Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2015 - 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:84

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của người dân theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2015 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM MẠC TRUNG ĐỨC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÁT XÁT, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM MẠC TRUNG ĐỨC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÁT XÁT, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ Thái Nguyên – 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Mạc Trung Đức
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành Luận văn này. Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc thầy giáo TS. Lê Văn Thơ đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, phòng Đào tạo, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Bát Xát, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống kê huyện Bát Xát, UBND các xã đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để hoàn thành Luận văn. Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng toàn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện Luận văn này./. Tác giả luận văn Mạc Trung Đức
iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ......................................................................................................... iv 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3 2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 3 2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 5 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5 1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 8 1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Bát Xát..................................................................................................... 8 1.2.2. Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất trường hợp chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Bát Xát ..................... 10 1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 11 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ...................... 11 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam................................................. 14 1.4. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất .................. 15 1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất................ 15 1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ................ 16 1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất ................... 17 1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất.......................................... 18 1.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................... 19 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 22 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22
iv 2.2. Địa điểm, thời gian ................................................................................... 22 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22 2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bát Xát .......... 22 2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Bát Xát giai đoạn 2015 - 2017 ...................................................................................... 22 2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Bát Xát và cán bộ quản lý về chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................... 22 2.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Bát Xát giai đoạn 2015 - 2017 ....................................................... 22 2.3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới .................................................................................................... 22 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 23 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 24 2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .......................................... 24 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 25 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất ..................... 25 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 27 3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát ............................... 28 3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................... 37 3.2.1. Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bát Xát giai đoạn 2015 - 2017 ...................................................................................... 37 3.2.2. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017 .......... 43 3.3. Đánh giá sự hiểu biết về trong công tác chuyển quyền sử dụng đất của người dân huyện Bát Xát và cán bộ quản lý............................................. 46
v 3.3.1. Đánh giá những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ........... 46 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát Xát tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất....... 47 3.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. ......................................................................................... 58 3.3.4. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất. ................................................................................................................... 59 3.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017 ................................... 61 3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát................................... 62 3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 62 3.5.2 Khó khăn ................................................................................................ 62 3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát ............................................................... 63 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 64 1. Kết luận ....................................................................................................... 64 2. Đề nghị ........................................................................................................ 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66
iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Bát Xát năm 2017 .......................... 30 Bảng 3.2: Biến động đất đai huyện Bát Xát năm 2015 – 2017....................... 35 Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính ................................................................................................ 38 Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2017 .......... 40 Bảng 3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 - 2017 ............................................. 40 Bảng 3.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ................................................................................................ 42 Bảng 3.7. Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017 ............................................................................ 43 Bảng 3.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2015- 2017 ................................................................................................. 44 Bảng 3.9. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ .............................................................................................. 46 Bảng 3.10. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ ..................... 48 Bảng 3.11. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ .............. 50 Bảng 3.12. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .................... 52 Bảng 3.13. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ ........................... 53 Bảng 3.14. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ ......................... 54
v Bảng 3.15. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ .............................................................................................. 56 Bảng 3.16. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ ................. 57 Bảng 3.17. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................... 59 Bảng 3.18: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất............................................................... 60
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng... là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ở nước ta do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
2 Bát Xát là huyện vùng cao biên giới của tỉnh Lào Cai, trung tâm huyện lỵ nằm cách thành phố Lào Cai 12 km về phía tây bắc, với tổng diện tích tự nhiên trong địa giới hành chính là 106.189,69ha; chiếm 16,6% diện tích tự nhiên toàn tỉnh. Huyện Bát Xát có 2 cửa khẩu tiểu ngạch (Quang Kim và Bản Vược) đang hoạt động và với việc thông tuyến đường Xuyên Á tạo cho Bát Xát có những tiềm năng, lợi thế cho phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó một trong những thế mạnh của huyện Bát Xát cũng có những thế mạnh nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú. Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá của huyện Bát Xát diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2015 - 2017, đặc biệt là khu vực thị trấn Bát Xát và các xã khu vực trung tâm thị trấn. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh khiến cho việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn có phần nóng lên. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tập trung đầu tư xây dựng cơ bản, quy hoạch nhiều khu dân cư và phát triển giao thông khu vực thị trấn và nông thôn khiến cho nguồn cung về đất đai khá dồi dào cộng với sự tăng lên của dân số khiến cho tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại đây diễn ra nhộn nhịp hơn. Để thị trường bất động sản (BĐS) chuyển quyền sử dụng đất phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần một môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
3 Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2015 - 2017” 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của người dân theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất với các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trên địa bàn huyện Bát Xát trong giai đoạn 2015 - 2017. 3. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013, Thông tư của nhà nước đối với công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. - Thu thập số liệu, tài liệu trên địa bàn thành phố đủ, chính xác và khách quan. - Đánh giá một cách chính xác kết quả giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất của thành phố từ khi thực hiện luật mới. 4. Ý nghĩa của đề tài 4.1. Ý nghĩa khoa học - Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2015- 2017. - Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho phù hợp trong việc thực hiện kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai.
4 4.2. Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai theo đúng các qui định của pháp luật Đất đai, khắc phục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện công tác giao chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bát Xát.
5 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát và đề xuất giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Bát Xát; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ [14] * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất [14] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ [14]
6 - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp [7] * Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ [15] * Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 thì không cấm việc này.
7 * Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. * Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. * Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. * Quyền góp vốn bằng quyền QSDĐ Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay
8 nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ * Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau: 1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 2- Đất không có tranh chấp; 3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4- Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013. * Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật đất đai năm 2013. 1.2. Cơ sở pháp lý Các văn bản và quy trình về quyền chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Bát Xát 1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Bát Xát 1.2.1.1. Các văn bản của Nhà nước - Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015;
9 - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường Quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường Quy định về bản đồ địa chính; - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2017 của Bộ Tài nguyên và môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; - Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
10 1.2.1.2. Các văn bản của UBND tỉnh Lào Cai - Quyết định số 56/2008/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2008 của UBND tỉnh Lào Cai Về việc Ban hành Quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai; - Quyết định số 08/2016/QĐ-UBND ngày 1/2/2016 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy chế phối hợp và thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai; - Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai; - Quyết định 110/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 của UBND tỉnh Lào Cai Sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai; - Quyết định 71/2015/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 của UBND tỉnh Lào Cai sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai. 1.2.2. Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất trường hợp chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Bát Xát a) Thành phần hồ sơ; trình tự thủ tục; thời gian giải quyết thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất b) Thành phần hồ sơ; trình tự thủ tục; thời gian giải quyết thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
11 c) Thành phần hồ sơ; trình tự thủ tục; thời gian giải quyết thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ 1.3. Cơ sở thực tiễn 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới * Chính sách đất đai của Mỹ Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi... [15] * Chính sách đất đai của Trung Quốc Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật: Một là, về quan hệ sở hữu đất đai: Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất. Hai là, về quy hoạch sử dụng đất: Luật pháp Trung Quốc quy định,