Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá biến động về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:102

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá tình hình quản lý và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang. Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch của một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà Giang. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá biến động về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ANH TUÂN ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ANH TUÂN ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN Thái Nguyên - Năm 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn NGUYỄN ANH TUÂN Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Thế Huấn đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo sau Đại học Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức địa chính cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai thành phố Hà Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn NGUYỄN ANH TUÂN Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ................................................................ vii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................... 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và giá đất ..................................... 4 1.1.2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ................................. 15 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................... 18 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ......................................................................... 20 1.3.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở một số nước trong khu vực ................................................................................................ 20 1.3.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ...................................... 21 1.3.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang - tầm nhìn 2020...................................................................................... 24 1.3.4. Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế giới .. 27 1.3.5. Biến động giá đất tại Việt Nam ............................................................. 32 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 39 2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ......................................... 39 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 39 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 39 2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu......................................................... 39 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 39 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 40 2.3.1. Phương pháp điều tra cơ bản thu thập số liệu ....................................... 40 2.3.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn .......................................................... 41 2.3.3. Phương pháp chọn điểm, chọn mẫu ...................................................... 41 2.3.4. Phương pháp so sánh............................................................................. 41 2.3.5. Phương pháp ứng dụng các công nghệ ................................................. 42 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 43 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang ............................................ 43 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ........................................... 43 3.1.2. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế- xã hội tác động đến việc sử dụng đất .................................................................................. 45 3.1.3. Tỉnh hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố ................................. 47 3.2. Đánh giá biến động đất đai và tình hình thực hiện quy hoạch thành phố Hà Giang ................................................................................................. 50 3.2.1. Hiện trạng quỹ đất năm 2017 ................................................................ 50 3.2.2. Biến động đất đai giai đoạn 2010-2015 ................................................ 52 3.2.3. Giới thiệu phương án quy hoạch thành phố Hà Giang giai đoạn 2011 - 2020 ........................................................................................ 56 3.2.4. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2015 - 2018.............................................................. 60 3.3. Biến động về giá đất tại hai dự án quy hoạch sử dụng đất ...................... 63 3.3.1. Khái quát về hai dự án .......................................................................... 63 3.3.2. Ảnh hưởng của 2 dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......... 67 3.3.3. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân....................................... 84 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.4. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất .... 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 87 1. Kết luận ....................................................................................................... 87 2. Đề nghị ........................................................................................................ 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 89 PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT .............................................. 91 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và Môi trường GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH Tên bảng Trang Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2017 ................. 51 Bảng 3.2: Biến động các loại đất thành phố Hà Giang giai đoạn 2010 – 2015 .... 53 Bảng 3.3: Danh mục một số khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp ........... 57 Bảng 3.4: Danh mục khu đô thị, nhà ở và trục giao thông chính ................... 59 Bảng 3.5: Một số địa điểm đất bãi thải và xử lý chất thải .............................. 60 Bảng 3.6: Kết quả thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2018 của thành phố Hà Giang ........................................... 61 Bảng 3.7: Tổng hợp đơn giá nhà nước và diện tích thu hồi đất tại 02 dự án.. 66 Bảng 3.8: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang ....... 67 Bảng 3.9: Giá đất ở trước khi có quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang ............................... 68 Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch tại khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang .. 70 Bảng 3.11: Giá đất ở đô thị khi bắt đầu có dự án quy hoạch tại khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang....... 71 Bảng 3.12. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở sau khi bồi thường ................... 72 Bảng 3.13: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương ................................................ 73 Bảng 3.14: Giá đất ở trước khi có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương ................................................................... 74 Bảng 3.15: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương ......................................... 75 Bảng 3.16: Giá đất ở đô thị khi bắt đầu có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương....................................................... 76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii Bảng 3.17. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở sau khi bồi thường ................... 78 Bảng 3.18. Giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư Đức Sơn ............................. 81 Bảng 3.19. Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án Cầu Mè ......................... 83 Tên hình Hình 3.1. Dự án khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang ...................................................................... 63 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với mọi quốc gia, đất đai là báu vật mang lại nhiều lợi ích trên mọi phương diện của đời sống. Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá hay tư liệu sản xuất không thể thay thế, mà nó còn là một nguồn tài sản, một loại hàng hóa vô cùng giá trị mà bất cứ một quốc gia hay một cá nhân nào đều mong muốn được sở hữu, chiếm đoạt. Nói như vậy bởi lẽ, đất đai không chỉ là nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu đáng kể. Nguồn thu từ đất đai đã và đang có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và tỉnh Hà Giang nói riêng.. Quản lý tốt giá đất, biến giá đất thành một phương tiện thực hiện chính sách tài chính, đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Giá đất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân; Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người có thu nhập thấp có nhà ở; nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình, tạo cơ sở pháp lý để bố trí sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan, môi trường, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 đồng thời đáp ứng được yêu cầu thống nhất quản lý Nhà nước về đất. Đặc biệt, trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, việc lập quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất là yêu cầu càng cấp thiết đối với mọi cấp địa bàn lãnh thổ. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất. Hà Giang đang trong thời kỳ điều chỉnh cơ cấu kinh tế theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá cao trong những năm gần đây, bình quân 17,02%/năm. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực. Sự chuyển dịch cơ cấu và tăng trưởng kinh tế cao đã gây áp lực mạnh đối với đất đai: việc chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa; đất trồng rừng phòng hộ; rừng đặc dụng,...cho các mục đích phi nông nghiệp; đất cho phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng còn chưa được giám sát chặt chẽ. Bên cạnh đó, những tác động bất lợi của biến đổi khí hậu như: lũ lụt, hạn hán, sạt lở hàng năm diễn ra ngày càng phức tạp làm cho nguy cơ suy thoái đất tăng, hạn chế khả năng sử dụng bền vững. Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá biến động về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá tình hình quản lý và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang. - Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch của một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà Giang - Đề xuất một số giải pháp trong việc quy hoạch, thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại sự tác động tích cực đối với giá đất. 3. Ý nghĩa của đề tài Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 Góp phần bổ sung kiến thức về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; nâng cao nhận thức về nôi dung, phương pḥ áp đánh giá ảnh hưởng của quy hoach sử dụng ̣ đất đến giá đất tại trên địa bàn thành phố. Hình thành cơ sở khoa hoc cho việc đề xuất môt ṣố giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện, quản lý quy hoac ̣ h sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực đến giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và giá đất 1.1.1.1. Các khái niệm về quy hoạch sử dụng đất + Khái niệm: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định. Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức quản lý và sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ đất đai (khoanh định cho các ngành và các mục đích) và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất đặc biệt(các giải pháp, biện pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất - kinh tế của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường và đất đai”. Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.. + Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học cơ bản sau: - Sự quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện ở việc xác định các định hướng sử dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch định các chính sách sử dụng đất, các biện pháp tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất cho người sử dụng đất và kiểm soát việc sử dụng đất. - Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố trí sử dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất một cách thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu 1.1.1.2. Các khái niệm về giá đất + Khái niệm về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau. Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" - Điều 4 . Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 “Giá đất được hình thành trong các trường hợp: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55). Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3). + . Cơ sở khoa học của giá đất Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 thành giá đất”(Đỗ Thị Lan, 2007) . Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng. Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ. Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành: - Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn.... Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. + Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại. Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr. 4] . + Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra. - Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội. Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất. Xuất phát từ định nghĩa của Mác về giá cả đất đai là ''địa tô được tư bản hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành''(Ngô Đức Cát (2002) . Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, các nhà kinh tế trên cơ sở công trình nghiên cứu địa tô của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ vào địa tô và lãi suất ngân hàng: Giá cả đất đai = Địa tô Tỷ suất lợi tức hiện hành Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. Sau khi cho thuê, người sở hữu mất quyền sử dụng mảnh đất đó, đổi lại là khoản tiền thu được từ việc thuê đất. Nếu đem gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được khoản lợi tức tương đương hoặc cao hơn địa tô thu được khi sử dụng mảnh đất đó. * Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng, do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận. Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng * Quan hệ cung, cầu Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả. Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn