Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST

Báo xấu

48
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá được thực trạng việc đấu giá và ảnh hưởng của việc đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2017 đến kinh tế, xã hội, công tác quản lí đất đai và môi trường trên địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hoá thông qua việc tổng hợp các số liệu thứ cấp và các số liệu sơ cấp điều tra để thấy được những gì đã làm được và những gì chưa làm tốt. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG, TỈNH THANH HOÁ, GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG, TỈNH THANH HOÁ, GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2018
i LỜI CẢM ƠN Để có thể hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của quý thầy (cô), cũng như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến thầy PGS. TS Nguyễn Khắc Thái Sơn người đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến toàn thể quý thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên và khoa sau đại học Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và cho đến khi thực hiện đề tài luận văn. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến UBND huyện Nông Cống, Phòng Tài nguyên và Moi trường huyện Nông Cống đã không ngừng hỗ trợ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn. Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn đồng nghiệp đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh Thái Nguyên, tháng 10 năm 2018 Học viên Nguyễn Thị Bích Ngọc
ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hóa. Các kết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác. Học viên Nguyễn Thị Bích Ngọc
iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .............................................................................. 2 3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................ 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................. 4 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI.............................................................. 4 1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ........................................................................ 4 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................... 5 1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài ....................................................................... 6 1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................................................ 7 1.2.1. Một số khái niệm ................................................................................ 7 1.2.2. Hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................ 8 1.2.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 8 1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất .. 232 1.3. KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................................................. 253 1.3.1. Một số khái niệm ............................................................................ 253 1.3.2. Những quy định về thị trường bất động sản ................................... 275 1.4. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM .................................................................. 2827 1.4.1. Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới ................ 2827 1.4.2. Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................... 300 1.4.3. Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Thanh Hoá.......... 332 1.5. ĐÁNH GIÁ TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................... 364
iv 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................... 3634 2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ........................................... 365 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 364 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................ 386 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 38 3.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN HUYỆN NÔNG CỐNG TỈNH THANH HOÁ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......... 40 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Nông Cống ........................................ 40 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội của huyện Nông Cống.......... 40 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nông Cống ................................. 41 3.1.4. Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Nông Cống: .. 430 3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 .......... 453 3.2.1 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 theo thời gian ....................... 453 3.2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 theo đối tượng tham gia đấu giá .............. 45 3.3. HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG. ........................................................................ 47 3.3.1. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống .................................................................................... 47 3.3.2. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất đối với công tác quản lí đất đai trên địa bàn huyện Nông Cống................................................... 510 3.4. Ý KIẾN CỦA NGƯỜI DÂN VÀ CÁN BỘ QUẢN LÍ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG GIAI ĐOẠN 2013-2017 ...................................................... 520 3.4.1. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về cách thức tổ chức, thái độ phục vụ và hiểu biết chung của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống .......................... 531
v 3.4.2. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về quy trình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống .............................. 5657 3.4.3. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống ................................ 600 3.5. KHÓ KHĂN, TỒN TẠI TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG .................................................. 654 3.5.1. Khó khăn, tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống ...................................................................... 654 3.5.2. Một số giải pháp khắc phục khó khăn, tồn tại và nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Nông Cống trong thời gian tới ............ 65 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................ 67 1. Kết luận ...................................................................................................... 67 2. Khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp thực hiện .......................... 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 68
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân............. 155 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Nông Cống ................... 420 Bảng 3.2. Kết quả đấu giá QSD đất giai đoạn 2014-2017 tại huyện Nông Cống theo thời gian ............................................................ 454 Bảng 3.3. Kết quả đấu giá QSD đất giai đoạn 2014-2017, huyện Nông Cống theo đối tượng đấu giá ......................................................... 46 Bảng 3.4. Kết quả so sánh giữa giá trúng đấu giá và giá chuyển nhượng.......... 4948 Bảng 3.5. Kết quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất thông qua đấu giá QSD đất qua các năm ................................................................ 5349 Bảng 3.6. Ý kiến của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................................. 542 Bảng 3.7. Ý kiến của người dân về cách thức tổ chức và chất lượng đấu giá quyền sử dụng đất......................................................... 5653 Bảng 3.8. Ý kiến của cán bộ quản lý về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................................................... 54 Bảng 3.9. Ý kiến của người dân về quy trình đấu giá QSD đất................... 6056 Bảng 3.10. Ý kiến của cán bộ quản lý về quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................................................... 6158 Bảng 3.11. Ý kiến của người dân về hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................................... 6160 Bảng 3.12. Ý kiến của cán bộ quản lý về hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................................................... 6163
1 MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thay thế được, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại và phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã làm cho các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai. “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường mới, quan trọng như: thị trường bất động sản, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường khoa học và công nghệ” đây là nội dung được nêu tại Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX và được cụ thể trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001 – 2010: “Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế để thị trường hoạt động năng động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh”. Đó có thể coi là các bước đi quan trọng để từng bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ … Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc
2 đấu giá quyền sử dụng đất. Mặc dù đã được triển khai nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy ra tình trạng rửa tiền, cò mồi… nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất vì đó chính là giá giao dịch thành công trên thị trường, từ đó Nhà nước có cơ sở để điều chỉnh những quy định hiện hành. Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân công của Khoa Quản lí tài nguyên; được sự đồng ý của Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên; được sự nhất trí của UBND huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hoá cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2017 ". 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được thực trạng việc đấu giá và ảnh hưởng của việc đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2017 đến kinh tế, xã hội, công tác quản lí đất đai và môi trường trên địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hoá thông qua việc tổng hợp các số liệu thứ cấp và các số liệu sơ cấp điều tra để thấy được những gì đã làm được và những gì chưalàm tốt; từ đó đề xuất các gi ảipháp góp phần phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại đây được tốt hơn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2014 - 2017 để thấy được những gì đã làm đúng quy định và những gì chưa làm đúng quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. - Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2014 - 2017 về góc độ kinh tế, xã hội, công tác quản lí đất đai.
3 - Đánh giá được ý kiến của người dân và cán bộ quản lí về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2014 – 2017. - Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất được một số giải pháp, kiến nghị góp phần hoàn thiện hơn công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống. 3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Bổ sung tư liệu cho công tác quản lí đất đai nói riêng và đấu giá quyền sử dụng đất nói chung cho địa phương - Giúp nâng cao khả năng viết và lí luận, phân tích cho học viên
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài Việc chuyển dịch tài sản dân sự từ chủ thể này sang chủ thể khác là việc có từ lâu đời nay. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên việc chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác là tất yếu. Có nhiều hình thức chuyển dịch tài sản nói chung và chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, trong đó đấu giá là hình thức thu được hiệu quả cao nhất mà hiện nay thường áp dụng. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI thông qua Luật đất đai 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Theo Luật này, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSD đất, đây cũng là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá QSD đất nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho xây dựng hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992, sau 10 năm thực hiện đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Để phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện đại hoá, ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba - là Luật Đất đai năm 2003. Những vấn đề về quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn, thêm 2 hình thức
5 chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất; thêm giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã tạo được hành lang pháp lý cao cho việc giao đất, cho thuê đất có hiệu quả thông qua hình thức mới được áp dụng đó là đấu giá QSD đất, nhằm tạo nguồn kinh phí để phục vụ lợi ích công cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá. Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hoá quy hoạch góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Luật đất lần thứ 4 ra đời đã thể chế hóa đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19-NQ/TW tại Hội nghị lần 6 BCH Trung ương Đảng khóa XI, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Một trong những điểm đổi mới liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất là Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai trong đó có quyền quyết định giá đất. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể (Điều 18, Luật đất đai 2013). 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài Xuất phát từ vai trò và đặc điểm của đất đai thì việc sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả là rất cần thiết. Để làm được điều này thì sự đóng góp của công tác đấu giá QSD đất hết sức quan trọng. Mục đích của việc đấu giá QSD đất (đặc biệt là đấu giá QSD đất đối với các thửa đất nhỏ nằm xen kẹt giữa các khu dân cư) là tạo sự cạnh tranh lành mạnh, công khai lựa chọn các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và đủ điều kiện để giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm huy động tối đa nguồn vốn để đầu tư xây dựng, nâng cấp các công trình cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội công cộng của huyện, từng bước xây dựng huyện Nông Cống thành huyện kiểu mẫu của tỉnh.
6 Do vậy, để đấu giá QSD đất có thể phát huy hết hiệu quả của nó thì cần có sự tìm hiểu sâu sắc và toàn diện, để từ đó có cái nhìn đúng đắn về loại hình này. 1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài - Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. - Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá. - Quyết định 359/2012/QĐ-UBND ngày 03/2/2012 của UBND tỉnh Thanh Hoá về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. - Luật Đấu giá tài sản ngày 17/11/2016; - Luật đất đai 2013 quy định: Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
7 - Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản. - Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. - Quyết định 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. 1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Một số khái niệm - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và người trả giá cao nhất thì được mua. - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Quyền sử dụng đất: là một dạng quyền tài sản, trong đó quy định người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật. - Đấu giá quyền sử dụng đất : Theo Quyết định 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa: “Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh”. Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát
8 triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. - Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. 1.2.2. Hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất - Mặt bằng quy hoạch sử dụng đất tỷ lệ 1/500. - UBND xã nơi có đất phải xây dựng phương án đấu giá và có văn bản đề nghị phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất. - Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất của cấp có thẩm quyền. - Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất. - Quyết định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng tên, địa chỉ của đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (trường hợp thuê trung tâm đấu giá). - Hồ sơ xin đấu giá của các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá trong đó có đơn xin đấu giá quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyết định phê duyệt giá khởi điểm các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất. - Quyết định đấu giá đất. 1.2.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất:
9 Lập danh mục kế hoạch sử dụng đất (MBQH chi tiết) Lập DA xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu vực đấu giá GPMB, thu hồi đất, thực hiện dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá Thành lập HĐ ĐGQSD đất hoặc kí HĐ thuê đơn vị tư vấn Xây dựng quy chế đấu giá, xác định giá sàn và bước giá Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ Đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ đấu giá Xác định tư cách người tham gia đấu giá Mở phiên đấu giá và xét giá Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất Nộp tiền sử dụng đất Giao đất, cấp GCN QSD đất cho người trúng đấu giá * Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất: Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nông Cống chỉ được thành lập trong trường hợp đặc biệt theo
10 quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản và Điều 5 Thông tư liên tịch số 14/2014/TTLT- BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (khi tài sản là quyền sử dụng đất có giá trị lớn, có tính chất phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp). Khi đó Hội đồng đấu giá QSD đất huyện Nông Cống do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND huyện là Chủ tịch Hội đồng. Thành viên Hội đồng gồm: - Giám đốc ban Quản lý dự án (huyện Nông Cống chưa thành lập trung tâm phát triển quỹ đất) – Phó Chủ tịch Hội đồng; - Trưởng phòng Tài chính - kế hoạch huyện - Uỷ viên; - Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện - Uỷ viên; - Trưởng phòng Kinh tế - hạ tầng huyện - Uỷ viên; - Trưởng phòng Tư pháp huyện - Ủy viên - Chánh Thanh tra huyện - Uỷ viên. Trong trường hợp cần thiết, tuỳ theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ tịch Hội đồng đấu giá QSD đất mời các thành viên khác là đại diện các Sở, Ngành và UBND cấp Xã (nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực hiện. Hội đồng đấu giá QSD đất sử dụng dấu của cơ quan, đơn vị của Chủ tịch Hội đồng trong quá trình thực hiện đấu giá. Hầu hết các dự án quy hoạch chi tiết đất ở để thực hiện đấu giá giao quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nông Cống đều thuê đơn vị tư vấn bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện. Vì vậy, huyện đã thành lập ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất * Trách nhiệm của ban chỉ đạo đấu giá QSD đất: - Thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với từng dự án cụ thể. - Xác định giá khởi điểm (giá sàn) và bước giá
11 - Kí hợp đồng thuê đơn vị đấu giá chuyên nghiệp - Phối hợp với đơn vị đấu giá để xác định đối tượng tham gia đấu giá, xét duyệt hồ sơ. - Giám sát cuộc bán đấu giá - Trình cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá. - Theo dõi, đôn đốc các hộ trúng đấu giá thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, xử lí các trường hợp vi phạm quy chế của cuộc bán đấu giá. - Theo dõi và báo cáo tiến độ việc giao đất và cấp GCN quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất. * Giá khởi điểm (giá sàn): Nguyên tắc xác định giá sàn: giá sàn là căn cứ để đấu giá QSD đất, được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng QSD đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do UBND tỉnh quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá. - Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất: Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01m2 đất; - Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m2 đất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quyết định 4545/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hoá ngày 18/12/2014. Giá thu tiền khi cho thuê đất gồm chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiền thuê đất. Người trúng đấu giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nộp Ngân sách huyện ngay sau khi phê duyệt kết quả trúng
12 đấu giá. Khoản tiền này không phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá và được xác định trước khi tổ chức đấu giá và được công bố trong hồ sơ mời đấu giá. * Bước giá: là phần cộng thêm (theo quy định mỗi bước giá lô đất bằng 0,5 ÷ 1,0% mức giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó) vào mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Tổ chức bán đấu giá đất công bố cho vòng đấu tiếp theo. Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bước giá quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 1.000.000 đồng/m2 đất. Đối với trường hợp cho thuê đất bước giá quy định từ 1.000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm. * Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá: Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá để đấu giá quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; đối với các dự án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu dân cư thì Chủ tịch UBND tỉnh uỷ quyền cho Chủ tịch UBND cấp huyện. Tuy nhiên, tại tỉnh Thanh Hoá thì hàng năm UBND tỉnh đều ban hành quyết định uỷ quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn để đấu giá quyền sử dụng đất ở trong năm đó (quyết định có hiệu lực hết ngày 31/12 hàng năm). VD: Năm 2018, huyện Nông Cống đang thực hiện theo Quyết định số 514/QĐ- UBND ngày 06/2/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa. * Thông báo mời tham gia đấu giá: Việc thông báo mời tham gia đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc mời đấu rộng rãi (thông báo công khai ít nhất 2 lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh - Khoản 1, Điều 57, Luật đấu giá tài sản; thông báo trên truyền thanh của xã; đối với dự án quy hoạch đất ở tại thị trấn Nông Cống thì thông báo trên đài truyền thanh của huyện tối thiểu 3 lần trước khi phát hành hồ sơ mời đấu giá tối thiểu 15 ngày). Bên tổ chức đấu giá niêm yết công khai thông báo tại: - Trụ sở UBND xã nơi có đất đấu giá (chính là địa điểm tổ chức đấu giá). - Nhà văn hoá thôn (tuỳ từng trường hợp nếu thấy cần thiết). Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục