Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, giai đoạn 2015 – 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:93

Thêm vào BST

Báo xấu

12
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, giai đoạn 2015 – 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN KHÁNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC, GIAI ĐOẠN 2015 – 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN KHÁNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC, GIAI ĐOẠN 2015 – 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Vĩnh Phúc, ngày ..... tháng..... năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn văn Khánh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Khoa Quản lý Tài nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND thành phố Vĩnh Yên, Phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố Vĩnh Yên, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc (Chi nhánh Vĩnh Yên), các phòng ban và nhân dân các Phường (xã) trong thành phố, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân. Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó! Vĩnh Phúc, ngày ..... tháng..... năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn văn Khánh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................. vi DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................4 1.1.1. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản .....................................4 1.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..........................................................7 1.1.3. Các phương pháp định giá đất...........................................................................9 1.1.4. Cơ sở khoa học để xác định giá đất ................................................................10 1.1.5. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu ...................................................16 1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất ...............17 1.1.7. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...............................................................18 1.1.8. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .............................................19 1.1.9. Nguyên tắc và nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ........................21 1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................23 1.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới, Việt Nam và Vĩnh Phúc ..................................................................................................................26 1.3.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới .........................................26 1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam và Vĩnh Phúc ...................31 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .40 2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................40 2.2. Thời gian nghiên cứu .........................................................................................40 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................40 2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................41 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................41 2.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ..............................................42 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.4.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu .....................................................................42 2.4.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................43 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................44 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc .........................................................44 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................44 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................47 3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ..........................49 3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở thành phố Vĩnh Yên ...................................................................................................................50 3.2.1. Khái quát các dự án nghiên cứu ......................................................................50 3.2.2. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá khu đất ở cho nhân dân và cán bộ công nhân viên Bộ chỉ huy quân sự tỉnh, phường Đồng Tâm năm 2015. ..................................................................................................................51 3.2.3. Dự án 2: đấu giá chia lô đất ở tại phường Liên Bảo .......................................54 3.2.4. Dự án 3: đấu giá khu dân cư tự xây xóm Trám năm 2017..............................57 3.2.5. Dự án 4: đấu giá khu dân cư Đồng Chéo Áo năm 2018 .................................62 3.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua khảo sát ý kiến của người dân và cán bộ ở tại một số dự án ở thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.........................64 3.3.1. Hiệu quả kinh tế ..............................................................................................64 3.3.2. Hiệu quả xã hội ...............................................................................................66 3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai .......................................................68 3.3.4. Khảo sát ý kiến của cán bộ chuyên môn tổ chức đấu giá về công tác đấu giá quyền SDĐ. ...............................................................................................................69 3.3.5. Khảo sát ý kiến của người dân về công tác đấu giá quyền SDĐ. ...................71 3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ..................72 3.4.1. Khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Vĩnh Yên ...................................................................................................................72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc .............................................................73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................76 1. Kết luận .................................................................................................................76 2. Kiến nghị ...............................................................................................................77 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................78 PHỤ LỤC ...................................................................................................................1 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thị trường TP Thành phố UBND Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3. 1. Khái quát dự án nghiên cứu ........................................................... 51 Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 1................. 53 Bảng 3.3. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án 1................................................................................. 54 Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 2 ................. 56 Bảng 3.5. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án 2................................................................................. 57 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 3 ................. 60 Bảng 3.7. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án 3................................................................................. 61 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 4 ................. 62 Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá q uyền sử dụng đất dự án 4................................................................................... 63 Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ....... 65 Bảng 3.11. Kết quả điều tra đối với cán bộ tổ chức đấu giá và đấu giá QSD đất .............................................................................................. 70 Bảng 3.12. Kết quả điều tra đối với người tham gia đấu giá QSD đất ........... 71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thay thế được, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại và phát triển. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào. Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng. Đất đai có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ là xu hương tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi đầu tư nước ngoài. Song việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng. Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Với vị trí là trung tâm của tỉnh Vĩnh Phúc nên thành phố Vĩnh Yên có tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân trong những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị trường quyền sử dụng đất. Các dự án quy hoạch khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp nhằm đáp ứng hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang làm thay đổi bộ mặt của thành phố theo hướng ngày càng văn minh, hiện đại. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân. Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân công của phòng Đào Tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, sự nhất trí của UBND thành phố Vĩnh Yên cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên. Tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc, giai đoạn 2015 – 2018". Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. - Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ tổ chức và người tham gia về đấu giá quyền sử dụng đất. - Đề xuất được một số giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn tới. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn thiện hơn. - Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố Vĩnh Yên. Tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đáp ứng nhu cầu đất làm nhà ở cho nhân dân, đảm bảo tính dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản * Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS (Trần Trọng Dũng, 2014). Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS (Nguyễn Việt Anh, 2014). Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. * Thị trường quyền sử dụng đất - Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp (Vũ Văn Hải, 2014). Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở (Trần Trọng Dũng, 2014). - Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản (Nguyễn Việt Anh, 2014). - Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Trần Trọng Dũng, 2014). * Một số khái niệm khác - Ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho nguời mua lần lượt trả giá và người trả giá cao nhất thì được mua (Luật Đất đai, 2013). - Ðấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng (Luật Đất đai, 2013). - Ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời diểm xác định (Luật Đất đai, 2013). - Ðịnh giá đất: Ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa nguời mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hon giá trị thị trường của tài sản (Luật Đất đai, 2013) 1.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Luật Đất đai 2013 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (Vũ Văn Hải, 2014). 1.1.3. Các phương pháp định giá đất Theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất bao gồm: - Phương pháp so sánh trực tiếp Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá (Thông tư 36, 2014). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 - Phương pháp thu nhập Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Thông tư 36, 2014). - Phương pháp chiết trừ Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) (Thông tư 36, 2014). - Phương pháp thặng dư Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản (Thông tư 36, 2014). - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ- CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất (Thông tư 36, 2014). 1.1.4. Cơ sở khoa học để xác định giá đất 1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
11 chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Do đó, những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn