Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2013-2017

Chia sẻ: Tri Hành | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

74
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai huyện Nông Cống; đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017; các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống; đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2013-2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------- MÃ LƯƠNG VINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------- MÃ LƯƠNG VINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận Thái Nguyên - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Mã Lương Vinh
ii LỜI CẢM ƠN Em xin dành những lời đầu tiên để bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các Thầy, Cô giáo đã ân cần dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em trong hai năm nghiên cứu và học tập tại trường. Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ nhiệt tình của các Thầy, Cô trong khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tập thể lớp Cao học QLĐĐ K24B đã tạo điều kiện để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS Nguyễn Đức Nhuận đã trực tiếp hướng dẫn và tận tình chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng trình độ và năng lực của bản thân còn có những hạn chế nhất định nên trong luận văn tốt nghiệp của em chắc chắn là không tránh khỏi sai sót. Kính mong các Thầy, Cô giáo góp ý để nội dung nghiên cứu này được hoàn thiện. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày …..tháng…. năm 2018 Học viên Mã Lương Vinh
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ......................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2 3. Ý nghĩa của đề tài...................................................................................... 3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4 1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................... 4 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............... 4 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ..... 4 1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 5 1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 5 1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 5 1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất ................................... 5 1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ... 5 1.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................... 9 1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 11 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam ...................... 11 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, Tỉnh Thanh Hóa ............... 15 1.3.3. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, Tỉnh Thanh Hóa ............... 16 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........24 2.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 24 2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 24
iv 2.2.1. Địa điểm nghiên cứu. ...................................................................... 24 2.2.2. Thời gian: Từ năm 2013 đến năm 2017. ....................................... 24 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 24 2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 25 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................. 25 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................. 25 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................ 26 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 27 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nông Cống ........ 27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 27 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của huyện Nông Cống........................... 30 3.1.3. Thực trạng quản lí đất đai của huyện Nông Cống .......................... 34 3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống 2013 -2017 .................................................................... 36 3.2.1. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Nông Cống 2013 -2017 ...................................................... 36 3.3.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013-2017 ........................................................................................... 44 3.3.1. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013- 2017 ....... 44 3.3.2. Tình hình tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 ......... 46 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho.. 49 3.4.1. Yếu tố dân số .................................................................................. 49 3.4.2. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất ........................................................ 50 3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân huyện Nông Cống về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.. 52 3.5. Đề xuất giải pháp ................................................................................. 59
v 3. 5.1. Về tổ chức và công tác cán bộ ....................................................... 59 3.5.2. Giải pháp về chính sách .................................................................. 60 3.5.3. Giải pháp về quản lý ....................................................................... 61 3.5.4. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật.............................................. 61 3.5.5. Về chính sách pháp luật .................................................................. 62 3.5.6. Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các đơn vị .............. 62 3.5.7. Giải pháp về công nghệ .................................................................. 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 64 1. Kết luận ................................................................................................... 64 2. Đề nghị .................................................................................................... 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.................... 7 Bảng 1.2: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2020 của cả nước ...................................................................................... 20 Bảng 1.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Tỉnh Thanh Hóa ........................................................................ 23 Bảng 3.2. Hiện trạng phân bố dân cư huyện Nông Cống (dân số trung bình phân theo giới tính, thành thị nông thôn) qua các năm. .......... 32 Bảng 3.3. Cơ cấu lao động việc làm của từng ngành qua các năm ............... 33 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Nông Cống .................... 35 Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và quản lý............ 36 Bảng 3.6. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho hộ gia đình, cá nhân ................................................................................... 41 Bảng 3.7. Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ giai đoạn 2013 - 2017 ............................................................................. 42 Bảng 3.8. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2013 – 2017 ............................................................................ 43 Bảng 3.9: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 ............................................................ 45 Bảng 3.10: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 ...................................................................... 47 Bảng 3.11: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết hồ sơ đất đai của huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 ................................................................................................. 48 Bảng 3.12. Mức độ gia tăng dân số của huyện Nông Cống........................... 49 Bảng 3.13. Tổng hợp diện tích quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống ............................................................................ 51
vii Bảng 3.14. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nông Cống về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................................... 53 Bảng 3.15. Sự hiểu biết của người dân huyện Nông Cống về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................. 55 Bảng 3.16. Sự hiểu biết người dân huyện Nông Cống về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ..................................................................... 57
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
2 quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Huyện Nông Cống là huyện đồng bằng của Tỉnh Thanh Hóa với các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội, và công tác quản lý nhà nước trên các lĩnh vực của huyện thì công tác quản lý nhà nước về đất đai,về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện Nông Cống là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Nông Cống. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013- 2017" là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai huyện Nông Cống. - Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017. - Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống. - Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho
3 quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn. 3. Ý nghĩa của đề tài Đánh giá được thực trạng cũng như hiệu quả của công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017, từ đó tìm ra những giải pháp, kiến nghị hợp lý để nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống nói riêng và cả nước nói chung.
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
5 - Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. 1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng. - Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. - Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. - Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.6.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
6 - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. * Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích: - Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai; - Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép; - Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép. Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
7 1.2.6.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng đất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên các bên, theo đó bên chuyển nhượng tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên quyền sử dụng đất chuyển giao đất và được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật tiền cho bên chuyển nhượng theo quy về đất đai. định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng dụng đất bao gồm các nội dung sau đất bao gồm các nội dung sau đây: đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Tên, địa chỉ của các bên; - Lý do tặng cho quyền sử dụng đất; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển - Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhượng; Thời hạn sử dụng đất còn lại tặng cho; của bên nhận chuyển nhượng. - Quyền của người thứ ba đối với đất được - Giá chuyển nhượng. - Phương thức, thời hạn thanh toán. - Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. - Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. 3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử quyền sử dụng đất dụng đất - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển - Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; thoả thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
8 4. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự. 5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển 4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền nhượng quyền sử dụng đất: sử dụng đất: - Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng - Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan phương thức đã thoả thuận cho bên Nhà nước có thẩm quyền theo quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất; của pháp luật về đất đai; - Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với định của pháp luật về đất đai; đất được tặng cho; - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy với đất chuyển nhượng. định của pháp luật về đất đai. - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai 6. Quyền của bên nhận chuyển 5. Quyền của bên được tặng cho nhượng quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất: - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và quan đến quyền sử dụng đất; tình trạng đất như đã thoả thuận; - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử - Được sử dụng đất theo đúng mục dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đích, đúng thời hạn; đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất như đã thoả thuận; dụng đất. - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
9 1.3. Cơ sở pháp lý Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: 1.3.1.. Luật - Bộ luật Dân sự năm 2015. - Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014. 1.3.2. Các văn bả.n dưới Luật - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai. - Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành quy định ban hành hạn mức giao đất ở; hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. - Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc Quy định bảng giá đất thời kỳ 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. - Quyết đinh số 3527/2017/QĐ-UBND ngày 18/9/2017 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc Ban hành bảng giá đất điều chỉnh thời kỳ 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
10 - Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT ngày 20/10/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường. - Quyết định số 3427/QĐ-UBND ngày 08/9/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc Công bố thủ tục hành chính được chuẩn hóa lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện tỉnh Thanh Hóa. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
11 - Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số 04/20017/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. Luật có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2009. - Thông tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất. 1.4. Cơ sở thực tiễn 1.4.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam 1.4.1.1.Tình hình quản lý đất đai trên thế giới Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%. [nguồn - Cơ sở Hải Dương học: Hình thái học đại dương thế giới]. Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người. Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất