Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017 - 2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:96

Thêm vào BST

Báo xấu

11
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ - tỉnh Điện Biên qua các năm 2017 - 2019. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ - tỉnh Điện Biên qua các năm 2017 - 2019. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017 - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LƯỜNG CHIẾN PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017 -2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LƯỜNG CHIẾN PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017 -2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng đề tài luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức và bậc đào tạo nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Lường Chiến Phương
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn tôi được tỏ lòng biết ơn và cảm ơn chân thành tới: - Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, Ban Giám hiệu - Trường Đại học Nông Lâm, cùng các thầy cô giáo, những người đã trang bị kiến thức cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo - TS. Nguyễn Ngọc Anh, người đã trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn khoa học và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo cán bộ nơi tôi công tác đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu; cám ơn Phòng Tài Nguyên và Môi trường, UBND thành phố Điện Biên Phủ, và các phòng ban trên địa bàn thành phố đã giúp đỡ tôi thu thập thông tin, số liệu trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu luận văn. Xin chân thành cảm ơn tất các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ nhiệt tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tôi hoàn thành luận văn này. Do thời gian nghiên cứu có hạn, luận văn của tôi chắc chắn không thể tránh khỏi những sơ suất, thiếu sót, tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo, nhà khoa học cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp. Tôi nin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Lường Chiến Phương
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1 LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3 1.1. Đất đai và thị trường bất động sản .......................................................................3 1.1.1 Nhu cầu đất đai cho phát triển thị trường bất động sản .....................................3 1.1.2. Các cơ chế tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư ..............................................4 1.1.3. Phân tích ưu, nhược điểm của các cơ chế tiếp cận đất đai ................................5 1.2. Quá trình hình thành cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................6 1.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam .......................................................................................................6 1.2.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành .........................................................10 1.2.3. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 và theo luật đất đai 2013 .....11 1.2.4. Đặc điểm của giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất..........................17 1.3. Quá trình chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư ở nước ta những năm qua......................................................................................................................23 1.3.1. Đánh giá chung về việc thực hiện các cơ chế tiếp cận đất đai của nhà đầu tư .........23 1.3.2. Cơ chế tiếp cận đất đai chủ yếu đang được áp dụng trong thực tế .................24 1.5. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới và ở Việt Nam.................28 1.5.1. Khái quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước ...................28
iv 1.5.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................33 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................40 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................40 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................40 2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 40 2.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ trong những năm qua.................................................................................................40 2.2.3. Tìm hiểu đấu giá tại một số phường trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ qua các năm 2017 - 2019 ..........................................................................................41 2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...........................41 2.2.5. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019. .................................................................................................................41 2.2.6. Những tồn tại và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .....................41 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................41 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................41 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................42 2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................42 2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu ..............................................43 2.4.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................43 2.3.6. Phương pháp chuyên gia .................................................................................43 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................44 3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ...44 3.1.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai. ...........................................................44 3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .......................50 3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ qua các năm 2017 – 2019.................................................................................................53 3.2.1. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................53 3.2.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................................62
v 3.3. Tìm hiểu đấu giá quyền sử dụng đất tại một số phường trên địa thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017-2019 ..................................................................................62 3.3.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Noong Bua từ năm 2017 - 2019 .......62 3.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Him Lam từ năm 2017 – 2019 ..........65 3.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Tân Thanh từ năm 2017 – 2019 ........67 3.4. Những hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..................................69 3.4.1. Hiệu quả về kinh tế .........................................................................................69 3.4.2. Hiệu quả về xã hội...........................................................................................71 3.4.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai .......................................71 3.5. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019. .................................................................................................................72 3.5.1. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..........................72 3.5.2. Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu .............................................................................................76 3.6. Những tồn tại và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ........................80 3.6.1. Những tồn tại ...................................................................................................80 3.6.2. Một số đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ......................................81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................83 1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................83 2. KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................84 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................85
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BTC Bộ tài chính CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đất HQ Quốc hội HĐND Hội đồng nhân dân KT – XH Kinh tế xã hội NQ Nghị Quyết QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân XD Xây dựng
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2017-2019 ................51 Bảng 3.2. Kết quả đấu giá QSD đất tại Phường Noong Bua -thành phố Điện Biên Phủ từ 2017-2019 ...........................................................................................63 Bảng 3.3. Kết quả đấu giá QSD đất tại phường Him Lam - thành phố Điện Biên Phủ ....................................................................................................................66 Bảng 3.4. Kết quả đấu giá QSD đất tại phường Tân Thanh – thành phố Điện Biên Phủ ....................................................................................................................67 Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của các phường trên địa bàn thành phố năm 2017-2019...................................................................................................................68 Bảng 3.6. Đánh giá của cán bộ, viêm chức về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các phường ................................................................................................................74 Bảng 3.7. Đánh giá của cán bộ, viên chức sau khi có dự án đấu giá ........................75 Bảng 3.8. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ............................................................................................................78 Bảng 3.9. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá .....................80
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để cây dựng và phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, Luật Đất đai 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện: Luật Đất đai 1993, 1998, 2001, 2003, 2013 đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước. cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn XD cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá QSDĐ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ. Công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án ở thành phố Điện Biên Phủ - tỉnh Điện Biên trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sự dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực
2 cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Đề tài: "Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017 - 2019" được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá QSDĐ, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ - tỉnh Điện Biên qua các năm 2017 - 2019; Đánh giá hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ - tỉnh Điện Biên qua các năm 2017 - 2019; - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công tác ĐGĐ hiệu quả hơn. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt còn hạn chế để công tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Đất đai và thị trường bất động sản 1.1.1 Nhu cầu đất đai cho phát triển thị trường bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ Luật Dân sự (2015) đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: a/ Đất đai; b/ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c/ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d/ Tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật Dân sự, 2015). Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể không được mua bán mà chỉ được chuyển QSDĐ (Chu Văn Thỉnh, 2000). Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có QSDĐ, cụ thể hơn là QSDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (Nguyễn Văn Xa, 2004).
4 1.1.2. Các cơ chế tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư 1.1.2.1. Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư Trước Luật Đất đai 2003, cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để cho thuê hoặc giao cho các dự án đầu tư được áp dụng cho tất cả các loại dự án. Mặc dù, Luật Đất đai ghi rằng Nhà nước thu hồi đất khi thực sự cần thiết để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, nhưng cơ chế Nhà nước thu hồi đất vẫn được áp dụng cho tất cả các loại dự án, kể cả các dự án vì mục đích lợi nhuận thuần túy của nhà đầu tư. Thực tế, phải làm như vậy vì nhà đầu tư cũng không được phép nhận chuyển QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân. Những lời giải thích đành đi theo hướng khuyến khích đầu tư là vì lợi ích quốc gia. Nhưng từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, thì tất cả các dự án đầu tư trọng điểm của quốc gia thì Nhà nước giao đất và cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư dựa trên hồ sơ năng lực của nhà đầu tư đó. Hình thức này được thực hiện khi các dự án đầu tư được cơ quan thẩm quyền phê duyệt và đã qua giai đoạn giải phóng mặt bằng do cơ quan nhà nước thực hiện. Theo quy định hiện hành, vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11 (Luật đất đai, 2013) 1.1.2.2. Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá Cách tiếp cận đất đai thứ hai của các dự án đầu tư là các dự án đầu tư này được nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ. Hình thức này cũng được thực hiện sau khi khu đất đã có mặt bằng. Luật đất đai năm 2013 đã có quy định cụ thể về nguyên tắc đấu giá QSDĐ và các trường hợp đấu giá QSDĐ được quy định tại điều 117, 118, 119. (Luật đất đai, 2013) 1.1.2.3. Nhà đầu tư thỏa thuận với người đang sử dụng đất Hiện tại, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định rằng nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi muốn triển khai dự án đầu tư; nhà nước chỉ quyết định thu hồi đối với một số dự án đầu tư quan trọng. Đối với các dự án không trọng điểm, thì các dự án đầu tư này nếu thực hiện được thì nhà đầu tư
5 phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất đồng ý với dự án của mình và chuyển nhượng QSDĐ cho dự án. Cách thức tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư đã rộng mở như vậy nhưng thực tế lại chuyển theo một hướng khác. Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện gặp khó khăn. Hầu hết các dự án đều gặp phải trường hợp một số người đang sử dụng đất nói giá đất "trên trời", không thể đàm phán được và chịu bó tay. Cụ thể, hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thì có 02 hình thức lấy đất để thực hiện dự án, gồm: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng – quy định tại điều 62, Luật đất đai 2013 và Theo Điều 73 Luật Đất đai 2013 chủ đầu tư được sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng (mua bán), thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh (Luật đất đai, 2013). 1.1.3. Phân tích ưu, nhược điểm của các cơ chế tiếp cận đất đai Hiện tại, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định rằng nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi muốn triển khai dự án đầu tư; nhà nước chỉ quyết định thu hồi đối với một số dự án đầu tư quan trọng. Quy định này có thể nhận thấy đã giúp giảm áp lực trong việc thu hồi đất bằng các quyết định hành chính, nhưng trên thực tế lại tạo ra sự bất bình đẳng giữa chủ đầu tư các dự án lớn (được nhà nước ra quyết định thu hồi) và dự án nhỏ (tự thỏa thuận). Hơn nữa, khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất thì giá thỏa thuận thường cao hơn giá bồi thường dẫn tới khó khăn cho việc thu hồi đất của dự án khác trong cùng địa bàn. Từ khi Luật Đất đai ra đời, nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển QSDĐ trực tiếp từ người đang sử dụng đất, tạo nên cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên cơ chế Nhà nước thu hồi đất để cho thuê hoặc giao cho các dự án đầu tư bị thu hẹp lại. Cơ chế này chỉ áp dụng cho các dự án sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng chung, dự án có vốn đầu tư lớn thuộc nhóm A, dự án có 100% vốn đầu tư từ nước ngoài. Trong giai đoạn đầu của quá trình khuyến khích đầu tư, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng cơ chế này cùng với những mối quen biết để lấy đất của dân nhằm sinh lợi
6 cho mình, chính quyền quyết định thu hồi đất, ai không nghe thì cưỡng chế và ghép tội hình sự "chống người thi hành công vụ". Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư ít quen biết phải đi thuyết phục dân nhận chuyển nhượng không hợp pháp rồi tới cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất xin làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Người đang sử dụng đất được lợi hơn về giá, nhà đầu tư vất vả hơn chút ít nhưng thuận lợi hơn về thủ tục. Cả nhà đầu tư và người sử dụng đất đều muốn pháp luật cho phép được chuyển QSDĐ trực tiếp giữa hai bên, tránh những phức tạp khi phải thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan nhà nước. Như vậy, thông qua các cách tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư đều có mặt ưu điểm và nhược điểm. Tất cả các hình thức cuối cùng vẫn là mặt bằng để giao cho các nhà đầu tư để thực hiện dự án. Và muốn có mặt bằng thì các dự án đều phải qua đền bù giải phóng mặt bằng thông quá giá đền bù. Giải phóng được mặt bằng nhanh chóng thì ở hình thức tiếp cận giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư và thông qua đấu giá là chiếm phần ưu. Còn nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất thì rất khó thực hiện. Nhưng ở các cách tiếp cận đất đai trên thì cách tiếp cận thông qua đấu giá lại đem lại hiệu quả về mặt kinh tế cho ngân sách Nhà nước một nguồn thu rất lớn. 1.2. Quá trình hình thành cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ trên thị trường. Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà không quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo
7 hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được. Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDĐ đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển QSDĐ, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (Giao đất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh), Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Theo quy định Luật đất đai 1993 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau: - Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. - Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng đó. - Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng CSHT theo dự án do Chính phủ quyết định. Theo quy định Luật đất đai 2013 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau: - Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; - Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
8 - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (Luật đất đai, 2013). Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng (Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà, 2004) Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng CSHT tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau: - Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình. Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các đơn vị thi công để xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. - Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho
9 nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít. - Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán. Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình. Hiện nay, hệ thống CSHT (Hệ thống đường giao thông, hệ thống điện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi như trường học, bệnh viện, trạm xá, nơi vui chơi, giải trí ....) ở hầu hết các địa phương còn lạc hậu, nghèo nàn, thiếu đồng bộ, chưa tương xứng với trình độ và tốc độ phát triển của nền kinh tế - xã hội. Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xâu dựng CSHT đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đã bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định. Trong thời gian qua, nhiều địa phương đã thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và thu được những kết quả nhất định. Song bên cạnh những địa phương thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao đất công khai, khách quan, trung thực, đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, sử dụng nguồn thu đúng mục đích, đúng cơ chế tài chính thì tại một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh đạo lạm dụng quyền hạn câu kết
10 với chủ đầu tư, chủ dự án tiến hành giao đất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục đích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân. Tại một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài làm rối loạn chính trị - xã hội địa phương, gây tác động xấu đối với sự phát triển của nền kinh tế (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.2.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định. Cơ chế đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng CSHT là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc ĐGĐ đối với quỹ đất dùng để tạo vốn (Bộ tài chính, 2003). Điều 1 quy định cụ thể phạm vi áp dụng: a. Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định 04/2000/NĐ-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998; Khoản 10 điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP. b. Danh mục các dự án xây dựng CSHT được sử dụng quỹ đất tạo vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: - Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi, điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và các công trình kết cấu hạ tầng khác. - Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị.
11 - Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư. - Các dự án xây dưng công trình kết cấu hạ tầng khác. c. Quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT là quỹ đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm: - Đất giao có thu tiền sử dụng đất. - Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng (chuyển mục đích sử dụng). d. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn: - Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án. - Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án. - Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng CSHT. - Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương. (Bộ tài chính, 2003) Đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. 1.2.3. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 và theo luật đất đai 2013 *Theo Luật đất đai 2003 Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng. - Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.