hiện tại, chủ đầu tư đang phải chấp nhận chịu lỗ để giảm giá bán căn hộ nhưng khi chính sách được thực thi, nhờ trợ cấp của nhà nước mà họ có thể giảm giá trong khi vẫn đảm bảo suất sinh lợi mong muốn. Tóm lại, chính sách trợ cấp để chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê có thể không hiệu quả và chỉ phục vụ cho người giàu. Mục tiêu hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp chưa đạt được. Từ kết quả trên, nghiên cứu đưa ra ba khuyến nghị. Thứ nhất, chính sách cần được đánh giá thêm trước khi áp dụng. Nhà nước có thể lựa chọn để thị trường tự điều chỉnh và các doanh nghiệp phải giảm giá nhà để phù hợp hơn với thu nhập của người dân. Thứ hai, do chi phí đất và lãi vay tác động lớn đến giá bán căn hộ, nhà nước cần giảm hai chi phí này để giảm giá nhà đang quá cao hiện nay. Cuối cùng, nhà nước nên phát triển thị trường nhà cho thuê với nhiều mức diện tích để phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng của cả những người thu nhập trung bình và thấp.
-v- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................... ii BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT....................................................................................... iii TÓM TẮT........................................................................................................................... iv MỤC LỤC ........................................................................................................................... v DANH MỤC BẢNG......................................................................................................... viii DANH MỤC HÌNH ........................................................................................................... ix DANH MỤC PHỤ LỤC ..................................................................................................... x CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ................................................................................................ 1 1.1 Bối cảnh nghiên cứu, lý do chọn nghiên cứu............................................................... 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................... 1 1.3 Câu hỏi nghiên cứu ...................................................................................................... 2 1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 2 1.4.1 Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................... 2 1.4.2 Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 2 1.5 Cấu trúc luận văn ......................................................................................................... 2 CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................. 4 2.1 Khung phân tích cung – cầu ........................................................................................ 4 2.2 Khung phân tích lợi ích – chi phí................................................................................. 5 2.2.1 Chi phí của dự án ................................................................................................ 5 2.2.2 Thời gian cho thuê .............................................................................................. 6 2.2.3 Suất chiết khấu .................................................................................................... 6 2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) ........................................................................................ 7 2.4 Tính giá cầu (giá thuê của người dân) ......................................................................... 8
- vi - CHƯƠNG 3. KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ.............. 10 3.1 Nhà ở đô thị - sở hữu hay đi thuê .............................................................................. 10 3.1.1 Sở hữu nhà ........................................................................................................ 10 3.1.2 Thuê nhà ........................................................................................................... 10 3.2 Nhà cho thuê .............................................................................................................. 11 3.2.1 Khái niệm về nhà thuê ...................................................................................... 11 3.2.2 Ưu điểm và nhược điểm của nhà cho thuê ....................................................... 11 3.2.3 Nguồn cung nhà cho thuê ................................................................................. 12 3.2.4 Kinh nghiệm phát triển nhà cho thuê trên thế giới ........................................... 13 3.3 Thị trường nhà ở Việt Nam........................................................................................ 14 3.3.1 Khái quát sự phát triển thị trường nhà ở Việt Nam .......................................... 15 3.3.2 Nhà ở tại TP.HCM ............................................................................................ 16 3.3.3 Nhà cho thuê ở TP.HCM .................................................................................. 17 CHƯƠNG 4. XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ TỐI THIỂU – TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CHUNG CƯ Ở QUẬN 2, TP.HCM ................................................................... 20 4.1 Giới thiệu dự án ......................................................................................................... 20 4.2 Kết quả tính toán ........................................................................................................ 20 4.2.1 Giá thuê khi không có sự can thiệp của nhà nước ............................................ 20 4.2.2 Giá thuê khi nhà nước can thiệp ....................................................................... 22 4.3 Phân tích rủi ro........................................................................................................... 24 4.3.1 Biến dự báo và biến rủi ro ................................................................................ 25 4.3.2 Phân tích mô phỏng Monte Carlo với Crystal Ball .......................................... 27 CHƯƠNG 5. PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA NGƯỜI DÂN ................... 28 5.1 Tổng quan về TP.HCM – dân cư – nhà ở - thu nhập ................................................. 28 5.1.1 Dân cư ............................................................................................................... 29
- vii - 5.1.2 Thu nhập của người dân ................................................................................... 29 5.2 Mức giá thuê theo thu nhập bình quân của người dân ở tại TP.HCM ....................... 30 5.2.1 Thu nhập của người dân và mức chi tiêu cho nhà ở ......................................... 30 5.2.2 Diện tích căn hộ ................................................................................................ 31 5.2.3 Khả năng chi trả tính theo một m2 diện tích ..................................................... 31 CHƯƠNG 6. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU – KIẾN NGHỊ .............................................. 33 6.1 So sánh giá cho thuê (giá cung) và giá thuê (giá cầu) ............................................... 33 6.2 Tính giá trị trợ cấp của nhà nước ............................................................................... 34 6.2.1 Phương pháp tính .............................................................................................. 34 6.2.2 Trợ cấp trong thời gian xây dựng ..................................................................... 34 6.2.3 Trợ cấp trong quá trình cho thuê....................................................................... 34 6.2.4 Tổng giá trị trợ cấp ........................................................................................... 35 6.3 Kết luận ...................................................................................................................... 35 6.4 Đề xuất ....................................................................................................................... 36 6.5 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu sau này ............................................. 37 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................ 38 PHỤ LỤC........................................................................................................................... 41
- viii - DANH MỤC BẢNG Bảng 3-1 Tỷ lệ sở hữu và thuê nhà ở các quốc gia và đô thị ......................................... 11 Bảng 4-1 Giá bán của dự án (giá danh nghĩa 2009) ........................................................ 21 Bảng 4-2 Chi phí vốn của dự án ..................................................................................... 21 Bảng 4-3 Giá 1m2 căn hộ ............................................................................................... 22 Bảng 4-4 Giá thuê khi không có sự can thiệp của nhà nước .......................................... 22 Bảng 4-5 Chi phí vốn của dự án ..................................................................................... 23 Bảng 4-6 Giá bán căn hộ ................................................................................................ 24 Bảng 4-7 Mức giá thuê khi được nhà nước hỗ trợ ......................................................... 24 Bảng 4-8 Phân tích độ nhạy với chi phí xây dựng ......................................................... 25 Bảng 4-9 Phân tích độ nhạy với lãi vay ......................................................................... 25 Bảng 4-10 Phân tích độ nhạy với thời gian cho thuê ..................................................... 26 Bảng 4-11 Phân tích độ nhạy với giá đất ....................................................................... 26 Bảng 4-12 Phân tích độ nhạy với chi phí vốn chủ sở hữu (CSH) .................................. 26 Bảng 4-13 Phân tích độ nhạy với công suất cho thuê .................................................... 27 Bảng 4-14 Dạng phân phối của biến mô phỏng ............................................................. 27 Bảng 4-15 Kết quả mô phỏng giá thuê tối thiểu ............................................................. 27 Bảng 5-1 Thu nhập bình quân một nhân khẩu một tháng .............................................. 30 Bảng 5-2 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập .......................................... 31 Bảng 5-3 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập theo diện tích căn hộ ......... 32 Bảng 6-1 Giá trị trợ cấp của nhà nước trong thời gian xây dựng ................................... 34 Bảng 6-2 Giá trị trợ cấp của nhà nước trong thời gian cho thuê .................................... 34 Bảng 6-3 Giá trị trợ cấp của nhà nước ............................................................................ 35
- ix - DANH MỤC HÌNH Hình 2-1 Đồ thị cung – cầu nhà cho thuê ........................................................................ 5 Hình 3-1 Các hình thức sở hữu nhà ở TP.HCM .............................................................. 17 Hình 3-2 Tỷ lệ người thuê nhà phân theo nhóm thu nhập............................................... 19 Hình 5-1 Dân số TP.HCM............................................................................................... 29 Hình 6-1 Đồ thị cung cầu theo diện tích căn hộ .............................................................. 33
-x- DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1. Sơ đồ tính giá cho thuê ................................................................................... 41 Phụ lục 2. Vốn FDI đăng ký vào bất động sản ................................................................ 42 Phụ lục 3. Biểu đồ giá thuê căn hộ .................................................................................. 42 Phụ lục 4. Giá thuê theo m2 ............................................................................................ 43 Phụ lục 5. Diện tích xây dựng phân theo mục đích sử dụng .......................................... 43 Phụ lục 6. Chi phí đầu tư theo tiến độ theo kế hoạch (chưa VAT) ................................ 44 Phụ lục 7. Chi phí đầu tư theo tiến độ thực tế (chưa VAT) ........................................... 45 Phụ lục 8. Chi phí đầu tư (VAT) .................................................................................... 46 Phụ lục 9. Chi phí đầu tư giá danh nghĩa theo tiến độ thực tế ....................................... 46 Phụ lục 10. Giá đất và giá thuê đất khi được hỗ trợ ........................................................ 47 Phụ lục 11. Giá trị trợ cấp của nhà nước ......................................................................... 47 Phụ lục 12. Thu nhập bình quân chia theo nhóm thu nhập ............................................. 47 Phụ lục 13. Chênh lệch thu nhập giữa nhóm 5 và nhóm 1 .............................................. 48 Phụ lục 14. Tỷ lệ hộ theo diện tích nhà ở bình quân đầu người ...................................... 48 Phụ lục 15. Kết quả chạy mô phỏng khi nhà nước can thiệp. ......................................... 49 Phụ lục 16. Kết quả chạy mô phỏng khi không có can thiệp .......................................... 49
-1- CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu, lý do chọn nghiên cứu Sau giai đoạn bùng nổ vào cuối năm 2006 khi Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng suy giảm, thậm chí là “đóng băng” từ 2010 đến nay. Các dự án thiếu vốn không thể hoàn tất, người dân không nhận được nhà, nợ xấu của ngân hàng cũng tăng cao (Bộ Xây dựng, 2013 trích trong Q.Nguyễn, 2013). Ngày 07 tháng 01 năm 2013, Chính phủ đã có Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu mà trong đó, một trọng tâm là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Hai giải pháp cơ bản đã được đưa ra. Giải pháp thứ nhất là bơm nguồn tiền lãi suất thấp vào thị trường, tạo cú hích giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn về vốn. Cụ thể là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay bất động sản để hỗ trợ cả phía cung (doanh nghiệp vay để hoàn thành dự án) và phía cầu (người dân vay để mua, thuê nhà) (Xuân Tuyến, 2013). Giải pháp thứ hai là tập trung vào thị trường nhà ở giá rẻ có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 cho người thu nhập thấp mua hoặc thuê (Bộ Xây Dựng, 2013; Chính phủ, 2013). Triển khai cụ thể các chính sách được nêu trong Nghị quyết 02, đầu tháng 4 năm 2013, Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách thí điểm chuyển đổi căn hộ thương mại sang cho thuê. Chính sách này vừa nhằm giải quyết lượng nhà tồn đọng vừa tăng cung cho thị trường nhà cho thuê vốn chưa đáp ứng được nhu cầu hiện nay (Batdongsan.com, 2013). Tuy nhiên, một số người am hiểu cho rằng chính sách này khó khả thi. Giáo sư Đặng Hùng Võ dự đoán chính sách này khó đi vào thực tế do thời gian thu hồi vốn dài, không hấp dẫn nhà đầu tư (Ngọc Mai, 2013). Ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cũng cho rằng nếu không có chính sách gì đặc biệt, các căn hộ chuyển đổi này sẽ không thể cạnh tranh về giá với những phòng cho thuê diện tích nhỏ hiện nay (Đình Dũng, 2013). 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Với bối cảnh trên, nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá chính sách có thực sự hỗ trợ cho người nghèo hay chỉ một hình thức nhằm giúp đỡ cho các chủ dự án đang gặp khó khăn.
-2- 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Từ bối cảnh trên, nghiên cứu đặt ra hai câu hỏi. Thứ nhất, ai có thể thuê những căn hộ được chuyển từ các dự án nhà ở thương mại sang cho thuê? Thứ hai, ai được ai mất nếu chính sách này được ban hành và thực thi? 1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 1.4.1 Địa điểm nghiên cứu Vì giới hạn về nguồn lực và khả năng tiếp cận với các số liệu, nghiên cứu chỉ tập trung cho địa bàn TP.HCM, đô thị dẫn đầu Việt Nam về sự phát triển của thị trường nhà ở cũng như số lượng người lao động. 1.4.2 Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu đánh giá trường hợp chuyển đổi hoàn toàn một dự án từ căn hộ để bán sang cho thuê với giả định dự án chưa được bán cho người dân. Dự án được chọn để xác định giá cho thuê (giá cung) là dự án chung cư thuộc địa bàn quận 2, TP.HCM với quy mô gần 400 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 400 tỷ đồng. Dự án được khởi công năm 2010 nhưng hiện chưa hoàn thành vì thiếu vốn. Giá bán công bố năm 2010 từ 13,8 đến 15,8 triệu đồng/m2, giá hiện tại từ 13,5 đến 14,8 triệu/m2 (bao gồm VAT). Giá giảm do thị trường chung gặp khó khăn, chủ đầu tư buộc phải giảm lợi nhuận, thậm chí chịu lỗ để bán. Mức giá này phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 02/NQ-CP (thấp hơn 15 triệu đồng/m2 ). 1.5 Cấu trúc luận văn Luận văn gồm sáu chương. Chương thứ nhất giới thiệu bối cảnh nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu, phạm vi và đối tượng nghiên cứu. Chương hai trình bày chi tiết về phương pháp nghiên cứu, trong đó nêu rõ khung phân tích, các nguồn số liệu được sử dụng. Chương ba có ba phần. Phần thứ nhất thảo luận về hai hình thức của sở hữu nhà hay đi thuê, ưu và nhược điểm của từng hình thức. Phần thứ hai giới thiệu thị trường nhà cho thuê trên thế giới, các chính sách đã được áp dụng để thị trường phát triển và đáp ứng nhu cầu
-3- của người thu nhập thấp ở các đô thị. Phần thứ ba nêu lên thực tế về nhà cho thuê ở Việt Nam và TP.HCM. Chương bốn tính toán mức giá thuê tối thiểu mà nhà đầu tư yêu cầu để đảm bảo lợi nhuận khi chung cư thương mại được chuyển sang cho thuê. Giá thuê được tính toán trong hai trường hợp, có và không có chính sách can thiệp của nhà nước để làm cơ cho các phân tích tiếp theo. Chương năm xác định mức giá tối đa người dân có thể chi trả đối với căn hộ cho thuê. Khả năng chi trả được tính dựa vào mức thu nhập bình quân của người dân TP.HCM và dữ liệu về hộ gia đình. Chương sáu trình bày những kết quả mà nghiên cứu đã phát hiện. Bằng cách so sánh giá cung và giá cầu trước và sau khi can thiệp, nghiên cứu xác định nhóm đối tượng nào được hưởng lợi từ chính sách. Giá trị trợ cấp đối với dự án cũng được trình bày ở chương này. Phần cuối chương trình bày các hạn chế của nghiên cứu cũng như hướng nghiên cứu tiếp theo.
-4- CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Nghiên cứu đánh giá chính sách thí điểm chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê trong trường hợp dự án cụ thể. Nếu chính sách được thực thi cho trường hợp dự án trong nghiên cứu Với chi phí đầu tư thực tế của dự án, giả định toàn bộ các căn hộ không để bán mà chuyển sang cho thuê thì giá cho thuê liệu có phù hợp với người thu nhập trung bình, thấp không? Nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung cầu của kinh tế học để đánh giá chính sách thí điểm chuyển dự án căn hộ thương mại trên thị trường thành các căn hộ cho thuê. Dựa trên so sánh giá cung, giá cầu, nghiên cứu chỉ ra những đối tượng (theo từng mức thu nhập) có khả năng thuê những căn hộ này. Giá tối thiểu mà bên cung yêu cầu được xác định dựa trên số liệu của một dự án thực tế ở Quận 2, TP.HCM. Giá tối đa mà bên cầu có thể chi trả được tính dựa vào thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn TP.HCM. Tiếp theo, nghiên cứu tính toán giá trị trợ cấp của nhà nước, giá cho thuê của doanh nghiệp và giá thuê của người dân trong trường hợp có và không có chính sách để chỉ ra ai được, ai mất khi chính sách được thực thi. 2.1 Khung phân tích cung – cầu Nhằm mục tiêu đánh giá tính khả thi của chính sách chuyển nhà ở thương mại sang cho thuê, nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung – cầu của kinh tế học. Giá thị trường là phần giao giữa giá cung và giá cầu. So sánh giá cung và giá cầu cho biết ai là người có thể tham gia vào thị trường nhà thuê cũng như người hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ này (Pindyck và Rubinfeld, 2000), chi tiết xem Hình 2-1. Ban đầu, đường cung là đường (S). Khi nhà nước can thiệp bằng hỗ trợ về tín dụng, đất… đường cung sẽ dịch chuyển về bên phải tạo đường cung (S’). Giá cầu, mức giá mà người tiêu dùng có thể chi trả, được xác định dựa trên thu nhập của người lao động. Có 5 đường cầu ứng với 5 nhóm thu nhập (mỗi nhóm chiếm 20% dân số). Đường (D5) nằm ngoài cùng ứng với nhóm thu nhập cao nhất (nhóm 5). Đường (D1) nằm trong cùng ứng với nhóm thu nhập thấp nhất (nhóm 1). Cộng các đường cầu từ (D1) đến (D5) theo phương ngang ta được đường cầu tổng hợp (D).
-5- Hình 2-1 Đồ thị cung – cầu nhà cho thuê Khi không có sự can thiệp của nhà nước, thị trường đạt trạng thái cân bằng tại điểm 0 với mức giá P0 và khối lượng Q0. Giả định khi đó chỉ một số hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập cao mới có thể thuê được nhà. Sau khi nhà nước can thiệp, thị trường đạt cân bằng ở điểm 0’ với mức giá P’ thấp hơn P0 và khối lượng Q’ lớn hơn Q0. Khi giá giảm, nhiều người tiếp cận được với thị trường hơn, trong đó có những người ở mức thu nhập thấp hơn. So sánh giá cung và giá cầu của các nhóm thu nhập sẽ cho thấy đối tượng nào có khả năng tiếp cận và hưởng lợi từ chính sách. 2.2 Khung phân tích lợi ích – chi phí Để xác định giá cho thuê mà nhà đầu tư yêu cầu, nghiên cứu sử dụng khung phân tích lợi ích và chi phí của kiến thức thẩm định dự án cho số liệu đầu tư của một dự án thực tế trên địa bàn TP.HCM (Arnold và Harberger, 1995; Ngân hàng Thế giới, 2002). Giá bán một m2 căn hộ được tính dựa vào chi phí đầu tư theo tiến độ và quy về thời điểm hoàn thành dự án. Giá thuê được xác định bằng cách chiết khấu giá bán với thời gian cho thuê dự kiến và suất sinh lợi của dự án. 2.2.1 Chi phí của dự án Chi phí của dự án ngoài chi phí đầu tư ban đầu còn có chi phí hoạt động trong thời gian
-6- cho thuê.1 Chi phí ban đầu gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, các chi phí liên quan đến xây dựng theo quy định, chi phí lãi vay… được lấy từ hồ sơ dự án. Các chi phí này được điều chỉnh với tác động của lạm phát trong thời gian xây dựng, sau đó quy về thời điểm hoàn thành dự án để xác định giá trị trong tương lai, cũng là giá bán sau khi dự án hoàn thành. Do hiện nay chưa có nhiều dự án đầu tư cho thuê căn hộ với quy mô lớn nên khó ước tính các chi phí hoạt động một cách tin cậy. Để đơn giản, nghiên cứu bỏ qua chi phí này, xem như tiền cho thuê chỉ bù đắp cho chi phí đầu tư ban đầu. Như vậy, tiền thuê tính được sẽ thấp hơn mức yêu cầu thực tế. Giả định này giúp việc so sánh giá cung và giá cầu ở phần sau càng có ý nghĩa, vì nếu người tiêu dùng không thể chi trả cho mức giá thuê thấp thì càng không thể đáp ứng được giá thực tế. 2.2.2 Thời gian cho thuê Thời gian dự án chung cư thương mại được cấp phép là 50 năm, nhưng đối với dự án cho thuê, thời gian hoạt động phải thấp hơn do (1) chất lượng nhà sẽ xuống cấp nhanh hơn vì người thuê sẽ ít giữ gìn căn hộ hơn; (2) chung cư càng cũ, chi phí sửa chữa, bảo trì càng tăng trong khi giá cho thuê lại giảm. Thời gian cho thuê quá dài sẽ không mang lại lợi ích cho nhà đầu tư. Nghiên cứu chọn thời gian cho thuê là 30 năm, đủ dài để khai thác mà không cần phải bỏ ra quá nhiều chi phí để sửa chữa. 2.2.3 Suất chiết khấu Suất chiết khấu của dự án là WACC (chi phí vốn bình quân trọng số của dự án). Dự án có hai nguồn huy động vốn là vốn chủ sở hữu và vốn vay. Nguồn: Arnold và Harberger, 1995; Ngân hàng Thế giới, 2002. Trong đó: - WACC: suất chiết khấu của dự án, chi phí vốn bình quân trọng số (%) 1 Chi phí hoạt động có thể bao gồm chi phí bảo trì, sửa chữa, chi phí quản lý chung cư, chi phí quản lý hoạt động cho thuê, chi phí quảng cáo…
-7- - Re: chi phí vốn chủ sở hữu (%) - RD: chi phí vốn vay (%) - VE: Vốn chủ sở hữu - VD: Vốn vay Chi phí vốn chủ sở hữu thể hiện suất sinh lợi yêu cầu của chủ đầu tư đối với dự án. Nghiên cứu sử dụng chi phí vốn là suất sinh lợi yêu cầu chung của ngành BĐS. Chi phí vốn chủ sở hữu được tính toán gián tiếp dựa vào thị trường Mỹ theo công thức: Re = E(re)US + RPc + RPE Trong đó: - E(re)US: chi phí vốn kỳ vọng của công ty hoạt động trong ngành BĐS ở Mỹ. - RPc: Mức bù rủi ro quốc gia - RPE: Mức bù rủi ro ngoại hối. 2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) Bỏ qua chi phí hoạt động, giá cho thuê được tính bằng cách chiết khấu giá bán với thời gian cho thuê.2 Một số thông tin dùng để tính giá cho thuê (thời gian cho thuê của dự án, công suất cho thuê phòng…) được chọn theo hướng có lợi nhất cho dự án để giá thuê là thấp nhất. Sơ đồ tính giá thuê được trình bày trong phụ lục 1. Giá bán 1 m2 xây dựng: giá bán của cả dự án là tổng chi phí đầu tư được quy về thời điểm hoàn thành với suất chiết khấu là suất sinh lợi của dự án. Giá này được phân đều cho tổng diện tích xây dựng (gồm tầng hầm, khu thương mại và khu căn hộ) để tính giá bán cho 1 m2 xây dựng. Mặc dù chi phí xây dựng cho các khu khác nhau, nhưng để đơn giản, nghiên cứu xem như là bằng nhau. Giá bán 1 m2 căn hộ (diện tích sử dụng): Trong xây dựng căn hộ chung cư, ngoài diện tích sử dụng thực tế để bán, công trình phải dành ra một phần diện tích cho không gian chung như hành lang, cầu thang… Tỷ lệ giữa diện tích sử dụng và diện tích xây dựng khu vực căn hộ thương mại là 81,2% (Công ty Tư vấn, 2009). Giá bán cho một m2 xây dựng 2 Thay vì bán nhà với giá thành và nhận tiền một lần, dự án cho thuê và nhận tiền hàng kỳ. Tiền thuê sẽ bằng giá bán cộng với lãi suất chủ đầu tư yêu cầu.
-8- được chia cho hệ số diện tích sử dụng để thu được giá bán cho 1 m2 căn hộ. Giá cho thuê: Để tính giá cho thuê, nghiên cứu xem như căn hộ được bán với giá ở trên nhưng thu tiền trong nhiều kỳ. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, giá thuê sẽ được điều chỉnh tối đa 7% mỗi năm. Giá thuê tính bằng cách chiết khấu giá bán căn hộ với thời gian cho thuê, suất chiết khấu là suất sinh lợi của dự án.3 Công thức tính giá cho thuê: Trong đó: - T: giá thuê hàng năm (triệu đồng) - V0: giá bán căn hộ (triệu đồng) - i: suất sinh lợi của dự án (%) - r: tốc độ tăng giá thuê hàng năm (%) - n: thời gian cho thuê (năm) Ngoài ra, vì công suất cho thuê sẽ không thể đạt 100%, nên giá cho thuê phải được điều chỉnh với hệ số công suất cho thuê. Giá cho thuê được tính trong hai trường hợp có và không có sự hỗ trợ của nhà nước. Nghiên cứu cũng sử dụng phân tích độ nhạy để tính toán giá thuê trong các trường hợp giả định khác nhau về chi phí đất, lãi vay, thời gian cho thuê, chi phí xây dựng… 2.4 Tính giá cầu (giá thuê của người dân) Số tiền người dân có thể chi trả cho nhà ở hàng tháng được tính dựa trên mức thu nhập trung bình của hộ dân nhân với tỷ lệ chi tiêu hợp lý cho nhà ở. Đây cũng là giá thuê đối với căn hộ. Ứng với các mức diện tích căn hộ, giá thuê cho mỗi m2 được xác định để so sánh với mức giá cung ở phần trước. Tỷ lệ chi tiêu cho nhà ở theo mức thu nhập: Theo số liệu ở Mỹ, người dân chi tiêu khoảng 30% thu nhập cho nhà ở (Khadduri & Burnett, 2003). Các nhà hoạch định chính sách cũng dùng tỷ lệ này để xem xét việc trợ cấp cho người dân. Nghiên cứu sử dụng tỷ lệ 30% thu nhập để tính toán mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập. 3 Giá trị hiện tại của dòng tiền thuê với suất chiết khấu là suất sinh lợi của dự án sẽ bằng với giá bán.
-9- Chương 2 đã trình bày khung phân tích của nghiên cứu. Thứ nhất là dùng khung phân tích lợi ích – chi phí để tính giá cho thuê cần thiết của chủ dự án dựa vào chi phí đầu tư. Sau đó sử dụng khung phân tích cung – cầu để xác định nhóm thu nhập nào có thể trả mức giá chủ đầu tư yêu cầu. Các chương tiếp theo sẽ trình bày kết quả chi tiết dựa trên khung phân tích này.
- 10 - CHƯƠNG 3. KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ Chương này trình bày khái quát về thị trường nhà ở, trong đó chú trọng nhà cho thuê dành cho người thu nhập thấp ở đô thị, gồm ba phần. Phần thứ nhất thảo luận về hai hình thức sở hữu nhà và đi thuê, ưu và nhược điểm của từng hình thức. Phần thứ hai giới thiệu thị trường nhà cho thuê trên thế giới, các chính sách đã được áp dụng để nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp ở các đô thị. Phần thứ ba nêu lên thực tế về nhà cho thuê ở Việt Nam và TP.HCM. 3.1 Nhà ở đô thị - sở hữu hay đi thuê Các đô thị ngày càng phát triển, dân cư tập trung ngày càng đông khiến nhu cầu về nhà ở càng trở nên bức thiết. Do giá nhà luôn rất cao nên sở hữu một ngôi nhà là không dễ dàng đối với đa số người lao động. Để giải quyết vấn đề này, chính phủ các nước nhìn chung thường có hai giải pháp là hỗ trợ người dân sở hữu nhà hoặc thuê nhà. 3.1.1 Sở hữu nhà Sở hữu nhà được cả người dân và chính phủ yêu thích hơn. Với người dân, sở hữu nhà là khoản đầu tư an toàn, mang lại cảm giác ổn định và tự hào cho chủ nhân. Chính phủ thường khuyến khích sở hữu nhà vì cho rằng điều này thúc đẩy sự phát triển kinh tế cũng như tăng cường sự ổn định về chính trị và xã hội. Biện pháp thường được sử dụng là đẩy mạnh phát triển các khu dân cư mới ở đô thị, đầu tư cơ ở hạ tầng như đường giao thông, điện, nước và hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà (UN-HABITAT, 2005). 3.1.2 Thuê nhà Trong suy nghĩ của nhiều người, nhà thuê thường gắn liền với điều kiện sống kém với những căn phòng chật chội, không vệ sinh, kém an toàn. Nhà thuê cũng kém ổn định khi chủ nhà có thể dễ dàng ngừng cho thuê. Dù vậy, nhà thuê luôn là một bộ phận quan trọng của nhà ở đô thị. Nó cung cấp chỗ ở cho cả người giàu và người nghèo. Nhà thuê là bước đệm cho những người chưa đủ khả năng sở hữu nhà, cần chỗ ở tạm thời trong thời gian dành dụm hoặc những người không muốn sở hữu nhà do quan ngại về chính sách. Với tốc độ gia tăng của dân số đô thị, nhất là dân nhập cư, tỉ lệ người ở nhà thuê tại các đô