Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:94

Thêm vào BST

Báo xấu

33
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xây dựng bản đồ giá đất ở do UBND tỉnh Phú Yên quy định 05 năm (2015- 2019) và bản đồ giá đất thị trường trên địa bàn phường 3, TP. Tuy Hoà. Đánh giá những bất cập giá đất hiện hành và đề xuất những điều chỉnh, bổ sung nhằm nâng cao tính thực tế về giá đất, trên cơ sở áp dụng GIS.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày … tháng … năm 2016 Tác giả luận văn Trần Quốc Cường PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Dương Viết Tình đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Huế đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Tuy Hòa, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Huế, ngày … tháng … năm 2016 Tác giả luận văn Trần Quốc Cường PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Đề tài “Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên” nhằm đánh giá những bất cập giá đất hiện hành và đề xuất những điều chỉnh, bổ sung nhằm nâng cao tính thực tế về giá đất, trên cơ sở áp dụng GIS. Bằng phương pháp bản đồ kết hợp với tham vấn các bên liên quan trên cơ sở các tài liệu thứ cấp, đề tài đã ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng hệ thống quản lý thông tin giá đất và tra cứu giá đất trên địa thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên đã đạt được những kết quả sau: 1. Xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu không gian giá đất và thuộc tính cho các đối tượng: thửa đất, các đường giao thông tương đối đầy đủ và hợp lý. 2. Cập nhật thuộc tính giá cho từng tuyến đường và thửa đất theo quyết định ban hành giá đất của UBND tỉnh ban hành định kỳ 05 năm. 3. Ứng dụng công nghệ GIS Quản lý bản đồ giá đất, tra cứu thông tin giá đất, cập nhật thông tin, xem thông tin và tự động tính giá đất cho từng thửa đất. Kết quả nghiên cứu của đề tài đã đề xuất một số kiến nghị với UBND thành phố Tuy hòa như sau: Bảng giá đất được Nhà nước ban hành định kỳ 05 năm có nhiều sự thay đổi nhưng việc rà soát, điều chỉnh khi giá đất trên thị trường biến động chưa được quan tâm đúng mức. Do đó để quản lý thông tin giá đất một cách hiệu quả và chính xác thì cần phải có đội ngũ cán bộ điều tra, cập nhật thông tin kịp thời và đầy đủ. Nhà nước cần tăng cường cho việc ứng dụng công nghệ GIS trong đời sống cũng như trong quản lý của mình. Sự tiếp cận cũng như những nghiên cứu về GIS trong quản lý đất đai nói chung và quản lý xây dựng bản đồ giá đất nói riêng cũng còn hạn chế và rất ít nghiên cứu sâu về nó. Cần đào tạo đội ngũ cán bộ có sự am hiểu về ngành địa chính đồng thời có kiến thức cơ bản về GIS để từ đó có thể có phát triển nhiều ứng dụng cũng như xây dựng phần mềm để phục vụ cho quản lý chuyên ngành. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii TÓM TẮT LUẬN VĂN ................................................................................................ iii MỤC LỤC ......................................................................................................................iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................. vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU................................................................................ viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ..........................................................................ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ......................................................................................... x ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1 2. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................................2 3. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................................2 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................2 4.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2 4.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................3 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................3 1.1.1. Đất đai....................................................................................................................3 1.2. Giá đất và vai trò của giá đất đối với quản lý Nhà nước về đất đai ....................... 13 1.2.1. Giá đất và một số khái niệm liên quan ................................................................ 13 1.2.2. Khung giá đất và Bảng giá đất ............................................................................13 1.2.3. Vai trò của giá đất đối với quản lý Nhà nước về đất đai .....................................14 1.3. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ...................................................................15 1.3.1. Hệ thống thông tin đất đai ...................................................................................15 1.3.2. Cơ sở dữ liệu đất đai ............................................................................................ 17 1.3.3. Bản đồ chuyên đề giá đất.....................................................................................17 1.4. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) ..............................................................................18 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 1.4.1. Lịch sử phát triển GIS ......................................................................................... 18 1.4.2. Định nghĩa GIS: ...................................................................................................19 1.4.3. Các thành phần của GIS: .....................................................................................19 1.4.4. Các chức năng của GIS ....................................................................................... 20 1.4.5. Cấu trúc dữ liệu trong GIS ..................................................................................20 1.4.6. Khả năng ứng dụng của GIS: ..............................................................................22 1.5. Toàn cảnh GIS ở Việt Nam ....................................................................................22 1.6. Tổng quan về công trình nghiên cứu trước đây: ....................................................24 1.6.1. Những nghiên cứu trong nước về xây dựng và quản lý giá đất .......................... 24 1.6.2. Tình hình và những nghiên cứu ngoài nước về đất đai .......................................27 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............................................................................................................28 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 28 2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 28 2.2.1. Tình hình kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên .................................................................................28 2.2.2. Phân tích giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hoà ...........................................28 2.2.3. Ứng dụng GIS xây dựng bản đồ giá đất ở thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên ...........28 2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 28 CHƯƠNG 3 ...................................................................................................................30 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................................. 30 3.1. Tình hình kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên ........................................................................................... 30 3.1.1. Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Tuy Hoà...................................30 3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Tuy Hoà ..................31 3.1.3. Phân tích giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hoà ...........................................38 3.2. Tình hình kinh tế xã hội và sử dụng đất, các thuộc tính tác động tới giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hoà khi xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ....................................46 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.3. Thực trạng về xác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hoà và những bất cập về giá đất trên địa bàn nghiên cứu ..........................................................................47 3.3.1. Thực trạng xác định giá đất bằng phương pháp thủ công ...................................47 3.3.2. Phân tích những bất cập về giá đất trên địa bàn nghiên cứu. .............................. 48 3.4. Ứng dụng GIS trong xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất .................50 3.4.1. Phân tích các Quy định của bảng giá đất ban hành đối với đất ở ........................ 52 3.4.2. Xác định vị trí và giá đất ở ..................................................................................53 3.4.3. Phân tích, thiết kế mô hình Cơ sở dữ liệu ........................................................... 58 3.5. Xây dựng Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ..............................................63 3.6. Đánh giá kết quả .....................................................................................................77 3.7. Những bất cập về giá đất hiện nay và những đề xuất điều chỉnh bảng giá đất của Nhà nước .................................................................................................................78 3.7.1. Những bất cập về giá đất ban hành của nhà nước ...............................................78 3.7.2. Đề xuất về ban hành giá đất và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất .......................... 79 CHƯƠNG 4 ...................................................................................................................81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 81 4.1. Kết luận...................................................................................................................81 4.2. Kiến nghị ................................................................................................................82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 83 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Nghĩa là BĐĐC Bản đồ địa chính CSDL Cơ sở dữ liệu ĐGHC Địa giới hành chính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GIS Hệ thống thông tin địa lý PCI Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp Tỉnh QLĐĐ Quản lý đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Thống kê diện tích tự nhiên các phường, xã của TP. Tuy Hoà năm 2015....31 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất TP. Tuy Hoà năm 2014 ...........................................32 Bảng 3.3. Bảng thống kê việc đo đạc, số hoá bản đồ địa chính thành phố Tuy Hoà ....34 Bảng 3.4. Việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuy Hoà năm 2015 ................................................................................................................36 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP. Tuy Hòa .....................40 Bảng 3.6. Một số thuộc tính tác động tới giá đất chuyển nhượng .................................47 Bảng 3.7. Tham chiếu hệ tọa độ địa lý của CSDL GIS .................................................51 Bảng 3.8. Đặc tính đồ họa và cấu trúc thuộc tính CSDL GIS nền và chuyên ngành ....52 Bảng 3.9: Các trường thuộc tính được xây dựng .......................................................... 66 Bảng 3.10: Phân loại vị trí thửa đất đối với đất ở đô thị ...............................................68 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Biểu đồ 3.1. Diện tích đất đai lập hồ sơ địa chính......................................................... 33 Biểu đồ 3.2. Bảng đánh giá rủi ro của thị trường BĐS Việt Nam.................................50 Sơ đồ 3.1. Trình tự xây dựng Bảng giá đất 05 năm trên địa bàn tỉnh Phú Yên ............38 Sơ đồ 3.2: Xác định giá đất thủ công ............................................................................48 Sơ đồ 3.3: Sơ đồ các bước xác định giá trị thửa đất ......................................................61 Sơ đồ 3.4: Quy trình tổng quát xây dựng và quản lý bản đồ giá đất ............................. 64 Sơ đồ 3.5: Các bước xây dựng dữ liệu không gian ....................................................... 67 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1: Bản đồ giá trị ...................................................................................................4 Hình 3.1: Hình ảnh về bản đồ thành phố Tuy Hoà........................................................ 30 Hình 3.2: Một số khu vực đã đấu giá thành công trên địa bàn TP. Tuy Hoà ................45 Hình 3.3: Thửa đất được xác định tiếp giáp 1 đường giao thông ..................................54 Hình 3.4: Thửa đất tiếp giáp với 2 đường giao thông đối diện nhau ............................ 54 Hình 3.5: Thửa đất được xác định tiếp giáp với 2 đường giao thông kế nhau ..............55 Hình 3.6: Thửa đất được xác định tiếp giáp với 3 đường giao thông ........................... 55 Hình 3.7: Thửa đất được xác định tiếp giáp với 4 đường giao thông ........................... 55 Hình 3.8: Thửa đất có chiều dài hơn 50m .....................................................................56 Hình 3.9: Thửa đất được chọn dài hơn 50m ..................................................................56 Hình 3.10: Thửa đất xác định không tiếp giáp giao thông ............................................57 Hình 3.11: Bảng thông tin thuộc tính giao thông .......................................................... 65 Hình 3.12: Bảng thông tin thuộc tính thửa đất .............................................................. 66 Hình 3.13: Bản đồ địa chính được chuẩn hóa Phường 3 – Tuy Hoà ............................. 69 Hình 3.14: Chuyển Shapefile bằng Famis .....................................................................69 Hình 3.15: Thửa đất được tách từ bản đồ địa chính chính quy .....................................70 Hình 3.16: Giao thông được tách từ bản đồ địa chính chính quy..................................70 Hình 3.17: Ứng dụng GIS để xác định giá trị cho từng đoạn theo quy định ................71 Hình 3.18: Bảng Infor thuộc tính bằng công cụ GIS.....................................................71 Hình 3.19: Các trường thông tin giá đất được gán cho giao thông ............................... 72 Hình 3.20: Lớp giao thông Phường 3 - Thành phố Tuy Hoà ........................................72 Hình 3.21: Giao diện chồng xếp lớp giao thông và giá đất ...........................................73 Hình 3.22: Thửa đất được lựa chọn ...............................................................................73 Hình 3.23: Giao diện xác định thông tin giá đất ........................................................... 74 Hình 3.24: Đoạn giao thông được chọn để xem thông tin giá đất .................................74 Hình 3.25: Đổi tên layer trong TOC ..............................................................................75 Hình 3.26: Bản đồ giá đất theo tuyến đường giao thông phường 3 .............................. 75 Hình 3.27: Nhập dữ liệu giá đất ....................................................................................76 Hình 3.28: Giao diện xuất dữ liệu giá đất .....................................................................76 Hình 3.29: Giao diện chọn điều kiện tìm kiếm theo giá đất ..........................................77 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Hiện nay, nền kinh tế nước ta- nền kinh tế thị trường dưới định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai ngày càng được đầu tư về cơ sở hạ tầng mạnh mẽ làm cho giá trị của đất đai nâng cao, giá cả đất đai theo đó không ngừng tăng lên. Nhà nước, đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai đứng trước vấn đề ban hành, quản lý giá đất để phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế hóa đất đai để phát triển kinh tế - xã hội được xem là một nhiệm vụ quan trọng trong quản lý nhà nước. Để có thể thực hiện được điều đó việc xác định giá trị của đất để đưa nó trở thành một loại hàng hóa có là là điều kiện tiên quyết. Xác định đúng giá đất sẽ phát huy được tiềm năng của đất, hạn chế các mặt tiêu cực trong việc quản lý đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, đẩy nhanh các dự án hạ tầng góp phần phát triển toàn diện nền kinh tế … Tuy nhiên, do các yếu tố khách quan và chủ quan, giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành có sự chênh lệch so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Sự chênh lệch này ảnh hưởng đến công tác quản lý về giá đất, gây ảnh hưởng không tốt đối với người sử dụng đất và Nhà nước, đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai. Sự phát triển của công nghệ đã đặt nền móng cho sự ra đời và phát triển nhanh chóng của hệ thống thông tin thuộc tính và không gian, với khởi đầu là phương tiện lưu trữ đơn thuần thông tin đồ họa. Ngày nay, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã trở thành hệ thống quản lý thông tin không gian có khả năng lưu trữ, thống nhất, phân tích, mô hình hóa và mô tả được nhiều loại dữ liệu, đặc biệt là khả năng quản lý, truy xuất, phân tích và liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu không gian. Hệ thống thông tin địa lý đang là một công cụ rất mạnh và đáng tin cậy không những của những người làm công tác kỹ thuật mà còn của những người quản lý chuyên ngành và lớn hơn là quản lý xã hội. Thực tế, sự tích hợp và ứng dụng GIS đang và được ứng dụng rất rộng rãi trong các ngành, các lĩnh vực hoạt động kinh tế, xã hội. Ngoài các công cụ quản lý trên giấy tờ thì việc sử dụng GIS trong quản lý và giám sát mang lại lợi ích rất lớn, không chỉ ở khía cạnh tài chính mà còn ở cả khía cạnh con người và nhận thức con người, về mặt công nghệ và sử dụng công nghệ, thu hẹp khoảng cách không gian, giúp có một cái nhìn tổng thể về các vấn đề cần quản lý trên một nền tảng dữ liệu được thu thập trực quan. Trong quản lý Nhà nước việc ứng dụng công nghệ để xây dựng bảng giá đất nó sẽ là công cụ hỗ trợ cho công tác quản lý giá theo từng thửa đất, là cơ sở để phục vụ cho công tác định giá đất và tài sản trên đất một cách thuận lợi, giúp các cơ quan có PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 thẩm quyền ban hành bảng giá đất theo đặc thù từng địa phương thích hợp hơn. Đặc biệt là để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai một cách nhanh chóng, với việc thông tin thể hiện các yếu tố như đường, vị trí, phục vụ cho việc tính thuế đất. Trong quá trình xây dựng bản đồ giá đất thấy được những bất cập, bất hợp lý các vấn đề không được thể hiện được khi áp dụng bảng giá đất hiện tại và đưa ra những giải pháp hoàn thiện bảng giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành định kỳ 05 năm. Xuất phát từ những vấn đề trên, việc thực hiện Đề tài “Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên”. 2. Mục đích nghiên cứu Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng được cơ sở dữ liệu bảng giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành 05 năm và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường. 3. Mục tiêu cụ thể - Xây dựng bản đồ giá đất ở do UBND tỉnh Phú Yên quy định 05 năm (2015- 2019) và bản đồ giá đất thị trường trên địa bàn phường 3, TP. Tuy Hoà. - Đánh giá những bất cập giá đất hiện hành và đề xuất những điều chỉnh, bổ sung nhằm nâng cao tính thực tế về giá đất, trên cơ sở áp dụng GIS. 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4.1. Ý nghĩa khoa học Hoàn thiện phương pháp, cơ sở thành lập bản đồ giá đất. 4.2. Ý nghĩa thực tiễn - Chuyển giá đất theo vị trí đất trong bảng giá đất đến từng thửa đất, trên địa bàn thành phố Tuy Hoà nói riêng và tỉnh Phú Yên nói chung. - Đề xuất xây dựng Bảng giá đất ở định kỳ 05 năm phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, thực hiện định giá đất ở theo nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. - Tăng cường sự công khai, minh bạch trong thông tin về giá đất ở góp phần thu hút đầu tư đồng thời tăng thu ngân sách từ đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Đất đai 1.1.1.1. Khái niệm đất đai Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai. [21] 1.1.1.2. Thuộc tính cơ bản của đất đai Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai.. Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”. [21] 1.1.1.3. Đặc điểm của đất đai Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị. - Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối. Có nghĩa là các thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, không khác nhau về mặt chất. - Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 - Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng. [21] 1.1.1.4. Khái niệm giá trị đất đai Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường. Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai. [13] Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả. Trong thực tế thường gặp các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường. Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai. Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL). Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”. Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một thửa đất cụ thể xác định tham chiếu theo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá). Giá cảm nhận có thể được biểu hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua. Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng, (hình 1). Giá cảm nhận VEL B Giá rao bán E C A Giá rao mua D Lợi ích cảm nhận Hình 1.1: Bản đồ giá trị [21] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ đất đai. Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận. Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể. 1.1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất: Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau: - Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả. - Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt - Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao - Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để xác định các yếu tố ảnh hưởng: gồm các lực lượng chính trị, các lực lượng xã hội, các lực lượng kinh tế vĩ mô, các yếu tố lực lượng thị trường vi mô [12]; hoặc chia thành 03 nhóm nhân tố: phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. [14] a. Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. + Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính... Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất... Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Ở nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế trong nhượng độ quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị trường. Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua hoạt động kinh doanh của bản thân của tài sản đó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn. Nhìn chung mà nói, đất dùng cho kinh doanh có hiệu quả lớn nhất, thứ đến là dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quả thấp hơn. Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất. Suất dung tích là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng, nếu suất dung tích lớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có diện tích xây dựng lớn, có thể thu được lợi cao, vì vậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao; ngược lại thì giá đất lại thấp. Ở những khu vực hạn chế suất dung tích, sự cao thấp của tỷ lệ dung tích trực tiếp ảnh hưởng giá đất cao thấp trong khu vực bị hạn chế đó. Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp. Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay cá nhân đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn. Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên. Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất ở đó tăng. Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví như một thành phố được nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn... một loại khác là tuy cấp bậc không thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác được chính sách ưu đãi thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ đó kéo theo giá đất tăng lên. + Nhân tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ. Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng. + Nhân tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống. An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị. Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. + Nhân tố quốc tế Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước. Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại. Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo. + Nhân tố kinh tế Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế. Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt. Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên sẽ tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng. Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở. Cho khi xem xét thị trường đất từ sự thay đổi mức độ thu nhập và mức độ tiêu dùng có thể rút ra kết luận sau đây: Một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao được ở nhà chuyên dùng để ở là tương đối cao. Hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao được sử dụng nhà mới xây dựng là tương đối cao. Ba là tỷ lệ những người có thu nhập cao tự có nhà ở tương đối cao, còn người thuê nhà thì thu nhập là tương đối thấp. Bốn là bình quân diện tích nhà ở tính theo đầu người trong gia đình thường tỷ lệ thuận với bình quân mức thu nhập tính theo đầu người. Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất. Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất. Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma