Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn quận Thanh Xuân thành phố Hà Nội, giai đoạn 2014-2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:93

Thêm vào BST

Báo xấu

44
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm xác định những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp. Đề xuất giải pháp thích hợp góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác cấp GCNQSD đất, cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn quận Thanh Xuân. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn quận Thanh Xuân thành phố Hà Nội, giai đoạn 2014-2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THẾ ANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2014-2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THẾ ANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2014-2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LƯƠNG VĂN HINH THÁI NGUYÊN - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu do tôi thực hiện. Các số liệu và kết luận nghiên cứu trình bày trong luận văn chưa từng được công bố ở các nghiên cứu khác. Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình. Thái Nguyên, tháng 11 năm 2018 Tác giả Nguyễn Thế Anh
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình của các Thầy giáo, Cô giáo, các tổ chức, cá nhân. Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. LƯƠNG VĂN HINH đã bồi dưỡng, khuyến khích và hướng dẫn tôi đi sâu nghiên cứu về lĩnh vực hết sức thú vị và có ý nghĩa qua luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, cô giáo trong phòng Quản lý đào tạo sau đại học, khoa Quản lý đất đai đã luôn động viên, giúp đỡ tôi nhiệt tình và chỉ dẫn nhiều ý kiến chuyên môn quan trọng. Mặc dù bản thân có nhiều cố gắng nhưng trong quá trình thực hiện đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến quý báu để bản luận văn được hoàn thiện hơn. Cuối cùng, tôi xin cam đoan các kết quả, số liệu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan. Thái Nguyên, tháng 11 năm 2018 Tác giả Nguyễn Thế Anh
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Khái quát về đất phi nông nghiệp và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ...... 4 1.1.1. Khái quát về đất phi nông nghiệp ......................................................... 4 1.1.2. Phân loại đất nông nghiệp ..................................................................... 4 1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất............................................. 5 1.2. Cơ sở khoa học và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCNQSD đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất........................... 6 1.2.1. Sự cần thiết và vai trò của cấp GCNQSD đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................. 6 1.2.2. Cơ sở pháp lý để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ................................... 11 1.2.3. Quy trình cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớ đất ..................................................................................... 14 1.2.4. Căn cứ cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................................... 16 1.2.5. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [8]..................... 22
iv 1.2.6. Lập và quản lý hồ sơ địa chính ........................................................... 23 1.2.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................................................................... 24 1.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong nước .............................. 27 1.4. Một số công trình nghiên cứu có liên quan ........................................ 32 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 34 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ....................................................... 34 2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 34 2.3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội của quận Thanh Xuân ................ 34 2.3.2. Thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quận........................................... 34 2.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn quận Thanh Xuân giai đoạn 2014 -2017......................... 34 2.3.4. Thuận lợi, khó khăn và giải pháp công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn quận Thanh Xuân........ 35 2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 35 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp .................................................. 35 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp .................................................. 35 2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin số liệu và phân tích .............................. 36 2.4.4. Phương pháp kế thừa .......................................................................... 36 2.4.5. Phương pháp so sánh .......................................................................... 36 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 37 3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của quận Thanh Xuân ................. 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và môi trường ....................................................... 37 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ................................................... 39 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội ....................... 43
v 3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai................................................ 44 3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai .................................................................. 44 3.2.2. Thực trạng sử dụng đất đai ................................................................. 45 3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất đai quận Thanh Xuân ......................................................................................... 47 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn quận Thanh Xuân ............................................................ 48 3.3.1. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất cho các hộ gia đình cá nhân tại quận Thanh Xuân - thành phố Hà Nội ........................................... 50 3.3.2. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp cho các tố chức tại quận Thanh Xuân .................................................................. 62 3.3.3. Kết quả cấp GCNQSD đất đối với đất tôn giáo, tín ngưỡng .............. 63 3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp ......................................................................................... 66 3.4. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phi nông nghiệp giai đoạn 2014 - 2017 của quận Thanh Xuân - thành phố Hà Nội .............................................................................. 71 3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................. 71 3.4.2. Khó khăn ............................................................................................. 72 3.4.3. Giải pháp ............................................................................................. 73 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 75 1. Kết luận ....................................................................................................... 75 2. Đề nghị ........................................................................................................ 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 77 PHỤ LỤC
vi DANH MỤC VIẾT TẮT BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường CP Chính phủ CV Công văn CT-TW Chỉ thị trung ương CT Chỉ thị CN-TTCN Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp CT-TTg Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ DT Diện tích ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng HĐND Hội đồng nhân dân KH Kế hoạch NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ-CP Quyết định Chính Phủ QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất STT Số thứ tự TNMT Tài nguyên và Môi trường TT Thông tư UBND Uỷ ban nhân dân
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tình hình biến động dân số quận Thanh Xuân giai đoạn 2014-2017 ................................................................................... 42 Bảng 3.2. Bảng hiện trạng sử dụng đất của quận Thanh Xuân năm 2014 .. 46 Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận đất phi nông nghiệp quận Thanh Xuân giai đoạn 2014 - 2017 ............................................ 50 Bảng 3.4. Kết quả cấp GCN đất ở đô thị cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Thanh Xuân năm 2014 .......................................... 51 Bảng 3.5. Kết quả cấp GCN đất ở đô thị cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Thanh Xuân năm 2015 .......................................... 52 Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN đất ở đô thị cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Thanh Xuân năm 2016 .......................................... 53 Bảng 3.7. Kết quả cấp GCN đất ở đô thị cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Thanh Xuân năm 2017 .......................................... 54 Bảng 3.8. Tổng diện tích đất ở của hộ gia đình cá nhân thuộc quận Thanh Xuân đã được cấp giai đoạn 2014 - 2017 ........................ 55 Bảng 3.9. Hồ sơ cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân còn tồn đọng trên địa bàn quận Thanh Xuân giai đoạn 2014 - 2017 ................................................................................. 57 Bảng 3.10. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phi nông nghiệp cho tổ chức tại quận Thanh Xuân - thành phố Hà Nội, giai đoạn 2014 - 2017 .. 63 Bảng 3.11. Kết quả cấp GCNQSD đất đối với đất tôn giáo, tín ngưỡng ...... 65 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân về GCN và việc chuyển nhượng QSD đất tại khu vực nghiên cứu ....................... 66 Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân về việc tặng cho QSD đất tại khu vực nghiên cứu ................................................. 70
1 MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, quốc phòng, an ninh. Con người luôn quan tâm đặc biệt tới đất đai vì đất là tài nguyên có hạn, nó gắn liền với cuộc sống của con người, có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái. Theo đà phát triển kinh tế của đất nước, tốc độ tăng trưởng của các khu dân cư ngày càng mạnh mẽ. Đất đai thực sự có giá và giá rất cao, do đó cần phải có sự kiểm soát của Nhà nước về đất đai. Để kiểm soát được tình hình sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật, văn bản dưới luật. Đó là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do sức ép của nhu cầu phát triển và đòi hỏi thực tế của cuộc sống mà thị trường bất động sản vẫn ngấm ngầm diễn ra sôi động hiện tượng mua bán đất, đầu cơ đất, lấn chiếm tràn lan đã đặt ra cho Nhà nước nhiều vấn đề cần được xem xét và giải quyết. Một trong những yêu cầu cấp bách hiện nay đối với đất đai là phải có một cơ chế quản lý, sử dụng đất sao cho phù hợp với yều cầu phát triển của nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội Chủ nghĩa. Để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung, đất phi nông nghiệp nói riêng thì không thể không đề cập đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị. Đăng ký đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa chính cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhưng nó liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mọi tổ chức cá nhân. Hà Nội, là trung tâm chính trị, văn hoá, xã hội, khoa học, kinh tế của cả nước. Quận Thanh Xuân là một trong các quận trung tâm của thành phố Hà
2 Nội, nằm chếch về trục phía Tây Nam của thành phố Hà Nội. Quận Thanh Xuân đang trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá, việc quản lý và sử dụng đất đai ở đây càng phải hợp lý và chặt chẽ. Nhìn lại quá trình lịch sử từ khi thành lập đến nay, quận Thanh Xuân đã có nhiều thành tựu và biến đổi to lớn nhất là trong những năm gần đây, song còn nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Tình hình khiếu nại của một số hộ gia đình tại Quận về vấn đề nhà cửa kéo dài hàng năm nhưng chưa được giải quyết thoả đáng khiến họ phải chờ đợi. Chính vì thế cần phải đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và đất phi nông nghiệp nói riêng, để người dân yên tâm ở, ổn định đời sống. Cũng thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, sẽ giúp cho Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai, để từ đó có những hoạch định chính sách cho phù hợp với thực tế. Vì vậy, yêu cầu đặt ra là phải tiếp tục nghiên cứu, qua thực tiễn thi hành và áp dụng để hoàn thiện cơ chế đồng bộ đảm bảo cho việc thi hành các quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất để đáp ứng đòi hỏi cấp thiết của nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Đó cũng là lý do khiến tôi chọn đề tài "Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn quận Thanh Xuân thành phố Hà Nội, giai đoạn 2014-2017”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân. - Đánh giá kết quả công tác cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp giai đoạn 2014 - 2017 tại quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. - Xác định những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp. Đề xuất giải pháp thích hợp góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác cấp GCNQSD đất, cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn quận Thanh Xuân.
3 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong thực tiễn Tìm hiểu và đánh giá công tác cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp trên địa bàn quận Thanh Xuân so sánh với các địa phương khác, đưa ra giải pháp thúc đẩy công tác cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp. 3.2. Ý nghĩa trong khoa học Khoá luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức đã tiếp thu trong nhà trường và áp dụng vào thực tế công việc. Luận văn tốt nghiệp giúp tôi nắm được thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp. Qua đó tôi biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn chỉnh.
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Khái quát về đất phi nông nghiệp và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1. Khái quát về đất phi nông nghiệp Đất phi nông nghiệp là loại đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp như: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các h́ nh thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. 1.1.2. Phân loại đất nông nghiệp Theo Luật đất đai năm 2013, Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau [11] a) Đất ở gồm đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
5 e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở. 1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Theo luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [11]. Vì vậy, GCNQSD đất là chứng thư pháp lí xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là một trong những quyền quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua GCNQSD đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lí Nhà nước - chủ sở hữu đất đai với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Mặt khác GCNQSD đất còn có ý nghĩa xác định phạm vi giới hạn quyền và nghĩa vụ của mỗi người sử dụng đất được phép thực hiện (về mục đích, thời hạn và diện tích sử dụng). GCNQSD đất luôn bao gồm cả nội dung pháp lí và nội dung kinh tế. Trong một số quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, GCNQSD đất có giá trị như một “Ngân phiếu”.
6 Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên & Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có 04 trang mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền văn hoa trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây: - Trang 1 gồm: Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ. Mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA000001, được in mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường”. - Trang 2 in chữ mầu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở và công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận. - Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi khi cấp Giấy chứng nhận”. - Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi khi cấp giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất [2]. 1.2. Cơ sở khoa học và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCNQSD đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.2.1. Sự cần thiết và vai trò của cấp GCNQSD đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Sự cần thiết cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Hiện nay nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, mở ra cho đất nước nhiều triển vọng về phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, song song với những thuận lợi đó là hàng loạt những khó khăn và thách thức mà Nhà nước ta phải đối mặt. Để
7 đáp ứng được với quá trình trên, Đảng và Nhà nước ta đang từng bước tiến hành chủ trương, đường lối đổi mới toàn diện nền kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội của đất nước; phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước. Và việc đảm bảo chế độ sở hữu của Nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết, cần được thực hiện và hoàn thiện. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng một cách ổn định và lâu dài. Khi giao đất, Nhà nước không chỉ giao cho người dân những quyền và nghĩa vụ nhất định đối với đất được giao mà Nhà nước c ̣òn bảo hộ cho họ những quyền và nghĩa vụ đó: Đó là việc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ dân khi họ được giao đất. Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước
8 xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm,… đất đai. - GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi lănh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm: - Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý. - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất Tất cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai. GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản: Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
9 Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng. Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước. Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Vai trò của việc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. - Như vậy GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác định QSD đất đai hợp pháp của người SDĐ. Đây là một trong những quyền quan trọng được người SDĐ đặc biệt quan tâm. Thông qua công tác cấp GCNQSD đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc
10 điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý SDĐ. Nhà ở gắn liền với đất ở, việc quản lý Nhà nước về sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở hết sức phức tạp. Nhà ở lộn xộn do quản lý phân tán bị buông lỏng trong một thời gian dài nên trật tự kỉ cương giảm. Tình trạng xây dựng cơi nới trái phép, không phép diễn ra thường xuyên. Người sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở muốn làm gì cũng được không theo quy định chung, dẫn đến tình trạng hiệu lực quản lý thấp, nên xẩy ra các vụ kiện tụng, khiếu nại, tố cáo diễn ra thường xuyên đòi hỏi Nhà nước giải quyết kịp thời, dứt điểm. Do đó đòi hỏi công tác đăng ký cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở ngày càng cấp thiết. - Một điểm mới trong hoạt động về nhà, đất ở nước ta là thị trường bất động sản. Đây là một loại hình thị trường mới còn non trẻ, nên chưa được sự quan tâm chú ý của Nhà nước, chưa có quan niệm đúng đắn trong nhân dân. Do đó nó diễn ra một cách tự phát, chưa thống nhất. Hoạt động trao tay và không có sự đảm bảo bằng các văn bản pháp luật nào. Để thị trường bất động sản tham gia vào thị trường một cách đồng bộ đảm bảo sự phát triển hiệu qủa và bền vững yêu cầu Nhà nước phải quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực này bằng các đề ra chính sách pháp luật cụ thể, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, xác định chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất ở đích thực là cần thiết và cấp bách. - Kê khai đăng ký, xét cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở cần thiết và tạo tiền đề cho việc thực hiện tốt tất cả các nội dung nhiệm vụ quản lý Nhà nước về nhà, đất. Kết quả kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sở hữu, sử dụng nhà, đất để đánh giá, đề xuất bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý sử dụng đất, nhà. Hồ sơ địa chính còn làm căn cứ đầy đủ, khoa học và tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, thu hồi đất, công tác phân hạng và định giá nhà, đất.
11 Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất: - GCNQSD đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng. - Cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm tạo điều kiện để các chủ sử dụng thực hiện những quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,… - GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản. 1.2.2. Cơ sở pháp lý để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai, đối với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai, tạo hành lang pháp lý trong quản lý và sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp, luật đất đai và các văn bản pháp luật về đất đai khác, nhà nước ta thực hiện quyền sở hữu về đất đai bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất của các cơ quan quyền lực, để đảm bảo thực hiện mục tiêu "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật" . - Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chình phủ về quyền sử hữu nhà ở và QSDĐ ở đô thị. - Nghị định 176/1999/NĐ-CP 22/12/1999 của chính phủ về lệ phí trước bạ. - Nghị định 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của chính phủ về thu tiền SDĐ. - Chỉ thị 18/1999/CT-TT 01/7/1999 của chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp QCNQSDĐ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.