Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Phân tích tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức - Tình huống xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:115

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài tập trung vào 3 mục tiêu: Tìm hiểu những nguyên nhân dẫn đến quyết định chọn nhà phi chính thức của người dân ở xã Vĩnh Lộc A; tìm hiểu nguyên nhân tại sao nhà phi chính thức lại tồn tại phổ biến như hiện nay; đưa ra những giải pháp cho vấn đề này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Phân tích tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức - Tình huống xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT - PHAN NGỌC YẾN XUÂN PHÂN TÍCH TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC: TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP. HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT - PHAN NGỌC YẾN XUÂN PHÂN TÍCH TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC: TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP. HCM Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60340402 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HUỲNH THẾ DU TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này do tôi tiến hành khảo sát, tham khảo tài liệu và trình bày. Các trích dẫn, số liệu sử dụng trong luận văn đều được trích nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này thể hiện quan điểm cá nhân của tôi, không nhất thiết là quan điểm của Trường đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 04 tháng 04 năm 2016 Tác giả Phan Ngọc Yến Xuân
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện luận văn này tôi đã nhận được sự giúp đỡ và hỗ trợ chân thành và nhiệt tình từ các thầy cô, bạn bè và gia đình. Trước hết tôi xin gởi lời cám ơn chân thành đến các thầy cô và các nhân viên trong Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright – những người đã trang bị cho tôi nền tảng kiến thức vững vàng cũng như hỗ trợ cho tôi rất nhiều về mặt kỹ thuật, phương tiện, tài liệu để tôi thực hiện đề tài. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với TS. Huỳnh Thế Du đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Bên cạnh đó tôi xin gởi lời cám ơn đến các anh chị em lớp cao học Chính sách công MPP6, MPP7 đã hỗ trợ, động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn. Cuối cùng tôi xin cám ơn gia đình tôi đã tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để tôi đầu tư thực hiện đề tài này, cám ơn chồng tôi – anh Nguyễn Quang Hòa đã hỗ trợ tôi rất nhiều trong quá trình đi thực địa, tiến hành khảo sát và phỏng vấn sâu cũng như chia sẻ với tôi rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện luận văn, động viên tôi những lúc tôi nản lòng. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 08 năm 2016 Tác giả Phan Ngọc Yến Xuân
iii TÓM TẮT Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các nước đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, di dân và quy hoạch đô thị. TP. HCM cũng không tránh khỏi tình trạng tương tự, giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của người nghèo do đó đã bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát khắp nơi. Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình cho tình trạng nhà phi chính thức, người dân ở đây ý thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật, rủi ro bị phạt và cưỡng chế cao, tuy nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày càng tăng. Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đáp ứng tốt bốn tiêu chí ưu tiên chọn nhà của NHTG (2015): khả năng chi trả, khả năng tiếp cận, an ninh và sự phù hợp để sống, đặc biệt đáp ứng tốt những tiêu chí ưu tiên riêng trong chọn nhà của người nghèo mà nhà chính thức không thể đáp ứng, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người đặc biệt là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức. Thêm vào đó, trong trò chơi chiến lược giữa người dân và cán bộ quản lý, lựa chọn xây nhà trái phép của người dân và nhận hối lộ của cán bộ quản lý là điểm cân bằng của trò chơi, là lựa chọn chiến lược tốt nhất cho cả 2 bên. Những kẻ hỡ, những yếu kém trong hệ thống quản lý, tình trạng tham nhũng, hối lộ đã tạo điều kiện cho nhà phi chính thức tồn tại và phát triển phổ biến như hiện nay. Như vậy, nhu cầu của người dân đối với nhà phi chính thức vì nó phù hợp với họ và khả năng có thể xây dựng nhà phi chính thức vì tình trạng tham nhũng là hai nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tràn lan ở xã Vĩnh Lộc A. Đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ được xem là giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A vì nó mang lại lợi ích tốt nhất cho các bên liên quan, giải quyết được vấn đề nhà ở, hạn chế nhiều nhất tổn thất vô ích cho xã hội. Nhà nước sẽ xây dựng các quy hoạch dài hạn cụ thể và hợp thức hóa các hoạt động phi chính thức hiện nay. Đối với khu vực được quy hoạch là khu dân cư, nhà nước cho hợp thức hóa giấy tờ sở hữu đối với những căn nhà phi chính thức đã tồn tại, thu phí xây dựng đối với những căn nhà xây mới bằng với mức phí phi chính thức hiện nay, phối hợp với người dân cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng tại nơi đó theo hình thức hợp tác và góp vốn đối ứng giữa nhà nước và nhân dân, nhà nước giữ vai trò phát động quản lý, người dân bàn bạc, thiết kế và thi công. Đối với khu vực quy hoạch các công trình công cộng nhà nước cấp giấy sở hữu có thời hạn theo quy hoạch (giấy thuê đất) và quy định rõ mức giá đền bù cụ thể sau này.
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................................i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................... ii TÓM TẮT ......................................................................................................................... iii MỤC LỤC ..........................................................................................................................iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................................. vii DANH MỤC HÌNH VẼ ................................................................................................. viii DANH MỤC PHỤ LỤC ....................................................................................................ix CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .......................................................................1 1.1.Bối cảnh nghiên cứu ...............................................................................................1 1.2.Mục tiêu nghiên cứu ...............................................................................................3 1.3.Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................................3 1.4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................3 1.5.Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................3 1.6.Kết cấu đề tài ..........................................................................................................4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ...................................................................................5 2.1.Định nghĩa liên quan ...............................................................................................5 2.2.Khung phân tích .......................................................................................................5 2.2.1. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của người dân ...................................5 2.2.2. Lý thuyết trò chơi.........................................................................................7 2.3.Nhà phi chính thức trong phát triển đô thị của Việt Nam .......................................8 2.4.Kinh nghiệm của các nước đối với vấn đề nhà phi chính thức ..............................10 2.5.Những công trình nghiên cứu liên quan ...............................................................12 CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NHỮNG TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH ....14 3.1. Tình trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A ..............................................14 3.2. Đặc điểm của người dân sống ở khu nhà phi chính thức ...................................16 3.3. Đánh giá sự phù hợp của nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A với các tiêu chí lựa chọn nhà ở ...................................................................................................................19 3.3.1. Tiêu chí 1: Khả năng chi trả.......................................................................20
v 3.3.2. Tiêu chí 2: Khả năng tiếp cận ....................................................................24 3.3.3. Tiêu chí 3: Mức độ an ninh ........................................................................26 3.3.4. Tiêu chí 4: Khả năng phù hợp để sống ......................................................27 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TÌNH TRẠNG NHÀ PHI CHÍNH THỨC TỒN TẠI PHỔ BIẾN TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH ...........................................................31 4.1. Cách thức xây dựng và quản lý nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A .............31 4.2. Ma trận trò chơi giữa người xây dựng nhà phi chính thức và cán bộ quản lý ...35 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................38 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Nội dụng viết tắt 1 ACHR Liên minh Quyền nhà ở Châu Á 2 ASAG Tổ chức nghiên cứu hành động Ahmedabad 3 CBRE CB Richard Ellis – Tên một công ty bất động sản 4 COHRE Trung tâm Quyền nhà ở và Trục xuất 5 CSHT Cơ sở hạ tầng 6 GCNQSDĐTS Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 7 KCN Khu công nghiệp 8 KT-XH Kinh tế - Xã hội 9 NHTG Ngân hàng Thế giới 10 OECD Organization for Economic Co-operation and Development - Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế 11 TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh 12 TB Trung bình 13 UBND Ủy ban nhân dân 14 UNESCAP Economic and Social Commission for Asia and the Pacific - Ủy ban Kinh tế Xã hội châu Á Thái Bình Dương Liên Hiệp Quốc 15 UN-HABITAT Tổ chức Hỗ trợ Gia cư
vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Ma trận mô tả cách ứng xử của người dân với các chính sách của nhà nước .....8 Bảng 3.1: Phân tích chi phí - lợi ích của nhà phi chính thức .............................................21 Bảng 3.2: Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014 ....22 Bảng 3.3: Thời gian di chuyển trung bình của người dân .................................................25 Bảng 3.4: Cảm nhận cuộc sống của người dân ..................................................................29
viii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1: Khu nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A ..........................................................2 Hình 3.1: Những căn nhà bị cưỡng chế ở xã Vĩnh Lộc A .................................................14 Hình 3.2: Hình ảnh một căn nhà phi chính thức năm 2014 và 2016 .................................16 Hình 3.3: Diện tích nhà phi chính thức ..............................................................................16 Hình 3.4: Thời gian sinh sống và phương thức tiếp cận nhà phi chính thức của người dân ......................................................................................17 Hình 3.5: Mức độ quan tâm đến nhà ở xã hội của người dân sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A ........................................................................................................................18 Hình 3.6: Tình trạng căn nhà phi chính thức từ lúc mới mua đến nay ..............................19 Hình 3.7: Mức độ quan trọng của các yếu tố đến quyết định chọn nhà của những người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A .........................................................................20 Hình 3.8: Thu nhập trung bình của các hộ gia đình ở nhà phi chính thức, xã Vĩnh Lộc A.................................................................................22 Hình 3.9: Nguồn tài chính dùng để mua nhà của hộ gia đình ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A .................................................................................................................................23 Hình 3.10: Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc của những người ở nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A...............................................................................................................25 Hình 3.11: Mức độ hài lòng của những người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A..................................................................................28 Hình 4.1: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà ở huyện Bình Chánh trước 5/2013 .....................................................................................32 Hình 4.2: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà ở huyện Bình Chánh sau 5/2013 ........................................................................................34
ix DANH MỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: Định nghĩa nhà ổ chuột ...................................................................................i PHỤ LỤC 2: Bài học cho sự phát triển vùng ven đô thị tại các nước Châu Á................... ii PHỤ LỤC 3: Phân tích lợi ích và chi phí của nhà phi chính thức ..................................... iii PHỤ LỤC 4: Các lý thuyết liên quan .............................................................................. viii PHỤ LỤC 5: Giới thiệu xã Vĩnh Lộc A ............................................................................xi PHỤ LỤC 6: Quy định về hợp thức hóa xây dựng nhà trái phép ..................................... xii PHỤ LỤC 7: Kinh nghiệm quốc tế về nâng cấp tại chỗ ...................................................xiv PHỤ LỤC 8: Trục xuất thu hồi đất: ví dụ và hệ lụy .........................................................xix PHỤ LỤC 9: Kinh nghiệm quốc tế về tái định cư .......................................................... xxii PHỤ LỤC 10: Kinh nghiệm quốc tế về nhà ở công do chính phủ xây dựng .............. xxviii PHỤ LỤC 11: Kinh nghiệm quốc tế về chia sẻ đất đai ..................................................xxix PHỤ LỤC 12: Kinh nghiệm quốc tế về phương án mặt bằng và dịch vụ ......................xxxi PHỤ LỤC 13: Kinh nghiệm quốc tế về chiến dịch nhà ở quy mô toàn thành phố...... xxxiii PHỤ LỤC 14: Tính chi phí vốn chủ sở hữu đối với nhà ở xã hội theo mô hình tài chính CAPM ...........................................................................................................................xxxvi PHỤ LỤC 15: Cách thức chọn mẫu, khảo sát và phỏng vấn sâu .............................. xxxviii PHỤ LỤC 16: Bảng câu hỏi khảo sát ...........................................................................xxxix PHỤ LỤC 17: Nội dung phỏng vấn sâu hộ gia đình sống trong những căn nhà phi chính thức ................................................................................................................................. xliv PHỤ LỤC 18: Nội dung phỏng vấn sâu chủ thầu xây dựng............................................ lvii PHỤ LỤC 19: Kinh nghiệm một số quốc gia về xử lý nhu cầu nhà ở thu nhập thấp.........lx
1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Bối cảnh nghiên cứu Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các nước đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, di dân và quy hoạch đô thị. Một lượng lớn dân cư đổ về các thành phố lớn làm cho nhu cầu nhà ở tăng lên nhanh chóng, đi kèm với nó là nhu cầu về các dịch vụ công cộng và các cơ sở hạ tầng cơ bản. TP. HCM không tránh khỏi tình trạng tương tự, cùng với sự gia tăng đầu tư các KCN, lượng người nhập cư đổ về ngày càng đông, chủ yếu tập trung ở các khu vực vùng ven, ngoại thành làm phát sinh nhu cầu nhà ở rất cao ở các khu vực này. Theo NHTG (2015) số lượng các hộ gia đình thành thị ở TP. HCM tăng trung bình hằng năm 64.000 hộ tương đương 17%. Theo Trương Sĩ (1996) trích trong Nguyễn Hữu Minh, Nguyễn Xuân Mai (2004) “từ sau giải phóng số người nhập cư vào TP. HCM liên tục tăng, trong tương lai các luồng di chuyển nhất là lao động từ nông thôn sẽ vẫn còn tiếp tục đổ về thành phố”. “Trong tổng số người nghèo ở đô thị, người nhập cư nghèo chiếm một bộ phận đáng kể, khoảng 20% số người nhập cư không có sổ hộ khẩu là những người dễ bị tổn thương, phân biệt đối xử hoặc rơi ra ngoài lề do không được thừa nhận là thành viên chính thức của cộng đồng, nhiều chính sách quản lý đô thị dễ tác động tiêu cực đến nguồn mưu sinh của họ” (NHTG, 2014). “Đối với người nghèo, nhà ở là vấn đề cấp bách nhất ở các thành phố lớn như TP. HCM, đất đai trở thành một hàng hóa có giá trị đến mức chỉ một tỷ lệ nhỏ dân cư mới đủ lực mua, người nghèo buộc phải định cư trên những khu đất công còn bỏ trống, khi bị giải tỏa họ di dời và rồi lại lấn chiếm đất ở chỗ khác” (Đặng Nguyên Anh, 2004). Tại TP. HCM, dù quỹ đất đô thị có tăng lên nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn không tăng do sự gia tăng nhà ở không theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu cao về nhà ở tại các đô thị, thiếu nhà vẫn là vấn đề thời sự bức thiết ở TP. HCM (NHTG, 2015). Giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của người nghèo, theo CBRE trong vòng 20 năm giá bất động sản của Việt Nam tăng 100 lần, gấp 25 lần thu nhập bình quân đầu người. Theo Lê Nguyệt Trân (2011) hơn 80% dân số chỉ có khả năng chi trả từ 128 – 271 triệu đồng/căn nhà trong khi đó giá nhà trên thị trường bình quân từ 600 – 800 triệu
2 đồng/căn, do đó đã bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát khắp nơi gây ảnh hưởng trực tiếp đến kiến trúc và cảnh quan môi trường. Tại TP. HCM hoạt động xây dựng nhà phi chính thức diễn ra phổ biến và tập trung chủ yếu ở vùng ven như Bình Chánh, Hóc Môn, Thủ Đức, Gò Vấp… Trong 9 tháng đầu năm 2013 tổng số vụ vi phạm cả TP. HCM là 3.034 trường hợp thì riêng huyện Bình Chánh chiếm đến 1.093 trường hợp (hơn 1/3 tổng số vụ vi phạm), đây là điểm nóng của vấn đề xây dựng nhà trái phép hiện nay của TP. HCM (Ngọc Huân, 2013). Còn theo Báo cáo tình hình KT-XH 2013 của UBND huyện Bình Chánh, Huyện đã phát hiện và xử lý 1.930 vụ vi phạm về xây dựng nhà phi chính thức. Hình 1.1: Khu nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A Nguồn: Tác giả tự chụp Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình cho tình trạng nhà phi chính thức, chiếm 45% số vụ vi phạm của huyện Bình Chánh, 27% của TP.HCM, đây là điểm nóng của tình trạng xây dựng trái phép ở huyện Bình Chánh nói riêng và TP. HCM nói chung (Ngọc Mai, 2013). Nếu đi thực tế xuống địa bàn xã, dễ dàng bắt gặp những căn nhà phi chính thức, đặc biệt trong những con đường nhỏ chỉ cách các trục đường chính 300 – 400m. Mặc dù chưa có con số thống kê cụ thể nhưng ước tính số lượng nhà trái phép ở khu vực này lớn hơn gấp nhiều lần so với con số được công bố. Việc phát hiện những căn nhà xây trái phép rất dễ dàng, những ngôi nhà đang xây dựng mà không niêm yết công khai biển báo công trình và giấy phép xây dựng phía trước chắc chắn là nhà trái phép. Những căn nhà không có số
3 nhà, hoặc diện tích không đủ theo quy định tách thửa, cấp sổ, cấp số tạm thì đó là nhà xây trái phép (Đ. Thắng, 2014). Nhưng thực tế chúng vẫn tồn tại, thậm chí còn được cấp đồng hồ điện để sinh hoạt, chỉ một số ít bị phát hiện và xử lý. Người dân ở đây ý thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật, rủi ro bị phạt và cưỡng chế cao, tuy nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày càng tăng, trở nên hết sức phổ biến ở khu vực này. Vậy động cơ nào thôi thúc họ quyết định lựa chọn nhà phi chính thức mặc dù lường trước được rủi ro? Làm cách nào để giảm động cơ lựa chọn nhà phi chính thức nhằm giải quyết tình trạng hiện nay. Để tìm ra câu trả lời, tác giả quyết định thực hiện đề tài nghiên cứu “Phân tích tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức: Tình huống xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài tập trung vào 3 mục tiêu: (1)Tìm hiểu những nguyên nhân dẫn đến quyết định chọn nhà phi chính thức của người dân ở xã Vĩnh Lộc A; (2)Tìm hiểu nguyên nhân tại sao nhà phi chính thức lại tồn tại phổ biến như hiện nay; (3)Đưa ra những giải pháp cho vấn đề này. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu: Đề tài tập trung trả lời 3 câu hỏi: (1)Những nguyên nhân nào dẫn đến quyết định chọn nhà phi chính thức của người dân ở xã Vĩnh Lộc A? (2)Tại sao nhà phi chính thức lại tồn tại phổ biến như hiện nay? (3)Những giải pháp nào có thể thực hiện để giải quyết tình trạng nhà phi chính thức? 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu đối tượng là những quyết định lựa chọn nhà phi chính thức của người dân và những hành động của cán bộ quản lý nhà phi chính thức ở phạm vi xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP. HCM. 1.5. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, phân tích tình huống, kết hợp nhiều lý thuyết trong kinh tế học để phân tích. Thông tin sử dụng gồm thông tin thứ cấp được thu thập từ số liệu thống kê của UBND xã Vĩnh Lộc A, các trang báo có uy tín, trang web của UBND huyện Bình Chánh và các cơ quan có liên quan, các văn bản pháp luật liên
4 quan. Thông tin sơ cấp thu thập thông qua khảo sát, phỏng vấn sâu những đối tượng liên quan. 1.6. Kết cấu đề tài: 5 chương Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu: nêu lên bối cảnh, mục tiêu, câu hỏi, đối tượng, phạm vi, phương pháp nghiên cứu và kết cấu của đề tài Chương 2: Cơ sở lý thuyết: trình bày những cơ sở lý thuyết về nhà phi chính thức, khung phân tích, các nghiên cứu liên quan và kinh nghiệm quốc tế. Chương 3: Phân tích nguyên nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức của người dân tại xã Vĩnh Lộc A. Chương 4: Phân tích nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tồn tại phổ biến tại xã Vĩnh Lộc A. Chương 5: Kết luận và kiến nghị: tổng kết lại những phân tích phía trên và đưa ra một số khuyến nghị chính sách.
5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1. Định nghĩa liên quan Theo OECD, nhà phi chính thức là: (1)Nhà ở được xây dựng trên phần đất chưa đủ cơ sở pháp lý để xây dựng nhà hoặc phần đất bị chiếm giữ bất hợp pháp; (2)Nhà ở không phù hợp với những quy định và quy hoạch xây dựng hiện hành (nhà ở trái phép) Un-Habitat (2005), nhà ổ chuột: “là ngôi nhà thiếu một trong năm điều kiện sau: (1)Nhà ở kiên cố; (2)Diện tích đủ sống; (3)Tiếp cận với nguồn nước sạch; (4)Tiếp cận vệ sinh phù hợp; (5)Sự sở hữu và tình trạng pháp lý an toàn”. Khu ổ chuột của sự thất vọng là một khu vực đổ nát, do một nhóm dân cư bên lề xã hội chiến dụng, dễ bị phá hủy hoặc sửa sang làm mới. Khu ổ chuột của sự hy vọng là nơi mà con người luôn hy vọng về một tương lai tốt đẹp, họ sẵn sàng đầu tư nguồn lực để cải thiện nhà ở và cộng đồng. 2.2. Khung phân tích 2.2.1. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của người dân Un-Habitat (2005) đưa ra các tiêu chí lựa chọn nhà ở trong đó có sự khác nhau giữa thứ tự ưu tiên của các tiêu chí giữa người nghèo và người giàu. Người giàu chú ý nhiều hơn đến địa vị, sự thoải mái, thiết kế, tiện lợi, giá trị tiềm năng khi bán lại. Còn người nghèo quan tâm nhiều đến các tiêu chí sau: Thứ nhất, vị trí: Nhà ở gần với việc làm và cơ hội kiếm sống là yếu tố chủ chốt khi người nghèo lựa chọn nơi sinh sống. Sống ở gần các khu chợ, nhà máy, khu buôn bán, bến trung chuyển và địa điểm xây dựng đồng nghĩa với thu nhập cao hơn, nhiều cơ hội kiếm sống hơn và chi phí đi lại thấp hơn. Nhiều chương trình nhà ở thất bại trong việc thu hút và níu giữ người nghèo vì chúng được xây dựng quá xa trung tâm thành phố, các khu công nghiệp, trường học, bệnh viện chuyên khoa và các dịch vụ xã hội. Đó là lý do tại sao những khu ổ chuột trong lòng thành phố được ưa chuộng hơn bất chấp đông đúc hay bất ổn thế nào Thứ hai, không gian làm việc: Đối với người nghèo, nhà ở không chỉ là không gian sống mà còn là nơi diễn ra các hoạt động mang lại thu nhập bao gồm may quần áo, sản xuất thủ công, nấu ăn để bán tại các quầy thực phẩm ở chợ, hay xe chở hàng rong, cửa hàng sửa chữa, sản xuất nhỏ, cửa hàng bán đồ gia dụng, cửa hàng chăm sóc sắc đẹp, giặt
6 là, làm bánh, nhà hàng, quán rượu và phòng cho thuê. Nhà có tầng trệt luôn đem đến sự linh hoạt lớn cho việc kết hợp giữa các hoạt động sinh hoạt hàng ngày và kiếm tiền. Đây là lý do vì sao căn hộ tại các nhà cao tầng thường làm mất cơ hội kiếm tiền của người nghèo do thiếu không gian cho các hoạt động nêu trên. Thứ ba, các hệ thống hỗ trợ cộng đồng: Những hộ gia đình ở các khu ổ chuột sống dựa vào mạng lưới bạn bè và hàng xóm trong sự đùm bọc và giúp đỡ lẫn nhau không chỉ trong những trường hợp khẩn cấp. Những hệ thống hỗ trợ dựa trên cộng đồng và mạng lưới phức hợp các mối quan hệ cộng đồng này mang lại sự tiếp cận không chính thức tới nguồn điện, người trông trẻ, giúp tìm việc làm, thông tin và nguồn tín dụng trong những trường hợp khẩn cấp và giúp sửa chữa bất kỳ thứ gì hỏng hóc. Dễ hiểu tại sao người nghèo không thể tồn tại khi bị cô lập trong các căn hộ tại các tòa nhà chọc trời ven thành phố và họ phải quay lại chỗ cũ Thứ tư, chi phí: Các chuyên gia tài chính nhà ở giả định mức chi trả khoảng 25-30% trên tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở là chấp nhận được đối với một hộ gia đình. Tuy nhiên, đây là mức thích hợp với hộ gia đình có thu nhập trung bình và không áp dụng đối với các hộ nghèo. Các hộ nghèo dành phần lớn thu nhập cho các khoản chi thiết yếu như thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, đi lại và trong trường hợp khẩn cấp. Ngay cả nhà cho thuê giá rẻ cũng thường đòi hỏi một khoản đặt cọc đáng kể vượt ngoài khả năng của người nghèo. Hộ gia đình càng nghèo càng ít khả năng chi trả cho nhà ở và trích phần trăm từ thu nhập hàng tháng của họ. Đó là lý do tại sao các lều lán được dựng lên và hoàn thiện dần tại các khu ổ chuột mới là kiểu nhà ở phù hợp hơn cả đối với các hộ nghèo – ngôi nhà cho phép họ từng bước gây dựng nền tảng kinh tế. NHTG cũng đã có nhiều nghiên cứu về vấn đề nhà ở tại Việt Nam, trong nghiên cứu gần đây nhất vào năm 2015, NHTG đã tổng hợp và đưa ra 4 tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của hộ gia đình Việt Nam: Ưu tiên 1: Khả năng chi trả, cho biết một người hoặc một hộ gia đình có thể trả bao nhiêu tiền cho nhà ở. Nhà ở tự xây là cách linh hoạt nhất để giải quyết vấn đề về khả năng chi trả cho hộ gia đình, có thể bắt đầu với căn nhà cốt lõi cơ bản nhất và nâng cấp chất lượng dần dần, mở rộng diện tích tương ứng với khả năng tiết kiệm và thu nhập cũng như nhu cầu ở theo thời gian.
7 Ưu tiên 2: Khả năng tiếp cận, điều này rất quan trọng trong việc tạo thêm thu nhập do đó ảnh hưởng ngay đến phúc lợi xã hội của gia đình và khả năng thanh toán nhà. Ưu tiên về vị trí này bao gồm tính kết nối của gia đình với các công việc ở gần đó cũng như cơ hội kinh doanh thành công tại nhà. Các yếu tố quan trọng với tính kết nối là khoảng cách đến các quận thương mại và việc làm, tiếp cận với giao thông công cộng và nhà mặt phố để có các cơ hội kinh doanh. Ưu tiên 3: An ninh, liên quan đến mức độ an toàn của hộ gia đình đối với các vấn đề trộm cắp hay các loại hình tội phạm khác. Ưu tiên 4: Phù hợp để sinh sống, là khả năng tiếp cận đến các tiện nghi xã hội như giáo dục (trường học, nhà trẻ), các cơ sở y tế (bệnh viện, phòng khám) và các cơ sở văn hóa xã hội (công viên, khu vui chơi giải trí). Trong bài phân tích này tác giả sử dụng 4 tiêu chí của NHTG (2015) làm khung phân tích chính trong đó chú trọng kết hợp với các đặc điểm lựa chọn nhà của người nghèo trong Un-Habitat (2005) vì đa phần người dân ở nhà phi chính thức đều là người nghèo. 2.2.2. Lý thuyết trò chơi Trò chơi là tình huống trong đó những người chơi đưa ra những quyết định mang tính chiến lược, tức là những quyết định có tính đến phản ứng và hành động của các đối thủ. Các quyết định mang tính chiến lược đem đến lợi ích ròng cho người chơi. Mục đích chính của lý thuyết trò chơi là xác định chiến lược tối ưu cho mỗi người chơi, đó là chiến lược làm tối đa hóa lợi ích kỳ vọng của họ (Pyndyck và Rubinfeld, 2014). Hoạt động xây dựng nhà phi chính thức là một trò chơi chiến lược giữa người dân và nhà nước, kết cục của từng kịch bản được thể hiện trong ma trận của Phạm Minh Thiên Phước (2013)
8 Bảng 2.1: Ma trận mô tả cách ứng xử của người dân với các chính sách của nhà nước Người dân Xây trái phép Tuân thủ Kịch bản 1: Kịch bản 3: - Không có nhà ở cho người nghèo - Cung – cầu nhà ở cân bằng Cưỡng chế và người nhập cư - Pháp luật nghiêm minh và - Nhà ổ chuột với điều kiện sống người dân tuân thủ, không có thấp kém gia tăng bởi đây là hiện tượng vi phạm trong xây phương án cuối cùng của họ dựng nhà ở. Nhà nước Kịch bản 2: Kịch bản 4: - Rất nhiều người dân có được nơi - Cung – cầu nhà ở cân bằng Không cưỡng chế ở phù hợp với điều kiện thu nhập - Người dân nghiêm chỉnh tuân của họ thủ pháp luật và không có động - Nhà ở phi chính thức phát triển cơ “xé rào” dù nhà nước không tràn lan cưỡng chế - Người dân coi thường pháp luật Nguồn: Phạm Minh Thiên Phước (2013) 2.3. Nhà phi chính thức trong phát triển đô thị của Việt Nam Đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh ở các nước châu Á đi đôi với nó là làn sóng di cư mạnh đến các thành phố lớn, nhà ở trở thành một vấn đề nan giải. Nhà ở trở nên quá đắt đỏ so với thu nhập của hầu hết mọi người, nhà chính thức không đáp ứng đủ nhu cầu, nhà phi chính thức là một giải pháp hiệu quả nhất. Hiện nay khoảng 30 – 50% dân cư thành thị châu Á sống trong những căn nhà phi chính thức, thậm chí ở những thành phố lớn như Mumbai, Karachi, Manila, Dhaka tỷ lệ người sống trong khu phi chính thức còn nhiều hơn khu chính thức (Un-Habitat, 2005). Đô thị hóa và nhu cầu nhà ở cũng đang là vấn đề đáng quan tâm ở Việt Nam hiện nay, từ 2015 đến 2020 khu vực đô thị sẽ chiếm đa số về nhu cầu nhà ở trong đó khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Hồng dự đoán sẽ chiếm 66% tổng số thiếu hụt nhà (NHTG, 2015). Thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay có một số đặc điểm sau:
9 Thứ nhất, 60% dân số thuộc 3 nhóm ngũ vị phân có thu nhập cao nhất (Q3, Q4, Q5) mới có khả năng tiết kiệm cho khoản đặc cọc mua nhà chính thức, 40% dân số còn lại (Q1, Q2) gần như không có khả năng tiết kiệm để đặc cọc mua nhà và họ cũng không thuộc đối tượng được ngân hàng chấp nhận cho vay vì thu nhập quá thấp không có khả năng chi trả hoặc đa phần họ là những lao động tự do không có hồ sơ thu nhập. Đối với những người nghèo ở thành thị nhà ở tự xây và nâng cấp dần gần như là lựa chọn hợp lý duy nhất (NHTG, 2015). Thứ hai, nhà ở tự xây chiếm khoảng 75% tổng số nhà ở Việt Nam, phát triển nhanh nhất ở vùng rìa các thành phố lớn phục vụ tốt cho nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và lao động nhập cư. Phần lớn nhà ở tự xây là phi chính thức do thiếu giấy tờ pháp lý hợp pháp. Nhà ở tự xây có thể nâng cấp dần, giá cả hợp lý, phù hợp với sự thay đổi trong nhu cầu sử dụng và dễ tiếp cận nhất đối với nhóm thu nhập trung bình và thấp, có thể tận dụng tầng trệt, gần mặt tiền đường để kinh doanh thương mại. Nhà ở tự xây phù hợp với văn hóa của người Việt và dễ được chấp nhận hơn so với nhà ở xã hội. Nhà ở tự xây đáp ứng các tiêu chí lựa chọn nhà ở tốt hơn so với nhà ở xã hội (NHTG, 2015). Thứ ba, người dân chấp nhận những rủi ro, bất ổn và điều kiện tự nhiên không thuận lợi gắn liền với nhà phi chính thức vì họ không có nhiều lựa chọn. Nhà phi chính thức có giá rẻ và sẵn có, giao dịch nhanh gọn nhẹ, không quan liêu rắc rối như thị trường chính thức. Người ta hy vọng rằng theo thời gian đất đai sẽ được điều chỉnh, môi trường được cải thiện hơn cùng với sự công nhận về pháp lý (Un–Habitat, 2005) Thứ tư, hiện nay các chính sách của chính phủ tập trung nhiều vào thị trường nhà chính thức, ít tập trung vào lĩnh vực nhà phi chính thức, kết quả là nhà ở không chính thức đã phát triển mà không có sự can thiệp đáng kể nào từ phía chính phủ, không có nhiều thông tin công bố để theo dõi xu hướng phát triển hay kinh nghiệm quản lý đối với khu vực này, một số trường hợp các vi phạm được bỏ qua bằng một khoản phí, đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tràn lan ở các đô thị lớn như TP. HCM (NHTG, 2015). Thứ năm, mức độ thỏa mãn của người dân ở khu vực phi chính thức sau khi được chính phủ can thiệp một cách vừa phải tương đương với những nơi được quy hoạch, điều này có nghĩa là việc quy hoạch ngay từ đầu hay can thiệp đúng mức của chính phủ đều