Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng - Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:92

Thêm vào BST

Báo xấu

36
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn góp phần tạo thêm một cơ sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC tại TP.HCM để tạo nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng. Bên cạnh đó, tác giả cũng hình dung thách thức chủ yếu đối với tính khả thi của việc đưa LVC vào áp dụng là sự chống đối của nhóm lợi ích liên quan đến bất động sản và việc chưa có cơ chế phân cấp ngân sách cao hơn cho TP.HCM.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng - Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT HỒ HẢI ONG ĐIỀU CHUYỂN GI TR T NG TH CỦ ẤT ĐỘNG SẢN O ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG: INH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ GỢI Ý ÁP DỤNG CHO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUA TÌNH HUỐNG DỰ N ĐƯỜNG PHẠ V N ĐỒNG Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60340402 LUẬN V N THẠC SỸ CHÍNH SÁCH CÔNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS HU NH THẾ DU TP. HỒ CHÍ MINH – N 2016
i LỜI C ĐO N Tôi cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu đƣợc sử dụng trong luận văn đều đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. Tác giả luận văn HỒ HẢI ONG
ii LỜI CẢ ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn thầy u nh Thế u đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi ngay từ những ngày đầu thực hiện đề tài, tận tình truyền đạt kiến thức, định hƣớng, đƣa ra những ý kiến quý báu cho việc hoàn thành bản luận văn này. Cám ơn anh guyễn à am 09 và ạn u nh gọc Chƣơng M 7 của Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright T đã h trợ tích cực về thông tin và tƣ vấn k thuật cho luận văn của tôi. Tôi c ng ch n thành cảm ơn công ty Cushman Wakefield đã h trợ tận tình về thông tin thị trƣờng nhà đất Thành phố ồ Chí Minh. goài ra, xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô, các anh chị trợ giảng của T đã rất nhiệt t m truyền đạt và chia s kiến thức, tầm nhìn khoa học và đ c iệt cám ơn các anh chị trong lớp MPP7, những ngƣời đã đồng hành c ng tôi trong 2 năm đầy ý ngh a tại FETP. Hồ Hả n
iii T TẮT Cơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất do đầu tƣ cơ sở hạ tầng giao thông VC đã đƣợc áp dụng rộng rãi trên thế giới. Các nƣớc đi sau kế thừa và phát triển các biến thể của các hình thức VC c ng nhƣ kết hợp các biện pháp điều chuyển khác nhau cho phù hợp với thực trạng của từng địa phƣơng. Cơ chế này đƣợc chứng minh phát huy hiệu quả cao và tạo ra nguồn vốn bền vững cho đầu tƣ phát triển hạ tầng đô thị nhƣng đòi hỏi cao về năng lực quy hoạch, xác định phạm vi và mức độ ảnh hƣởng của dự án lên bất động sản để từ đó lựa chọn các công cụ điều chuyển phù hợp. Ngoài ra, chính quyền địa phƣơng c ng đƣợc đòi hỏi cao về sự minh bạch trong quá trình định giá, đấu giá đất và thực thi các biện pháp LVC. Trách nhiệm giải trình cao của chính quyền địa phƣơng, đ c biệt tránh việc lạm dụng nguồn thu từ LVC tài trợ cho các khoản chi thuờng xuyên, kết hợp với truyền thông hiệu quả sẽ thúc đẩy sự thành công khi áp dụng LVC. Nhu cầu và nhiệm vụ cấp bách về đầu tƣ phát triển hạ tầng để duy trì tốc độ phát triển kinh tế và giảm áp lực giao thông đô thị đã thúc đẩy chính quyền địa phƣơng một số tỉnh thành ở Việt Nam tiếp cận và áp dụng các hình thức VC, trong đó chủ yếu là hình thức khai thác qu đất trong các hợp đồng “đổi đất lấy hạ tầng” để kêu gọi tƣ nh n tham gia đầu tƣ cơ sở hạ tầng. Các hình thức điều chuyển giá trị dƣới hình thức thuế, phí, khoản đóng góp của ngƣời đƣợc hƣởng ngoại tác tiêu cực chƣa đƣợc áp dụng nhiều mà lý do chính đƣợc đƣa ra là chƣa có cơ chế về phân cấp ngân sách cho chính quyền địa phƣơng. Trong việc áp dụng LVC, trong nhiều trƣờng hợp chính quyền địa phƣơng chỉ vận dụng hình thức chứ chƣa đi s u vào ản chất của công cụ VC. Điển hình là việc sử dụng qu đất để thanh toán cho nhà đầu tƣ tƣ nh n đa phần là các khu đất không trực tiếp có đƣợc ngoại tác từ dự án để tăng giá trị. Luận văn nghiên cứu trƣờng hợp dự án đƣờng Phạm Văn Đồng cho thấy khi áp dụng hình thức LVC theo các thông lệ quốc tế về phạm vi và mức độ điều chuyển giá trị cho thấy biện pháp này tạo đƣợc nguồn thu đóng góp đáng kể vào tổng mức đầu tƣ của dự án. Hạn chế lớn nhất của luận văn là việc không thể thu thập đƣợc dữ liệu về thị trƣờng nhà đất của TP.HCM ở thời điểm trƣớc khi có dự án trƣớc khi có thông tin về dự án tƣơng ứng
iv với thời điểm trƣớc năm 2007 để đƣa vào mô hình dự áo tác động của dự án. Mức độ tác động về giá đƣợc tham khảo từ nguồn công ty bất động sản uy tín để thay thế. Luận văn góp phần tạo thêm một cơ sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC tại T . CM để tạo nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng. Bên cạnh đó, tác giả c ng hình dung thách thức chủ yếu đối với tính khả thi của việc đƣa VC vào áp dụng là sự chống đối của nhóm lợi ích liên quan đến bất động sản và việc chƣa có cơ chế phân cấp ng n sách cao hơn cho T . CM.
v MỤC ỤC LỜI CAM ĐOA ................................................................................................................... i LỜI CẢM Ơ ........................................................................................................................ ii T M TẮT ............................................................................................................................. iii MỤC ỤC ............................................................................................................................. v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ................................................................................... viii C ƢƠ G 1. GIỚI THIỆU .................................................................................................... 1 1.1 Vấn đề chính sách ................................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 2 1.3 Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................. 2 1.4 hƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................................... 2 1.5 Nguồn thông tin và dữ liệu...................................................................................... 3 1.6 Cấu trúc dự kiến của luận văn ................................................................................. 3 C ƢƠ G 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH .......................................... 4 2.1 Cơ sở lý thuyết của điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất do đầu tƣ hạ tầng ........... 4 2.2 Xác định tác động của cơ sở hạ tầng giao thông lên giá trị đất ............................... 6 2.3 Mức độ điều chuyển giá trị ..................................................................................... 8 2.4 Các công cụ điều chuyển giá trị tăng thêm của đất ................................................. 8 2.5 h n loại ............................................................................................................... 10 2.6 Những rủi ro và giới hạn ....................................................................................... 11 C ƢƠ G 3. KI G IỆM QUỐC TẾ VỀ ĐIỀU C UYỂ GI T GIA T G CỦA ẤT Đ G SẢ ĐỂ ĐẦU TƢ TẦ G V T ỰC TIỄN T I VIỆT NAM .... 13 3.1 Kinh nghiệm quốc tế ............................................................................................. 13 3.1.1 Thuế cải thiện................................................................................................. 13 3.1.2 hí tác động ................................................................................................... 14 3.1.3 Khoản nộp đ c biệt/ đóng góp của chủ đất .................................................... 15 3.1.4 Bán quyền phát triển ...................................................................................... 15 3.1.5 Kết hợp nhiều công cụ trong một giải pháp tài chính .................................... 15 3.1.6 Phạm vi tác động............................................................................................ 17 3.2 Thực tiễn tại Việt Nam .......................................................................................... 18
vi 3.3 Các hình thức áp dụng tại T . CM ...................................................................... 20 3.3.1 Khai thác nguồn thu một lần từ đất ................................................................ 20 3.3.2 Đóng góp của ngƣời d n ................................................................................ 23 3.3.3 Kết luận .......................................................................................................... 24 C ƢƠ G 4. XÂY Ự G MÔ Ì ĐIỀU CHUYỂN GIÁ TR ĐẤT T G T ÊM O ĐẦU TƢ CƠ SỞ H TẦNG CHO DỰ ĐƢỜNG PH M V ĐỒNG ..................... 26 4.1 Giới thiệu dự án..................................................................................................... 26 4.2 Mô hình hồi quy .................................................................................................... 27 4.3 Ƣớc tính số thu từ việc áp dụng thuế cải thiện ...................................................... 28 4.3.1 Cơ sở thuế ...................................................................................................... 29 4.3.2 T lệ điều chuyển ........................................................................................... 30 4.3.3 Số thu ƣớc tính ............................................................................................... 30 4.4 ự kiến iện pháp điều chuyển giá trị .................................................................. 31 C ƢƠ G 5. KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH ....................................................... 34 T I IỆU T AM K ẢO ................................................................................................... 37 PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 39 PHỤ LỤC 1: guồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng tại T . CM giai đoạn 2011-2015 ................ 39 Ụ ỤC 2: Một số dự án tiêu iểu tại M có áp dụng hình thức điều chuyển giá trị tăng thêm của đất ......................................................................................................................... 47 Ụ ỤC 3: ạng mục và sơ đồ tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng T n Sơn hất – Bình Lợi – Vành đai ngoài ................................................................................................................. 62 Ụ ỤC 4: Số liệu và mô hình hồi quy ƣớc lƣợng hedonic về giá đất trên tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng ................................................................................................................... 64 Ụ ỤC 5: Tính toán số thu từ việc điều chuyển giá trị tăng thêm áp dụng cho dự án đƣờng phạm văn đồng ......................................................................................................... 68 PHỤ LỤC 6: Đánh giá sơ ộ tính khả thi khi của việc triển khai áp dụng LVC................. 76
vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BOT Hợp đồng Xây dựng – Vận hành- Chuyển giao (Build – Operate – Transfer) BRT Tuyến trung chuyển hành khách công suất lớn bằng xe buýt (Bus Rapid Transfer) BOO Hợp đồng Xây dựng – Sở hữu – Vận hành (Build – Own – Operate) BT Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Build – Transfer) BTO Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Vận hành (Build – Transfer – Operate) LVC Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tƣ cơ sở hạ tầng (Land Value Capture) PPP Hình thức đầu tƣ đối tác công tƣ R+P Hình thức LVC kết hợp dự án đƣờng giao thông và dự án bất động sản (Road + Property) TOD Phát triển đô thị theo định hƣớng tuyến vận chuyển trung chuyển công suất lớn (Transit- Oriented Development) TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh
viii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ình 1: 4 ƣớc của cơ chế điều chuyển giá trị ...................................................................... 5 Hình 2: Ngoại tác tích của đầu tƣ cơ sở hạ tầng đối vối ngƣời sở hữu bất động sản gần đó . 6 Hình 3: Giá bất động sản trong phạm vi đi ộ tiếp cận đến hạ tầng giao thông .................... 7 Hình 4: Giá bất động sản trong phạm vi tác động của dự án cơ sở hạ tầng – trƣờng hợp hàm tuyến tính .......................................................................................................... 8 Hình 5: Tổng hợp các công cụ LVC và cách phân loại ....................................................... 10 Hình 6: Hiện trạng sử dụng đất tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng năm 2014 .......................... 29 Hình 7: Chênh lệnh giá bất động sản khu vực đƣờng Phạm Văn Đồng trƣớc và sau khi có dự án ....................................................................................................................... 30 Hình 8: Ma trận kết quả tính toán t trọng số thu áp dụng LVC/ tổng mức đầu tƣ ............. 30
1 CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU 1.1 Vấn ề n Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là địa phƣơng phát triển nhất cả nƣớc nhƣng c ng chịu nhiều áp lực về hạ tầng, đ c biệt là hạ tầng đô thị đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội do là trung t m của v ng kinh tế trọng điểm phía am về kinh tế tập trung nhiều khu công nghiệp, các hải cảng lớn, trung t m dịch vụ văn phòng, tài chính, dịch vụ, hậu cần , và xã hội hệ thống các cơ sở đào tạo quốc gia, ệnh viện tuyến đầu đi k m với áp lực tăng d n số cơ học. Tổng nhu cầu vốn đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020 của TP.HCM1 là 216 nghìn t đồng. Trong trƣờng hợp ngành thuế hoàn thành tốt nhất nhiệm vụ đóng góp ng n sách và t lệ điều tiết số thu cho ng n sách T . CM đƣợc duy trì ở mức 23% nhƣ hiện nay thì tổng nguồn vốn c n đối từ ngân sách TP.HCM cho kế hoạch đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020 là khoảng 130 nghìn t đồng và nhƣ vậy, còn thiếu 85 nghìn t đồng tƣơng đƣơng 40% . Để huy động vốn cho đầu tƣ phát triển, T . CM đã đẩy mạnh các hình thức đầu tƣ hợp tác công tƣ trong đó chủ yếu là hình thức OT Đầu tƣ – Vận hành – Chuyển giao) và T Đầu tƣ- Chuyển giao). Tuy nhiên, trong khi khả năng mở rộng các hình thức này g p nhiều thách thức do (1) rào cản pháp lý, (2) nguồn vốn ngân sách và qu đất sách ngày càng cạn kiệt, (3) không có hình thức thu phí phù hợp cho các dự án trong nội thành thì hiệu quả của những hình thức này c ng g y nhiều tranh cãi. Điển hình, hình thức BOT đƣợc cho là vẫn đ t n ng áp lực lên ng n sách nhà nƣớc do chủ đầu tƣ thƣờng lại vào những ƣu đãi, cam kết h trợ của nhà nƣớc dẫn đến thiếu trách nhiệm trong thực hiện dự án Đ Thiên Anh Tuấn, 2015). Đối với hình thức BT, sáng kiến đổi đất lấy hạ tầng c ng mất dần tác dụng do qu đất sạch ngày càng thu hẹp. hƣ vậy, T . CM đang có nhu cầu cấp ách đối với sáng kiến huy động vốn cho đầu tƣ các dự án công để bổ sung cho nguồn vốn từ c n đối ngân sách. Nghiên cứu kinh nghiệm đầu tƣ hạ tầng đô thị từ các nƣớc trên thế giới cho thấy biện pháp điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất do đầu tƣ hạ tầng (Land value capture - LVC) là hình thức bổ sung vốn cho đầu tƣ hạ tầng đô thị mang lại nhiều lợi ích trong dài hạn. 1 Báo cáo của U T . CM trình Đ T . CM về danh mục công trình, dự án đầu tƣ công trung hạn sử dụng vốn ngân sách ismail - [2010]
2 Vì vậy, luận văn sẽ tập trung xem x t khả năng đóng góp của hình thức điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất do đầu tƣ hạ tầng vào nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng tại TP.HCM. 1.2 ụ v v n n ghiên cứu không nhằm đƣa ra kiến nghị áp dụng iện pháp VC vì VC đã đƣợc chứng minh nếu đƣợc vận dụng tốt sẽ là nguồn ổ sung vốn ền vững cho đầu tƣ cho hạ tầng. Trong phạm vi luận văn qua ph n tích tình huống đầu tƣ đƣờng Phạm Văn Đồng đoạn qua quận Bình Thạnh, tác giả ƣớc tính sơ ộ t trọng đóng góp của việc áp dụng các công cụ điều chuyển giá trị tăng thêm của đất đai dọc tuyến đƣờng này vào tổng mức đầu tƣ của dự án để tăng cƣờng cơ sở lý thuyết cho việc xem x t áp dụng các iện pháp VC nhằm huy động vốn cho đầu tƣ hạ tầng tại T . CM. 1.3 Câu hỏi nghiên c u uận văn quan t m trả lời hai c u hỏi dƣới đ y: Thứ nhất, đ c điểm những iện pháp VC đã đƣợc áp dụng ở Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng? Thứ hai, đối với dự án đƣờng Phạm Văn Đồng ở TPHCM nếu áp dụng VC với các tiêu chí theo thông lệ quốc tế thì có thể đóng góp ao nhiêu cho nguồn vốn đầu tƣ chính tuyến đƣờng này 1.4 P n n n Luận văn sẽ tổng hợp kinh nghiệm của các nƣớc trong các nghiên cứu trƣớc đ y về việc áp dụng LVC để đầu tƣ cho hạ tầng và đánh giá những cách thức vận dụng biện pháp này đã áp dụng tại Việt Nam. Ngoài ra, tác giả dựa trên những thông tin về thị trƣờng bất động sản tại TP.HCM và những giả định từ kinh nghiệm áp dụng các biện pháp LVC tổng hợp ở phần trên để tính toán sơ ộ giá trị thu đƣợc trong trƣờng hợp áp dụng LVC đối với vùng chịu tác động trực tiếp từ dự án đƣờng Phạm Văn Đồng. Trong tính toán này, mức thuế/phí điều chuyển giá trị sẽ đƣợc áp dụng theo kinh nghiệm quốc tế. Đối với cơ sở thuế để áp dụng mức thuế/ phí điều chuyển này – giá thị trƣờng của bất động sản tại khu vực dự án trƣớc khi có dự án, do không thể thu thập đƣợc thông tin về thị trƣờng bất động sản tại khu vực dự án trƣớc khi có thông tin về dự án nên luận văn sẽ xác định mức giá thị trƣờng sau khi có dự án ằng mô hình ƣớc lƣợng edonic và mức ismail - [2010]
3 tăng giá trong khu vực khi do có dự án tham khảo từ các nguồn tin cậy để tính ngƣợc lại giá thị trƣờng trƣớc khi có dự án. 1.5 Nguồn thông tin và dữ liệu uận văn sử dụng các nghiên cứu trƣớc đó trên thế giới về VC ằng tiếng Anh; tại Việt am, nguồn thông tin vể VC còn nhiều hạn chế, chủ yếu từ tác giả u nh Thế u, giảng viên FETP. Thông tin về dự án đƣờng hạm Văn Đồng đƣợc tổng hợp từ nhiều nguồn công khai và từ Sở uy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch Đầu tƣ T . CM. ữ liệu về ất động sản đƣợc thu thập từ we site atdongsan.com và nguồn rao v t trên áo Tuổi tr trong giai đoạn 2015- 2016. Thông tin về tình hình ất động sản tại T . CM đƣợc tham khảo từ nguồn các nh n viên và công ty ất động sản hoạt động trên địa àn T . CM. 1.6 Cấu trúc dự kiến của luận văn Luận văn gồm 5 chƣơng. Sau chƣơng 1 về tổng quan, chƣơng 2 trình ày cơ sở lý thuyết và khung phân tích của LVC Trong Chƣơng 3 luận văn tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về VC. Chƣơng 4 của luận văn tổng hợp những hình thức vận dụng VC tại Việt am, điển hình là T . CM và nghiên cứu trƣờng hợp đầu tƣ mở rộng đƣờng hạm Văn Đồng tại TP.HCM với n lực ƣớc lƣợng số thu đóng góp vào tổng mức đầu tƣ khi áp dụng VC theo các thông lệ áp dụng ở các nƣớc. Chƣơng 5 là phần kết luận và kiến nghị. ismail - [2010]
4 CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH 2.1 C ở yế ủ ề yển ăn ấ ầ ần Theo Peterson (2009), c ng với quá trình cải thiện hạ tầng này, thành phố càng thu hút thêm nhiều ngƣời đến sinh sống và thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế khiến cho giá đất đai và ất động sản tăng lên. ăng lực của chính quyền các thành phố trong việc tài trợ cho các nhu cầu đầu tƣ hạ tầng đô thị sẽ phụ thuộc phần lớn vào khả năng của chính quyền trong việc điều chuyển một phần trong những lợi ích này sang ổ sung nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng. Tăng cƣờng khả năng tiếp cận accessi ility và lợi thế kinh tế productivity là những ngoại tác kinh tế chính do việc đầu tƣ hạ tầng giao thông đƣợc vốn hóa vào giá trị ất động sản ở gần dự án. Trong đó, khả năng tiếp cận là điểu kiện di chuyển đến những nguồn lực về kinh tế và tham gia các hoạt động xã hội. ợi thế kinh tế trừu tƣợng và thiếu trực quan hơn, dựa trên quan điểm về lợi thế kinh tế do sự tập trung agglomeration . Theo đó, việc đầu tƣ hạ tầng giao thông theo dạng TO định hƣớng tuyến tập trung sẽ làm tăng mật độ các hoạt động kinh tế và xã hội dẫn đến lợi thế của địa phƣơng trong việc phát triển và làm tăng giá ất động sản (Suzuki, Murakami, Hong, & Tamayose, 2015). Sử dụng cơ chế điều chuyển giá trị để tài trợ cho hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông mới ho c đã có thể hiện mối liên hệ giữa lợi ích của đầu tƣ hạ tầng và chi phí để có đƣợc nó (Council Metropolitan Planning, 2012). Điều chuyển giá trị là một iện pháp huy động vốn cho đầu tƣ phát triển hạ tầng đô thị dựa vào 2 công cụ của khu vực công là quy định pháp lý và đầu tƣ công. Cơ chế điều chuyển giá trị ao gồm 4 ƣớc. ƣớc thứ nhất tạo ra giá trị : khu vực công ằng đầu tƣ công và những quy định pháp lý khuyến khích khu vực tƣ nh n tham gia đầu tƣ các dự án công làm tăng chất lƣợng cuộc sống và làm tăng giá trị đất trong khu vực. ƣớc thứ hai tiền tệ hóa giá trị giá trị đất tăng thêm sẽ đƣợc tiền tệ hóa khi chủ đất án đất với giá cao hơn giá trị an đầu và thu đƣợc khoảng lợi nhuận chênh lệch. ƣớc thứ a điều chuyển giá trị : chính quyền địa phƣơng và những ngƣời có liên quan thống nhất trƣớc việc chia s khoảng lợi nhuận chênh lệch này ằng một một thỏa thuận về cơ chế áp dụng dƣới hình thức thuế, phí, các khoảng chuyển giao đất hay đóng góp ằng hiện vật. ƣớc thứ tƣ tái ph n phối giá trị : số thu đƣợc từ các iện pháp điều chuyển đã áp dụng đƣợc d ng để đầu tƣ cho các dự ismail - [2010]
5 án hạ tầng nhƣ d ng để thanh toán ngh a vụ nợ của chính dự án đó hay đầu tƣ cho các chƣơng trình, dự án khác Institute, n.d. . Hìn 1: 4 b ớc củ ế ều chuyển giá tr Lợi ích ròng của khu vực tư (3) Điều chuyển giá trị (từ phía khu vực công) Tăng nguồn thu/tài sản của khu vực công BRTTổng lợi ích của khu vực tư (3) Điều chuyển giá trị (tư nhân) (4) Tái phân phối giá trị Tài sản với giá trị thực tăng lên sau khi có dự án đầu tư Khu vực công Tư nhân đứng ra đứng ra tái đầu (2) Hiện thực hóa giá trị tái đầu tư tư Tài sản có tiềm năng tăng giá trị sau khi có dự án đầu tư (1) Tạo ra giá trị Tài sản có giá trị sử dụng thấp guồn: uxley, 2009 Nguyên tắc của việc sử dụng các công cụ tài chính có cơ sở từ đất để đầu tƣ cho hạ tầng là lợi ích của các dự án hạ tầng đƣợc vốn hóa vào giá trị đất. Nếu bất kể phần giá trị tăng thêm nào từ đất có thể đƣợc nội hóa trong “v ng lợi ích” thì iện pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do đầu tƣ hạ tầng tạo ra (LVC) vẫn là một biện pháp hữu hiệu về m t kinh tế để tài trợ cho các dự án đầu tƣ hạ tầng. Ở chiều ngƣợc lại x t trên quan điểm thị trƣờng) việc đánh thuế ho c phí tác động/phát triển trực tiếp lên các tài sản có giá trị tăng thêm tính theo giá thị trƣờng để tài trợ cho các dự án mới luôn có hiệu quả kinh tế cao hơn một cơ chế tài trợ cho phát triển hạ tầng từ nguồn thu chung (Peterson, 2009). ismail - [2010]
6 Hình 2: Ngo i tác tích củ ầ ở h tần ối vố n ời sở hữu bấ ộng sản gần ó Chi phí/ MSB=MPB+MEB Lợi ích MSC MPB E* Ngoại tác tích cực mà dự án mang lại cho sự phát triển kinh tế xã hội chung Lợi ích từ việc giá bđs tăng do gần vị trí dự án mà chủ bđs được hưởng Q* Số lượng guồn: tác giả mô phòng từ mô hình ph n tích ngoại tác tích cực Việc đầu tƣ cơ sở hạ tầng giao thông đem lại lợi ích trực tiếp cho chủ ất động sản gần dự án thể hiện ằng diện tích dƣới đƣờng M và phần ngoại tác tích cực với sự phát triển kinh tế xã hội chung M là phần phía trên M và dƣới MS . hƣ vậy, đáng lẽ khu vực công chỉ cần chi trả một phần chi phí tƣơng ứng với ngoại tác cho xã hội; chủ ất động sản phải đóng góp một phần kinh phí tối đa ằng lợi ích trực tiếp mà họ đƣợc hƣởng. 2.2 X n ộn ủ ở ần n n ấ Theo (Salon & Researcher, 2014), có nhiều phƣơng pháp xác dịnh tác động của cơ sở hạ tầng giao thông lên giá trị đất đai. Đúc rút từ kinh nghiệm thực tiễn, mô hình ph n tích tác động ao gồm các iến thiên theo thời gian mức giá trƣớc và sau khi có dự án cải tạo hạ tầng và các iến thiên điển hình các loại tài sản gần hệ thống giao thông công cộng giá ao nhiêu ho c cả 2 loại iến. ầu hết các đánh giá tác động dựa trên những mô hình án thực tiễn ao gồm: - Mô hình trƣớc và sau khi có dự án và mô hình kiểm soát tác động và khác biệt trong khu vực; - Mô hình hồi quy Hedonic với các biến thiên điển hình; ismail - [2010]
7 - Mô hình hồi quy Hedonic với giả định mức độ tác động của các yếu tố là không đổi, chỉ thay đổi mô hình về giá; - Mô hình so sánh khuynh hƣớng tác động (Propensity Score Matching); - Mô hình hồi quy theo không gian (Spartial Dependence). Theo Salon & Researcher (2014), tổng hợp từ 57 nghiên cứu quan trọng ở ắc M và Ch u Âu vì tác động của các tuyến xe lửa đến ất động sản cho thấy trong phạm vi án kính d m 400m đến các ga giá ất động sản thƣơng mại cao hơn 16.4% và nhà ở cao hơn 4,2%. Theo tổng hợp các nghiên cứu của Salon & Shewmake (2011) về tác động của hệ thống giao thông đến giá ất động sản ở các nƣớc đang phát triển khu vực Đông chỉ ra rằng nhìn chung khoảng cách đến các ga tàu tăng 10% thì giá ất động sản giảm khoảng 1%.Các nghiên cứu đều thống nhất rằng mức độ tác động là rất khác nhau ở các nơi khác nhau. Theo Salon & Shewmake (2011), trong trƣờng hợp hệ thống giao thông làm tăng giá đồng ộ đất đai trong phạm vi tiếp cận ằng đi ộ thì ta có hình dƣới với giá ất động sản trong phạm vi đi ộ đến tiện ích giao thông có giá cao hơn. Hình 3: Giá bấ ộng sản trong ph v bộ tiếp cận ến h tầng giao thông BRT Giá trị đất tại vị trí có Giá trị tăng thêm điểm tiếp cận giao do hệ thống giao thông công cộng thông công cộng Giá trị đất tại vị trí không có điểm tiếp cận giao thông công Khu vực Khoảng Khoảng Khu vực không có cách đi bộ cách đi bộ không có điểm tiếp cận điểm tiếp cận ismail - [2010]
8 Theo mô hình của Alonso-Muth về giao thông công cộng thì giá của ất động sản tính từ trung t m tiện ích giao thông công cộng sẽ giảm dần cho đến khi không còn khả năng tiếp cận. ếu hàm giá ất động sản là hàm tuyến tính thì ta có hình minh họa giá cho ất động sản dƣới đ y. Hình 4: Giá bấ ộng sản trong ph v ộng của dự n ở h tầng – ờng hợp hàm tuyến tính Giá trị đất Giá trị tăng thêm do hệ thống giao thông công cộng Giá trị đất tại vị trí không có điểm tiếp cận giao thông công cộng 2.3 ộ ề yển Theo Peterson (2009), đối với hình thức thuế cải thiện, các nƣớc thƣờng áp dụng thuế suất để điều chuyển 30%-60% của phần giá trị tăng thêm của tài sản do tác động từ dự án hạ tầng giao thông. 2.4 Các công cụ ều chuyển giá tr ăn ủ ất Theo Peterson (2009), khai thác giá trị từ đất để tài trợ cho đầu tƣ hạ tầng đã trở thành một công cụ tài chính quan trọng cho đầu tƣ phát triển hạ tầng đô thị, đ c iệt ở những thành phố đang có tốc độ phát triển nhanh. Không chỉ góp phần tạo ra nguồn tài trợ cho dự án, khai thác giá trị từ đất còn có nhiều lợi ích. ợi ích của giải pháp tài chính này là tạo ra đƣợc nguồn thu có trƣớc để chủ động giải ng n an đầu cho dự án hay làm nguồn đối ứng cho các khoản vay, do đó sẽ giảm ớt phụ thuộc vào các công cụ nợ c ng nhƣ rủi ro tài tài khóa do các công cụ nợ g y ra. Một vài công cụ ismail - [2010]
9 của giải pháp tài chính này nhƣ đóng góp của chủ công trình, án đất công tạo ra dòng tiền cho dự án trƣớc khi dự án đƣợc triển khai đầu tƣ. Một số công cụ khác liên quan đến các khoản vay khi triển khai đầu tƣ mà ngh a vụ nợ của khoản vay này đƣợc hoàn trả từ một phần giá trị tăng thêm của đất. Điển hình là trƣờng hợp phát hành trái phiếu chính quyền địa phƣơng hay trái phiếu công trình để huy động nguồn lực cho đầu tƣ dự án, sau đó ngh a vụ thanh toán các trái phiếu này đƣợc đảm bảo bằng nguồn thu từ các biện pháp nhƣ thuế cải thiện, hợp tác khai thác m t bằng trong khuôn viên thực hiện dự án Ở những nƣớc đang phát triển, trong điều kiện khó có thể huy động đƣợc nguồn tín dụng dài hạn quy mô lớn cho các dự án hạ tầng đô thị, thì tính chất có trƣớc của giải pháp khai thác giá trị từ đất các nguồn thu từ phí là dạng nguồn thu có sau đem lại nhiều lựa chọn hơn cho các quyết định về đầu tƣ hạ tầng đô thị. Theo Peterson (2009), Toronto (2015), Council Metropolitan Planning (2012) và (Salon & Shewmake, (2011) dƣới đ y là mô tả về các công cụ cơ ản và thứ tự đƣợc xếp theo tính khả thi trên thực tế áp dụng tại các dự án trên thế giới. Nghĩa vụ đóng góp của chủ công trình: chủ bất động sản trong khu vực chịu tác động tích cực từ dự án đóng góp cho nguồn vốn đầu tƣ cơ sở hạ tầng dƣới hình thức tiền ho c hiện vật đất . Bán hoặc cho thuê đất công: án đất công để tạo nguồn vốn cho đầu tƣ cơ sở hạ tầng. Hợp tác đầu tư theo hình thức đối tác công – tư (PPP): đối tác tƣ nh n đầu tƣ cơ sở hạ tầng để đối lấy thanh toán bằng qu đất công. Thuế cải thiện: chính quyền địa phƣơng đánh thuế để điều chuyển một phần giá trị đất tăng thêm do tác động của các dự án hạ tầng. Phí tác động: chủ công trình trả chi phí cho việc mở rộng hệ thống hạ tầng để duy trì sự tăng trƣởng tƣơng ứng với áp lực lên hệ thống cơ sở hạ tầng do công trình của mình tạo ra. Mua, bán phần diện tích tăng thêm: chính quyền mua thu hồi đất kề ên khu vực dự án hạ tầng và án lại diện tích này với giá cao hơn sau khi dự án làm tăng giá trị đất. goài ra còn có các hình thức nhƣ: Tax Increment Financing: một khu vực nhất định đƣợc khoanh vùng trong suốt thời gian triển khai dự án, khu vực này đƣợc áp dụng một cơ sở thuế (tax base) cố định trên cơ sở ismail - [2010]
10 tình trạng khu vực trƣớc khi có dự án. Thuế bất động sản tại khu vực này vẫn không có gì thay đổi (tiếp tục thực hiện nhƣ c nhƣng áp dụng thêm mức thuế đánh vào phần giá trị tăng thêm của bất động sản tax increment do đầu tƣ cơ sở hạ tầng mới. Land Value Tax (Thuế giá trị đất): một mức thuế tăng thêm chỉ đánh vào giá trị của đất chứ không đánh vào giá trị các tài sản hình thành trên đất. Eco District (Chính quyền bền vững): một khu vực hành chính ho c vùng lân cận có sự cam kết rộng rãi thúc đẩy sự bền vững trong phạm vi cả vùng lân cân. Chính quyền bền vững cam kết thực thi những mục tiêu phát triển bền vững đầy tham vọng để làm cơ sở cho hoạt động đầu tƣ c ng nhƣ hành động của toàn cộng đồng c ng nhƣ là tiêu chí đánh giá theo thời gian. 2.5 P n Phân chia theo Peterson thì có 3 hình thức chính là đóng góp của chủ công trình (developer exactions , điều chuyển giá trị (value capture) và quản lý qu đất (land asset management). Ho c đơn giản nhất là phân chia thành 2 hình thức cơ ản nhƣ đã để cập gồm hình thức thu phí ho c thuế đóng 1 lần và hình thức thuế, phí đóng hằng năm. Ngoài ra Hu nh Thế Du và Alex Ngô (2010) và Hu nh Thế Du (2016) phân chia thành 2 hình thức cơ ản là nhóm công cụ có thu hồi đất và nhóm công không thu hồi đất. Bán quyền phát triển là việc chính quyền buộc chủ đầu tƣ công trình phải đóng thêm khoản tiền cho m i m2 diện tích mà chủ công trình muốn xây dựng thêm ngoài quy hoạch. Hình 5: Tổng hợp các công cụ LVC và cách phân lo i Có thu hồi đất Không thu hồi đất Thành lập liên doanh/ Thuế cải thiện Phát triển chung [Thu hàng năm] Cho thuế đất công hí tác động Điều chuyển giá trị ho c không gian Bán quyền phát triển thƣơng mại Quản lý Mua bán diện tích quỹ đất tăng thêm Bán đất công [Thu một lần] Hợp tác đổi đất lấy hạ tầng) Khoản nộp đ c biệt/ đóng góp của chủ đất Chính quyền bền vững Hỗn hợp ismail - [2010]
11 Luận văn tập trung vào các công cụ điều chuyển giá trị của đất tăng lên cho đầu tƣ hạ tầng hơn là các giải pháp về quản lý và sử dụng qu đất công do hầu nhƣ những iện pháp điều chuyển chƣa đƣợc thực hiện tại Việt am. Các giải pháp về điều chuyển giá trị đề cập trong luận văn này đƣợc hiểu ao gồm thuế cải thiện, phí tác động, án quyền phát triển, khoản nộp đ c iệt/ đóng góp của chủ đất và công cụ chính quyền ền vững mang tính chất là một giải pháp h n hợp trong đó có áp dụng cơ chế điều chuyển giá trị . 2.6 Những rủi ro và giới h n hững hạn chế của khu vực công và đ c điểm kinh tế chính trị học trong liên kết công tƣ hình thành các rủi ro và hạn chế của cơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất nhƣ sau: Biến động của thị trường nhà đất có thể dẫn đến sai lệch trong xác định giá trị thực của đất đai nếu giá được tham chiếu vào thời điểm thị trường đang có bong bóng nhà đất. Biến động giá nhà đất ở các nƣớc đang phát triển tác động bởi cả yếu tố trong nƣớc và tác động của tình hình kinh tế thế giới, dòng vốn từ bên ngoài. Kinh nghiệm thực tế để khắc phục rủi ro này là phải xác định đƣợc rõ ràng mức giá giao dịch đất đai trƣớc khi có thông tin về dự án hạ tầng đƣợc đầu tƣ để tránh tình trạng giá cả bị thổi phồng do có thông tin dự án. m dụng c ng cụ hai thác giá trị đất để tài trợ cho chi tiêu hoang phí Đ y không phải là công cụ tài chính để tạo nguồn thu cho chi tiêu cuối cùng mà là nguồn thu cho đầu tƣ cơ sở hạ tầng phục vụ cho tăng trƣởng kinh tế. Khả năng huy động vốn từ công cụ này phụ thuộc vào chất lƣợng của quy hoạch cho phát triển cơ sở hạ tầng công cộng c ng nhƣ đ y là một công cụ chính sách tốt hay không tốt phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể của từng địa phƣơng. Công cụ này có thể bị chính quyền địa phƣơng lạm dụng để thu hồi đất mà không đền bù xứng đáng và sử dụng nguồn thu từ án đất để chi tiêu hoang phí. Những rủi ro này có xác suất cao sẽ xảy ra ở Việt Nam. Những rủi ro này đa phần xuất phát từ rủi ro đạo đức và năng lực hạn chế của khu vực công trong việc xây dựng và quản lý quy hoạch, quản lý và sử dụng tài sản công. Những trở ngại là phổ biến trong khu vực công và trong phạm vi của luận văn không thể giải quyết đƣợc. Tuy nhiên, trong quá trình phân tích các biện pháp điều chuyển giá trị cụ thể, tác giả cố gắng chỉ ra mức độ ảnh hƣởng của những khiếm khuyết chung này lên hiệu quả chính sách và cách thức mà kinh nghiệm thực tế đã chỉ ra có thể góp phần hạn chế tác động tiêu cực. ismail - [2010]