Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế

Chia sẻ: Mucong999 Mucong999 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:118

Thêm vào BST

Báo xấu

22
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích tổng quát của đề tài là xây dựng hệ thống các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng và cả nước nói chung.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN THỊ THÚY DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ HƯƠNG THỦY, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG THỪA THIÊN HUẾ - NĂM 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN THỊ THÚY DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ HƯƠNG THỦY, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 8 34 04 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ PHƯỢNG THỪA THIÊN HUẾ - NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Nguyễn Thị Thúy Dung, xin cam đoan rằng: - Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin được trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thừa Thiên Huế, ngày tháng năm 2019 Học viên Nguyễn Thị Thúy Dung
LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn Cô giáo - PGS.TS Nguyễn Thị Phượng, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp. Tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy, cô Học viện Hành chính Quốc gia Hà Nội, quý thầy cô cơ sở Học viện hành chính Khu vực Miền trung tại Huế đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu. Xin trân trọng gửi lời cám ơn tới UBND thị xã Hương Thủy, Phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Tài nguyên - Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thu thập số liệu. Tôi xin chân thành cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành Luận văn tốt nghiệp. Tuy đã có sự nỗ lực, cố gắng, song Luận văn không thể tránh khỏi những sai sót, khuyết điểm. Kính mong quý thầy cô, các chuyên gia và người quan tâm đến đề tài giúp đỡ, đóng góp ý kiến để luận văn này được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! Học viên Nguyễn Thị Thúy Dung
MỤC LỤC Trang bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục các chữ viết tắt Danh mục các bảng biểu, biểu đồ MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................................... 6 1.1. Những vấn đề chung về đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất ................ 6 1.1.1. Đất đai và thị trường bất động sản ...................................................... 6 1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ......................................... 7 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất................................................................ 11 1.2. Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất .................................... 25 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng.. 25 1.2.2. Hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất26 1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất .................. 29 1.2.4. Vai trò của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất................ 34 1.3. Những yếu tố ảnh hưởng tới kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ............ 38 1.3.1. Yếu tố khách quan .............................................................................. 38 1.3.2. Yếu tố chủ quan.................................................................................. 39 Tiểu kết chương 1 ........................................................................................ 43 Chương 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ HƯƠNG THỦY, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ ............................................................................................... 44
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế .............................. 44 2.1.1. Các điều kiện tự nhiên ........................................................................ 44 2.1.2. Các điều kiện về kinh tế - xã hội ......................................................... 45 2.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế .............................................................. 48 2.2.1. Thực trạng sử dụng đất và các dự án đầu tư có sử dụng đất đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Thủy ............................................... 48 2.2.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế từ 2012 đến nay .......................................................................... 52 2.2.3. Về tổ chức và nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Thủy ................................................. 55 2.2.4. Thực tiễn tổ chức thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Hương Thủy ............................................................. 59 2.3. Đánh giá chung quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế từ năm 2012 đến nay ...................... 64 2.3.1. Những kết quả đạt được...................................................................... 64 2.3.2. Một số hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất............................................................... 70 Tiểu kết chương 2 ........................................................................................ 81 Chương 3. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ HƯƠNG THỦY, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ............................................................. 82 3.1. Mục tiêu và phương hướng hoàn thiện quản lý nhà về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế ................................... 82 3.1.1. Mục tiêu của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế .............................................................. 82
3.1.2. Phương hướng hoàn thiện quản lý nhà về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế..................................................... 83 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế ............................................ 86 3.2.1. Nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống chính sách, quy chế về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng chung trên toàn quốc .................................................... 86 3.2.2. Tổ chức thực hiện quy trình dự án, đánh giá xử lý nhanh gọn các khâu lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để triển khai các dự án đấu giá quyền sử dụng đất................................................................................... 90 3.2.3. Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư ............................................................................. 91 3.2.4. Nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất................................................................................... 92 3.2.5. Về cơ chế quản lý nhà nước về tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................................... 94 3.2.6. Nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn nghiệp vụ và phẩm chất của đội ngũ đấu giá viên ..................................................................................... 94 3.2.7. Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ........................ 96 3.2.8. Đơn giản hoá thủ tục về đấu giá nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ................... 98 Tiểu kết chương 3 ...................................................................................... 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................. 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐGQSDĐ : Đấu giá quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân QLNN : Quản lý nhà nước QSD : Quyền sử dụng UBND : Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Hương Thủy năm 2016 ............ 48 Bảng 2.2: Biến động đất đai của thị xã Hương Thủy giai đoạn 2005-2016 ... 50 Bảng 2.3: Dự án đầu tư có sử dụng đất đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Thủy từ năm 2012 đến nay ..................................................... 52 Bảng 2.4: Hệ thống văn bản đấu giá quyền sử dụng đất của Địa phương áp dụng tại thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế .................................................. 60 Bảng 2.5: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Thủy từ năm 2012-2017 ................................................................... 63
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Hệ thống cơ quan QLNN về đấu giá quyền sử dụng đất ................... 27 Biểu đồ 2.1: Thu tiền đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Thủy từ năm 2012-2017 ............................................................................... 54
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1, Điều 54)[17]. Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội. Trong đó, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân. Bên cạnh đó, đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế cũng như tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản. Từ năm 2003 đến nay, bên cạnh việc hoàn thiện các chế định về quản lý và sử dụng đất, Nhà nước đã thực hiện hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, điều này đã mở ra một kênh quan trọng để Nhà nước thực hiện phân phối lại quỹ đất một cách hợp lý nhằm phục vụ tốt hơn cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Quá trình quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế trong những năm qua đã đạt được nhiều kết quả nhất định, góp phần tăng thu ngân sách, phát triển cơ sở hạ tầng, đưa thị xã Hương Thủy ngày càng phát triển, tạo động lực cho tỉnh nhà trong quá trình phấn đấu trở thành Thành phố trực thuộc trung ương. Hiện nay, trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng nên đã hạn chế được phần nào tình trạng cò giá, ép giá, thông đồng và dìm giá. Đồng thời, sự phối hợp giữa các cơ quan, ban, ngành trong quản lý nhà nước 1
về đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng được nhịp nhàng và đồng bộ hơn. Đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương qua các năm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, giữ vững an ninh chính trị - xã hội thị xã Hương Thủy trong suốt thời gian qua. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế và yếu kém như: Một số cuộc đấu giá vẫn xảy ra tình trạng thông đồng, dìm giá; sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng như phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên - Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất và Ủy ban nhân dân các xã, phường chưa thực sự nhịp nhàng và đồng bộ; các văn bản quy phạm pháp luật chưa thật sự thống nhất trong công tác xác định giá gây khó khăn trong quá trình xác định giá đất và thủ tục xác định giá đất qua nhiều bước gây trở ngại về mặt thời gian, ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất của thị xã. Do vậy đã ảnh hưởng phần nào đến quản lý nhà nước về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế. Từ những phân tích ở trên, tác giả đã lựa chọn đề tài: "Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế” để nghiên cứu trong chương trình Cao học Quản lý công của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Có thể khái quát những công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ở hai nhóm vấn đề sau: Nhóm thứ nhất gồm các công trình sau: Nguyễn Cảnh Quý (2012):“Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam”, NXB Tư pháp, Hà Nội; Nguyễn Văn Sửu (2010):“Đổi mới chính sách đất đai Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn”, NXB Chính trị Quốc gia; Nguyễn Tân Thịnh:“Công cụ giải quyết bức xúc về đất đai”, Tạp chí 2
Tài chính số 10/2012. Và một số công trình khác có liên quan Nhóm thứ hai gồm có: - Trần Tiến Hải (2015): Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh. - Võ Đình Toàn (2011): Hoàn thiện Pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đề tài khoa học cấp bộ, Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp. - Nguyễn Vĩnh Diện (2006): Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh. Tóm lại, các đề tài nghiên cứu nêu trên đã giải quyết tương đối cơ bản về vấn đề giá và đấu giá quyền sử dụng đất nói chung, ở một số địa phương khác nói riêng như: cơ sở lý luận, pháp luật và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất…; đề ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả, chất lượng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có đề tài nào lựa chọn nghiên cứu thực tiễn quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế. Chính vì vậy, trên cơ sở kế thừa các kết quả nghiên cứu của các tác giả đi trước, tác giả luận văn sẽ tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế hiện nay, để từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp với thực tiễn của địa phương, nhằm góp phần hoàn thiện quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn địa phương. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích tổng quát của đề tài là xây dựng hệ thống các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị 3
xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng và cả nước nói chung. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích nghiên cứu trên, đề tài có những nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Làm rõ cơ sở lý luận của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trong đó tập trung vào: Khái niệm, đặc điểm, chủ thể, nội dung; đồng thời phân tích vai trò và các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Khái quát hiện trạng Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng. Trên cơ sở đó, chỉ ra những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém cũng như xác định nguyên nhân của chúng. - Đề xuất những giải pháp khoa học để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng và cả nước nói chung. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là toàn bộ những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về không gian: Nghiên cứu về hoạt động quản lý nhà nước trong việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế. - Phạm vi về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2012 đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu Đề tài luận văn sử dụng các phương pháp luận là chủ nghĩa Duy vật 4
lịch sử, chủ nghĩa duy vật biện chứng đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp luận, quan điểm của Đảng và pháp luật của Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp truyền thống trong nghiên cứu khoa học đó là: phương pháp thu thập tài liệu, khái quát, phân tích và tổng hợp... để thực hiện nhiệm vụ của luận văn. 6. Ý nghĩa luận và thực tiễn Đề tài tổng kết về phương diện lý luận, cơ sở khoa học của việc quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, quy trình tổ chức, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và hoạt động quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đấu giá quyền sử dụng đất. Các kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng và cả nước nói chung. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn được chia làm 3 chương. Chương 1: Cơ sở lý luận của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế 5
Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Những vấn đề chung về đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Đất đai và thị trường bất động sản 1.1.1.1.Nhận thức chung về bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản (BĐS) và động sản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, ví dụ, các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng (QSD) một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSD đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 6
Trong đó, QSD đất là thị trường giao dịch về các QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. 1.1.1.2..Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển BĐS. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, ...) BĐS. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của Thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. 1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.2.1. Về giá đất Theo Luật đất đai năm 2013 tại khoản 19, Điều 3 quy định: “Giá đất là 7
giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [15]. Trong khi Luật đất đai năm 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23, Điều 4 thì giá đất (giá quyền sử dụng đất) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSD đất. Có thể thấy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. 1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất - Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong công nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kỳ đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc 8
sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí thửa đất, đó là cơ sở để định giá đất. - Lãi suất ngân hàng: Là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền vào gửi ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất địa tô thu được cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán QSD đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi xuất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. 9
- Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả phải tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất và những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu, nhưng vì đất đai khác với các loại hàng hóa thông thường khác là có đặc tính tự nhiên, nhân văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường, vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư; tỷ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân; khả năng của hệ thống giao thông; tỷ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định nhưng lượng cung của một số đất đai cụ thể hay cho một loại nhu cầu sử dụng đất cụ thể có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy một khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở đô thị đó nhờ thế tăng lên, sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó, sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào 10