Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:80

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài chủ yếu điều tra, đánh giá được thực trạng công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình. Từ đó, đề xuất được một số vấn đề cần thay đổi trong quy định của pháp luật đối với công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG THỊ THANH HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ-2017 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG THỊ THANH HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ-2017 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam đoan rằng những thông tin, số liệu phục vụ mục đích nghiên cứu của đề tài đã được sự cho phép sử dụng của các cơ quan, tổ chức, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Trương Thị Thanh Hương PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Luận văn thạc sĩ kỹ thuật chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình” là kết quả của quá trình cố gắng không ngừng của bản thân và được sự giúp đỡ, động viên khích lệ của các thầy, bạn bè đồng nghiệp và người thân. Qua trang viết này tác giả xin gửi lời cảm ơn tới những người đã giúp đỡ tôi trong thời gian học tập - nghiên cứu khoa học vừa qua. Tôi xin tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đối với thầy giáo PGS.TS Huỳnh Văn Chương đã trực tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu thông tin khoa học cần thiết cho luận văn này. Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo trường Đại học Nông Lâm Huế, khoa Tài nguyên Đất và Môi trường – Nông nghiệp đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa học của mình. Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, đơn vị công tác đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn. TÁC GIẢ Trương Thị Thanh Hương PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT NỘI DUNG Giao dịch bảo đảm bằng BĐS nói chung, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói riêng có vai trò, ý nghĩa rất lớn đối với nền kinh tế nước ta. Ngoài ra, hoạt động này còn đảm bảo ổn định xã hội khi đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên tham gia đăng ký thế chấp, việc đăng ký thế chấp là nhằm công khai hoá thông tin về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế trong trường hợp một tài sản được thế chấp để thực hiện cho nhiều nghĩa vụ. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạngvà đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình” đem lại nhiều đóng góp cho lĩnh vực này. Ở đây, tác giả chỉ nghiên cứu trong phạm vi những bất cập của quy định pháp luật và thực trạng đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình cho các tổ chức kinh tế. Mục đích nghiên cứu của đề tài chủ yếu điều tra, đánh giá được thực trạng công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình. Từ đó, đề xuất được một số vấn đề cần thay đổi trong quy định của pháp luật đối với công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình. Trên cơ sở thu thập các số liệu từ việc phỏng vấn trực tiếp các tổ chức kinh tế và các báo cáo của Văn phòng Đăng ký QSD đất, Sở Tài Nguyên và Môi trường và các bình luận khoa học liên quan đến đề tài, tác giả đã rút ra được những vấn đề cơ bản, thiết thực phù hợp vói thực tế đối với hoạt động đăng ký thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền với đất. Các phương pháp nghiên cứu khác như phương pháp thống kê và xử lý số liệu, phương pháp kế thừa và tham khảo các tài liệu liên quan, phương pháp so sánh để đưa ra các kết quả nghiên cứu trong đề tài. Dựa vào các bảng thống kê số liệu, phân tích biểu đồ…Kết quả nghiên cứu cho thấy: Điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Bình. Những khó khăn vương, vướng mắc trong công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tê trên địa bản tỉnh Quảng bình. Trên cơ sở thực tiễn của địa bàn nghiên cứu, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................ii TÓM TẮT NỘI DUNG ................................................................................................. iii MỤC LỤC ...................................................................................................................... iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIÊT TẮT ............................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... viii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................................ 1 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ................................................................. 2 CHƯƠNG 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................ 3 1.1.1. Giao dịch bảo đảm ................................................................................................. 3 1.1.2. Một số vấn đề chung về thế chấp .......................................................................... 6 1.1.3. Tổ chức kinh tế .................................................................................................... 10 1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ................................................................... 12 1.2.1. Thực tiễn quản lý đất đai và đăng ký giao dịch bảo đảm một số nước trên thế giới ................................................................................................................................. 12 1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .............................................. 17 1.3. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ..................................................... 19 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................................................... 22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 22 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 22 2.2. Nội dung nghiên cứu: ............................................................................................. 22 2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 22 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ................................................... 22 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.3.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................... 23 2.3.3. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan ...................................... 23 2.3.4. Phương pháp so sánh ........................................................................................... 23 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 24 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Bình ............................................ 24 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 24 3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội .................................................................................... 29 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................................... 35 3.2. Khái quát một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Quảng Bình ....... 38 3.2.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và tổ chức thực hiện ................ 38 3.2.2. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân liên quan đến các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai .................................. 39 3.2.3. Thống kê, kiểm kê đất đai ................................................................................... 40 3.2.4. Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất .................................................... 40 3.2.5. Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ....... 41 3.2.6. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................. 41 3.2.7. Quản lý thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản ....................................... 44 3.2.8. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai ................................................................... 45 3.3.Thực trạng công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình............................................................................................................. 45 3.3.1. Thực trạng công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất .................................................................................................................................. 46 3.3.2 Thời gian và quy trình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. .................................................................................................................... 49 3.3.3. Những bất cập, khó khăn ..................................................................................... 55 3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ............................................................................... 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 65 1. KẾT LUẬN ............................................................................................................... 65 2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................................... 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 68 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIÊT TẮT 1. BĐS: Bất động sản 2. BLDS: Bộ luật dân sự 3. GCN: Giấy chứng nhận 4. GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5. HĐND: Hội đồng nhân dân 6. QSD: Quyền sử dụng 7. QSDĐ: Quyền sử dụng đất 8. TCTD: Tổ chức tín dụng 9. TNHH: Trách nhiệm hữu hạn 10. UBND: Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tăng trưởng GDP bình quân qua các năm của tỉnh Quảng Bình ................. 29 Bảng 3.2. Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất cho các tổ chức đến 12/ 2016 ......... 42 Bảng 3.3. Tình hình cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đến 12/2016 ........... 44 Bảng 3.4. Thống kê tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giai đoạn từ năm 2012- 2016 (Tính đến ngày 30/12/2016) ..................................... 47 Bảng 3.5. Kết quả phỏng vấn 30 tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Bình ........... 56 Bảng 3.6. Kết quả phỏng vấn 30 cán bộ tính dụng của 11 tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Bình............................................................................................................. 58 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ địa bàn nghiên cứu .............................................................................. 24 Hình 3.2. Tỷ lệ tăng trưởng GDP qua các năm ............................................................. 30 Hình 3.3. Tỷ lệ Giấy chứng nhận được cấp của các tổ chức ......................................... 43 Hình 3.4. Tỷ lệ các trường hợp đăng ký thế chấp qua các năm .................................... 48 Hình 3.5. Quy trình đăng ký thế chấp tại tỉnh Quảng Bình ......................................... 51 Hình 3.6. Mẫu GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................................................................ 53 Hình 3.7. Mẫu Trang bổ sung Giấy chứng nhận ........................................................... 54 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong nền kinh tế hiện nay, sự lưu thông của tiền tệ là rất lớn, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra hết sức đa đạng dưới nhiều hình thức như cầm cố, thế chấp, đặt cọc…và một số hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thành thị trường “ngầm”. Điều này đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế nói chung và phát sinh các tranh chấp dân sự nói riêng, ảnh hưởng đến các bên trong giao dịch, dẫn đến những bất ổn trong xã hội. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và biện pháp quản lý chặt chẽ các hoạt động giao dịch bảo đảm nói riêng. Quảng Bình là một tỉnh đang trên đà phát triển với nhiều nguồn đầu tư, do đó nhu cầu về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng tăng cao. Việc đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn diễn ra khá sôi động trên địa bàn tỉnh; đặc biệt trong đó có hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết. Xuất phát từ những vấn đề trên nên việc nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình” là thực sự cần thiết.Việc nghiên cứu đề tài này không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn có giá trị thực tiễn sâu sắc. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU a. Mục tiêu chung Nghiên cứu thực trạng việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Bình để từ đó có những đề xuất giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong các quy định về giao dịch bảo đảm nói chung, về thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói riêng; tạo điều kiện thuận lợi cho cả bên thế chấp lẫn bên nhận thế chấp, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 b. Mục tiêu cụ thể - Điều tra, đánh giá được thực trạng công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình. - Đề xuất được một số vấn đề cần thay đổi trong quy định của pháp luật đối với công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN a. Ý nghĩa khoa học - Đề tài nghiên cứu phát hiện những mặt thuận lợi và những bất cập trong công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế. Đề tài cũng sẽ đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan cũng như cải thiện những bất cập trong công tác đăng ký thế chấp hiện nay. b.Ý nghĩa thực tiễn - Giúp các nhà quản lý và chính quyền địa phương có cái nhìn khách quan hơn, sát thực hơn trong công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Giúp các tổ chức kinh tế của tỉnh hiểu rõ hơn và thuận tiện hơn trong việc thực hiện công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời phù hợp với điều kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu là tỉnh Quảng Bình. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Giao dịch bảo đảm 1.1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm Theo Khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì “giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bão lãnh, tín chấp. Biện pháp bảo đảm là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền. Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương mại, biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng. “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)”[20]. Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp. Nhìn chung pháp luật Việt Nam và các nước khá tương đồng về khái niệm biện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ. Theo hướng dẫn của UNCITRAL thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cả việc chuyển nhượng khoản phải thu”. Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định. Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo đảm cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm[14]. Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “biện pháp bảo đảm”. Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình. 1.1.1.2. Chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm (chủ nợ có bảo đảm). Ngoài ra, trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm còn xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của bên nhận bảo PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,…Trong trường hợp trái phiếu bảo đảm bằng tài sản và trường hợp chủ nợ có bảo đảm ở nước ngoài, có một người đứng ra quản lý giao dịch bảo đảm cho các chủ nợ có bảo đảm, đó là người quản lý giao dịch bảo đảm. Trong phần giải nghĩa cho Điều 16 của Luật mẫu về giao dịch bảo đảm do Ngân hàng Tái thiết và Phát triển Châu Âu ban hành (Luật mẫu EBRD) thì “Người quản lý giao dịch bảo đảm không chỉ là người đại diện của bên nhận bảo đảm; mà trong ngôn ngữ thực tiễn, người này sẽ thay mặt bên nhận bảo đảm thực hiện các giao dịch với các bên thứ ba liên quan đến việc thực thi giao dịch bảo đảm (nhưng không phải là việc chuyển nhượng quyền đối với nghĩa vụ được bảo đảm và giao dịch bảo đảm). Vai trò này được thể hiện cụ thể trong trường hợp có nhiều bên nhận bảo đảm, ví dụ một số ngân hàng cho vay, các chủ sở hữu trái phiếu hoặc khi mà bên nhận bảo đảm không cư trú tại nước sở tại”[14]. Theo Luật mẫu EBRD, người quản lý giao dịch bảo đảm do bên nhận bảo đảm chỉ định. Người này có quyền giám sát việc thanh toán nợ của con nợ. Người quản lý giao dịch bảo đảm có quyền tiến hành các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. Người quản lý giao dịch bảo đảm phải thực hiện các nghĩa vụ của bên nhận giao dịch bảo đảm đối với bên thứ ba. Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể về nội dung này. 1.1.1.3. Các biện pháp bảo đảm Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và các nước rất phong phú. Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyền thống như: Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quĩ, bảo lãnh. Bộ luật Dân sự Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp. Ngoài ra, trong thực tiễn kinh doanh, các bên còn áp dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biện pháp bảo đảm trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng,… Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm. Pháp luật Anh - Mỹ cũng có các biện pháp bảo đảm tồn tại dưới hình thức cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,… Theo pháp luật Mỹ thì biện pháp thế chấp chủ yếu được áp dụng cho bất động sản. Pháp luật của Mỹ quy định thế chấp là một biện pháp bảo đảm trao cho bên nhận bảo lãnh một lợi ích trên bất động sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ. “Thế chấp được chứng minh bởi một chứng thư độc lập với hối phiếu nhận nợ hoặc hợp đồng vay nợ. Lợi ích bảo đảm dành cho người cầm giữ quyền tịch biên tài sản bảo đảm trong trường hợp không trả nợ hoặc quyền được thanh toán trước so với các chủ nợ có quyền ưu tiên thấp hơn…”[14]. Như vậy, pháp luật của Mỹ không bắt buộc phải chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản mà trao cho người nhận thế chấp quyền xử lý tài sản thế chấp và quyền ưu tiên thanh toán. Khác với Mỹ, pháp luật của Anh coi thế chấp là biện pháp bảo đảm có sự chuyển dịch chuyển sở hữu từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và bên bảo đảm được bảo lưu quyền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 chuộc lại tài sản trong trường hợp hoàn thành nghĩa vụ[14]. Điều này dẫn đến thực trạng ở Anh có hai loại thế chấp là thế chấp pháp lý và thế chấp công bình. Thế chấp pháp lý là trường hợp thế chấp mà quyền sở hữu tài sản đã được chuyển giao hoàn toàn cho người nhận thế chấp. Thế chấp công bình xảy ra trong trường hợp các bên có ý định xác lập thế chấp pháp lý nhưng thực tế không thực hiện được, với điều kiện bên thế chấp đã thực hiện mọi hành vi cần thiết để chuyển giao quyền sở hữu tài sản thì luật công bình sẽ thừa nhận sự tồn tại của biện pháp thế chấp này và gọi là thế chấp công bình[14]. Ví dụ khi một người dùng một tài sản để thế chấp hai lần, thì thế chấp lần thứ nhất thường là thế chấp pháp lý và thế chấp lần hai thường là thế chấp công bình, vì tài sản không thể chuyển giao hoàn toàn cho người nhận thế chấp thứ hai được khi nó đã được chuyển cho người nhận thế chấp thứ nhất. Trừ trường hợp đặc biệt, người nhận thế chấp pháp lý có lợi thế hơn so với người nhận thế chấp công bình. Trong pháp luật Anh-Mỹ tồn tại khái niệm đặc quyền “charge” (luật của Anh) hoặc “lien” (luật của Mỹ). Đặc quyền bao gồm đặc quyền chấp hữu (quyền cầm giữ tài sản) “artisan’s lien” và đặc quyền không chấp hữu (đặc quyền không cầm giữ tài sản) “mechanic’s liens”. “Đặc quyền là một quyền hoặc lợi ích pháp lý mà chủ nợ có được trên một tài sản của một người khác tồn tại cho đến khi nghĩa vụ được bảo đảm bởi đặc quyền này được hoàn thành”. Đặc quyền có thể phát sinh theo thỏa thuận của các bên hoặc được quy định bởi pháp luật. “Nhiều người cung cấp dịch vụ làm duy trì hoặc tăng giá trị của tài sản. Ví dụ nhà tư vấn kỹ thuật sửa chữa ô tô, thợ kim hoàn sửa chữa dây chuyền. Thông thường, các luật khác ngoài UCC quy định người sửa chữa hoặc cung cấp dịch vụ có quyền cầm giữ tài sản được sửa chữa hoặc cung cấp dịch vụ. Đặc quyền này được xác lập bởi đạo luật hoặc án lệ và tồn tại bằng việc người cung cấp dịch vụ cầm giữ tài sản này”[14]. Quyền cầm giữ tài sản khác với cầm cố ở điểm chủ nợ nắm giữ tài sản do chủ sở hữu tài sản giao vì mục đích khác, như sửa chữa, gia cố,… Còn trong cầm cố, chủ sở hữu tài sản giao tài sản cho bên nhận cầm cố để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra luật Mỹ còn quy định về đặc quyền nông nghiệp là quyền dành cho người cung cấp được bảo đảm việc thanh toán tiền bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, tiền cho thuê bất động sản phục vụ cho hoạt động nông nghiệp.[14] Đặc quyền nông nghiệp có thể phát sinh theo quy định của luật tiểu bang. Ngoài đặc quyền của nhà cung cấp dịch vụ, luật Mỹ còn quy định một số đặc quyền đặc biệt như đặc quyền thuế liên bang, quyền cầm giữ hàng hải. Bảo lưu quyền sở hữu hàng hóa là quyền của người bán giữ lại hoặc bảo lưu quyền sở hữu hàng hóa cho đến khi bên mua thanh toán toàn bộ tiền hàng. Đây là biện pháp bảo đảm rất phổ biến ở pháp luật Anh - Mỹ áp dụng trong trường hợp mua trả chậm, trả dần. Điều 461 Bộ luật Dân sự Việt Nam cũng đề cập đến quyền bảo lưu quyền sở hữu tài sản của bên bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền áp dụng cho trường hợp mua trả chậm, trả dần. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Cũng như thông lệ quốc tế và pháp luật nhiều nước, pháp luật Việt Nam không giới hạn về các biện pháp bảo đảm. Biện pháp bảo đảm sẽ do các bên tự thỏa thuận. “Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định cấm các bên thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp bảo đảm nêu trên, do đó, nếu các bên tự thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp nêu trên mà không trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội thì pháp luật không “bác bỏ” sự thỏa thuận đó giữa các bên, khi có tranh chấp thì các bên có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết đó”[20]. Tuy nhiên, thực tiễn ở Việt Nam cho thấy các biện pháp bảo đảm, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính ngân hàng chỉ được bó hẹp trong các biện pháp bảo đảm mà pháp luật quy định. 1.1.2. Một số vấn đề chung về thế chấp 1.1.2.1. Thế chấp tài sản a. Thế chấp tài sản theo pháp luật Việt Nam Theo nghĩa thông thường thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó. Nếu trong trường hợp tài sản thế chấp không thể chuyển giao được cho bên kia thì bên thế chấp sẽ dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình giao cho bên nhận thế chấp giữ và như vậy bên thế chấp sẽ không thể định đoạt được tài sản đã thế chấp vì không có giấy tờ về sở hữu. - Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật Hà Nội: "Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên (hoặc theo quy định của pháp luật), theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền" . - Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu năm, các công trình xây dựng khác…Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản để đảm bảo một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng như tùy theo sự thỏa thuận của các bên. Hoa lợi phát sinh từ bất động sản, các vật vụ của bất động sản chỉ trở thành đối tượng của thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn Phòng Công chứng) hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Chế định thế chấp tài sản được quy định ở PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 BLDS năm 1995 và tiếp tục được quy định tại các Điều từ Điều 342 đến Điều 357 của BLDS 2005. Trong chế định quy định về các biện pháp bảo đảm trong BLDS 2005 thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm cơ bản và rất quan trọng. Theo quy định tại Điều 342 BLDS 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp[20]. So với quy định của Điều 346 BLDS 1995 về định nghĩa thế chấp thì “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền…”[19] Như vậy, so với quy định của BLDS 1995 thì có một điểm khác biệt cơ bản so với BLDS 2005 về định nghĩa thế chấp tài sản đó là BLDS 2005 đã không có sự phân biệt tài sản đem thế chấp là bất động sản hay động sản như BLDS 2005 mà chỉ căn cứ vào việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Sự thay đổi này đã đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn trong hoạt động thế chấp. Nhìn chung, dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì khi nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây: Một là, cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một cách có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể; Hai là, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng cũng có thể bao gồm cả các tài sản không phải là bất động sản. Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ) là đối tượng thường được nhắc đến đầu tiên; Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện. b. Thế chấp tài sản theo quan điểm một số nước trên thế giới Theo quy định của pháp luật một số nước trên thế giới cũng định nghĩa về thế chấp và có những điểm giống nhau về bản chất nhưng khác nhau về cách thức thể hiện: Thế chấp được quy định tại Bộ luật Dân sự và Thương mại (BLDS & TM) Thái Lan Tiêu đề XII từ Điều 702 đến Điều 746, bao gồm những nội dung chính sau đây: - Khái niệm và đặc điểm của thế chấp Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng một tại sản cho một người khác khác, gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ, nhưng không giao tài sản đó cho người thế chấp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Người nhận thế chấp có quyền được trả tiền đối với tài sản thế chấp ưu tiên trước những chủ nợ thường, bất luận là quyền sở hữu đối với tài sản đó đã được chuyển nhượng cho người thứ ba hay chưa [14] . Qua khái niệm thế chấp được quy định Điều 715 BLDS & TM Thái lan có thể nhận thấy thế chấp theo pháp luật Thái Lan có những đặc điểm sau: Thứ nhât, thế chấp là một hợp đồng, tức là có sự thỏa thuận và thống nhất ý chí giữ các bên là bên có quyền và bên có nghĩa vụ. Thứ hai, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vì thế chấp có chức năng bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ. Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có quyền cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thứ ba, tài sản là đối tượng của thể chấp vẫn do bên bảo đảm giữ. Quy định này thể hiện đặc điểm riêng biệt của thế chấp ó với cầm cố theo pháp luật Thái Lan, vì theo quy định tại Điều 747 thì cầm cố là một hợp đồng qua đó một người gọi là người cầm cố giao cho một người khác gọi là người nhận cầm cố một động sản, để đảm bảo cho việc thi hành một nghĩa vụ. - Đối tượng thế chấp [14] Theo quy định của pháp luật Thái Lan thì đối tượng của thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản. Trong hợp đồng thế chấp các bên phải chỉ rõ tài sản thế chấp. Bất cứ loại bất động sản nào cũng có thể được thế chấp. Còn đối với động sản thì về nguyên tắc chỉ những động sản có đăng ký quyền sở hữu mới trở thành đối tượng của thế chấp. Theo quy định tại Điều 703 BLDS & TM Thái Lan thì những loại động sản dưới dây có thể được thế chấp, miễn là những động sản đó đã được đăng ký đúng luật: Theo quy định tại Điều 2114 BLDS Pháp thì thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản được sử dụng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Qua khái niệm thế chấp được ghi nhận trong BLDS Pháp có thể nhận thấy thế chấp có đặc điểm sau: - Thứ nhất, thế chấp là một quyền tài sản. Quyền thế chấp ở đây được hiểu là khi bên có nghĩa vụ vi phạm hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có quyền trên bất động sản của chủ thể vi phạm và khi chủ thể mang quyền đó thực hiện việc đăng ký thế chấp theo đúng thủ tục và trình tự do pháp luật quy định thì chủ thể mang quyền đó sẽ được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng bất động sản của bên có nghĩa vụ. Đây là một điểm rất khác biệt trong pháp luật của Pháp với pháp luật của các quốc gia khác trên thế giới cũng như pháp luật của Việt Nam. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm đồng thời là một hợp đồng dân sự. Biện pháp thế chấp phải được sự thỏa thuận của bên có quyền và bên có nghĩa vụ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 và thông thường được xác lập ngay từ khi phát sinh nghĩa vụ chính. Còn nếu khi bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ mà giữa hai bên không có một thỏa thuận bảo đảm nào thì bên có quyền không thể xử lý tài sản của bên có nghĩa vụ mà phải khởi kiện ra tòa án và khi đó nếu bên có nghĩa vụ có tài sản thì tòa án sẽ ra phán quyết và sẽ thi hành án trên khối tài sản của bên có nghĩa vụ để thực hiện nghĩa vụ. - Thứ hai, đối tượng của thế chấp theo quy định của pháp luật Pháp chỉ là bất động sản. Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp thì chỉ quyền đối với bất động sản của bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới được hiểu là thế chấp, còn quyền trên động sản sẽ được coi là một quyền năng khác. Đây là điểm khác biệt lớn so với pháp luật Việt Nam hiện hành, vì theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đối tượng của thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản. Trước đây, theo quy định của BLDS 1995 thì pháp luật Việt Nam cũng quy định đối tượng của thế chấp là bất động sản để phân biệt với cầm cố. Tuy nhiên, đến nay điểm khác biệt của thế chấp và cầm cố theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành được thể hiện ở cách thức thực hiện là chuyển giao tài sản hoặc không chuyển giao tài sản. Trong đời sống thực tiễn, tài sản do cá nhân làm ra thuộc sở hữu của riêng họ. Pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân đối với tài sản. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình; họ có thể đem tài sản đó sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, pháp luật gọi chung là các giao dịch bảo đảm và một trong số đó là thế chấp tài sản. Khái niệm này được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta. 1.1.2.2. Bản chất của thế chấp Thứ nhất, chúng được sinh ra trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã xác lập từ trước. Có thể khẳng định việc xác định một giao dịch thế chấp tài sản dựa trên hai yếu tố cốt lõi, không tách rời nhau bao gồm nghĩa vụ phải trả một khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản và quyền lợi của chủ nợ đối với tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó, khoản nợ là khởi nguồn, là nguyên nhân để bên có nghĩa vụ phải mang những tài sản thuộc quyền sở hữu của mình lệ thuộc vào bên có quyền để làm cơ sở cho việc thực hiện nghĩa vụ; tài sản trong mối quan hệ thế chấp thể hiện trách nhiệm của bên có nghĩa vụ và chỉ được đưa ra xem xét và xử lý khi nghĩa vụ trước đó không được thực hiện. Việc ký kết một hợp đồng thế chấp tài sản có thể được thực hiện đồng thời hoặc thực hiện sau khi ký kết một hợp đồng tín dụng (hợp đồng xác định khoản vay), nhưng rõ ràng quyền lợi và nghĩa vụ của các bên đối với tài sản thế chấp phải được xác định và ràng buộc bởi một quan hệ nghĩa vụ cụ thể (hợp đồng về khoản vay) phát sinh từ trước đó. Thứ hai, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm mang tính đối vật và có ý nghĩa hạn chế cho bên có quyền. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 Trong mối quan hệ thế chấp tài sản, bên thế chấp bắt buộc phải có một vật, tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình; trên cơ sở đó, bên thế chấp thực hiện xác lập trực tiếp quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản cụ thể đó. Đây là lợi thế của thế chấp tài sản so với hình thức bảo lãnh là biện pháp thực hiện nghĩa vụ mang tính đối nhân, trong đó không có đối tượng tài sản cụ thể mà chữ tín được coi là yếu tố quan trọng hàng đầu dựa trên khả năng, uy tín và sự cam kết của một chủ thể khác bên cạnh chủ thể có nghĩa vụ. Bên cạnh đó, quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm tồn tại trong toàn bộ thời gian có hiệu lực của hợp đồng và có vị trí ưu tiên hơn so với các chủ thể khác trong quan hệ nghĩa vụ không có bảo đảm, ví dụ: quyền ưu tiên thanh toán trước, quyền được nhận chính tài sản bảo đảm… khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trong trường hợp nghĩa vụ chính không được thực hiện. Thực tế cho thấy, đây là biện pháp được đánh giá bởi tính hiệu quả trong việc thu hồi vốn vay trong trường hợp tuân thủ, thực hiện nghiêm túc pháp luật về thế chấp. 1.1.3. Tổ chức kinh tế Tổ chức kinh tế là tổ chức được có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận. Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005, tổ chức kinh tế bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty Cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư [12]. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài không nghiên cứu chứng nhận tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế là hợp tác xã. - Doanh nghiệp tư nhân: Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp. Chủ sở hữu duy nhất của doanh nghiệp tư nhân là một cá nhân. Doanh nghiệp tư nhân thường làm việc theo nghề nghiệp của chủ doanh nghiệp. Chủ sở hữu doanh nghiệp đồng thời là nhà quản lý các hoạt động hằng ngày của doanh nghiệp. Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp nhân. Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp [12]. - Công ty Cổ phần: Là một dạng pháp nhân có trách nhiệm hữu hạn, được thành lập và tồn tại độc lập đối với những chủ thể sở hữu nó. Công ty cổ phần là doanh nghiệp trong đó vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần. Những người nắm giữ cổ phiếu gọi là cổ đông; cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng cổ đông tối thiểu là ba và không hạn chế số lượng tối đa; cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma