Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xây dựng nguyên tắc đảm bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân bị thu hồi quyền sử dụng đất, áp dụng thực tế tại khu đô thị mới An Phú - An Khánh Quận 2 Thành Phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Ganuongmuoimatong | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:72

Thêm vào BST

Báo xấu

30
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Hiện nay chưa có đề tài nào nghiên cứu tiếp cận theo hướng phân tích nhu cầu của các chủ thể có lợi ích trong quá trình thu hồi đất, bồi thường và GPMB. Do vậy, đề tài này sử dụng phương pháp phân tích định tính, kết hợp với phỏng vấn sâu (phương pháp chuyên gia) và phương pháp nghiên cứu tình huống (case study), khai thác những góc nhìn khác nhau của các chủ thể tham gia quá trình thu hồi đất, bồi thường và GPMB, tìm cách khái quát nên những nguyên tắc chung nhằm góp phần làm cho công tác đền bù GPMB trở nên hiệu quả và khả thi hơn. Từ đó, đề xuất giải pháp cụ thể ở một dự án điển hình và kiến nghị các chính sách có liên quan.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xây dựng nguyên tắc đảm bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân bị thu hồi quyền sử dụng đất, áp dụng thực tế tại khu đô thị mới An Phú - An Khánh Quận 2 Thành Phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ---------------------- CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ THANH HẢI XÂY DỰNG NGUYÊN TẮC ĐẢM BẢO LỢI ÍCH THỎA ĐÁNG CHO NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ÁP DỤNG THỰC TẾ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ - AN KHÁNH QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ---------------------- CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ THANH HẢI XÂY DỰNG NGUYÊN TẮC ĐẢM BẢO LỢI ÍCH THỎA ĐÁNG CHO NGƯỜI DÂN KHI THU HỒI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ÁP DỤNG THỰC TẾ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ - AN KHÁNH QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành chính sách công Mã số : 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: 1. Giảng viên Phan Chánh Dưỡng 2. GS Malcolm McPherson Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011
LỜI CAM KẾT Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 06 tháng 6 năm 2011 LÊ THANH HẢI - MPP1 HỌC VIÊN CAO HỌC CHÍNH SÁCH CÔNG KHÓA 1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
LỜI CẢM ƠN Tôi xin cảm ơn Giáo Sư Malcolm McPherson đã giúp tôi hoàn tất luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy Phan Chánh Dưỡng và thầy Vũ Thành Tự Anh đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian làm luận văn. Tôi cũng rất biết ơn thầy Nguyễn Xuân Thành, thầy Phạm Duy Nghĩa đã có những góp ý cho luận văn của tôi. Tôi rất cảm kích Tiến sĩ Hoàng Xuân Nghĩa – Viện Nghiên cứu Kinh tế - Xã hội Hà Nội đã dành thời gian đọc và góp ý về bố cục trình bày của luận văn cũng như đã gợi ý về quan điểm của chính quyền địa phương. Tôi xin trân trọng những đóng góp quý báu của anh Nguyễn Tín Trung, Giám đốc Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn dành cho luận văn của tôi, đặc biệt là những thông tin về phương án xây dựng cao ốc tại Khu đô thị mới An Phú – An Khánh. Tôi cũng xin cảm ơn chị Nguyễn Trúc Vân, Chị Trần Thị Mẫn, chị Trần Thị Thanh Thủy – Viện Nghiên Cứu Phát triển Tp.HCM đã có nhiều hỗ trợ cho việc hoàn thành luận văn của tôi. Nhân đây tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến quý thầy cô và tập thể nhân viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright thuộc Trường Đại học Kinh Tế Tp.HCM, các anh chị, bạn bè công tác tại các công ty kinh doanh địa ốc đã giúp tôi có được kiến thức, thông tin và năng lực để hoàn thành luận văn này. Tuy vậy, tôi xin khẳng định những quan điểm, nhận định được nêu trong luận văn là quan điểm riêng của cá nhân tôi, không phải là quan điểm của Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, càng không đại diện cho quan điểm của Trường Đại Học Kinh Tế Tp.HCM hay Tổng công ty Địa Ốc Sài Gòn. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về những nhận định trong luận văn này. LÊ THANH HẢI - MPP1
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................................... 1 U CHƯƠNG I TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM VÀ KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI ...................................................................... 3 I. TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM: ........................................................................................................................................ 3 1. Tình hình bồi thường và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam: ........................................... 3 2. Những tồn tại và hạn chế và nguyên nhân. ....................................................................... 5 II. KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI: ............................................................ 6 1. Kinh nghiệm bồi thường GPMB của Trung Quốc :.......................................................... 6 2. Kinh nghiệm đền bù, giải tỏa của Singapore : .................................................................. 8 3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:............................................................................... 10 CHƯƠNG II TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN, QUAN ĐIỂM VÀ NGUYÊN TẮC VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG .................................................... 11 I. TỔNG HỢP CÁC QUAN ĐIỂM RIÊNG CỦA TỪNG CHỦ THỂ: .................................. 11 1. Quan điểm của nhà nước: ............................................................................................... 11 2. Quan điểm của người dân bị thu hồi đất: ........................................................................ 13 3. Quan điểm của nhà đầu tư: ............................................................................................. 14 II. VIỆC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THEO QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN: ............................................................................................................. 15 1. Khía cạnh kinh tế - xã hội của đất khi thu hồi đất: ......................................................... 15 2. Doanh nghiệp với phát triển............................................................................................ 19 3. Nhà nước với phát triển .................................................................................................. 20 4. Người dân với phát triển: ................................................................................................ 22 III. XÂY DỰNG CÁC NGUYÊN TẮC CHUNG CHO CÔNG TÁC THIẾT KẾ PHƯƠNG ÁN THU HỒI ĐẤT: ............................................................................................................... 25 1. Nguyên tắc 1: Hài hòa lợi ích các bên liên quan. ........................................................... 25 2. Nguyên tắc 2: Tái định cư tại chỗ nên được coi là ưu tiên hàng đầu:............................. 29 3. Nguyên tắc 3: Nhà nước phải là chủ thể chính giải quyết việc làm và tăng phúc lợi cho người dân bị thu hồi đất. ..................................................................................................... 32 4. Các nguyên tắc khác. ...................................................................................................... 33 CHƯƠNG III .............................................................................................................................. 35 XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN ÁP DỤNG CHO TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH QUẬN 2 TP.HCM .................................................................... 35 I. GIỚI THIỆU KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP DỤNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK): ...................................................... 35 1. Giới thiệu Khu Đô Thị An Phú – An Khánh, Quận 2, Tp.HCM. ................................... 35 2. Tình hình đền bù – GPMB và đầu tư xây dựng tại Khu Đô Thị An Phú – An Khánh, Quận 2, Tp.HCM. ............................................................................................................... 35 2.1 Phương án đền bù : ....................................................................................................... 36 2.2 Những thành quả của quá trình thu hồi đất – xây dựng KĐT mới: .............................. 37 2.3 Những hạn chế: ............................................................................................................. 38
II. ĐỀ XUẤT CÁC PHƯƠNG ÁN: ....................................................................................... 40 1. Phương án hiện tại: ........................................................................................................ 40 2. Đề xuất các tiêu chí lựa chọn phương án mới (dựa trên 3 nguyên tắc) .......................... 40 3. Các phương án đề xuất mới: ........................................................................................... 41 4. So sánh các phương án: .................................................................................................. 42 CHƯƠNG IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................ 46 1. Tăng cường vai trò giám sát của các cơ quan chức năng trong việc thực hiện các cam kết về phúc lợi xã hội trong qui hoạch sử dụng đất. ................................................................. 46 2. Tăng cường vai trò của nhà nước và các tổ chức xã hội đối với các vấn đề xã hội hậu GPMB. ................................................................................................................................ 46 3. Xây dựng quỹ nhà ở phục vụ tái định cư. ....................................................................... 47 4. Xác định và công bố giá giao dịch bình quân thay cho bảng giá đất mà UBND tỉnh công bố hàng năm như hiện nay. ................................................................................................. 47 5. Dùng thuế thu nhập cá nhân điều tiết một phần địa tô chênh lệch. ................................ 49 6. Nhà nước thu hồi đất, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất: .............................................. 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................................... 52
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AP_AK : An Phú - An Khánh BĐS : Bất động sản Công ty PT&KD Nhà : Công ty Phát Triển và Kinh Doanh Nhà CSHT : Cơ sở hạ tầng DA : Dự án FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài GPMB : Giải phóng mặt bằng IRR : Suất sinh lợi nội tại KĐT : Khu đô thị NPV : Hiện giá ròng NXB : Nhà xuất bản PGS. : Phó giáo sư QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất TĐC : Tái định cư ThS : Thạc sĩ Thuế TNCN : Thuế thu nhập cá nhân Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TS. : Tiến sĩ UBND : Ủy Ban Nhân Dân UBND Tp.HCM : Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh VAT : Thuế giá trị gia tăng
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BẢNG BIỂU Hộp 1.1 : Khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường và GPMB ............ 4 Hộp 1.2 : Tổng kết công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo năm 2009 ...................... 5 Hộp 1.3 : Kinh nghiệm nước ngoài có thể áp dụng cho Việt Nam ....................... 10 Hộp 2.1 : Chi phí xã hội tăng ................................................................................. 12 Hộp 2.2 : Dự án đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài .................... 12 Hộp 2.3 : Bất lực trước đòi hỏi vô lý của người dân ............................................ 15 Hình 2.1 : Mô hình hóa điểm cân bằng lợi ích ...................................................... 26 Hộp 2.4 : Tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm ........................................... 30 Bảng 3.1 : Giá đất tại khu đô thị mới An Phú-An Khánh ..................................... 41 Bảng 3.2 : Kết quả phân tích thẩm định dự án phương án II ................................ 41 Bảng 3.3 : Kết quả phân tích thẩm định dự án phương án III .............................. 42 Bảng 3.4 : So sánh các phương án ......................................................................... 43
1 PHẦN MỞ ĐẦU Trong khoảng hai thập niên trở lại đây, tốc độ công nghiệp hóa và đô thị hóa ở Việt Nam diễn ra nhanh chóng khiến cho nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi QSD đất và tái định cư trở nên phổ biến. Bên cạnh những mặt thành công là kinh tế phát triển, đời sống người dân được cải thiện thì hệ quả là hàng loạt dự án treo, đề án qui hoạch treo và những khu nhà ở tạm bợ lụp xụp, ô nhiễm, phát sinh ngay bên cạnh khu dân cư mới, các vụ khiếu nại khiếu kiện về đất đai tăng cao. Nguyên nhân chính của những hệ quả trên là do không thỏa thuận xong việc đền bù giải tỏa. Tình trạng trên khiến cho nguồn lực xã hội bị lãng phí một cách nghiêm trọng. Chất lượng sống của cộng đồng dân cư trong những khu vực qui hoạch mới chưa xứng tầm. Trước bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra là làm thế nào để đẩy nhanh tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB), giải quyết các vấn đề xã hội phát sinh, sớm đưa nguồn lực vào phát triển kinh tế, phục vụ lợi ích xã hội. Để tìm câu trả lời tác giả xác định ba mục tiêu nghiên cứu như sau: 1. Nghiên cứu tổng quan lý luận về đền bù giải tỏa, so sánh kinh nghiệm một số nơi trên thế giới. 2. Tìm hiểu nhu cầu của các chủ thể chính, tham gia trong quá trình đền bù giải tỏa, xây dựng quan điểm nguyên tắc nhằm đảm bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân bị thu hồi quyền sử dụng đất (QSDĐ). 3. Đề xuất giải pháp cụ thể và đưa ra một số kết luận và kiến nghị về chính sách. Thu hồi đất, bồi thường và GPMB là vấn đề bức xúc của xã hội. Rất nhiều chuyên gia, nhà khoa học trong lĩnh vực này đã nghiên cứu và đề xuất các hướng giải quyết như: Đặng Thái Sơn: “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC và đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất đối với các dự án xây dựng CSHT chỉnh trang đô thị” năm 2004, Viện Khoa Học Đo đạc và Bản đồ; Nguyễn Văn Phấn: “Hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB trên địa bàn thị xã Bảo Lộc”, luận văn Đại học Kinh tế Tp.HCM 2007; Th.s Phạm Bình An: “Nghiên cứu xây dựng phương
2 án cho người dân góp vốn cổ phần bằng quyền sử dụng đất để xây dựng Khu Đô Thị Cảng Hiệp Phước”, Tiến sĩ Dư Phước Tân: “Một số nguyên tắc trong chính sách di dời từ các dự án có di dời tại Tp.HCM” (Kỷ yếu Khoa học – Viện Kinh Tế Tp.HCM); Vũ Đình Quân: “Những kinh nghiệm, giải pháp trong công tác đền bù giải tỏa phục vụ đô thị hóa và công nghiệp hóa tại TP.HCM”; “Hậu giải phóng mặt bằng ở Hà Nội – Vấn đề và giải pháp”, tập hợp nhiều nghiên cứu của các cán bộ thực tiễn, các nhà khoa học do PGS. TS. Nguyễn Chí Mỳ cùng TS. Hoàng Xuân Nghĩa đồng chủ biên… Tuy nhiên, hiện nay chưa có đề tài nào nghiên cứu tiếp cận theo hướng phân tích nhu cầu của các chủ thể có lợi ích trong quá trình thu hồi đất, bồi thường và GPMB. Do vậy, đề tài này sử dụng phương pháp phân tích định tính, kết hợp với phỏng vấn sâu (phương pháp chuyên gia) và phương pháp nghiên cứu tình huống (case study), khai thác những góc nhìn khác nhau của các chủ thể tham gia quá trình thu hồi đất, bồi thường và GPMB, tìm cách khái quát nên những nguyên tắc chung nhằm góp phần làm cho công tác đền bù GPMB trở nên hiệu quả và khả thi hơn. Từ đó, đề xuất giải pháp cụ thể ở một dự án điển hình và kiến nghị các chính sách có liên quan.
3 CHƯƠNG I TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM VÀ KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI I. TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM: 1. Tình hình bồi thường và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam: Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế nông nghiệp sử dụng nhiều tài nguyên đất sang nền kinh tế công nghiệp - dịch vụ có hiệu quả kinh tế cao hơn sử dụng đất ít hơn cộng với quá trình đô thị hóa tất yếu đưa đến sự chuyển dịch thay đổi công năng sử dụng đất đai cũng như chuyển dịch QSD đất. Từ đó phát sinh vấn đề thu hồi đất, bồi thường và GPMB (đền bù, giải tỏa) trên vùng đất qui hoạch và triển khai các dự án phát triển. Thực tế thời gian qua đã cho thấy diễn biến công tác đền bù giải tỏa ở Việt Nam khá đa dạng. Từ việc bồi thường theo giá thấp nhất do nhà nước qui định, đến việc doanh nghiệp tự thương lượng với dân. Điển hình của hành vi tự thương lượng với dân là mức giá đền bù chung cư lên tới 85 triệu đồng/m2 ở chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 3 1 . Hay gần đây nhất là quyết định cưỡng chế hai hộ là chủ sử dụng 51m2 đất tại số 22-24 Hàng Bài, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội trước mức giá đòi hỏi là 1 tỷ đồng/m2. Một số dự án do nhà nước triển khai tại Tp.HCM lại phải thực hiện hỗ trợ lần hai, thậm chí đến lần ba, lần bốn cho tất cả các hộ dân sau nhiều năm không thương lượng được với những người dân đòi quyền lợi không chịu di dời, như dự án khu Công Nghệ Cao (Quận 9, Tp.HCM), dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm (Quận 2, Tp.HCM)… Ngoài ra, đã có một số nghiên cứu ứng dụng, nhằm góp phần giải quyết các vấn đề thực tiễn như: mô hình người dân góp vốn bằng giá trị QSDĐ vào công ty như Dự án Khu 1 Thời báo Kinh Tế Sài Gòn online – thesaigontimes.vn (29/8/2008), “Đền bù 85 triệu đồng/m2 chung cư 192 NKKN”, được truy cập ngày 05/6/2011 tại địa chỉ http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/9230/
4 kinh tế Kinh Dương ở Hải Phòng 2 hay Đề án “Nghiên cứu xây dựng phương án cho người dân có đất góp vốn cổ phần để xây dựng Khu đô thị Cảng Hiệp Phước” 3 , thuộc xã Hiệp Phước, Huyện Nhà Bè, do Viện Kinh tế Tp.HCM (nay là Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM) nghiên cứu đề xuất nhưng kết quả nghiên cứu chưa được triển khai thực hiện. Một hình thức khác, cũng đã được áp dụng đối với những dự án xây dựng khu dân cư ở vùng ven các đô thị lớn là hình thức hoán đổi đất nền. Trong đó, đất ở có giấy tờ hợp lệ thường được hoán đổi tương đương với đất nền có cơ sở hạ tầng (CSHT) đầy đủ, đất nông nghiệp thường được hoán đổi theo tỉ lệ trên dưới 10% đất ở có CSHT đầy đủ. Những mô hình đa dạng này cho thấy tính năng động sáng tạo của nhà nước và chủ đầu tư trong quá trình thực hiện các dự án phát triển. Đó cũng là kết quả của sự vận động trong nhận thức và hành động của các chủ thể tham gia quá trình đổi mới và phát triển kinh tế bắt nguồn từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mặc dù vậy, nhưng thực tế vẫn còn nhiều vấn đề bức xúc, chưa thỏa mãn mong muốn của các đối tượng tham gia dự án. Trong đó, lợi ích của các bên liên quan là nhà nước, chủ đầu tư và người dân bị thu hồi đất thường được cho là xung đột nhau. Những vụ khiếu nại, khiếu kiện, những dự án treo không thể triển khai do không đền bù giải tỏa được, những hoàn cảnh trớ trêu, những bức xúc của người dân bị thu hồi đất là kết quả của việc chưa giải quyết được mâu thuẫn lợi ích giữa các bên. Hộp 1.1 : Khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường và GPMB 4 Trong năm 2009, các cơ quan hành chính Nhà nước đã tiếp 307.797 lượt khiếu nại tố cáo, tiếp nhận 206.105 đơn thư, 61% số vụ việc khiếu nại liên quan đến đất đai. Qua giải 2 TS Nguyễn Minh Đức (2009), “Mô hình kinh tế Dương Kinh: xử lý vướng mắc trong khâu thu hồi đất thông qua chuyển đổi nông dân thành cổ đông và người lao động doanh nghiệp”, Hậu GPMB ở Hà Nội – VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP; (tr456-462). NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 3 ThS Phạm Bình An (2008), “Mô hình Nông dân góp vốn bằng tiền bồi thường giá trị quyền sử dụng đất trong dự án Khu đô thị Công nghiệp Cảng Hiệp Phước”, Viện Nghiên Cứu Phát Triển Tp.HCM. 4 Hà Minh (25/10/2009), “61% vụ việc khiếu nại liên quan đến đất đai”, Thời Báo Kinh Tế Việt Nam được truy cập ngày 05/06/2011 tại địa chỉ: http://vneconomy.vn/20091025071256719P9920C9922/61-vu-viec-khieu-nai- lien-quan-den-dat-dai.htm
5 quyết khiếu nại, tố cáo đã thu hồi cho Nhà nước 368.056 triệu đồng; 549,46 ha đất; trả lại cho tập thể, công dân 54.315 triệu đồng; 115,74 ha đất; minh oan cho 250 người; chuyển cơ quan điều tra xem xét trách nhiệm hình sự 106 người… Những khiếu nại trong lĩnh vực đất đai liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường và GPMB… Bức tranh sơ lược trên cho thấy đây là vấn đề kinh tế - xã hội quan trọng và bức thiết cần được quan tâm đúng mức. 2. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân. Tuy có những thành tựu nhất định trong công tác thu hồi đất bồi thường và GPMB nhưng cũng có nhiều tồn tại và hạn chế. Tồn tại chính là việc có quá nhiều khiếu nại, khiếu kiện. Hạn chế chính là việc điều tiết lại phần giá trị gia tăng (GTGT) không do người sử dụng đất tạo ra, mà do Nhà nước đầu tư CSHT, do qui hoạch, do chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, do tiến trình đô thị hóa, để phục vụ cho lợi ích chung gần như bất lực. Nguyên nhân của những tồn tại và hạn chế trên là do mâu thuẫn xung đột lợi ích, thiếu sự hài hòa ba lợi ích: Nhà nước, nhà đầu tư và người có QSDĐ. Một mặt khung giá đất do nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường, khiến cho công tác đền bù gặp nhiều khó khăn, khiếu nại, khiếu kiện tăng nhanh. Mặt khác, hệ thống pháp luật chưa giải quyết căn bản các mâu thuẫn lợi ích này mà các chính sách về đất đai thường có xu hướng giải quyết cục bộ các bức xúc xã hội. Hộp 1.2 : Tổng kết công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo năm 2009 5 5 Hà Minh (25/10/2009), “61% vụ việc khiếu nại liên quan đến đất đai”, Thời Báo Kinh Tế Việt Nam được truy cập ngày 05/06/2011 tại địa chỉ: http://vneconomy.vn/20091025071256719P9920C9922/61-vu-viec-khieu-nai-lien- quan-den-dat-dai.htm.
6 Chính phủ đã thẳng thắn nhìn nhận: Công tác chỉ đạo, điều hành và quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, thực hiện các dự án còn nhiều yếu kém, bất cập, dẫn đến phát sinh nhiều khiếu nại, tố cáo trên các lĩnh vực này. Đáng chú ý, không ít địa phương định giá đất bồi thường quá thấp, không bố trí TĐC, không giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất. Trách nhiệm của các cấp chính quyền trong công tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo còn nhiều nơi chưa tốt và bộc lộ yếu kém, vi phạm, khuyết điểm. II. KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI: 1. Kinh nghiệm bồi thường GPMB của Trung Quốc : “Luật Đất đai của Trung Quốc ra đời năm 1986 (đã qua nhiều lần sửa đổi bổ sung vào các năm 1988, 1998 và 2004) quy định mọi đơn vị và cá nhân khi có nhu cầu đất đai để xây dựng cần căn cứ theo pháp luật để xin sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước trừ trường hợp xây dựng xí nghiệp, nhà ở nông thôn, kết cấu hạ tầng và công ích ở cơ sở. Nếu được Nhà nước chấp nhận thì sẽ tiến hành trưng dụng đất thuộc sở hữu nhà nước để cung ứng cho mục đích sử dụng (trong một số trường hợp còn gọi là thu hồi quyền sử dụng đất), nếu không có hoặc không đủ loại đất này thì sẽ trưng thu đất thuộc sở hữu tập thể và chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu nhà nước. Trong vấn đề thu hồi đất, Trung Quốc rất coi trọng việc bảo vệ đất canh tác, đặc biệt là "đất ruộng cơ bản" đã được chính quyền xác định dùng để sản xuất lương thực, bông, rau hay đã có những công trình thủy lợi tốt trên đó. Luật còn quy định cụ thể đất ruộng cơ bản phải chiếm từ 80% trở lên đất canh tác của mỗi tỉnh. Cấm không được dùng đất canh tác để xây lò gạch, mồ mả hay tự ý xây nhà, đào xới nhằm khai thác cát, đá, quặng... Việc trưng thu đất ruộng cơ bản, đất canh tác vượt quá 35 ha và đất khác vượt quá 70 ha phải được Quốc Vụ viện phê chuẩn, còn trưng thu các đất khác thì do chính quyền cấp tỉnh phê chuẩn rồi báo cáo với Quốc Vụ viện. Khi trưng thu đất đai phải bồi thường theo hiện trạng sử dụng đất lúc đó. Chi phí bồi thường bao gồm tiền bồi thường đất, tiền trợ giúp an cư tính theo số nhân khẩu của hộ gia đình và tiền hoa màu. Tiền bồi thường đất bằng 6 - 10 lần và tổng số tiền trợ cấp
7 an cư tối đa không quá 15 lần giá trị trung bình sản lượng hằng năm của 3 năm trước trưng thu. Đối với đất thuộc sở hữu nhà nước, khi nhu cầu đất vì lợi ích công cộng hoặc để cải tạo các khu đô thị cũ đã được cấp có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi quyền sử dụng đất có bồi thường. Khi thu hồi đất buộc phải di dời nhà cửa do đó bên di dời phải bồi thường về nhà cửa cho bên bị di dời bằng tiền tính theo giá trị thị trường hoặc bằng cách chuyển đổi tài sản. Không bồi thường nhà xây trái phép hoặc nhà tạm đã hết hạn” 6 . 1.1 Về cách xác định giá bồi thường 7 : Theo quy định của Trung Quốc, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau: tiền bồi thường đất đai, giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ, tiền trợ cấp về TĐC, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Chủ trương của nhà nước Trung Quốc là khoản tiền bồi thường cho GPMB phải bảo đảm cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc tốt hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền đó mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi. 1.2. Về hình thức bồi thường : Trường hợp thu hồi đất nông nghiệp thì tùy đối tượng mà nhà nước Trung Quốc áp dụng cách thức bồi thường khác nhau. Tiền bồi thường sử dụng đất nông nghiệp phổ biến là bồi thường cho tập thể; tiền bồi thường về hoa màu, vật kiến trúc trên đất thì người dân hoặc người nhận khoán ruộng đất được hưởng; tiền bồi thường về tài sản cho 6 Thạc sĩ Phạm Mai Ngọc, “Thu hồi đất-Kinh nghiệm một số nước và thực tiễn Việt Nam”, tạp chí cộng sản, được truy cập ngày 08/7/2011 từ địa chỉ http://taichinhvietnam.net/content/view/5790/33/ 7 Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Kinh nghiệm đền bù, GPMB và tổ chức tái định cư ở Trung Quốc”, Hậu giải phóng mặt bằng ở Hà Nội vấn đề và giải pháp (trang 381-388). NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009.
8 tập thể như tường, kho tàng của thôn… khoản tiền này, thôn hoặc tập thể người lao động được hưởng. Trường hợp thu hồi đất ở thì người được bồi thường nếu có nhu cầu sẽ được nhà nước phân nhà TĐC với diện tích tương đương số tiền họ đã được nhận bồi thường. 1.3. Về hỗ trợ: Khi bị thu hồi ruộng đất, thông thường người nông dân khó tìm được việc làm thích hợp với khả năng của mình. Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc thực hiện các chính sách như: hỗ trợ dưỡng lão cho người già, trợ cấp đi tìm việc làm mới cho người trong độ tuổi lao động để đảm bảo họ có một việc làm ổn định trong tương lai. “Điểm đáng chú ý là chính sách đền bù giải toả ở nước này áp dụng theo giá thị trường, căn cứ vào giá trị vị trí sử dụng đất và giá trị vật kiến trúc trên đất. Theo đó, Nhà nước trực tiếp giải tỏa, trả tiền đền bù cho dân và quản lý diện tích đã đền bù giải toả để tổ chức đấu thầu hoặc đấu giá với các chủ đầu tư. Nhà nước có chủ trương lấy tiêu chuẩn cuộc sống làm chuẩn để thực hiện đền bù; đồng thời cho phép thành lập nhiều công ty (đa phần là công ty tư nhân) tư vấn, định giá đền bù. Nếu chưa thống nhất về giá thì chuyển sang tòa án xét xử. Tòa chỉ định một công ty tư vấn định giá và xem xét, tuyên án và bắt buộc thi hành phán quyết…” 8 . 2. Kinh nghiệm đền bù, giải tỏa của Singapore 9 : Theo Luật về thu hồi đất (Land Acquisition Act), nhà nước Singapore chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại… để kinh 8 Ban Quản lý Dự án hỗ trợ cải cách hành chính TP HCM (08/04/2001), “Trung Quốc đền bù giải tỏa dân theo giá thị trường”, Tin nhanh Việt Nam được truy cập ngày 22/3/2011 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/xa- hoi/2001/04/3b9af57a/; 9 PGS, TS Trần Du Lịch (2003), “Báo cáo kết quả khảo sát, nghiên cứu thị trường bất động sản tại Singapore” – Viện Kinh Tế Tp.HCM nay là Viện Nghiên cứu Phát triển Tp.HCM. (Trích Công văn do Đoàn Cán bộ nghiên cứu của Viện Kinh Tế gởi Thường trực Thành Ủy và Thường trực UBND Tp.HCM)
9 doanh. Trong quá trình đền bù, chủ BĐS có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ BĐS vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm. Sau khi có phán quyết của Tòa Thượng thẩm, nếu người dân không chịu di dời để nhà nước thu hồi thì sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act). 2.1 Mức đền bù thiệt hại Căn cứ vào giá trị BĐS của chủ sở hữu, chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết. Do đó, hầu hết các trường hợp, nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá giao dịch hiện tại. 2.2 Chính sách hỗ trợ: Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ BĐS phải di dời như hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20- 30 năm), đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó. Thêm nữa, nhà nước đảm bảo việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân nhất. Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội.
10 2.4. Về tái định cư: Chính phủ Singapore đảm bảo ổn định chỗ ở cho những hộ dân bị giải tỏa, thu hồi đất thông qua chính sách bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Cục Phát triển Nhà (HDB) Singapore là nơi cung cấp nhà ở công cho người dân. Khi dự án bắt đầu triển khai, các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc TĐC, tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ TĐC chính xác, công bằng. Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện được mua hoặc thuê nhà của (HDB) với điều khoản ưu đãi: ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp… đồng thời có những qui định hạn chế việc đầu cơ, mua đi bán lại. 3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam: Hộp 1.3 : Kinh nghiệm nước ngoài có thể áp dụng cho Việt Nam Một là, tính đúng, tính đủ những thiệt hại về kinh tế và đời sống để bồi thường cho người dân. Hai là, nhà nước đứng ra bồi thường và tổ chức đấu giá QSD đất. Cách làm này vừa đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên mà thặng dư siêu ngạch sẽ thuộc về nhà nước, từ đó nhà nước có nguồn thu để lo việc TĐC và các chính sách xã hội hậu GPMB cho người dân. Ba là, vấn đề TĐC phải được xem xét kỹ để đưa ra chính sách phù hợp nhằm đảm bảo người dân có được chỗ ở mới phù hợp, ít bị thay đổi nếp sống trước đây của họ. Bốn là, chính phủ Trung Quốc và Singapore rất kiên quyết đối với một số ít trường hợp chây ì hoặc lợi dụng chính sách để đòi hỏi quyền lợi quá đáng. Nhưng ngược lại, họ cũng rất quan tâm giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội cho người dân sau khi giải tỏa như: hỗ trợ việc làm cho người dân để đảm bảo cho người dân có việc làm ổn định và có thể sinh sống lâu dài với công việc đó, đảm bảo mức sống cho các đối tượng cần trợ cấp.
11 CHƯƠNG II TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN, QUAN ĐIỂM VÀ NGUYÊN TẮC VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG I. TỔNG HỢP CÁC QUAN ĐIỂM RIÊNG CỦA TỪNG CHỦ THỂ: Nghiên cứu quan điểm và nhận thức của từng chủ thể là các đối tượng có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trực tiếp đến công tác đền bù GPMB (bao gồm nhà nước, doanh nghiệp và người dân) cho thấy: mỗi đối tượng có những quan điểm và cách nhìn nhận riêng, họ đại diện cho lợi ích riêng của từng nhóm. Một số trường hợp đưa ra những ý kiến riêng thái quá nhằm biện minh cho những đòi hỏi lợi ích của mình. 1. Quan điểm của nhà nước: Với vai trò quản lý nền kinh tế trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước có toàn quyền qui hoạch mục đích sử dụng đất và độc quyền thu hồi đất của người này và giao đất cho người khác. Điều này tự bản thân nó không có gì sai vì nếu không như thế làm sao phân bố lực lượng sản xuất để phục vụ phát triển kinh tế. Kể từ khi đổi mới đến nay, khung pháp lý của chính quyền trung ương liên quan đến lĩnh vực đất đai có nhiều thay đổi theo hướng ngày càng hoàn thiện hơn, tạo thuận lợi hơn cho nhà đầu tư cũng như mức bồi thường cho người dân ngày càng thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, thực tế triển khai tại các địa phương có sự khác nhau. Các chính quyền địa phương thường muốn kinh tế địa phương phát triển. Do đó cần phải có chính sách thu hút và ưu ái nhà đầu tư. Vì thế chính quyền địa phương thường định giá bồi thường đất thấp để nhà đầu tư hạ giá thành công trình tăng sức hấp dẫn của các dự án đầu tư. Trong khi đó lại không chú ý đến quyền lợi thỏa đáng của người dân, dẫn đến nhiều bất cập và ách tắc trong quá trình thực hiện dự án, kéo theo nhiều khiếu nại khiếu kiện phát sinh. Tình trạng này khiến cho chi phí của các bên liên quan là doanh nghiệp, người dân và nhà nước (cộng lại là chi phí xã hội) đều tăng lên vì những mâu thuẫn liên quan đến đất đai.
12 Hộp 2.1 : Chi phí xã hội tăng Dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm phải trả lãi vay 4 tỉ đồng/ngày 10 TT - Đoàn kiểm tra về phòng chống tham nhũng của Tp.HCM vừa có kết luận việc kiểm tra tại Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo đó, đoàn kiểm tra lưu ý tiến độ triển khai bồi thường GPMB, điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm hoàn thành chậm, nên việc kêu gọi đầu tư, xây dựng các công trình còn hạn chế. Việc này dẫn đến hệ quả là Tp.HCM phải chi trả lãi vay (để thực hiện dự án, trong đó có GPMB...) bình quân là 4 tỉ đồng/ngày, gây lãng phí lớn. Đoàn kiểm tra kiến nghị cần nhanh chóng ban hành cơ chế, chính sách thu hút đầu tư, sớm phát huy hiệu quả khu đô thị mới Thủ Thiêm, tránh lãng phí. Nguồn: Báo tuổi trẻ ngày 07/03/2011 Đi xa hơn nữa, trong quá trình vận dụng chính sách đất đai để phục vụ phát triển kinh tế, một số cán bộ nhà nước suy nghĩ theo lối tư duy bao cấp và hành động theo cơ chế xin – cho, nặng tính cửa quyền, vận dụng các chính sách cũ, hoặc chính sách không nhất quán, gây bất lợi cho người bị thu hồi đất, thậm chí gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước. Tất cả khiến cho nỗi bức xúc của người dân càng nghiêm trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến uy tín chung của nhà nước. Hộp 2.2 : Dự án đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài Việc UBND TP ban hành Quyết định số 3585/QĐ-UBND ngày 19/07/2005 điều chỉnh quy hoạch phương án tuyến đường, không thực hiện đúng quy hoạch phương án tuyến trong dự án tiền khả thi đã được UBND TP phê duyệt và Thủ tướng Chính phủ chấp thuận tại văn bản số 4557/KTN ngày 12/09/1997; quá trình điều chỉnh quy hoạch không thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về xây dựng, không lấy ý kiến các Bộ, ngành, không lấy ý kiến nhân dân trong vùng quy hoạch, không có phương án cụ thể tính toán hiệu quả kinh tế - xã hội là vi phạm Điều 29 Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/-1/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng, thể hiện sự chủ quan, nóng vội, áp đặt, chưa thực sự lắng nghe các kiến nghị, phản ánh của công dân, gây bức xúc, dẫn tới khiếu nại, tố cáo phức tạp, kéo dài… Việc UBND TP không phê duyệt dự án, không đủ căn cứ để xác định tính chính xác giá trị con đường 171.866.017USD (phần xây lắp). Việc UBND TP tự quyết định giá đất, không căn cứ vào đề xuất của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền, áp giá đất sai thời điểm đã làm lợi cho Nhà đầu tư 44,304 triệu USD, nếu không phát hiện kịp thời sẽ gây thiệt hại cho ngân sách 10 GH (07/03/2011), “Dự án đô thị mới Thủ Thiêm phải trả lãi vay 4 tỉ đồng/ngày”, Báo Tuổi trẻ online, truy cập ngày 07/04/2011 tại địa chỉ : http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=427796&ChannelID=204 .